房地產(chǎn)估價師試題庫及答案

房地產(chǎn)估價師試題庫及答案一、單選題（共40題，每題1分，共40分）1、因技術革新、設計優(yōu)化等原因?qū)е陆ㄖ锫湮殛惻f,而引起的建筑物價值減損,屬于()。A、功能折舊B、經(jīng)濟折舊C、物質(zhì)折舊D、自然折舊正確答案：A2、下列有關中國內(nèi)地房地產(chǎn)估價,表述錯誤的是()。A、土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同B、土地和房屋的所有制不同C、行政管理不到位D、房地產(chǎn)市場足夠規(guī)范正確答案：D3、王某取得一宗面積為10000平方米的住宅用地的土地使用權,樓面地價為2000元/m2,容積率為3,受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅,則王某的土地成本為()萬元。A、2000B、5820C、6000D、6180正確答案：D答案解析：土地成本=土地取得成本x(1+契稅)=樓面地價x容積率x面積x(1+契稅)=2000x3x10000x(1+3%)4、下列各項中,一般不適用收益法估價的是()。A、游樂場B、學校(學校是沒有收益的)C、寫字樓D、影劇院正確答案：B5、下列有關房地產(chǎn)專業(yè)與非專業(yè)估價的區(qū)別,表述錯誤的是()。A、專業(yè)估價承擔法律責任B、專業(yè)估價由專業(yè)機構和專業(yè)人員完成C、非專業(yè)估價具有公信力(專業(yè)具有公信力,承擔法律責任,非專業(yè)估價不具公信力)D、專業(yè)估價提供專業(yè)意見正確答案：C6、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地使用期限為50年,項目建設期為5年,自價值時點至建成還需2.5年,建成后的建筑面積為11000m2,年凈收益為350萬元,若報酬率為7%,折現(xiàn)率為10%,建筑物經(jīng)濟壽命與土地使用期限同時結束,則建成后的房地產(chǎn)于價值時點的價值為()萬元。A、3752B、3806C、4128D、4830正確答案：A答案解析：使用收益還原法,A要改成R7、后續(xù)開發(fā)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生,而是分散在一段時間內(nèi)不斷發(fā)生,但計息時通常將其假設為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生,并具體視為集中發(fā)生在該時間段的()。A、期中B、期初C、任意階段D、期末正確答案：A8、下列選項中,()不是由外部經(jīng)濟的原因而引起房地產(chǎn)價格上升。A、改變城市格局B、裝飾裝修改造C、調(diào)整城市發(fā)展方向D、修建廣場、公園、公共綠地正確答案：B9、下列有關房地產(chǎn)估價產(chǎn)生的誤差,表述正確的是()。A、估價總是在信息完全和存在一些不確定因素下作出的B、即使都是合格的估價師,也不可能得出完全相同的評估價值C、判斷一個評估價值的誤差大小或準確性,實際上是將它與真實價值進行比較D、房地產(chǎn)估價應當使用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準正確答案：B10、下列有關房地產(chǎn)價值和價格,表述錯誤的是()。A、價格是價值的外在表現(xiàn)B、現(xiàn)實中由于定價決策、個人偏好等原因,可能造成高值低價的交易C、價格是價值波動的“中心”(應該是價值是價格的波動中心)D、價值是物的真實所值正確答案：C11、某宗房地產(chǎn)交易,買賣雙方合同約定成交價格為2385元/m2,買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉,該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%,應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔,并在原價格基礎上相應調(diào)整買方付給賣方的價格,則調(diào)整后買方應付給賣方的價格約為()元/m2。A、2139B、2146C、2651D、2659正確答案：D答案解析：正常成交價格=賣方得到的實際價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元/㎡),買方實際付出的價格=正常成交價格×(1+應由買方繳納的稅費比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元/㎡)。12、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年,通過預測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元,以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結束,該類房地產(chǎn)的報酬率為8%,則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于()萬元。A、280B、285C、290D、295正確答案：A答案解析：本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。該房地產(chǎn)的收益價格:V=15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%×[1-1/(1+8%)37]/(1+8%)3=281.2670379(萬元)。選項中最接近的一個為選項A,280萬元。13、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的()。A、收益能夠量化B、風險能夠量化C、收益或風險其中之一可以量化D、收益和風險均能量化正確答案：D14、處分共有的房地產(chǎn),應當經(jīng)占份額()以上的按份共有人或全體共同共有人同意,除非共有人之間另有約定。A、2/3B、2/5C、1/3D、1/2正確答案：A15、某居住用地的使用權為70年,作為居住用地使用了10年,后該地塊土地規(guī)劃性質(zhì)變更為商業(yè)用途,產(chǎn)權人出讓該土地使用權并用于商業(yè)用途,已知商業(yè)用地的最高土地使用年限為40年。則該土地受讓人的使用期限不得超過()年。A、60B、40C、70D、30正確答案：B16、根據(jù)《中華人民共和國刑法》,承擔資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件,情節(jié)嚴重的,處()年以下有期徒刑或者拘役,并處罰金。A、3B、5C、10D、7正確答案：B17、某商務樓工程基礎施工中,導致鄰近一幢住宅樓出現(xiàn)一定程度的墻體開裂和基礎不均勻沉降。該住宅總建筑面積為5000m2,共50套住房。經(jīng)評估,該住宅樓在未受損失狀況下的市場價格為9000元/m2,平均每套住房的市場租金是3000元/月,在受損狀況下的市場價格為7800元/m2。不考慮其他情況,該住宅在不修復情況下的價值減損額是()萬元。A、150B、450C、600D、900正確答案：C答案解析：((9000-7800)x5000=600萬元18、需要說明建設用地是農(nóng)用地、未利用地。對房地產(chǎn)開發(fā)用地還要說明規(guī)劃條件,這是房地產(chǎn)()方面的內(nèi)容。A、土地使用權狀況B、土地所有權狀況C、土地利用現(xiàn)狀D、土地使用管制正確答案：D19、下列房地產(chǎn)估價相關活動中,不屬于房地產(chǎn)價值評估相關業(yè)務范疇的是()。A、相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務B、房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務C、房地產(chǎn)價值分配業(yè)務D、房地產(chǎn)投資價值評估正確答案：D20、某建筑物的建筑面積為200m2,有效經(jīng)過年數(shù)為12年,重置價格為800元/m2,建筑物經(jīng)濟壽命為40年,殘值率為2%,則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為()萬元。A、10.2萬元B、11.0萬元C、11.3萬元D、11.5萬元正確答案：C答案解析：V=C【1-(1-S)/Nxt】=800x200x【1-(1-2%)/40x12】=11.29(萬元)21、房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分,具體包括有形的實體、實體的質(zhì)量以及()。A、立體空間B、土地的形狀C、組合完成的功能D、相應配套的基礎設施正確答案：C22、某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年,通過預測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元,從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右,該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A、267.35B、287.86C、298.84D、300.86正確答案：D答案解析：本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。V=20/1.1+22/1.12+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%×[1-1/(1+10%)33]×[1/(1+10%)3]=300.86(萬元)23、()是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。A、物權B、債權C、租賃權D、所有權正確答案：A24、下列房地產(chǎn)權利中,屬于擔保物權的是()。A、地役權B、抵押權C、土地承包經(jīng)營權D、自物權正確答案：B25、在動態(tài)分析法中,對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的,通常是預測()房地產(chǎn)市場狀況下的價值。A、未來開發(fā)完成之時的B、購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的C、建設期間的某個時間D、全部租售出去時的正確答案：A26、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》,下列有關房地產(chǎn)行政管理對房地產(chǎn)估價的需要,表述正確的是()。A、采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價B、基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格根據(jù)具體情況確定并公布,不受時間的制約C、房地產(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn),應當向省級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價D、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋屬于抵押財產(chǎn)正確答案：A27、對假設開發(fā)法適用條件的表述最準確的是()。A、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)B、用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)C、用于出售用途的房地產(chǎn)項目D、新開發(fā)房地產(chǎn)項目正確答案：A28、某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面積120m2,單位建筑面積的重置價格為800元/m2,建筑物殘值率6%,年折舊率2.2%,按直線法折舊計算該建筑物的現(xiàn)值是()元。A、76800B、79104C、80118D、81562正確答案：B答案解析：分步計算,現(xiàn)值=總價值-折舊1.每年的折舊額D=Cxd=120x800x2.2%=2112(元),C=建筑物總價,d=折舊率;2.折舊總額Et=Dxt=2112x8=16896(元),t=已使用建筑物的年限;3.建筑物現(xiàn)值V=C-Et=120x800-16896=79104(元)29、在建立比較基礎中,下列不屬于統(tǒng)一計價單位工作內(nèi)涵的是()。A、統(tǒng)一稅費負擔B、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計量單位C、統(tǒng)一價格表示單位D、統(tǒng)一幣種和貨幣單位正確答案：A30、某宗房地產(chǎn)的報酬率為7%,收益年限為40年條件下的市場價值為5500元/m2;若報酬率為8%,收益年限為30年,則該房地產(chǎn)的市場價值為()元/m2。A、4644B、5192C、5308D、5500正確答案：A答案解析：不同年期的收益價值換算公式法:Vn=VN×{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1+Yn)n[(1+YN)N-1]},代入數(shù)據(jù)得出V30=5500×7%×(1+7%)40×[(1+8%)30-1]/{8%×(1+8%)30×[(1+7%)40-1]}=4644.40(元/m2)31、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓,開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2,已知取得土地時樓面地價為1000元/m2,建設成本和管理費用為1200元/m2,建設成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入,開發(fā)完成后即開始銷售,銷售費用為銷售價格的2%,銷售稅費為銷售價格的5.5%,開發(fā)期為1.5年,年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為()。A、7.90%B、11.08%C、11.83%D、13.73%正確答案：B答案解析：一步一步計算:1.土地投資=建筑面積x樓面地價=10000x1000=1000萬;2.建設成本和管理成本=費用x建筑面積=1200x10000=1200萬;3.投資利息=樓面地價x【(1+年利率)的(開發(fā)期次方)-1】(減去1代表計算利息)+建設成本和管理費用x【(1+年利率)的(開發(fā)期的一半,表示均勻投入)-1】=1000x【(1+10%)的1.5次方-1】+1200x【(1+10%)的0.75次方-1】=242.61萬;4.銷售費用=3000x2%=60萬;5.銷售稅費=3000x2%=165萬;5.銷售利潤=銷售總額-土地投資-建設成本和管理費-投資利息-銷售費用-銷售稅費=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39(萬元);6.銷售利潤率=銷售利潤/銷售價格=332.39/3000=11.08%32、下列有關房地產(chǎn)變現(xiàn)的描述,錯誤的是()。A、獨立使用性越差,變現(xiàn)能力越差B、價值越大的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力越強(如:豪宅、別墅)C、可以分割轉讓的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力較強D、通用性越強,變現(xiàn)能力越強正確答案：B33、除了城鎮(zhèn)土地使用稅和()因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價外,其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價。A、財產(chǎn)稅B、不動產(chǎn)稅C、契稅D、耕地占用稅正確答案：D34、某建筑物的有效年齡為10年,預計可能再使用30年,殘值率為4%,用直線法計算該建筑物的成新率為()。A、68%B、74%C、76%D、82%正確答案：C答案解析：q=【1-(1-R)t/(t+n)】x100%=【1-(1-4%)x10/(10+30)】x100%=76%35、下列不屬于中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會的主要工作的是()。A、房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試、注冊和繼續(xù)教育B、建立房地產(chǎn)估價機構信用檔案C、擬定房地產(chǎn)行業(yè)相關政策法規(guī)(行業(yè)協(xié)會不是行政單位)D、對會員的執(zhí)業(yè)行為進行檢查正確答案：C36、關于確定價值時點與得出評估價值的先后次序的說法,正確的是()。A、確定價值時點在先,得出評估價值在后B、確定價值時點與得出評估價值沒有先后關系,誰先誰后都可以C、確定價值時點與得出評估價值應同時進行D、得出評估價值在先,確定價值時點在后正確答案：A37、中國臺灣地區(qū)《不動產(chǎn)估價師法》規(guī)定,領有不動產(chǎn)估價師證書,并具有實際從事估價業(yè)務達()年以上的估價經(jīng)驗者,得以申請發(fā)給開業(yè)證書。A、2B、3C、4D、1正確答案：A38、下列房地產(chǎn)權利中,屬于用益物權的是()。A、租賃權B、地役權C、抵押權D、所有權正確答案：B39、運用假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時,在延遲銷售情況下,開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應的房地產(chǎn)市場狀況應是()時的房地產(chǎn)市場狀況。A、銷售完成B、未來延遲銷售C、價值時點D、開發(fā)完成正確答案：B40、某住宅的建筑面積為100m2,買賣合同約定成交價為20000元/m2,價款分兩期支付,于成交日期支付100萬元,余款于一年后支付,交易稅費均由賣方承擔。已知買方應繳納的稅費為3萬元,賣方應繳納的稅費為8萬元,并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例,年折現(xiàn)率為6%,則對其建立比較基礎后的總價為()萬元。A、201.89B、186.79C、191.51D、197.17正確答案：C答案解析：本題考查的是統(tǒng)一稅費負擔。由于交易稅費均由賣方承擔,合同約定成交價就是買方實付金額,正常負擔下的價格=買方實付金額-應由買方繳納的稅費,另外,還要統(tǒng)一付款方式,將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時一次性付清的價格。正常成交價=[100+100/(1+6%)]-3/(1+6%)=191.51(萬元)。二、多選題（共30題，每題1分，共30分）1、下列選項中,屬于選取可比實例的質(zhì)量要求的有()。A、可比實例與估價對象所處的街道必須相同B、可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格C、可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同D、可比實例的交易方式適合估價目的E、可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當正確答案：BCDE2、下列行為中,體現(xiàn)某宗房地產(chǎn)受到外部經(jīng)濟性影響的有()。(外部經(jīng)濟性=有利的外部性)A、在其鄰近建化工廠B、調(diào)整城市發(fā)展方向C、在其鄰近建垃圾站、公共廁所D、在其鄰近建花園、開辟一塊綠地E、改善城市格局正確答案：DE3、下列有關房地產(chǎn)征收、征用的表述中,正確的有()。A、征收的實質(zhì)是強制收買B、征用的實質(zhì)是強制使用C、征收是一種強制的臨時使用房地產(chǎn)的行為D、征用是所有權的改變,不返還E、征收、征用都是無償?shù)?不給予補償正確答案：AB4、下列情況,屬于成交價格偏離正常價格的交易有()。A、被迫出售或被迫購買的交易B、對交易對象或市場行情缺乏了解的交易C、人為哄抬價格的交易D、對交易對象有特殊偏好的交易E、相鄰房地產(chǎn)未合并的交易(應是合并)正確答案：ABCD5、與非專業(yè)估價相比,專業(yè)估價的特點包括()。A、估計價格或價值B、承擔法律責任C、實行有償服務D、是一種專業(yè)意見E、估價作業(yè)日期長正確答案：BCD6、收集交易實例時應收集的交易實例信息包括()。A、成交日期B、交易目的C、成交價格D、交易方式E、議價時間正確答案：ABCD7、估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設,其主要作用在于()。A、體現(xiàn)估價師的專業(yè)勝任能力B、規(guī)避估價風險C、反映估價師的職業(yè)道德D、保護估價報告使用人E、保護估價師和估價機構正確答案：BDE8、中國目前的房地產(chǎn)權利主要包括()。A、所有權B、建設用地使用權C、地役權D、抵押權E、永租權正確答案：ABCD9、下列選項中,屬于房地產(chǎn)權利受房地產(chǎn)權利以外因素的限制情況的有()。A、房地產(chǎn)使用管制B、異議登記C、設立了抵押權D、住宅帶有上學指標E、被人民法院查封正確答案：ABE答案解析：房地產(chǎn)權利受房地產(chǎn)權利以外因素的限制情況。例如,房地產(chǎn)使用管制(如城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制)、相鄰關系、被人民法院查封從而其處分受到限制等。10、比較法估價中,對可比實例成交價格進行權益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括()。A、地役權設立情況B、租賃權限制情況C、利用方式限制情況D、已抵押擔保債權情況E、交易稅費負擔轉嫁情況正確答案：ABCD11、由于具有()特性,房地產(chǎn)是一種良好的用于擔保債務履行的財產(chǎn)。A、獨一無二B、不可移動C、價值量大D、壽命長久E、保值增值正確答案：BCDE12、評估一套單元式住宅的抵押估價,若未做特別說明,應包含在估價對象范圍內(nèi)的有()。A、隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)B、二次裝修時所鋪的木地板(屬于實物中特色裝飾)C、嵌入式固定衣柜D、擺放在室內(nèi)的沙發(fā)E、可拆卸的水凈化處理設備正確答案：AC13、下列選項中,屬于土地使用管制的事項有()。A、甲乙兩宗土地使用權中,甲土地必須為乙土地留出通行道路B、建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通C、取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施D、某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)E、某宗土地使用權中,要求容積率為2.0解析;對土地利用的限制可歸納為三個方面:①土地權利的設立和行使的限制,如:A選項;②房地產(chǎn)相鄰關系的限制,如:B選項;③土地使用管制正確答案：BDE14、下列選項中屬于房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述內(nèi)容的有()。A、周圍環(huán)境描述B、位置描述C、外部配套設施描述D、交通描述E、建筑結構正確答案：ABCD15、有關房地產(chǎn)的價值和價格,下列表述正確的有()。A、價值是內(nèi)在的、客觀的和相對穩(wěn)定的B、房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值C、房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動D、現(xiàn)實中由于個人偏好、定價決策、無知等原因,時常發(fā)生價格背離價值的情況E、房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的,而價值不穩(wěn)定正確答案：ABCD16、下列選項中,屬于收益性房地產(chǎn)的有()。A、農(nóng)地B、游樂場C、寫字樓D、倉庫E、行政辦公樓正確答案：ABCD答案解析：收益性房地產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的房地產(chǎn),包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、標準廠房、倉庫、農(nóng)地等。非收益性房地產(chǎn)是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的房地產(chǎn),例如未開發(fā)的土地、行政辦公樓、教堂、寺廟等。17、在房地產(chǎn)抵押中,需要進行房地產(chǎn)估價的環(huán)節(jié)包括()。A、再次抵押中的抵押價值評估B、續(xù)貸抵押中的抵押價值評估C、租賃抵押中的權益價值評估D、處置抵押中的市場價值評估E、初次抵押中的抵押價值評估正確答案：ABDE18、下列選項中,屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法的有()。A、總價調(diào)整B、間接比較調(diào)整C、直接比較調(diào)整D、單價調(diào)整E、減法調(diào)整正確答案：ABCD19、下列房地產(chǎn)中,通常適用比較法估價的有()。A、標準廠房B、在建工程C、行政辦公樓D、房地產(chǎn)開發(fā)用地E、高檔公寓正確答案：ADE20、下列房地產(chǎn)權利中,屬于物權的有()。A、所有權B、建設用地使用權C、地役權D、抵押權E、租賃權正確答案：ABCD21、在建立比較基礎時,針對統(tǒng)一稅費負擔,房地產(chǎn)正常負擔下的價格等于()。A、賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費B、買方實際付出的價格/(1+應由買方繳納的稅費比率)C、買方實際付出的價格+應由買方負擔的稅費D、賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)E、應由賣方負擔的稅費/應由買方繳納的稅費比率正確答案：BD22、下列選項中,屬于比較法適用對象的有()。A、紀念館B、高檔公寓C、在建工程D、標準廠房E、房地產(chǎn)開發(fā)用地正確答案：BDE23、房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率可細分為()。A、某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率B、全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率C、某國家某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率D、某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率E、全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率正確答案：ABDE24、下列與房地產(chǎn)有關的稅種中,屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的有()。A、契稅B、印花稅C、個人所得稅D、企業(yè)所得稅E、增值稅正確答案：BCDE25、根據(jù)房地產(chǎn)獲取收益的方式不同,收益法中的凈收益測算包括()。A、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法B、基于營業(yè)收入測算C、收益乘數(shù)法D、基于租賃收入測算E、直接資本化法正確答案：BD26、下列各項中,屬于其他相關定著物的有()。A、假山B、圍墻C、水池D、戲臺E、樹木解析;僅是放進土地或建筑物中,置于土地或建筑物的表面,或與土地、建筑物毗連者,如擺放在房屋內(nèi)的家具、電器,停放在車庫里的汽車,掛在墻上的畫,在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等,不屬于其他相關定著物正確答案：ABCE27、下列房地產(chǎn)估價活動中,符合職業(yè)道德的行為有()。A、某估價機構承接了該機構某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估B、某估價機構在承接估價業(yè)務時,涉及特殊構筑物估價,主動聘請有關專家提供專業(yè)幫助C、房地產(chǎn)估價師保守在執(zhí)業(yè)活動中知悉的國家秘密、當事人商業(yè)機密D、估價委托人對估價結果提出了明確要求,某估價機構按其要求完成了估價E、某估價師臨時接到出差任務,實際負責估價業(yè)務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告正確答案：BC28、收集交易實例及相關參考資料的途徑主要有()。A、訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員B、走訪房地產(chǎn)交易當事人C、同行之間相互提供D、根據(jù)分析和經(jīng)驗得出客觀資料E、查閱政府和有關部門的房地產(chǎn)價格資料正確答案：ABCE29、引起房地產(chǎn)價格上漲的原因有多種,對房地產(chǎn)本身進行投資改良的內(nèi)容包括()。A、政府進行道路建設B、農(nóng)用地轉為建設用地C、改進物業(yè)管理D、更新或添加設施設備E、裝飾裝修改造正確答案：CDE30、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價,是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的()。A、保值增值B、獨一無二C、價值量大D、供給有限E、壽命長久正確答案：BC三、判斷題（共30題，每題1分，共30分）1、估價原則可以使不同的估價師對估價的基本前提具有一致性,對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的評估價值趨于相同或近似。A、正確B、錯誤正確答案：A2、國家在出讓建設用地使用權時可以將受讓人對空間享有的權利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定,確定范圍之外的空間仍然屬于國家,國家可以將其用于公共用途或者另外出讓。A、正確B、錯誤正確答案：A3、專業(yè)房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估價機構接受他人委托,選派注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)的價值或價格進行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見的活動。A、正確B、錯誤正確答案：A4、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會是我國房地產(chǎn)估價行業(yè)組織,為了加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自律管理,即將接管房地產(chǎn)估價師考試、注冊和繼續(xù)教育工作。A、正確B、錯誤正確答案：B答案解析：該工作還是歸住建部管5、為估價委托人競買國有建設用地使用權提供其可承受的最高出價的估價,屬于咨詢性估價。A、正確B、錯誤正確答案：A6、根據(jù)《資產(chǎn)評估法》,評估機構應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起60日內(nèi)向有關評估行政管理部門備案。A、正確B、錯誤正確答案：B答案解析：應為30日7、估價對象由委托人和價值類型雙重決定。A、正確B、錯誤正確答案：B答案解析：估價對象由委托人和價值目的雙重決定8、不可修復的房地產(chǎn)損害造成的房地產(chǎn)價值減損評估,通常是先分別評估房地產(chǎn)在損害之前狀況下的價值和在損害之后狀況下的價值,然后將兩者之差作為價值減損額。A、正確B、錯誤正確答案：A9、某宗房地產(chǎn)總建筑面積為1000m2,建筑物的基底面積為400m2,容積率為2.0,則建筑密度為50%。A、正確B、錯誤正確答案：B答案解析：建筑面積=總建筑面積/容積率=500,建筑密度=基地面積/建筑面積·100%=400/500=80%10、企業(yè)清算是指企業(yè)違反法律法規(guī)被依法關閉、出資人決定解散、被依法宣告破產(chǎn)等情況下的企業(yè)財產(chǎn)清理、處理等。A、正確B、錯誤正確答案：A11、“五通一平”一般是指具備道路、給水、燃氣、熱力、供電等基礎設施條件以及場地平整。A、正確B、錯誤正確答案：B答案解析：“五通一平”一般是指具備道路、給水、排水、電力、通信等基礎設施條件以及場地平整12、租賃期內(nèi),因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉移的,原租賃合同對承租人和新房主不再有效。A、正確B、錯誤正確答案：B答案解析：相應的權利義務關系也要轉移13、根據(jù)《合同法》的規(guī)定,以及《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》,建筑工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。A、正確B、錯誤正確答案：A14、估價師和估價機構可以在未估價之前就征求委托人或估價利害關系人對估價結果的意見。A、正確B、錯誤正確答案：