【A房地產(chǎn)公司項目開發(fā)成本控制探究6500字（論文）】

A房地產(chǎn)公司項目開發(fā)成本控制研究摘要我國房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)為國民經(jīng)濟的發(fā)展做出了重要貢獻，但不可否認，部分房地產(chǎn)公司像恒大這樣的大公司也因為流動資金緊張而面臨破產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要采用科學(xué)技術(shù)，全面分析和論證項目工程成本控制的方法，運用科學(xué)的管理的組織措施和多樣化的會計計量方法，規(guī)劃和調(diào)節(jié)項目工程各項成本，實現(xiàn)項目工程成本有效控制的目的。本文介紹成本控制基礎(chǔ)理論，研究影響項目成本因素，以鄭州隴西A公司和太佳苑項目為例，概述了其項目成本控制中的不足，就此提出改進建議。希望借此能降低項目成本，提升公司項目成本控制的水平，提升資金使用效率，為鄭州隴西A公司后續(xù)發(fā)展提供動力。關(guān)鍵詞：工程項目；成本控制；全過程控制目錄TOC\o"1-3"\h\u6696引言 125108第一章成本控制相關(guān)理論介紹 2312531、成本控制概念 2166922、成本控制方法 2253783、成本控制原則 2269834、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本組成 223712第二章鄭州A公司隴西項目成本控制問題 3210631、鄭州隴西A公司和太佳苑項目概述 379462、A公司隴西項目成本控制問題分析 37310第三章A公司隴西項目加強成本控制的措施 5291301、養(yǎng)成全員成本控制意識 5238482、健全項目開發(fā)成本控制體系 573093、優(yōu)化項目開發(fā)成本控制方法 520950第四章結(jié)論 6引言隨著國內(nèi)社會經(jīng)濟的快速發(fā)展以及城市化建設(shè)進程的持續(xù)推進，近年來國內(nèi)建筑、施工工程項目保持良好的發(fā)展態(tài)勢，根據(jù)中國統(tǒng)計局的調(diào)查數(shù)據(jù)限制，2017年至2021年連續(xù)五年我國建筑業(yè)總產(chǎn)值分別為21.4萬億元、23.5萬億元、24.8萬億元、26.5萬億元、29.3萬億元，保持直線上升的趨勢，即便新冠肆虐，也保持穩(wěn)定增長，高于全國GDP增速。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)、建筑施工企業(yè)面臨競爭壓力加大，競爭形勢日漸激烈，并且施工原材料價格、人工工資等持續(xù)上漲，在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨著嚴峻的外部生存壓力，而企業(yè)為了能夠持續(xù)創(chuàng)造收益，在行業(yè)競爭中保住自身的市場份額，就必須要進行合理的資源配置，將資金更加合理的投入到房地產(chǎn)項目開發(fā)中去，進而才能夠保住企業(yè)的經(jīng)濟收益，達到預(yù)期的經(jīng)營目標。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)進行工程項目開發(fā)成本控制的重要性不斷凸顯，成為影響企業(yè)擴大規(guī)模、營收、發(fā)展的關(guān)鍵性因素，尤其是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對于項目開發(fā)成本控制的關(guān)注程度普遍不足，因此更加需要圍繞該問題展開深入的探討。成本控制是企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容，就目前而言，房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制過程中顯得困難重重，有待于進一步完善與強化。需要提升工程項目成本控制理念，研究控制內(nèi)容以及控制方法的理論，研究企業(yè)的資金使用與成本控制的關(guān)系，對收益的影響等等，因此通過對房地產(chǎn)項目工程的成本控制，將有助于企業(yè)實施全面成本控制，增強競爭力。第一章成本控制相關(guān)理論介紹1、成本控制概念成本控制是企業(yè)在經(jīng)營管理中采取的一種進行資金支出控制的方式，這是企業(yè)經(jīng)營中保證自身利潤的一種方式。成本控制工作的開展主要就是圍繞企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、銷售等各個環(huán)節(jié)進行成本控制工作。2、成本控制方法成本控制工作的進行是采取現(xiàn)代化經(jīng)營管理方式，這是現(xiàn)代化經(jīng)營管理的重要的內(nèi)容，成本控制主要方式有目標成本法、作業(yè)成本法、全面預(yù)算管理法、工程造價全過程控制法、價值分析法以及戰(zhàn)略成本法等。目標成本法用于工程項目比較多，作業(yè)成本法是將經(jīng)營過程分類進行成本控制，主要適用于制造業(yè)。價值分析是根據(jù)各個項目的價值進行成本控制，對于價值小的工作成本控制更加嚴格，對于價值高的項目放松管理。工程造價全過程控制法基本運用到建筑工程項目的較多，全面預(yù)算管理是一項管理理念，值得推廣。3、成本控制原則企業(yè)成本控制工作的開展是有一定的原則。（1）系統(tǒng)原則是對經(jīng)營過程的系統(tǒng)的管理。工程造價全過程控制法、目標成本法遵循此項原則。（2）及時原則。由于任何行業(yè)的成本控制都是有時效性的，房地產(chǎn)項目工程更需要在項目施工各階段和具體的信息進行，在特定的階段采取特定的成本控制方式。（3））差異原則。對于不同的行業(yè)、不同類別的項目需要采取成本控制方法是不應(yīng)該一致。（4）經(jīng)濟原則。成本控制需要以資金為基礎(chǔ)進行，保證采取的控制措施能夠促進企業(yè)的生產(chǎn)效益的提升。4、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本組成房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營活動就是房地產(chǎn)項目開發(fā)。開發(fā)商主要以開發(fā)房地產(chǎn)項目來獲取利益，當然像恒大還經(jīng)營金融業(yè)務(wù)等。為了研究房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制，先分析房地產(chǎn)項目開發(fā)成本主要構(gòu)成，其構(gòu)成與其他土木工程項目成本構(gòu)成有相同的項目，也有特有的組成部分。表1房地產(chǎn)項目開發(fā)成本主要構(gòu)成序號成本項目內(nèi)容1土地資源費城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征用費、動遷安置費、耕地占用稅、拆遷補償支出（莊稼）、耕地墾復(fù)基金、大市政配套費（公用設(shè)施）、契稅等2前期工程費準備工作用，規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及地勘、測繪、場地準備（構(gòu)筑物拆除）等3建筑安裝費建筑工程、設(shè)備及安裝等費用4配套設(shè)施費項目區(qū)內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施和綠地，停車場等，（不含小區(qū)外的道路、各類公用管線、停車場、環(huán)衛(wèi)設(shè)施）5管理費用廣告營銷、公司管理人員工資及社保金、公司經(jīng)費、辦公費、審計費、壞賬損失等6財務(wù)費用主要是項目融資、長期借款、貸款的利息等7開發(fā)期間稅費根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算稅金和行政性費用主要是以上這幾類別，有些房地產(chǎn)公司會將不可預(yù)見費納入項目開發(fā)成本。第二章鄭州A公司隴西項目成本控制問題1、鄭州隴西A公司和太佳苑項目概述鄭州隴西A公司和太佳苑項目是A公司在鄭州的房地產(chǎn)開發(fā)項目，鄭州A公司隴西項目主要就是和太佳苑，地址位于峰鎮(zhèn)人民路北側(cè)。鄭州隴西A公司和太佳苑項目占地面積為6萬平方米，總建筑面積達到了31萬平方米，規(guī)劃有社區(qū)幼兒園和2萬平發(fā)米商業(yè)配套和會所，園林景觀是采取保利經(jīng)典的法式園林豐富。鄭州隴西A公司和太佳苑項目目前建設(shè)項目計劃是12棟，而其是現(xiàn)代建筑風(fēng)格。目前鄭州隴西A公司和太佳苑項目周免設(shè)置比較完善，離醫(yī)院、隴西小學(xué)、超市和農(nóng)貿(mào)市場等很近。2、A公司隴西項目成本控制問題分析鄭州A公司隴西項目成本控制中目前存在的問題比較多，主要表現(xiàn)在幾個方面。（1）成本控制核算不準確房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本涵蓋非常多的內(nèi)容，預(yù)算困難，會計計量難度大，鄭州隴西A公司目前的會計只負責(zé)總公司財務(wù)工作，項目部會計專業(yè)能力有限，也不熟悉開發(fā)項目的業(yè)務(wù)，對有效的成本管理缺乏經(jīng)驗，導(dǎo)致成本控制核算不準確。譬如，鄭州隴西A公司項目建設(shè)中目前對和太佳苑項目部成本費用支出事先估算不準，核算滯后，最終無法控制成本。其二，隴西A公司工資制度不完善。和太佳苑只是隴西A公司眾多項目中的一個項目，因此其所用的建造工人有些是臨時招募來的，因此，其工資福利核算與公司長期合同用工有區(qū)別的，起碼社保、失業(yè)金、職工教育金等等不能享受到的，項目部具體對勞務(wù)派遣人員統(tǒng)計不準，而且A公司隊和太佳苑項目部人員的管理不足，勞務(wù)派遣人員的工作效率也不高，造成消極怠工的損失，影響到開發(fā)項目的利潤。（2）成本控制體系不全面鄭州隴西A公司和太佳苑項目管理工作的開展中，存在成本控制不全面的缺陷。一是由于目前鄭州A公司和太佳苑項目，派遣的勞務(wù)人員在和太佳苑項目工作，管理由A公司總部進行，管理存在問題，鄭州A公司隴西和太佳苑項目對于人員的工資管理制度也并不完善，導(dǎo)致人工成本過高，造成成本控制不全面，有疏漏的項目。表2鄭州A公司隴西項目成本控制問題工資制度序號流程具體1項目部統(tǒng)計工作量并上報，和太佳苑項目部負責(zé)統(tǒng)計上報2A公司審核工作量和太佳苑與A公司管理者進行核對3根據(jù)工作量進行工資發(fā)放財務(wù)部門進行計算4工資發(fā)放A公司管理人員和財務(wù)人員資料來源：鄭州隴西A公司項目內(nèi)部資料從上述分析中可以看出目前鄭州A公司隴西和太佳苑項目管理中，對于工資的核對和發(fā)放是管理人員和財務(wù)人員進行，其中并沒有第三方的參與，這就導(dǎo)致工作發(fā)放制度管理并不完善，對于工資管理并不完善。人工成本比較高也是鄭州隴西A公司和太佳苑項目成本控制中存在的重要的問題，下表是對鄭州隴西A公司和太佳苑項目各項成本占比的分析。表3鄭州隴西A公司和太佳苑項目各個部分成本占比序號項目占比1物料成本28%2管理成本10%3財務(wù)成本12%4人工成本29%5其他成本21%資料來源：鄭州隴西A公司和太佳苑項目部資料從上述分析中可以看出目前鄭州隴西A公司和太佳苑項目成本控制方面，人工成本較高，其占比也比較高，其次就是其他成本和財務(wù)成本，這也說明目前鄭州隴西A公司和太佳苑項目在成本控制方面對于人員、融資成本控制并不完善。（3）成本方法控制不科學(xué)鄭州隴西A公司忽視了成本費用控制全過程的時效性。沒有采取全面預(yù)算管理以及全過程工程造價管理，也沒有使用目標管理法等科學(xué)的成本管理方法，鄭州隴西A公司和太佳苑項目經(jīng)營管理不善，以至于難以控制開發(fā)項目的實際成本。目前采用的項目完工后核算費用的方法不能有效控制開發(fā)項目成本，盡管在財務(wù)上滿足財務(wù)制度，也有其合理性，但是不科學(xué)，不能及時反映出開發(fā)項目的實際成本，不具備動態(tài)性，最終造成隴西A公司成本與收益難厘清。譬如和太佳苑項目方對材料的管理流程不完善，影響到項目成本控制。和太佳苑項目上，在物料成本控制工作的開展中目前存在的問題比較多，其一是材料采購工作沒能夠把控好。項目部對于物料的采購雖然按照計劃進行的，但是計劃本身制定沒有根據(jù)施工進程做科學(xué)的預(yù)案，采購量有一定的操作性，有時送貨早、預(yù)備量多，堆在工場上難以保管，有損耗，還占用大量資金。其次，在對于材料的管理沒有完善的措施。對于原料的管理雖然有專門的人員進行，但是其對材料的使用的登記和管理不足，這就導(dǎo)致材料管理工作并不完善，材料的使用的過程中存在浪費的現(xiàn)象，而且對于剩余物料的回收不足。第三章A公司隴西項目加強成本控制的措施強化鄭州隴西A公司和太佳苑項目成本控制，需做好以下幾個方面的改進。1、養(yǎng)成全員成本控制意識首先，樹立全員成本控制意識。其次要貫徹全過程成本控制觀念。公司先要對于項目進行了解，確定需要的派遣人數(shù)。在項目建設(shè)工作的開展中還需要對派遣的人數(shù)進行確定，與和太佳苑項目部協(xié)同管理，在項目建設(shè)計劃匯總應(yīng)該對人員進行集體的規(guī)定，按照交付時間對于人員的數(shù)量進行計算。其次，提升管理人員成本控制意識，促進成本控制工作有序開展，保證對人工成本的控制。譬如加強對于勞務(wù)派遣人員的管理，這也是實現(xiàn)項目成本控制的內(nèi)容，因此在全員成本控制理念下，需要對加強對各類人員的管理，提升人員的工作效率，人員之間互相約束，這對于項目成本的提升也有重要的意義。對于勞務(wù)派遣人員也需要進行管理，對于勞務(wù)派遣中存在的問題需要采取合理的措施，約束和激勵，而且對于這些人員也需要進行培訓(xùn)和管理，讓其樹立正確的成本控制的意識。2、健全項目開發(fā)成本控制體系項目開發(fā)成本控制是全過程的?；诂F(xiàn)階段公司成本控制工作中所存在的問題，鄭州隴西A公司和太佳苑項目必須要及時采用有效的應(yīng)對措施，健全項目開發(fā)成本控制體系，建立全面的成本控制工作機制。首先，健全人力資源管理制度，對于人員進行嚴格的管理?？冃гu價工作的開展能夠促進成本管理工作的開展，吸引人才，激發(fā)職工工作的熱情，這對公司的長久發(fā)展也有重要的意義，采取合理的措施能夠促進人員更好的完成工作。對于員工實際績效進行核算，充分的考慮員工的各項工作能力。其次，了解市場行業(yè)情況，健全基于成本管理的薪酬制度，完善人工成本控制。對于員工的薪酬的核算等需要進行監(jiān)督。員工薪酬核算工作的開展還需要進行監(jiān)督，房地產(chǎn)行業(yè)項目成本管理工作的開展中存在的問題比較多，對于成本的控制還需要對人員進行監(jiān)督，避免出現(xiàn)舞弊等行為，這就需要對于管理人員和財務(wù)人員進行監(jiān)督，促進績效評價體系構(gòu)建。第三，完善成本控制考核機制，調(diào)動所有部門主動開展成本控制。讓意向人員對于成本控制有一定的意識，而且對于人員的控制也需要了解人員成本控制工作還需要采取激勵措施，讓人員能夠有積極性進行成本控制，這種方式可以激發(fā)人員的工作熱情，還能夠?qū)崿F(xiàn)人工成本的降低。激勵措施的執(zhí)行需要根據(jù)人員的實際工作量，還可以采取團體激勵的方式，讓所有人員都能夠參與其中，這種方式對于成本控制有更重要的意義，人員之間合作能夠促進工作更快的完成。3、優(yōu)化項目開發(fā)成本控制方法鄭州隴西A公司還需要優(yōu)化項目開發(fā)成本控制方法。一般地，房地產(chǎn)公司從開發(fā)項目立項前到項目完成的全過程都要采用全面預(yù)算管理及全面成本費用核算方法，用先進的模型統(tǒng)計項目開發(fā)全程的資金使用情況，確定實際使用的資金與預(yù)算之間的差距，分析成本超支的原因，了解節(jié)約開支的方法，總結(jié)經(jīng)驗。對于鄭州隴西A公司而言，當務(wù)之急是要優(yōu)化企業(yè)成本管理方法。建議首先采用目標管理法，開展目標成本控制，合理調(diào)整成本目標，通過精細化管理來強化管理質(zhì)量，保證成本控制方法的可操作性。譬如，對建筑材料的控制進一步精細化，這是成本控制的首要環(huán)節(jié)。在鄭州隴西A公司和太佳苑項目部首先對于采購工作需要制定完善的管理制度。鄭州隴西A公司和太佳苑項目需要結(jié)合公司采購制度完善具體的細則。采購管理工作的開展需要制定完善的管理制度，對于供應(yīng)商的管理需要建立檔案，對于供應(yīng)商信息進行分析，對供應(yīng)商進行評價，這對采購工作進行也是用的。鄭州隴西A公司和太佳苑項目采購管理工作的開展前，還需要對市場進行分析，在保證采購管理價格的基礎(chǔ)上進行成本控制工作，分析采購價格是否合理，還需要運用計量方法根據(jù)價格波動進行分析，降低成本。還要對材料使用進度和施工進度進行分析，增加計劃性有利于資金周轉(zhuǎn)，節(jié)約財務(wù)費用。其次，成本控制需要對合同付款方式等進行管理。鄭州隴西A公司和太佳苑項目成本控制工作的開展需要選擇合理的付款方式，在企業(yè)資金充沛的情況下可以采取全部付款的方式的，因此這樣得到的優(yōu)惠大，但是在企業(yè)需要資金緊缺情況下需要對付款方式急性更改，與供應(yīng)商進行協(xié)商，選擇合理的付款方式，結(jié)合自身的情況進行付款。鄭州隴西A公司和太佳苑項目對于合同的簽訂也需要進行選擇，對于優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商可以選擇簽訂長期合同的方式進行合作，這樣能夠保證原材料的質(zhì)量和價格，這對鄭州隴西A公司和太佳苑項目成本控制工作的開展也有重要的意義。第四章結(jié)論近年來，隨著全國深化改革，有效地適應(yīng)新的經(jīng)濟發(fā)展標準，政府不斷進行宏觀調(diào)控，工程利潤也開始下降，但市場上的仍在繼續(xù)增長，整體的競爭十分激烈。對來說，成本管理的重要組成部分就是預(yù)算管理。與其他行業(yè)不同。在項目初期，公司需要投資大量的勞動力、物質(zhì)和金融資源。工程發(fā)展是一個長期的過程，我們必須重視成本預(yù)算管理和項目預(yù)算管理。在建設(shè)過程中，項目利潤是企業(yè)利潤的主要來源，項目管理已成為企業(yè)管理的核心，在項目利潤越來越薄的趨勢下，施工方進行準確的成本控制不僅是提高施工水平和項目管理能力的必由之路，這也是確保企業(yè)效率和生存發(fā)展的不可避免的要求。在目前的情況下，隨著經(jīng)濟改革的推進，建筑施工企業(yè)通過實施優(yōu)質(zhì)、短期、低成本的工程項目，就能夠獲得了更多的發(fā)展機遇和市場份額，因此，有必要管理和控制建設(shè)項目的成本。成本控制工作的開展對房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)有重要的意義，由于房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制過程中困難重重，有待于進一步研究。本文針對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本構(gòu)成等理論進行簡述，分析成本控制方法及原則，為研究提供理論層面的支持。結(jié)合鄭州隴西A公司和太佳苑項目實際問題，提出養(yǎng)成全員成本控制意識、健全項目開發(fā)成本控制體系、優(yōu)化項目開發(fā)成本控制方法等建議，希望借此能提升房地產(chǎn)企業(yè)實施全面成本控制的水