房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目行政許可所需要辦理的簡(jiǎn)明流程模板

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目行政許可所需要辦理簡(jiǎn)明步驟為給那些欲進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程有一個(gè)初步了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目標(biāo)行政審批辦理步驟簡(jiǎn)明說(shuō)明以下。一個(gè)完整房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)始到完工,大致能夠分以下三大部分。第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作匯報(bào)書(shū),應(yīng)附有具體計(jì)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠開(kāi)發(fā)資金。第二部分行政審批部分依據(jù)中國(guó)目前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)行政許可程序通常共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）計(jì)劃總圖審查及確定計(jì)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）計(jì)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程完工綜合驗(yàn)收立案。一、選址定點(diǎn)階段。此階段通常辦理以下事項(xiàng)：

1、計(jì)委審查可行性研究匯報(bào)和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體計(jì)劃和土地供給方法審查。3、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。4、環(huán)境保護(hù)局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)意見(jiàn)書(shū)（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、計(jì)劃部門(mén)辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。二、計(jì)劃總圖審查及確定計(jì)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下通常事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)境保護(hù)局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、計(jì)劃部門(mén)對(duì)計(jì)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地計(jì)劃許可證》。5、計(jì)劃部門(mén)確定建設(shè)工程計(jì)劃設(shè)計(jì)條件。三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下通常事項(xiàng)：1、計(jì)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)計(jì)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門(mén)、環(huán)境保護(hù)局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)同意文件要求進(jìn)行審查。8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，依據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委依據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查匯報(bào)》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查同意書(shū)》。四、計(jì)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下通常事項(xiàng)：1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)境保護(hù)局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、計(jì)劃部門(mén)對(duì)變更部分計(jì)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)計(jì)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納相關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程計(jì)劃許可證》（副本）。五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下通常事項(xiàng)：1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類(lèi)工程經(jīng)過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類(lèi)工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下通常事項(xiàng)：由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)該提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1、以下證實(shí)材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程計(jì)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)成工程建設(shè)總投資25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和完工交付日期。2、開(kāi)發(fā)企業(yè)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；3、工程施工協(xié)議；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)該說(shuō)明商品房位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、完工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)該附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程完工綜合驗(yàn)收立案階段。此階段辦理以下通常事項(xiàng)：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供完工驗(yàn)收匯報(bào)進(jìn)行立案審查。2、財(cái)政部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核試驗(yàn)收。3、計(jì)劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)境保護(hù)局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局和其它需要參與驗(yàn)收部門(mén)，根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章相關(guān)要求對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。計(jì)劃部門(mén)依據(jù)上述部門(mén)和本部門(mén)驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程計(jì)劃許可證》（正本）。4、建委綜合各部門(mén)驗(yàn)收、審查意見(jiàn)，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求，出具建設(shè)工程項(xiàng)目完工綜合驗(yàn)收立案證實(shí)；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求，作退件處理并要求限期整改。第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房全部權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請(qǐng)書(shū)；（2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（3）用地證實(shí)文件或土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地計(jì)劃許可證；（5）建設(shè)工程計(jì)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋完工驗(yàn)收資料（8）房屋測(cè)繪結(jié)果；（9）依據(jù)相關(guān)要求應(yīng)該提交其它文件。以上多個(gè)階段，需增加或降低相關(guān)事項(xiàng)立即限，各地依據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不一樣差異。各個(gè)程序辦理時(shí)間，絕大部分全部少于15天，通常在7天內(nèi)。所需要費(fèi)用，因?yàn)橄喈?dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所取得利潤(rùn)，行政審批費(fèi)用能夠忽略不計(jì)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟圖

選址研究，尋求合作伙伴，簽署合作意向，協(xié)議及協(xié)議書(shū)

向計(jì)劃管理部門(mén)申領(lǐng)計(jì)劃關(guān)鍵點(diǎn)，以獲取計(jì)劃關(guān)鍵點(diǎn)通知書(shū)，編制項(xiàng)目提議書(shū)

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向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)匯報(bào)

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計(jì)委函至計(jì)劃局

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計(jì)劃局會(huì)簽返計(jì)委

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計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開(kāi)發(fā)辦會(huì)簽

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利用“房地產(chǎn)市場(chǎng)信息評(píng)定系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資教授系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目投資具體可研測(cè)算，編制可研匯報(bào)

計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專(zhuān)業(yè)局審查可研匯報(bào)

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對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)計(jì)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；利用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作

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據(jù)此辦理征地及前期計(jì)劃準(zhǔn)備工作，開(kāi)計(jì)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知

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計(jì)劃局法征地意見(jiàn)函

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到土地管理部門(mén)及土地使用部門(mén)征求意見(jiàn)

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新征地到土地局、計(jì)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所舊城改造到區(qū)地政科

結(jié)果報(bào)市房地局

結(jié)果報(bào)市房管局

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市政府下文批地

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畫(huà)樁位給釘樁條件，測(cè)繪院計(jì)劃局辦理建設(shè)用地計(jì)劃據(jù)此到地政部門(mén)辦理

釘樁，結(jié)果給設(shè)計(jì)人許可證用地同意書(shū),評(píng)定項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)

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申請(qǐng)確定計(jì)劃設(shè)計(jì)條件凍結(jié)戶(hù)口并抄戶(hù)口,交納地價(jià)款,取得土地使用證

按計(jì)劃設(shè)計(jì)條件咨詢(xún)意│

見(jiàn)表到區(qū)配套部門(mén)征求意見(jiàn)地政部門(mén)審查安置方案、安置房

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計(jì)劃局審查后下計(jì)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證

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委托進(jìn)行計(jì)劃方案設(shè)計(jì)動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置

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到計(jì)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書(shū)場(chǎng)地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手冊(cè)

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計(jì)劃局審方案提出意見(jiàn)1.到園木局申請(qǐng)伐樹(shù)許可證

│2.了解線(xiàn)路情況和供電局運(yùn)行班協(xié)商

修改后送首規(guī)委審圖改造、移線(xiàn)方案

│3.煤氣、道路、上下水改路由

首規(guī)委召開(kāi)市政協(xié)調(diào)會(huì)4.到供電局業(yè)擴(kuò)處申請(qǐng)用電報(bào)表，做正式

出市政會(huì)議紀(jì)要供電方案，申請(qǐng)臨時(shí)施工用電，委托施工。

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進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查）

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領(lǐng)建筑工程計(jì)劃許可證出施工圖開(kāi)節(jié)能證實(shí)

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利用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”到計(jì)委申請(qǐng)，列入到稅務(wù)局取稅單

制作資料計(jì)劃（建委會(huì)簽）

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報(bào)價(jià)小組審查，領(lǐng)取內(nèi)外銷(xiāo)到建委工程處領(lǐng)開(kāi)工持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)

許可證審批表投資許可證登記卡，登記并取得許可證

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建委、物價(jià)局下文批價(jià)

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利用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”

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“房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理系統(tǒng)”銷(xiāo)售

到市政部門(mén)蓋章，證實(shí)市政條件落實(shí)

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四源費(fèi)繳納

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到開(kāi)發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)

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開(kāi)發(fā)辦工程處同意招標(biāo)

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填招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)并到市招標(biāo)辦登記

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招標(biāo)辦看現(xiàn)場(chǎng)

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利用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底

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招標(biāo)辦審查標(biāo)底

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開(kāi)標(biāo)會(huì)

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定協(xié)議，寫(xiě)評(píng)標(biāo)匯報(bào)，發(fā)中標(biāo)通知書(shū)

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招標(biāo)辦蓋章同意

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施工單位質(zhì)量總站受理市統(tǒng)計(jì)局市審查局審核市開(kāi)發(fā)辦秘書(shū)

同意施工質(zhì)量監(jiān)督落實(shí)任務(wù)資金起源，任處登記

務(wù)起源及一切手續(xù)

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建委工程處同意開(kāi)工，辦理開(kāi)工許可證

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施工單位進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始施工，小區(qū)紅線(xiàn)內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計(jì)、施工

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1.小區(qū)內(nèi)線(xiàn)1.通知區(qū)園1.按道路1.到自來(lái)1.到熱力（自建鍋1.到煤氣企業(yè)

路委托設(shè)林局綠化方案進(jìn)水業(yè)務(wù)企業(yè)報(bào)爐房）報(bào)裝

計(jì)辦行施工科報(bào)裝裝1.環(huán)境保護(hù)2.到計(jì)劃科定

2.委托施工2.交綠化費(fèi)2.市政辦委托線(xiàn)2.委托線(xiàn)局同線(xiàn)路方案

3.配電室土3.綠化施工事處養(yǎng)路設(shè)計(jì)、路設(shè)計(jì)意鍋3.設(shè)計(jì)

建工程驗(yàn)路隊(duì)驗(yàn)施工及3.施工及爐房4.看現(xiàn)場(chǎng)

收收驗(yàn)收驗(yàn)收計(jì)劃5.施工

4.設(shè)備安裝2.到市政位置6.業(yè)務(wù)科檢驗(yàn)及驗(yàn)收監(jiān)理所2.委托同意接氣

5.送電下水報(bào)設(shè)計(jì)7.憑通氣單到裝3.到勞動(dòng)管網(wǎng)所辦固

3.計(jì)劃設(shè)局報(bào)裝定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移

計(jì)4.環(huán)境保護(hù)局手續(xù)及通氣

4.完工驗(yàn)審查消手續(xù)

收音除塵8.憑接氣單到

設(shè)備液化氣企業(yè)

5.完工驗(yàn)收辦各戶(hù)通氣

手續(xù)

9.通氣

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全部工程完工

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四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章

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憑驗(yàn)收通知書(shū)入庫(kù)房屋確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收

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出庫(kù)分配及銷(xiāo)售、辦理產(chǎn)權(quán)證

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利用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階段

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟圖》房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量商品房所支出全部費(fèi)用。組成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品制造成本和建筑安裝工程施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品完全成本，還要計(jì)算開(kāi)發(fā)企業(yè)（企業(yè)本部）行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，和為銷(xiāo)售、出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生銷(xiāo)售費(fèi)用。目錄組成核實(shí)核實(shí)程序成本控制意義方法編輯本段組成1．土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家以土地全部者身份，將一定年限內(nèi)土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本地使用者支付土地出讓金估算可參考政府前期出讓類(lèi)似地塊出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街情況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)h(huán)境情況及土地現(xiàn)實(shí)狀況等原因修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，依據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等原因修正得到。2．土地征用及拆遷安置賠償費(fèi)。(1)土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生費(fèi)用關(guān)鍵有土地賠償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缳r償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)估算可參考國(guó)家和地方相關(guān)要求進(jìn)行。(2)拆遷安置賠償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地域，國(guó)家和地方政府能夠依據(jù)法定程序，將國(guó)有貯備土地或已由企、機(jī)關(guān)或個(gè)人使用土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按要求給以賠償。它實(shí)際上包含兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷賠償費(fèi)。3．前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)關(guān)鍵包含：\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本(1)項(xiàng)目標(biāo)計(jì)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。通常能夠按項(xiàng)目總投資額一定百分比估算。通常計(jì)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)3％左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可依據(jù)所需工作量結(jié)合相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。(2)“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。關(guān)鍵包含地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路費(fèi)用等。這些費(fèi)用能夠依據(jù)實(shí)際工作量，參考相關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。4．建安工程費(fèi)。它是指直接用于建安工程建設(shè)總成本費(fèi)用。關(guān)鍵包含建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)和室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采取單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法和類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。5．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱(chēng)紅線(xiàn)內(nèi)工程費(fèi)，包含供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采取單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。6．公共配套設(shè)施費(fèi)。它關(guān)鍵包含不能有償轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生支\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本出。其估算可參考“建安工程費(fèi)”估算方法。7．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。它包含基礎(chǔ)預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目標(biāo)復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算正確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％一5％計(jì)算。8．開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)多種稅金和地方政府或相關(guān)部門(mén)征收費(fèi)用。在部分大中城市，這部分費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資組成中占較大比重。應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。編輯本段核實(shí)1、成本歸集對(duì)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核實(shí)時(shí)，象其它行業(yè)一樣.首先應(yīng)該確定成本歸集對(duì)象，即成本核實(shí)單位。對(duì)于小規(guī)模開(kāi)發(fā)，如單幢或幾幢房屋開(kāi)發(fā)，這個(gè)問(wèn)題比較輕易處理，能夠?qū)⑷块_(kāi)發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)置一個(gè)成本核實(shí)單位。不過(guò)對(duì)大規(guī)模開(kāi)發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開(kāi)發(fā)，就必\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下，筆者認(rèn)為成本核實(shí)對(duì)象不能過(guò)細(xì)(如以單幢為單位)，因?yàn)檫@么做勢(shì)必會(huì)增加工作量，使核實(shí)工作繁瑣化。相反，也不能簡(jiǎn)單地以整個(gè)小區(qū)為核實(shí)單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開(kāi)始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年時(shí)間，這么做勢(shì)必使成本核實(shí)資料滯后，失去其在管理上作用。應(yīng)該以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對(duì)象關(guān)鍵依據(jù)。對(duì)大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該合適分塊，比如將一個(gè)小區(qū)內(nèi)不一樣類(lèi)型商品房按不一樣開(kāi)發(fā)期進(jìn)行分塊，便于費(fèi)用歸集和成本結(jié)算，這么才能充足發(fā)揮成本核實(shí)作用。2、成本項(xiàng)目標(biāo)設(shè)置。正確劃分成本項(xiàng)目，能夠客觀(guān)地反應(yīng)產(chǎn)品成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本路徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度要求，“開(kāi)發(fā)成本”作為一級(jí)成本核實(shí)科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，依據(jù)自己經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核實(shí)。怎樣確定成本項(xiàng)目?筆者認(rèn)為成本項(xiàng)目不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少，尤其是單筆發(fā)生費(fèi)用，應(yīng)盡可能合并。如多種配套費(fèi)用支出，可設(shè)置一個(gè)“配套費(fèi)用”明細(xì)科目進(jìn)行核實(shí)。而對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)置科目核實(shí)。如土地費(fèi)用、土建費(fèi)用及設(shè)備費(fèi)用，尤其是土建費(fèi)用，如系分協(xié)議發(fā)包還應(yīng)該按協(xié)議進(jìn)行明細(xì)核實(shí)，方便能隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，并為工程完工決算提供資料。3、間接費(fèi)用核實(shí)。企業(yè)間接費(fèi)用關(guān)鍵包含管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本業(yè)會(huì)計(jì)制度要求，這些費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。這么處理，對(duì)部分費(fèi)用來(lái)說(shuō)，有悖于會(huì)計(jì)配比性標(biāo)準(zhǔn)。比如，為項(xiàng)目貸款而支付利息和項(xiàng)目標(biāo)前期銷(xiāo)售費(fèi)用，這些費(fèi)用特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對(duì)象明確，假如在受益對(duì)象實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售之前，就將其列入損益類(lèi)科目進(jìn)行核實(shí)，勢(shì)必會(huì)形成虛假財(cái)務(wù)結(jié)果，不能客觀(guān)地反應(yīng)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。所以，筆者認(rèn)為，對(duì)受益對(duì)象明確貸款利息和前期銷(xiāo)售費(fèi)用應(yīng)視同資本性支出進(jìn)行核實(shí)。前者列入“開(kāi)發(fā)成本”，作為成本項(xiàng)目標(biāo)一個(gè)組成部分；后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開(kāi)設(shè)明細(xì)專(zhuān)戶(hù)進(jìn)行核實(shí)，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售后，再轉(zhuǎn)入“銷(xiāo)售費(fèi)用”科目。4、項(xiàng)目標(biāo)完工決算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核實(shí)最終目標(biāo)是計(jì)算出項(xiàng)目標(biāo)總成本和單位可銷(xiāo)售面積開(kāi)發(fā)成本，方便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較普遍存在現(xiàn)象是重視工程決算而忽略項(xiàng)目決算。因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行，時(shí)間性比較明確，而且包含到工程款支付，不易拖拉。而項(xiàng)目決算有可能因?yàn)槎喾N原因變得遙遙無(wú)期，比如小區(qū)部分配套沒(méi)有完成(不影響銷(xiāo)售)，計(jì)劃中公建設(shè)施臨時(shí)不能實(shí)施，或押金收回久拖不決等，全部會(huì)影響整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)完全建成，進(jìn)而影響項(xiàng)目決算。怎樣處理這個(gè)問(wèn)題，能夠經(jīng)過(guò)“預(yù)提費(fèi)用”科目將還未實(shí)施工程預(yù)算計(jì)入成本，使項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。因?yàn)檫@部分工程支出，通常在項(xiàng)目總投資中所占百分比很小，這么做對(duì)項(xiàng)目標(biāo)總成本和單位成本不會(huì)造成較大影響。編輯本段核實(shí)程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核實(shí)是指企業(yè)將開(kāi)發(fā)一定數(shù)量商品房所支出全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本過(guò)程。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核實(shí)程序是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核實(shí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)應(yīng)遵照步驟和次序。其通常程序是：1、歸集開(kāi)發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用因?yàn)殚_(kāi)發(fā)規(guī)模不一樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本歸集對(duì)象也是不一樣。對(duì)于小規(guī)模開(kāi)發(fā)，如單幢或幾幢房屋開(kāi)發(fā)，這個(gè)問(wèn)題比較輕易處理，能夠?qū)⑷块_(kāi)發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)置一個(gè)成本核實(shí)單位。不過(guò)對(duì)大規(guī)模開(kāi)發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開(kāi)發(fā)，就必需科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下，成本核實(shí)不能過(guò)細(xì)(臺(tái)以單幢為單位)，因?yàn)楹芏嘀苯娱_(kāi)發(fā)費(fèi)用極難分?jǐn)偟矫看狈课?，這么做勢(shì)必會(huì)增加工作量，使核實(shí)工作繁瑣化。相反，成本核實(shí)也不能簡(jiǎn)單地以小區(qū)為核實(shí)單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開(kāi)始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年時(shí)間，而其中所開(kāi)發(fā)商品房卻是陸續(xù)完工出售，這么做勢(shì)\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本必使成本核實(shí)資料滯后，失去其成本結(jié)算和管理上作用。本文認(rèn)為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對(duì)象關(guān)鍵依據(jù)，對(duì)大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該按不一樣開(kāi)發(fā)期進(jìn)行分塊，便于費(fèi)用歸集和成本結(jié)算，充足發(fā)揮成本核實(shí)作用。(1)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中發(fā)生各項(xiàng)直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用，直接計(jì)入各成本核實(shí)對(duì)象，即借記“開(kāi)發(fā)成本”總分類(lèi)賬戶(hù)和明細(xì)分類(lèi)賬戶(hù)，貸記相關(guān)賬戶(hù)。(2)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)服務(wù)所發(fā)生各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，可先歸集在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶(hù)，即借記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”總分類(lèi)賬戶(hù)和明細(xì)分類(lèi)賬戶(hù)，貸記相關(guān)賬戶(hù)。(3)將“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶(hù)歸集開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，按一定方法分配計(jì)入各開(kāi)發(fā)成本核實(shí)對(duì)象，即借記“開(kāi)發(fā)成本”總分類(lèi)賬戶(hù)和明細(xì)賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶(hù)。經(jīng)過(guò)上述程序，將應(yīng)計(jì)人各成本核實(shí)對(duì)象開(kāi)發(fā)費(fèi)用，歸集在“開(kāi)發(fā)成本”總分類(lèi)賬戶(hù)和明細(xì)分類(lèi)賬戶(hù)之中。2、正確劃分成本項(xiàng)目客觀(guān)地反應(yīng)產(chǎn)品成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本路徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度要求，“開(kāi)發(fā)成本”作為一級(jí)成本核實(shí)科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，依據(jù)自己經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核實(shí)。選擇成本項(xiàng)目不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少、尤其是單筆發(fā)生費(fèi)用，應(yīng)盡可能合并。而對(duì)金額較大、并陸續(xù)發(fā)生費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)置科目核實(shí)。為核實(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本，企業(yè)可依據(jù)其本身經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)要求，設(shè)置下列賬戶(hù)：(1)“4301開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)。本賬戶(hù)核實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用。本賬戶(hù)借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，貸方登記開(kāi)發(fā)完成已完工驗(yàn)收開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本。借方余額反應(yīng)未完開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)實(shí)際成本。本賬戶(hù)應(yīng)按開(kāi)發(fā)成本種類(lèi)，如“土地開(kāi)發(fā)成本”、“房屋開(kāi)發(fā)成本”、“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”和“代建工程開(kāi)發(fā)成本”等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶(hù)，并在二級(jí)明細(xì)賬戶(hù)下，按成本核實(shí)對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核實(shí)。(2)“4302開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶(hù)。本賬戶(hù)核實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核實(shí)單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生各項(xiàng)間接費(fèi)用，包含工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。本賬戶(hù)借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核實(shí)單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記分配計(jì)入開(kāi)發(fā)成本各成本核實(shí)對(duì)象開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。月末本賬戶(hù)無(wú)余額。本賬戶(hù)應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不一樣單位、部門(mén)(分企業(yè))設(shè)置明細(xì)賬戶(hù)。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度要求，間接費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，這么處理，對(duì)部分費(fèi)用來(lái)說(shuō)，有悖于會(huì)計(jì)配比性標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)要求：企業(yè)各項(xiàng)收入和和其相關(guān)聯(lián)成本、費(fèi)用，應(yīng)該在同一會(huì)計(jì)期間內(nèi)給予確定和計(jì)量。比如，為項(xiàng)目貸款而支付利息和項(xiàng)目標(biāo)前期銷(xiāo)售費(fèi)用，這些費(fèi)用特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對(duì)象明確，假如在受益對(duì)象實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售之前，就將其列入損益類(lèi)科目進(jìn)行核實(shí)，勢(shì)必會(huì)形成虛假財(cái)務(wù)結(jié)果，不能客觀(guān)地反應(yīng)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。3、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本計(jì)算已完開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從籌建至完工驗(yàn)收全部開(kāi)發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)，即借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)。4、按已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際功效和去向，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入相關(guān)賬戶(hù)。即借記“經(jīng)營(yíng)成本”、“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核實(shí)最終目標(biāo)是計(jì)算出項(xiàng)目標(biāo)總成本和單位可銷(xiāo)售面積開(kāi)發(fā)成本，方便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較普遍存在現(xiàn)象是重視工程決算而忽略項(xiàng)目決議，因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行，時(shí)間性比較明確，而且包含到工程款支付，比較實(shí)際，不易拖拉，而項(xiàng)目決算有可能因?yàn)槎喾N原因顯得遙遙無(wú)期，比如小區(qū)部分配套沒(méi)有完成(不影響銷(xiāo)售)，計(jì)劃中公建設(shè)施臨時(shí)不能實(shí)施，或押金收回久拖不決等等，這些全部會(huì)影響整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)完全建成，進(jìn)而影響項(xiàng)目決算。怎樣處理這個(gè)問(wèn)題，本文認(rèn)為完全能夠經(jīng)過(guò)“預(yù)提費(fèi)用”科目將還未實(shí)施工程預(yù)算預(yù)提計(jì)入成本，方便項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成后再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。因?yàn)檫@部分工程內(nèi)容通常在項(xiàng)目總投資中所占百分比很小，所以對(duì)項(xiàng)目標(biāo)總成本和單位成本通常不會(huì)造成較大影響。編輯本段成本控制意義成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)功，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中含有十分關(guān)鍵意義，微利時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為關(guān)鍵。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量過(guò)大，其中除宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)體制方面原因外，也有其價(jià)格形成機(jī)制方面原因。依據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，商品房假如售價(jià)下調(diào)則有利于樓市跑量。開(kāi)發(fā)商之所以終年不能下調(diào)售價(jià)，其中一個(gè)關(guān)鍵原因就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制不力，成本居高不下緣故。從宏觀(guān)上講，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究，對(duì)合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)，降低國(guó)民經(jīng)濟(jì)損失有著一定意義。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利時(shí)代。十年前，深圳某著名房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)曾公開(kāi)宣稱(chēng)利潤(rùn)低于40%房地產(chǎn)項(xiàng)目不做，而現(xiàn)在利潤(rùn)能維持在12%左右就算是好項(xiàng)目了。早年因?yàn)橥恋丶百Y本市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范和房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)不成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本處于粗放式經(jīng)營(yíng)管理狀態(tài)。伴隨國(guó)家逐步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范，尤其是國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)土地市場(chǎng)管理和整理（如國(guó)土資源部第11號(hào)、21號(hào)、71號(hào)令等），對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地取消了有不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)及暗箱操作之嫌協(xié)議取得土地使用權(quán)方法，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必需根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)范要求進(jìn)行，即必需以?huà)炫?、招?biāo)、拍賣(mài)方法取得，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始逐步走上了集約化經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展道路。國(guó)家加強(qiáng)了金融市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控，對(duì)資本市場(chǎng)多種違規(guī)行為加以整理和規(guī)范，同時(shí)抑制房地產(chǎn)過(guò)分市場(chǎng)消費(fèi)需求；使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識(shí)到以極高財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)、粗放式開(kāi)發(fā)已成往事，必需踏扎實(shí)實(shí)地合理利用資金，加強(qiáng)成本控制，練好內(nèi)功。伴隨中國(guó)加入WTO后房地產(chǎn)業(yè)日益放開(kāi)，部分資本實(shí)力雄厚或有相當(dāng)融資能力境外資金涌入（如和記黃浦、新鴻基、恒基等）和中國(guó)部分集團(tuán)型企業(yè)在全國(guó)擴(kuò)張（如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、世貿(mào)等），房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將愈加日趨猛烈，在相同條件下，在未來(lái)售價(jià)不明確或只能預(yù)估售價(jià)情況下，只有成本控制得很好企業(yè)才有可能在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有相正確比較優(yōu)勢(shì)，才有可能取得土地使用權(quán)及開(kāi)發(fā)權(quán)，成本控制不力企業(yè)必將會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。房地產(chǎn)微利時(shí)代到來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制關(guān)鍵性越發(fā)顯現(xiàn)。節(jié)省成本，給利潤(rùn)騰出了上升空間，也有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)跑量。從微觀(guān)上講，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，騰出利潤(rùn)空間、制訂銷(xiāo)售策略和參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有著關(guān)鍵意義。編輯本段方法房地產(chǎn)成本控制要將成本理念貫穿于整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，具體包含前期調(diào)研、設(shè)計(jì)階段、施工階段和完工結(jié)算階段。（一）前期調(diào)研在房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)前期，要充足考慮本身地理?xiàng)l件和市場(chǎng)要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性?？尚行匝芯繉?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)成敗起著關(guān)鍵作用，不過(guò)現(xiàn)在沒(méi)有多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)愿意花這份投入\o"查看圖片"

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，就是做了也是流于形式，全部是靠自己感覺(jué)去上項(xiàng)目，這是很危險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)根本目標(biāo)是為了盈利，進(jìn)行成本控制根本目標(biāo)是要取得經(jīng)濟(jì)效益。在選立項(xiàng)時(shí)就必需對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，了解可能預(yù)期收入、成本、利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)，這也是管理會(huì)計(jì)關(guān)鍵內(nèi)容?？尚行匝芯渴窃趯?duì)消費(fèi)者心理和市場(chǎng)容量、造價(jià)等進(jìn)行正確分析、充足估量基礎(chǔ)上，決定該工程是否開(kāi)工。假如對(duì)消費(fèi)者心理沒(méi)有充足地掌握，對(duì)市場(chǎng)容量沒(méi)有正確地估量，一切完美銷(xiāo)售計(jì)劃全部是空中樓閣。在可行性階段必需把資金流量和銷(xiāo)售計(jì)劃做出來(lái)，這么就可盡可能地降低開(kāi)發(fā)者現(xiàn)金投入，降低資金成本，讓項(xiàng)目順利地進(jìn)行下去。（二）設(shè)計(jì)階段降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計(jì)階段投資控制。把全方面造價(jià)管理工作關(guān)鍵放在設(shè)計(jì)階段。未雨綢繆，能夠取得事半功倍效果。所以，建設(shè)單位應(yīng)以對(duì)建安成本影響最大設(shè)計(jì)階段為關(guān)鍵步驟，注意以下三個(gè)方面：1、實(shí)施方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以達(dá)成控制成本目標(biāo)。首先要經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)來(lái)選擇設(shè)計(jì)單位。必需時(shí)組織設(shè)計(jì)方案競(jìng)選，從中選擇能確保設(shè)計(jì)質(zhì)量設(shè)計(jì)單位；在設(shè)計(jì)時(shí)，能夠依據(jù)情況實(shí)施分階段招標(biāo)或委托。如一個(gè)好項(xiàng)目，假如完全委托或全部由境外設(shè)計(jì)，則設(shè)計(jì)費(fèi)用本身會(huì)相當(dāng)高。能夠?qū)⒎桨高M(jìn)行招標(biāo)，中標(biāo)方案在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，能夠再組織進(jìn)行招標(biāo)或委托。2、加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)施限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)單位在工程設(shè)計(jì)中，要推行限額設(shè)計(jì)。通常能進(jìn)行定量分析設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要經(jīng)過(guò)計(jì)算。要經(jīng)過(guò)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合數(shù)聽(tīng)說(shuō)話(huà)。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充足考慮施工可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)；要尤其注意選擇建筑材料或設(shè)備經(jīng)濟(jì)性，盡可能不用那些技術(shù)不過(guò)