玉林玉商大廈項目整體策劃方案

房地產營銷玉林玉商大廈項目整體策劃方案學院：文學與傳媒學院姓名：黃倩倩玉林玉商大廈項目整體策劃方案第一部分：市場分析⒈項目基本狀況、地理環(huán)境位置分析⒉項目細分市場基本情況分析⒊細分市場（高端住商一體商房地產）項目推廣分析⒋細分市場（高端住商一體房地產）廣告?zhèn)鞑ゲ呗苑治觫导毞质袌觯ǜ叨俗∩桃惑w房地產）發(fā)展趨勢⒍重要競爭項目及樓盤分析第二部分:SWOT分析1.項目優(yōu)勢2.項目劣勢3．項目威脅4.項目機會第三部分項目定位分析1.目的客戶群分析2.樓盤品質定位策略3.推廣定位策略第四部分：項目營銷推廣1.建設環(huán)節(jié)建議2.廣告推廣策略第五部分：項目營銷策略第六部分：宣傳推廣計劃前期：項目籌備品牌推廣樓盤品質塑造營造營銷氛圍第七部分：玉商大廈項目開發(fā)全面風險應對管理1風險管理的流程2風險管理的應對策略3風險應對中應注意的問題第八部分：媒體廣告整合傳播策略媒體組織和規(guī)劃策略具體實行措施結論與建議第一部分：市場分析項目基本情況、地理環(huán)境位置分析玉林玉商大廈坐落在玉林市玉東新區(qū)核心金融商務區(qū)，位于玉東新區(qū)玉東大道與秀水路交叉路口東側，總投資9億元，規(guī)劃面積49.6畝，總建筑面積27.89萬平方米，主體超高層擬建高度為180米，裙樓設有大型商場、住宅、沿街商鋪等。項目將建成集高端商務中心、五星級酒店、大型豪華購物中心、飲食娛樂文化中心、高級住宅區(qū)等眾多功能于一體的城市綜合體，并成為玉林玉商文化地標志性建筑和商會總經濟基地。項目建成后，輻射華南地區(qū)200公里范圍內1000多萬人的消費市場，可安排1200多人就業(yè)，對進一度提高玉林市品味，完善城市功能，擴大城鄉(xiāng)就業(yè)、促進經濟發(fā)展、打造北部灣現(xiàn)代商貿物流中心將產生重大的推動作用。玉商大廈項目是由廣西玉商股份有限公司投資建設，是南寧玉林商會會員出資成立的一家跨領域、多元化的股份有限公司，同時也是南寧玉林商會會員回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的一個重大成果，該項目的建成將對孵化玉商公司、弘揚玉商文化精神起積極推動作用。玉商大廈坐落在玉東新區(qū)核心金融商務區(qū)，位于玉東新區(qū)玉東大道與秀水路交叉路口東側，地理位置優(yōu)越周邊樹木圍繞，附近交通大道樹木和花草覆蓋率較高，即使位于玉林市區(qū)的東邊與郊區(qū)相接壤，但是交通極為方便，多條城市大道相交于此，私家車隨意出入不是問題，并不為交通堵塞感到困擾，并且公交路線有兩條路線通過玉商大廈，分別是11路和17路，即使沒有私家車也同樣暢達市區(qū)的主城區(qū)，同時，玉商大廈的城區(qū)配套，給各業(yè)主提供了一個環(huán)境優(yōu)美、交通便利的城區(qū)生活環(huán)境。玉商大廈以大型商場、高層住宅為主，居住和工作于此極盡享受城市的便利和暢通之于更能投入到上風上水的優(yōu)美環(huán)境當中。項目地處玉東新區(qū)核心地段，東邊有一個玉林頗為重要的山林地帶之龜山，龜山上樹木較為茂密，山路修建完善利于人們上山散步健身和開車越野，山腳下有的濕地公園環(huán)境優(yōu)美，設施完善更是業(yè)主們放松休閑的好去處。南邊尚有綠化率較高的獅子山，遠看樹木蔥郁氤氤氳氳，一派綠意盎然，心情舒暢?？芍^是居住于此既有山城的高地風貌，空氣清新有可遠眺龜山、獅子山，山色氤氳蔚然，居住其間心曠神怡。目前，該項目已完畢了前期場地的平整和施工圍墻的修建，進入正式施工建設階段，項目將于明年正式開盤，并開始推廣和營銷。2．項目細分市場（高端住商一體）市場基本狀況分析：由于本項目屬于低密度、高品質、高端大氣大型商場和大型高級住宅，項目自身設計和規(guī)劃具有較高的建筑品質、建筑風格和市場營銷定位。從目前玉林地區(qū)房地產中高端市場的情況來看，今年以來投入和進入市場的中高端住商于一體的大型項目，相對去年同期來看，增長幅度很大。在玉林不少房地產商都將中高端大型商場，超高層住宅作為其進軍高端房地產的突破點，再加上玉林市人口較多，城市人口分布比較密集，居民對房子的規(guī)定就會越來越高，因此目前完畢前期推廣和市場拓展，開展營銷策略的樓盤也會逐漸增多。而就近期的樓盤的成交量來看，樓市交易也是異?；钴S，體現(xiàn)了消費者對中高端房地產的追捧和愛慕。⒊細分市場（高端住商一體商房地產）項目推廣分析⑴宣傳推廣思緒針對產品分析和消費者分析，由于高端的房地產的特殊定位和推廣目的人群的不同，本項目采用把產品和消費者心理結合起來，從其心理實際需求出發(fā)，對我們的產品進行縝密的設計和建設以及包裝宣傳滿足消費者對夠房的心理，促成其購買行為，由于我們的項目是以高端住商于一體的標準，但是由于玉林城市居民的收入水平和消費水平來作為衡量購買力，并且現(xiàn)在剩余房源重要是中檔收入水平的居民為主，所以中高端收入群是我們重要宣傳的突破口。⑵推廣重點及內容：公司、項目形象由于顧客在行使購買行動的時候會考慮到樓盤的形象和品質，所以在推廣項目的同時我們也要加大力度對公司、項目形象的宣傳，進一步提高公司和項目在玉林范圍內的知名度。（可采用報紙、雜志和電視進行公司形象、項目品質宣傳）⑶項目整體宣傳突出我們項目的地段，社區(qū)內外的環(huán)境，以及交通樞紐綠化美化環(huán)境，給顧客展現(xiàn)一種積極向上，正面樂觀的精神面貌，讓他們油然生出一種在我們玉商大廈生活和工作是多么的富有激情，同時幸福感倍增。通過地段、環(huán)境、公司背景、項目品質形象、交通教育等一系列正面優(yōu)勢去說服顧客，讓顧客覺得購買玉商大廈的房子是物有所值的。在宣傳中一定要展現(xiàn)玉商大廈地段、環(huán)境、交通、品質、形象、投資的優(yōu)越性所在。⑷高撇汁營銷，價格推廣策略由于中高端住宅的特殊定位價格和推廣目的人群的不同，在本項目上采用搞高撇汁的營銷推廣策略，即采用高投入，高溢價的推廣策略，在項目入市階段就要采用高曝光率、強勢的廣告宣傳手段，對項目核心優(yōu)勢和賣點進行大規(guī)模的廣告宣傳和推廣，已達成先聲奪人，取得市場占有率的優(yōu)勢。（電視廣告投放為主流）價格推廣就要在價格上讓利，可以采用前十名得到九六折的優(yōu)惠、來吸引人地眼球，提高吸睛指數(shù)；還可以把價格在原定的基礎上稍微上調30到50上，不僅充足保障公司的利益，20元拿來作為回饋顧客的購房禮品，即所謂的禮品大派送，此外的拿來作為給老顧客的禮品費用，這樣在保證公司的既有利益，也會給消費者不同樣的驚喜。⒋細分市場（高端住商一體房地產）廣告?zhèn)鞑ゲ呗苑治鰪哪壳暗闹懈叨朔康禺a項目媒體發(fā)布和推廣趨勢來看，大規(guī)模報紙刊登投放的趨勢仍然存在，但更多的是開發(fā)商轉向于采用大型戶外平面廣告的投放，病痛給電視、廣播電臺和網絡媒體的報道進行宣傳如運用熱播電視劇的片花廣告，黃金時段的房地產廣告投放。尚有就是元旦和新年將近，對于元旦和過年放假回家的一些人會乘車回家，我們正好可以運用移動媒體的優(yōu)勢，在移動電視上高頻率地放出項目的形象宣傳，不僅可以緩解乘客搭車的苦悶，還可以對我們的形象進行宣傳。周末可以請一些高中或大學生幫我們分發(fā)傳單，不僅可以讓更多的人知道我們的樓盤，也可以資助我們玉林的學子在學業(yè)上碰到的資金問題。⒌細分市場（高端住商一體房地產）發(fā)展趨勢消費者對中高端房地產置業(yè)的訴求早已趨向多元化，如建筑外立面多元化、建筑風格多元化、社區(qū)環(huán)境資源景觀美學特性、成熟物業(yè)，地帶風水，品質物業(yè)等精神和物質層面的需求、舒適度需求已經成為越來越多中高消費者和投資人群的焦點。更多具有一定規(guī)模、整體規(guī)模越來越多的大型崇高綜合社區(qū)項目逐步成為市場主流造城的趨勢，也越來越被更多的開發(fā)商重視，現(xiàn)在高達數(shù)百畝、數(shù)千畝的大盤完畢成熟城區(qū)社區(qū)、大配套概念已成為市場合趨。多層次的價格詮釋，成功的功能定位、推廣、物業(yè)定位賦予項目更高的品質，吸引消費者更多的關注，越來越成為市場發(fā)展的主流。⒍重要競爭項目及樓盤分析玉林喜潤金域華府（占地160畝）物業(yè)類別：園林花園式洋房（住宅商業(yè)樓）裝修狀況：毛坯建筑類別：小高層、高層多層觀景復式洋房物業(yè)地址：玉林市玉東新區(qū)人民東路南側占地面織：160畝建筑總面積：328709㎡容積率：3.5﹪綠化率：42.00﹪總戶數(shù)：1887戶開發(fā)商：廣西玉林喜潤房地產開發(fā)有限公司項目定位：法式地中海精工大宅優(yōu)勢概念訴求：秉承“人文主義”理念，汲取地中海建筑精髓，打造一種極致醇美的居住藝術，啟動玉林高端居住品味的傳奇建筑結構：建筑全南北向，高低錯落的點狀構筑，半圍合式布局，視野通透學區(qū)：玉東新區(qū)第一小學、茂林三中、實驗小學、實驗中學、玉林高中項目特點優(yōu)勢：高陽臺，高戶型重要廣告推廣媒體：大型戶外廣告發(fā)布、報紙廣告發(fā)布、電視廣告發(fā)布、網絡媒體發(fā)布、有專門的網站宣傳、廣播電臺發(fā)布整合策略評估：借助大型廣告媒體發(fā)布和大規(guī)模戶外廣告發(fā)布充足表現(xiàn)了開發(fā)商實力，運用階段性報刊廣告發(fā)布最新消息，借助不同媒體推廣各自優(yōu)勢，實現(xiàn)其項目的知名度的迅速提高，在開盤前充足儲備客戶，實現(xiàn)項目營銷成功。玉林萬盛中央公園物業(yè)類型：住宅商住摟裝修狀況：毛坯建筑類別：高層超高層物業(yè)地址：玉林市玉東新區(qū)長壽路南側石牛路東側總占地：102畝建筑總面積：345523.9㎡總戶型：2372戶容積率：6﹪綠化率：40.3﹪產權年限：70年開盤時間:2023年元月最新樓價2023年12月3日：4200元/㎡開發(fā)商：廣西萬盛房地產開發(fā)有限公司項目定位:打造玉林乃至全廣西最具代表性的豪宅典范項目優(yōu)點：奢華無雙的皇家園林強調環(huán)境品質獨立別墅花園式住房項目周邊環(huán)境：玉林市玉東新區(qū)的核心腹地，金盾路、翠環(huán)路、長壽路、是牛路四條城市規(guī)劃大道圍繞項目四周，并與人民東路、二環(huán)路、玉東大道。文體路等城市交通主干道連為一體，交通路網四通八達、縱橫全城。緊鄰玉林市政府、檢察院、公安局、國防教育基地等市級行政機關單位、噴泉廣場、銅鼓廣場、銅鼓公園、城東大劇院、城市文化館、體育中心、大型超市、玉林高中、玉林師院、英才中學等城市配套均分布在距項目500米的范圍。重要廣告推廣媒體：大型戶外廣告發(fā)布、報紙廣告發(fā)布、電視廣告發(fā)布、大面積燈箱廣告發(fā)布整合策略評估：借助大型廣告媒體發(fā)布和大規(guī)模戶外廣告發(fā)布充足表現(xiàn)了開發(fā)商實力，開盤較早，大型廣告的大量投放讓其擁有了大量的忠實用戶，以致其項目在玉林的知名度較高，實現(xiàn)了較高的銷售盼望。玉林奧園康城物業(yè)類型：住宅別墅商住樓裝修狀況：毛坯建筑類別：高層小高層塔樓物業(yè)地址：玉林市人民東路體育中心北側項目特色：國際化社區(qū)開盤時間：2023年3月10日總占地：345畝總建筑面積：1150000㎡總戶型：9884綠化率：35﹪容積率：5.5最新樓價：2023年12月3日開發(fā)商：

玉林奧園康城房地產開發(fā)有限公司

項目定位：世界級居住享受打造國際化運動、生態(tài)、健康高品質的崇高社區(qū)項目優(yōu)點：國際化世界級居住享受歐陸建筑風格，大型水景園林建筑項目周邊環(huán)境：南為玉林市體育中心，西為建設中的文體路，東為秀水路重要廣告推廣媒體：大型戶外廣告發(fā)布、報紙廣告發(fā)布、電視廣告發(fā)布、大面積燈箱廣告發(fā)布整合策略評估：借助大型廣告媒體發(fā)布和大規(guī)模戶外廣告發(fā)布充足表現(xiàn)了開發(fā)商實力，開盤較早，大型廣告的大量投放讓其擁有了大量的忠實用戶，以致其項目在玉林的知名度較高，實現(xiàn)了較高的銷售盼望。第二部分：SWOT分析⒈項目優(yōu)勢位置優(yōu)勢：項目坐落在玉東新區(qū)核心金融商務區(qū)，位于玉東新區(qū)玉東大道與秀水路交叉路口東側，多條公路通過，公交站較勁公交出入方便，出行便捷的地理位置賦予了玉商大廈區(qū)位商機，并且給在這里擁有住宅的居民給予了充足優(yōu)越的居住條件，私家車出入，道路寬廣，很少甚至不會有塞車情況。這樣既有商圈固定客戶的消費支撐，又有居住客戶的支持。項目位于城市較近觀景地帶，具有突出的區(qū)位優(yōu)勢，項目東邊有龜山公園、玉林濕地公園，東南方向是獅子公園可謂是三園一廈，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新。項目特點：項目將建成集高端商務中心、五星級酒店、大型豪華購物中心、飲食娛樂文化中心、高級住宅區(qū)等眾多功能于一體的城市綜合體，并成為玉林玉商文化地標性建筑和商會總部經濟基地。在本市所開發(fā)的同類低密度、高品質社區(qū)住宅項目中，區(qū)位優(yōu)勢相對突出，并具有一定的景觀優(yōu)勢。項目建成后，具有周邊主城區(qū)成熟的社區(qū)環(huán)境，生活、購物、休閑吧、消費條件良好，具有其他洋房花園等住房無法比擬的獨特優(yōu)秀環(huán)境。開發(fā)商優(yōu)勢：

玉商大廈項目由廣西玉商股份有限公司投資建設，是南寧玉林商會回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的一個重大成果。南寧玉林商會于２００７年１月成立以來，目前公司會員已突破300家，個人會員超過600人。南寧玉林商會還建立基金會，已到位資金4000萬元，切實為一些臨時資金周轉困難的會員公司提供支持幫助。在邕公司家身在南寧，心系家鄉(xiāng)，時刻關注我市改革開放和各項事業(yè)的發(fā)展，竭誠為家鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展盡心盡力，奉獻愛心。商會組織了“關心玉林，回報家鄉(xiāng)”募捐活動，共籌集各項捐款72萬多元，先后為孤兒院捐助善款10.3萬元、向玉林高中12023校慶捐款20萬元，為福綿鎮(zhèn)石村公路建設捐款20萬元，扶貧捐款3萬元。為玉林市承辦廣西第十一屆運動會贊助21萬元。向各地民政部門、慈善機構捐款捐物267萬余元。這是其他開發(fā)商無法比擬安的潛在信任值，雖然商會成立時間短，但成績很大。在玉商大廈開發(fā)之前，這個商會具有一定的影響力和知名度，儲備了較多的客戶，所以在推廣上可達成事半功倍的效果。項目劣勢1.由于本項目屬于中高端大型社區(qū)項目，開發(fā)時間長，項目消費人群具有一定的局限性，受到國家房貸政策的改變，銀行通貨膨脹的影響，本項目的推廣將面臨一定的營銷壓力。2.本項目雖然具有一定的景觀優(yōu)勢，但與其他項目相比，優(yōu)勢讓局限性以形成消費的勢能，因此，強化項目獨特區(qū)位優(yōu)勢、建筑特點、整體賣點的宣傳，將成為項目推廣的賣點，這一點極其重要。3.土地成本高，如此高的土地成本會把成本拉高，在樓房低價的時候就不得不相應拉高，這樣就會丟掉了一些客戶。4.由于項目是定位在高層和超高層樓房，居民對電梯樓及復式樓接受能力有限，而電梯戶型在本項目占有率較高，這也會導致一些消費者在購買的時候會有所躊躇。項目威脅整個玉林房產市場房價逐年上漲，消費也在逐年上漲，而居民的收入并沒有得到相應的提高，購買力并不大。房地產的細分市場供應充足，，客戶可選擇性很強，在玉林的中高端房源上也是處在相對飽和的狀態(tài)，因此回味玉商大廈的開發(fā)和銷售推廣帶來一定的壓力。國家房貸政策的改變，使部分消費者減緩了購房置業(yè)的步伐，這會直接影響到玉商大廈的推廣和銷售。項目機會3本項目的推出適應市場發(fā)展的需要，打造高品質人居住將成為促使本項目成功營銷的市場潛能和機遇。2玉商大廈作為提高商業(yè)品質的先行者，將一方面在周邊消費者中留下深刻印象，一旦玉商大廈的商業(yè)品質店建成并成功推出，將會給玉商大廈帶來巨大的發(fā)展空間和經濟、社會效益。3玉商大廈商業(yè)已經預先進行了商業(yè)規(guī)劃，具體分析了商用房產的業(yè)態(tài)，業(yè)種分布，并對大廈總體定位進行了描述，增強了本案商業(yè)布局的合理性和可操作性。4橫向整合行業(yè)資源，擴大市場份額；本項目的推出查封新一代中高白領收入階層，開始形成對改善居住條件、提高生活品質的需求，導致消費市場的訴求點和熱點。第三部：分項目定位分析1.目的客戶群分析由于玉商大廈達成建成集高端商務中心、五星級酒店、大型豪華購物中心、飲食娛樂文化中心高級住宅區(qū)等眾多功能于一體的城市綜合體，并成為玉林玉商文化地標志性建筑和商會總經濟基地這一目的，即高端的建筑品質和項目特色，使項目的推廣目的客戶群體具有一定的特殊性和指向性，即項目的目的投資人群具有相對的局限性。本項目的目的客戶群重要是中高收入置業(yè)人群，本人群重要有大中型公司中層以上管理人士（玉柴職工及管理人員、玉林制藥管理人士、海生藥業(yè)管理高層等等）、公務員、銀行職工、醫(yī)生、部分中小私企老板、成功創(chuàng)業(yè)人士、高等院校教職工等白領人群?；蛘呤峭鈦沓晒ι虅杖耸咳后w，只要是外來經商、投資的人士。消費人群分析購買目的：自用、投資升值、商鋪做生意、換屋計劃年齡階層：25到50歲收入區(qū)分：中高收入階層購買心理:環(huán)境偏好、休閑享受、智能化偏好、地位偏好購買動機：居住、投資為鋪、升值樓盤品質定位策略樓盤品質定位：酒店式花園高端樓盤簡潔明快的后現(xiàn)代建筑風格，低密度高品質的高端商務住宅社區(qū)；合適的客戶定位、實用的套型設計、節(jié)能的建筑科技、和諧的設計形象、完善的社區(qū)配套設施、優(yōu)美的社區(qū)景觀、安全的安保體系是我們擁有高品質的前提，也是我們對客戶的承諾。3.推廣定位策略本項目推廣的核心是高端商務中心、五星級酒店、大型豪華購物中心、飲食娛樂文化中心高級住宅區(qū)等眾多功能于一體的城市綜合體，并成為玉林玉商文化地標志性建筑和商會總經濟基地這一賣點，強調項目的高端城市綜合體，幾后現(xiàn)代完美主義的建筑風格，，突出區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢訴求。高端的品質定位和內涵，借助南寧玉林商會在榆林地區(qū)的信譽度，充足實現(xiàn)項目整體的營銷推廣策略。第四部分：項目營銷推廣1.建設環(huán)節(jié)建議一方面運用開盤前三到四個月籌備階段完畢項目的營銷中心建設和包裝，這個一定要建成有自己高端品質的特色。另一方面在開盤階段完畢主題景觀的竣工典禮和剪裁典禮，導致項目推廣的一大亮點，吸引消費者的眼球，受到更多客戶的關注。最后積極爭取時間，在比較大的節(jié)日期間開盤，以運用節(jié)日的熱鬧和良好氛圍更大限度地集聚人氣。廣告推廣策略之產品定位策略廣告的產品定位策略有實體定位策略和觀念定位策略。實體定位策略即功效定位、品質定位、價格定位、市場定位，這里所說的功效定位就是指玉商大廈在選址和環(huán)境上比同類房地產有明顯的優(yōu)勢，這就增強了玉商大廈的選擇性。以同類的房地產樓盤的定位為基準，選擇有別于同類產品的優(yōu)異性能如高端商務中心、五星級酒店、大型豪華購物中心、高級住宅樓這幾個性能作為重要宣傳點，為玉商大廈的推廣和營銷買下了伏筆。品質定位，即通過強調產品具有的良好品質來對產品進行宣傳，玉商大廈定位在有別于中低端的房地產樓盤定位，重要是高端、高品質、大型豪華、高級等作為樓盤的定位賣點。作為具有一定規(guī)模的大型大型高端房地產項目，應采用循環(huán)漸進的推廣策略，即在不同的建設階段配合不同的的廣告對其不同時期的不同側重點進行項目宣傳和推廣。還可以采用多層次的推廣方式，即在一期樓盤銷售前期采用組團式的購買方式，給予一定的贈品和優(yōu)惠，以達成獲得項目更高的關注度和人氣，在一期正如期進行得火爆期間直接導入二期項目的開盤階段的推廣策略、營銷策略，以此類推形成多層次的廣告推廣形勢。第五部分：項目營銷策略營銷一方面是明確產品銷售的整體思緒即實現(xiàn)銷售利潤的最大化、銷售速度最大化，未達成這個目的就從銷售上多多創(chuàng)新。1設立項目主題會所、多個賣場長期并存、展覽中心是消費者可以多渠道了解本項目，建議在市中心的東門廣場、文化廣場、城西方向以及福綿區(qū)設立外賣場，并且在周邊的縣城設立本項目的征詢場合和賣場。2參與大型崇高公益推廣和藝術展示活動，提高項目在消費者心中的知名度和美譽度。3運用大型的展銷會開展優(yōu)惠活動、大獎派送活動、優(yōu)惠促銷推廣活動。4運用節(jié)假日的熱鬧喜慶氛圍，如中秋、國慶、元旦、春節(jié)等節(jié)假日推出一體化樓盤項目觀光并達成銷售的目的。5加大大型戶外廣告、報紙廣告、電視廣告、大面積燈箱廣告的投放量，加大宣傳力度，全面占領消費者的心智資源，是他們把玉商大廈作為首要選擇，增長本項目的影響力。6禮品贈送方面要有玉商大廈項目自己的風格和特點，在這上我建議玉商大廈可以和中國勁酒集團合作，并規(guī)定中國一流的設計師給玉商項目設計一款獨一無二的瓶子，在瓶子制造添加色素的過程中加上一勺鈷藍，保證每一個瓶子的獨一無二（可以使每一個客戶都覺得自己是獨一無二的），瓶子上標有“絕對玉商”這一標志性文字并把這些禮品分發(fā)給第一期成功交易的客戶手中，以吸引更多客戶群。第六部分：宣傳推廣計劃第一階段：項目籌備階段籌備期籌備策略：一個蘿卜一個坑，專業(yè)人士干專業(yè)事、高標準規(guī)定、高效率、團結一致為項目、及時溝通、嚴格控制籌備內容：1凡是涉及項目銷售推廣的策略都要擬定下來，并把完善的內容分派下去給各部門負責2凡涉及制作、印刷物料的平面設計都要完畢，通稿；3所有廣告不管是大型戶外廣告、電視網絡廣告、燈箱廣告燈內容都要成功完畢拍攝和設計；4第一階段的各項活動計劃都要擬定，所有的工作人員都要按規(guī)定去完畢任務；5參與“試銷和內部預約登記認購”的活動，展場布置設計安排、銷售物料準備，售樓小姐和講解人員都要安排完善；6擬定銷售價格第二階段：品牌推廣推廣策略：內部認購和試銷廣告策略：少量報刊廣告發(fā)布、增長電視廣告的播出量加以強調公關策略：開展大型的崇高公益活動，邀請各界成功人士并且邀請重量級的表演嘉賓增長人氣，開展名車展覽會等大型推廣活動第三階段：樓盤品質塑造廣告策略：唯美的平面廣告發(fā)布、現(xiàn)場新形象、報紙媒體推廣、DM單張等廣告攻勢強烈銷售策略：針對目的客戶給予優(yōu)惠政策，再根據客流量擬定首期推出單位，調節(jié)、控制價格；公關策略：邀請名校如北大、清華、復旦、中山或者香港大學的專家前來觀看、做講座；邀請國內有名的書法家來為客戶題詞達成目的：促使前期積累的客戶達成交易，達成20﹪的銷售量第四階段：營造銷售氛圍（銷售連續(xù)期）廣告策略：階段性廣告適量投放，以活動、告知性的推廣介紹本項目到這個階段的情況，或者可以借助節(jié)假日的歡樂氣氛制造項目熱點銷售策略：借助老客戶的滿意度介紹新客戶，實行優(yōu)惠政策連續(xù)推廣策略：不斷樹立強化本項目形象，進一步樹立項目品質、優(yōu)勢、即將形成旺市和品牌效應，最終達成銷售的預期目的清盤期投放大量的電視廣告，報刊廣告、廣播媒體告知消費者項目的最新情況，并配合相關的公關活動行成更高的影響力開展大型活動，主題內容有：項目一期所以客戶交房入駐工程驗收報告公開化交房交證告知，盡量做到完善各項工作業(yè)主委員會成立活動、開展活動內容達成目的：實現(xiàn)項目100﹪交易完畢第七部分：玉商大廈項目開發(fā)全面風險應對管理目前國內房地產開發(fā)公司普遍存在“小”、“散”、“差”的特點，房地產開發(fā)只重視項目開發(fā)而不重視項目管理，、更不重視風險的管理，風險管理意識淡薄、風險管理機構缺失、風險管理手段單一，使房地產項目中的諸多風險因素得不到有效地解決，導致房地產項目的失敗。所認為了避免和減少風險因素對項目的威脅，在房地產項目的負責部門內增設一個房地產風險管理部門施非常有必要的。以下是我對本項目開發(fā)提供的一些解決風險的相關內容。1項目風險管理的流程風險辨認。房地產開發(fā)項目風險辨認是風險管理的基礎，重要是用來擬定風險來源和風險分類的過程。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據也不同，因此公司負責銷售和策劃的部門要時刻了解房地產的相關動態(tài)、保持警惕性，一有任何的風吹草動就要向房地產報告，并在最快的時間內找出最佳的解決方法。風險評估。是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產開發(fā)項目風險發(fā)生的概率和也許產生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，最后根據風險的限度進行專題風險研究的過程。所以一旦風險產生，項目的監(jiān)控部門就要大氣十二分的精神，對風險進行評估，既最壞的打算，又有最低的傷害，并配合公司的相關部門作出回應，將風險降到最低。風險監(jiān)控。是對風險應對計劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產開發(fā)項目風險管理有效實行的保障。風險監(jiān)控不僅僅依據風險應對計劃