20160701毛母文化旅游城營銷執(zhí)行方案

毛母文化旅游城營銷策劃方案——智同中國地產(chǎn)前言鑒于前期與項(xiàng)目的多次溝通，本項(xiàng)目的大體定位及思路方向，已經(jīng)確定，關(guān)于定位及思路我們不作過多贅述，在此簡單梳理下項(xiàng)目情況。我們是什么？我們是什么？我們是什么？一個(gè)景點(diǎn)一個(gè)紀(jì)念毛主席母親的景點(diǎn)一個(gè)母親和學(xué)生的賢母文化教育基地一個(gè)關(guān)于賢母文化的觀景點(diǎn)一個(gè)未來游韶山必到的旅游旺地一塊人杰地靈、承賢母靈氣的風(fēng)水寶地關(guān)鍵詞：景區(qū)旅游旺地風(fēng)水寶地我們是什么？由以上關(guān)鍵詞人們能想到什么？景點(diǎn)—人氣—旺地—生意價(jià)值——價(jià)格大眾接受以上認(rèn)知的心理——風(fēng)水寶地---尋找商機(jī)！項(xiàng)目分析毛母文化旅游城以文化、旅游為核心，打造韶山旅游新景點(diǎn)！打造韶山商業(yè)核心圈！我們是什么？通過以上分析，我們已經(jīng)知道該怎么做了！我們要做的便是——通過講故事，不斷放大項(xiàng)目作為景點(diǎn)的優(yōu)勢，同時(shí)引發(fā)人們的熱議，將項(xiàng)目打造韶山旅游的一大亮點(diǎn)！引導(dǎo)人們對項(xiàng)目在深入的聯(lián)想，使項(xiàng)目價(jià)值最大化！核心問題核心問題聚焦——本方案重點(diǎn)解決三個(gè)問題問題1：如何打造一個(gè)能夠觸動(dòng)市場的景點(diǎn)（景點(diǎn)有什么）問題2：如何推廣景點(diǎn)和銷售結(jié)合（商業(yè)怎么賣）現(xiàn)階段項(xiàng)目重點(diǎn)解決2個(gè)問題目錄Contents塑造1突破2呈現(xiàn)3第一章塑造營銷策略如何打造景點(diǎn)？補(bǔ)缺市場，吸引游客！在此之前項(xiàng)目傳遞給市場是紅色旅游只毛母文化旅游城第二章呈現(xiàn)塑造的產(chǎn)品，我們應(yīng)該如何去說？本項(xiàng)目在韶山作為商業(yè)地產(chǎn)并沒有核心競爭力因此我們無需刻意去說我們是個(gè)怎樣的商業(yè)項(xiàng)目我們既然是打造的一個(gè)文化、旅游、景點(diǎn)，那么我們更應(yīng)該將本項(xiàng)目作為一個(gè)旅游景點(diǎn)進(jìn)行宣傳，而商鋪只是作為配套景點(diǎn)需求而應(yīng)運(yùn)而生的！每一個(gè)成功的項(xiàng)目背后都有一個(gè)美麗動(dòng)聽的故事…我們更需要的是以韶山人熟悉的口吻來講述一個(gè)動(dòng)聽故事……故事描述方式：韶山又有一新旅游景點(diǎn)，景點(diǎn)有……游客們，還在等什么？屬性定位：千億新央域·國際生態(tài)純住區(qū)項(xiàng)目定位大河西僅此一座西湖長沙僅此千億新央域西湖僅此一座純住區(qū)西湖之上，絕無僅有城市新央域國際商業(yè)航母國際的域商務(wù)的家高端的人藉此定位明確與市場普通綜合體項(xiàng)目的差異化；搶占瀏陽首席商務(wù)形象；同時(shí)國際氣質(zhì)也襯托出品牌與地塊的領(lǐng)袖氣質(zhì)；也為項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售建立新的營銷高地！屬性定位城東地標(biāo)

商業(yè)金座婁底最時(shí)尚主題商業(yè)中心商業(yè)整體定位形象推廣定位買鋪≥開銀行首付5萬，買商鋪銀行，托管5年，年回報(bào)137%婁底首個(gè)商鋪銀行首付5萬，托管5年，年回報(bào)137%數(shù)風(fēng)流人物還看今朝毛澤東筆下的《沁園春·雪》不但道出美麗風(fēng)光，更道出豪言壯志比肩“風(fēng)流人物”，誰有機(jī)會(huì)？——你！突出：絕對的身份標(biāo)簽，絕對的城市頂尖圈層形象定位——高舉高打，層層遞進(jìn)營銷策略創(chuàng)意旅游地圖，打響項(xiàng)目知名度特色紀(jì)念禮品，創(chuàng)造文化氛圍批量采購，建立廠、商合作通道傳統(tǒng)文化禮品，倡導(dǎo)主席文化毛母文化——主席文化結(jié)合，形成一個(gè)整體傳統(tǒng)文化更容易引起共鳴營銷策劃活動(dòng)組織政府支持愛國教育基地摘牌，成為未來學(xué)?；顒?dòng)組織的重要目的地?；顒?dòng)建議三：教育基地摘牌從政策上獲得輿論導(dǎo)向支撐，更有公信度！營銷策劃活動(dòng)組織政府支持以大客戶意向進(jìn)駐為宣傳主題，組織市區(qū)所有餐飲、紀(jì)念品商戶參會(huì)，同時(shí)給予意向投資客戶一劑“強(qiáng)心針”。活動(dòng)建議五：大型招商發(fā)布會(huì)大型招商發(fā)布會(huì)，概念與落地結(jié)合，提振信心營銷策劃活動(dòng)建議民俗剪紙活動(dòng)；電影下鄉(xiāng)活動(dòng)；廣場舞比賽；佛文化講堂；樣板合作店開放；吃齋菜活動(dòng)；集體民俗婚禮活動(dòng)；書畫、民俗文化展；第三章突破看產(chǎn)品1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#我們將項(xiàng)目產(chǎn)品線歸為以下四大類：1、項(xiàng)目3/4/9#商鋪為項(xiàng)目的臨街商業(yè)；2、項(xiàng)目3#公寓產(chǎn)品為酒店式公寓；3、項(xiàng)目5/6/7/8/9/10#為項(xiàng)目的內(nèi)街商業(yè)；4、項(xiàng)目1/2#為項(xiàng)目住宅產(chǎn)品及社區(qū)底商。內(nèi)街商業(yè)外街商業(yè)酒店式公寓住宅及社區(qū)底商推售策略核心推售策略1、首批面市以臨街商鋪撬動(dòng)市場，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目，形成市場熱議口碑（從項(xiàng)目自身及市場分析來看，臨街商業(yè)價(jià)值最為突出，市場接受度最高，具備首批入市，引爆銷售的素質(zhì)）；2、招商帶動(dòng)公寓，帶租約銷售（韶山市場公寓產(chǎn)品接受度較低，剛需客戶極少，只有利用酒店招商帶動(dòng)投資客購買酒店）；3、內(nèi)街商業(yè)返租銷售，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一運(yùn)營（從市場分析來看，內(nèi)街商業(yè)市場接受度較低，只有靠返租銷售，給予市場信息）；4、住宅及社區(qū)底商作為補(bǔ)充產(chǎn)品銷售，不作主推，根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行加推銷售。推售策略各產(chǎn)品線的推售策略分解根據(jù)核心推售策略制定項(xiàng)目2016年推售計(jì)劃：1、項(xiàng)目首批開盤產(chǎn)品為項(xiàng)目3、4、9#臨街商鋪；2、根據(jù)招商及工程情況確定今年二批推售為酒店式公寓及10、11#內(nèi)街商鋪；注：項(xiàng)目首批開盤產(chǎn)品確定，工程需要以3、4、9#臨街商鋪達(dá)到預(yù)售條件為首要任務(wù)，工程進(jìn)度配合營銷完成今年銷售目標(biāo)看貨量項(xiàng)目2016年推售產(chǎn)品貨量盤點(diǎn)推售批次產(chǎn)品棟號層數(shù)建筑面積套數(shù)單價(jià)總價(jià)1批商業(yè)3號棟一層768.3810120009220560二層768.38760004610280三層771.241400030849604號棟一層1475.44241200017705280二層1461.442460008768640三層1461.44140005845760四層1197.81300035934009號棟一層2151.48191200025817760二層1429.21860008575200三層1197.44240004789760合計(jì)12682.24107

920116002批公寓3號棟

6972.18150300020916540商業(yè)10-11號棟一層654.24

100006542400二層688.8

50003444000合計(jì)29896.26322

9986400總計(jì)122914540目標(biāo)：項(xiàng)目全年約1.23個(gè)億的所推貨值，按照2016年農(nóng)歷年前目標(biāo)銷售率達(dá)到80%，約近1個(gè)億，因此項(xiàng)目2016年銷售目標(biāo)為1個(gè)億在短時(shí)間內(nèi)需要完成如此艱巨的銷售任務(wù)需要開發(fā)商與營銷團(tuán)隊(duì)共同配合完成以下幾點(diǎn)重點(diǎn)執(zhí)行工作：行銷拓客拓客必要性

隨著房地產(chǎn)行業(yè)供求失衡日益加劇，房地產(chǎn)市場競爭愈發(fā)激烈，為了搶占更多的市場份額，傳統(tǒng)的坐銷模式已經(jīng)不能滿足市場需要，所以行銷顯得尤為重要。韶山商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率低，空置嚴(yán)重，客戶投資熱情不高，我們應(yīng)該選擇主動(dòng)出擊，帶著毛母文化旅游城“走出去”，把客戶“拉進(jìn)來”，既有利于把握客戶需求，及時(shí)掌握客戶反饋信息，又能為項(xiàng)目銷售贏得更多的客戶渠道，創(chuàng)造更好的銷售業(yè)績。針對韶山市城以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的實(shí)際情況，建議項(xiàng)目除采取戶外廣告樹形象，現(xiàn)場活動(dòng)聚人氣，更要做拓客派單做客戶滲透，“的三管齊下”的實(shí)效營銷模式。以鋪天蓋地的廣告轟炸達(dá)到“城里鄉(xiāng)下，家喻戶曉”的宣傳效果。物料準(zhǔn)備階段第一階段拓客2016.7前半個(gè)月2016.7.16-8.15廣告物料到位團(tuán)隊(duì)組建完成借勢戶外廣告出街及線上媒體投放對韶山市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)啟動(dòng)全面拓客派單做好信息滲透和客戶留電持續(xù)戶外及線上媒體密集投放，啟動(dòng)認(rèn)籌第一階段留電客戶轉(zhuǎn)到訪第二階段拓客派單啟動(dòng)第二階段拓客2016.9拓客兩大階段項(xiàng)目開盤2016.10.1產(chǎn)品發(fā)布通過活動(dòng)現(xiàn)場截客2016.9.10[1]物料籌備準(zhǔn)備項(xiàng)目數(shù)量負(fù)責(zé)部門備注派單人員招聘10個(gè)營銷部派單馬甲20件營銷部、綜合部營銷部建議定制與項(xiàng)目配套宣傳單張10萬張營銷部、綜合部禮品1萬份營銷部、綜合部3元以下禮品車2部綜合部需配司機(jī)[2]第一階段拓客根據(jù)韶山市鎮(zhèn)實(shí)際情況以及人口分布，擬定5條拓客線路：大坪鄉(xiāng)方向、楊林鄉(xiāng)方向、如意鎮(zhèn)方向、永義鄉(xiāng)方向，銀田鎮(zhèn)方向。以縣城為中心點(diǎn)，向四面鄉(xiāng)鎮(zhèn)覆蓋。實(shí)施細(xì)節(jié)：每天安排2部車，分別去往不同兩個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，每個(gè)地點(diǎn)配備1司機(jī)+5派單人員+1營銷人員，營銷人員監(jiān)督執(zhí)行單頁派發(fā)；第一階段每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)平均單頁覆蓋3次。銀田鎮(zhèn)楊林鄉(xiāng)大坪鄉(xiāng)拓客范圍：以韶山市區(qū)為中心，兼顧周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，向四周鄉(xiāng)鎮(zhèn)延伸。重點(diǎn)區(qū)域：韶山市區(qū)、永義鄉(xiāng)、大坪鄉(xiāng)、銀田鎮(zhèn)、楊林鄉(xiāng)、如意鎮(zhèn)；次重點(diǎn)區(qū)域：湘潭方向、長沙方向、。拓客原則：