全球資本市場(chǎng)概覽2024年第一季度寫字樓

savilslsavilsl2經(jīng)濟(jì)維持韌性但仍處于低谷利率預(yù)期因而急劇逆轉(zhuǎn)，年初市場(chǎng)曾六次預(yù)測(cè)美國(guó)年內(nèi)降息，而目前該預(yù)期僅有一次。美國(guó)國(guó)債收益率再次突破4.5%，為人工智能推高的牛市踩下剎車，并支持美元普遍走強(qiáng)。全球?qū)懽謽峭顿Y成交量140100806040200■美洲地區(qū)■EMEA■亞太地區(qū)物業(yè)數(shù)量（右軸）1401008060402002007200820092010201220132014201520162017201820192020202120222023202420072008200920102012201320142015201620172018201920202021202220232024420036003000240018001200600第季度成交數(shù)據(jù)不太理想，或有人解讀為買家入RasheedHassan,全球跨境交易部主管等待時(shí)機(jī)長(zhǎng)期維持高利率的做法使房地產(chǎn)資本市場(chǎng)更為萎靡。第一季度全球?qū)懽謽浅山活~360億美元，錄得2009年以來(lái)的最低季度成交額，如果沒有美國(guó)兩家大型醫(yī)療辦公REITs的合并，成場(chǎng)規(guī)模在過去十年翻了一番，因此可以說(shuō)，以相對(duì)于市場(chǎng)整體規(guī)模的成交額為基準(zhǔn)，目前的市場(chǎng)活動(dòng)要弱得多。投資者大多都在等待轉(zhuǎn)機(jī)。合理假設(shè)下（掉期利率已經(jīng)反映了政策轉(zhuǎn)向如果市場(chǎng)考慮到政策寬松趨勢(shì)已經(jīng)進(jìn)行了充分定價(jià)，降息本身對(duì)于減輕借貸成本負(fù)擔(dān)并沒有什么幫助。但這是個(gè)非常重要的信號(hào)，因?yàn)樗馕吨胄姓J(rèn)為通脹已經(jīng)得到管控，趨勢(shì)轉(zhuǎn)好。當(dāng)然，除美國(guó)和中國(guó)外，其市場(chǎng)的基本面不能很好地解釋投資者目前的謹(jǐn)慎情緒。34歐洲投資額達(dá)到84億美元，相比2023年第一季度下降了45%，比全球金融危機(jī)期間最疲軟的一個(gè)季度還要低18%。盡管各市場(chǎng)的波動(dòng)是成交量低的結(jié)果，遠(yuǎn)高于大宗交易（或沒有大宗交累了區(qū)域內(nèi)的季度表現(xiàn)。元以上交易流動(dòng)性極低的市場(chǎng)情況下，慕尼黑一棟寫字樓以字樓的收益率保持穩(wěn)定，盡管降息在即，收益率仍有上升趨勢(shì)。租金增長(zhǎng)可能會(huì)抵消頂級(jí)物業(yè)資本價(jià)值收益率的增長(zhǎng)，而建筑業(yè)的衰退必將導(dǎo)致對(duì)業(yè)主友好的環(huán)境最終形成。90%80%70%60%50%40%30%20%0%■寫字樓■零售■工業(yè)■公寓■酒店■其他200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320245北美典型的例子。士頓地產(chǎn)（BostonProperties非常直接地表明了對(duì)區(qū)據(jù)今年資本價(jià)值可能會(huì)進(jìn)一步下降。0%■凈初始■現(xiàn)金0%6包括Blackstone在大規(guī)模翻新后出售給Koramco的Arc亞太地區(qū)各市場(chǎng)寫字樓投資80706050403020■中國(guó)■日本■韓國(guó)■澳大利亞■新加坡■中國(guó)香港■其他807060504030200200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320247RasheedHassan,全球跨境投資部主管今年以來(lái)市場(chǎng)的一個(gè)主要特點(diǎn)是，賣方不愿以目前能給到的最高價(jià)放棄資產(chǎn)。這標(biāo)志著一種情緒轉(zhuǎn)變，因?yàn)槌诌@種觀點(diǎn)的不僅僅是資本雄厚、能夠“經(jīng)受住風(fēng)雨”的企業(yè)集團(tuán)。在不止一個(gè)案例中，我們觀察到即使馬上40%6.50%-2.03%2.60%60%5.00%3.50%50%5.00%2.00%0.39%60%5.00%0.84%4.37%4.50%50%4.00%5.00%4.50%4.37%4.66%4.90%50%5.03%5.00%50%8.00%0.80%4.44%5.60%50%4.85%50%8.00%5.50%8.00%50%8.00%8.00%3.80%60%9.50%88租戶：租戶：WarnerBrothersEntertainment、Capital等面積：675,000平方英尺賣家：黑石集團(tuán)買家：Koramco備注：ArcPlace為韓國(guó)年內(nèi)最大的一筆交易，在大規(guī)模翻新后出售，溢價(jià)為2016年買入價(jià)的40%。項(xiàng)目現(xiàn)定位為首爾江南區(qū)核心“備受青睞的頂級(jí)辦公資產(chǎn)”。成交價(jià)/初始凈收益率：7.5億美元/未披露租戶：澳大利亞稅務(wù)局、昆士蘭銀行等面積：420,000平方英尺成交價(jià)/初始凈收益率：2.38億美元（3.64億澳賣家：Mirvac初始凈收益率由第一太平戴維斯當(dāng)?shù)貙＜夜浪愕贸觯砦挥贑BD的假設(shè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的收益率，包括成交額和不可收回的成本，面積超過50,000平方英尺，長(zhǎng)期出租給優(yōu)質(zhì)的單一租戶。一般貸款價(jià)值比（LTV）和債務(wù)成本代表每個(gè)市場(chǎng)上預(yù)期的競(jìng)爭(zhēng)性貸款條款。在上述假設(shè)貸款利率和債務(wù)成本下，現(xiàn)金回報(bào)率表現(xiàn)股權(quán)的初始收益率。風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)通過初始凈收益率減去期末的國(guó)內(nèi)十年期政府債券收益率（相關(guān)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率的代表）計(jì)算得出。數(shù)值基于季末數(shù)據(jù)。savillsSavillsResearchsavillsWe’readedicatedteamwithanunrivalledreputationforproducingwell-informedandaccurateanalysis,researchandcommentaryacrossallsectors.CapitalmarketsLouisaLuoChinaHeadofCapitalMarkets/Industrial&Logistics(8621)63916688louisa.luo@ResearchEricZhaoDirectorGlobalCrossBorderInvestment(8621)63916688ezhao@RasheedHassanGlobalCapitalMarketsHeadofGlobalCrossBorderInvestment+44(0)2074098836rhassan@JamesMacdonaldSeniorDirectorHeadofChinaResearch(8621)63916688james.macdonald@OliverSalmonGlobalCapitalMarketsWorldResearch+44(0)2075352984oliver.salmon@CharlotteRushtonAnalystWorldResearch+44(0)2070163856charlotte.rushton@SavillsplcisaglobalrealestateservicesproviderlistedontheLondonStockExchange.Wehaveaninternationalnetworkofmorethan600officesandassociatesthroughouttheAmericas,UK,Europe,AsiaPacific,Africa,IndiaandtheMiddleEast,offeringabroadrangeofspecialistadvisory,managementandtransactionalservicestoclientsallovertheworld.Thisreportisforgeneralinformativepurposesonly.Itmaynotbepublished,reproducedorquotedinpartorinwhole,normayitbeusedasabasisforanycontract,prospectus,agreementorotherdocumentwithoutpriorconsent.Whilsteveryefforthasbeenmadetoensureitsaccuracy,Savillsacceptsnoliabilitywhatsoeverforanydirectorconsequentiallossarisingfromitsuse.Thecontenti