房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理措施

在我國國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中不可缺少的就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展可以對城市環(huán)境進(jìn)行有效的美化，人們整體生活水平也會得到提高。自從新型城鎮(zhèn)化目標(biāo)提出以來，房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)際發(fā)展運(yùn)營當(dāng)中可以將社會性和民生性充分發(fā)揮出來。為了能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭當(dāng)中站穩(wěn)腳跟，管理人員要提高對內(nèi)部控制和財務(wù)風(fēng)險管理的重視程度，嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)來加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)，切實(shí)提高企業(yè)整體的抗風(fēng)險能力。一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概述財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在開展實(shí)際發(fā)展運(yùn)營當(dāng)中無法對內(nèi)部和外部影響因素所帶來影響而產(chǎn)生的風(fēng)險開展合理的分析，從而導(dǎo)致相關(guān)財務(wù)工作無法正常開展。企業(yè)可以從廣義和狹義兩個方面來對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分析，廣義的財務(wù)風(fēng)險會涉及不確定性和確定性風(fēng)險收益，然而后者只包括不確定性損失的風(fēng)險。現(xiàn)階段我國企業(yè)發(fā)展的速度比較快，商業(yè)模式在這個過程中也會出現(xiàn)較大改變，同行業(yè)內(nèi)部的不同企業(yè)就會面臨著較大的相互競爭。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)之間存在較大程度的差異，前者經(jīng)營項目比較多，并且獲得的收益比較高，不過如果細(xì)小環(huán)節(jié)存在問題就會導(dǎo)致較大程度的財產(chǎn)損失[1]。再加上企業(yè)實(shí)際發(fā)展運(yùn)營當(dāng)中無法對各種因素開展合理的預(yù)測和防控，使得財務(wù)風(fēng)險管理控制的難度不斷提高，相關(guān)管理人員要站在科學(xué)的角度來思考問題，結(jié)合實(shí)際來將預(yù)防措施落實(shí)到位，各種風(fēng)險問題發(fā)生的概率才會得到進(jìn)一步降低。首先，在市場經(jīng)濟(jì)當(dāng)中充當(dāng)主體地位的就是各種類型的企業(yè)，這也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，因此市場與企業(yè)之間有著非常緊密的聯(lián)系。市場變化過程中會引起企業(yè)的變化，再加上不確定因素的增加就會導(dǎo)致企業(yè)開展各種經(jīng)濟(jì)活動的時候容易出現(xiàn)風(fēng)險和問題。企業(yè)在發(fā)展運(yùn)營的時候都會存在風(fēng)險問題，這就要求管理人員要從整體、發(fā)展和聯(lián)系等一系列科學(xué)的眼光來看待問題，采取有效的措施來提高財務(wù)決策的系統(tǒng)性，從而能夠有效的規(guī)避企業(yè)各種風(fēng)險。其次，企業(yè)在開展風(fēng)險管理和控制工作的時候需要全體工作人員的共同參與，管理人員要加大力度對風(fēng)險意識進(jìn)行宣傳，并明確風(fēng)險管控文化對于企業(yè)發(fā)展的重要性，進(jìn)而能夠形成良好的財務(wù)風(fēng)險控制氛圍，對于相關(guān)工作的正常開展來說起到較高的促進(jìn)作用[3]。不僅如此，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的方面比較多且復(fù)雜，所以在開展管理工作的時候相關(guān)工作人員無法嚴(yán)格按照自身的責(zé)任和職責(zé)開展工作，財務(wù)管理氛圍就會變的越來越混亂。特別是規(guī)模比較大的企業(yè)，其內(nèi)部部門比較多且復(fù)雜，再加上他們并不具備較強(qiáng)的合作意識，這樣就會導(dǎo)致財務(wù)部門無法與其他部門開展正常的交流和溝通，財務(wù)風(fēng)險就會對企業(yè)帶來較大程度的影響。財務(wù)風(fēng)險的類型，第一，投資風(fēng)險。企業(yè)在投資目標(biāo)項目，同時達(dá)到規(guī)定期限后獲取本利和利息的過程中會存在投資風(fēng)險，如果投資周期比較長，再加上這個過程中會存在諸多無法控制因素，就有可能使得企業(yè)不能得到相應(yīng)的本金和利息。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場瞬息萬變，所以導(dǎo)致其營業(yè)和利潤等收入存在一定的不穩(wěn)定性，進(jìn)而在開展投資活動的時候容易引發(fā)風(fēng)險，不過也可能會獲得更高的利潤。企業(yè)開展投資的時候會將拓展利潤空間作為主要的目標(biāo)，然而需要對利潤和損失共同存在的現(xiàn)象予以足夠的重視，這主要是因?yàn)闊o論是哪一種因素均會影響到最終投資收益，并且政策與市場經(jīng)濟(jì)也會發(fā)生相應(yīng)的變化。為了能夠讓企業(yè)更好的適應(yīng)經(jīng)濟(jì)變化，政府部門要根據(jù)情況來調(diào)整相關(guān)的政策，在這個過程中可以合理改變供求關(guān)系，進(jìn)而企業(yè)的收入也會在這個過程中發(fā)生相應(yīng)的改變[4]。在這個過程中會將利率和匯率作為經(jīng)濟(jì)變化的主要依據(jù)，不僅企業(yè)利潤空間得到合理的擴(kuò)大，而且還會因?yàn)橥顿Y時期不同而存在不同的風(fēng)險。從投資周期角度看來，能夠劃分房地產(chǎn)企業(yè)投資為兩類：短期與長期。而較為重要的長期投資，這主要是由于其要花費(fèi)較長時間方可完成，其中極易被不同類型因素所干擾，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)總體收益能力也就會不斷降低。此外，管理人員無法對外部政策和經(jīng)濟(jì)變化進(jìn)行充分的了解，相關(guān)數(shù)據(jù)信息資料也比較有限，從而決策效果也就會不斷降低。第二，經(jīng)營風(fēng)險。企業(yè)在開展業(yè)務(wù)的時候會存在一些不確定因素，這些因素會對財務(wù)回報帶來一定程度的影響，并且操作風(fēng)險涉及的范圍也會因此而不斷擴(kuò)大。經(jīng)營風(fēng)險，是企業(yè)開展決策和管理工作的時候會受到相關(guān)人員能力所帶來的影響，這樣就會導(dǎo)致相關(guān)投資環(huán)節(jié)無法正常開展，經(jīng)營風(fēng)險發(fā)生的概率也就會不斷增大。這就要求管理人員要對多方面因素帶來的影響開展充分考慮，其中包括企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、文化氛圍等，結(jié)合實(shí)際的情況來提高監(jiān)督部門的監(jiān)控能力，從而能夠讓每一個方面的業(yè)務(wù)活動和系統(tǒng)保持正常的狀態(tài)運(yùn)行。二、財務(wù)風(fēng)險的特性（一）綜合性財務(wù)風(fēng)險會貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展運(yùn)營的每一個環(huán)節(jié)，并且還會與企業(yè)資本之間有著緊密的聯(lián)系，盡管財務(wù)風(fēng)險沒有固定的形狀，不過其潛伏的時間比較長，對企業(yè)每一個環(huán)節(jié)帶來一定程度的影響。財務(wù)風(fēng)險并不局限于某一個環(huán)節(jié)、某一種工作，其可以處于各種矛盾交織下，并且還存在于整個控制和管理系統(tǒng)當(dāng)中，企業(yè)在開展金融活動的時候都會伴隨著財務(wù)風(fēng)險。不僅如此，財務(wù)風(fēng)險無法獨(dú)立出現(xiàn)，其會隨著其他風(fēng)險的出現(xiàn)而共同爆發(fā)，進(jìn)而相關(guān)管理人員無法及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險，在這個過程中會將監(jiān)督工作落實(shí)到每一個環(huán)節(jié)當(dāng)中，能夠充分關(guān)注每一細(xì)節(jié)，促使資金流動以及籌措等工作都能達(dá)到理想管控效果[5]。（二）無法預(yù)測性因?yàn)楣芾頉Q策人員自身的能力會存在一定程度的差異，財務(wù)風(fēng)險有著難以預(yù)測的特點(diǎn)，所以在開展各種金融活動的時候會受到多種因素帶來的影響，最終結(jié)果的準(zhǔn)確性和有效性就會不斷降低。管理人員在開展相關(guān)工作之前并沒有充分分析實(shí)際的情況，各個環(huán)節(jié)最終的收益也就無法達(dá)到預(yù)期的效果，財務(wù)管控難度也就會不斷上升。再加上房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部有著較為復(fù)雜的結(jié)構(gòu)，涉及的項目也比較多，這樣就會導(dǎo)致控制財務(wù)風(fēng)險方面會存在較大的難度。（三）客觀性財務(wù)風(fēng)險與其他風(fēng)險有著一定的相似性，即都是客觀存在的，企業(yè)在開展日常工作和經(jīng)營管理的時候都容易出現(xiàn)各種各樣的風(fēng)險。正是因?yàn)槠髽I(yè)無法對財務(wù)風(fēng)險開展準(zhǔn)確的預(yù)測和操控，這就要求管理人員要不斷增強(qiáng)自身的財務(wù)風(fēng)險管理意識，在這個過程中要充分了解先進(jìn)的管控理念和管控手段，通過多元化的方式來對財務(wù)風(fēng)險開展合理的處理，各個環(huán)節(jié)存在的財務(wù)損失才能得到降低。三、改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理和控制的策略企業(yè)為了能夠在激烈的市場競爭當(dāng)中站穩(wěn)腳跟，管理人員要根據(jù)實(shí)際的情況來制定科學(xué)的生產(chǎn)投資活動，嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定和要求來將融資工作落實(shí)到位。企業(yè)利潤空間也會因?yàn)橘Y本不足而得到了進(jìn)一步縮小，盡管房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)際發(fā)展運(yùn)營當(dāng)中可以獲取到較高的收益，不過在這個過程中會存在各種各樣的問題。管理人員要想保證各種項目的正常開展和順利完成，就需要根據(jù)項目需求來投入足夠的資金。再加上前期投入與后期收入之間有著較大的時間跨度，管理人員只有開展合理的債務(wù)籌資才可以確保每一個環(huán)節(jié)的正常開展，在這個過程中需要向銀行、金融機(jī)構(gòu)等進(jìn)行貸款，這樣就會導(dǎo)致這些機(jī)構(gòu)對企業(yè)有著較強(qiáng)的約束力，所以企業(yè)要采取有效的措施來將資金籌集能力進(jìn)行提高，讓企業(yè)始終擁有穩(wěn)定的資金額。（一）組織市場調(diào)研，逐步拓寬業(yè)務(wù)規(guī)模企業(yè)要想達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的，管理人員不僅要在企業(yè)日常運(yùn)營當(dāng)中保持自身獨(dú)特的優(yōu)勢，并且還要結(jié)合實(shí)際的情況來制定各種策略。對居民要求、政府政策等方面開展合理的調(diào)查，在此基礎(chǔ)上來開展相應(yīng)的房地產(chǎn)項目，在這個過程中也要全方位剖析各類可能會影響到財務(wù)風(fēng)險的因素，嚴(yán)格落實(shí)市場調(diào)查，不但能夠全面了解市場經(jīng)濟(jì)情況以及購房需求，而且還能提高資金回籠效率，銷售風(fēng)險也會降低。與此同時，管理人員要順應(yīng)時代變化特點(diǎn)來調(diào)整宏觀政策，充分關(guān)注國家現(xiàn)行的信貸、土地相關(guān)法規(guī)政策，一旦在此環(huán)節(jié)相關(guān)政策出現(xiàn)變動，銀行便有可能會將貸款利率進(jìn)行上調(diào)，使得企業(yè)面臨著越來越大的償債壓力，而房屋價格就會相應(yīng)的上升。盡管我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，但是企業(yè)往往會因?yàn)橘Y金回流過慢等缺陷帶來的影響，這就要求管理人員要穩(wěn)步拓展各種業(yè)務(wù)，采取有效措施來提高土地儲備量，將土地資源的價值充分發(fā)揮出來。（二）多元發(fā)展，實(shí)施藍(lán)海戰(zhàn)略管理者應(yīng)當(dāng)要高度關(guān)注轉(zhuǎn)型工作，并且對輕資產(chǎn)運(yùn)營方式的價值有一個正確認(rèn)識，根據(jù)當(dāng)代發(fā)展特征來進(jìn)行創(chuàng)新更新，在提高服務(wù)效果的同時，還能夠朝著正確的方向不斷發(fā)展，最大限度將企業(yè)財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)概率減小。企業(yè)要從實(shí)際情況出發(fā)，合理拓展進(jìn)行業(yè)務(wù)規(guī)模的拓寬，促使企業(yè)朝著多元化方向發(fā)展，采取該類藍(lán)海戰(zhàn)略能夠有效減少企業(yè)的負(fù)債比例，不但可以拓寬企業(yè)的盈利空間，而且還可以有效減小財務(wù)風(fēng)險對企業(yè)所造成的影響。與此同時，還應(yīng)當(dāng)要對品牌的優(yōu)勢進(jìn)行充分應(yīng)用，加大力度開展跨行業(yè)合作，延伸至不同領(lǐng)域，如酒店、旅游等，從而企業(yè)自身的競爭實(shí)力才會得到進(jìn)一步提高。（三）減小負(fù)債比重，對于預(yù)收賬款予以充分關(guān)注當(dāng)前國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在具體運(yùn)行環(huán)節(jié)都存在負(fù)債率逐步升高的現(xiàn)象，這樣就會面臨著較高的風(fēng)險和收益，管理人員要確保自有資產(chǎn)與債務(wù)籌資處于平衡的狀態(tài)，如果企業(yè)自有資產(chǎn)投入的資金比較多，那么就會對內(nèi)部資金流動性帶來較大程度的影響，在后期出現(xiàn)問題的時候無法采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。如果負(fù)債籌資比例較大，那么企業(yè)各種項目會隨著市場和政策的變化而受到一定的損害，最終企業(yè)無法回籠資金，利潤空間也就會不斷被壓縮。為此，管理人員要創(chuàng)新籌資策略和方法，采取有效的策略來對實(shí)際投資規(guī)模實(shí)施管控，一方面能夠讓其使用用途得到擴(kuò)展，另一方面還能有效落實(shí)風(fēng)險評估工作。除此之外，企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷提升關(guān)注預(yù)售制的程度，雖然該種方式可以減少企業(yè)開展各種生產(chǎn)經(jīng)營活動時所面臨的資金壓力，不過在財務(wù)當(dāng)中無法將企業(yè)實(shí)際的負(fù)債情況充分體現(xiàn)出來。管理人員還要采用多元化的方式來降低負(fù)債占比，不但能夠提高預(yù)收賬款所占比例，而且財務(wù)矛盾也能夠得到進(jìn)一步緩解。（四）調(diào)整籌資結(jié)構(gòu)，發(fā)展多種籌資方法籌資活動在企業(yè)實(shí)際發(fā)展運(yùn)營當(dāng)中占據(jù)著非常重要的地位，相關(guān)管理人員會根據(jù)情況來利用票據(jù)、貸款等方式，現(xiàn)階段企業(yè)發(fā)展規(guī)模變得越來越大，各個環(huán)節(jié)會對外部資金有著較強(qiáng)的依賴，不同的資金籌集方法往往有著不同的性質(zhì)和特點(diǎn)，在這個過程中要求管理人員要對每一種方法進(jìn)行充分的掌握，這樣才能夠?qū)⑦@些方法應(yīng)用到實(shí)際的環(huán)節(jié)當(dāng)中，多數(shù)企業(yè)會對預(yù)收賬款籌集資金的方法進(jìn)行充分應(yīng)用，采取有效的措施來對成本進(jìn)行降低，在這個過程中還要對籌資方法進(jìn)行不斷的優(yōu)化，在提高整體籌集、應(yīng)用資金水平的同時，還能夠?yàn)楹罄m(xù)相關(guān)工作奠定良好的基礎(chǔ)。（五）提高財務(wù)人員能力，提升內(nèi)控水平人才資源已經(jīng)成為現(xiàn)代化企業(yè)發(fā)展當(dāng)中不可缺少的重要部分，在激烈的市場競爭當(dāng)中也會占據(jù)著重要的地位。然而部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)工作人員經(jīng)驗(yàn)不夠豐富，在開展工作的時候?qū)I(yè)程度比較低，盡管會根據(jù)實(shí)際情況來招納高素質(zhì)財務(wù)人員，不過這些人員比較年輕，并且對房地產(chǎn)行業(yè)并不了解。為此，企業(yè)要運(yùn)用先進(jìn)的理念來建立完善的人才引進(jìn)機(jī)制，根據(jù)不同階段企業(yè)需求來開展各種招納活動，并且還要定期開展相應(yīng)的培訓(xùn)教育活動，在這個過程中可以將員工綜合素質(zhì)和專業(yè)知識水平進(jìn)行提高，最終可以組建一支具有高水平的人才隊伍，企業(yè)財務(wù)潛力也會得到不斷的挖掘。管理人