經(jīng)濟(jì)師（中級(jí)）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)模擬試卷2（共507題）

經(jīng)濟(jì)師（中級(jí)）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)模擬試卷2（共9套）（共507題）經(jīng)濟(jì)師（中級(jí)）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)模擬試卷第1套一、單項(xiàng)選擇題(本題共27題，每題1.0分，共27分。)1、下列各項(xiàng)屬于克里斯塔勒理論假設(shè)條件的是()。A、工業(yè)原料、燃料產(chǎn)地分布在特定地點(diǎn)，并假設(shè)該地點(diǎn)已知B、工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地點(diǎn)和范圍已知，且需求量不變C、有一個(gè)統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對(duì)同一等級(jí)規(guī)模的城市的便捷性相同，交通運(yùn)費(fèi)和距離成正比D、研究對(duì)象是一個(gè)均勻的國家或特定的地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析2、關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出租與出讓，下列說法正確的是()。A、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體是國家B、建設(shè)用地使用權(quán)出租的主體是土地所有權(quán)人C、建設(shè)用地使用權(quán)出租存在于一級(jí)土地市場(chǎng)D、建設(shè)用地使用權(quán)出讓是土地二級(jí)市場(chǎng)特有的一種經(jīng)營方式標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：國家建設(shè)用地使用權(quán)出租是一種特殊的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)營方式，它與建設(shè)用地使用權(quán)出讓的區(qū)別有：①建設(shè)用地使用權(quán)出讓是土地一級(jí)市場(chǎng)特有的一種經(jīng)營方式，建設(shè)用地使用權(quán)出租則存在于二、三級(jí)土地市場(chǎng)；②建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體是國家，土地出讓具有國家壟斷性的特點(diǎn)，而建設(shè)用地使用權(quán)出租的主體是通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用權(quán)人。3、關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出租與轉(zhuǎn)讓，下列表述錯(cuò)誤的是()。A、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之后，土地使用權(quán)人發(fā)生改變B、土地出租不發(fā)生土地使用權(quán)人改變C、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上建筑物及附著物的所有權(quán)也一并發(fā)生轉(zhuǎn)移D、建設(shè)用地使用權(quán)出租與轉(zhuǎn)讓都是有償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：建設(shè)用地使用權(quán)出租是有償?shù)?，即建設(shè)用地使用權(quán)承租人必須向出租人支付租金，建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓可以是有償?shù)?建設(shè)用地使用權(quán)的出售和交換)，也可以是無償?shù)?建設(shè)用地使用權(quán)的贈(zèng)與、繼承)。4、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向()辦理抵押登記?！盇、土地管理部門B、公安機(jī)關(guān)C、縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門D、省級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第六十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記。”5、()是建設(shè)用地使用權(quán)抵押發(fā)生法律效力的必要條件之一。A、建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記B、認(rèn)證書C、抵押合同D、公證書標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記是建設(shè)用地使用權(quán)抵押發(fā)生法律效力的必要條件之一。通過建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，可以有效地保護(hù)抵押雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，防止重復(fù)抵押，保證債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)和債務(wù)人履行債務(wù)。6、建設(shè)用地使用權(quán)抵押合同自簽訂之日起規(guī)定時(shí)間內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)?)辦理土地使用權(quán)抵押登記。A、土地所在地的房地產(chǎn)管理部門B、市、縣級(jí)以上的人民政府C、土地管理部門D、金融機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析7、以預(yù)售商品房和在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在()上記載。A、抵押登記申請(qǐng)書B、設(shè)定抵押權(quán)的文件C、抵押合同D、公證書標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原房屋所有權(quán)證上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)，并向抵押權(quán)人頒發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證。以預(yù)售商品房和在建_工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在抵押合同上作記載。8、已作抵押的土地使用權(quán)()。A、由雙方協(xié)商議定管理者B、由抵押權(quán)人占用和管理C、由抵押人占用和管理D、由雙方占有和管理標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：已作抵押的建設(shè)用地使用權(quán)由抵押人占用與管理，抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押建設(shè)用地使用權(quán)的管理情況。9、對(duì)居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平的調(diào)研屬于()調(diào)研的內(nèi)容。A、政治法律環(huán)境B、經(jīng)濟(jì)環(huán)境C、社會(huì)文化環(huán)境D、區(qū)域環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境凋研包括：政治法律環(huán)境調(diào)研、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研、社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研和區(qū)域環(huán)境調(diào)研。其中，文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容主要包括：①居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平等；②家庭人口規(guī)模及構(gòu)成；③居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價(jià)值取向等；④消費(fèi)者民族與宗教信仰、社會(huì)風(fēng)俗等。10、關(guān)于調(diào)研報(bào)告的基本要求，下列說法不正確的是()。A、盡可能地深入調(diào)研，力求弄清事實(shí)B、主題明確、內(nèi)容清晰C、內(nèi)容盡量全面，篇幅應(yīng)盡量長(zhǎng)D、應(yīng)闡明調(diào)研的局限性標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：凋研報(bào)告的基本要求有：①實(shí)事求是。盡可能地深人調(diào)研，力求弄清事實(shí)，找出原因，反映事物的本來面目；②易于理解。遵循一定的邏輯順序、結(jié)構(gòu)清晰、主題明確、內(nèi)容清晰；③簡(jiǎn)潔明了。調(diào)研報(bào)告的篇幅盡量不要過長(zhǎng)，并把要點(diǎn)放在最前面；④有針對(duì)性。目的明確，目標(biāo)性強(qiáng)，把握重點(diǎn)，圍繞主題展開論述；⑤客觀中立。闡明調(diào)研的局限性以及不完美的地方，以保證報(bào)告的中立。11、對(duì)于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，宜選用()作為敏感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。A、投資同收期B、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值C、成本利潤(rùn)率D、當(dāng)期收益率標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)要根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)、小同研究階段、實(shí)際需求和指標(biāo)的重要程度來選擇，要與所分析的目標(biāo)和任務(wù)相關(guān)。對(duì)于經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，可選用投資回收期、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等作為分析指標(biāo)；對(duì)于出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目，可選用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、成本利潤(rùn)率等作為分析指標(biāo)。12、某出僻型房產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)項(xiàng)目的建造成奪從2000萬元上升到2500萬元時(shí)，該項(xiàng)臼的FNPV從8000萬元下降到7000萬元，則建造成本的敏感度系數(shù)為()。A、30％B、10％C、-30％D、-50％標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：根據(jù)敏感度系數(shù)的公式，該項(xiàng)目的敏感度系數(shù)為：13、臨界點(diǎn)是()的臨界數(shù)值。A、評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化使項(xiàng)目收益最大B、評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化使項(xiàng)目成本最小C、不確定性因素的變化使項(xiàng)目收益最大D、不確定性因素的變化使項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚袠?biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：臨界點(diǎn)是指不確定因素的變化使項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值，可采用不確定因素相對(duì)基本方案的變化率或其對(duì)應(yīng)的具體數(shù)值表示。14、當(dāng)選取基準(zhǔn)收益率為計(jì)算臨界點(diǎn)的初始值時(shí)，對(duì)于同一個(gè)項(xiàng)目，基準(zhǔn)收益率提高，臨界點(diǎn)會(huì)()。A、提高B、降低C、不受影響D、有時(shí)提高、有時(shí)降低標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：臨界點(diǎn)的高低與計(jì)算臨界點(diǎn)的指標(biāo)的初始值有關(guān)。若選取基準(zhǔn)收益率為計(jì)算臨界點(diǎn)的指標(biāo)，對(duì)于同一個(gè)項(xiàng)目，隨著設(shè)定基準(zhǔn)收益率的提高，臨界點(diǎn)就會(huì)變低(即臨界點(diǎn)表示的不確定因素的極限變化變小)；而在一定的基準(zhǔn)收益率下，臨界點(diǎn)越低，說明該因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響越大，項(xiàng)目對(duì)該因素就越敏感。15、臨界點(diǎn)計(jì)算主要采用()。A、估值法B、試插法C、插入法D、圖解法標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：臨界點(diǎn)計(jì)算主要采用試插法，也可用計(jì)算機(jī)軟件的函數(shù)或圖解法求得。16、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選的說法，正確的是()。A、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要組成部分，反映了經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的初始動(dòng)機(jī)B、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的比選有兩個(gè)層面：一是項(xiàng)目間的比選；二是同一項(xiàng)目的投資方案比選C、在對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選前，應(yīng)當(dāng)弄清各投資方案的評(píng)價(jià)方法D、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目比選問題，如無特殊說明，則只包含同一項(xiàng)目的投資方案比選問題標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要組成部分，反映了經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的最終效果；在對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選前，各投資方案屬于何種經(jīng)濟(jì)關(guān)系類型是非常重要的，因?yàn)榉桨割愋筒煌?，其評(píng)價(jià)方法、選擇和判斷的尺度就不同；房地產(chǎn)投資項(xiàng)目比選問題，如無特殊說明，則同時(shí)包含了項(xiàng)目之間和同一項(xiàng)目的投資方案之間這兩個(gè)層面的比選問題。17、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同爭(zhēng)議的解決，下列說法錯(cuò)誤的是()。A、在合同履行過程中，絕大多數(shù)糾紛都可以通過和解方式解決B、與調(diào)解相比，和解面臨的糾紛要大一些C、如果當(dāng)事人之間有仲裁協(xié)議，爭(zhēng)議發(fā)生后又無法通過和解或凋解解決，則應(yīng)當(dāng)及時(shí)將爭(zhēng)議提交仲裁機(jī)構(gòu)仲裁，以維護(hù)雙方的合法權(quán)益D、合同糾紛當(dāng)事人如果未約定仲裁協(xié)議，則只能以訴訟作為解決爭(zhēng)議的最終方式標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：發(fā)生合同糾紛時(shí)，當(dāng)事人首先應(yīng)當(dāng)考慮通過和解方式解決。合同糾紛的調(diào)解往往是當(dāng)事人經(jīng)過和解仍不能解決糾紛后采取的方式，因此與和解相比，它面臨的糾紛要大一些。18、在商品房單位成本的基礎(chǔ)上按照一定比例增加預(yù)期收益和銷售稅費(fèi)，確定商品房單位價(jià)格的方法為()。A、成本加成定價(jià)法B、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法C、顧客感受定價(jià)法D、比較定價(jià)法標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：成本加成定價(jià)法是在商品房單位成本的基礎(chǔ)上按照一定比例增加預(yù)期收益和銷售稅費(fèi)，確定商品房單位價(jià)格的方法，其公式為：商品房單位價(jià)格=[商品房單位成本×(1+成本加成率)]÷(1-銷售稅費(fèi)率)。19、通過企業(yè)促銷人員直接與潛在客戶接觸的促銷方式是()。A、廣告B、人員促銷C、營業(yè)推廣D、公共關(guān)系推廣標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)人員促銷是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出促銷人員在現(xiàn)場(chǎng)向客戶做宣傳，以達(dá)到銷售商品房、實(shí)現(xiàn)企業(yè)營銷目標(biāo)的一種直接銷售方式。人員促銷任務(wù)包括在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行商品房預(yù)售、建立信譽(yù)、培養(yǎng)當(dāng)前或潛在客戶等方面。20、在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是(假設(shè))()的時(shí)間。A、取得估價(jià)對(duì)象B、估價(jià)對(duì)象建成C、估價(jià)對(duì)象開始施工D、估價(jià)對(duì)象開始租售標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得被估價(jià)房地產(chǎn)(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)：黽預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。21、在建筑物重新購建價(jià)格的求取方法中，()主要用于具有歷史價(jià)值的建筑物估價(jià)。A、指數(shù)調(diào)整法B、分部分項(xiàng)法C、工料測(cè)量法D、單位比較法標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì)、準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是比較費(fèi)時(shí)、費(fèi)力并需要其他專家(如建筑師、造價(jià)工程師)的參與，主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建價(jià)格。22、假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營期的終點(diǎn)是()。A、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期B、建筑物竣工日期C、前期工程結(jié)束進(jìn)入建造期的時(shí)點(diǎn)D、估價(jià)時(shí)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是(假?zèng)])取得被估價(jià)房地產(chǎn)(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)；終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。23、物業(yè)管理招標(biāo)中的評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表不得多于成員總數(shù)的()。A、1／2B、2／3C、1／3D、1／4標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：物業(yè)管理招標(biāo)中的評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2／3。由此推斷，招標(biāo)人代表不得多于評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員總數(shù)的1／3。24、招標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限()日前確定中標(biāo)人，發(fā)布中標(biāo)通知書。A、30B、20C、15D、10標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書。25、住房公積金具有()的特點(diǎn)。A、自愿性B、互助性C、通用性D、投資性標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：我國的住房公積金是國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，具有專用性、強(qiáng)制性、互助性等特點(diǎn)。26、房地產(chǎn)股票是經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)證明投資者在房地產(chǎn)公司投資入股并可據(jù)以取得報(bào)酬的一種憑證。則下列說法錯(cuò)誤的是()。A、房地產(chǎn)股票融資屬于直接融資方式，它克服了間接融資方式的不足B、房地產(chǎn)股票融資可以引致房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)C、房地產(chǎn)股票是一種所有權(quán)憑證D、房地產(chǎn)股票不僅可以通過轉(zhuǎn)讓進(jìn)行資金同收外，也可以要求公司返還其資金標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)股票一般可以通過轉(zhuǎn)讓進(jìn)行資金回收，但不能要求公司返還其資金。27、下列各項(xiàng)業(yè)務(wù)中，應(yīng)征收契稅的是()。A、企業(yè)承受荒山土地使用權(quán)用于林業(yè)生產(chǎn)B、企業(yè)分立中，派生方承受原企業(yè)房屋權(quán)屬C、承包者獲得農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)D、運(yùn)動(dòng)員因成績(jī)突出獲得國家獎(jiǎng)勵(lì)的住房標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：AB兩項(xiàng)免征契稅；C項(xiàng)不屬于契稅的征稅范圍。二、多項(xiàng)選擇題(本題共14題，每題1.0分，共14分。)28、克里斯塔勒的中心地理論的假設(shè)條件包括()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,D知識(shí)點(diǎn)解析：克氏理論的假設(shè)條件有：①研究的區(qū)域是一塊均質(zhì)的平原，其上人口均勻分布，居民的收入水平和消費(fèi)方式完全一致；②有一個(gè)統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對(duì)同一等級(jí)規(guī)模的城市的便捷性相同，交通費(fèi)用和距離成正比；③廠商和消費(fèi)者都是經(jīng)濟(jì)人；④平原上貨物可以完全自由地向各方向流動(dòng)，不受任何關(guān)稅或非關(guān)稅壁壘的限制。29、下列各項(xiàng)中，能形成壟斷地租的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,D知識(shí)點(diǎn)解析：壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租。壟斷地租的形成，除了土地私有權(quán)壟斷的前提外，還因某些土地具有的特殊的自然條件所引起。具有特殊自然條件的土地能夠牛產(chǎn)某些特別名貴而又非常稀缺的產(chǎn)品。B項(xiàng)形成絕對(duì)地租；C項(xiàng)形成相對(duì)剩余價(jià)值；E項(xiàng)形成級(jí)差地租。30、當(dāng)投標(biāo)人當(dāng)眾開啟信箱時(shí)，應(yīng)宣布()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C,D知識(shí)點(diǎn)解析：出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱點(diǎn)算投標(biāo)文件。投標(biāo)人少于3人的，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動(dòng)。投標(biāo)人不少于3人的，應(yīng)當(dāng)逐一宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。31、下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)抵押程序的說法正確的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：B,C,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：抵押合同終止后，抵押權(quán)人應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向土地管理部門辦理抵押登記的注銷手續(xù)。32、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)定性調(diào)研的說法正確的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,D知識(shí)點(diǎn)解析：E項(xiàng)，投射法來源于臨床心理學(xué)，目的是分析隱藏在被訪者直接反應(yīng)后的真實(shí)的心理反應(yīng)，以此來判斷被訪者的真實(shí)態(tài)度、感受和動(dòng)機(jī)。33、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一般包括()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析是在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步綜合分析識(shí)別房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在將來建設(shè)和運(yùn)營過程中潛在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，揭示風(fēng)險(xiǎn)來源，判別風(fēng)險(xiǎn)程度，提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，降低風(fēng)險(xiǎn)損失。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一般包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)四個(gè)環(huán)節(jié)。34、用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行計(jì)算期不同的互斥方案比選的判別準(zhǔn)則有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：B,C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析35、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同中最主要的合同主體是()。標(biāo)準(zhǔn)答案：B,D知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)生產(chǎn)過程，它可分為可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、工程施工和運(yùn)行等階段，參與工：程建設(shè)的有業(yè)主、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工承包人、設(shè)備供應(yīng)商、材料供應(yīng)商等，他們之間形成各式各樣的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，維系這種關(guān)系的紐帶是合同，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就有各式各樣的合同。它們之間有復(fù)雜合同關(guān)系，其中，業(yè)主和施工承包商是兩個(gè)最主要的合同主體。36、商品房銷售代理的形式主要有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：B,C,E知識(shí)點(diǎn)解析：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系不同，商品房銷售代理的形式主要有：①獨(dú)家代理，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房的出售權(quán)單獨(dú)委托給一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理；②共同代理，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房的出售權(quán)同時(shí)委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，按誰先代理成功，準(zhǔn)享有傭金的一種代理方式；③參與代理，指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與已授權(quán)獨(dú)家或共同代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理業(yè)務(wù)，代理成功后，由獨(dú)家代理機(jī)構(gòu)或共同代理人按參與代理協(xié)議分配傭金的行為。37、“房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格-建筑物折舊”，這一公式可針對(duì)()而具體化。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,E知識(shí)點(diǎn)解析：“房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格-建筑物折舊”可以根據(jù)以下兩類被估價(jià)房地產(chǎn)而具體化：①新開發(fā)的房地產(chǎn)；②舊的房地產(chǎn)。新開發(fā)的房地產(chǎn)又可以分為新開發(fā)的房地(土地連同建筑物)、新建成的建筑物和新開發(fā)的土地三種情況。38、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)時(shí)需提供的資料包括()等。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,E知識(shí)點(diǎn)解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，須持下列資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：①營業(yè)執(zhí)照；②企業(yè)章程；③驗(yàn)資證明；④企業(yè)法定代表人的身份證明；⑤物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同；⑥管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同等。39、下列屬于房地產(chǎn)金融的業(yè)務(wù)種類的是()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,E知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的主要內(nèi)容包括吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房?jī)?chǔ)蓄，辦理房地產(chǎn)貸款特別是房地產(chǎn)抵押貸款，從事房地產(chǎn)有價(jià)證券的發(fā)行和交易，以及開展房地產(chǎn)投資信托和房地產(chǎn)保險(xiǎn)等。40、住房公積金貸款與一般個(gè)人住房貸款的區(qū)別主要在于()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：住房公積金貸款與一般個(gè)人住房貸款在貸款性質(zhì)、資金來源、貸款人、貸款風(fēng)險(xiǎn)、貸款對(duì)象以及貸款條件等方面存在區(qū)別。41、計(jì)算土地增值稅時(shí)，下列費(fèi)用準(zhǔn)予從收入總額中扣除的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：B,C,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：《土地增值稅暫行條例》中規(guī)定的扣除項(xiàng)目包括：①為取得土地使用權(quán)所支付的金額；②開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；③開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用；④舊房和建筑物的評(píng)估價(jià)格；⑤與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；⑥加計(jì)的扣除額。另外，條例還規(guī)定：對(duì)于超過貸款期限的利息部分不得扣除；開發(fā)小區(qū)的排污費(fèi)、綠化費(fèi)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除；出售商品房時(shí)辦理登記的手續(xù)費(fèi)屬于轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的費(fèi)用，可以扣除。三、案例分析(本題共6題，每題1.0分，共6分。)AB兩宗房地產(chǎn)，A房收益年限為50年，單價(jià)為2000元／平方米，B房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為1800元／平方米，報(bào)酬率均為6％。42、若要比較兩宗地產(chǎn)價(jià)格高低應(yīng)()。標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：要比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換成相同年限下的價(jià)格。為計(jì)算方便，常將它們都轉(zhuǎn)換成無限年下的價(jià)格。43、A房無限年價(jià)格為()元／平方米。標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：44、B房無限年價(jià)格為()元／平方米。標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：45、上述中收益年限有限年公式的前提假設(shè)有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C知識(shí)點(diǎn)解析：收益年限有限年且其他因素不變的公式為：其假設(shè)前提是：①凈收益每年不變?yōu)椋?；②報(bào)酬率不等于零為Y；③收益年限為有限年n。46、從上述案例可知，名義價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：C,D知識(shí)點(diǎn)解析：B房地產(chǎn)的價(jià)格名義上低：A房地產(chǎn)的價(jià)格(1800元／m2低于2000元／m2)，實(shí)際上卻高于A房地產(chǎn)的價(jià)格(2179．47元／m2高于2114．81元／m2)，說明名義價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格無必然的聯(lián)系，并且在相同年限下二者趨于統(tǒng)一。經(jīng)濟(jì)師（中級(jí)）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)模擬試卷第2套一、單項(xiàng)選擇題(本題共20題，每題1.0分，共20分。)1、韋伯提出原料指數(shù)的概念，是用來論證()對(duì)工業(yè)區(qū)位的影響的。A、運(yùn)輸費(fèi)用B、貨物重量C、企業(yè)規(guī)模D、勞工成本標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：韋伯提出原料指數(shù)的概念，以此來論證運(yùn)輸費(fèi)用對(duì)工業(yè)區(qū)位的影響。原料指數(shù)是指需要運(yùn)輸?shù)南薜匦栽峡傊亓亢椭瞥善房傊亓恐?，即：原料指?shù)=限地性原料總重量／制成品總重量。按此公式推算，可得到在工業(yè)生產(chǎn)過程中使用不同種類原料的原料指數(shù)。2、()是指土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。A、壟斷地租B、絕對(duì)地租C、級(jí)差地租ID、級(jí)差地租Ⅱ標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析3、建設(shè)用地單位持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或者初步設(shè)計(jì)、年度基本建設(shè)計(jì)劃等有關(guān)文件，按照審批權(quán)限向()申請(qǐng)建設(shè)用地。A、土地管理部門B、縣級(jí)以上人民政府C、規(guī)劃建設(shè)部門D、公安機(jī)關(guān)標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：建設(shè)用地單位持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或者初步設(shè)計(jì)、年度基本建設(shè)計(jì)劃等有關(guān)文件和城市規(guī)劃管理機(jī)關(guān)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，按照審批權(quán)限向土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地。4、在建設(shè)用地使用權(quán)劃撥程序的審批階段，城市土地管理部門根據(jù)用地申請(qǐng)書等有關(guān)文件，依照法定批準(zhǔn)權(quán)限經(jīng)城市政府審核、批準(zhǔn)、核發(fā)()。A、建設(shè)用地批準(zhǔn)證書B、國有建設(shè)用地使用權(quán)證書C、房屋他項(xiàng)權(quán)證D、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥許可證標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：在建設(shè)用地劃撥程序的審批階段，城市土地管理部門根據(jù)用地申請(qǐng)書等有關(guān)文件，依照法定批準(zhǔn)權(quán)限經(jīng)城市政府審核、批準(zhǔn)，向建設(shè)用地單位核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)證書。5、房產(chǎn)所有人以營利為目的，將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含的土地收益上繳()。A、國家B、土地管理部門C、房產(chǎn)所有人個(gè)人所有D、縣級(jí)以上政府標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析6、下列關(guān)于劃撥建沒用地使用權(quán)的管理的說法正確的是()。A、劃撥建沒用地使用權(quán)抵押時(shí)，其抵押的金額包括土地價(jià)格B、領(lǐng)有固有土地使用證的，劃撥土地使用權(quán)均不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押C、土地使用者因破產(chǎn)而停止使朋土地的，城市政府可以無償收同其劃撥土地使用權(quán)，并可依法予以出讓D、凡上繳土地收益的土地，不再按劃撥土地進(jìn)行管理標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：A項(xiàng)，劃拔建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，其抵押的金額不應(yīng)包括土地價(jià)格；B項(xiàng)，根據(jù)《城鎮(zhèn)固有土地使朋權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，領(lǐng)有國有土地使用證的，劃撥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；D項(xiàng)，凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理。7、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限是由()按照土地的不同用途規(guī)定的。A、市政府B、開發(fā)商C、同務(wù)院D、公安局標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限是指一次出讓簽約的最高年限，由國務(wù)院按照土地的不同用途規(guī)定。8、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)涵是運(yùn)用科學(xué)的方法，有日的、有計(jì)劃地搜集、整理和分析有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種信息和資料，為相關(guān)決策者的決策提供()的活動(dòng)。A、科學(xué)依據(jù)B、理論體系C、實(shí)用價(jià)值D、一般知識(shí)標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地搜集、整理和分析關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息和資料，為有關(guān)決策者提供科學(xué)依據(jù)的活動(dòng)。決策者包括房地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者、投資者和政府部門等。9、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的關(guān)鍵在于()。A、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析B、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)C、把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化規(guī)律D、把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資還是房地產(chǎn)置業(yè)投資，或者是政府管理部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀管理，其決策的關(guān)鍵在于把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化規(guī)律。10、某公司由于設(shè)備陳舊，考慮更換設(shè)備。目前市場(chǎng)上有甲、乙兩種設(shè)備，壽命期均為10年，其中甲設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值是30000元，年運(yùn)行費(fèi)用為4500元，預(yù)計(jì)今后每年可帶來60000元的收益；乙設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值是25000元，年運(yùn)行費(fèi)用為5000元，預(yù)計(jì)今后每年可帶來50000元的收益。目前該公司可用于固定資產(chǎn)投資的資金為40000元，由此可以看出，該公司面臨的選擇方案之間的關(guān)系是()的。A、獨(dú)立B、互斥C、互補(bǔ)D、組合-互斥標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：互斥方案是指選擇其中一個(gè)方案，則其他方案就要被排斥的一組方案。該公司目前可用于購買設(shè)備的資金為40000元，甲、乙兩設(shè)備的初始投資分別為30000元和25000元，因此只能購買一種設(shè)備。11、邀請(qǐng)招標(biāo)的承包商數(shù)量一般不應(yīng)少于()家。A、1B、2C、3D、4標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：在邀請(qǐng)招標(biāo)中，被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商數(shù)量較少，但為了使之達(dá)到充分競(jìng)爭(zhēng)的目的，一般不應(yīng)少于三家。12、下列各項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)銷售直接渠道優(yōu)點(diǎn)的是()。A、可以避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)介入可能造成的短期行為B、產(chǎn)銷直接見面，便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接了解客戶的需求、購買特點(diǎn)及變化趨勢(shì)C、有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中精力，緩解人力、物力、財(cái)力的不足D、可以較快地調(diào)整銷售策略標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)銷售的直接渠道是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接將其房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售給客戶。房地產(chǎn)銷售的直接渠道的優(yōu)點(diǎn)是：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，可以避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)介入可能造成的短期行為；②產(chǎn)銷直接見面，便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接了解客戶的需求、購買特點(diǎn)及變化趨勢(shì)，由此可以較快地調(diào)整銷售策略。C項(xiàng)屬于房地產(chǎn)銷售間接渠道的優(yōu)點(diǎn)。13、在房地產(chǎn)廣告預(yù)算中，()是房地產(chǎn)廣告費(fèi)用的主要部分，也是影響廣告決定做否的關(guān)鍵因素。A、廣告調(diào)查費(fèi)B、廣告設(shè)計(jì)與制作費(fèi)用C、廣告媒體費(fèi)用D、其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：常見的房地產(chǎn)廣告預(yù)算的內(nèi)容包括廣告調(diào)查費(fèi)、廣告設(shè)計(jì)與制作費(fèi)用、廣告媒體費(fèi)用和其他費(fèi)用。其中，廣告媒體費(fèi)用是指購買報(bào)紙和雜志版面、電視和電臺(tái)播出頻道和時(shí)段，租用戶外看板等其他媒體的費(fèi)用，是廣告費(fèi)用的主要部分，也是影響廣告決定做否的關(guān)鍵因素，約占廣告費(fèi)用總額的80％。14、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命的關(guān)系為()。A、經(jīng)濟(jì)壽命≤自然壽命B、經(jīng)濟(jì)壽命≥自然壽命C、經(jīng)濟(jì)壽命=自然壽命D、經(jīng)濟(jì)壽命＞然壽命標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：建筑物的自然壽命是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時(shí)間，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。從定義可以看出，自然壽命不小于經(jīng)濟(jì)壽命。15、用成本法估價(jià)求取的價(jià)格稱為()。A、積算價(jià)格B、比準(zhǔn)價(jià)格C、基準(zhǔn)價(jià)格D、市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值，通常把成本法測(cè)算出的價(jià)值簡(jiǎn)稱為積算價(jià)格。16、()是求取估價(jià)對(duì)象未來開發(fā)完后的價(jià)值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。A、成本法B、比較法C、收益法D、假設(shè)開發(fā)法標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：假設(shè)開發(fā)法是指預(yù)測(cè)被估價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將被估價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。17、業(yè)主大會(huì)籌備組成員應(yīng)由()組成。A、業(yè)主代表和建設(shè)單位B、建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)C、業(yè)主代表、建設(shè)單位和房地產(chǎn)行政主管部門D、業(yè)主代表、物業(yè)管理企業(yè)和街道辦事處標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組?；I備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。18、物業(yè)管理招標(biāo)是物業(yè)管理服務(wù)的需方采取()手段，找到自己滿意的物業(yè)管理服務(wù)的供方。A、公開邀請(qǐng)B、協(xié)商談判C、公布信息D、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：物業(yè)管理招標(biāo)是指由物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人(即招標(biāo)人)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競(jìng)投，從中選擇最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)服務(wù)合同的一種交易行為。19、住房公積金貸款的貸款人是()。A、公積金管理中心B、商業(yè)銀行C、個(gè)人D、借款人單位標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：與個(gè)人住房貸款由商業(yè)銀行發(fā)放不同的是，住房公積金貸款的貸款人是公積金管理中心，貸款風(fēng)險(xiǎn)由公積金管理中心承擔(dān)，貸款方式屬委托貸款，由住房公積金管理中心委托指定銀行辦理發(fā)放手續(xù)，并簽訂委托合同。20、耕地占用稅的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=()。A、納稅人實(shí)際占用的耕地面積×適用稅額標(biāo)準(zhǔn)B、納稅人實(shí)際占用的耕地面積×固定稅額標(biāo)準(zhǔn)C、納稅人實(shí)際占用的耕地價(jià)值×適用稅額標(biāo)準(zhǔn)D、納稅人實(shí)際占用的耕地價(jià)值×固定稅額標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：耕地占用稅一次性征收，其應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際占用的耕地面積×適用稅額標(biāo)準(zhǔn)。二、多項(xiàng)選擇題(本題共15題，每題1.0分，共15分。)21、杜能“孤立國”理論的前提有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：C項(xiàng)，“孤立國”與外界隔絕，是一天然均質(zhì)的大平原。22、現(xiàn)階段，我國國有土地使用權(quán)出讓的方式有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：B,C,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式有四種：①招標(biāo)；②拍賣；③掛牌；④協(xié)議?！段餀?quán)法》第一百三十七條規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。23、掛牌成交應(yīng)符合的條件有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,E知識(shí)點(diǎn)解析：掛牌主持人連續(xù)三次報(bào)出最高掛牌價(jià)格，沒有競(jìng)買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，確定是否成交的規(guī)定有：①在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；②在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；③在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。有競(jìng)買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，通過現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定競(jìng)得人。24、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿”，因()，土地使用權(quán)由國家無償收回。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B知識(shí)點(diǎn)解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或雖申請(qǐng)續(xù)期但依照規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。25、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法中，屬于定量預(yù)測(cè)的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C知識(shí)點(diǎn)解析：定量預(yù)測(cè)是在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法和數(shù)學(xué)模型，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行數(shù)量分析的預(yù)測(cè)方法。房地產(chǎn)市場(chǎng)定量預(yù)測(cè)的方法有：①時(shí)間序列預(yù)測(cè)法；②回歸分析預(yù)測(cè)法；③市場(chǎng)因子推演法。DE兩項(xiàng)屬于定性預(yù)測(cè)方法。26、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給調(diào)研的內(nèi)容主要包括()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,D知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)供給是指在某一時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供的房地產(chǎn)商品總量。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研主要包括：①房地產(chǎn)市場(chǎng)行情調(diào)研；②房地產(chǎn)市場(chǎng)反響調(diào)研；③房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)研。27、影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素包括()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,E知識(shí)點(diǎn)解析：影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有：①自然特征，如山地和河流等；②建筑阻礙、高速公路或鐵路；③人口密度的大?。虎苷螀^(qū)域，如市區(qū)和郊區(qū)、學(xué)校問的區(qū)域；⑤鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征，如由于家庭收入、地位、種族等形成的市場(chǎng)區(qū)域特征；⑥發(fā)展的類型和范圍，如未來城市發(fā)展的方向、速度等；⑦競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域(競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目重新組合的區(qū)域)。28、關(guān)于專家調(diào)查法，下列說法正確的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C,E知識(shí)點(diǎn)解析：專家調(diào)查法用于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的具體步驟為：①擬定風(fēng)險(xiǎn)因素專家調(diào)查表；②選擇專家，一般應(yīng)選擇熟悉房地產(chǎn)行業(yè)和所評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)因素、專業(yè)工作年限較長(zhǎng)、有預(yù)見能力和分析能力，并有一定聲望、客觀公正的專家，同時(shí)也可吸收一些相關(guān)領(lǐng)域的專家；③寄發(fā)風(fēng)險(xiǎn)因素專家調(diào)查表反復(fù)征詢專家意見，調(diào)查方式一般采用通訊法，調(diào)查表最后一輪的回收率達(dá)到60％以上，調(diào)查就算是成功的；④撰寫調(diào)查報(bào)告。29、關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告基本構(gòu)成，下列說法錯(cuò)誤的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：C,E知識(shí)點(diǎn)解析：C項(xiàng)，目錄一般要編制到三級(jí)標(biāo)題，即章、節(jié)、點(diǎn)；E項(xiàng)，摘要的編寫要言簡(jiǎn)意賅，直截了當(dāng)，字?jǐn)?shù)不宜過多，必要時(shí)還要編寫外文摘要。30、按照項(xiàng)目管理工作任務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理系統(tǒng)主要有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C,C,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：按照項(xiàng)目管理工作任務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理系統(tǒng)可分為：①成本管理，包括工程估價(jià)、成本計(jì)劃、支付計(jì)劃、成本控制、工程款結(jié)算和審核；②工期管理；③質(zhì)量管理，包括工程質(zhì)量和管理過程質(zhì)量等；④現(xiàn)場(chǎng)管理，包括現(xiàn)場(chǎng)人員、材料、設(shè)施的組織與管理，場(chǎng)地使用管理及現(xiàn)場(chǎng)安全管理等；⑤組織和信息管理；⑥合同管理，包括招投標(biāo)的合同策劃、招標(biāo)工作的準(zhǔn)備、招標(biāo)文件的起草、合同的審查和分析、合同保證體系的建立、合同實(shí)施的控制、合同變更的管理、索賠管理等；⑦風(fēng)險(xiǎn)管理，包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。31、房地產(chǎn)心理定價(jià)策略包括()。標(biāo)準(zhǔn)答案：C,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：心：哩定價(jià)策略是為適應(yīng)和滿足不同客戶的購買心理而采用的定價(jià)策略。根據(jù)不同客戶的消費(fèi)心理，心理定價(jià)策略可以細(xì)分為“特價(jià)品”定價(jià)策略、尾數(shù)定價(jià)策略和整數(shù)定價(jià)策略。32、導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)折舊的不利因素有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,D知識(shí)點(diǎn)解析：導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)折舊的不利因素可能是經(jīng)濟(jì)岡素(如市場(chǎng)供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化、采取宏觀調(diào)控措施等)。33、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別在于()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C知識(shí)點(diǎn)解析：前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別有：①合同主體不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的甲方是新建住宅的開發(fā)商，乙方是甲方選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)合同的甲方是業(yè)主委員會(huì)(代表業(yè)主大會(huì))，乙方是物業(yè)服務(wù)企業(yè)；②合同簽訂的時(shí)間不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂時(shí)間在甲方出售住宅前；物業(yè)服務(wù)合同的簽訂時(shí)間一般應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)成立后；③合同的有效期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期限是自簽訂之日起，到業(yè)主委員會(huì)成立后與所選聘的新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽汀物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止；物業(yè)服務(wù)合同的有效期限由合同雙方協(xié)議商定，以年為單位，一般為3～5年。34、房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的參與者包括()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的參與者包括：貸款機(jī)構(gòu)、借款人、擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和政府有關(guān)機(jī)構(gòu)等。35、根據(jù)保險(xiǎn)標(biāo)的不同，一般保險(xiǎn)可分為()。標(biāo)準(zhǔn)答案：D,E知識(shí)點(diǎn)解析：根據(jù)保險(xiǎn)標(biāo)的的不同，一般保險(xiǎn)可分為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)兩大類：前者包括財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)；后者包括人壽保險(xiǎn)、人身意外傷害保險(xiǎn)和健康保險(xiǎn)。三、案例分析(本題共5題，每題1.0分，共5分。)萬泉房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行一住宅小區(qū)的經(jīng)營建設(shè)過程中，因管理、財(cái)務(wù)方面出現(xiàn)了較大失誤，其欲將其180畝的該土地使用權(quán)連同在建項(xiàng)目(已完成總投資20％)，一起轉(zhuǎn)讓，在報(bào)紙上刊登轉(zhuǎn)讓廣告。據(jù)此回答下列問題：36、萬泉房產(chǎn)公司__________轉(zhuǎn)讓該建設(shè)用地使用權(quán)，因?yàn)開_________。()標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合的前提條件是：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。37、以出讓方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)，()時(shí)即可轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析38、建設(shè)用地使用轉(zhuǎn)讓地上建筑物及地上附著物所有權(quán)時(shí)()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，其使用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。39、下列用地中，使用權(quán)出讓年限最高為40年的為()。標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限的長(zhǎng)短，由國務(wù)院按照土地的不同用途規(guī)定，分別為：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或者其他用地50年。經(jīng)濟(jì)師（中級(jí)）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)模擬試卷第3套一、單項(xiàng)選擇題(本題共21題，每題1.0分，共21分。)1、原料指數(shù)是指()。A、運(yùn)輸距離與貨物重量之比B、需要運(yùn)輸?shù)南薜匦栽峡傊亓亢椭瞥善房傊亓恐菴、制成品總重量與遍布性原料總重量之比D、制成品總重量與限地性原料總重量之比標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：原料指數(shù)是指需要運(yùn)輸?shù)南薜匦栽霞捌渲亓亢椭瞥善分亓恐?，即：原料指?shù)=限地性原料總重量÷制成品總重量。2、關(guān)于地租與地價(jià)的關(guān)系正確的是()。(若每年地租額為定值R，且貼現(xiàn)率不變，P0為報(bào)價(jià)期初地價(jià)，P0為第n年末地價(jià)，Rt為第t年地租，i為貼現(xiàn)率)A、

B、

C、

D、

標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：根據(jù)馬克思主義地租理論，地價(jià)是地租的資本化，或者說是資本化的地租，是預(yù)買一定年數(shù)的地租，兩者的關(guān)系為：地價(jià)=地租/平均利息率。地租與地價(jià)之間的數(shù)量關(guān)系，用現(xiàn)代現(xiàn)金流量折現(xiàn)方式來表達(dá)則為：對(duì)于永久租期的土地，也就是土地所有權(quán)，則地租與地價(jià)之間的數(shù)量關(guān)系為：若每年的地租額為定值R并且折現(xiàn)率i不變，則地租與地價(jià)之間的數(shù)量關(guān)系為：P0=R/i3、招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后，出讓人應(yīng)在()內(nèi)將招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓結(jié)果予以公布。A、15個(gè)工作日B、10個(gè)工作日C、一周D、3個(gè)工作日標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：招標(biāo)、拍賣、掛牌活動(dòng)結(jié)束后，出讓人應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)將招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介公布。出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。4、建設(shè)用地使用權(quán)的協(xié)議出讓由()組織實(shí)施。A、鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源管理部門B、市、縣國土資源管理部門C、省國土資源管理部門D、國務(wù)院標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：2006年國土資源部制定《協(xié)議出讓圍有土地使用權(quán)規(guī)范》，明確建設(shè)用地使用權(quán)的協(xié)議出讓由市、縣國土資源管理部門組織實(shí)施。5、政府管理部門為了宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)，防止低價(jià)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)而實(shí)施的出讓金最低控制標(biāo)準(zhǔn)為()。A、掛牌出讓建沒用地使用權(quán)最低價(jià)B、協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)最低價(jià)C、招標(biāo)出讓建設(shè)用地使用權(quán)最低價(jià)D、合同出讓建設(shè)用地使用權(quán)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析6、同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，可采取()方式出讓。A、招標(biāo)B、拍賣C、掛牌D、協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：同一地塊有兩個(gè)或兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓；同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，可采取協(xié)議方式出讓。7、在協(xié)議出讓中，一般應(yīng)由()向政府國土資源行政主管部門提出用地申請(qǐng)。A、申請(qǐng)受讓土地者B、出讓者C、土地所有者D、國家標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：申請(qǐng)受讓土地者根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃，在規(guī)定時(shí)限內(nèi)，持有效證明文件向土地所在地的市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請(qǐng)。8、在協(xié)議出讓程序中規(guī)定的市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計(jì)劃接受申請(qǐng)的時(shí)間不少于()日。A、60B、45C、40D、30標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析9、房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，某一時(shí)點(diǎn)得出的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果可能反映不了另一時(shí)點(diǎn)的實(shí)際情況，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研要適時(shí)地開展。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的這種特點(diǎn)屬于()。A、實(shí)踐性B、時(shí)效性C、實(shí)用性D、主觀性標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具有實(shí)用性、時(shí)效性、實(shí)踐性等特點(diǎn)。其中，具有時(shí)效性，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，某一時(shí)點(diǎn)得出的調(diào)研結(jié)果可能反映不了另一時(shí)點(diǎn)的實(shí)際情況，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研要適時(shí)地開展。10、對(duì)營銷經(jīng)理來說，市場(chǎng)分析的作用是()。A、選擇合適的項(xiàng)目位置B、給I葉J能否支持項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的結(jié)論C、在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，把握目標(biāo)市場(chǎng)特征D、了解開發(fā)項(xiàng)目所面對(duì)的目標(biāo)市場(chǎng)建筑設(shè)備等方面的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的角度是多元化的，對(duì)不同的使用者來說，市場(chǎng)分析應(yīng)當(dāng)起到的作用也是有差別的。營銷經(jīng)理在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，把握目標(biāo)市場(chǎng)特征，并在此基礎(chǔ)上有針對(duì)性地制定銷售策略、廣告宣傳策略等。11、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造一座寫字樓A和一個(gè)采暖系統(tǒng)B，寫字樓A本身是有用的，增加采暖系統(tǒng)B后會(huì)使寫字樓A更有價(jià)值，但采用方案A并不一定要采用方案B，這時(shí)A與B之間是()關(guān)系。A、對(duì)稱的經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)B、非對(duì)稱的經(jīng)濟(jì)：互補(bǔ)C、互斥D、獨(dú)立標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：互補(bǔ)方案是指方案之間存在技術(shù)經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)關(guān)系的一組方案，某一方案的接受有助于其他方案的接受。根據(jù)方案之間相互依存的關(guān)系，互補(bǔ)方案可能是對(duì)稱的，也可能是非對(duì)稱的。本題中，方案B并不是建設(shè)方案A必需的，缺少了B，方案A仍然是有價(jià)值的，故二者是非對(duì)稱的經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)關(guān)系。12、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工期計(jì)劃的主要工作不包括()。A、確定項(xiàng)目活動(dòng)之間的邏輯關(guān)系B、按照總進(jìn)度目標(biāo)編制詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃C、估計(jì)各項(xiàng)目活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間D、根據(jù)整個(gè)計(jì)劃確定資金投入數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：工期計(jì)劃是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃系統(tǒng)中最重要的組成部分，是其他計(jì)劃的基礎(chǔ)。工期計(jì)劃主要是確定項(xiàng)目活動(dòng)之間的相關(guān)性及各項(xiàng)目活動(dòng)時(shí)間，確保項(xiàng)目及時(shí)完成，其主要工作包括：①確定項(xiàng)目活動(dòng)之間的邏輯關(guān)系；②根據(jù)所需要的資源和相關(guān)條件，估計(jì)各項(xiàng)目活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間；③按照總進(jìn)度目標(biāo)編制詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃(一般采用橫道圖)，繪制工期網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖，并進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃分析的計(jì)算和優(yōu)化。13、委托人與代理人之間的協(xié)調(diào)和傭金結(jié)算相對(duì)簡(jiǎn)單的代理方式是()。A、多家代理B、獨(dú)家代理C、共同代理D、參與代理標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：獨(dú)家代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房的出售權(quán)單獨(dú)委托給一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理。委托人和代理人之間是單一的委托和代理關(guān)系，委托人與代理人之間的協(xié)調(diào)和傭金結(jié)算相對(duì)簡(jiǎn)單。14、房地產(chǎn)廣告基調(diào)確定要考慮的首要因素是()。A、廣告費(fèi)用B、目標(biāo)客戶的需求C、對(duì)產(chǎn)品的理解D、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)廣告基調(diào)確定的要求包括：①廣告基調(diào)確立必須考慮同標(biāo)客戶的需求；②廣告基調(diào)的確立應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；③不論是突出商品房滿足客戶需求的鮮明特性，還是強(qiáng)調(diào)商品房與競(jìng)爭(zhēng)者的比較優(yōu)勢(shì)，都必須建立在相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品特征和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之上。房地產(chǎn)廣告在確定基調(diào)時(shí)，應(yīng)首先考慮目標(biāo)客戶的需求，15、凈收益=有效毛收入-()。A、物業(yè)服務(wù)費(fèi)B、運(yùn)營費(fèi)用C、經(jīng)營成本D、開發(fā)建設(shè)成本標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營費(fèi)用=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用。16、重建成本是指()。A、重置價(jià)格B、重建價(jià)格C、再次開發(fā)成本D、再造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：重建價(jià)格又稱重建成本，是指采用與被估價(jià)建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與被估價(jià)建筑物相同的全新建筑物所必要的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。17、假設(shè)開發(fā)法中估計(jì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值不可用()求取。A、比較法B、收益法C、直線法D、成本法標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是指未來開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值，一般是通過預(yù)測(cè)來求取，可以通過比較法、收益法或直線法求得。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”，因而無法用成本法求取房地產(chǎn)價(jià)值。18、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)負(fù)責(zé)召集或召開的會(huì)議不包括()。A、業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議B、業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議C、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議D、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。因此，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議不是由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集或召開的。19、由招標(biāo)人在公共媒介上公開發(fā)布招標(biāo)信息，邀請(qǐng)?jiān)敢鈪⒓油稑?biāo)的物業(yè)管理企業(yè)參加的招標(biāo)方式是()。A、邀請(qǐng)招標(biāo)B、合同招標(biāo)C、協(xié)議招標(biāo)D、公開招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析20、對(duì)于同定利率的抵押貸款來說，貸款利率在整個(gè)貸款合同內(nèi)不隨市場(chǎng)利率變化而改變，()承擔(dān)了全部的利率風(fēng)險(xiǎn)。A、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)B、借款人C、擔(dān)保人D、金融機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：對(duì)于固定利率的抵押貸款來說，金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)了全部的利率風(fēng)險(xiǎn)。如果利率下跌，借款人會(huì)選擇以當(dāng)前市場(chǎng)上較低的利率重新借款并提前還款，銀行遭受利息收入的損失。21、下列關(guān)于房產(chǎn)稅的說法正確的是()。A、產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的房產(chǎn)，免交房產(chǎn)稅B、房產(chǎn)稅采用從量計(jì)稅C、房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為按計(jì)稅價(jià)值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種D、對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除50％后的余值：勾計(jì)稅依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為：①對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10％～30％以后的余值為計(jì)稅依據(jù)，具體的減除比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定；②對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。產(chǎn)權(quán)所有權(quán)屬于全民的，由經(jīng)營管理單位納稅。二、多項(xiàng)選擇題(本題共14題，每題1.0分，共14分。)22、杜能認(rèn)為，某個(gè)經(jīng)營者是否能在單位面積土地上獲得最大利潤(rùn)將由()因素決定。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C,D知識(shí)點(diǎn)解析：杜能的土地區(qū)位理論認(rèn)為某個(gè)經(jīng)營者是否能在單位面積土地上獲得最大利潤(rùn)，將由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本E、農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格V和把農(nóng)產(chǎn)品從產(chǎn)地運(yùn)到市場(chǎng)的費(fèi)用工三個(gè)因素所決定。它們之間的關(guān)系可以用公式表示為：P=V-(E+T)。23、下列建設(shè)項(xiàng)目，其土地使用權(quán)出讓的最高年限是50年的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：B,E知識(shí)點(diǎn)解析：建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限是指一次出讓簽約的最高年限，由國務(wù)院按照土地的不同用途規(guī)定，分別為：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或者其他用地50年。24、在協(xié)議出讓的出讓計(jì)劃中包括的內(nèi)容有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析25、因()造成動(dòng)工開發(fā)遲延的，可以不收回國有土地使用權(quán)。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析26、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)包括：①實(shí)用性，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是為了解決有關(guān)實(shí)際問題而進(jìn)行的；②時(shí)效性，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷發(fā)展變化的，某一時(shí)點(diǎn)得出的調(diào)研結(jié)果可能反映不了另一時(shí)點(diǎn)的實(shí)際情況，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研要適時(shí)地開展；③實(shí)踐性，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研不僅要運(yùn)用科學(xué)的方法，而且要依靠調(diào)研人員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，此外，只有將調(diào)研成果運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等實(shí)踐中獲取效益才有意義。27、在房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中，需求分析主要包括()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C知識(shí)點(diǎn)解析：在房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中，需求分析主要包括：①需求預(yù)測(cè)。詳細(xì)分析項(xiàng)目所在市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，預(yù)測(cè)對(duì)擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場(chǎng)需求；②市場(chǎng)占有率分析。市場(chǎng)細(xì)分，明確擬建項(xiàng)目的目標(biāo)使用者；③吸納率分析。就每一個(gè)相關(guān)的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行需求預(yù)測(cè)，以估計(jì)市場(chǎng)吸納的價(jià)格和質(zhì)量。DE兩項(xiàng)屬于供給分析的內(nèi)容。28、情景分析法適用的情形有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B知識(shí)點(diǎn)解析：情景分析法適用的情形包括：：①提醒房地產(chǎn)投資者注意某種措施或政策可能引起的風(fēng)險(xiǎn)及其后果；②建議需要進(jìn)行監(jiān)測(cè)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)范圍；③研究某種關(guān)鍵性因素對(duì)未來房地產(chǎn)投資決策過程的影響。29、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容的說法中，正確的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,E知識(shí)點(diǎn)解析：在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及禮會(huì)效益分析時(shí)，需要進(jìn)行不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析。一方面結(jié)合政治形勢(shì)、國家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)周期等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析；另一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等方法進(jìn)行定量風(fēng)險(xiǎn)分析。30、可行性研究的管理過程包括()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,D知識(shí)點(diǎn)解析：E項(xiàng)屬于施工準(zhǔn)備階段的管理過程。31、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整采用直接價(jià)格調(diào)整方式時(shí)，主要手段有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：C,D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析32、年限法是把建筑物的折舊建立在()的基礎(chǔ)上。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析33、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的()，并定期公布。標(biāo)準(zhǔn)答案：C,D知識(shí)點(diǎn)解析：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。34、抵押貸款的日常維護(hù)服務(wù)主要是指()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：抵押貸款的日常維護(hù)服務(wù)主要是指：①收取還款額并轉(zhuǎn)交給貸款機(jī)構(gòu)；②向借款人發(fā)出還款通知；③在貸款逾期時(shí)提醒借款人；④記錄貸款本金余額的變化；⑤進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)；⑥在形成不良貸款時(shí)行使取消贖回權(quán)，出售抵押物等。35、人身保險(xiǎn)按保險(xiǎn)責(zé)任不同可分為()。標(biāo)準(zhǔn)答案：B,C,D知識(shí)點(diǎn)解析：人身保險(xiǎn)按保險(xiǎn)責(zé)任不同分為人壽保險(xiǎn)、人身意外傷害保險(xiǎn)和健康保險(xiǎn)；按承保方式不同可分為團(tuán)體保險(xiǎn)和個(gè)人保險(xiǎn)等。三、案例分析(本題共4題，每題1.0分，共4分。)雨陽房地產(chǎn)開發(fā)公司，投資一住宅小區(qū)，項(xiàng)目總成本為3000萬元，預(yù)期利潤(rùn)為10％，由此確定其總售價(jià)為3300萬元。結(jié)合此小區(qū)總建筑面積一萬平方米，則平均單位面積售價(jià)為3300元，并根據(jù)每一居住樓的樓層、朝向、住宅設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)確定具體的每套住宅單位售價(jià)。36、本案的房地產(chǎn)定價(jià)方法為()。標(biāo)準(zhǔn)答案：B,D知識(shí)點(diǎn)解析：根據(jù)項(xiàng)目總成本為3000萬元，預(yù)期利潤(rùn)為10％，由此確其總售價(jià)為3300萬元，這是成本定價(jià)法；預(yù)售房屋的定價(jià)，通常采用市價(jià)比較法，分析擬推出經(jīng)營房地產(chǎn)每平方米單價(jià)的合理行情，再根據(jù)面積、朝向、視野、樓層差別：等確定不同的定價(jià)增減比例，并據(jù)以對(duì)不同房屋進(jìn)行定價(jià)，這是加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法。37、成本加成定價(jià)法的缺點(diǎn)有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：C,D知識(shí)點(diǎn)解析：成本加成定價(jià)法是在商品房單位成本基礎(chǔ)上按照一定比例增加預(yù)期收益和銷售稅率，確定商品房單位價(jià)格的方法，其缺點(diǎn)是考慮市場(chǎng)接受能力不足，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。38、下列各項(xiàng)屬于房地產(chǎn)的定價(jià)策略的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,D知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)價(jià)格策略有：①總體定價(jià)策略，分為低價(jià)策略和高價(jià)策略；②過程定價(jià)策略，可分為低開高走定價(jià)策略、高開低走定價(jià)策略和穩(wěn)定價(jià)格策略；③折扣定價(jià)策略，主要的方式有現(xiàn)金折扣和數(shù)量折扣；④心理定價(jià)策略，可以細(xì)分為“特價(jià)品”定價(jià)策略、尾數(shù)定價(jià)策略和整數(shù)定價(jià)策略。39、若該地產(chǎn)公司樓盤，物有所值，買氣旺盛，其欲直接調(diào)整價(jià)格的方式有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B知識(shí)點(diǎn)解析：根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格確定的基本原理，直接調(diào)整價(jià)格的途徑有：①調(diào)整基價(jià)；②調(diào)整差價(jià)系數(shù)。經(jīng)濟(jì)師（中級(jí)）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)模擬試卷第4套一、單項(xiàng)選擇題(本題共24題，每題1.0分，共24分。)1、杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位理論研究的主要問題是()。A、如何通過合理布局使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)達(dá)到節(jié)約運(yùn)費(fèi)，以最大限度地增加利潤(rùn)B、通過對(duì)運(yùn)輸、勞力及集聚因素相互作用的分析和計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，以配置工業(yè)企業(yè)理想?yún)^(qū)位C、各類城市用地趨于沿主要交通線路和自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展D、基于社會(huì)生態(tài)學(xué)里入侵和繼承概念來解釋土地利用在空間上的排列形態(tài)標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位理論所要解決的主要問題歸為一點(diǎn)，就是如何通過合理布局使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)達(dá)到節(jié)約運(yùn)費(fèi)，從而最大限度地增加利潤(rùn)。B項(xiàng)是工業(yè)區(qū)位理淪的核心；CD兩項(xiàng)分別是城市空間結(jié)構(gòu)理論中扇形理論和同心圓理論的核心。2、人們通常對(duì)某種商品的需求量與該商品的價(jià)格是()關(guān)系。A、正相關(guān)B、負(fù)相關(guān)C、不相關(guān)D、線性相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：通常情況下，一般商品的需求量隨著商品價(jià)格的上升而減少，隨商品價(jià)格的降低而增加，即人們對(duì)某種商品的需求量與該商品的價(jià)格呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。3、某公司3年前以法定最高出讓年限取得一宗商業(yè)用途土地的使用權(quán)，然后建成酒店轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)該酒店的土地使用權(quán)最高年限不高于()年。A、37B、40C、47D、50標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限是指一次出讓簽約的最高年限，國務(wù)院規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂用地使用權(quán)出讓的最高年限為40年。則該酒店的土地使用權(quán)最高年限不高于37年(40-3)。4、甲公司獲得一宗工業(yè)用地的土地使用權(quán)，土地使用期限為法定最高出讓年限，經(jīng)5年開發(fā)建設(shè)后，將其轉(zhuǎn)讓給乙工廠，則乙工廠獲得的土地使用權(quán)最長(zhǎng)期限為()年。A、35B、40C、45D、65標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：國務(wù)院規(guī)定，工業(yè)用地最高出讓年限為50年，開發(fā)期為5年，則剩余的土地使用年限為：50-5=45(年)。5、某地塊擬通過招標(biāo)方式出讓，評(píng)標(biāo)小組成員至少為()人。A、3B、5C、7D、9標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)，因此成員至少為5人。6、土地使用權(quán)出讓招標(biāo)公告的內(nèi)容一般不包括()。A、投標(biāo)人的名稱和地址B、投標(biāo)人的資格要求C、投標(biāo)保證金D、確定中標(biāo)人的標(biāo)準(zhǔn)和方法標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：土地使用權(quán)出讓，招標(biāo)、拍賣、掛牌公告包括的內(nèi)容有：①出讓人的名稱和地址；②出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標(biāo)要求；③投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買資格的辦法；④索取招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；⑤招標(biāo)、拍賣、掛牌時(shí)間、地點(diǎn)，投標(biāo)掛牌期限，投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等；⑥確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；⑦投標(biāo)、競(jìng)買保證金；⑧其他需要公告的事項(xiàng)。7、下列關(guān)于土地使用權(quán)拍賣出讓的說法中，正確的是()。A、拍賣出讓須設(shè)定底價(jià)，且應(yīng)該在拍賣前宣布B、若競(jìng)買者不足兩人，應(yīng)當(dāng)中止拍賣C、競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，出讓人與出價(jià)最高的競(jìng)買人協(xié)商確定是否成交D、拍賣主持人在拍賣中，應(yīng)當(dāng)始終以拍賣開始前宣布的增加幅度增加報(bào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：A項(xiàng)，拍賣出讓可以設(shè)定底價(jià)也可以不設(shè)定；C項(xiàng)，競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣；D項(xiàng)，拍賣主持人在拍賣中可根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整拍賣增價(jià)幅度。8、下列關(guān)于土地使用權(quán)協(xié)議出讓的說法中，不正確的是()。A、協(xié)議出讓最低價(jià)由市、縣人民政府土地管理部門編制B、協(xié)議出讓價(jià)格不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)C、協(xié)議出讓價(jià)格不得低于協(xié)議出讓底價(jià)D、協(xié)議出讓底價(jià)不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：省、自治區(qū)、直轄市人民政府國土資源行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門擬定協(xié)議出讓最低價(jià)，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后下達(dá)，市、縣人民政府國土資源行政主管部門執(zhí)行。市、縣人民政府國土資源行政主管部門編制建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃，并經(jīng)過同級(jí)人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。9、通過向選定的樣本對(duì)象寄送問卷的方式，獲得收件人對(duì)有關(guān)問題看法的信息是()。A、路上攔截法B、郵寄詢問法C、入戶詢問法D、電話詢問法標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：郵寄詢問法是通過向選定的樣本對(duì)象寄送調(diào)查問卷，以獲得收件人對(duì)有關(guān)問題看法的一種詢問法。目前，由于電話、電子郵件和傳真等的廣泛使用，郵寄詢問法的使用頻率逐漸下降，并且由于回答率不易控制，在其他調(diào)研方法可行時(shí)不宜選用。10、關(guān)于現(xiàn)金流量表的編制，下列表述錯(cuò)誤的是()。A、在填報(bào)具體項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表時(shí)，需要區(qū)別出售、出租和自營項(xiàng)目B、在出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目中，其經(jīng)營成本項(xiàng)目?jī)?nèi)容在現(xiàn)金流出項(xiàng)目中可不填列C、所有的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期都應(yīng)包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期D、凈現(xiàn)金流量是項(xiàng)目當(dāng)年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：在可行性研究中，一般建設(shè)項(xiàng)目的計(jì)算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期。但房地產(chǎn)投資項(xiàng)目有所不同，出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)曰，對(duì)投資者來說屬于短期投資，因此只有建設(shè)期而沒有經(jīng)營期；經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資既有建設(shè)期也有經(jīng)營期；房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，一般來說不存在建設(shè)期，只有經(jīng)營期和持有期，但購買處于預(yù)售階段期房的除外。11、利潤(rùn)表主要用于()。A、考察項(xiàng)目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)B、選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃C、計(jì)算投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率等靜態(tài)盈利性指標(biāo)D、計(jì)算投資項(xiàng)目各項(xiàng)動(dòng)態(tài)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析12、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債表的表述錯(cuò)誤的是()。A、任何情況下都需要編制資產(chǎn)負(fù)債表B、資產(chǎn)負(fù)債表由資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益j大部分組成C、資產(chǎn)負(fù)債表主要用于考察項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析D、在資產(chǎn)負(fù)債表中，所有者權(quán)益是指項(xiàng)目投資者對(duì)項(xiàng)目?jī)糍Y產(chǎn)的所有權(quán)標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：并不是任何情況下都需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。13、對(duì)于出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，下列不屬于其動(dòng)態(tài)盈利性指標(biāo)的是()。A、動(dòng)態(tài)投資回收期B、成本利潤(rùn)率C、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率D、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：動(dòng)態(tài)盈利性指標(biāo)主要包括：①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；②財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；③動(dòng)態(tài)投資同收期。B項(xiàng)屬于靜態(tài)盈利性指標(biāo)。14、我國對(duì)企業(yè)投資的管理推行企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)制始于()年。A、2003B、2004C、2005D、2006標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析15、下列項(xiàng)目管理組織形式中，小型簡(jiǎn)單項(xiàng)目適合采用的組織形式是()。A、職能型B、項(xiàng)目型C、矩陣型D、綜合型標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：目前在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)的形式基本上有職能型、項(xiàng)目型和矩陣型三種。職能型組織結(jié)構(gòu)方式適用于小型、簡(jiǎn)單而歷時(shí)短的項(xiàng)目；項(xiàng)目型適用于大型復(fù)雜而歷時(shí)長(zhǎng)的項(xiàng)目；矩陣型組織結(jié)構(gòu)方式適用范圍較廣，可以適用于同時(shí)承擔(dān)多項(xiàng)目管理的企業(yè)，也可適用于分解為許多自成體系、獨(dú)立實(shí)施的子項(xiàng)目的大型、復(fù)雜的項(xiàng)目。16、()觀念認(rèn)為消費(fèi)者總是歡迎些質(zhì)量高、性能好、價(jià)格合理的房地產(chǎn)產(chǎn)品，只要提高產(chǎn)品質(zhì)量，做到物美價(jià)廉，就一定會(huì)客戶盈門。A、生產(chǎn)B、產(chǎn)品C、推銷D、市場(chǎng)營銷標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：產(chǎn)品觀念認(rèn)為，消費(fèi)者總足歡迎質(zhì)量高、性能好、價(jià)格合理的房地產(chǎn)產(chǎn)品，只要提高產(chǎn)品質(zhì)量，做到物美價(jià)廉，就一定會(huì)客戶盈門，而無須花力氣推銷。產(chǎn)晶觀念本質(zhì)上是開發(fā)什么房地產(chǎn)產(chǎn)品就銷售什么房地產(chǎn)產(chǎn)品，但它比生產(chǎn)觀念多了一層競(jìng)爭(zhēng)色彩。17、在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整時(shí)，對(duì)基價(jià)進(jìn)行調(diào)整屬于()方法。A、直接的價(jià)格調(diào)整B、付款方式調(diào)整C、差價(jià)調(diào)整D、系數(shù)調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：直接調(diào)整價(jià)格是指房屋價(jià)格的直接上升或下降。根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格確定的基本原理，直接調(diào)『整價(jià)格的途徑有：①調(diào)整基價(jià)；②調(diào)整差價(jià)系數(shù)。18、某套商品住宅的建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方米，套內(nèi)建筑面積的價(jià)格為4000元／平方米，則其建筑面積的價(jià)格為()元/平方米。A、2500B、3200C、4000D、5000標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：無論采用何種面積計(jì)價(jià)，一宗房地產(chǎn)的總價(jià)是相同的。設(shè)建筑面積價(jià)格為x，根據(jù)下列公式：建筑面積下的單價(jià)×建筑面積=套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)×套內(nèi)建筑面積，可得100x=80×4000，解得：x=3200，即該商品住宅的建筑面積為3200元／平方米。19、運(yùn)用市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，可能需對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整。其中，對(duì)土地面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)備程度等進(jìn)行的調(diào)整屬于()。A、實(shí)物狀況調(diào)整B、權(quán)益狀況調(diào)整C、區(qū)位狀況調(diào)整D、交易日期調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)狀況凋整可以分為：①區(qū)位狀況調(diào)整，即對(duì)位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等進(jìn)行的調(diào)整；②實(shí)物狀況調(diào)整，即對(duì)土地(面積大小、形狀、地勢(shì)、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、場(chǎng)地平整程度)和建筑物(建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、裝飾裝修等)進(jìn)行的調(diào)整；③權(quán)益狀況調(diào)整，即對(duì)土地使用期限、城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等進(jìn)行的調(diào)整。20、下列包括在房地產(chǎn)估價(jià)的運(yùn)營費(fèi)片j中，而不包括在會(huì)計(jì)的成本費(fèi)用中的是()。A、房地產(chǎn)抵押貸款償還額B、會(huì)計(jì)上的折舊額C、商業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤(rùn)D、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：運(yùn)營費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，是從估價(jià)角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。21、臨時(shí)管理規(guī)約是指由()在物業(yè)銷售之前依法制定的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理以及業(yè)主的共同利益、應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)等事項(xiàng)的約定。A、物業(yè)建設(shè)單位B、物業(yè)買受人C、物業(yè)管理部門D、社區(qū)居委會(huì)標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析22、貸款機(jī)構(gòu)利用可變利率抵押貸款向借款人轉(zhuǎn)移了()。A、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)B、違約風(fēng)險(xiǎn)C、期限性風(fēng)險(xiǎn)D、利率風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：可變利率抵押貸款方式的貸款利率隨市場(chǎng)利率指標(biāo)的變化而調(diào)整，貸款機(jī)構(gòu)利用該特點(diǎn)，向借款人轉(zhuǎn)移了利率風(fēng)險(xiǎn)。23、某項(xiàng)房地產(chǎn)進(jìn)行廠財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，遭受損失可獲得保險(xiǎn)公司賠償?shù)那樾问?)。A、戰(zhàn)爭(zhēng)B、洪水C、暴亂D、地震標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：保險(xiǎn)人依照有關(guān)規(guī)定的約定對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的的損失負(fù)責(zé)賠償?shù)那闆r包括：①火災(zāi)、爆炸；②雷擊、暴雨、洪水、暴風(fēng)、冰雹、泥石流、滑坡、地?cái)嗤蝗凰?；③飛行物體及其他空中運(yùn)行的物體墜落，以及外來建筑物和其他同定物體的倒塌，由于下列原因造成保險(xiǎn)標(biāo)的的損失，保險(xiǎn)人不負(fù)責(zé)賠償：戰(zhàn)爭(zhēng)、敵對(duì)行為、軍事行動(dòng)、武裝沖突、罷工、暴動(dòng)；被保險(xiǎn)人及其代表的故意行為或縱容所斂；核反應(yīng)，核輻射和放射性污染；地震。24、征收企業(yè)所得稅時(shí)，下列項(xiàng)目中，應(yīng)納入企業(yè)收入總額的是()。A、財(cái)政撥款B、政腑性壤金C、接受捐贈(zèng)的收入D、行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：企業(yè)所得稅收入總額中，不征稅收入包括：財(cái)政撥款、依法收取并納入財(cái)政管理的行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金以及國務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入，二、多項(xiàng)選擇題(本題共14題，每題1.0分，共14分。)25、下列各項(xiàng)屬于韋伯工業(yè)區(qū)位理論假設(shè)條件的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：B,C,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：韋伯工業(yè)區(qū)位理論的假設(shè)條件是：①研究的對(duì)象是一個(gè)均質(zhì)的國家或特定的地區(qū)；②工業(yè)原料、燃料產(chǎn)地分布在特定地點(diǎn)，并假設(shè)該地點(diǎn)為已知；③工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地點(diǎn)和范圍為已知，且需求量不變；④勞動(dòng)力供給亦為已知，勞動(dòng)力不能流動(dòng)，且在工資率固定情況下，勞動(dòng)力的供給是充裕的；⑤運(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù)；⑥僅就同一產(chǎn)品討論其生產(chǎn)與銷售問題。26、下列關(guān)于土地使用權(quán)出讓合同的說法中，正確的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：D,E知識(shí)點(diǎn)解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！痹诮ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同解除中，較為多見的是當(dāng)事人雙方違約。27、關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，下列說法證確的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：C,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同簡(jiǎn)稱建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或出讓合同，是指國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓人和受讓人之間就出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)及如何行使建設(shè)用地使用權(quán)等問題所達(dá)成的明確相互問權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中的出讓人是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門。28、國有建設(shè)用地使用權(quán)終止的原因有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B知識(shí)點(diǎn)解析：國有建設(shè)用地使用權(quán)終止的原因有：①因土地滅失而終止，主要是由于非人力和自然力量，如地震等，造成原土地性質(zhì)的徹底改變或原土地面貌的徹底改變；②由于土地使用者拋棄而終止，由于政治、經(jīng)濟(jì)、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法履行，也造成土地使用權(quán)的終止。29、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃的內(nèi)容包括()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C知識(shí)點(diǎn)解析：調(diào)研計(jì)劃是市場(chǎng)調(diào)研工作的指導(dǎo)綱領(lǐng)。調(diào)研計(jì)劃是關(guān)于資料搜集、樣本選擇、資料分析、研究預(yù)算及時(shí)間進(jìn)度安排等方面的計(jì)劃方案。一般來說，調(diào)研計(jì)劃包括：①確定調(diào)研目標(biāo)和內(nèi)容；②確定資料搜集方法；③制定調(diào)研時(shí)間進(jìn)度；④制定調(diào)研經(jīng)費(fèi)預(yù)算。DE兩項(xiàng)屬于調(diào)研準(zhǔn)備階段的工作。30、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中不能使用()等詞語。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C,D知識(shí)點(diǎn)解析：調(diào)研報(bào)告的語言應(yīng)力求嚴(yán)謹(jǐn)，在調(diào)研報(bào)告中既不能使用如“可能”、“大概”、“也許”等含糊詞語，還要注意在選擇使用表示強(qiáng)度的形容詞或副詞時(shí)，要把握詞語的程度差異。31、主觀概率與客觀概率都具有的重要特性為()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B知識(shí)點(diǎn)解析：主觀概率與客觀概率都具有兩個(gè)重要特性：①所有可能發(fā)生的事件Ei中每一個(gè)事件發(fā)生的概率值P(Ei)應(yīng)大于或等于0、小于或等于1；②各種可能發(fā)生的概率總和必須等于1。32、關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制步驟，下列說法正確的有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C,E知識(shí)點(diǎn)解析：資料搜集分為文字資料和數(shù)據(jù)資料兩大類；在可行性研究報(bào)告的實(shí)際編制過程中，有些：步驟是結(jié)合在一起的，而不是截然分開的，這需要報(bào)告編制人員在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查研究和對(duì)項(xiàng)目的充分認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)上合理編制。33、目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)的方式主要有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,B,C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析34、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)促銷時(shí)，所進(jìn)行的主要活動(dòng)有()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)促銷是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)旨在擴(kuò)大其房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售所進(jìn)行的向目標(biāo)客戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息、激發(fā)潛在客戶購買欲望、促成潛在客戶購買行為的全部活動(dòng)的總稱。促銷活動(dòng)實(shí)質(zhì)上是一種溝通活動(dòng)、激勵(lì)活動(dòng)。35、運(yùn)用收益法估價(jià)的一般步驟包括()。標(biāo)準(zhǔn)答案：A,C,D,E知識(shí)點(diǎn)解析：運(yùn)用收益法估價(jià)的步驟主要有：①搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)被估價(jià)房地產(chǎn)未來凈收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料，例如被估價(jià)房地產(chǎn)及其類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料；②預(yù)測(cè)被估價(jià)房地產(chǎn)的未來凈收益；③求取報(bào)酬率；④選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。36、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包