中國房地產(chǎn)百強企業(yè)調(diào)研年度報告模板

中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究匯報

9月到3月，由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、搜房研究院三家中國專注于企業(yè)和房地產(chǎn)研究機構(gòu)組成"中國房地產(chǎn)TOP10研究組"，對全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力進行了公正、客觀、全方面研究。這是繼1994年由國家建設(shè)部、國家統(tǒng)計局舉行"首屆中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合效益百強"后首次對全國范圍內(nèi)針對房地產(chǎn)上市和非上市企業(yè)綜合性研究。其目標是客觀地反應(yīng)該前中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體情況和發(fā)展動態(tài)，科學(xué)評價房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力。

在借鑒中國外研究理論和操作實務(wù)基礎(chǔ)上，"中國房地產(chǎn)TOP10研究組"以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)-銷售額均值為評價入選門檻指標，從反應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模和經(jīng)營業(yè)績，市場占有和潛在開發(fā)能力、房地產(chǎn)開發(fā)實物量和價值量等三個方面，以銷售額、銷售面積、施工面積、完工面積、投資額等為基礎(chǔ)經(jīng)濟指標，設(shè)計對應(yīng)評價指標體系，利用因子分析法和相關(guān)數(shù)學(xué)模型，定量計算中國房地產(chǎn)開發(fā)百強企業(yè)綜合實力指數(shù)，從而評選出綜合實力百強企業(yè)。"中國房地產(chǎn)百強研究"匯報是"中國房地產(chǎn)TOP10研究組"繼今年9月推出"中國城市開發(fā)投資潛力10強研究匯報"后又一最新研究結(jié)果。"中國地產(chǎn)百強企業(yè)研究"不僅促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確發(fā)展方向和趕超目標，而且為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向用戶和投資者提供了展現(xiàn)綜合實力和投資價值平臺。

研究過程中得到了房地產(chǎn)業(yè)界大力支持，尤其致謝北京天鴻集團、首創(chuàng)置業(yè)、北京城建股份企業(yè)、萬通集團、北辰置地、上海陸家嘴集團、上海復(fù)地集團、南京二十一世紀投資集團、廣州恒大實業(yè)集團、合生創(chuàng)展集團、廣州富力集團、萬科集團、金地集團、卓越置業(yè)（集團）、中信華南（集團）、深圳航空城（東部）實業(yè)、現(xiàn)代城市房地產(chǎn)（武漢）、四川藍光實業(yè)集團、重慶南方集團和其它百強企業(yè)在TOP10研究組基礎(chǔ)資料搜集過程中鼎力幫助。同時，也要尤其鳴謝各地政府部門對TOP10研究組系列研究工作長久支持。"中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究"主匯報"中國房地產(chǎn)TOP10研究組"以-銷售額均值（3.5億元）為入選企業(yè)門檻值，從反應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模和經(jīng)營業(yè)績，市場占有和潛在開發(fā)能力、房地產(chǎn)開發(fā)實物量和價值量等三個方面，對全國200家入選房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（集團）銷售額、銷售面積、開復(fù)工面積、完工面積和投資額等5個基礎(chǔ)經(jīng)濟指標，利用因子分析方法和相關(guān)數(shù)學(xué)模型，定量計算出入選房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力指數(shù)，得到房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力百強。一、房地產(chǎn)百強企業(yè)整表現(xiàn)實狀況1．地域分布房地產(chǎn)100強在地域分布上展現(xiàn)極大不均衡性，關(guān)鍵分布在華北、華東和華南地域，占有100強總數(shù)88%，其中華北地域以北京中心，占有100強企業(yè)32席；華東地域以上海龍頭，占有31%；華南地域則以深圳和廣州中心，占有25%；而中西部地域只占有100強9%，其中只有重慶、成全部、西安、武漢、昆明和烏魯木齊等6個城市房地產(chǎn)企業(yè)入選。這說明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平和城市經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域差異極大影響了100強企業(yè)區(qū)域分布。

TOP10研究組采取不一樣城市吸引房地產(chǎn)百強企業(yè)數(shù)量來反應(yīng)百強企業(yè)投資熱點區(qū)域（見圖一），研究顯示中國三大經(jīng)濟圈仍然是現(xiàn)在房地產(chǎn)投資關(guān)鍵區(qū)域；但從房地產(chǎn)開發(fā)潛力看，重慶、天津、武漢、長春和長三角南京、蘇州、寧波等二線城市吸引了較多跨區(qū)域開發(fā)百強企業(yè)，這一空間分布預(yù)示了未來房地產(chǎn)行業(yè)投資取向。2．經(jīng)營業(yè)績TOP10研究組對百強企業(yè)銷售額、銷售面積、開復(fù)工面積、完工面積和投資額等基礎(chǔ)經(jīng)濟指標研究表明，房地產(chǎn)百強企業(yè)兩端極化比較顯著，開發(fā)規(guī)模和經(jīng)營業(yè)績差異較大。從百強企業(yè)經(jīng)營業(yè)績來看，銷售額超出20億元有17家，在10-20億元之間有19家，在10億元以下百強企業(yè)有65家；從百強企業(yè)開發(fā)規(guī)?？?，百強企業(yè)開復(fù)工面積超出200萬平方米只有3家，開復(fù)工面積集中在20萬-50萬平方米，占百強總數(shù)40%。（見圖二）圖二：房地產(chǎn)百強企業(yè)經(jīng)營業(yè)績分布圖3．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)百強企業(yè)中，以住宅為主營產(chǎn)品企業(yè)共94家，以寫字樓為主共3家，以商業(yè)地產(chǎn)為主3家，這說明100強企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品以住宅為主。百強企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品均價為6171元/平方米，是全國房地產(chǎn)平均價格水平2.69倍。前10強企業(yè)產(chǎn)品均價是5829元/平方米，前11-20強和前21-30強均價分別是5449元/平方米和9194元/平方米，可見房地產(chǎn)百強企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品平均檔次較高，中間化趨勢顯著，同時，稱雄房地產(chǎn)市場仍是部分以開發(fā)滿足廣大消費者需求中低級產(chǎn)品為主企業(yè)。從百強企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品價格分布看（見圖三），展現(xiàn)"兩頭少，中間多"分布特征，依據(jù)這一分布趨勢可估計，未來價位在4000-6000元/平方米產(chǎn)品將是市場主導(dǎo)。4．產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)從房地產(chǎn)百強企業(yè)全部制結(jié)構(gòu)來看，國有經(jīng)濟成份正逐步被非國有經(jīng)濟成份（包含民營企業(yè)和三資企業(yè)）所替換。在新一屆百強企業(yè)中，國有房地產(chǎn)企業(yè)占40席；民營企業(yè)和三資企業(yè)分別占42%和18%。從房地產(chǎn)百強企業(yè)上市情況來看，26%企業(yè)是上市企業(yè)或控股上市企業(yè)，其中有6家企業(yè)在香港證券交易所上市。5．業(yè)務(wù)特征房地產(chǎn)百強企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)最大特征是產(chǎn)品生產(chǎn)專業(yè)化和經(jīng)營收入多元化。在百強企業(yè)中，純房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)企業(yè)占45家，以房地產(chǎn)開發(fā)為主企業(yè)占55家。除房地產(chǎn)開發(fā)活動外，百強企業(yè)涉足物業(yè)經(jīng)營、建筑施工、裝修建材、商業(yè)貿(mào)易和房地產(chǎn)中介等關(guān)聯(lián)行業(yè)；從百強企業(yè)多元化經(jīng)營結(jié)構(gòu)可看出，物業(yè)經(jīng)營、關(guān)聯(lián)施工、建材裝飾分別吸引了40%、15%和24%百強企業(yè)（見圖四），這說明百強企業(yè)基于"房地產(chǎn)開發(fā)為關(guān)鍵、延伸價值鏈和產(chǎn)業(yè)鏈"多元化經(jīng)營模式已經(jīng)形成。6．變遷TOP10研究組對1994年"首屆中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合效益百強"比較研究發(fā)覺，經(jīng)過房地產(chǎn)行業(yè)洗禮，首屆百強企業(yè)現(xiàn)在只有12家還繼續(xù)保持百強企業(yè)稱號，淘汰率高達88%，這說明房地產(chǎn)百強企業(yè)穩(wěn)定性差，房地產(chǎn)行業(yè)改變更新快，在內(nèi)幾乎重新"換臉"。在連續(xù)兩屆百強12家企業(yè)中，100%是含有國有性質(zhì)成份企業(yè)，她們大多數(shù)全部開發(fā)中低端產(chǎn)品，而且經(jīng)營規(guī)模較大，從而保持了長久穩(wěn)定連續(xù)發(fā)展；其中部分著名國有性質(zhì)開發(fā)集團，比如北京天鴻集團、北京城建集團、中華企業(yè)等，因為成功對企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和組織結(jié)構(gòu)進行了改組和調(diào)整，尤其是以國有資本為紐帶、以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主營、進行產(chǎn)業(yè)鏈延伸和和金融資本結(jié)合，她們現(xiàn)在仍是房地產(chǎn)行業(yè)中主力軍。二、房地產(chǎn)百強企業(yè)競爭力1．市場占有房地產(chǎn)企業(yè)之間存在猛烈競爭，企業(yè)之間競爭和相互替換關(guān)系表現(xiàn)為對房地產(chǎn)市場爭奪和占有，TOP10研究組采取商品房銷售額和銷售面積反應(yīng)企業(yè)市場擁有率，研究結(jié)果顯示：房地產(chǎn)行業(yè)離散度較大，房地產(chǎn)百強企業(yè)在全國市場擁有率普遍偏低。作為行業(yè)龍頭企業(yè)萬科集團和陸家嘴集團在全國銷售額和銷售面積市場擁有率還不到1%；從房地產(chǎn)百強在當?shù)厥袌鰮碛新士?，北京房地產(chǎn)百強企業(yè)銷售額和銷售面積占北京市份額分別是41%和30.8%（見圖五）。所以，從銷售額和銷售面積市場擁有率可看出，房地產(chǎn)行業(yè)盡管全國集中度較低，但房地產(chǎn)百強在當?shù)匾?guī)模化經(jīng)營模式凸現(xiàn)，含有比較顯著市場領(lǐng)先份額。和美國100強房屋建造商相比，中國房地產(chǎn)100強企業(yè)市場擁有率偏低。依據(jù)美國PB雜志對全美Giant400研究結(jié)果，美國最大房地產(chǎn)開發(fā)商PulteHomesInc.銷售額高達596億人民幣，是萬科集團13.5倍；美國前10強房地產(chǎn)開發(fā)商銷售總額3686.76億人民幣，是中國前10強14倍。就市場擁有率而言，全美最大開發(fā)商市場擁有率為4.5%，前10強市場擁有率為27.25%。2．企業(yè)信用房地產(chǎn)市場不規(guī)范性造成房地產(chǎn)交易糾紛增加，同時也暴露了房地產(chǎn)行業(yè)誠信缺失，房地產(chǎn)企業(yè)誠信建設(shè)已經(jīng)成為目前房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注話題。TOP10研究組認為，房地產(chǎn)行業(yè)信用問題根源于房地產(chǎn)行業(yè)準入門檻太低和大量低資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)市場迫切需要資質(zhì)和信用良好房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)百強企業(yè)因為規(guī)模較大和經(jīng)營業(yè)績良好，和重視長久經(jīng)營管理和品牌建設(shè)，企業(yè)信用遠高于行業(yè)平均水平。在房地產(chǎn)百強企業(yè)中，一級資質(zhì)企業(yè)占總數(shù)41%，二級資質(zhì)企業(yè)占44%；95%百強企業(yè)進入了《中國房地產(chǎn)信用檔案》信用披露制度，公布了企業(yè)業(yè)績、良好行為和不良行為統(tǒng)計、和受到國家或省獎勵或榮譽稱號等。房地產(chǎn)百強企業(yè)還應(yīng)該深入加強企業(yè)信用建設(shè)，樹立領(lǐng)先企業(yè)楷模，以擴大市場份額和提升企業(yè)競爭力。3．品牌建設(shè)在房地產(chǎn)市場逐步走向成熟和規(guī)范過程中，房地產(chǎn)產(chǎn)品高度可替換性使得品牌資源成為房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)鍵無形資產(chǎn)。從消費行為角度，對品牌追求已成為消費者理性選擇商品房關(guān)鍵原因。所以，TOP10研究組認為，品牌建設(shè)對增強房地產(chǎn)企業(yè)競爭力含有很關(guān)鍵作用。在百強企業(yè)中，已經(jīng)形成一定品牌效應(yīng)企業(yè)在全國范圍內(nèi)進行大盤操作和品牌復(fù)制，比如萬科、合生珠江、陽光100等，已經(jīng)開始深入瓜分全國市場份額。在未來幾年內(nèi)，將會有更多大盤和品牌企業(yè)成為市場最活躍主力軍，品牌產(chǎn)品對市場強占和爭奪將是市場競爭結(jié)果和趨勢。三、房地產(chǎn)百強企業(yè)對GDP增加貢獻為正確估量房地產(chǎn)百強企業(yè)對城市經(jīng)濟增加貢獻，TOP10研究組依據(jù)相關(guān)理論和模型，測算了房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增加貢獻。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟增加貢獻較大，-間，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增加平均貢獻是17.26%；從房地產(chǎn)百強企業(yè)對經(jīng)濟增加拉動作用看，在全國GDP增加速度中，有0.28%是由房地產(chǎn)百強企業(yè)投資直接貢獻；在全國各大城市房地產(chǎn)開發(fā)投資對當?shù)谿DP增加貢獻中，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資對北京GDP增加貢獻較大，-間，平均貢獻率高達53.5%；在百強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，以北京天鴻集團為例，-間天鴻房地產(chǎn)開發(fā)投資對北京GDP增加平均貢獻高達1.66%。這說明房地產(chǎn)百強企業(yè)投資能夠高效率地拉動城市經(jīng)濟增加。房地產(chǎn)百強對GDP增加貢獻四、房地產(chǎn)百強企業(yè)發(fā)展趨勢"中國房地產(chǎn)TOP10研究組"經(jīng)過對房地產(chǎn)百強企業(yè)系列研究認為，規(guī)模化、專業(yè)化、跨區(qū)域化、資本市場化將是房地產(chǎn)百強企業(yè)發(fā)展趨勢。1．規(guī)?；康禺a(chǎn)百強企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模普遍較小，年開復(fù)工面積在100萬平方米以上僅占7%，百強企業(yè)年度完工面積均值不到30萬平方米，百強企業(yè)中只有萬科集團和合生創(chuàng)展完工面積在100萬平方米以上；就地產(chǎn)百強開發(fā)后勁而言，北京幾家大型開發(fā)集團施工轉(zhuǎn)結(jié)均在100萬平方米以上，這說明首先，企業(yè)集團要上臺階，必需依靠規(guī)?；a(chǎn)達成做大做強；其次，規(guī)?；a(chǎn)需要房地產(chǎn)可連續(xù)性滾動開發(fā)作為有力保障2．專業(yè)化和多元化房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)性很強，從購置土地、開發(fā)建設(shè)到市場銷售和售后服務(wù)，包含面廣，操作過程復(fù)雜；房地產(chǎn)又含有投資大，風險高特征，任何一個非專業(yè)性行為，全部可能產(chǎn)生無法填補后果。在房地產(chǎn)百強企業(yè)中，純粹做房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有45家，以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)企業(yè)共有55家；以純住宅物業(yè)為產(chǎn)品企業(yè)占40%以上，專注1-2類物業(yè)開發(fā)投資百強企業(yè)占80%以上。這說明企業(yè)要規(guī)模化生產(chǎn)，要占據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)中領(lǐng)先地位，必需堅持專業(yè)化發(fā)展道路。同時，房地產(chǎn)行業(yè)又含有經(jīng)營形式和收入起源多元化特點，以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為關(guān)鍵，在產(chǎn)業(yè)上下游進行價值鏈延伸和拓展是百強企業(yè)發(fā)展趨勢。3．跨區(qū)域開發(fā)伴隨行業(yè)日益規(guī)范、市場需求連續(xù)旺盛和市場對長遠增加看好，尤其是國土資源部11號令在各地相繼實施，土地交易公開化為房地產(chǎn)跨區(qū)域開發(fā)清除了最大障礙；和此同時，各地相關(guān)政府部門工作規(guī)范化和公開化也降低了異地開發(fā)成本，一批相當成熟區(qū)域開發(fā)商開始走向全國市場。在房地產(chǎn)百強企業(yè)中，跨區(qū)域開發(fā)企業(yè)占百強43%，而且已經(jīng)形成全國品牌百強企業(yè)包含萬科、合生珠江、上海綠地和天津順馳等正在展開新一輪全國范圍內(nèi)"圈地運動"。房地產(chǎn)行業(yè)將面臨土地、資金、用戶資源等方面更猛烈競爭環(huán)境，但有實力、有資信、有品牌開發(fā)商在跨區(qū)域開發(fā)過程中將重整原有房地產(chǎn)格局，取得更大發(fā)展空間。4．資本市場化實業(yè)資本必需和金融資本結(jié)合，企業(yè)才能取得到長足發(fā)展。央行"121號文件"嚴禁了商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商購置土地給貸款，這一限制對開發(fā)商資金情況提出了更高要求。房地產(chǎn)上市企業(yè)憑借證券市場這一低成本融資渠道，在房地產(chǎn)百強企業(yè)中處于領(lǐng)先地位，前10強企業(yè)中有8家房地產(chǎn)集團企業(yè)分別在中國境內(nèi)和香港進行證券市場資本運作。近期上海復(fù)地集團二次沖擊香港上市成功極大鼓舞了包含SOHO中國、天津順馳，北京現(xiàn)代集團等百強企業(yè)走向資本市場。所以，從長遠看，開發(fā)商應(yīng)該極力開拓銀行資金外融資渠道，包含證券市場、信托產(chǎn)品、企業(yè)債券、投資基金等等，資本市場化是未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展肯定趨勢。"中國房地產(chǎn)百強企業(yè)"名單萬科企業(yè)股份

上海陸家嘴(集團）

北京天鴻集團企業(yè)

首創(chuàng)置業(yè)股份

廣州市恒大實業(yè)集團

合生創(chuàng)展集團

北京城建投資發(fā)展股份

上海綠地集團

廣州富力集團

中信華南集團

廣東珠江投資

上海實業(yè)發(fā)展股份

碧桂園集團

浙江綠城房地產(chǎn)集團

上海中星集團

北京世紀金源集團

北京城市開發(fā)集團有限責任企業(yè)

金地集團

卓越置業(yè)集團

復(fù)地（集團）股份

中華企業(yè)股份

陽光100置業(yè)集團

大華（集團）

SOHO中國

上海世貿(mào)房地產(chǎn)

廣州保利房地產(chǎn)股份

廣州市番禺祈福新村房地產(chǎn)

北京現(xiàn)代投資集團

北京萬通地產(chǎn)集團

大連萬達集團

金融街控股股份

天津順馳投資集團

北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

利嘉實業(yè)(福建)集團杭州市南全部房產(chǎn)集團

華潤置地(北京)股份

深圳市振業(yè)集團股份

中遠房地產(chǎn)開發(fā)

西安高科地產(chǎn)

北京華遠房地產(chǎn)股份

福州市房地產(chǎn)經(jīng)營總企業(yè)

北京敬遠