旅游地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃方案分析

第一章旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析與研判 中國旅游地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析越來越多的企業(yè)投入旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域從1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個旅游房地產(chǎn)項目在全國進行，并取得了較大的市場反應。旅游與房地產(chǎn)的嫁接日趨成熟隨著人民生活水平的提高，產(chǎn)生了第一批中國有錢階層消費群。多種旅游產(chǎn)品和投資品種的完善，多重市場價值的凸顯使這一產(chǎn)品逐漸成為市場新寵，并與旅游消費成功實現(xiàn)了嫁接。度假消費的發(fā)展促進旅游地產(chǎn)蓬勃發(fā)展工作時間的縮短和經(jīng)濟水平的提高，度假消費成為時尚。根據(jù)國際通行發(fā)展慣例，度假需求從產(chǎn)生發(fā)展到具備一定規(guī)模所需時間為3—5年。從這一方面來說，我國至少還有3—5年的火爆發(fā)展空間。市場日趨成熟，可利用資金相對充足傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的機會越來越少，住宅市場成熟期已基本到來。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始物色新的領(lǐng)域。中國旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢與特征旅游模式轉(zhuǎn)換——旅游已經(jīng)從觀光旅游、商務旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)化初級階段是以景點觀光為基礎(chǔ)的旅游概念，中級階段可能從城市開始；最初長假集中于城市，以看為主，然后把一些商務活動結(jié)合起來。主導休閑旅游模式——疊加旅游觀光與都市休閑消費理念結(jié)合休閑型旅游開發(fā)的主要特征，是在旅游風景區(qū)的背景下疊加了現(xiàn)代時尚的都市休閑消費模式。租務需求——旅游地產(chǎn)開發(fā)與配套軟硬兼施旅游地產(chǎn)常常要把旅游項目經(jīng)營得很好，同時又要把旅游房地產(chǎn)配套服務經(jīng)營得很好，這兩者結(jié)合起來才能使旅游地產(chǎn)發(fā)揮出旅游的作用。品質(zhì)吸引“雙高”階層——投資+消費模式組合因為旅游房產(chǎn)通常具有“投資+自用”的兩重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，更可以通過投資長期享受物業(yè)的帶來了空間享受和消費功能。中國旅游房地產(chǎn)市場前景分析我國旅游房地產(chǎn)潛力巨大、前景廣闊，廣闊的發(fā)展空間和市場潛力，使旅游物業(yè)開發(fā)成為未來十年中國地產(chǎn)業(yè)最亮麗的風景線，主要表現(xiàn)如下：國家政策相繼出臺了無形中為我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個廣闊發(fā)展的平臺。正在形成的旅游強國地位和強大的消費群體，為我國旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。從城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速路的發(fā)展來看，大城市路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)展迅速；從人均汽車的擁有量來看，北京已達到8個人一輛車的水平、上海12個人一輛車、深圳、廣州約10個人一輛車。對于建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，這無疑是一個利好消息。市場日趨成熟，可利用資金相對充足，強勢投資商、房地產(chǎn)開發(fā)商利用自己的資金優(yōu)勢、營銷優(yōu)勢已捷足先登，劃地為界，搶占先機。

第二章、豐順縣旅游地產(chǎn)發(fā)展背景、當前概況及SWOT分析豐順縣旅游地產(chǎn)發(fā)展背景自然環(huán)境良好、溫泉資源豐富雨量充沛，空氣濕潤；動植物資源豐富；豐順是廣東省內(nèi)唯一各鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)都有溫泉的一縣，中國第一座地熱發(fā)電試驗站在1970年建于豐順縣城南郊。社會文化多樣“中國民間藝術(shù)之鄉(xiāng)”豐順縣被譽為“中國民間藝術(shù)之鄉(xiāng)”，豐順縣埔寨鎮(zhèn)火龍藝術(shù)之鄉(xiāng)豐順縣埔寨鎮(zhèn)元宵之夜迎鑼鼓，燒“煙架”、“火龍”，久負盛名，飲譽海內(nèi)外。著名僑鄉(xiāng)、鄉(xiāng)賢資源豐富華僑逾40萬，豐順籍華僑主要旅居東南亞泰國、印尼、馬來西亞、新加坡等國；豐順縣鄉(xiāng)賢資源豐富，本地外出經(jīng)商成功人士頗多，遍及新加坡等海內(nèi)外，當家鄉(xiāng)需要他們的時候，他們也紛紛解囊，積極支援家鄉(xiāng)建設(shè)?？图椅幕图颐窬拥溲盘没?，是客家人南遷后的歷史文化遺產(chǎn)，風格獨特，是中國民宅建筑瑰寶，堪稱世界建筑一絕。土樓、圍龍屋、走馬樓、五鳳樓、四點金、多杠樓及中西混合式等多種形式，集中體現(xiàn)了中原宮殿式、府第式、四合院式等建筑風格，反映了客家人的歷史和傳統(tǒng)文化變遷。豐順建橋鎮(zhèn)在清乾隆三年(1738年）前年隸屬嘉應州（后改梅州）萬安都，1988年以后屬梅州市。梅縣徑義鎮(zhèn)原屬豐順縣，1950年代劃屬梅縣，境內(nèi)多客家人。潮汕文化潮汕文化歷史悠久獨具特色，潮汕善堂堪稱中國民間慈善事業(yè)的典范。潮州菜享譽全國，是國內(nèi)最貴的一個菜系之一；潮劇是中國十大地方劇種。豐順湯坑片在清乾隆三年(1738年）前原隸揭陽縣（現(xiàn)為市），民國時屬汕頭。經(jīng)濟發(fā)展較快2003—2008年豐順縣經(jīng)濟保持了高速增長趨勢，地方生產(chǎn)總值年均增長16.60%，六年內(nèi)實現(xiàn)地方生產(chǎn)總值翻一翻；工業(yè)對豐順縣經(jīng)濟高速增長起到了決定性的作用。從2003年開始，豐順無論財稅總收入還是地方財政收入都開始步入快速上升通道。外部交通逐步改善、內(nèi)部交通有待提高內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)已基本形成，但存在三大問題：一是公路等級有待提高；二是現(xiàn)有道路嚴重破壞山體景觀；三是標識、停車場等重要交通服務設(shè)施亟待建設(shè)。豐順縣旅游地產(chǎn)發(fā)展當前概況豐順縣旅游資源豐富，特色突出；但因規(guī)模旅游市場尚未形成；以旅游為依托的旅游地產(chǎn)尚處于起步階段。豐順縣旅游地產(chǎn)發(fā)展SWOT分析 優(yōu)勢自然環(huán)境良好、溫泉資源豐富；民間藝術(shù)、客家文化、潮汕文化多樣化的文化在這里得到了很好地傳承和融合；僑鄉(xiāng)、鄉(xiāng)賢資源豐富，僑鄉(xiāng)、鄉(xiāng)賢的積極支持和捐助都是豐順實現(xiàn)發(fā)展的有力資源。劣勢旅游品牌尚未形成；旅游產(chǎn)業(yè)鏈有待完善；旅游產(chǎn)品開發(fā)起步晚；交通通達性有待提高，以上這些制約旅游發(fā)展的因素同樣嚴重制約著以旅游為依托的旅游地產(chǎn)的發(fā)展。機遇潮汕地區(qū)崛起為豐順打造潮汕后花園經(jīng)濟提供了空前機遇；豐順縣政府提出旅游強縣、精品景區(qū)旅游發(fā)展目標；交通條件持續(xù)改善；影視旅游和外景地旅游紅火發(fā)展。挑戰(zhàn)周邊景區(qū)分流客源；客家、潮汕文化旅游地多；旅游產(chǎn)品升級快。

第三章發(fā)展目標和戰(zhàn)略總體目標和戰(zhàn)略先發(fā)展旅游：“生態(tài)休閑旅游”+兩大主題公園以“一漂二山三泉”為發(fā)展背景，以“生態(tài)休閑旅游”為核心理念，創(chuàng)新開發(fā)生態(tài)休閑旅游項目一漂——鯨河漂流景區(qū)改造龍鯨河漂流景區(qū)上碼頭，完善配套設(shè)施。龍鯨河漂流景區(qū)申報AAA旅游區(qū)開始自評打分，并切實加強人力、物力和財力的投入，落實制作旅游標識和修訂完善各項制度。二山——韓山生態(tài)旅游度假區(qū)和八鄉(xiāng)山生態(tài)旅游區(qū)從206國道到韓山生態(tài)旅游區(qū)公路的開通將極大地推進韓山生態(tài)旅游度假區(qū)建設(shè)進程，韓山生態(tài)旅游區(qū)將開工建設(shè)游客服務中心綜合樓、茶文化廣場、茶葉加工廠、茶園至韓山頂?shù)缆泛蛨@區(qū)內(nèi)道路等六個項目，以上項目計劃投入資金4320萬元；積極開展招商引資，爭取引資開展八鄉(xiāng)山生態(tài)旅游區(qū)總體規(guī)劃和八鄉(xiāng)山水庫旅游區(qū)建設(shè)詳規(guī)，開發(fā)建設(shè)八鄉(xiāng)山旅游區(qū)。三泉——富豪溫泉度假村、千江溫泉第三期建設(shè)和隍東留金溫泉項目抓好全力配合投資方抓好富豪溫泉度假村建設(shè)，及時聯(lián)系規(guī)劃設(shè)計人員，全程陪同服務，提供最優(yōu)質(zhì)的服務。目前，富豪溫泉度假村總體規(guī)劃和詳細設(shè)計已經(jīng)完成，即將進入全面建設(shè)階段。千江集團計劃投資3000萬元進行第三期建設(shè)，按照AAAA級標準建設(shè)高級溫泉區(qū)。邀請了省旅游發(fā)展研究中心的專家前來考察，規(guī)劃設(shè)計溫泉開發(fā)與管理。啟動留隍東留金溫泉項目建設(shè)。積極爭取廣州新珠江集團計劃投資2.8億元建設(shè)東留金溫泉度假村，計劃征地380畝。建設(shè)“和諧亞洲”和“中華民俗風”兩大文化主題公園后發(fā)展地產(chǎn)：分期性逐步開發(fā)豐順珠潮花園。園內(nèi)潮風格建筑、江蘇風格建筑、云南風格建筑、川西風格建筑、臺灣風格建筑和日本風格建筑和諧共存、交相輝映。旅游核心（自然和人文生態(tài)）對外圍旅游地產(chǎn)的強大推動旅游和地產(chǎn)的發(fā)展關(guān)系可以在圖一和圖二得到清晰的體現(xiàn)。通過“一漂二山三泉”自然生態(tài)旅游營造出自然生態(tài)旅游環(huán)境；通過“和諧亞洲”、“中華民俗風”兩大文化主題公園營造出人文生態(tài)旅游環(huán)境。在自然和人文生態(tài)旅游環(huán)境的基礎(chǔ)上，地產(chǎn)商機生態(tài)逐漸被培養(yǎng)出來，進而三種生態(tài)實現(xiàn)化合和有機升華。三種生態(tài)相互推動，實現(xiàn)良性循環(huán)，最終實現(xiàn)三種生態(tài)的價值良性循環(huán)。即，自然旅游、人文旅游和房地產(chǎn)三者良性互動，成為整個經(jīng)濟發(fā)展的核心動力，真正實習旅游強縣、精品旅游的目標。外圍旅游地產(chǎn)資源不斷增值，分期規(guī)劃性建設(shè)精品地產(chǎn)外圍旅游地產(chǎn)資源不斷增值，分期規(guī)劃性建設(shè)精品地產(chǎn)兩大核心（自然和人文生態(tài)）發(fā)展聚集人氣兩大核心（自然和人文生態(tài)）發(fā)展聚集人氣生態(tài)景區(qū)旅游資源的規(guī)劃與保護外圍旅游地產(chǎn)資源控制和保護生態(tài)景區(qū)旅游資源的規(guī)劃與保護外圍旅游地產(chǎn)資源控制和保護營造人文生態(tài)旅游環(huán)境營造自然生態(tài)旅游環(huán)境營造人文生態(tài)旅游環(huán)境營造自然生態(tài)旅游環(huán)境“一漂二山三泉”自然生態(tài)旅游“和諧亞洲”、“中華民俗風”兩大文化主題公園旅游地產(chǎn)的能量不斷被放大，同時推動旅游和地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，進而拉動整個經(jīng)濟發(fā)展旅游地產(chǎn)的能量不斷被放大，同時推動旅游和地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，進而拉動整個經(jīng)濟發(fā)展圖一由雙核（自然和人文生態(tài)）向外圍擴散的模式旅游地產(chǎn)規(guī)劃初始狀態(tài) 旅游地產(chǎn)規(guī)劃初始狀態(tài)人文生態(tài)規(guī)劃與保護自然生態(tài)規(guī)劃與保護人文生態(tài)規(guī)劃與保護自然生態(tài)規(guī)劃與保護建立起自然生態(tài)和人文生態(tài)后，地產(chǎn)生態(tài)隨之建立，三種生態(tài)化合及有機升華建立起自然生態(tài)和人文生態(tài)后，地產(chǎn)生態(tài)隨之建立，三種生態(tài)化合及有機升華自然生態(tài)的強化與再造人文生態(tài)的保護和提升自然生態(tài)的強化與再造人文生態(tài)的保護和提升三種生態(tài)良性循環(huán)三種生態(tài)良性循環(huán)三種生態(tài)價值鏈良性循環(huán)三種生態(tài)價值鏈良性循環(huán)圖二自然生態(tài)、人文生態(tài)和地產(chǎn)生態(tài)互動的復合價值鏈分類目標和戰(zhàn)略經(jīng)濟目標依據(jù)豐順縣旅游發(fā)展狀況及潛力預測，規(guī)劃豐順縣旅游地產(chǎn)的規(guī)模如下：2015年，接待游客70萬人次，旅游總收入達2億元；旅游地產(chǎn)收入達4億元2020年，接待游客100萬人次，旅游總收入達5億元；旅游地產(chǎn)收入達12億元2025年，接待游客150萬人次，旅游總收入達10億元；旅游地產(chǎn)收入達30億元旅游和房地及相關(guān)服務業(yè)成為豐順縣經(jīng)濟發(fā)展的兩大核心動力。社會目標增加居民的就業(yè)機會和經(jīng)濟收入；改善居民的物質(zhì)生活條件；提高居民的文化素質(zhì)；自然生態(tài)與人文生態(tài)“雙核”交相輝映，整個經(jīng)濟實現(xiàn)和諧發(fā)展。環(huán)境目標維持現(xiàn)有的植被覆蓋率和綠地率；地質(zhì)地貌得到較好的保護，人為破壞嚴重的地段基本得到恢復；珍稀動植物得到研究和詳實的紀錄，其生存環(huán)境得到保護。旅游管理目標健全和完善管理體制；創(chuàng)建龍鯨河漂流景AAA級景區(qū)；旅游服務設(shè)施系統(tǒng)建設(shè)與社區(qū)村落改造相結(jié)合；提供多樣的旅游活動模式和深層次的游客體驗；提升旅游綜合競爭力。階段性目標和戰(zhàn)略近期（2009-2015）：重點建設(shè)階段按照“國家AAAA級旅游區(qū)”和“國家生態(tài)旅游示范區(qū)”的標準，通過招商引資對“一漂二山三泉”進行重點項目建設(shè)和重點區(qū)塊的打造，形成生態(tài)休閑旅游；主力打造豐順版“和諧亞洲”和“中華民俗風”兩個人文生態(tài)主題公園。中期（2016-2020）：穩(wěn)步發(fā)展階段完善規(guī)劃區(qū)的產(chǎn)品體系，加強營銷力度，不斷完善配套設(shè)施，逐漸打造出以自然生態(tài)為核心的生態(tài)休閑旅游和以兩大主題公園為核心的人文生態(tài)旅游的“雙核”旅游發(fā)展模式。遠期（2021-2025）：優(yōu)化提升階段“雙核”旅游的形象和知名度進一步提升，產(chǎn)品、營銷與服務達到珠三角地區(qū)一流水準，提供完善的旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務設(shè)施，區(qū)域現(xiàn)代服務功能與旅游功能十分完善，豐順成為大潮汕后院地區(qū)和珠三角地區(qū)知名的生態(tài)休閑旅游區(qū)。戰(zhàn)略選擇堅持精品品牌、生態(tài)優(yōu)先、規(guī)劃優(yōu)先、產(chǎn)業(yè)融合、整合聯(lián)動五大戰(zhàn)略。

第四章空間分區(qū)發(fā)展規(guī)劃分區(qū)原則規(guī)劃分區(qū)遵循整合資源，合理布局、構(gòu)筑自然生態(tài)和人文生態(tài)“雙核”旅游體系，帶動外圍地產(chǎn)聯(lián)動發(fā)展。分區(qū)規(guī)劃先做旅游規(guī)劃：“雙核”規(guī)劃自然生態(tài)旅游規(guī)劃：“一漂二山三泉”依據(jù)旅游資源特征、旅游開發(fā)方向和豐順縣空間整體形態(tài)以及與周邊環(huán)境的相互關(guān)系，形成“一漂二山三泉”的旅游開發(fā)格局。一漂——鯨河漂流景區(qū)改造龍鯨河漂流景區(qū)上碼頭，完善配套設(shè)施。龍鯨河漂流景區(qū)申報AAA旅游區(qū)開始自評打分，并切實加強人力、物力和財力的投入，落實制作旅游標識和修訂完善各項制度。二山——韓山生態(tài)旅游度假區(qū)和八鄉(xiāng)山生態(tài)旅游區(qū)從206國道到韓山生態(tài)旅游區(qū)公路的開通將極大地推進韓山生態(tài)旅游度假區(qū)建設(shè)進程，韓山生態(tài)旅游區(qū)將開工建設(shè)游客服務中心綜合樓、茶文化廣場、茶葉加工廠、茶園至韓山頂?shù)缆泛蛨@區(qū)內(nèi)道路等六個項目，以上項目計劃投入資金4320萬元；積極開展招商引資，爭取引資開展八鄉(xiāng)山生態(tài)旅游區(qū)總體規(guī)劃和八鄉(xiāng)山水庫旅游區(qū)建設(shè)詳規(guī)，開發(fā)建設(shè)八鄉(xiāng)山旅游區(qū)。三泉——富豪溫泉度假村、千江溫泉第三期建設(shè)和隍東留金溫泉項目抓好全力配合投資方抓好富豪溫泉度假村建設(shè)，及時聯(lián)系規(guī)劃設(shè)計人員，全程陪同服務，提供最優(yōu)質(zhì)的服務。目前，富豪溫泉度假村總體規(guī)劃和詳細設(shè)計已經(jīng)完成，即將進入全面建設(shè)階段。千江集團計劃投資3000萬元進行第三期建設(shè)，按照AAAA級標準建設(shè)高級溫泉區(qū)。邀請了省旅游發(fā)展研究中心的專家前來考察，規(guī)劃設(shè)計溫泉開發(fā)與管理。啟動留隍東留金溫泉項目建設(shè)。積極爭取廣州新珠江集團計劃投資2.8億元建設(shè)東留金溫泉度假村，計劃征地380畝。人文生態(tài)旅游規(guī)劃：兩大主題公園作為自然生態(tài)和人文生態(tài)“雙核”旅游體系中的另一核——人文生態(tài)的旅游，其發(fā)展主要圍繞兩大主題公園（“和諧亞洲”和“中華民俗風”主題公園）來展開?！昂椭C亞洲”主題公園可以"和諧風，亞洲情"作為開發(fā)理念，選取亞洲最具代表的人文、自然景觀建設(shè)觀賞性主題公園?？紤]到大部分豐順籍華僑主要旅居東南亞泰國、印尼、馬來西亞、新加坡等東南亞國家。因此，取景時可以考慮適當向東南亞國家的人文、自然景觀傾向。例如，新加坡的魚尾獅；馬拉西亞的雙子座；馬來西亞的婆羅浮屠；柬埔寨的吳哥窟等都是這些國家的象征。廣大的華僑因已久居這些國家，已經(jīng)產(chǎn)生了一定的民族認同感。通過在主題公園仿建這些建筑，不僅可以達到國家間文化交流，更能增加這些僑民的雙重民族認同感?！爸腥A民俗風”主題公園主題公園可以融匯中國民俗文化、民間藝術(shù)和民居建筑，可選取中國少數(shù)民族村寨景點按適當比例建造。豐順縣是客家文化和潮汕文化的文化交融地帶，因此客家、潮汕文化也應該成為主題公園的主體文化。此外，豐順縣被譽為“中國民間藝術(shù)之鄉(xiāng)”，豐順縣埔寨鎮(zhèn)火龍藝術(shù)之鄉(xiāng)豐順縣埔寨鎮(zhèn)元宵之夜迎鑼鼓，燒“煙架”、“火龍”，久負盛名，飲譽海內(nèi)外。因此，在文化主題公園里應該充分體現(xiàn)這一人文旅游優(yōu)勢資源。主題公園配套設(shè)施除了四大主題公園以外，華僑城還根據(jù)大型旅游休閑社區(qū)的功能要求，建設(shè)了一批高檔主題酒店、藝術(shù)展覽館、華夏藝術(shù)中心、高架單軌車、生態(tài)廣場、雕塑走廊等一批旅游文化項目設(shè)施，形成一個集旅游、文化、購物、娛樂、體育、休閑于一體的旅游之城。后做地產(chǎn)規(guī)劃：豐順珠潮花園如果說，旅游是樹干，那么地產(chǎn)便是其結(jié)出的果子。待生態(tài)休閑旅游項目和主題公園發(fā)展起來，聚集起足夠的人氣后，逐步分期性開發(fā)外圍旅游地產(chǎn)資源?？统憋L格建筑、江蘇風格建筑、云南風格建筑、川西風格建筑、臺灣風格建筑和日本風格建筑的共存一園映證住宅文明在這里和諧共存、交相輝映。開發(fā)理念依據(jù)珠三角地區(qū)和大潮汕地區(qū)中產(chǎn)階層日益增長的物質(zhì)文化需要，結(jié)合現(xiàn)代會議功能和假日經(jīng)濟繁榮的現(xiàn)狀而整合推出全新的"第二居住"體系。項目的價格比原版別墅低，但其環(huán)境營造、配套設(shè)施、物管標準等均不亞于原版別墅，其文化內(nèi)蘊更非原版別墅能相提并論?？统憋L格建筑、江蘇風格建筑、云南風格建筑、川西風格建筑、臺灣風格建筑和日本風格建筑的共存一園映證住宅文明在這里和諧共存、交相輝映，并散發(fā)出芬芳各異的生活情韻。豐順珠潮花園中薈萃客潮當?shù)刂〕缘拿朗辰?、傳統(tǒng)手工制品羅列的民族特色精品街、風格迥異的各種茶樓、千回百轉(zhuǎn)的活水河流和有著濃郁客潮地域特色的游玩設(shè)施。項目地位豐順珠潮花園集居住、度假、休閑、投資于一體，是融合各種中國民居建筑風格，以客潮地域文化為項目內(nèi)涵極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū)。四大功能分區(qū)傳統(tǒng)居住區(qū)——建筑風格多樣，毗鄰生態(tài)觀賞型溫泉，環(huán)境靜雅；文化休閑區(qū)——含詩書畫社、青少年素質(zhì)教育中心、中心休閑廣場；特色商業(yè)區(qū)——小吃街、手工藝品街、購物超市等；會所酒店區(qū)——建生態(tài)豪華會所、星級賓館、博物館等。項目規(guī)劃設(shè)計珠潮花園是一個融現(xiàn)代城市生活與居住、生態(tài)環(huán)境建設(shè)、中式園林與地方人文習俗于一體的新型住宅。從表面上看它的建筑形式是中式的，民居式的，實際內(nèi)容是現(xiàn)代的，多元化的。一條中軸線將各個中式風格結(jié)合在一起，實際上中軸線上布置的各種功能性的配套內(nèi)容，如餐飲、娛樂、文體、騎游、垂釣、品茶等地方習俗恰如其分地連成一個整體，既可供休閑旅游，又可供日常生活需求。各居住區(qū)內(nèi)將四合院加以改革，形成五家一小院，以替代一梯四戶或二戶等的格局。優(yōu)秀的居住環(huán)境空間得到了現(xiàn)代化的改造，注重表現(xiàn)鄰里關(guān)系，使小孩、老人有一個活動交流的空間，充滿著生活的氣息和情趣。它既不同于西式的聯(lián)排住宅，也不是老式四合院或里弄的翻版，而是一種嶄新的居住模式。住戶內(nèi)不設(shè)堂屋、廂房，采用了現(xiàn)代住宅的平面布置。由客潮民間組團、川西民居組團、江蘇民居組團、云南民居組團、唐風建筑組團架構(gòu)珠潮花園的住宅體系。充分體現(xiàn)中國傳統(tǒng)建筑的精華，巧妙組合各種特色建筑符號，保留客潮地域特點，在各種原有地方風格上加以創(chuàng)造和發(fā)展；外觀古樸，住宅內(nèi)部強調(diào)實用性，采用現(xiàn)代智能配套等相關(guān)設(shè)施，力求合乎現(xiàn)代人生活習慣，達到現(xiàn)代人的理想生活標準。項目配套設(shè)計博物館主要展出有濃郁客潮風格的書畫、傳統(tǒng)工藝品等。會所設(shè)置大堂、餐廳、會議廳、商務中心、論壇中心、美容美發(fā)中心等。廟宇、私塾、公館修建帶有客潮汕風格的建筑群，同樣用以作為項目文化內(nèi)涵的載體，而傳統(tǒng)建筑的精湛工藝將被置于首位。酒店賓館分別修建于會所的西南和正北，與傳統(tǒng)建筑群、音樂休閑廣場、各種運動場和人造山坡景區(qū)相鄰。其主要功能是為會所提供配套的飲食起居及娛樂場所，同時服務于度假休閑的人群。街道以客潮文化名命的各小區(qū)主干道、小區(qū)干道、次干道和院內(nèi)道路，達成街道名的親切和易于記憶。主干道是豐順珠潮花園的靈魂街，其街頭小品、樹木綠化均以繁華的古時長街作為藍本。另有小巷阡陌，青石板路。

附：中國旅游地產(chǎn)發(fā)展的典范——華僑城模式案例分析 華僑城是國內(nèi)從事"旅游＋地產(chǎn)"開發(fā)的先驅(qū)者，其屬下的四大主題公園是目前國內(nèi)最為成熟的主題公園，規(guī)模更是全國之最。而其定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尚社區(qū)——波托菲諾意大利風情小鎮(zhèn)，更被視為國內(nèi)主題社區(qū)開發(fā)的典范。華僑城發(fā)展模式的核心：先做旅游后做地產(chǎn)先做旅游——四大主題公園1985年8月28日，經(jīng)國務院正式批準創(chuàng)立面積近5平方公里的華僑城，并由香港中旅集團參照招商局開發(fā)深圳蛇口的模式，投資開發(fā)興建深圳灣畔的華僑城，使之成為吸引華僑華人資金、技術(shù)、人才的窗口和基地。于是，被后人稱為"中國主題公園之父"的馬志民先生開始帶領(lǐng)著一班人探索以一種全新的理念建設(shè)這座具有里程碑意義的大型旅游城?！板\繡中華”1989年9月，在國內(nèi)外50多位著名專家學者的指導和參與下，經(jīng)過半年的總體規(guī)劃和長達兩年的景點策劃與效果設(shè)計，又經(jīng)過為時兩年的精雕細琢，國內(nèi)第一個旅游項目——"錦繡中華"在人們的驚嘆聲中揭開了華僑城開發(fā)的帷幕。"一步邁進歷史，一日暢游中華"的理念強烈地感召和震撼著人們。這個中國第一個現(xiàn)代意義上的主題公園也是世界上規(guī)模最大的微縮景區(qū)，錦繡中華占地30多萬平方米，它選取中國84個最有代表的山水名勝，古代建筑景點按1:15比例建造，融華夏五千年歷史文化于一園。中國民訴文化村隨后，被譽為"中國第一村"的中國民俗文化村于1991年10月開業(yè)。它占地20萬平方米，是一個薈萃中國民俗文化、民間藝術(shù)、民居建筑的大型文化旅游景區(qū)。它共選取中國21個民族的24個村寨景點按1:1比例建造，并有上千名來自各地區(qū)、各民族的藝員和員工進行表演，由民俗文化村推出的大型民族歌舞《綠寶石》、《藍太陽》和大型廣場表演《中華百藝盛會》等，被譽為中國民族舞蹈藝術(shù)、廣場藝術(shù)的經(jīng)典。世界之窗1994年6月，匯集世界奇觀、古今名勝、自然風光和民俗風情于一園的世界之窗隆重登場。它是一個展示世界歷史文化的大型旅游景點，是廣東省最大的旅游企業(yè)，占地48萬平方米，共建有118個旅游景點，其創(chuàng)作表演的大型音樂舞蹈史詩《創(chuàng)世紀》，將中國的廣場表演藝術(shù)推至極致。它先后舉辦了國際民間藝術(shù)節(jié)、日本文化周、國際啤酒節(jié)、圣誕狂歡節(jié)等活動，相繼推出了由數(shù)百名中外演員同臺共演的大型廣場藝術(shù)晚會《狂歡之夜》、《夢之旅》、《創(chuàng)世紀》，以宏大的氣勢，精湛的表演被專家譽為旅游文化精品。大型室內(nèi)滑雪場、科羅拉多大峽谷漂流、金字塔幻想館等參與項目，更領(lǐng)導旅游新潮流。歡樂谷運用現(xiàn)代休閑理念和高科技成果興建的歡樂谷，是華僑城的第四大主題公園。項目占地面積17萬平方米。該公園在功能上突出了參與性、娛樂性，與原有三大主題公園形成互補，并運用了多項現(xiàn)代科技與旅游成果，其中歡樂谷四維動感影院是亞洲的第一座動感影院，歡樂谷的瑪雅海灘水公園獲1999年國際水公園"行業(yè)創(chuàng)新獎"。后做地產(chǎn)——"波托菲諾"：旅游地產(chǎn)的先驅(qū)如果說，旅游是華僑城的樹干，那么地產(chǎn)便是其結(jié)出的果子。構(gòu)成華僑城的核心要素，除了上述旅游休閑度假項目之外，其點睛之筆，正是獨具一格的旅游房地產(chǎn)——"波托菲諾"。華僑城的房地產(chǎn)項目都是圍繞主題公園來做的。項目概況華僑城波托菲諾再現(xiàn)意大利千年古鎮(zhèn)波托菲諾獨特海域風光的原汁原貌，建于華僑城西部，占地達80萬平方米，建筑面積108萬平方米，無論是占地面積還是建筑面積，都是深圳特區(qū)第一大盤，儼然成為華僑城的城中城，但其容積率卻僅為1.23，總規(guī)劃為4500戶，居住人口15000人。建筑類型包括別墅、聯(lián)排別墅、多層住宅、小高層住宅、商業(yè)配套設(shè)施。另外，還有綠地3萬平方米、道路2萬平方米、水面與荔枝林面積15萬平方米。項目共分三期開發(fā)（一期"天鵝堡"、二期"純水岸"[在售]、三期在開發(fā)），推出后引起轟動，連續(xù)獲得多項國家級獎項。項目特色四大主題公園的開發(fā)成功極大地改善了華僑城這片原為荒灘的自然和人文環(huán)境，使周邊環(huán)境之優(yōu)美就是比做"皇家御花園"也不過分，其南向荔枝林、東倚歡樂谷和燕含山、北靠高爾夫練習場和華僑城花園，環(huán)擁燕棲湖。為了提升項目品質(zhì)，華僑城還聘請了歐美著名的設(shè)計師來規(guī)劃設(shè)計該項目，在設(shè)計構(gòu)思中運用了新都市主義的規(guī)劃思想，意義在為人們創(chuàng)造一個具有濃郁人文氣息及地中海異國情調(diào)的社區(qū)。華僑城以它別具一格的居住環(huán)境、景觀環(huán)境、人文環(huán)境，賦予了"波托菲諾"豐富的歷史、文化內(nèi)涵，使主題旅游和主題住宅小區(qū)能夠融合與統(tǒng)一。豐富的建筑形態(tài)適應不同居住心理波托菲諾不同于一般的小區(qū)，它的建筑形態(tài)跨越了高層、小高層、多層、聯(lián)排別墅和獨立別墅等多種形態(tài)，不同形態(tài)的建筑之間根據(jù)自然景觀最大化原則來布局，形成了錯落有致的視線。這在很大程度上克服了現(xiàn)代城市小區(qū)以高層為主的、單調(diào)的建筑形體和樣式。良好休閑環(huán)境放大生活內(nèi)涵在波托菲諾，生活更多地體現(xiàn)為休閑，而不是單一的居住。諦諾山、天鵝湖和燕棲湖這些生態(tài)、景觀資源是自然界造化的結(jié)果，但經(jīng)過合理的規(guī)劃和建筑布局，這些自然景觀被有效地吸納到社區(qū)中來，成為社區(qū)的公共部分，被所有社區(qū)居民享有，成為社區(qū)鄰里喜愛的休閑場所。同時波托菲諾也有著獨特的人工環(huán)境。占地80000平方米的華僑城高爾夫練習場將會被納入社區(qū)整體范圍，成為真正的社區(qū)高爾夫運動場。同樣體現(xiàn)波托菲諾休閑特色的還有歡樂谷，波托菲諾每戶業(yè)主都終身持有兩張歡樂谷免費門票，充滿傳奇夢幻色彩的歡樂谷不僅是業(yè)主游樂之地，也是波托菲諾的后花園。特色商業(yè)營造浪漫生活情調(diào)對很多小區(qū)來說，商業(yè)店鋪無非臨街設(shè)立，定位也僅限于提供業(yè)主起居生活的必需品。在波托菲諾，除了這些生活必需的商業(yè)配套，更多的則是為業(yè)主提供休閑浪漫的去處，一家家頗具特色的咖啡館、鮮花店、面包房和高檔餐館在風景最美、最具異國情調(diào)的位置——純水岸商業(yè)街和水岸廣場相繼出現(xiàn)。商務居住激發(fā)社區(qū)新活力社區(qū)是相對開放的一種形態(tài)，例如它公共的商業(yè)街、水岸廣場，以及作為標志性建筑的鐘樓，都是居民交流和參與社區(qū)活動的地方。這些開放性場所的存在，從空間層面上打破了封閉的居住形式，在一定程度上促使人們形成更加開放的居住心理。波托菲諾社區(qū)里面引入了完全對外開放的酒店式公寓。在不干擾自身正常生活的情況下，人們慢慢意識到，社區(qū)人口的不斷更新是保持活力的重要方法。華僑城模式的擴張華僑城"主題公園＋旅游地產(chǎn)"的主業(yè)構(gòu)架獨樹一幟，而且別具一格：宣稱以旅游為惟一主業(yè)，地產(chǎn)項目卻貢獻高達八成的利潤。眼下，華僑城正在著力經(jīng)營深圳"東部華僑城"和北京世紀華僑城項目，并在迪斯尼和環(huán)球影城可能退出上海的情況下，謀求在上海開建主題公園，以期在全國一線城市全面復制"旅游＋地產(chǎn)"模式。北京華僑城2002年華僑城在北京與南磨房鄉(xiāng)簽約，合作開發(fā)北京世紀華僑城項目，項目占地約1平方公里，是北京目前投資最大的主題公園。項目公司北京世紀華僑城實業(yè)成立于2002年6月，注冊資本1.11億元，華僑城直接持股29.28%，其余股東有北京世紀城房地產(chǎn)、北京南磨房旅游發(fā)展、深圳華僑城地產(chǎn)和北京四方投資，華僑城受托管理華僑城地產(chǎn)股權(quán)后，表決權(quán)份額增至56.31%。據(jù)透露，北京世紀華僑城項目總投資20億元，主題公園占地50萬平方米，房地產(chǎn)總建筑面積50萬平方米，計劃分三期滾動開發(fā)。權(quán)威人士估計，北京世紀華僑城項目，第一期總共18萬平方米建