麥肯錫-上海世博園Expo Retail Design LOP v7-20061012

創(chuàng)新思路，突出特色，打造世界第一的現(xiàn)代通透型地下商業(yè)軸世博軸及地下綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)策劃邀標(biāo)方案2006年10月12日機(jī)密此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)麥肯錫公司書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。本文件僅供麥肯錫公司簡報(bào)之用；并非會(huì)議之完整紀(jì)錄。SHA-HUDISC(GB)1議程我們對項(xiàng)目背景和關(guān)鍵問題的理解麥肯錫相關(guān)資歷項(xiàng)目工作計(jì)劃項(xiàng)目人員安排項(xiàng)目收費(fèi)及質(zhì)量承諾附錄：麥肯錫相關(guān)案例SHA-HUDISC(GB)2本項(xiàng)目的目的是配合世博項(xiàng)目建設(shè)與后期利用的功能銜接，

對世博軸及地下綜合體在會(huì)期及會(huì)后進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)策劃資料來源：世博會(huì)資料檢索；世博土控邀標(biāo)任務(wù)書；規(guī)劃范圍規(guī)劃要求對世博軸及地下綜合體在會(huì)期及會(huì)后的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行策劃對慶典廣場和上南路廣場會(huì)后的開發(fā)利用進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃世博軸及總體工程圖提出總體策劃思路，同時(shí)重點(diǎn)提出餐飲的位置和要求提出對軌道交通連接處的商業(yè)策劃，以確定連接處的規(guī)模對上南路廣場的會(huì)后開發(fā)功能進(jìn)行初步預(yù)測對慶典廣場會(huì)后的定位和管理模式的提出初步設(shè)想SHA-HUDISC(GB)3根據(jù)麥肯錫大量的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，世博軸及地下綜合體開發(fā)面臨

四大挑戰(zhàn)世博軸地下綜合體面對的將是多元化消費(fèi)群體，在世博期間作為多功能業(yè)態(tài)組合的核心之一，為游客提供便捷的服務(wù)世博期間和會(huì)后消費(fèi)者的群體將會(huì)發(fā)生較大變化，此處的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)有獨(dú)特的亮點(diǎn)及自然的功能過渡銜接前瞻性準(zhǔn)確定位,吸引高質(zhì)量消費(fèi)群

資料來源：麥肯錫分析有效提升世博軸地下綜合體的形象目前上海地下商城商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)往往“小而雜”（如人民廣場、徐家匯地鐵商城等)，市民對地下商業(yè)商品的檔次質(zhì)量有負(fù)面評價(jià)世博軸及地下綜合體必須以全新模式打造符合世博園辦博時(shí)以及后續(xù)開發(fā)整體定位要求的時(shí)尚高雅商圈，才能成為未來上海重要市級商業(yè)中心不可或缺的一環(huán)打造有獨(dú)特亮點(diǎn)的商業(yè)“目的地”世博軸及地下綜合體連接兩個(gè)地鐵站和一個(gè)磁懸浮站，如何讓世博軸及地下綜合體在世博會(huì)后依然成為人們的購物“目的地”，而非中轉(zhuǎn)站，將是世博軸及地下綜合體開發(fā)的第三大挑戰(zhàn)確保時(shí)間和空間的良好銜接世博軸及地下綜合體的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)在辦博時(shí)和辦博后形成良好的銜接從空間上，世博軸及地下綜合體要起到連接周圍建筑形態(tài)和交通的載體要與地面的四大場館業(yè)態(tài)形成良好銜接世博軸及地下綜合體應(yīng)將M7、M8和磁懸浮等軌道交通站點(diǎn)有機(jī)地連接在一起SHA-HUDISC(GB)4如何設(shè)計(jì)準(zhǔn)確的商業(yè)業(yè)態(tài)使園區(qū)持續(xù)保持人氣是世博

期間以及世博會(huì)后的又一大挑戰(zhàn)世博軸及地下空間浦西世博軸*公園濱江綠地慶典廣場 * 浦西世博軸世博會(huì)后是否保留尚未決定 資料來源： 文獻(xiàn)檢索；訪談；麥肯錫分析世博

公園世博軸地下空間世博軸地下空間世博軸位于世博園區(qū)浦東、浦西部分的主入口之間，是組織核心區(qū)活動(dòng)的重要軸線浦東世博軸地下空間是世博園內(nèi)連接地鐵6、7、8號線主要站點(diǎn)及磁懸浮站的大型地下廣場，面積達(dá)到18萬平方米簡介開放空間世博會(huì)留下了多個(gè)開放空間，如何結(jié)合商業(yè)業(yè)態(tài)以及盛事活動(dòng)繼續(xù)使世博園保持人氣是過渡時(shí)期的挑戰(zhàn)世博軸會(huì)采用世界上“獨(dú)一無二”的玻璃“龍卷風(fēng)”頂，很可能一舉成為世博園的地標(biāo)性建筑，成為世博園旅游資源世博軸地下空間是在世博軸地下的廣場，它將四大保留新建場館的地下一層連接形成一個(gè)40萬平方米的大型地下廣場，同時(shí)它也是軌道交通6、7、8、13號線的中轉(zhuǎn)站，應(yīng)利用各種商業(yè)業(yè)態(tài)將地下空間大造為中國地下城市的典范挑戰(zhàn)和機(jī)遇SHA-HUDISC(GB)5議程我們對項(xiàng)目背景和關(guān)鍵問題的理解麥肯錫相關(guān)資歷項(xiàng)目工作計(jì)劃項(xiàng)目人員安排項(xiàng)目收費(fèi)及質(zhì)量承諾附錄：麥肯錫相關(guān)案例SHA-HUDISC(GB)6麥肯錫的獨(dú)特優(yōu)勢能夠幫助世博土控公司成功地制定世博軸

及地下綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃麥肯錫是一家全球領(lǐng)先的管理咨詢公司，在世界40多個(gè)國家80多間分公司的強(qiáng)大資源和能力使其他公司難以望其項(xiàng)背麥肯錫在中國擁有強(qiáng)于任何國際管理咨詢公司的機(jī)構(gòu)和人才，并擁有大量幫助中國機(jī)構(gòu)和企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)麥肯錫在上海擁有大量成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，對上海商業(yè)有深刻的了解，且積累了與上海市政府通力合作的豐富經(jīng)驗(yàn)在全球范圍內(nèi)，麥肯錫幫助客戶成功進(jìn)行了有關(guān)地下綜合體工程商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的項(xiàng)目，積累了豐富經(jīng)驗(yàn)和大量資源麥肯錫受上海世博土地控股有限公司委托，為世博園區(qū)制定過渡期規(guī)劃方案，對世博園的定位已有準(zhǔn)確的理解麥肯錫團(tuán)隊(duì)與世博土控團(tuán)隊(duì)已經(jīng)形成良好的合作關(guān)系在中國地區(qū)，麥肯錫服務(wù)包括零售業(yè)、展覽業(yè)、媒體和盛事公司等各行業(yè)的客戶，擁有廣泛的潛在投資者網(wǎng)絡(luò)

資料來源：麥肯錫分析 豐富的全球資源2中國的絕對優(yōu)勢3上海的深厚經(jīng)驗(yàn)4相關(guān)的規(guī)劃項(xiàng)目6廣泛的投資網(wǎng)絡(luò)世博零距離51麥肯錫的優(yōu)勢具體體現(xiàn)在…SHA-HUDISC(GB)7麥肯錫是全球首屈一指的管理咨詢公司世界第一的戰(zhàn)略、組織結(jié)構(gòu)和業(yè)績改善方面的咨詢公司真正的全球性公司：在40多個(gè)國家有80多家分公司一流的人才：7000名咨詢顧問，代表100個(gè)國家和地區(qū)，大多具碩士或碩士以上學(xué)歷，很多是從國際一流商學(xué)院畢業(yè)的MBA在18個(gè)行業(yè)領(lǐng)域和36個(gè)職能領(lǐng)域具有高度領(lǐng)先的專業(yè)技能，輔之以大量研究投入服務(wù)于“財(cái)富500強(qiáng)”一半以上的公司，解決其最重要最棘手的問題1

資料來源：麥肯錫分析 SHA-HUDISC(GB)8麥肯錫在大中華地區(qū)的咨詢實(shí)力遙遙領(lǐng)先大中華區(qū)分公司大中華區(qū)共有4個(gè)分公司上海(1993)北京(1995)香港(1985)臺北(1991)強(qiáng)大的多元化領(lǐng)導(dǎo)層在大中華區(qū)有40位董事在中國大陸有27位董事麥肯錫董事的累計(jì)咨詢時(shí)間超過400年，其中150年在中國大陸豐富的咨詢資源在大中華區(qū)有250多位顧問，其中167位常駐中國大陸

超過60位研究專家超過83%的顧問說中文奧克蘭東京墨爾本雅加達(dá)漢城新加坡悉尼曼谷大阪馬尼拉吉隆坡臺北上海孟買香港北京德里2 資料來源：麥肯錫，2005年12月5日SHA-HUDISC(GB)9麥肯錫曾接受上海市政府委托承擔(dān)了多項(xiàng)重要的商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目，受到廣泛好評3

資料來源：麥肯錫分析 崇明寶山南匯奉賢金山松江閔行嘉定寶山浦東青浦自1999年起連續(xù)由黃浦區(qū)及上海市政府委托，連續(xù)5年推進(jìn)南京路重新定位與招商引資南京路（5）2004年，協(xié)助制定臨港綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，明確了開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長引擎，確定了“成為世界一流、能為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)勁動(dòng)力的綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”遠(yuǎn)景目標(biāo)臨港綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)進(jìn)一步幫助上海市經(jīng)委制定以“一城九鎮(zhèn)”為典型的郊區(qū)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的遠(yuǎn)景目標(biāo)并明確重點(diǎn)優(yōu)先發(fā)展商業(yè)的城鎮(zhèn)及政府近期舉措“一城九鎮(zhèn)”2001年，協(xié)助制定上海國際汽車城發(fā)展戰(zhàn)略，包括其招商引資計(jì)劃，設(shè)計(jì)組織架構(gòu)以及關(guān)鍵人員技能上海國際汽車城2005年,繼續(xù)協(xié)助市經(jīng)委制定上海物流中心戰(zhàn)略現(xiàn)代物流業(yè)2003年,協(xié)助黃浦區(qū)制定現(xiàn)代服務(wù)業(yè)戰(zhàn)略及行動(dòng)方案實(shí)施現(xiàn)代服務(wù)業(yè)戰(zhàn)略受上海市經(jīng)委委托，麥肯錫幫助其制定上海商業(yè)規(guī)劃總體戰(zhàn)略建成國際一流的商業(yè)繁華之都2005年，受上海申通集團(tuán)的委托，幫助打造并升級上海地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)和模式建設(shè)上海地鐵商圈SHA-HUDISC(GB)10我們幫助上海市進(jìn)行了全面的地鐵商業(yè)策劃

*非窮盡

資料來源：上海市軌道交通規(guī)劃；麥肯錫分析

新城中心大型居民區(qū)交通樞紐重要旅游景點(diǎn)市級商業(yè)中心中央商務(wù)區(qū)～10～5～3～1～12010年可開發(fā)的站點(diǎn)個(gè)數(shù)2010年有潛力可開發(fā)站點(diǎn)的分布*松江新城佘山2007年建成待定2010年前建成2010年后建成新城中心大型居民區(qū)交通樞紐重要旅游景點(diǎn)市級商業(yè)中心中央商務(wù)區(qū)吳淞街道高橋臨港新城長江路新滬路龍陽路北橋/東川上海南站莘莊嘉定新城寶山新城殷高路F1周浦世紀(jì)大道金橋曹楊路～20可開發(fā)站點(diǎn)選擇標(biāo)準(zhǔn)站點(diǎn)有較大客流，周邊地區(qū)聚集大量穩(wěn)定，有一定消費(fèi)能力的消費(fèi)群體位于新建地鐵或輕軌線路上站點(diǎn)或周邊還有較大發(fā)展空間內(nèi)外環(huán)線3aSHA-HUDISC(GB)11我們圍繞“魅力永恒南京路”的主題對南京路進(jìn)行了成功

的規(guī)劃3b項(xiàng)目背景項(xiàng)目內(nèi)容項(xiàng)目影響自1999年起接受黃浦區(qū)及上海市政府委托，連續(xù)5年推進(jìn)南京路的重新定位與招商引資將南京路建設(shè)成可媲美香榭里舍、牛津街、東京銀座和密歇根大街等的國際一流商業(yè)街結(jié)合南京路的實(shí)際情況，分析國際上類似成功案例，研究其致勝關(guān)鍵要素客觀診斷南京路整體狀況和初步定位南京路戰(zhàn)略定位的具體方案,包括分區(qū)的價(jià)值定位及業(yè)態(tài)組合建議龍頭駐商篩選，初步訪談接觸制定戰(zhàn)略計(jì)劃和行動(dòng)方案圍繞主題將南京路建設(shè)成為三個(gè)特色鮮明的路段：“明日之約”，“都市時(shí)尚”，“浪漫情懷”，針對不同的消費(fèi)者群體定位2001年起，麥肯錫已經(jīng)成功協(xié)助黃浦區(qū)及上海市政府舉辦連續(xù)四屆南京路國際論壇，成功引入眾多行業(yè)的龍頭駐商

資料來源：麥肯錫分析 SHA-HUDISC(GB)12我們提出了建設(shè)國際一流的商業(yè)繁華之都的上海市商業(yè)

規(guī)劃總體戰(zhàn)略3b項(xiàng)目背景項(xiàng)目內(nèi)容項(xiàng)目影響受上海市經(jīng)委委托，麥肯錫幫助其制定上海商業(yè)規(guī)劃總體戰(zhàn)略幫助明確政府的角色，提出相關(guān)商業(yè)政策、重大戰(zhàn)略舉措以及城市主要區(qū)域商業(yè)布局方向和原則的建議，以將上海建設(shè)成為國際一流的商業(yè)繁華之都結(jié)合上海的實(shí)際情況，分析國際上類似城市商貿(mào)發(fā)展的案例，研究其致勝關(guān)鍵要素明確界定成功標(biāo)準(zhǔn)并制定遠(yuǎn)景目標(biāo)研究不同業(yè)態(tài)在上海的發(fā)展現(xiàn)狀，并建議上海商業(yè)新一輪發(fā)展的亮點(diǎn)根據(jù)發(fā)展目標(biāo)和價(jià)值定位，確定城市各重要區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)及定位，制定總體商業(yè)布局方向原則“上海建成國際一流的商業(yè)繁華之都”在2004年七月的匯報(bào)得到廣泛的充分肯定上海市經(jīng)委繼續(xù)委托麥肯錫協(xié)助進(jìn)一步推進(jìn)郊區(qū)商業(yè)規(guī)劃

資料來源：麥肯錫分析 SHA-HUDISC(GB)13我們幫助市經(jīng)委設(shè)計(jì)了上海市郊區(qū)城鎮(zhèn)商業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略3c項(xiàng)目背景項(xiàng)目內(nèi)容項(xiàng)目影響在成功幫助上海市經(jīng)委制定了上海市商業(yè)規(guī)劃總體戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步接受其委托，幫助制定郊區(qū)商業(yè)規(guī)劃模式以提升和創(chuàng)新郊區(qū)商業(yè)發(fā)展模式，并推動(dòng)上海的國際化和城市化進(jìn)程對標(biāo)倫敦、東京、紐約和洛杉磯等大都市的商業(yè)發(fā)展歷程確定郊區(qū)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的遠(yuǎn)景目標(biāo)設(shè)計(jì)上海郊區(qū)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的模式客觀評述“一城九鎮(zhèn)”發(fā)展商業(yè)的優(yōu)劣勢，明確其各自獨(dú)特亮點(diǎn)，錯(cuò)位競爭明確重點(diǎn)優(yōu)先發(fā)展商業(yè)的城鎮(zhèn)及政府近期舉措根據(jù)“一城九鎮(zhèn)”的遠(yuǎn)景目標(biāo)，提出2010年在上海郊區(qū)建立十個(gè)區(qū)域中心，統(tǒng)一布局,形成網(wǎng)絡(luò)以及相應(yīng)的商業(yè)建設(shè)分期推進(jìn)計(jì)劃該項(xiàng)目在2004年11月匯報(bào)給市長，得到了充分肯定，各區(qū)政府隨即著手開始根據(jù)麥肯錫的建議實(shí)施

資料來源：麥肯錫分析 SHA-HUDISC(GB)14麥肯錫在全球擁有地下綜合體工程商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的成功項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)4項(xiàng)目內(nèi)容麥肯錫方法項(xiàng)目影響受日本某地鐵公司的委托，幫助新成立的一家管理地鐵站和地下商業(yè)資產(chǎn)的公司設(shè)計(jì)新的資產(chǎn)管理理念對地鐵站及周邊的地下空間設(shè)計(jì)商業(yè)業(yè)態(tài)及發(fā)展理念幫助新成立的公司設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)所需要的相應(yīng)能力深入研究分析消費(fèi)者構(gòu)成，將消費(fèi)者定位在20歲至40歲之間的職業(yè)女性幫助客戶尋找最佳外部設(shè)計(jì)者，設(shè)計(jì)內(nèi)部空間以增加購物區(qū)，周邊環(huán)境設(shè)計(jì)成“巴黎形象”，以服裝和餐飲業(yè)為主成立跨功能團(tuán)隊(duì)，協(xié)助客戶、專業(yè)設(shè)計(jì)公司將地下商城定義劃分為5大主題區(qū)：時(shí)裝最新流行食品美容日本風(fēng)食品區(qū)成功地幫助客戶成立了管理地鐵站和地下商業(yè)城資產(chǎn)的子公司有效規(guī)劃了地下空間商業(yè)形態(tài)地鐵商城的預(yù)期年收入達(dá)到了1億美金乘客平均增加了20％幫助該子公司培養(yǎng)了必要的技能，進(jìn)一步推進(jìn)了地鐵商城的零售和餐飲業(yè)發(fā)展

資料來源：麥肯錫分析 案例分析SHA-HUDISC(GB)15麥肯錫為世博園區(qū)制定了過渡期規(guī)劃方案，對世博園的定位有了準(zhǔn)確理解5在世博園過渡時(shí)期規(guī)劃項(xiàng)目第一階段，麥肯錫進(jìn)行了大量深入研究麥肯錫團(tuán)隊(duì)系統(tǒng)的分析已經(jīng)就世博園世博會(huì)后的商業(yè)模式進(jìn)行了總體初步定位，并得到世博土控的初步認(rèn)可基于與世博土控項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的通力合作，在過渡時(shí)期規(guī)劃第一階段工作中對于世博軸、地下空間及周邊永久性場館的方案進(jìn)行了研究麥肯錫團(tuán)隊(duì)也訪談了針對世博園后續(xù)商業(yè)開發(fā)走訪了上海市經(jīng)委、浦東新區(qū)發(fā)改委、浦東新區(qū)經(jīng)貿(mào)局等政府機(jī)構(gòu)，就未來上海的商業(yè)發(fā)展及浦東世博園周邊地區(qū)未來的商業(yè)發(fā)展進(jìn)行了研究所以，麥肯錫團(tuán)隊(duì)已經(jīng)充分理解了世博園商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的背景準(zhǔn)確把握了世博園整體后續(xù)開發(fā)的整體定位對世博軸及其地下空間周邊項(xiàng)目及業(yè)態(tài)進(jìn)行了深入了解上海未來消費(fèi)群體以及商業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀及未來發(fā)展方向了解上海未來商業(yè)業(yè)態(tài)及浦東新區(qū)三林世博功能區(qū)未來商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向

資料來源：麥肯錫分析 SHA-HUDISC(GB)16我們認(rèn)為，世博園的過渡時(shí)期發(fā)展面臨著歷史性的機(jī)遇，

也存在不可忽視的挑戰(zhàn)中國和上海持續(xù)高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)市民和游客持續(xù)增長的消費(fèi)力政府的支持以及良好的政策環(huán)境*世博會(huì)強(qiáng)大的品牌效應(yīng)良好的基礎(chǔ)設(shè)施：如四大保留新建場館、大規(guī)模的開放空間、新建和改建的臨時(shí)場館等等方便快捷的交通（三條地鐵和磁懸?。┹^高的綠化覆蓋和環(huán)保技術(shù)的采用擁有近代工業(yè)發(fā)展的歷史文物建筑優(yōu)勢劣勢機(jī)遇挑戰(zhàn)周邊特別是浦東三林地區(qū)相對欠發(fā)達(dá)黃埔江自然條件一定程度限制了浦江兩岸的人流物流的方便通行后續(xù)動(dòng)遷成本高（每平米3萬元）上海的創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)和會(huì)展旅游業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱上海城市發(fā)展新階段的起點(diǎn)創(chuàng)造高品質(zhì)城市生活（環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、城市居民生活質(zhì)量、城市的公共服務(wù)）的良好契機(jī)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)特別是創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)和會(huì)展旅游業(yè)的絕佳機(jī)遇亞洲其他國家，如香港、新加坡、等擁有更好的會(huì)展旅游業(yè)基礎(chǔ)，是上海強(qiáng)有力的競爭對手市內(nèi)其他區(qū)域或單位的競爭，如陸家嘴新國際會(huì)議中心、浦東上海新國際博覽中心、蘇州河沿岸的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶 *浦東綜合改革試點(diǎn)資料來源：麥肯錫分析世博園區(qū)過渡時(shí)期開發(fā)必須抓住機(jī)遇，挖掘自身優(yōu)勢和潛力，制定合理的遠(yuǎn)景目標(biāo)和產(chǎn)業(yè)定位，走出一條富有特色的成功之路SHA-HUDISC(GB)17同時(shí)，我們也確定了世博園過渡期定位設(shè)計(jì)原則資料來源：麥肯錫分析總體規(guī)劃原則保持靈活度

保留一定的預(yù)留空間，從而保持規(guī)劃靈活度注重不同階段的銜接獨(dú)當(dāng)一面承擔(dān)城市功能以創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)和會(huì)展旅游業(yè)為產(chǎn)業(yè)支柱舉辦一系列城市盛事，發(fā)展商旅文結(jié)合的體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)建設(shè)和諧社會(huì)在注重高收入人群的同時(shí)，也照顧到中等

收入居民的需求，做到基礎(chǔ)設(shè)施的共享規(guī)劃大型公關(guān)空間，為市民提供交流場所倡導(dǎo)環(huán)保理念

規(guī)劃大面積綠地建筑采用環(huán)保材料保留匯聚人氣規(guī)劃相當(dāng)比例的現(xiàn)代住宅和辦公室建筑，

吸引市民來居住和工作先期發(fā)展商業(yè)、醫(yī)院等多功能城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)現(xiàn)上海相比國際大都市的

提升機(jī)會(huì)國際大都市對標(biāo)分析完善與提升的機(jī)遇吸取國際國內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)世博會(huì)后續(xù)利用奧運(yùn)會(huì)城市后續(xù)利用國際大都市國內(nèi)相關(guān)案例洞察未來消費(fèi)需求人口的變化趨勢上海及全國中高收入游客的

消費(fèi)行為發(fā)展趨勢分析上海世博園自身狀況上海城區(qū)定位分析世博園周邊分析世博園內(nèi)部布局分析系統(tǒng)的分析框架SHA-HUDISC(GB)18美國四大媒體和娛樂企業(yè)中的3家全球五大專業(yè)信息出版商上海文廣新民傳媒集團(tuán)、中國國際電視總公司和湖南衛(wèi)視等國內(nèi)領(lǐng)先媒體其他中國移動(dòng)等經(jīng)營的電信服務(wù)商，領(lǐng)先的傳媒業(yè)公司，包括某領(lǐng)先動(dòng)畫公司，大型報(bào)業(yè)集團(tuán)，領(lǐng)先IT公司等麥肯錫為許多世界領(lǐng)先的潛在投資者提供服務(wù)6

資料來源：麥肯錫分析 中國十大零售商中的四家，包括三家本土零售商和一家外資零售商十多家跨國快速消費(fèi)品公司和六家本土快速消費(fèi)品公司全球前六的電子消費(fèi)品和家用電器公司中的四家全球前十的手機(jī)生產(chǎn)商中的六家迪拜世界貿(mào)易中心、WalsinLihwa公司等大型會(huì)展組織NBA，F(xiàn)IFA，BoatRaceCompany，Quiksilver、FISAlpineSki等大型體育活動(dòng)組織美國奧委會(huì)、倫敦奧委會(huì)和SinarMasGroup等奧運(yùn)會(huì)組織機(jī)構(gòu)SHA-HUDISC(GB)19議程我們對項(xiàng)目背景和關(guān)鍵問題的理解麥肯錫相關(guān)資歷項(xiàng)目工作計(jì)劃項(xiàng)目人員安排項(xiàng)目收費(fèi)及質(zhì)量承諾附錄：麥肯錫相關(guān)案例SHA-HUDISC(GB)20項(xiàng)目總體工作方法及戰(zhàn)略重點(diǎn)明確世博軸和地下綜合體工程商業(yè)發(fā)展目標(biāo)及總體定位確立商業(yè)業(yè)態(tài)組合，細(xì)化價(jià)值定位，明確主要業(yè)態(tài)的布局要求確定近期實(shí)施路徑，與利益方及政府部門溝通2周2周1周戰(zhàn)略重點(diǎn)接觸潛在投資者、形態(tài)規(guī)劃與戰(zhàn)略實(shí)施長期訪談國、內(nèi)外專家人士，深入分析2-3個(gè)國際大都市大型地下綜合體商業(yè)開發(fā)的成功案例（如：東京、蒙特利爾等）結(jié)合上海市及世博會(huì)園區(qū)周邊重要區(qū)域的商業(yè)發(fā)展和規(guī)劃，分析世博園區(qū)發(fā)展商業(yè)的機(jī)會(huì)初步確定世博軸和地下綜合體工程商業(yè)發(fā)展目標(biāo)和總體定位制定商業(yè)業(yè)態(tài)組合及形態(tài)的篩選原則及標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)篩選原則及適應(yīng)臨時(shí)建筑形態(tài)標(biāo)準(zhǔn)，篩選適合世博軸及地下綜合體工程商業(yè)定位的備選業(yè)態(tài)確定重點(diǎn)業(yè)態(tài)（如餐飲）的布局，以及業(yè)態(tài)布局的特殊要求（比如軌道交通對于安全、消防的要求）對上南路廣場和慶典廣場會(huì)后的定位和管理模式提出初步構(gòu)想初步訪談潛在投資者，進(jìn)一步完善定位分析世博軸及地下綜合體工程商業(yè)發(fā)展的基本條件、關(guān)鍵環(huán)節(jié)、制約因素和風(fēng)險(xiǎn)，提出建議與相關(guān)利益方及政府部門溝通，明確未來12個(gè)月的關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措招商與實(shí)施階段對世博會(huì)園區(qū)過渡時(shí)期項(xiàng)目的長期合作與全程支持：麥肯錫將根據(jù)世博土控的需求，進(jìn)行后續(xù)支持，例如定期回訪、出席與形態(tài)設(shè)計(jì)銜接的重要會(huì)議、重要招商推廣會(huì)議及變更規(guī)劃的研討會(huì)等以確保最佳推進(jìn)效果資料來源：麥肯錫分析SHA-HUDISC(GB)21項(xiàng)目時(shí)間安排10-1611-1211-510-30十一月十月10-23主要活動(dòng)初步篩選適合世博軸和地下綜合體工程的備選業(yè)態(tài)確立商業(yè)業(yè)態(tài)組合，細(xì)化價(jià)值定位，并進(jìn)行高層次財(cái)務(wù)測算制定商業(yè)業(yè)態(tài)組合及形態(tài)的篩選原則及標(biāo)準(zhǔn)明確世博軸及地下綜合體商業(yè)發(fā)展目標(biāo)及總體定位初步確定世博軸和地下綜合體工程商業(yè)發(fā)展目標(biāo)和總體定位通過訪談分析上海以及世博園周邊臨近地區(qū)商業(yè)發(fā)展的情況以及未來規(guī)劃，評估世博園

發(fā)展商業(yè)的優(yōu)劣勢結(jié)合上海市及世博會(huì)園區(qū)的總體規(guī)劃， 實(shí)地勘察與專家訪談階段報(bào)告會(huì)分析國際案例并研究其成功要素確定重點(diǎn)業(yè)態(tài)（如餐飲）的布局，以及業(yè)態(tài)布局的特殊要求對上南路廣場和慶典廣場會(huì)后的定位和管理模式提出初步構(gòu)想初步訪談潛在投資者，進(jìn)一步完善定位確定近期實(shí)施路徑，與利益方及政府部門溝通明確銜接關(guān)鍵環(huán)節(jié)及風(fēng)險(xiǎn)對策與相關(guān)利益方及政府部門溝通，明確未來12個(gè)月的關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措資料來源：麥肯錫分析總結(jié)匯報(bào)會(huì)SHA-HUDISC(GB)22議程我們對項(xiàng)目背景和關(guān)鍵問題的理解麥肯錫相關(guān)資歷項(xiàng)目工作計(jì)劃項(xiàng)目人員安排項(xiàng)目收費(fèi)及質(zhì)量承諾附錄：麥肯錫相關(guān)案例SHA-HUDISC(GB)23指導(dǎo)委員會(huì)建議組建如下的小組架構(gòu)，有效綜合利用各方資源世博上海世博土地控股公司董事長白文華顧問委員會(huì)麥肯錫全球?qū)＜蚁嚓P(guān)國際專家麥肯錫戰(zhàn)略專業(yè)支撐中心角色監(jiān)督項(xiàng)目發(fā)展方向全面利用項(xiàng)目資源項(xiàng)目過程中參加3～4次會(huì)議確保分析的質(zhì)量確保最終成果采集和分析數(shù)據(jù)麥肯錫大中華分公司研究和信息中心麥肯錫全球支持中心資料來源：麥肯錫分析聯(lián)合工作小組世博集團(tuán)世博圖控麥肯錫獨(dú)立專家城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院張偉力（項(xiàng)目小組主要負(fù)責(zé)人）張安安沙莎（高級項(xiàng)目經(jīng)理）王平（項(xiàng)目經(jīng)理）兩位全職咨詢顧問世博會(huì)總規(guī)劃師吳志強(qiáng)等有關(guān)專業(yè)顧問公司上海市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院或浦東新區(qū)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有關(guān)專家麥肯錫華強(qiáng)森張曦軻李廣宇SHA-HUDISC(GB)24麥肯錫的領(lǐng)導(dǎo)小組具有豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和城市規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)張曦軻資深董事，上海公司華強(qiáng)森資深董事，上海公司上海汽車城、臨港綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)戰(zhàn)略研究項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組成員為上海、武漢、哈爾濱等多個(gè)城市發(fā)展項(xiàng)目設(shè)計(jì)戰(zhàn)略定位與發(fā)展規(guī)劃，通過多次回訪和長期專家咨詢服務(wù)，與各級領(lǐng)導(dǎo)建立了深厚的合作關(guān)系為政府部門設(shè)計(jì)績效管理體系部分相關(guān)咨詢經(jīng)驗(yàn)經(jīng)驗(yàn)包括為南京路制定重新定位戰(zhàn)略，長期為各級領(lǐng)導(dǎo)提供專家咨詢上海臨港綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)戰(zhàn)略研究項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組成員為西安、武漢、哈爾濱等多個(gè)城市發(fā)展項(xiàng)目設(shè)計(jì)戰(zhàn)略定位與發(fā)展規(guī)劃，制定實(shí)施計(jì)劃及招商引資的舉措，并多次進(jìn)行回訪、長期為各級領(lǐng)導(dǎo)提供專家咨詢專業(yè)經(jīng)驗(yàn)大中華地區(qū)電信與汽車咨詢業(yè)務(wù)的協(xié)同領(lǐng)導(dǎo)人，同時(shí)在城市規(guī)劃及區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)方面有豐富經(jīng)驗(yàn)在麥肯錫有13年的工作經(jīng)歷（其中在上海9年）麥肯錫大中華地區(qū)企業(yè)金融咨詢業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)人，同時(shí)兼任大中華地區(qū)政府及公共事業(yè)咨詢業(yè)務(wù)的主要領(lǐng)導(dǎo)人在麥肯錫有18年的工作經(jīng)歷（其中在上海10年）李廣宇董事，上海公司經(jīng)驗(yàn)包括為南京路制定重新定位戰(zhàn)略，為上海市政府的主要商圈制定發(fā)展戰(zhàn)略為北京CBD定位和制定發(fā)展戰(zhàn)略為上海市重要中心區(qū)制定現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為深圳大鵬半島制定濱海半島區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略與實(shí)施方案為國內(nèi)多家園區(qū)制定增長戰(zhàn)略并招商引資在大中華地區(qū)的政府咨詢、城市開發(fā)、房地產(chǎn)及零售業(yè)等有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)在麥肯錫有8年的工作經(jīng)歷 資料來源：麥肯錫分析

SHA-HUDISC(GB)25麥肯錫的工作小組具有豐富的戰(zhàn)略規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)部分相關(guān)咨詢經(jīng)驗(yàn)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)沙莎高級項(xiàng)目經(jīng)理，上海公司幫助上海市政府制定全市商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及郊區(qū)商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略幫助上海市制定地鐵商業(yè)運(yùn)行及地塊升值模式為深圳大鵬半島制定濱海半島區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略與實(shí)施方案。確定目標(biāo)客戶群、價(jià)值定位及功能組合，財(cái)務(wù)分析，并協(xié)助招商引資為國內(nèi)一家領(lǐng)先高科技園區(qū)制定增長戰(zhàn)略并招商引資哈佛商學(xué)院畢業(yè)第一財(cái)經(jīng)頻道及東方電視臺《決策》及《波士堂》財(cái)經(jīng)欄目長期特邀嘉賓在大中華地區(qū)的政府咨詢、城市開發(fā)及零售業(yè)等有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn) 資料來源：麥肯錫分析

王平項(xiàng)目經(jīng)理，上海公司幫助上海市經(jīng)委研究發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，并且提出近期和中期的實(shí)施方案幫助一領(lǐng)先的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)制定未來五年的戰(zhàn)略規(guī)劃，包括園區(qū)定位、產(chǎn)業(yè)選擇等，以及切實(shí)的實(shí)施方案為一家領(lǐng)先的醫(yī)藥公司設(shè)計(jì)非處方藥的市場營銷戰(zhàn)略清華大學(xué)管理學(xué)碩士加入麥肯錫之前，曾服務(wù)于寶潔公司市場部曾擔(dān)任中華全國學(xué)生聯(lián)合會(huì)副主席在歐洲及大中華地區(qū)的政府事務(wù)、消費(fèi)品和醫(yī)藥行業(yè)等領(lǐng)域有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)續(xù)琰分析員，上海公司幫助浦東新區(qū)楔型綠地制定規(guī)劃開發(fā)戰(zhàn)略，制定開發(fā)流程及財(cái)務(wù)模型幫助昆山一條主要商業(yè)街制定規(guī)劃及開發(fā)戰(zhàn)略為某二級城市的新興開發(fā)區(qū)制定規(guī)劃及開發(fā)戰(zhàn)略，建議開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)鍵舉措為浦東新區(qū)陸架嘴金融區(qū)制定金融區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略上海交通大學(xué)法學(xué)院畢業(yè)加入麥肯錫前，在科爾尼咨詢公司工作2001年上海市籃球賽冠軍隊(duì)主力成員在大中華地區(qū)的政府咨詢、土地規(guī)劃及房產(chǎn)開發(fā)等有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)其他信息尹嘉路分析員，上海公司為一家著名的高科技公司制定在華推廣業(yè)務(wù)的商業(yè)與經(jīng)濟(jì)模型并進(jìn)行融資需要的評估為一家領(lǐng)先的跨國公司制定經(jīng)濟(jì)模型，測算財(cái)務(wù)收益，敏感性分析并對投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測為一家領(lǐng)先的新媒體公司制定市場營銷策略，吸引投資伙伴哈佛大學(xué)生化碩士2004年獲得美國生物物理技術(shù)專利加入麥肯錫前，在百事集團(tuán)從事市場營銷工作善于長期經(jīng)濟(jì)模型測算豐富的市場營銷與品牌管理經(jīng)驗(yàn)SHA-HUDISC(GB)26我們擁有眾多權(quán)威的國內(nèi)外專家網(wǎng)絡(luò)資料來源：小組分析國外專家國內(nèi)專家

ShunsukeNakahama,麥肯錫東京分公司項(xiàng)目經(jīng)理，曾領(lǐng)導(dǎo)東京地下鐵空間商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目JoaoTrigodaRoza

前里斯本世博園董事會(huì)委員MarcelCaron

加拿大蒙特利爾世博園總監(jiān)PierreBrien

加拿大世博園住宅Habitat67董事TracyTaylor

澳大利亞UTS教授,悉尼奧運(yùn)會(huì)籌辦組及中國奧組委籌備組顧問ShermanDay

前亞特蘭大奧運(yùn)會(huì)組委DavidPortas

倫敦申奧委后續(xù)利用戰(zhàn)略顧問吳志強(qiáng)世博總規(guī)劃師儲(chǔ)大建同濟(jì)大學(xué)教授吳越浦東新區(qū)總規(guī)劃師，哈佛大學(xué)規(guī)劃學(xué)博士張之杰麥肯錫香港分公司董事，大中華區(qū)零售業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)人SHA-HUDISC(GB)27項(xiàng)目整體計(jì)劃建議：在與領(lǐng)先公司合作中，我們在各個(gè)環(huán)節(jié)上提供服務(wù)并增加價(jià)值各階段合作伙伴階段3:形態(tài)規(guī)劃與實(shí)施階段2:設(shè)計(jì)重點(diǎn)模塊項(xiàng)目業(yè)務(wù)方案并初步接觸潛在投資者階段1:制定總體定位、確定業(yè)態(tài)、功能組合及高層次經(jīng)濟(jì)分析麥肯錫主要工作明確愿景和規(guī)劃戰(zhàn)略確立功能及價(jià)值定位建模并評估高層次經(jīng)濟(jì)效益和風(fēng)險(xiǎn)制定開發(fā)順序?yàn)橹攸c(diǎn)模塊項(xiàng)目制定業(yè)務(wù)方案設(shè)計(jì)招商引資方案初步接觸潛在的合作伙伴協(xié)助設(shè)計(jì)相應(yīng)的流程和關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)和選擇理想的城市規(guī)劃/建筑所提供投資者路演支持，篩選和聯(lián)系潛在合作伙伴選擇經(jīng)營者項(xiàng)目總體協(xié)調(diào)及管理者麥肯錫應(yīng)成為項(xiàng)目的總體協(xié)調(diào)人，協(xié)助制定世博園區(qū)過渡期的總體發(fā)展方向，并根據(jù)進(jìn)程協(xié)調(diào)各階段的相關(guān)合作伙伴，推進(jìn)整體實(shí)施成功建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司（如阿特金斯等）交通及基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)公司廣告公司（如奧美等）房地產(chǎn)營銷中介機(jī)構(gòu)（如戴德梁行等）學(xué)術(shù)和研究機(jī)構(gòu)潛在投資伙伴學(xué)術(shù)和研究機(jī)構(gòu)城市規(guī)劃院國際相關(guān)組織本次合作重點(diǎn)

資料來源：麥肯錫分析SHA-HUDISC(GB)28議程我們對項(xiàng)目背景和關(guān)鍵問題的理解麥肯錫相關(guān)資歷項(xiàng)目工作計(jì)劃項(xiàng)目人員安排項(xiàng)目收費(fèi)及質(zhì)量承諾附錄：麥肯錫相關(guān)案例SHA-HUDISC(GB)29項(xiàng)目收費(fèi)麥肯錫收費(fèi)的三個(gè)原則按雙方達(dá)成的預(yù)算方案收費(fèi)，流程如下與客戶共同制定項(xiàng)目目標(biāo)，制定工作方法、項(xiàng)目期限和麥肯錫小組組成麥肯錫根據(jù)投入的資源制定預(yù)算，將全權(quán)負(fù)責(zé)在預(yù)算范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)如果繼續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目并不能確保取得潛在的價(jià)值，客戶和麥肯錫任何一方都有權(quán)隨時(shí)終止項(xiàng)目如果項(xiàng)目在未完成時(shí)提前結(jié)束，我們僅要求客戶支付到項(xiàng)目終止日為止的費(fèi)用麥肯錫咨詢價(jià)格不與在項(xiàng)目期間實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)相聯(lián)系，以免導(dǎo)致咨詢?nèi)藛T只注重短期目標(biāo)，而使客戶的長期利益受到損害，從而影響到咨詢工作的客觀性麥肯錫作為全球“一體化”公司，在世界各地的收費(fèi)水平都是很接近的，我們最主要的成本即是我們的咨詢?nèi)藛T的費(fèi)用在全世界也是相近的根據(jù)我們對資源投入的估計(jì):專業(yè)咨詢費(fèi)(不含稅)每月相關(guān)雜費(fèi)每月4個(gè)星期共計(jì)麥肯錫針對世博軸項(xiàng)目特別優(yōu)惠目前“世博會(huì)后續(xù)利用”項(xiàng)目協(xié)同效應(yīng)本項(xiàng)目麥肯錫實(shí)際收費(fèi)總額中華人民共和國5％營業(yè)稅合計(jì)27030300(100)

(50)1508158人民幣萬元

資料來源: 麥肯錫分析SHA-HUDISC(GB)30麥肯錫具備有效控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)并確保項(xiàng)目質(zhì)量的獨(dú)特優(yōu)勢保障質(zhì)量的關(guān)鍵要點(diǎn)麥肯錫是全球最著名的管理咨詢公司，擁有龐大的人才和知識庫通過世博園后期規(guī)劃的成功合作，麥肯錫充分了解了世博園規(guī)劃的總體情況，主要領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)保持了連貫性麥肯錫的獨(dú)特優(yōu)勢通過與世博土控的成功合作，麥肯錫已經(jīng)建立起了與世博土控團(tuán)隊(duì)之間有效的溝通模式麥肯錫在整個(gè)項(xiàng)目中將安排2次大會(huì)、多個(gè)研討會(huì)，并每日與世博土控小組成員進(jìn)行溝通麥肯錫注重在項(xiàng)目過程中建立樣板，并幫助和鼓勵(lì)世博土控小組成員“舉一反三”、“活學(xué)活用”，確保知識的轉(zhuǎn)移麥肯錫將在項(xiàng)目中并通過多個(gè)研討會(huì)及每日與世博土控小組成員的溝通傳授知識與技能與客戶在項(xiàng)目中進(jìn)行持續(xù)有效的溝通最優(yōu)秀的、且最適合的項(xiàng)目工作團(tuán)隊(duì)知識的有效積累及技能的有序轉(zhuǎn)移項(xiàng)目過程循序漸進(jìn)，并通過實(shí)施“速贏”舉措樹立樣板麥肯錫獨(dú)特的議題樹分析方法將確保整體工作井然有序，循序漸進(jìn)麥肯錫還會(huì)提出若干“速贏”舉措，確保項(xiàng)目影響力的實(shí)現(xiàn)麥肯錫一貫以來遵循為服務(wù)客戶的原則，在強(qiáng)調(diào)為客戶帶來最大價(jià)值的同時(shí)，確保價(jià)值創(chuàng)造的持續(xù)性因此，最大程度的控制風(fēng)險(xiǎn)、確保項(xiàng)目質(zhì)量是麥肯錫對客戶的承諾我們確認(rèn)本文件中所提供案例的真實(shí)性和正確性

資料來源: 麥肯錫分析SHA-HUDISC(GB)31議程我們對項(xiàng)目背景和關(guān)鍵問題的理解麥肯錫相關(guān)資歷項(xiàng)目工作計(jì)劃項(xiàng)目人員安排項(xiàng)目收費(fèi)及質(zhì)量承諾附錄：麥肯錫相關(guān)案例SHA-HUDISC(GB)32案例1：市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前上海地鐵商業(yè)需要高質(zhì)量的開發(fā)

來滿足和刺激消費(fèi)者需求，提高客戶滿意度整體滿意度還有提升的空間商品質(zhì)量和駐商組合是不滿意的主要原因（多選）商品質(zhì)量沒有保證小商小販太多，環(huán)境亂人多，空氣差商品檔次低商品種類少商業(yè)設(shè)施沒有特色非常滿意比較滿意一般比較差非常差消費(fèi)者對地鐵商業(yè)的滿意程度（％） 資料來源：2005上海地鐵定量市場調(diào)研；麥肯錫分析 總體來講，地鐵商業(yè)對乘客有一定吸引力％％是否會(huì)在地鐵內(nèi)消費(fèi)會(huì)消費(fèi)的乘客的滿意度會(huì)不會(huì)％％比較滿意一般或不滿意100％=608樣本426樣本消費(fèi)者對地鐵商業(yè)不滿意的原因（％）SHA-HUDISC(GB)33案例1：食品飲料和報(bào)刊書籍是各種站點(diǎn)乘客最歡迎的功能，而不同類型站點(diǎn)對于其它功能的需求差別較大 資料來源：2005上海地鐵定量市場調(diào)研；麥肯錫分析

不同類型站點(diǎn)消費(fèi)者期望的功能組合(%)食品飲料交通樞紐CBD居民區(qū)休閑娛樂ATM銀行服務(wù)報(bào)刊書籍公用事業(yè)繳費(fèi)餐飲總體流行服飾電信運(yùn)營廳服務(wù)食品，飲料和書攤、書店為不同站點(diǎn)類型乘客共同的需求居民區(qū)站點(diǎn)消費(fèi)群對地鐵商業(yè)需求比市中心站點(diǎn)低，他們更注重站外高品質(zhì)綜合開發(fā)市中心樞紐站點(diǎn)消費(fèi)群對有“流行”，“時(shí)尚”概念的商業(yè)接受度高而CBD站點(diǎn)消費(fèi)者除對高品質(zhì)餐飲娛樂有較大需求外，便利性需求如銀行，電信，繳費(fèi)等也較高對上海的啟示SHA-HUDISC(GB)34案例1：根據(jù)2010年地鐵建設(shè)規(guī)劃，由站點(diǎn)模型推導(dǎo)出的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃

*可考慮通過另外建設(shè)或重新規(guī)劃商業(yè)設(shè)施，挖掘現(xiàn)有站點(diǎn)潛力資料來源：麥肯錫分析 一號線二號線四號線六號線十一號線八號線九號線七號線五號線三號線交通樞紐型商業(yè)中心型大型居民區(qū)型新城中心型大型旅游區(qū)型CBD型上?；疖囌局猩焦珗@站東方路站曹楊路站常熟路人民廣場上海南站*靜安寺站淮海路站陸家嘴站*古北路站金橋站莘莊站*吳淞鎮(zhèn)站鎮(zhèn)坪路站寶山路站臨平路站莘城站*北橋站*東川路*春暉路站浦三路站長島路站祁連山路新滬路長壽路黃興綠地曲陽路陸家浜路站浦江鎮(zhèn)桂林路站九亭站龍華站松江新城七寶站泗涇站嘉定新城南翔站周浦站臨港新城高橋公園佘山耀華路(世博園)馬陸（F1）寶楊路站(寶山新城)北新涇徐家匯站*宜山路站SHA-HUDISC(GB)35案例2：我們選擇了“魅力永恒南京路”這一主題曾經(jīng)，南京路是世人向往的時(shí)尚中心歲月流逝，南京路繁華依舊，但風(fēng)彩是否依然？在日益多元化、國際化的市場氛圍中，南京路將力求于瞬息萬變之中創(chuàng)造永恒的魅力，全方位地盡現(xiàn)動(dòng)感、活力和時(shí)尚，成為太平洋西岸一道最亮麗的風(fēng)景線示意性上海向來引領(lǐng)著中國的時(shí)尚潮流。作為上海商業(yè)的象征，南京路應(yīng)充分體現(xiàn)這一特征資料來源： 麥肯錫分析SHA-HUDISC(GB)36案例2：在這個(gè)統(tǒng)一的主題下形成特色鮮明的三個(gè)路段南京路主題現(xiàn)有資產(chǎn)新的生命力資料來源： 麥肯錫分析明日之約成都路西藏中路河南中路外灘都市時(shí)尚海上情懷鄰近的人民公園、大劇院、博物館、美術(shù)館及現(xiàn)代都市建筑一起構(gòu)成上海的文化藝術(shù)底蘊(yùn)永遠(yuǎn)充滿活力，內(nèi)容不斷創(chuàng)新的休閑娛樂中心地帶展示未來生活，幫助體驗(yàn)技術(shù)與創(chuàng)新進(jìn)入生活的明天完善的餐飲、兒童樂園等輔助功能以購物為主體的傳統(tǒng)建筑與商業(yè)氣氛，過去與未來的過渡，海派文化與上海特色的結(jié)合新潮的商業(yè)經(jīng)營模式,云集海內(nèi)外知名商家，引領(lǐng)現(xiàn)代消費(fèi)潮流完善的餐飲、休閑、娛樂、名牌商品展示等輔助功能30年代的歐式風(fēng)格建筑塑造歐式風(fēng)格街景服務(wù)以高檔餐飲、咖啡廳、酒吧為主，同時(shí)兼有特色精品專賣店與高檔夜總會(huì)等完全現(xiàn)代化、智能化的內(nèi)部設(shè)施及服務(wù)方式與外部修復(fù)后的歷史性建筑的完美組合基本格調(diào)“新潮”、“樂趣”、“創(chuàng)新”“繁華”、“時(shí)尚”、“獨(dú)一無二”“浪漫”、“高雅”、“懷舊”案例分析側(cè)重目標(biāo)群體年輕時(shí)尚族家庭氣氛族主體購物族逛街休閑族年輕時(shí)尚族國際游客SHA-HUDISC(GB)37案例2：在第四界南京路國際論壇中，麥肯錫繼續(xù)跟蹤業(yè)態(tài)

組合的演進(jìn)，根據(jù)遠(yuǎn)景目標(biāo)提出實(shí)施建議南京路商業(yè)營業(yè)面積構(gòu)成萬平方米；百分比361999酒店餐飲200335文化娛樂100％＝其他服裝綜合百貨、服裝及其他綜合百貨已經(jīng)開展的建設(shè)工作南京路工藝美術(shù)品商廈整體調(diào)整為休閑餐飲場所經(jīng)過結(jié)構(gòu)調(diào)整，建立了以餐飲娛樂為主的先施休閑港灣仙樂斯廣場特色餐飲開業(yè)新世界城增加了餐飲及娛樂項(xiàng)目食品一店引進(jìn)必勝客、麥當(dāng)勞、上島咖啡等餐飲連鎖店明天廣場JW萬豪酒店、古象大酒店、協(xié)通國際大酒店開業(yè)下一步工作重點(diǎn)應(yīng)集中在吸引高質(zhì)量的餐飲娛樂企業(yè)和品牌，改善設(shè)施運(yùn)營水平，提高單位產(chǎn)出通過增值服務(wù)滿足消費(fèi)者不斷提高的需求，改善整體南京路餐飲娛樂服務(wù)的整體形象資料來源： 文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析SHA-HUDISC(GB)38案例3:面對外部環(huán)境的挑戰(zhàn)和上海發(fā)展的機(jī)遇，新世界綜合

消費(fèi)圈定下了成為一流的、獨(dú)特的多功能商圈的遠(yuǎn)景目標(biāo)外部環(huán)境的挑戰(zhàn)消費(fèi)者將不再滿足于傳統(tǒng)的百貨商場，而追求全面的購物休閑體驗(yàn)上海市大型購物中心近期將有大幅增長，并大大超過市場的自然需求新世界周邊將興建越來越多的購物商場，如世茂、萊福士，而市百一店亦有擴(kuò)張計(jì)劃上海未來發(fā)展帶來的機(jī)會(huì)在人民廣場改造工程的配合下，南京路、西藏路將進(jìn)一步成為上海東西南北的交匯中心上海成為中國時(shí)尚潮流的領(lǐng)頭羊，作為上海商業(yè)的象征，南京路將通過新一輪改造提升形象，提高業(yè)績遠(yuǎn)景目標(biāo)南京路商業(yè)發(fā)展的龍頭和新一輪調(diào)整改造的榜樣一流的、獨(dú)特的、充滿活力的多功能消費(fèi)圈吸引現(xiàn)代家庭和年輕人的亮點(diǎn)資料來源： 麥肯錫分析SHA-HUDISC(GB)39案例3:世界綜合消費(fèi)圈的總體概念將是一個(gè)面向現(xiàn)代消費(fèi)者的多功能商圈從…單一零售功能到…多功能購物娛樂休閑體驗(yàn)功能餐飲文化休閑娛樂辦公室及配套服務(wù)式公寓及生活俱樂部傳統(tǒng)百貨商店現(xiàn)代綜合性“品類專門店”，如兒童、中年服飾、年青人展示等業(yè)態(tài)中年中低收入客戶現(xiàn)代家庭及年輕人目標(biāo)消費(fèi)群零售零售面積其它功能面積零售面積多功能面積100%=7.7萬平方米100%=21萬平方米資料來源： 麥肯錫分析SHA-HUDISC(GB)40案例3:我們?yōu)樾率澜缇C合消費(fèi)圈設(shè)計(jì)了“城中城：新體驗(yàn)，

從新世界開始”這一主題城中城：新體驗(yàn)，從新世界開始作為上海歷史文脈的一部分，“城中城”是過去“新世界游樂場”和“新世界百貨城”的延伸，時(shí)尚生活的起點(diǎn)位于上海市心臟地帶的新世界綜合消費(fèi)圈，將超越一般購物中心的意義，集購物、餐飲休閑、娛樂、辦公和服務(wù)式公寓于一體，是一個(gè)獨(dú)特和功能豐富的都市中心立體城在綜合消費(fèi)圈內(nèi)，每個(gè)概念均是鮮明和獨(dú)特的，可以成為城中之城城中城亦與現(xiàn)有新世界城每個(gè)樓層作為一個(gè)“城”的概念互相呼應(yīng)資料來源： 麥肯錫分析SHA-HUDISC(GB)41案例3:這個(gè)主題將由8大鮮明概念組合而成

歡樂一家親擴(kuò)建后的新世界城將是全國零售額最高、面向現(xiàn)代家庭的單體商場，并包含全國最大、功能最全的“歡樂小人國”1

潮流大本營“動(dòng)感天地”、“數(shù)碼探夢”和“娛樂無極限”將有上海最新最酷的運(yùn)動(dòng)品牌和個(gè)人電子產(chǎn)品的展示和銷售，及中國第一個(gè)位于商業(yè)設(shè)施中的音樂演播室2

巨無霸影城10廳、2,500座位超級影城將是全國最大最好的多廳影院3

餐飲休閑帶時(shí)尚及大眾化餐飲服務(wù)將包含西式快餐、小吃世界、時(shí)尚及休閑餐飲、家庭式西餐廳和中餐廳4

生活新天地酒店式服務(wù)公寓集健身、美容、Spa于一體的俱樂部8

新辦公區(qū)域三萬多平方米的辦公樓將為新世界和其它中小型公司提供交通便利的辦公場所7

百分百體驗(yàn)吸引游客的奇趣博物館，如杜莎夫人蠟像館/信不信由你奇趣館專為游客而設(shè)的露天觀景臺，飽覽人民廣場及南京路-淮海路景色6

個(gè)性娛樂圈集迷你影院、個(gè)人專輯數(shù)碼錄制館和KTV為一體的個(gè)性娛樂空間現(xiàn)有的新世界娛樂城5資料來源： 麥肯錫分析SHA-HUDISC(GB)42案例3:而這些概念包含了多個(gè)在上海以至在中國前所未有

的亮點(diǎn)娛樂購物獨(dú)有飽覽人民廣場景色的露天景觀臺中國第一家國際馳名的奇趣博物館，如“信不信由你”奇趣館、倫敦杜莎夫人蠟像館旅游景點(diǎn)亮點(diǎn)全國零售額最高的單體百貨商場全國規(guī)模最大、功能最全的兒童購物中心全國最大的運(yùn)動(dòng)用品銷售、展示旗艦店全國最大最好的多廳影城第一個(gè)多功能個(gè)性娛樂空間，如迷你影院、個(gè)人專輯錄制室和KTV全國第一家位于商業(yè)設(shè)施內(nèi)的“電視演播室”資料來源： 麥肯錫分析SHA-HUDISC(GB)43世茂國際廣場主體通道系統(tǒng)的下沉式廣場地鐵口及沿西藏路邊T型人行通道確保人流通行位于南京路邊及揚(yáng)州飯店與新世界酒店間的2個(gè)便捷的出租車?？空驹O(shè)施在鳳陽路、牯嶺路集中設(shè)置港灣式公交車站南京西路邊設(shè)旅游大巴的?？奎c(diǎn)由新世界百貨、大酒店及周邊辦公樓共同提供停車設(shè)施將人流集中在南京路，車流則集中在鳳陽路進(jìn)入123456案例3:良好的配套基礎(chǔ)設(shè)施將確保新世界綜合消費(fèi)圈的便捷

交通優(yōu)勢南京東路(步行街)南京西路人民公園第一百貨公司鳳陽路新世界酒店西藏路下沉式廣場扶梯入口新世界酒店通道地鐵口地鐵口地鐵口新世界的基礎(chǔ)設(shè)施綜合方案建議人行橫道人行道武勝路PP地下一層停車場入口新世界酒店機(jī)械車店P(guān)P人民廣場停車場P停車場出租車?？奎c(diǎn)TTT牯嶺路港灣式公交車站廣場扶梯出口廣場

扶梯入口地鐵口代客泊車服務(wù)出口采光天窗15米16米旅游大巴?？奎c(diǎn)資料來源： 麥肯錫分析SHA-HUDISC(GB)44案例4：上海預(yù)計(jì)在2020年將會(huì)達(dá)到目前國際一流商業(yè)城市

的銷售能級零售總額*按消費(fèi)來源分布億美元，%國際游客消費(fèi)國內(nèi)游客消費(fèi)本地消費(fèi)者消費(fèi)上海2002上海2010預(yù)期上海2020預(yù)期香港2002倫敦2002人均GDP(美元)4,9009,00020,00021,00040,0002020年上海的零售總額將到達(dá)倫敦目前的水平。假設(shè)零售總額年增長率為8％，則上海的零售總額在2020年將達(dá)到770億美元上海擁有強(qiáng)大的國內(nèi)旅游消費(fèi)者基礎(chǔ)，而且預(yù)計(jì)未來國內(nèi)游客消費(fèi)仍會(huì)穩(wěn)步增長境外游客的消費(fèi)難以成為上海零售增長的重要引擎，但吸引國際游客來滬旅游及消費(fèi)有利于提升上海的國際聲望190360770230790100%= * 不包括餐飲和酒店銷售 資料來源：

《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》；《中國國內(nèi)旅游抽樣調(diào)查資料2003》；《HongKongTourismBoard2003》；《UKTourismSurvey2002》；麥肯錫分析SHA-HUDISC(GB)45案例4:未來連鎖專賣店及大賣場的迅速增長將是上海商業(yè)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力，引導(dǎo)其合理布局與協(xié)調(diào)發(fā)展至關(guān)重要零售總額*按業(yè)態(tài)分布億元，%100%=1,6103,0002002年2010年網(wǎng)絡(luò)、電話購物、郵購等<1傳統(tǒng)業(yè)態(tài)專賣店百貨商店便利店超市大賣場 * 不包括餐飲和酒店銷售 資料來源： 《2003上海市商業(yè)零售發(fā)展白皮書》；《上海統(tǒng)計(jì)年鑒2003》；麥肯錫分析銷售額年復(fù)合增長率(%)8296857511業(yè)態(tài)更新:專賣店業(yè)態(tài)將穩(wěn)步增長，并由目前當(dāng)主導(dǎo)的單店專賣形式過渡到連鎖專賣店和“品類殺手”的新形態(tài)大賣場將在上海迅速增長并逐漸擴(kuò)大市場份額。有效引導(dǎo)外資零售在中心城區(qū)更新和引進(jìn)緊湊型業(yè)態(tài)和到內(nèi)外環(huán)線及新城布點(diǎn)發(fā)展將至關(guān)重要由于亞洲消費(fèi)者的傳統(tǒng)購物習(xí)慣，百貨商店雖然會(huì)在未來放緩增長節(jié)奏，但預(yù)計(jì)仍會(huì)占有10%的市場份額隨著網(wǎng)絡(luò)的普及、支付體系和配送系統(tǒng)的完善，未來網(wǎng)絡(luò)、電話購物形式將會(huì)有大幅增長，但總量仍不高零售額增長量2002-2010億元13901001606309030110270資料來源： 麥肯錫分析SHA-HUDISC(GB)46案例4:促進(jìn)業(yè)態(tài)創(chuàng)新，注重加強(qiáng)上海商業(yè)的“獨(dú)特卓越性”，

實(shí)現(xiàn)零售發(fā)展“質(zhì)的突破”…引入更多高質(zhì)量的品類殺手國際著名品類殺手上海已有的歐倍德、百安居、宜家 資料來源：麥肯錫分析再造少數(shù)歷史悠久的上海旗艦百貨及傳統(tǒng)市場鼓勵(lì)有創(chuàng)意、有特色的中小商家蓬勃發(fā)展體現(xiàn)大都市歷史，時(shí)尚，與生活品味豐富的商品，精致獨(dú)特的陳設(shè)受過專業(yè)培訓(xùn)的銷售與管理人員，與客戶保持長期關(guān)系中小商家活躍發(fā)展，并注重商品的原創(chuàng)性及獨(dú)特性城市商業(yè)創(chuàng)新能力強(qiáng)3-5到…15-20從…涵蓋品類數(shù)量資料來源： 麥肯錫分析SHA-HUDISC(GB)47案例5：通過對周邊競爭及國際類似旅游區(qū)域的對標(biāo)分析，大鵬半島依據(jù)其天賦條件可成為大珠江三角洲首屈一指的區(qū)域度假地

資料來源：

實(shí)地勘查；資料檢索；專家訪談；麥肯錫分析

目前基礎(chǔ)建設(shè)與旅游設(shè)施區(qū)位優(yōu)勢：臨近深、港，中國人均GDP最高地區(qū)通達(dá)性：離市區(qū)1-1.5小時(shí)車程來往香港交通不便，需3-3.5小時(shí)欠缺有水準(zhǔn)的酒店、餐飲及配套設(shè)施通訊、衛(wèi)生安全設(shè)施需加強(qiáng)發(fā)展多元化旅游活動(dòng)的空間自然原始20余個(gè)優(yōu)質(zhì)海灘擁有區(qū)內(nèi)最佳出海位置具有發(fā)展生態(tài)旅游活動(dòng)的多種山海植被資源以市場為導(dǎo)向，高標(biāo)準(zhǔn)，有序規(guī)劃下的開發(fā)目前十分有限目前市場認(rèn)知

與形象多數(shù)國際酒店集團(tuán)及開發(fā)商認(rèn)同大鵬半島旅游潛力在珠三角地區(qū)首屈一指深圳缺乏海濱城市的市場認(rèn)知度；且治安欠佳外商普遍認(rèn)為大小梅沙規(guī)劃不足,深圳市場普遍缺乏高水準(zhǔn)的休閑度假設(shè)施目前客源單一，客流波動(dòng)極大其它產(chǎn)業(yè)與

社會(huì)情況區(qū)域邁向城市化進(jìn)程，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民有參與旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主觀愿望產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與發(fā)展大旅游產(chǎn)業(yè)不匹配；現(xiàn)存污染企業(yè)如電池廠、印染廠等葵涌、大鵬的工業(yè)發(fā)展多散布主要道路附近，影響景觀旅游意識尚待成熟，服務(wù)水平差強(qiáng)人意生態(tài)、人文旅游資產(chǎn)有利因素海灘數(shù)量多、素質(zhì)高景觀多元化，植被等生態(tài)條件保護(hù)較好日照48％，氣候溫和，四季皆宜旅游大鵬所城為深圳最重要的歷史性標(biāo)志不利因素200天可下水，難以推銷熱帶地區(qū)全年“陽光海灘”的概念在中國整體歷史文化背景下，深圳相對人文旅游資產(chǎn)有限，大鵬所城需大幅修葺核電站對部分高端游客及長期置業(yè)有負(fù)面心理影響農(nóng)民搶種時(shí)有發(fā)生對標(biāo)分析結(jié)果SHA-HUDISC(GB)48案例5：大鵬半島應(yīng)建設(shè)成中國領(lǐng)先的“可持續(xù)發(fā)展生態(tài)半島”，追求生態(tài)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的和諧發(fā)展以鹽壩高速為軸線，軸線以南（含壩光）的大鵬半島界定為“可持續(xù)發(fā)展生態(tài)半島”，注重環(huán)保及生態(tài)環(huán)境維護(hù)，崇尚自然，以人為本，追求生態(tài)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展生態(tài)發(fā)展半島以“大旅游”為增長引擎，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)（如餐飲酒店、特色零售、房地產(chǎn)等）的成長，并創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)近期以現(xiàn)代品牌經(jīng)營的綠色漁農(nóng)產(chǎn)品起步，對與生物技術(shù)相關(guān)的科研及孵化器基地進(jìn)行早期投入與引導(dǎo)，著眼長效行業(yè)戰(zhàn)略重點(diǎn)保護(hù)與開發(fā)并重

（限定人口密度、開發(fā)強(qiáng)度、環(huán)境承載量)謀求可持續(xù)發(fā)展

(明確產(chǎn)業(yè)政策，“有所為，有所不為”，立法確保區(qū)域內(nèi)環(huán)保及生態(tài)環(huán)境維護(hù)）確保社會(huì)穩(wěn)定團(tuán)結(jié)(維護(hù)農(nóng)民最根本權(quán)益，切實(shí)解決村民動(dòng)遷和安置等社會(huì)問題）基本開發(fā)原則

遠(yuǎn)景目標(biāo)：把深圳東部大鵬半島建設(shè)成中國首屈一指的“可持續(xù)發(fā)展生態(tài)半島”，開創(chuàng)注重生態(tài)環(huán)境、合理規(guī)劃開發(fā)和有效管理的典范模式

資料來源：麥肯錫分析SHA-HUDISC(GB)49案例5：根據(jù)對環(huán)境承載力和市場容量的分析，我們提出以中高收入人士短假消費(fèi)與深港商務(wù)會(huì)議培訓(xùn)為目標(biāo)市場

資料來源：2003深圳定量調(diào)查；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析可類比地區(qū)旅游環(huán)境承載－海南博鰲旅游區(qū)域面積：40KM2日游客容量：15,000人次可類比地區(qū)旅游環(huán)境承載－泰國普濟(jì)島總面積：540KM2日游客容量：35,000人次大鵬半島區(qū)域狀況總面積：289KM2旅游區(qū)域規(guī)劃面積：30－35KM2旅游時(shí)段：旺季：120天過渡季：120天淡季：125天大鵬生態(tài)旅游區(qū)建議年游客容量：～450萬人次日游客容量：18,000人次日容量利用率：旺季，100％；過渡季，80％；淡季，25％深圳常駐人口：500萬中高收入比例：30％其中有短假出行習(xí)慣比例：40％可能出行大鵬頻率：3.7次/年過夜出行：1.1次當(dāng)日往返：2.6次本地游客：265萬人次香港游客：95萬人次內(nèi)地游客：70萬人次香港訪深人次/年：300萬年訪深頻率：6次可能出行大鵬人群比例：40％可能出行大鵬頻率：3.4次/年過夜出行：1.4次當(dāng)日往返：2次內(nèi)地訪深人次/年：500萬可能出行大鵬人群比例：10％可能出行大鵬頻率：1次/年過夜出行：0.3次當(dāng)日往返：0.7次目標(biāo)市場個(gè)人游客總量：430萬人剩余容量由深港商務(wù)會(huì)議培訓(xùn)填充深港商務(wù)會(huì)議培訓(xùn)還可以降低周中和非旺季客流波動(dòng)，提高設(shè)施利用率SHA-HUDISC(GB)50案例5：空間規(guī)劃基本原則Seaside佛羅里達(dá)州（動(dòng)靜參半）Homestead密歇根州（靜區(qū)為主）Kapalua夏威夷（靜區(qū)為主）公用空間旅游設(shè)施商業(yè)/旅游用地*酒店*住宅用地國際案例：旅游區(qū)各種功能的空間分配參考國際案例，并結(jié)合本地市場需求，合理功能空間分配應(yīng)約為：動(dòng)區(qū)靜區(qū)公用空間旅游設(shè)施商業(yè)/旅游用地*酒店*住宅用地原則一：工業(yè)、旅游區(qū)分隔以鹽壩高速為軸線，軸線以南界定為“生態(tài)發(fā)展特區(qū)”，以“大旅游”為主，嚴(yán)格控制門檻，只允許與旅游相輔相成的工業(yè)進(jìn)入軸線以北相對側(cè)重工業(yè)發(fā)展，但必需遵守環(huán)保原則，對水體、海岸生態(tài)與旅游區(qū)景觀保護(hù)尤須嚴(yán)格原則二：旅游區(qū)動(dòng)態(tài)、靜態(tài)分明下沙、大鵬鎮(zhèn)組成動(dòng)態(tài)旅游區(qū)，是所有游客的大門，集中動(dòng)態(tài)旅游設(shè)施以西沖為主的靜態(tài)旅游區(qū)，享受自然，配合高素質(zhì)的酒店與休閑生活設(shè)施原則三：動(dòng)區(qū)、靜區(qū)內(nèi)功能合理分配以為各類型游客提供均衡服務(wù)為目標(biāo) * 一般亞洲度假目的地，酒店、商業(yè)/旅游用地比美國標(biāo)準(zhǔn)較高 資料來源：

UrbanLandInstitute,麥肯錫分析SHA-HUDISC(GB)51案例5：我們建議將大鵬半島規(guī)劃為三大功能區(qū)域，利用各區(qū)的資源優(yōu)勢，服務(wù)于不同的目標(biāo)游客群體歡樂新時(shí)空坐擁山海坐擁山海（靜區(qū))主要資源：高素質(zhì)海灘、良好植被，山海景觀目標(biāo)顧客：本地高端游客、中高端港澳游客與高端商務(wù)旅客歡樂新時(shí)空（動(dòng)區(qū)）主要資源：交通便利、優(yōu)質(zhì)海灘、一定的市場知名度目標(biāo)顧客：中高收入三口之家及本地時(shí)尚精英族，并兼顧有一定價(jià)格敏感度的港澳客、珠三角與內(nèi)地商務(wù)游客同時(shí)擔(dān)當(dāng)三個(gè)區(qū)域游客的共同門戶與活動(dòng)平臺生態(tài)走廊資料來源： 麥肯錫分析生態(tài)走廊（多功能產(chǎn)業(yè)帶）主要資源：自然生態(tài)景觀、可觀光產(chǎn)業(yè)基地目標(biāo)顧客：本地年青活躍的個(gè)人以及家庭游客SHA-HUDISC(GB)521112223案例5：根據(jù)明確的原則劃定了大鵬半島的分階段開發(fā)片區(qū) 資料來源：麥肯錫分析開發(fā)片區(qū)分階段原則片區(qū)面積－開發(fā)面積不宜過大，以控制資金需求量和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)土地產(chǎn)權(quán)－優(yōu)先考慮產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰的土地，加快推進(jìn)速度，降低管理難度品牌提升－片區(qū)構(gòu)成應(yīng)充分平衡市場成熟度和錯(cuò)位競爭的需求，兼顧投資商信心和高端品牌的建立第一階段：第二階段：第三階段：下沙、桔釣沙，西沖小部分可建設(shè)面積6平方公里王母、鵬城、水頭、新大、水頭沙、東沖，及西沖剩余部分可建設(shè)面積9平方公里半島剩余未開發(fā)地區(qū)可建設(shè)面積15平方公里SHA-HUDISC(GB)53案例5：大鵬半島開發(fā)整體的高層次財(cái)務(wù)分析

資料來源：財(cái)務(wù)模型；麥肯錫分析

高層次財(cái)務(wù)要點(diǎn)旅游項(xiàng)目總投資：~100億元基礎(chǔ)建設(shè)與熟地投資：~60億元總回報(bào)率地產(chǎn)開發(fā)： 16－20％旅游項(xiàng)目： 10－11％風(fēng)險(xiǎn)分析：地產(chǎn)開發(fā)公司，高風(fēng)險(xiǎn)高收益土地交易價(jià)格差為最