玉林玉商大廈項(xiàng)目整體策劃方案

房地產(chǎn)營(yíng)銷玉林玉商大廈項(xiàng)目整體策劃方案學(xué)院：文學(xué)與傳媒學(xué)院姓名：黃倩倩玉林玉商大廈項(xiàng)目整體策劃方案第一部分：市場(chǎng)分析⒈項(xiàng)目基本狀況、地理環(huán)境位置分析⒉項(xiàng)目細(xì)分市場(chǎng)基本情況分析⒊細(xì)分市場(chǎng)（高端住商一體商房地產(chǎn)）項(xiàng)目推廣分析⒋細(xì)分市場(chǎng)（高端住商一體房地產(chǎn)）廣告?zhèn)鞑ゲ呗苑治觫导?xì)分市場(chǎng)（高端住商一體房地產(chǎn)）發(fā)展趨勢(shì)⒍重要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及樓盤(pán)分析第二部分:SWOT分析1.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)2.項(xiàng)目劣勢(shì)3．項(xiàng)目威脅4.項(xiàng)目機(jī)會(huì)第三部分項(xiàng)目定位分析1.目的客戶群分析2.樓盤(pán)品質(zhì)定位策略3.推廣定位策略第四部分：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣1.建設(shè)環(huán)節(jié)建議2.廣告推廣策略第五部分：項(xiàng)目營(yíng)銷策略第六部分：宣傳推廣計(jì)劃前期：項(xiàng)目籌備品牌推廣樓盤(pán)品質(zhì)塑造營(yíng)造營(yíng)銷氛圍第七部分：玉商大廈項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全面風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)管理1風(fēng)險(xiǎn)管理的流程2風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對(duì)策略3風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)中應(yīng)注意的問(wèn)題第八部分：媒體廣告整合傳播策略媒體組織和規(guī)劃策略具體實(shí)行措施結(jié)論與建議第一部分：市場(chǎng)分析項(xiàng)目基本情況、地理環(huán)境位置分析玉林玉商大廈坐落在玉林市玉東新區(qū)核心金融商務(wù)區(qū)，位于玉東新區(qū)玉東大道與秀水路交叉路口東側(cè)，總投資9億元，規(guī)劃面積49.6畝，總建筑面積27.89萬(wàn)平方米，主體超高層擬建高度為180米，裙樓設(shè)有大型商場(chǎng)、住宅、沿街商鋪等。項(xiàng)目將建成集高端商務(wù)中心、五星級(jí)酒店、大型豪華購(gòu)物中心、飲食娛樂(lè)文化中心、高級(jí)住宅區(qū)等眾多功能于一體的城市綜合體，并成為玉林玉商文化地標(biāo)志性建筑和商會(huì)總經(jīng)濟(jì)基地。項(xiàng)目建成后，輻射華南地區(qū)200公里范圍內(nèi)1000多萬(wàn)人的消費(fèi)市場(chǎng)，可安排1200多人就業(yè)，對(duì)進(jìn)一度提高玉林市品味，完善城市功能，擴(kuò)大城鄉(xiāng)就業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、打造北部灣現(xiàn)代商貿(mào)物流中心將產(chǎn)生重大的推動(dòng)作用。玉商大廈項(xiàng)目是由廣西玉商股份有限公司投資建設(shè)，是南寧玉林商會(huì)會(huì)員出資成立的一家跨領(lǐng)域、多元化的股份有限公司，同時(shí)也是南寧玉林商會(huì)會(huì)員回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的一個(gè)重大成果，該項(xiàng)目的建成將對(duì)孵化玉商公司、弘揚(yáng)玉商文化精神起積極推動(dòng)作用。玉商大廈坐落在玉東新區(qū)核心金融商務(wù)區(qū)，位于玉東新區(qū)玉東大道與秀水路交叉路口東側(cè)，地理位置優(yōu)越周邊樹(shù)木圍繞，附近交通大道樹(shù)木和花草覆蓋率較高，即使位于玉林市區(qū)的東邊與郊區(qū)相接壤，但是交通極為方便，多條城市大道相交于此，私家車(chē)隨意出入不是問(wèn)題，并不為交通堵塞感到困擾，并且公交路線有兩條路線通過(guò)玉商大廈，分別是11路和17路，即使沒(méi)有私家車(chē)也同樣暢達(dá)市區(qū)的主城區(qū)，同時(shí)，玉商大廈的城區(qū)配套，給各業(yè)主提供了一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、交通便利的城區(qū)生活環(huán)境。玉商大廈以大型商場(chǎng)、高層住宅為主，居住和工作于此極盡享受城市的便利和暢通之于更能投入到上風(fēng)上水的優(yōu)美環(huán)境當(dāng)中。項(xiàng)目地處玉東新區(qū)核心地段，東邊有一個(gè)玉林頗為重要的山林地帶之龜山，龜山上樹(shù)木較為茂密，山路修建完善利于人們上山散步健身和開(kāi)車(chē)越野，山腳下有的濕地公園環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施完善更是業(yè)主們放松休閑的好去處。南邊尚有綠化率較高的獅子山，遠(yuǎn)看樹(shù)木蔥郁氤氤氳氳，一派綠意盎然，心情舒暢?？芍^是居住于此既有山城的高地風(fēng)貌，空氣清新有可遠(yuǎn)眺龜山、獅子山，山色氤氳蔚然，居住其間心曠神怡。目前，該項(xiàng)目已完畢了前期場(chǎng)地的平整和施工圍墻的修建，進(jìn)入正式施工建設(shè)階段，項(xiàng)目將于明年正式開(kāi)盤(pán)，并開(kāi)始推廣和營(yíng)銷。2．項(xiàng)目細(xì)分市場(chǎng)（高端住商一體）市場(chǎng)基本狀況分析：由于本項(xiàng)目屬于低密度、高品質(zhì)、高端大氣大型商場(chǎng)和大型高級(jí)住宅，項(xiàng)目自身設(shè)計(jì)和規(guī)劃具有較高的建筑品質(zhì)、建筑風(fēng)格和市場(chǎng)營(yíng)銷定位。從目前玉林地區(qū)房地產(chǎn)中高端市場(chǎng)的情況來(lái)看，今年以來(lái)投入和進(jìn)入市場(chǎng)的中高端住商于一體的大型項(xiàng)目，相對(duì)去年同期來(lái)看，增長(zhǎng)幅度很大。在玉林不少房地產(chǎn)商都將中高端大型商場(chǎng)，超高層住宅作為其進(jìn)軍高端房地產(chǎn)的突破點(diǎn)，再加上玉林市人口較多，城市人口分布比較密集，居民對(duì)房子的規(guī)定就會(huì)越來(lái)越高，因此目前完畢前期推廣和市場(chǎng)拓展，開(kāi)展?fàn)I銷策略的樓盤(pán)也會(huì)逐漸增多。而就近期的樓盤(pán)的成交量來(lái)看，樓市交易也是異?；钴S，體現(xiàn)了消費(fèi)者對(duì)中高端房地產(chǎn)的追捧和愛(ài)慕。⒊細(xì)分市場(chǎng)（高端住商一體商房地產(chǎn)）項(xiàng)目推廣分析⑴宣傳推廣思緒針對(duì)產(chǎn)品分析和消費(fèi)者分析，由于高端的房地產(chǎn)的特殊定位和推廣目的人群的不同，本項(xiàng)目采用把產(chǎn)品和消費(fèi)者心理結(jié)合起來(lái)，從其心理實(shí)際需求出發(fā)，對(duì)我們的產(chǎn)品進(jìn)行縝密的設(shè)計(jì)和建設(shè)以及包裝宣傳滿足消費(fèi)者對(duì)夠房的心理，促成其購(gòu)買(mǎi)行為，由于我們的項(xiàng)目是以高端住商于一體的標(biāo)準(zhǔn)，但是由于玉林城市居民的收入水平和消費(fèi)水平來(lái)作為衡量購(gòu)買(mǎi)力，并且現(xiàn)在剩余房源重要是中檔收入水平的居民為主，所以中高端收入群是我們重要宣傳的突破口。⑵推廣重點(diǎn)及內(nèi)容：公司、項(xiàng)目形象由于顧客在行使購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)的時(shí)候會(huì)考慮到樓盤(pán)的形象和品質(zhì)，所以在推廣項(xiàng)目的同時(shí)我們也要加大力度對(duì)公司、項(xiàng)目形象的宣傳，進(jìn)一步提高公司和項(xiàng)目在玉林范圍內(nèi)的知名度。（可采用報(bào)紙、雜志和電視進(jìn)行公司形象、項(xiàng)目品質(zhì)宣傳）⑶項(xiàng)目整體宣傳突出我們項(xiàng)目的地段，社區(qū)內(nèi)外的環(huán)境，以及交通樞紐綠化美化環(huán)境，給顧客展現(xiàn)一種積極向上，正面樂(lè)觀的精神面貌，讓他們油然生出一種在我們玉商大廈生活和工作是多么的富有激情，同時(shí)幸福感倍增。通過(guò)地段、環(huán)境、公司背景、項(xiàng)目品質(zhì)形象、交通教育等一系列正面優(yōu)勢(shì)去說(shuō)服顧客，讓顧客覺(jué)得購(gòu)買(mǎi)玉商大廈的房子是物有所值的。在宣傳中一定要展現(xiàn)玉商大廈地段、環(huán)境、交通、品質(zhì)、形象、投資的優(yōu)越性所在。⑷高撇汁營(yíng)銷，價(jià)格推廣策略由于中高端住宅的特殊定位價(jià)格和推廣目的人群的不同，在本項(xiàng)目上采用搞高撇汁的營(yíng)銷推廣策略，即采用高投入，高溢價(jià)的推廣策略，在項(xiàng)目入市階段就要采用高曝光率、強(qiáng)勢(shì)的廣告宣傳手段，對(duì)項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)和賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行大規(guī)模的廣告宣傳和推廣，已達(dá)成先聲奪人，取得市場(chǎng)占有率的優(yōu)勢(shì)。（電視廣告投放為主流）價(jià)格推廣就要在價(jià)格上讓利，可以采用前十名得到九六折的優(yōu)惠、來(lái)吸引人地眼球，提高吸睛指數(shù)；還可以把價(jià)格在原定的基礎(chǔ)上稍微上調(diào)30到50上，不僅充足保障公司的利益，20元拿來(lái)作為回饋顧客的購(gòu)房禮品，即所謂的禮品大派送，此外的拿來(lái)作為給老顧客的禮品費(fèi)用，這樣在保證公司的既有利益，也會(huì)給消費(fèi)者不同樣的驚喜。⒋細(xì)分市場(chǎng)（高端住商一體房地產(chǎn)）廣告?zhèn)鞑ゲ呗苑治鰪哪壳暗闹懈叨朔康禺a(chǎn)項(xiàng)目媒體發(fā)布和推廣趨勢(shì)來(lái)看，大規(guī)模報(bào)紙刊登投放的趨勢(shì)仍然存在，但更多的是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向于采用大型戶外平面廣告的投放，病痛給電視、廣播電臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體的報(bào)道進(jìn)行宣傳如運(yùn)用熱播電視劇的片花廣告，黃金時(shí)段的房地產(chǎn)廣告投放。尚有就是元旦和新年將近，對(duì)于元旦和過(guò)年放假回家的一些人會(huì)乘車(chē)回家，我們正好可以運(yùn)用移動(dòng)媒體的優(yōu)勢(shì)，在移動(dòng)電視上高頻率地放出項(xiàng)目的形象宣傳，不僅可以緩解乘客搭車(chē)的苦悶，還可以對(duì)我們的形象進(jìn)行宣傳。周末可以請(qǐng)一些高中或大學(xué)生幫我們分發(fā)傳單，不僅可以讓更多的人知道我們的樓盤(pán)，也可以資助我們玉林的學(xué)子在學(xué)業(yè)上碰到的資金問(wèn)題。⒌細(xì)分市場(chǎng)（高端住商一體房地產(chǎn)）發(fā)展趨勢(shì)消費(fèi)者對(duì)中高端房地產(chǎn)置業(yè)的訴求早已趨向多元化，如建筑外立面多元化、建筑風(fēng)格多元化、社區(qū)環(huán)境資源景觀美學(xué)特性、成熟物業(yè)，地帶風(fēng)水，品質(zhì)物業(yè)等精神和物質(zhì)層面的需求、舒適度需求已經(jīng)成為越來(lái)越多中高消費(fèi)者和投資人群的焦點(diǎn)。更多具有一定規(guī)模、整體規(guī)模越來(lái)越多的大型崇高綜合社區(qū)項(xiàng)目逐步成為市場(chǎng)主流造城的趨勢(shì)，也越來(lái)越被更多的開(kāi)發(fā)商重視，現(xiàn)在高達(dá)數(shù)百畝、數(shù)千畝的大盤(pán)完畢成熟城區(qū)社區(qū)、大配套概念已成為市場(chǎng)合趨。多層次的價(jià)格詮釋，成功的功能定位、推廣、物業(yè)定位賦予項(xiàng)目更高的品質(zhì)，吸引消費(fèi)者更多的關(guān)注，越來(lái)越成為市場(chǎng)發(fā)展的主流。⒍重要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及樓盤(pán)分析玉林喜潤(rùn)金域華府（占地160畝）物業(yè)類別：園林花園式洋房（住宅商業(yè)樓）裝修狀況：毛坯建筑類別：小高層、高層多層觀景復(fù)式洋房物業(yè)地址：玉林市玉東新區(qū)人民東路南側(cè)占地面織：160畝建筑總面積：328709㎡容積率：3.5﹪綠化率：42.00﹪總戶數(shù)：1887戶開(kāi)發(fā)商：廣西玉林喜潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目定位：法式地中海精工大宅優(yōu)勢(shì)概念訴求：秉承“人文主義”理念，汲取地中海建筑精髓，打造一種極致醇美的居住藝術(shù)，啟動(dòng)玉林高端居住品味的傳奇建筑結(jié)構(gòu)：建筑全南北向，高低錯(cuò)落的點(diǎn)狀構(gòu)筑，半圍合式布局，視野通透學(xué)區(qū)：玉東新區(qū)第一小學(xué)、茂林三中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、玉林高中項(xiàng)目特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：高陽(yáng)臺(tái)，高戶型重要廣告推廣媒體：大型戶外廣告發(fā)布、報(bào)紙廣告發(fā)布、電視廣告發(fā)布、網(wǎng)絡(luò)媒體發(fā)布、有專門(mén)的網(wǎng)站宣傳、廣播電臺(tái)發(fā)布整合策略評(píng)估：借助大型廣告媒體發(fā)布和大規(guī)模戶外廣告發(fā)布充足表現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商實(shí)力，運(yùn)用階段性報(bào)刊廣告發(fā)布最新消息，借助不同媒體推廣各自優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)其項(xiàng)目的知名度的迅速提高，在開(kāi)盤(pán)前充足儲(chǔ)備客戶，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目營(yíng)銷成功。玉林萬(wàn)盛中央公園物業(yè)類型：住宅商住摟裝修狀況：毛坯建筑類別：高層超高層物業(yè)地址：玉林市玉東新區(qū)長(zhǎng)壽路南側(cè)石牛路東側(cè)總占地：102畝建筑總面積：345523.9㎡總戶型：2372戶容積率：6﹪綠化率：40.3﹪產(chǎn)權(quán)年限：70年開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2023年元月最新樓價(jià)2023年12月3日：4200元/㎡開(kāi)發(fā)商：廣西萬(wàn)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目定位:打造玉林乃至全廣西最具代表性的豪宅典范項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)：奢華無(wú)雙的皇家園林強(qiáng)調(diào)環(huán)境品質(zhì)獨(dú)立別墅花園式住房項(xiàng)目周邊環(huán)境：玉林市玉東新區(qū)的核心腹地，金盾路、翠環(huán)路、長(zhǎng)壽路、是牛路四條城市規(guī)劃大道圍繞項(xiàng)目四周，并與人民東路、二環(huán)路、玉東大道。文體路等城市交通主干道連為一體，交通路網(wǎng)四通八達(dá)、縱橫全城。緊鄰玉林市政府、檢察院、公安局、國(guó)防教育基地等市級(jí)行政機(jī)關(guān)單位、噴泉廣場(chǎng)、銅鼓廣場(chǎng)、銅鼓公園、城東大劇院、城市文化館、體育中心、大型超市、玉林高中、玉林師院、英才中學(xué)等城市配套均分布在距項(xiàng)目500米的范圍。重要廣告推廣媒體：大型戶外廣告發(fā)布、報(bào)紙廣告發(fā)布、電視廣告發(fā)布、大面積燈箱廣告發(fā)布整合策略評(píng)估：借助大型廣告媒體發(fā)布和大規(guī)模戶外廣告發(fā)布充足表現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商實(shí)力，開(kāi)盤(pán)較早，大型廣告的大量投放讓其擁有了大量的忠實(shí)用戶，以致其項(xiàng)目在玉林的知名度較高，實(shí)現(xiàn)了較高的銷售盼望。玉林奧園康城物業(yè)類型：住宅別墅商住樓裝修狀況：毛坯建筑類別：高層小高層塔樓物業(yè)地址：玉林市人民東路體育中心北側(cè)項(xiàng)目特色：國(guó)際化社區(qū)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2023年3月10日總占地：345畝總建筑面積：1150000㎡總戶型：9884綠化率：35﹪容積率：5.5最新樓價(jià)：2023年12月3日開(kāi)發(fā)商：

玉林奧園康城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

項(xiàng)目定位：世界級(jí)居住享受打造國(guó)際化運(yùn)動(dòng)、生態(tài)、健康高品質(zhì)的崇高社區(qū)項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)：國(guó)際化世界級(jí)居住享受歐陸建筑風(fēng)格，大型水景園林建筑項(xiàng)目周邊環(huán)境：南為玉林市體育中心，西為建設(shè)中的文體路，東為秀水路重要廣告推廣媒體：大型戶外廣告發(fā)布、報(bào)紙廣告發(fā)布、電視廣告發(fā)布、大面積燈箱廣告發(fā)布整合策略評(píng)估：借助大型廣告媒體發(fā)布和大規(guī)模戶外廣告發(fā)布充足表現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商實(shí)力，開(kāi)盤(pán)較早，大型廣告的大量投放讓其擁有了大量的忠實(shí)用戶，以致其項(xiàng)目在玉林的知名度較高，實(shí)現(xiàn)了較高的銷售盼望。第二部分：SWOT分析⒈項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)位置優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目坐落在玉東新區(qū)核心金融商務(wù)區(qū)，位于玉東新區(qū)玉東大道與秀水路交叉路口東側(cè)，多條公路通過(guò)，公交站較勁公交出入方便，出行便捷的地理位置賦予了玉商大廈區(qū)位商機(jī)，并且給在這里擁有住宅的居民給予了充足優(yōu)越的居住條件，私家車(chē)出入，道路寬廣，很少甚至不會(huì)有塞車(chē)情況。這樣既有商圈固定客戶的消費(fèi)支撐，又有居住客戶的支持。項(xiàng)目位于城市較近觀景地帶，具有突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目東邊有龜山公園、玉林濕地公園，東南方向是獅子公園可謂是三園一廈，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新。項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目將建成集高端商務(wù)中心、五星級(jí)酒店、大型豪華購(gòu)物中心、飲食娛樂(lè)文化中心、高級(jí)住宅區(qū)等眾多功能于一體的城市綜合體，并成為玉林玉商文化地標(biāo)性建筑和商會(huì)總部經(jīng)濟(jì)基地。在本市所開(kāi)發(fā)的同類低密度、高品質(zhì)社區(qū)住宅項(xiàng)目中，區(qū)位優(yōu)勢(shì)相對(duì)突出，并具有一定的景觀優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目建成后，具有周邊主城區(qū)成熟的社區(qū)環(huán)境，生活、購(gòu)物、休閑吧、消費(fèi)條件良好，具有其他洋房花園等住房無(wú)法比擬的獨(dú)特優(yōu)秀環(huán)境。開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)：

玉商大廈項(xiàng)目由廣西玉商股份有限公司投資建設(shè)，是南寧玉林商會(huì)回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的一個(gè)重大成果。南寧玉林商會(huì)于２００７年１月成立以來(lái)，目前公司會(huì)員已突破300家，個(gè)人會(huì)員超過(guò)600人。南寧玉林商會(huì)還建立基金會(huì)，已到位資金4000萬(wàn)元，切實(shí)為一些臨時(shí)資金周轉(zhuǎn)困難的會(huì)員公司提供支持幫助。在邕公司家身在南寧，心系家鄉(xiāng)，時(shí)刻關(guān)注我市改革開(kāi)放和各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展，竭誠(chéng)為家鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展盡心盡力，奉獻(xiàn)愛(ài)心。商會(huì)組織了“關(guān)心玉林，回報(bào)家鄉(xiāng)”募捐活動(dòng)，共籌集各項(xiàng)捐款72萬(wàn)多元，先后為孤兒院捐助善款10.3萬(wàn)元、向玉林高中12023校慶捐款20萬(wàn)元，為福綿鎮(zhèn)石村公路建設(shè)捐款20萬(wàn)元，扶貧捐款3萬(wàn)元。為玉林市承辦廣西第十一屆運(yùn)動(dòng)會(huì)贊助21萬(wàn)元。向各地民政部門(mén)、慈善機(jī)構(gòu)捐款捐物267萬(wàn)余元。這是其他開(kāi)發(fā)商無(wú)法比擬安的潛在信任值，雖然商會(huì)成立時(shí)間短，但成績(jī)很大。在玉商大廈開(kāi)發(fā)之前，這個(gè)商會(huì)具有一定的影響力和知名度，儲(chǔ)備了較多的客戶，所以在推廣上可達(dá)成事半功倍的效果。項(xiàng)目劣勢(shì)1.由于本項(xiàng)目屬于中高端大型社區(qū)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，項(xiàng)目消費(fèi)人群具有一定的局限性，受到國(guó)家房貸政策的改變，銀行通貨膨脹的影響，本項(xiàng)目的推廣將面臨一定的營(yíng)銷壓力。2.本項(xiàng)目雖然具有一定的景觀優(yōu)勢(shì)，但與其他項(xiàng)目相比，優(yōu)勢(shì)讓局限性以形成消費(fèi)的勢(shì)能，因此，強(qiáng)化項(xiàng)目獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)、建筑特點(diǎn)、整體賣(mài)點(diǎn)的宣傳，將成為項(xiàng)目推廣的賣(mài)點(diǎn)，這一點(diǎn)極其重要。3.土地成本高，如此高的土地成本會(huì)把成本拉高，在樓房低價(jià)的時(shí)候就不得不相應(yīng)拉高，這樣就會(huì)丟掉了一些客戶。4.由于項(xiàng)目是定位在高層和超高層樓房，居民對(duì)電梯樓及復(fù)式樓接受能力有限，而電梯戶型在本項(xiàng)目占有率較高，這也會(huì)導(dǎo)致一些消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候會(huì)有所躊躇。項(xiàng)目威脅整個(gè)玉林房產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)逐年上漲，消費(fèi)也在逐年上漲，而居民的收入并沒(méi)有得到相應(yīng)的提高，購(gòu)買(mǎi)力并不大。房地產(chǎn)的細(xì)分市場(chǎng)供應(yīng)充足，，客戶可選擇性很強(qiáng)，在玉林的中高端房源上也是處在相對(duì)飽和的狀態(tài)，因此回味玉商大廈的開(kāi)發(fā)和銷售推廣帶來(lái)一定的壓力。國(guó)家房貸政策的改變，使部分消費(fèi)者減緩了購(gòu)房置業(yè)的步伐，這會(huì)直接影響到玉商大廈的推廣和銷售。項(xiàng)目機(jī)會(huì)3本項(xiàng)目的推出適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要，打造高品質(zhì)人居住將成為促使本項(xiàng)目成功營(yíng)銷的市場(chǎng)潛能和機(jī)遇。2玉商大廈作為提高商業(yè)品質(zhì)的先行者，將一方面在周邊消費(fèi)者中留下深刻印象，一旦玉商大廈的商業(yè)品質(zhì)店建成并成功推出，將會(huì)給玉商大廈帶來(lái)巨大的發(fā)展空間和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益。3玉商大廈商業(yè)已經(jīng)預(yù)先進(jìn)行了商業(yè)規(guī)劃，具體分析了商用房產(chǎn)的業(yè)態(tài)，業(yè)種分布，并對(duì)大廈總體定位進(jìn)行了描述，增強(qiáng)了本案商業(yè)布局的合理性和可操作性。4橫向整合行業(yè)資源，擴(kuò)大市場(chǎng)份額；本項(xiàng)目的推出查封新一代中高白領(lǐng)收入階層，開(kāi)始形成對(duì)改善居住條件、提高生活品質(zhì)的需求，導(dǎo)致消費(fèi)市場(chǎng)的訴求點(diǎn)和熱點(diǎn)。第三部：分項(xiàng)目定位分析1.目的客戶群分析由于玉商大廈達(dá)成建成集高端商務(wù)中心、五星級(jí)酒店、大型豪華購(gòu)物中心、飲食娛樂(lè)文化中心高級(jí)住宅區(qū)等眾多功能于一體的城市綜合體，并成為玉林玉商文化地標(biāo)志性建筑和商會(huì)總經(jīng)濟(jì)基地這一目的，即高端的建筑品質(zhì)和項(xiàng)目特色，使項(xiàng)目的推廣目的客戶群體具有一定的特殊性和指向性，即項(xiàng)目的目的投資人群具有相對(duì)的局限性。本項(xiàng)目的目的客戶群重要是中高收入置業(yè)人群，本人群重要有大中型公司中層以上管理人士（玉柴職工及管理人員、玉林制藥管理人士、海生藥業(yè)管理高層等等）、公務(wù)員、銀行職工、醫(yī)生、部分中小私企老板、成功創(chuàng)業(yè)人士、高等院校教職工等白領(lǐng)人群?；蛘呤峭鈦?lái)成功商務(wù)人士群體，只要是外來(lái)經(jīng)商、投資的人士。消費(fèi)人群分析購(gòu)買(mǎi)目的：自用、投資升值、商鋪?zhàn)錾?、換屋計(jì)劃年齡階層：25到50歲收入?yún)^(qū)分：中高收入階層購(gòu)買(mǎi)心理:環(huán)境偏好、休閑享受、智能化偏好、地位偏好購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：居住、投資為鋪、升值樓盤(pán)品質(zhì)定位策略樓盤(pán)品質(zhì)定位：酒店式花園高端樓盤(pán)簡(jiǎn)潔明快的后現(xiàn)代建筑風(fēng)格，低密度高品質(zhì)的高端商務(wù)住宅社區(qū)；合適的客戶定位、實(shí)用的套型設(shè)計(jì)、節(jié)能的建筑科技、和諧的設(shè)計(jì)形象、完善的社區(qū)配套設(shè)施、優(yōu)美的社區(qū)景觀、安全的安保體系是我們擁有高品質(zhì)的前提，也是我們對(duì)客戶的承諾。3.推廣定位策略本項(xiàng)目推廣的核心是高端商務(wù)中心、五星級(jí)酒店、大型豪華購(gòu)物中心、飲食娛樂(lè)文化中心高級(jí)住宅區(qū)等眾多功能于一體的城市綜合體，并成為玉林玉商文化地標(biāo)志性建筑和商會(huì)總經(jīng)濟(jì)基地這一賣(mài)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高端城市綜合體，幾后現(xiàn)代完美主義的建筑風(fēng)格，，突出區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢(shì)訴求。高端的品質(zhì)定位和內(nèi)涵，借助南寧玉林商會(huì)在榆林地區(qū)的信譽(yù)度，充足實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的營(yíng)銷推廣策略。第四部分：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣1.建設(shè)環(huán)節(jié)建議一方面運(yùn)用開(kāi)盤(pán)前三到四個(gè)月籌備階段完畢項(xiàng)目的營(yíng)銷中心建設(shè)和包裝，這個(gè)一定要建成有自己高端品質(zhì)的特色。另一方面在開(kāi)盤(pán)階段完畢主題景觀的竣工典禮和剪裁典禮，導(dǎo)致項(xiàng)目推廣的一大亮點(diǎn)，吸引消費(fèi)者的眼球，受到更多客戶的關(guān)注。最后積極爭(zhēng)取時(shí)間，在比較大的節(jié)日期間開(kāi)盤(pán)，以運(yùn)用節(jié)日的熱鬧和良好氛圍更大限度地集聚人氣。廣告推廣策略之產(chǎn)品定位策略廣告的產(chǎn)品定位策略有實(shí)體定位策略和觀念定位策略。實(shí)體定位策略即功效定位、品質(zhì)定位、價(jià)格定位、市場(chǎng)定位，這里所說(shuō)的功效定位就是指玉商大廈在選址和環(huán)境上比同類房地產(chǎn)有明顯的優(yōu)勢(shì)，這就增強(qiáng)了玉商大廈的選擇性。以同類的房地產(chǎn)樓盤(pán)的定位為基準(zhǔn)，選擇有別于同類產(chǎn)品的優(yōu)異性能如高端商務(wù)中心、五星級(jí)酒店、大型豪華購(gòu)物中心、高級(jí)住宅樓這幾個(gè)性能作為重要宣傳點(diǎn)，為玉商大廈的推廣和營(yíng)銷買(mǎi)下了伏筆。品質(zhì)定位，即通過(guò)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品具有的良好品質(zhì)來(lái)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行宣傳，玉商大廈定位在有別于中低端的房地產(chǎn)樓盤(pán)定位，重要是高端、高品質(zhì)、大型豪華、高級(jí)等作為樓盤(pán)的定位賣(mài)點(diǎn)。作為具有一定規(guī)模的大型大型高端房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)采用循環(huán)漸進(jìn)的推廣策略，即在不同的建設(shè)階段配合不同的的廣告對(duì)其不同時(shí)期的不同側(cè)重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目宣傳和推廣。還可以采用多層次的推廣方式，即在一期樓盤(pán)銷售前期采用組團(tuán)式的購(gòu)買(mǎi)方式，給予一定的贈(zèng)品和優(yōu)惠，以達(dá)成獲得項(xiàng)目更高的關(guān)注度和人氣，在一期正如期進(jìn)行得火爆期間直接導(dǎo)入二期項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)階段的推廣策略、營(yíng)銷策略，以此類推形成多層次的廣告推廣形勢(shì)。第五部分：項(xiàng)目營(yíng)銷策略營(yíng)銷一方面是明確產(chǎn)品銷售的整體思緒即實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)的最大化、銷售速度最大化，未達(dá)成這個(gè)目的就從銷售上多多創(chuàng)新。1設(shè)立項(xiàng)目主題會(huì)所、多個(gè)賣(mài)場(chǎng)長(zhǎng)期并存、展覽中心是消費(fèi)者可以多渠道了解本項(xiàng)目，建議在市中心的東門(mén)廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、城西方向以及福綿區(qū)設(shè)立外賣(mài)場(chǎng)，并且在周邊的縣城設(shè)立本項(xiàng)目的征詢場(chǎng)合和賣(mài)場(chǎng)。2參與大型崇高公益推廣和藝術(shù)展示活動(dòng)，提高項(xiàng)目在消費(fèi)者心中的知名度和美譽(yù)度。3運(yùn)用大型的展銷會(huì)開(kāi)展優(yōu)惠活動(dòng)、大獎(jiǎng)派送活動(dòng)、優(yōu)惠促銷推廣活動(dòng)。4運(yùn)用節(jié)假日的熱鬧喜慶氛圍，如中秋、國(guó)慶、元旦、春節(jié)等節(jié)假日推出一體化樓盤(pán)項(xiàng)目觀光并達(dá)成銷售的目的。5加大大型戶外廣告、報(bào)紙廣告、電視廣告、大面積燈箱廣告的投放量，加大宣傳力度，全面占領(lǐng)消費(fèi)者的心智資源，是他們把玉商大廈作為首要選擇，增長(zhǎng)本項(xiàng)目的影響力。6禮品贈(zèng)送方面要有玉商大廈項(xiàng)目自己的風(fēng)格和特點(diǎn)，在這上我建議玉商大廈可以和中國(guó)勁酒集團(tuán)合作，并規(guī)定中國(guó)一流的設(shè)計(jì)師給玉商項(xiàng)目設(shè)計(jì)一款獨(dú)一無(wú)二的瓶子，在瓶子制造添加色素的過(guò)程中加上一勺鈷藍(lán)，保證每一個(gè)瓶子的獨(dú)一無(wú)二（可以使每一個(gè)客戶都覺(jué)得自己是獨(dú)一無(wú)二的），瓶子上標(biāo)有“絕對(duì)玉商”這一標(biāo)志性文字并把這些禮品分發(fā)給第一期成功交易的客戶手中，以吸引更多客戶群。第六部分：宣傳推廣計(jì)劃第一階段：項(xiàng)目籌備階段籌備期籌備策略：一個(gè)蘿卜一個(gè)坑，專業(yè)人士干專業(yè)事、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定、高效率、團(tuán)結(jié)一致為項(xiàng)目、及時(shí)溝通、嚴(yán)格控制籌備內(nèi)容：1凡是涉及項(xiàng)目銷售推廣的策略都要擬定下來(lái)，并把完善的內(nèi)容分派下去給各部門(mén)負(fù)責(zé)2凡涉及制作、印刷物料的平面設(shè)計(jì)都要完畢，通稿；3所有廣告不管是大型戶外廣告、電視網(wǎng)絡(luò)廣告、燈箱廣告燈內(nèi)容都要成功完畢拍攝和設(shè)計(jì)；4第一階段的各項(xiàng)活動(dòng)計(jì)劃都要擬定，所有的工作人員都要按規(guī)定去完畢任務(wù)；5參與“試銷和內(nèi)部預(yù)約登記認(rèn)購(gòu)”的活動(dòng)，展場(chǎng)布置設(shè)計(jì)安排、銷售物料準(zhǔn)備，售樓小姐和講解人員都要安排完善；6擬定銷售價(jià)格第二階段：品牌推廣推廣策略：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和試銷廣告策略：少量報(bào)刊廣告發(fā)布、增長(zhǎng)電視廣告的播出量加以強(qiáng)調(diào)公關(guān)策略：開(kāi)展大型的崇高公益活動(dòng)，邀請(qǐng)各界成功人士并且邀請(qǐng)重量級(jí)的表演嘉賓增長(zhǎng)人氣，開(kāi)展名車(chē)展覽會(huì)等大型推廣活動(dòng)第三階段：樓盤(pán)品質(zhì)塑造廣告策略：唯美的平面廣告發(fā)布、現(xiàn)場(chǎng)新形象、報(bào)紙媒體推廣、DM單張等廣告攻勢(shì)強(qiáng)烈銷售策略：針對(duì)目的客戶給予優(yōu)惠政策，再根據(jù)客流量擬定首期推出單位，調(diào)節(jié)、控制價(jià)格；公關(guān)策略：邀請(qǐng)名校如北大、清華、復(fù)旦、中山或者香港大學(xué)的專家前來(lái)觀看、做講座；邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)有名的書(shū)法家來(lái)為客戶題詞達(dá)成目的：促使前期積累的客戶達(dá)成交易，達(dá)成20﹪的銷售量第四階段：營(yíng)造銷售氛圍（銷售連續(xù)期）廣告策略：階段性廣告適量投放，以活動(dòng)、告知性的推廣介紹本項(xiàng)目到這個(gè)階段的情況，或者可以借助節(jié)假日的歡樂(lè)氣氛制造項(xiàng)目熱點(diǎn)銷售策略：借助老客戶的滿意度介紹新客戶，實(shí)行優(yōu)惠政策連續(xù)推廣策略：不斷樹(shù)立強(qiáng)化本項(xiàng)目形象，進(jìn)一步樹(shù)立項(xiàng)目品質(zhì)、優(yōu)勢(shì)、即將形成旺市和品牌效應(yīng)，最終達(dá)成銷售的預(yù)期目的清盤(pán)期投放大量的電視廣告，報(bào)刊廣告、廣播媒體告知消費(fèi)者項(xiàng)目的最新情況，并配合相關(guān)的公關(guān)活動(dòng)行成更高的影響力開(kāi)展大型活動(dòng)，主題內(nèi)容有：項(xiàng)目一期所以客戶交房入駐工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告公開(kāi)化交房交證告知，盡量做到完善各項(xiàng)工作業(yè)主委員會(huì)成立活動(dòng)、開(kāi)展活動(dòng)內(nèi)容達(dá)成目的：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目100﹪交易完畢第七部分：玉商大廈項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全面風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)管理目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司普遍存在“小”、“散”、“差”的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而不重視項(xiàng)目管理，、更不重視風(fēng)險(xiǎn)的管理，風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄、風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)缺失、風(fēng)險(xiǎn)管理手段單一，使房地產(chǎn)項(xiàng)目中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效地解決，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗。所認(rèn)為了避免和減少風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目的威脅，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)部門(mén)內(nèi)增設(shè)一個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)施非常有必要的。以下是我對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供的一些解決風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)內(nèi)容。1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的流程風(fēng)險(xiǎn)辨認(rèn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)辨認(rèn)是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，重要是用來(lái)擬定風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源和風(fēng)險(xiǎn)分類的過(guò)程。不同階段的風(fēng)險(xiǎn)因素不同，風(fēng)險(xiǎn)分類和分組的依據(jù)也不同，因此公司負(fù)責(zé)銷售和策劃的部門(mén)要時(shí)刻了解房地產(chǎn)的相關(guān)動(dòng)態(tài)、保持警惕性，一有任何的風(fēng)吹草動(dòng)就要向房地產(chǎn)報(bào)告，并在最快的時(shí)間內(nèi)找出最佳的解決方法。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。是通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定性分析和定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和也許產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險(xiǎn)按照高、中、低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，最后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的限度進(jìn)行專題風(fēng)險(xiǎn)研究的過(guò)程。所以一旦風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，項(xiàng)目的監(jiān)控部門(mén)就要大氣十二分的精神，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，既最壞的打算，又有最低的傷害，并配合公司的相關(guān)部門(mén)作出回應(yīng)，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況的修正和提高的過(guò)程，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理有效實(shí)行的保障。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃