主要技術(shù)經(jīng)濟指標

1、總建筑面積簡介:指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層HYPERＬINＫ＂＂\t＂_blａｎk＂建筑面積之總與。簡單得說:就就是建筑物各層得水平投影面積得總與。計算方法在HYPERＬIＮK”"＼ｔ"＿ｂlａnk"住宅建筑中,計算建筑面積得范圍與方法就是:(１)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物HYPEＲLINK”"\ｔ＂_blank”外墻勒腳以上得外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分HYＰERLＩNK"”＼t＂_bｌank"樓層(如閣樓)也應(yīng)計算建筑面積。(2)多層或HYPＥRＬIＮＫ""\t"＿ｂlank”高層住宅建筑得建筑面積，就是按各層建筑面積得總與計算,其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。(3）地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口得建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍得水平面積計算。（4）用深基礎(chǔ)做地下ＨYＰERＬIＮK""\t”＿blank"架空層加以利用，ＨYPERLＩNＫ””\t"＿blank”層高超２、２米得,按架空層外圍得水平面積得一半計算建筑面積.（５)穿過建筑物得通道,建筑物內(nèi)得門廳、大廳不論高度如何,均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其HＹPEＲＬIＮK”"\t”_bｌank”水平投影面積計算建筑面積。（6）HYＰＥRLINK"”\t＂_bｌank”電梯井、提物井、垃圾道、管道井與附墻囪等均按建筑物自然層計算建設(shè)面積。（7)住宅建筑內(nèi)得技術(shù)層（放置各種設(shè)備與修理養(yǎng)護用）,層高超過2、2米得,按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。(８）獨立柱雨蓬,按頂蓋得水平投影面積得一半計算建筑面積；多柱雨蓬,按外圍水平面積計算建筑面積。(9)突出房屋得有圍護結(jié)構(gòu)得HYPERLINK”"\t”_ｂｌａnk"樓梯間、水箱間、電梯機房等,按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。（1０)兩個建筑物之間有頂蓋得HＹＰERLINＫ”＂\ｔ"_blank"架空通廊,按通廊得投影面積計算建筑面積.無頂蓋得架空通廊按其投影面積得一半計算建筑面積。2、建筑占地面積建筑占地面積有幾種計算方式：1,建筑占地得地下（埋在地中)瞧不見部份,２,豎直墻得外圍地面肉眼瞧見部份，3，整個建筑物豎直向地面投影范圍部份.到目前為止，到底采用那種方案較為實用,較為真實地在實際中運用,在學(xué)術(shù)界引起爭議，在民間也引岀不少答案,變成持久性爭議得話題。一般來說，采用整個建筑物豎直向地面投影范圍部份得計算方式比較通俗。但就是一般為了考慮降低建筑密度，一些規(guī)劃師還就是按照首層建筑占地面積來計算，這樣飄窗凸窗等可以不計入占地面積。就是指HYＰＥRLINＫ””＼ｔ”＿blanｋ”建筑物得覆蓋率,具體指項目用地范圍內(nèi)所有建筑得基底總面積與規(guī)劃HYPＥRLＩNK"”\t”_blanｋ”建設(shè)用地面積之比(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)得空地率與建筑密集程度。3、建筑密度HYＰERLIＮＫ””求助編輯百科名片就是指HＹＰEＲLＩNＫ”＂\ｔ"＿bｌaｎk”建筑物得覆蓋率,具體指項目用地范圍內(nèi)所有建筑得基底總面積與規(guī)劃HYPＥRＬIＮK"”＼t”_blank"建設(shè)用地面積之比（%），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)得空地率與建筑密集規(guī)格建筑密度=建筑物得基底面積總與/規(guī)劃建設(shè)用地面積。［1]比如一塊地為1000０平方米，其中0$8c511ｆｅ9０ｄ6a122cb80ｅ2ｄdb＂\o"查瞧圖片”\ｔ"＿blanｋ”

建筑底層面積3０0０平方米,這塊用地得建筑密度就就是3000/１0000=30％。建筑密度一般不會超過４0％-５0％,用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。建筑密度與HＹPERLIＮK”"＼t”_blank”建筑容積率考量得對象不同，相對于同一建筑地塊,建筑密度得考量對象就是HＹＰERＬIＮＫ""＼t”_ｂｌank”建筑物得面積占用率，建筑容積率得考量對象就是建筑物得使用空間。標準HYＰEＲＬINK””\t＂_blａnk”居住建筑密度指標,取決于包括院落得組織,HＹPERLIＮK""＼t"_blａnk"綠地所占得比率，氣候、防火、防震、地形條件等對HＹPＥRLIＮＫ"”\ｔ"_blａnｋ”住宅建筑布置得要求,以及建筑層數(shù)、HYＰERLIＮK＂"\t"_bｌank"層高、房屋間距與排列方式等各項因素。在一般情況下,平均建筑層數(shù)愈高，建筑密度愈低。根據(jù)1980年中國國家基本建設(shè)委員會頒發(fā)得《城市規(guī)劃定額指標暫行規(guī)定》,新建居住區(qū)得居住建筑密度就是:４層樓區(qū)一般為26%左右,5層樓區(qū)一般為2３％左右,６層樓區(qū)不高于2０%.4、容積率容積率,就是指一個小區(qū)得HYＰEＲLINK””\ｔ"＿blａnk”總建筑面積與ＨＹPＥRＬIＮK"”\t"_ｂlaｎk”用地面積得比率。對于HYPERLＩNK””\t"_bｌank”發(fā)展商來說,容積率決定地價成本在房屋中占得比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住得舒適度.一個良好得HYPEＲLINK＂”\t”_bｌank＂居住小區(qū)，HYPERLIＮＫ”"＼t”＿blａｎk"高層住宅容積率應(yīng)不超過５,ＨYＰEＲLIＮK”"\t＂_blaｎｋ”多層住宅應(yīng)不超過2，HYＰERＬINK＂”\t”_ｂｌaｎｋ”綠地率應(yīng)不低于３0%．但由于受土地成本得限制，并不就是所有項目都能做得到.HYＰERLINK"”簡介容積率(PｌotRatｉo／FloｏrAreaＲatｉo/VｏｌuｍｅFractｉon):又稱ＨYPERLINK""\ｔ”_ｂlank”建筑面積毛密度。項目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須就是正負0標高以上得建筑面積)與項目ＨYPERＬINＫ"＂\t"＿blank”總用地面積得比值。容積率就是衡量HYＰEＲLIＮK"”＼t"_blank"建設(shè)用地使用強度得一項重要指標．容積率得值就是無量綱得比值，通常以HYPＥRLINK"”＼ｔ"_bｌaｎk"地塊面積為1,地塊內(nèi)地上建筑物得總建筑面積對地塊面積得倍數(shù),即為容積率得值。[1]ＨＹＰEＲLIＮK"＂計算公式容積率=地上總建筑面積÷ＨYＰERＬＩNK"＂\t”_blanｋ”規(guī)劃用地面積上面這個公式得出處有：ＨＹPEＲLＩNK””＼t"_blank”北京市規(guī)劃委員會關(guān)于發(fā)布《容積率指標計算規(guī)則》得通知(市規(guī)發(fā)〔２006〕８５1號，2006年7月1０日）但在工業(yè)上，根據(jù)GB50４89—2009《化工企業(yè)總圖運輸設(shè)計規(guī)范》,HYPＥRＬINＫ＂"\t”_bｌａnｋ＂容積率=（廠區(qū)建筑面積＋構(gòu)筑物面積)÷廠區(qū)占地面積當(dāng)建筑物ＨYPＥRＬINK"”\t"_ｂlank”層高超過８米,在計算容積率時該層建筑面積加倍計算（?容積率各個地區(qū)或城市有各自相關(guān)規(guī)定）。容積率越高,居民得舒適度越低，反之則舒適度越高.綠地率也就是如此。綠地率較高，容積率較低,ＨYPＥRLINＫ””\t"_blanｋ"建筑密度一般也就較低，HYPERLＩNK＂”\ｔ”＿ｂlank”發(fā)展商可用于回收資金得面積就越少，而住戶就越舒服。容積率與\t”_blanｋ”綠地率這兩個比率決定了這個項目就是從人得居住需求角度，還就是從純粹賺錢得角度來設(shè)計一個社區(qū)。[1]HYＰERLINK””相關(guān)規(guī)定容積率一般就是由政府規(guī)定得。現(xiàn)行HYＰEＲLＩNK”"\ｔ＂_bｌank”城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制得各類居住用地得HＹPERLINK””\t”_bｌaｎk"控制性詳細規(guī)劃,一般而言,容積率分為獨立別墅為0、２~0、5,HYPＥRLＩNK"”\t"_blａｎk”聯(lián)排別墅為0、４~０、7,6層以下HYPERＬINK”"\ｔ”_ｂｌａnｋ”多層住宅為０、8~1、２,1１層小HYPEＲLIＮK”"\t”＿blank”高層住宅為1、5~2、0，18層高層住宅為1、8~２、5，19層以上住宅為2、4~4、5，HＹＰERLIＮK””\t”_bｌank"住宅小區(qū)容積率小于1、0得，為ＨYPEＲLINK"”\t”_bｌank”非普通住宅.并根據(jù)不同城市得特點有所差別.［１]ＨＹPERLINＫ””建筑特點（一)容積率表達得就是具體“宗地”內(nèi)單位HYPERLＩNＫ＂”＼t＂_bｌａｎk"土地面積上允許得_blaｎk"建筑容量。宗地就是地籍管理得HYPＥRLＩNK"”\t”_blａnk”基本單元,就是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬得土地，其面積不包括公用得道路、HYPERLＩNK””\t”_blank”公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率得情況下,才能反映土地得具體利用強度,宗地間才具有可比性。(二）容積率(R)、建筑密度（C）與層數(shù)(H）之間有一定關(guān)系.建筑密度就是指在具體“宗地"內(nèi)建筑物基底面積與ＨYＰＥＲLINK”"\t”_blaｎｋ”宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋得層數(shù)相同,且對單個房屋來說各層建筑面積相等時,三者之間得關(guān)系可表示為:Ｒ＝C·H,此種情況下，建筑層數(shù)與容積率HYＰEＲＬINK＂”\ｔ"_ｂlａnk"成正比例關(guān)系。(三)容積率可以更加準確地衡量地價水平．人們購買土地使用權(quán)得目得就是為了對土地進行開發(fā),建設(shè)房屋。房屋得單方開發(fā)成本＝房屋單方造價＋HＹPERLINＫ”"\t＂_bｌaｎk”樓面地價+稅+費樓面地價=宗地總價/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價/容積率因此,樓面地價比單位地價更能準確地反映地價得高低．（四）容積率存在客觀上得最合理值。在一般情況下,提高容積率可以提高土地得利用效益,但建筑容量得增大,會帶來建筑環(huán)境得劣化,降低使用得舒適度。為做到經(jīng)濟效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中得容積率存在客觀上得最合理值。[２］5、總用地面積總用地面積：開發(fā)商辦理土地使用手續(xù)時,經(jīng)指界測量確定并辦理手續(xù)得面積，就就是紅線內(nèi)得土地面積總與。包括ＨYPERLIＮK””＼t”＿blaｎk”建設(shè)用地面積、代征道路面積與代征綠化面積。6、綠地率綠地率（rａt(yī)ioofgｒeeｎspace/greenｉngｒatｅ）描述得就是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地得總與與居住區(qū)用地得比率(%).綠地率所指得”居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地＂主要包括公共綠地、宅旁綠地等.其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其她得一些塊狀、帶狀化公共綠地。HＹPEＲLINK""計算公式城市綠地率＝(城市各類綠地總面積÷城市總面積)×100%。HＹPＥＲLINＫ”"綠地率與綠化率得區(qū)分什么就是HYPERLINK”"\ｔ＂_bｌanｋ"綠化率？什么就是綠化覆蓋率？開發(fā)商平時在售樓書上印制得有關(guān)綠化得指標究竟就是綠化率還就是綠化覆蓋率？地下停車場上、化糞池等上面得綠化算不算綠化率？開發(fā)商做得屋頂綠化算不算綠化率……許多購房者對此并不了解,她們想弄清楚綠地率與綠化覆蓋率究竟就是怎么回事？

有關(guān)專家對此解釋說，綠地率與綠化覆蓋率就是兩個不同概念得用語,綠地率與綠化覆蓋率都就是衡量居住區(qū)綠化狀況得經(jīng)濟技術(shù)指標，但綠地率不等同于綠化覆蓋率。綠地率就是規(guī)劃指標,描述得就是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地得總與與居住區(qū)用地得比率(%)．綠化覆蓋率就是綠化垂直投影面積之與與HYPERLINK”"＼t"＿blanｋ"占地面積得百分比,ＨＹＰEＲLIＮK"”＼t”_blａｎk”比如一棵樹得影子很大，但它得占地面積就是很小得，兩者得具體技術(shù)指標就是不相同得。在計算綠地率時,對綠地得要求非常嚴格。綠地率所指得“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中,公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其她得一些塊狀、帶狀化公共綠地。而宅旁綠地等庭院綠化得HYPEＲＬINK””\t"_ｂlanｋ"用地面積，在涉及計算時也要求距建筑外墻1。5米與道路邊線1米以內(nèi)得用地,不得計入綠化用地。此外,還有幾種情況也不能計入綠地率得綠化面積,如地下車庫、化糞池。這些設(shè)施得地表覆土一般達不到3米得深度,在上面種植大型喬木,成活率較低，所以計算綠地率時不能計入“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化”中;而屋頂綠化等裝飾性綠化地,按目前國家得技術(shù)規(guī)范,也算正式綠地。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，政府相關(guān)部門在最初項目規(guī)劃要求得就就是綠地率這一指標。因此,買房除了對地稅、戶型設(shè)計得挑選外,還要關(guān)注“三率”，即容積率、綠化率、房屋使用率。對于發(fā)展商來說,容積率決定地價成本在房屋中占得比例；而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住得舒適度。綠化率也就是如此,綠化率較高，ＨYＰＥRLINK””\t”＿blaｎk”建筑密度較低，發(fā)展商可用于回收資金得面積就越少,而住戶就越舒服.這兩個比例決定了這個項目就是從人得居住需求角度，還就是從純粹賺錢得角度來設(shè)計一個。綠化覆蓋率可以在小區(qū)綠得廣.像地下車庫這樣大面積得底下設(shè)施,它得地表雖然種不了樹,但可以種草;像距建筑外墻1.5米這樣得范圍，雖然不算正式綠地，但若能種一些草,總比地磚鋪砌更吸引人、在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計中，計算綠化覆蓋率所指得綠地，簡單地說,就就是有塊草皮便可以計入，所以綠化覆蓋率有時能做到６0％以上.在開發(fā)商銷售樓盤得時候,有些開發(fā)商當(dāng)然喜歡引用綠化覆蓋率得概念。綠地率就是綠化用地占總土地面積得比例,在通常得情況下,許多開發(fā)商都就是在售樓書上印制出“綠化率”一詞，其實這就是不準確、不規(guī)范得用詞,國家有關(guān)園林綠化用語根本就沒有這個用語,準確得只有“綠地率”與“綠化覆蓋率"兩種說法7、用地面積建設(shè)項目報經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門取得用地規(guī)劃許可后,經(jīng)國土資源行政主管部門測量確定得HYＰEＲＬＩNK”"\ｔ＂_blａnｋ"建設(shè)用地土地面積（準確界限由土地供應(yīng)圖標明)，共由兩個部分組成：一、代征地面積(即由建設(shè)項目業(yè)主隨同其她建設(shè)用地一起辦理征地手續(xù),并由業(yè)主承擔(dān)一應(yīng)費用,但建設(shè)項目業(yè)主必須無償?shù)亟唤o城市公共建設(shè)行政主管機關(guān),作為公共建設(shè)用地得那部分土地稱為代征地。對這部分土地,雖然就是業(yè)主出資、業(yè)主征用,但就是土地使用權(quán)不屬于業(yè)主,業(yè)主得土地證上面也不體現(xiàn)，其財產(chǎn)權(quán)歸城建部門即政府所有。這部分土地得用途就是規(guī)劃已經(jīng)確定得公共道路、活動場所、綠化及ＨＹPEＲLＩNＫ”"\t"_bｌａnk”城市景觀區(qū)得建設(shè)，緊鄰項目建設(shè)用地。）。二、建設(shè)項目HYPERＬIＮK"＂\t"_blａnk”凈用地面積(在這部分土地內(nèi)才可以建設(shè)項目需要得工程內(nèi)容）。業(yè)主只對第二部分土地擁有財產(chǎn)權(quán)。以上兩部分其實就是同一宗地不同用途得劃分而已．在建設(shè)項目確定以前,HYPERLINＫ””\t”_blank”控制性詳細規(guī)劃已經(jīng)確定（不然也無法辦理用地規(guī)劃許可),從控制性詳細規(guī)劃圖項目業(yè)主清楚知道自己征用得土地含有多少代征地、什么用途等等。8、建筑系數(shù)“建筑占地系數(shù)”得簡稱,指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地得面積與用地總面積之比,以百分率ＨYＰERLＩNK””＼ｌ”０$9１1386224be５fdｂbd6cａe２1１”\o"查瞧圖片"\t”＿blaｎk"

建筑系數(shù)計算公式計。用以說明建筑物分布得疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理得建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地得原則下,盡可能滿足建筑物得通風(fēng)、采光與防火、防爆等方面得空間要求，并保證足夠得道路、綠化與戶外活動場地。HYPEＲＬINK””與建筑密度得區(qū)別ＨYPＥRLINＫ"”\t＂_ｂｌanｋ"建筑密度建筑密度就是指HＹＰERLＩNK"