易居-海南博鰲二期地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建議報(bào)告

博鰲二期

————局部產(chǎn)品建議報(bào)告

2007年8月本報(bào)告需要解決的兩個(gè)核心問題國(guó)際公寓產(chǎn)品面積配比商業(yè)在本工程中所占的比例

1原來方案認(rèn)知篇

2公寓市場(chǎng)檢測(cè)與建議

3商業(yè)檢測(cè)與建議

第一局部：原方案

工程總指標(biāo)公寓類產(chǎn)品商業(yè)類產(chǎn)品別墅類產(chǎn)品沿海高級(jí)公寓GOLF球公寓島內(nèi)商業(yè)島內(nèi)商業(yè)島內(nèi)商業(yè)濱海商業(yè)游艇碼頭高端別墅頂級(jí)別墅500強(qiáng)會(huì)所500強(qiáng)會(huì)所工程總指標(biāo)注：本計(jì)算按照總面積583畝計(jì)算，容積率控制在0.25以內(nèi)島內(nèi)公寓總建筑面積控制在20000平方米以內(nèi)，容積率0.5左右的4層公寓，占地面積為40000平方米規(guī)劃功能面積建議物業(yè)類型建筑面積容積率占地面積所占比例國(guó)際公寓600000.51263%高端別墅100000.2510.5%頂級(jí)別墅100000.11010.5%500強(qiáng)會(huì)所100000.128.3310.5%濱海商業(yè)50000.51.05.26%碼頭以及其中公共場(chǎng)地2.54合計(jì)950000.2438.87/容積率：0.5總建筑面積：60000平方米單套面積：控制在80－120平方米里面建筑高度：層高3.2米，共4層；建筑形態(tài)：觀景退臺(tái)式公寓；外立面風(fēng)格：采用石材與玻璃的拼貼，營(yíng)造新古典主義風(fēng)格房型：超標(biāo)準(zhǔn)的1房1廳，打造典型的單身人士或者二人生活的度假產(chǎn)品。單價(jià)：8000元/m2起總價(jià)：在60－100萬(wàn)客戶人群：富裕型人士〔有一定前期積累，同時(shí)年收入在30萬(wàn)以上的富裕型人士〕國(guó)際公寓規(guī)劃

濱海商業(yè)

第二局部：公寓市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與建議

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：島中小戶型備受關(guān)注

——旅游地產(chǎn)市場(chǎng)咨詢：海南房產(chǎn)外銷被業(yè)界冠之以“旅游地產(chǎn)〞，而被銷往島外的占據(jù)總銷售量６０－７０％的房產(chǎn)中，有業(yè)界人士曾粗略估計(jì)，按套數(shù)計(jì)算，９０平米以下的中小戶型將超過整個(gè)外銷房產(chǎn)的６０％，據(jù)稱，這還是保守的數(shù)字。

近期調(diào)查的情況看，多數(shù)以中小戶型為主的樓盤特別搶手和熱銷，即便是一些以中大戶型為主的樓盤，其小戶型局部就像肥膘中的瘦肉，早被訂購(gòu)一空。事實(shí)上，不管是面對(duì)島內(nèi)還是島外購(gòu)房者，中小戶型總是最先賣掉的。

也有專業(yè)人士把宜居中小戶型譽(yù)為海南旅游地產(chǎn)的代表或海南房地產(chǎn)未來開展的方向。

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：島中小戶型備受關(guān)注

——第二居所市場(chǎng)咨詢：

理性消費(fèi)愛“小房〞

島外客戶多項(xiàng)選擇擇中小戶型而不是大戶型的理由，２１世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)海南總經(jīng)理余快概括為宜居、實(shí)用、實(shí)惠。一般來海南度假往往會(huì)是中老年人，居住時(shí)間較短，一至兩房不超過９０平方米足夠，只要社區(qū)環(huán)境優(yōu)雅、綠化好一點(diǎn)、房型設(shè)計(jì)合理、周邊配套齊全、按目前的價(jià)位一般在２０萬(wàn)左右，一房二房的中小戶型最受歡送。去年推出的金灣花園，以其不超過９０平迷的餓中小戶型以及優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境吸引了島外客戶的青睞，６００多套房子幾個(gè)月時(shí)間被搶購(gòu)所剩無(wú)幾，６０％多被島外客戶購(gòu)走。

“中小戶型的被熱賣，揭示出一個(gè)消費(fèi)理念，那就是人們的理性消費(fèi)。〞專家指出：無(wú)論是住房、汽車等大宗消費(fèi)還是日常消費(fèi)，人們更注重實(shí)用、實(shí)惠與性能，住房也是一樣，本來８０、９０平米足夠，選擇更大的房子會(huì)造成浪費(fèi)。作為過渡時(shí)期要選擇中小戶型是較為理智的，沒必要“一步到位〞。市場(chǎng)檢測(cè)2

經(jīng)統(tǒng)計(jì)，三亞市2007年1--7月批準(zhǔn)預(yù)售商品房53.40萬(wàn)m2，和去年同期相比增長(zhǎng)32.37%。其中商品住房49.20萬(wàn)m2,5513套。登記銷售面積67.94萬(wàn)m2，和去年同期相比增長(zhǎng)47.28%；其中商品住房65.72萬(wàn)m2,7413套〔含產(chǎn)權(quán)式酒店銷售7.71萬(wàn)m2,一線海景公寓、別墅銷售9.91萬(wàn)m2〕,商業(yè)用房2.05萬(wàn)m2；7月登記銷售商品房7.52萬(wàn)m2，其中商品住房7.24萬(wàn)m2，共786套。三亞——折射海南高端市場(chǎng)的鏡子

總體市場(chǎng)開展良好，

供求都呈現(xiàn)健康上揚(yáng)現(xiàn)象。

市場(chǎng)檢測(cè)2——

不同套型新建商品住房成交

戶型越小銷售的套數(shù)和面積所占的比例越大，2007年1--7月90m2以下的商品住房銷售4442套，面積29.05萬(wàn)m2，占總銷售套數(shù)的59.92%，占總銷售面積的44.20%。6月銷售90m2以下的商品住房405套，面積2.70萬(wàn)m2，占總銷售套數(shù)的51.53%，占總銷售面積的37.29%。

總體情況90m2以下的套數(shù)所占比例套數(shù)7413.22444259.92%面積（萬(wàn)m2）65.7229.0544.20%90m2小戶型度假公寓備受寵愛！

市場(chǎng)檢測(cè)2——

新建商品住房客戶研究

三亞市商品住房的銷售對(duì)象主要是島外市場(chǎng)，2007年1--7月，銷售總套數(shù)7413套，面積65.72萬(wàn)m2，島外銷售6553套，面積56.45萬(wàn)m2，島外市場(chǎng)占總銷售套數(shù)的88.4%，占總銷售面積的85.89%。7月銷售總套數(shù)786套，面積7.24萬(wàn)m2，島外銷售576套，面積4.83萬(wàn)m2，島外市場(chǎng)占總銷售套數(shù)的73.28%，占總銷售面積的66.71%。

島外市場(chǎng)，海南市場(chǎng)主角！

去化情況去化套數(shù)去化面積（萬(wàn)m2）島內(nèi)8609.27島外655356.45總體741365.72市場(chǎng)檢測(cè)2——

新建商品住房供求情況

截止至07年7月31日，結(jié)轉(zhuǎn)可售面積82.88萬(wàn)m2，其中上年結(jié)轉(zhuǎn)可售面積57.03萬(wàn)m2。1--7月批準(zhǔn)預(yù)售商品住房49.20萬(wàn)m2，與上年同期相比增長(zhǎng)35.32%；實(shí)際登記銷售面積65.72萬(wàn)m2，與上年同期相比增長(zhǎng)50.30%〔1—7月產(chǎn)權(quán)式酒店銷售7.71萬(wàn)m2，與上年同期相比增長(zhǎng)181%;一線海景公寓、別墅銷售面積9.91萬(wàn)m2，與上年同期相比增長(zhǎng)342%〕。7月銷售面積7.24萬(wàn)m2，與上月相比增長(zhǎng)17%,占上年全年銷售總量的11%。

海景公寓·海景別墅——未來市場(chǎng)主力!

市場(chǎng)檢測(cè)2——

新建商品住房?jī)r(jià)格和供求結(jié)構(gòu)情況

2007年1--7月批準(zhǔn)銷售新建商品住房按面積計(jì)算以8000-9000元/m2價(jià)位所占的比例最高，占32.39%；其次為2500-3000元/m2，其所占比例為20.80%?？梢姼邫n商品房(主要是產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓)的供給量較大，從另一個(gè)角度來說，新批準(zhǔn)預(yù)售的商品房的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度加大。需求情況為：按其面積計(jì)算，其銷售所占比例是以3000-4000元/m2的比例最高，為17.86%;其次為4000-5000元/m2，其比例為14.87%;按套數(shù)計(jì)算,3000-4000元/m2所占比例最高,為18.05%,其次為4000-5000元/m2,為15.43%。高價(jià)產(chǎn)品，海南市場(chǎng)主題!

市場(chǎng)檢測(cè)2——

不同套型新建商品住房供求情況

批準(zhǔn)銷售的新建商品住房以小戶型為主，無(wú)論按面積計(jì)算還是按套數(shù)計(jì)算，隨著戶型面積增大，其占有的比例越小，但從銷售〔需求〕情況來看，2007年1--7月銷售面積比例最大的戶型結(jié)構(gòu)為60--80m2，為12.31萬(wàn)m2，占總銷售面積的18.73%；而按套數(shù)計(jì)算，≤60

m2的銷售比例最大，共銷售1808套，占銷售總量的24.39%，隨著單套面積增大，其銷售比例逐漸減少。

舒適小戶型成為市場(chǎng)的新寵！國(guó)際公寓建議局部產(chǎn)品單套面積（m2）套數(shù)所占面積（m2）所占比例1類國(guó)際公寓1001201200020％2類國(guó)際公寓805254200070％3類國(guó)際公寓12050600010％合計(jì)/69560000

通過對(duì)于本工程前期的總體定位和現(xiàn)有三亞市場(chǎng)供求情況等各個(gè)方面的驗(yàn)證，建議國(guó)際公寓局部在整個(gè)工程中的比重依然保持以前的重要地位，維持以前的63％的比重。在63％的比例中，通過對(duì)市場(chǎng)再次分析，小戶型的豪華度假公寓的受寵度依舊占有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)故此，我們作出下表所示的戶型配比建議：

第三局部：商業(yè)檢測(cè)與建議市場(chǎng)檢測(cè)1

一般成功商業(yè)情況：分類指標(biāo)交通條件人文環(huán)境商業(yè)成熟度人口環(huán)境市場(chǎng)認(rèn)知度商務(wù)氛圍人流量物業(yè)自身布局

一般權(quán)重A0.200.050.250.150.100.100.050.101本項(xiàng)目要素權(quán)重0.50.9500.50.50.990.9000.5000.99

本項(xiàng)目各個(gè)要素分值0.10.050.1250.080.10.090.030.100.675首先我們根據(jù)本案現(xiàn)有的商業(yè)氣氛和環(huán)境，本工程在交通條件，人文環(huán)境，商業(yè)成熟度等上表中的各個(gè)方面中，其都沒有到達(dá)一個(gè)良好的狀況：最后的得分僅為0.675。從現(xiàn)狀中看，其商業(yè)的氣氛不夠成熟。

市場(chǎng)檢測(cè)2

我們知道國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)中，人均的商業(yè)面積在1m2左右；也就是說未來博鰲的商業(yè)情況很大局部取決于博鰲的未來公寓和其他物業(yè)人口的導(dǎo)入；物業(yè)類型建筑面積容積率占地面積所占比例國(guó)際公寓600000.51263%高端別墅100000.2510.5%頂級(jí)別墅100000.11010.5%500強(qiáng)會(huì)所100000.128.3310.5%濱海商業(yè)50000.51.05.26%碼頭以及其中公共場(chǎng)地2.54合計(jì)950000.2438.87/國(guó)際公寓：700套，每套2人；1400人：高端別墅：20套，每套10－20人，人數(shù)在400人；頂級(jí)別墅：10套，每套10－20人，共200人；500強(qiáng)會(huì)所：10套，每套20－30人，共300人會(huì)議中心人群：根據(jù)市場(chǎng)研究狀況：每天人流樂觀估計(jì)100人/天觀光人群：樂觀估計(jì)50人/天商業(yè)最大面積需求：2450m2市場(chǎng)檢測(cè)2

商業(yè)面積需求修正；面積指標(biāo)修正本項(xiàng)目服務(wù)人群為高端人群，對(duì)于面積和空間要求要高于國(guó)際平均面積；國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的1m2/人，應(yīng)該被調(diào)整為1.5m2/人人流量的修正非穩(wěn)定型人流量娛樂場(chǎng)所對(duì)商業(yè)需求的修正原溫泉等商業(yè)對(duì)于后續(xù)商業(yè)的需求有一定影響錯(cuò)位時(shí)間對(duì)人流量的修正3：會(huì)議人群集中在4－10月1：國(guó)際公寓人群集中在冬季；入住率在80％左右2：觀光人群集中在：冬季－4月1300*2＝2600m2約3000m2左右預(yù)計(jì)分流5％人群：1425人/天穩(wěn)定型人群基本保持到90％左右：1425×90％＝1300人/天約1500人/天濱海商業(yè)

物業(yè)類型建筑面積容積率占地面積所占比例國(guó)際公寓600000.51263%高端別墅100000.2510.5%頂級(jí)別墅100000.11010.5%500強(qiáng)會(huì)所100000.128.3310.5%濱海商業(yè)50000.51.05.26%碼頭以及其中公共場(chǎng)地2.54合計(jì)950000.2438.87/物業(yè)類型建筑面積容積率占地面積所占比例國(guó)際公寓620000.512.465%高端別墅100000.2510.5%頂級(jí)別墅100000.11010.5%500強(qiáng)會(huì)所100000.128.3310.5%濱海商業(yè)30000.50.63.2%碼頭以及其中公共場(chǎng)地2.54合計(jì)950000.2438.87/最后建議

綜合前期的市場(chǎng)情況，島內(nèi)小戶型等國(guó)際公寓的上市沒有任何市場(chǎng)抗性，建議將原2000m2的商業(yè)體量轉(zhuǎn)為國(guó)際公寓。

Thanks！

威海家天下工程報(bào)告目錄家天下的詮釋與演繹何謂家天下？我愛我家。以家的概念構(gòu)筑社區(qū)的溫馨和牽掛，使社區(qū)賦予了傳統(tǒng)的美德。家天下，承襲中古時(shí)代的韻味，強(qiáng)調(diào)工程與眾不同的文化概念，使現(xiàn)代原本松散的家庭結(jié)構(gòu)，有了一絲絲溫暖?！皞惱砩鐓^(qū)〞，從現(xiàn)在開始！家概念的傳播家天下——充滿陽(yáng)光的親情社區(qū)。家天下——尊老愛幼的文明社區(qū)。家天下——與業(yè)主共同協(xié)造的威海生活典范。家天下——為生命而喝彩。家是永恒的勝局，是傳播神圣的美。“家天下〞正是傳播了這種美，傳達(dá)了社區(qū)的文化品位。家天下，從現(xiàn)在開始一切從家國(guó)開始，方有夢(mèng)想天下！目錄家天下的詮釋與演繹工程概況位置：威海旅游度假區(qū)長(zhǎng)江街南側(cè)工商行政管理周邊。規(guī)劃設(shè)計(jì)：多層、小高層、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。工程地塊占地面積：80040平方米總建筑面積：128064平方米其中：多層：70840平方米小高層：47224平方米商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：10000平方米容積率：1.72綠化率：39%停車位：280個(gè)其中：地下停車位：130個(gè)地上停車位：150個(gè)工程地塊的區(qū)位價(jià)值——區(qū)域定位工程地塊的區(qū)位價(jià)值

——經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀工程地塊的區(qū)位價(jià)值——開展?jié)摿^(qū)際聯(lián)系逐漸加強(qiáng)，形成城市開展互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)。工程所在區(qū)域商業(yè)比較成熟，沿長(zhǎng)江路商業(yè)繁華，分布了大量專業(yè)市場(chǎng)和大型商場(chǎng)超市及沿街商鋪，形成該區(qū)域最有價(jià)值的商圈，商業(yè)價(jià)值優(yōu)勢(shì)也十清楚顯，這對(duì)本工程開發(fā)局部商業(yè)物業(yè)將有重大的意義。工程地塊的區(qū)位價(jià)值——

初級(jí)商圈價(jià)值工程所在區(qū)域配套相對(duì)成熟，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院林立，度假區(qū)醫(yī)院、眾康堂大藥房、建城購(gòu)物廣場(chǎng)、威海第七中〔初中〕、利百佳超市、三聯(lián)家電、威海糖酒超級(jí)市場(chǎng)、威海國(guó)際漁具城，為工程開發(fā)奠定一定的生活配套根底。工程地塊的區(qū)位價(jià)值——

城市配套正逐漸形成工程價(jià)值標(biāo)號(hào)分析價(jià)值指標(biāo)優(yōu)一般較差很差區(qū)位地位配套設(shè)施交通狀況商圈價(jià)值景觀環(huán)境生活條件周邊環(huán)境工程價(jià)值標(biāo)號(hào)分析我司初步認(rèn)為本工程宜開發(fā)中低檔綜合工程，以住宅為主，兼顧商業(yè)工程開發(fā)，最大程度上創(chuàng)造利潤(rùn)空間。本工程不具備做高檔住宅的條件；本工程商圈價(jià)值較為明顯；本工程周圍開發(fā)的大多為低檔工程；目錄家天下的詮釋與演繹工程優(yōu)勢(shì)因素區(qū)位優(yōu)勢(shì)

工程位于度假區(qū)的中心位置，生活配套齊全，生活圈已經(jīng)形成，大環(huán)境相對(duì)較好。旅游資源豐富〔里口山自然風(fēng)景區(qū)、中央電視臺(tái)威海影視城、世界漁村等〕。商圈優(yōu)勢(shì)

工程周圍成熟商圈已經(jīng)形成，商業(yè)價(jià)值非常明顯。如漁具城、百貨超市等。工程優(yōu)勢(shì)因素規(guī)模優(yōu)勢(shì)

工程占地面積120畝，規(guī)模較大，一方面降低開發(fā)本錢，另一方面有利于市場(chǎng)造勢(shì)，也有利于打造精品工程。地價(jià)優(yōu)勢(shì)

本地塊地價(jià)相對(duì)低，假設(shè)結(jié)合商業(yè)工程開發(fā)，價(jià)值相對(duì)較高。同時(shí)也反響了本工程的開發(fā)潛力及可塑性。工程劣勢(shì)分析工程外圍根本上沒有什么景觀優(yōu)勢(shì)，因此工程內(nèi)部景觀配套必須做好。工程所在區(qū)域建區(qū)不久，各項(xiàng)城市建設(shè)尚未成型。除40畝外，另80畝需拆遷，拆遷本錢過高，阻力過大，建議由政府出面解決。緊鄰長(zhǎng)江街，污染、噪音比較大，規(guī)劃時(shí)注意住宅的安排。工程時(shí)機(jī)點(diǎn)分析環(huán)翠區(qū)區(qū)政府將加大對(duì)旅游度假區(qū)的建設(shè)，這將大大提高本工程的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，也刺激了該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著旅游度假區(qū)經(jīng)濟(jì)的開展和大量日韓公司的進(jìn)駐，帶動(dòng)該區(qū)域的人口開展很膨脹，同時(shí)也刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，為本工程的開發(fā)帶來無(wú)限的時(shí)機(jī)。該外來務(wù)工者居多，大多是東北人，特別是黑龍江的打工族最多，他們?cè)诼糜味燃賲^(qū)工作多年，有一定的積蓄，喜歡在此定居，因此未來房產(chǎn)市場(chǎng)需求依然巨大。工程時(shí)機(jī)點(diǎn)分析根據(jù)我們定向調(diào)查的結(jié)果說明，希望在威海購(gòu)房者占到70%以上，說明未來旅游度假區(qū)的的房地產(chǎn)開發(fā)還有一定的市場(chǎng)。張村過去是個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如今建區(qū)后，面臨著城市化改造，必將有大量的農(nóng)業(yè)人口成為城市居民，因此他們對(duì)商品房有一定的需求，這對(duì)本工程開發(fā)無(wú)疑是個(gè)有利的時(shí)機(jī)。綜合分析：威海旅游度假區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)在外部環(huán)境上存在很大的時(shí)機(jī)點(diǎn)，但必須把握時(shí)機(jī)和開發(fā)定位，方能將這些時(shí)機(jī)很好的利用。工程困難點(diǎn)分析近幾年來，威海房地產(chǎn)開發(fā)速度過快，市場(chǎng)承受能力相對(duì)較小，未來開發(fā)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

本工程開發(fā)局部商業(yè)雖然符合工程的地段特征，但市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)依然存在，從目前幾個(gè)運(yùn)做的專業(yè)市場(chǎng)來看并不是很成功，因此必須對(duì)商業(yè)這一塊需要一個(gè)準(zhǔn)確的評(píng)估和判斷。旅游度假區(qū)空置房較多，市場(chǎng)泡沫成分很大，因此開發(fā)時(shí)宜走精品路線和特色路線，防止市場(chǎng)上的產(chǎn)品產(chǎn)生雷同，化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。目錄家天下的詮釋與演繹準(zhǔn)確定位制勝在先從4C的角度來把握客戶需要，從4P的角度來制定營(yíng)銷工具企業(yè)的市場(chǎng)戰(zhàn)略企業(yè)營(yíng)銷系統(tǒng)4PProductPricePromotionPlaceCommunicationConvenienceCostCustomer4C提高(增加)市場(chǎng)占有率投資收益最大化打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手企業(yè)營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)C&P定位系統(tǒng)市場(chǎng)定位

-orientationC&P營(yíng)銷定位系統(tǒng)-Customer是否有購(gòu)房意向？只有實(shí)施多項(xiàng)定位，尋求郊區(qū)工程上的突破，開發(fā)符合市場(chǎng)的產(chǎn)品，才能從根本上躲避本工程的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。郊區(qū)化房地產(chǎn)開發(fā)伴隨著城市開展的進(jìn)程，針對(duì)郊區(qū)工程的開發(fā)定位，應(yīng)從多個(gè)方面進(jìn)行考量。升值潛力，乃是制勝的法寶。挺進(jìn)郊區(qū)化“郊區(qū)〞是中心城市行政邊界以外的鄰接地域，主要是城市化地區(qū)核心以外的城市邊緣。30分鐘車程的稱為城鄉(xiāng)結(jié)合部，30分鐘車程以上的稱為遠(yuǎn)郊，一局部為景區(qū)等。位于這些區(qū)域內(nèi)的住宅統(tǒng)稱為郊區(qū)住宅。何為住宅郊區(qū)化？距離市區(qū)30分鐘車程左右郊區(qū)住宅遠(yuǎn)離城市，大大防止了城市的噪音、尾氣污染，有的高端化郊區(qū)別墅住宅更位于風(fēng)光秀麗的景區(qū)，空氣清新，視野開闊、風(fēng)光媚麗，是具有田園氣息的住宅。何為住宅郊區(qū)化？空氣清新，環(huán)境優(yōu)美郊區(qū)住宅由于土地供給充足，土地價(jià)格低，使得開發(fā)商成規(guī)?；_發(fā)成為可能。目前，國(guó)內(nèi)郊區(qū)化住宅的規(guī)模主要在20萬(wàn)平方米以上甚至數(shù)百萬(wàn)平方米，聚集著數(shù)以千計(jì)乃至更多的住戶。何為住宅郊區(qū)化？社區(qū)規(guī)模大，人口多因?yàn)檫h(yuǎn)處郊區(qū)，為滿足住戶的日常生活需求，社區(qū)的配套設(shè)施譬如學(xué)校、銀行、超市、郵局、會(huì)所等成為開發(fā)商必備的開發(fā)內(nèi)容之一，而大面積的土地也為配套設(shè)施的建設(shè)提供了可能。何為住宅郊區(qū)化？配套齊全由于郊區(qū)住宅首先是城市中高產(chǎn)階級(jí)為逃離市中心不斷惡化的環(huán)境所作的一種選擇，那么它首先在環(huán)境和舒適度方面要超過市中心的公寓。因此環(huán)境優(yōu)美，布局分散，低密度和戶型舒適是這類住宅的特點(diǎn)。何為住宅郊區(qū)化？低容積率、低密度郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析名稱：星河灣規(guī)模：占地約80平方米；國(guó)際大師親手設(shè)計(jì)交樓標(biāo)準(zhǔn)；星河灣番禺執(zhí)信中(小)學(xué)占地8萬(wàn)多平方米。類別：別墅、小高層、高層位置：番禺迎賓路沙溪大橋南岸總戶數(shù)：7250戶郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析名稱:西安紫薇田園都市立地位置:長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園內(nèi)工程背景:2002年中國(guó)住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評(píng)審會(huì)上獲：“社區(qū)規(guī)劃示范樓盤“，在2002年全國(guó)人民環(huán)境住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)比中榮獲"環(huán)境金獎(jiǎng)"。規(guī)模:2200畝總占地面積類別:多層、小高層、高層、別墅郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析萬(wàn)科-東海岸郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析名稱:廣東.碧桂園.鳳凰城立地位置:離廣州市中心３０公里坐車30分鐘時(shí)間工程背景:碧桂園集團(tuán)的第九個(gè)樓盤規(guī)模:1.2萬(wàn)畝定位:中產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)型別墅住宅郊區(qū)化趨勢(shì)判研究城市化進(jìn)程已經(jīng)完成郊區(qū)化是興旺國(guó)家城市居住區(qū)位變化的共同趨勢(shì)在城市化后期具有一定的必然性。——完全住宅郊區(qū)化的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)之一根據(jù)地理學(xué)家諾瑟姆“S〞形曲線原理，中國(guó)沿海率先進(jìn)入城市化增長(zhǎng)期全國(guó)正處在城市化中期加速開展階段，2003年，全國(guó)城鎮(zhèn)人口達(dá)6.7億，城市化水平達(dá)47.6%住宅郊區(qū)化趨勢(shì)判研究城市中心房?jī)r(jià)下降，郊區(qū)房?jī)r(jià)上升城市發(fā)展到一定階段發(fā)生的逆城市化現(xiàn)象——“城市空心化”“城市空心化”結(jié)果——城市中心住宅貶值、郊區(qū)房產(chǎn)升值當(dāng)前的“住宅郊區(qū)化〞不是國(guó)外的“城市空心化〞目前國(guó)內(nèi)一類城市還未到達(dá)，全國(guó)更不可能——完全住宅郊區(qū)化的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)之二城市空心化現(xiàn)象首先出現(xiàn)在西方城市化水平較高的興旺國(guó)家，原因多方面。首先，城市化水平的提高，在城市快速開展的同時(shí)，出現(xiàn)了日益嚴(yán)重的“城市病〞，交通擁擠、住房緊張、污染嚴(yán)重、社會(huì)秩序和治安狀況不良等等，燃起了人們對(duì)親近自然生活的渴望；其次，高速公路、地鐵、地下管網(wǎng)等城市根底設(shè)施向外延伸并進(jìn)一步完善，使城市空心化成為可能。美國(guó)20世紀(jì)50年代“城市空心化〞現(xiàn)象中產(chǎn)階級(jí)耗不起，成功的富人更耗不起，只有閑人花得起。距離市區(qū)車程1.5小時(shí)左右(國(guó)際標(biāo)準(zhǔn))在國(guó)內(nèi)，對(duì)于白領(lǐng)或富人而言，時(shí)間都是最大的成本，每天1-2小時(shí)的往返車程，輸?shù)舻氖菚r(shí)間、金錢、效率和商機(jī)——完全住宅郊區(qū)化的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)之四住宅郊區(qū)化趨勢(shì)判研究試看中國(guó)城市開展“八大病癥〞城市開展理念缺乏可持續(xù)性絕大多數(shù)城市特別是大城市正在走一種高本錢低效率的“逆城市開展一般規(guī)律〞、無(wú)法持續(xù)的開展道路。住房群體在城市的分布結(jié)構(gòu)不合理高收入者或社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位相對(duì)高的居住群體集中在城市中心區(qū)，而中低收入者被逐步向非中心區(qū)特別是郊外分散。而在國(guó)外，中低收入者多數(shù)居于中心區(qū)的外圍，離工作地方較近。對(duì)汽車進(jìn)入家庭的速度預(yù)估缺乏市中心房屋密度過低在世界大城市中，中國(guó)是單位國(guó)土面積的人口密度較低的，幾年前北京僅2000人左右／(km)2，上海也不過4000人左右／(km)2

，這種房屋建設(shè)的低密度破壞了城市進(jìn)化的正常秩序。市中心建許多封閉式小區(qū)這是一種“移花接木〞的錯(cuò)誤，“封閉式小區(qū)〞是西方郊區(qū)化的產(chǎn)物，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商們的原版移植、拿來主義，使城市的住房間道路阻隔，阻礙了交通網(wǎng)絡(luò)高密度的過程。把公交優(yōu)先等同于公共汽車優(yōu)先公交優(yōu)先是指公共交通運(yùn)輸?shù)母鞣N工具優(yōu)先，其中在大城市特別是國(guó)際大都會(huì)發(fā)揮著核心公共交通的作用的是地鐵，中國(guó)的大城市開展地鐵嚴(yán)重滯后，且一些地方上的地鐵工程多是修輕軌為主?！安〃曋：Σ患皶r(shí)改變以上高本錢低效率的城市開展模式，中國(guó)的大城市在交通上將面臨普遍性危機(jī)，將對(duì)中國(guó)的城市化將產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響?！褚皇菓?yīng)對(duì)市中心區(qū)樓房和道路實(shí)施一攬子“加密方案〞?！穸菓?yīng)建設(shè)較多的由中心城區(qū)向郊外輻射的大路，把推進(jìn)市區(qū)的高密度化與郊區(qū)的相對(duì)稀疏化結(jié)合，優(yōu)化居住結(jié)構(gòu)?！袢羌谢蓍e的場(chǎng)所(如綠化帶\森林公園\大廣場(chǎng))應(yīng)向中心區(qū)的外圍、郊區(qū)化轉(zhuǎn)移,以引導(dǎo)人流動(dòng)向，從而紓解中心區(qū)的交通擁堵壓力。結(jié)論：住宅郊區(qū)化，雖不是遙不可及，但與我們有距離！中國(guó)所謂的住宅郊區(qū)化浪潮，并未真正來臨！只是浪潮席卷前的溫?zé)帷L(fēng)暴來襲前的預(yù)告，不是狂風(fēng)驟雨式，而是毛毛細(xì)雨式。是偶爾的“郊區(qū)起義〞，不是“造城運(yùn)動(dòng)〞，住宅郊區(qū)化，離我們還有一段距離！隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開展、轎車的逐步普及以及城市的標(biāo)準(zhǔn)化開展，住宅郊區(qū)化的旺期才會(huì)慢慢到來。危機(jī)即轉(zhuǎn)機(jī)，關(guān)鍵在于定位！定位不是對(duì)產(chǎn)品本身做實(shí)質(zhì)改變，而是對(duì)市場(chǎng)的發(fā)現(xiàn)！好的定位容易形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)！但其不是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)！本工程定位應(yīng)結(jié)合郊區(qū)化地產(chǎn)開發(fā)模式及旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，同時(shí)適應(yīng)外鄉(xiāng)化經(jīng)營(yíng)路線。新城市中心?

生態(tài)養(yǎng)生名宅工程命名建議迪尚捷年?家天下家天下歐洲小鎮(zhèn)威海新都第一家庭品茗生活小城故事主推工程名稱家天下

本工程以“家〞的理念進(jìn)行開發(fā)，更符合了當(dāng)代養(yǎng)生居住的潮流。工程市場(chǎng)定位集生活·休閑·娛樂·購(gòu)物·養(yǎng)生·度假為一體的新城市中心生活圈。

關(guān)于“生活·休閑·娛樂·養(yǎng)生·度假〞本工程位于旅游度假區(qū)中心繁華區(qū)，生活配套相對(duì)齊全。休閑娛樂是現(xiàn)代生活重要的元素，也是本工程所必須有的特征。養(yǎng)生度假主要表達(dá)本工程的區(qū)位特征，同時(shí)符合市場(chǎng)主要目標(biāo)客群。本工程位于旅游度假區(qū)，其中很大一局部客群是來自東北的置業(yè)者，而且大局部是老年人，他們喜歡度假區(qū)的生活環(huán)境，并選擇在這里養(yǎng)老，這一局部人將是本工程的主要目標(biāo)客群。關(guān)于“新城市中心生活圈〞關(guān)于“購(gòu)物〞與“生活圈〞本工程占據(jù)良好的商業(yè)氣氛，初級(jí)商圈在一定程度上根本形成。良好的商業(yè)氣氛與生活氣氛結(jié)合在一起，為本工程帶來巨大的商業(yè)價(jià)值。支持點(diǎn)一：對(duì)于開發(fā)商而言，本工程在此市場(chǎng)定位下具有豐富的可延續(xù)副主題賣點(diǎn)，可有利的減輕競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的抄襲所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，保持領(lǐng)先地位。

支持點(diǎn)二：為市場(chǎng)強(qiáng)烈需求的一種良性回應(yīng)，更為改變區(qū)域生活環(huán)境締造提升到產(chǎn)業(yè)鏈品牌與雙效應(yīng)最大化的基點(diǎn)。工程形象定位新城市中心首個(gè)大型標(biāo)志性純生態(tài)養(yǎng)生親情社區(qū)在市場(chǎng)定位為指導(dǎo)原那么下，針對(duì)本工程所提出的市場(chǎng)定位，結(jié)合本工程地塊所處的特殊地理位置、規(guī)模與特定目標(biāo)消費(fèi)人群的潛在消費(fèi)意念與廣闊的潛在消費(fèi)市場(chǎng)需求空間等有利優(yōu)勢(shì)資源整合，我們將形象定位劃分為兩大互動(dòng)組合局部。關(guān)鍵詞匯解釋：新城市中心：定格于極具升值潛力的區(qū)域級(jí)戰(zhàn)略市場(chǎng)的戰(zhàn)略高度起點(diǎn)。首個(gè)：唯一、第一個(gè)、擁有得天獨(dú)厚的綜合優(yōu)勢(shì)的一個(gè)。大型：建筑物的風(fēng)格、氣勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)的最直觀的闡述。標(biāo)志性：綜合優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略高度起點(diǎn)，未來威海城市區(qū)域名片式亮點(diǎn)及魅力所在，居住養(yǎng)生的革命性創(chuàng)新方式形態(tài)。純生態(tài)養(yǎng)生：根據(jù)該區(qū)域購(gòu)房客群特征，倡導(dǎo)一種生態(tài)養(yǎng)生的居住理念，提升工程形象。親情社區(qū)：富有強(qiáng)烈的中國(guó)傳統(tǒng)家庭思維、人文情調(diào)的高尚社區(qū)。該定位將會(huì)在營(yíng)銷推廣當(dāng)中圍繞以下中心訴求不斷展開，也為銷售提供了強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)力的核心表現(xiàn)主題：

新城市中心現(xiàn)代人居典范工程開展定位在細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研根底上，我們深深地感受到要實(shí)現(xiàn)本案經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化，必須站在足夠的高度的戰(zhàn)略層面上去審視并挖掘出整個(gè)工程的最大價(jià)值，并與旅游度假區(qū)乃至整個(gè)威海的城市開展趨勢(shì)相結(jié)合，無(wú)論從居住還是商業(yè)的整合，將都使本工程成為區(qū)域的一個(gè)代表作。從企業(yè)開展角度本工程是迪尚從紡織貿(mào)易業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)重大事件，也是塑造品牌的里程碑式的杰作。從工程自身角度本工程作為威海郊區(qū)房產(chǎn)開展的一個(gè)典范，將開創(chuàng)威海養(yǎng)生居住新理念。從區(qū)域開展角度本工程將作為度假區(qū)中心位置新銳住宅展示舞臺(tái)，改變度假區(qū)形象。所以本工程的出現(xiàn)：將——引爆度假區(qū)生活革命它必然改寫威海養(yǎng)生居住格局它必將成為度假區(qū)21世紀(jì)養(yǎng)生居住示范工程。新世紀(jì)新威海工程產(chǎn)品定位為威海新城市中心打造現(xiàn)代養(yǎng)生居住新典范本工程的地塊具備開發(fā)高尚社區(qū)的潛質(zhì)，但要迅速突破市場(chǎng)仍需要塑造鮮明個(gè)性，以高素質(zhì)、差異化優(yōu)勢(shì)贏得目標(biāo)客群的追捧。因此在確定產(chǎn)品定位后，需要確定產(chǎn)品制勝的支撐要素。超前性：從開發(fā)、銷售、物業(yè)管理到規(guī)劃、到產(chǎn)品都必須保持3-5年的適度超前。差異性：本著以人為本的設(shè)計(jì)理念，借助當(dāng)代國(guó)內(nèi)外流行的設(shè)計(jì)元素，打造真正的陽(yáng)光產(chǎn)品，居住改變生活。市場(chǎng)導(dǎo)向性：客戶的需求創(chuàng)造了市場(chǎng)空間，開發(fā)商需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)一步挖掘和引導(dǎo)，以充分利用市場(chǎng)獲得更大的利潤(rùn)和開展空間。創(chuàng)新性：對(duì)本工程所處的環(huán)境來看，外圍居住環(huán)境不是很好，因此本工程必須在社區(qū)內(nèi)的設(shè)計(jì)上、管理上有重大的創(chuàng)新與突破。工程開發(fā)商定位城市運(yùn)營(yíng)商本工程開發(fā)商在房地產(chǎn)上開發(fā)工程尚處首次，但從企業(yè)的轉(zhuǎn)型和企業(yè)定格上，必須從城市開展的戰(zhàn)略角度上去思考，不但在工程開發(fā)上獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益，而且同時(shí)在開發(fā)過程中，也扮演了城市的建設(shè)者和規(guī)劃者這一角色。在一定程度上改變了旅游度假區(qū)的面貌，在贏取最大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，贏得大量了社會(huì)效應(yīng)。工程開發(fā)商定位城市運(yùn)營(yíng)商本工程開發(fā)商在房地產(chǎn)上開發(fā)工程尚處首次，但從企業(yè)的轉(zhuǎn)型和企業(yè)定格上，必須從城市開展的戰(zhàn)略角度上去思考，不但在工程開發(fā)上獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益，而且同時(shí)在開發(fā)過程中，也扮演了城市的建設(shè)者和規(guī)劃者這一角色。在一定程度上改變了旅游度假區(qū)的面貌，在贏取最大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，贏得大量了社會(huì)效應(yīng)。工程概念主題定位威海新城市中心·養(yǎng)生度假親情社區(qū)威海新城市中心·養(yǎng)生度假新典范方案1：〔偏向產(chǎn)品推廣概念〕通過對(duì)城市中心概念的推廣，提升工程的區(qū)域價(jià)值，增強(qiáng)客戶置業(yè)信心和對(duì)未來居住生活的展望。本工程所處片區(qū)——威海旅游度假區(qū)是省級(jí)旅游度假區(qū)，根據(jù)我們市場(chǎng)調(diào)查分析，該區(qū)域購(gòu)房或居住者80%為老年人，他們有很大一局部來自外地，選擇在此養(yǎng)生度假，因此以養(yǎng)生和度假為主題，符合市場(chǎng)需求。通過對(duì)親情社區(qū)這一概念推廣，走情感營(yíng)銷推廣路線，更能抓住客群的需求，讓他們產(chǎn)生溫馨感。新威?！ば募?jí)人居典范方案2：〔偏向品牌延續(xù)、整合復(fù)合概念〕目標(biāo)客群定位誰(shuí)是最有價(jià)值的客群？他們要什么？了解了他們所處、所需、所欲以及他們共有的特質(zhì)，我們才能確定該做什么、如何做。本工程的目標(biāo)客群定位為：一群有自己養(yǎng)生理想的人目標(biāo)客群分布狀況區(qū)域東北甘肅、陜西、山西北京、江浙、韓國(guó)、日本張村市區(qū)比例50%5%15%25%5%通過對(duì)客群市場(chǎng)的區(qū)域劃分，從而針對(duì)客群占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)。本工程的主要客群來自兩塊：一個(gè)是東北特別是黑龍江的潛在客群，由于威海的生活環(huán)境好，城市地位也在逐漸上升，開展?jié)摿薮?，因此他們有很大一局部選擇在威海置業(yè)，再加上旅游度假區(qū)的經(jīng)濟(jì)開展、東北人在此務(wù)工、經(jīng)商和居住者較多，東北人在旅游度假區(qū)的群居“基地〞正在逐漸形成，因此這一局部人將是本工程主要潛在購(gòu)房者；另一個(gè)是張村本地居民，他們也將成為本工程的主要潛在客群之一，旅游度假區(qū)的設(shè)定，張村就面臨著城市化的改造，農(nóng)民將變成為居民，作為城市化進(jìn)程的受益者，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查了解到，目前旅游度假區(qū)很大一局部消費(fèi)者來自當(dāng)?shù)?，這足以說明這一市場(chǎng)的旺盛?？蛻魳?gòu)成細(xì)分度假養(yǎng)老型此類客群以外地購(gòu)房者居多，他們大多處于中老年，局部是其子女為其養(yǎng)老購(gòu)置。他們喜歡威海的生活環(huán)境，喜歡海岸生活，喜歡在優(yōu)美的環(huán)境下頤養(yǎng)天年。長(zhǎng)期居住型此類客群大多為本地置業(yè)者，也包括局部在威海有一定事業(yè)的外地置業(yè)者。這一局部人又分為兩類，一種是由于買不起市中心高價(jià)樓房只有被動(dòng)選擇在郊區(qū)購(gòu)房，另一種是在度假區(qū)有一定產(chǎn)業(yè)，主動(dòng)選擇在度假區(qū)購(gòu)房。目標(biāo)客群消費(fèi)心理研判度假養(yǎng)老型30-50歲之間，工作5-10年或更長(zhǎng)，由于有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，月收入較高且穩(wěn)定，有能力進(jìn)行一、二次置業(yè)。在一、二次置業(yè)上，更加追求生活質(zhì)量，注重生活的情調(diào)、品位以及家庭的和睦天倫，希望優(yōu)化家庭及個(gè)人生活空間，改善居住品質(zhì)，居住面積在100平方米左右。由于已有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，對(duì)戶型格局、住區(qū)的環(huán)境、規(guī)劃、配套、地段、公攤、鄰居素質(zhì)、開發(fā)商實(shí)力品牌等因素抱著一種專業(yè)的堅(jiān)持，要求近乎苛刻。長(zhǎng)期居住型目標(biāo)客群消費(fèi)心理研判度假養(yǎng)老型30-50歲之間，工作5-10年或更長(zhǎng)，由于有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，月收入較高且穩(wěn)定，有能力進(jìn)行一、二次置業(yè)。在一、二次置業(yè)上，更加追求生活質(zhì)量，注重生活的情調(diào)、品位以及家庭的和睦天倫，希望優(yōu)化家庭及個(gè)人生活空間，改善居住品質(zhì)，居住面積在100平方米左右。由于已有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，對(duì)戶型格局、住區(qū)的環(huán)境、規(guī)劃、配套、地段、公攤、鄰居素質(zhì)、開發(fā)商實(shí)力品牌等因素抱著一種專業(yè)的堅(jiān)持，要求近乎苛刻。長(zhǎng)期居住型目標(biāo)客戶群總述年齡結(jié)構(gòu)集中在25至50歲之間，此年齡段的人容易接受新的居住觀念，并不會(huì)固守原有的居住點(diǎn)。購(gòu)房原因購(gòu)房地點(diǎn)面積選擇70至120平方米的平面結(jié)構(gòu)的房型最受消費(fèi)者青睞，房型過大或過小都不被購(gòu)房者看好。預(yù)期價(jià)格生活期望相當(dāng)一局部潛在客戶認(rèn)為有必要在銷售中能多一局部東北人，以形成一個(gè)東北人的親情團(tuán)體，可以形成度假的共同團(tuán)體，這可能源于東北人較強(qiáng)的鄉(xiāng)土觀念和家鄉(xiāng)情結(jié)。工程規(guī)劃定位本工程作為一個(gè)中等體量的郊區(qū)房產(chǎn)工程，總占地面積120畝，地勢(shì)相對(duì)平坦，地形方正。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，一方面要考慮居住的舒適性，另一方面要考慮到商業(yè)的價(jià)值性，盡量把商業(yè)做滿，使本工程價(jià)值得到最大的表達(dá)。威海生態(tài)養(yǎng)生親情社區(qū)樣板整體規(guī)劃建議建筑形式為多層，容積率盡量做滿〔詳見財(cái)務(wù)分析〕商業(yè)優(yōu)勢(shì)得以凸顯，沿長(zhǎng)江路可做沿街網(wǎng)點(diǎn)，建議挑高3米，可隔成兩層，上層可住可存貨，下層經(jīng)營(yíng)，面積不宜過大，總面積控制在90平方米以內(nèi)，同時(shí)按照實(shí)際情況可以規(guī)劃一個(gè)超市，使商業(yè)價(jià)值得到最大的表達(dá)。建筑風(fēng)格宜采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格形式，強(qiáng)調(diào)光線、立體感、園林的搭配，整體建筑輕松、簡(jiǎn)約、明快。工程主題設(shè)計(jì)的根本出發(fā)點(diǎn)工程的主題設(shè)計(jì)親情社區(qū)●親水園林●親健康主義親情社區(qū)——人文關(guān)心的建筑思維、臻于完美的設(shè)計(jì)風(fēng)格、絕對(duì)自信的幸福環(huán)境親水園林——盡量樹立起與競(jìng)品樓盤與眾不同的旗幟，并進(jìn)一步強(qiáng)化環(huán)境這一最大優(yōu)勢(shì)親健康主義——健康乃是人們普遍的需求，也是最根本的生存肌理，因此樹立健康社區(qū)、健康居住的形象，是我們工程開發(fā)不可或缺的手法。本工程主題規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性親情、親水、親健康主題順應(yīng)社會(huì)的開展潮流。隨著社會(huì)的開展，文明的進(jìn)步，人們對(duì)生活品質(zhì)的要求越來越高，不僅僅是要求有一個(gè)生命的庇護(hù)所，更要求住得舒適，住得輕松寫意，充滿親情和愜意，在深圳、上海、廣州等地，公園旁的房子、公園里的房子、森林里的房子、陽(yáng)光花房、空中花園等隨處可見。這是一種更高層次的生態(tài)、健康、休閑、養(yǎng)生的生活享受方式。同時(shí)，隨著參加WTO，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制與世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步接軌，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的全球化迫使我國(guó)房地產(chǎn)不得不向西方先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)模式學(xué)習(xí)借鑒，健康休閑的住宅開發(fā)在我國(guó)的星星燎原之勢(shì)便是有力佐證之一。本工程主題規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性切合社會(huì)主流人群的文化心理。工業(yè)的開展，導(dǎo)致人們工作和生活的節(jié)奏加快，家庭觀念淡薄，人們?cè)谛睦砩?、生活上的壓力急劇加重，人際交往模式也逐步發(fā)生改變，人與人之間的關(guān)系變得越來越疏離。在這種狀況下，人們要求的不再是五光十色的物質(zhì)欲望的滿足，更要求精神的充實(shí)、與自然的相濡親近、返璞歸真以及對(duì)新事物的渴望。這就是對(duì)居住環(huán)境和完美生活方式的追求。針對(duì)以上狀況，本案將塑造成為一個(gè)山水園林式的健康休閑社區(qū)，倡導(dǎo)一種健康詩(shī)意、和諧溫馨的生活方式，將一種純居住環(huán)境上升到“生活即享受，享受即生活〞的更高層面。本工程主題規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性本工程主題規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性本案主題概念的獨(dú)創(chuàng)性。本案以“親情社區(qū)●親水園林●親健康〞為主題概念。目前在屬獨(dú)創(chuàng)性，尤其我們所倡導(dǎo)的健康、休閑、帶有山水園林式的生活方式，無(wú)論從理念上還是實(shí)操效果上，都是有很強(qiáng)的市場(chǎng)向心力和沖擊力，配合開盤前的軟性推廣銷售中的廣告宣傳，以及入住后的社區(qū)文化建設(shè)，一定可以使這一要領(lǐng)成為本案的一個(gè)鮮明的極具個(gè)性的特點(diǎn)，并融合到樓盤個(gè)性和社區(qū)生活當(dāng)中，乃到延伸到其它工程，形成企業(yè)的品牌個(gè)性和企業(yè)文化，其所帶來的附加值將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是在樓盤銷售價(jià)格中可以包含和衡量的。本工程主題規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性有利于物業(yè)增值和培育品牌?！居H情社區(qū)●親水園林●親健康主義】主題概念的細(xì)化十大親情主題家天下俱樂部HOME中心花園HAPPY親子樂園寶寶乖幼稚圓老年公社時(shí)代噴泉廣場(chǎng)SPA泳池空中花園城堡活力體育公園生活館戶型設(shè)計(jì)建議關(guān)于國(guó)內(nèi)目前戶型空間設(shè)計(jì)的缺陷——空間缺乏：住宅設(shè)計(jì)的重大缺陷儲(chǔ)存空間缺乏：上海住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求，三房必須有一個(gè)儲(chǔ)藏室，兩房有一個(gè)壁櫥。美國(guó)的戶型設(shè)計(jì)，幾乎每個(gè)房間、每個(gè)過道都有各類不同的壁櫥。而德國(guó)民居中，壁櫥之間還暗藏壁櫥，甚至還有密室。此類儲(chǔ)存空間的多樣性、巧妙性，實(shí)在出人意料，表達(dá)生活水平的提高對(duì)家庭儲(chǔ)存空間的要求也不斷增多。晾曬空間兩難：現(xiàn)在的戶型設(shè)計(jì)沒有充分考慮晾曬功能的需要，有的小區(qū)還明確規(guī)定樓上居民一律不準(zhǔn)安裝晾衣架，以維護(hù)小區(qū)空間的整潔美觀。于是，人們只能在連接客廳的主陽(yáng)臺(tái)內(nèi)晾曬，而現(xiàn)在的主陽(yáng)臺(tái)往往是外挑式，導(dǎo)致家家主陽(yáng)臺(tái)“萬(wàn)國(guó)旗〞飄揚(yáng)。一旦家中有客來訪，也使整個(gè)客廳空間氣氛遭到破壞，一方面需要晾曬功能，另一方面又不能有礙觀瞻，如今的戶型設(shè)計(jì)，未能處理好這些矛盾，缺乏一個(gè)與主陽(yáng)臺(tái)別離的相對(duì)專用晾曬空間。園藝空間忽略：現(xiàn)在家庭養(yǎng)花種草、栽植欣賞植物已成為時(shí)尚，而戶型中卻沒有一個(gè)專用的家庭園藝空間設(shè)計(jì)。于是人們只得將各類植物放在陽(yáng)臺(tái)上，甚至在陽(yáng)臺(tái)的護(hù)攔上放置隔板，作為盆栽植物的擱架，還有的在窗臺(tái)上放滿花盆。潔污空間的遺缺：現(xiàn)在中國(guó)新建住宅的戶型，許多都缺乏一個(gè)與廚衛(wèi)別離的專用潔污空間。除了衛(wèi)浴設(shè)施和廚房的烹飪洗池外，便再也沒有一個(gè)可供洗滌家庭用具、用品的地方，這就造成那些既不宜在浴缸和洗臉池中清洗，又不能在廚房水斗中沖刷的諸多將聽用具，沒有一個(gè)適宜的洗滌之處。機(jī)動(dòng)空間匱乏：雖說中國(guó)也出現(xiàn)了“X+1〞式的戶型〔即在每戶的常規(guī)房間之外，再增加一個(gè)5—7平方米的被成為功能房的機(jī)動(dòng)空間〕，但總的來說，這類空間遠(yuǎn)未普及。這一機(jī)動(dòng)空間的機(jī)動(dòng)性，表達(dá)了它能適應(yīng)不同家庭或同一家庭的筆筒生活階段對(duì)空間的不同使用要求。既可以作為保姆房、臨時(shí)客房，又可以作為小書房、電腦房，也可以作為家庭健身房、棋牌室，或干脆用做雜物間也無(wú)妨。正是這些機(jī)動(dòng)性，才表達(dá)了它的實(shí)用性和實(shí)惠性，表達(dá)了它面積不大功能大的多用性與合理性。著業(yè)提高了面積空間的利用率，在有限的空間內(nèi)，強(qiáng)化居家功能的一種有效方式。戶型設(shè)計(jì)建議功能分區(qū)要求。動(dòng)靜分區(qū)?？蛷d、餐廳、廚房等活動(dòng)頻繁的區(qū)域與臥室等休息區(qū)做到兩區(qū)嚴(yán)格別離，保證家庭各成員之間互不干擾，各得其所。私密性。將臥室〔主臥、次臥、兒童房〕等較為私密的空間與客廳、餐廳等公共區(qū)間進(jìn)行別離，注意各房間門的方向不要開向客廳或餐廳，防止生活細(xì)節(jié)中的為難場(chǎng)面。干濕分區(qū)。即洗滌、淋浴區(qū)與廁所分開；廚房、衛(wèi)生間與客廳、臥室分開。下沉式衛(wèi)生間，以方便業(yè)主的洗浴。對(duì)每戶的空調(diào)位置應(yīng)該統(tǒng)一規(guī)劃布置。戶型設(shè)計(jì)建議戶型比例及建議

戶型一房小二房大二房小三房頂層樓中樓面積22-45㎡50-70㎡80--90㎡100-120㎡左右140_130㎡

比例

15%

50%

27%

5%

3%戶型設(shè)計(jì)建議n

局部戶型可以采用挑高4米8。n

二房的可采用入戶花園。n

全部采用落地窗、凸窗。n

頂層樓中樓規(guī)劃露臺(tái)。采用弧線型板式結(jié)構(gòu)，盡量做到客廳和臥室朝南。何為客廳挑高4米8特色：客廳有4米8的挑空，戶型新潮，空間感好，不壓抑。雙層：一層低于2米2，一層高于2米6，空間實(shí)用。使用面積大于建筑面積。戶型設(shè)計(jì)建議對(duì)建材配備的建議

為回應(yīng)本工程休閑、健康生態(tài)的主題概念，故對(duì)住宅建筑材料的運(yùn)用方面建議：細(xì)部功能處理–衛(wèi)生間所有衛(wèi)生間盡可能做到自然采光；對(duì)于二房單位來說，由于只有一個(gè)衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的使用頻率較高，使用功能更為廣泛，所以面積應(yīng)保證在6平方米以上；主人衛(wèi)生間：－面積盡可能大點(diǎn)－自然采光；－自然風(fēng)景，最好邊沐浴〔泡澡〕邊欣賞風(fēng)景；－保證通風(fēng)效果；－干濕分區(qū)，防潮；－色彩淡雅；－防滑處理等。細(xì)部功能處理–主臥室主人一般喜歡把電腦放在臥室里，便于隨時(shí)使用，所以臥室設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考察電腦的擺放地方，建議把電腦擺放在床頭柜的旁邊，防止與床對(duì)面電視機(jī)的位置產(chǎn)生沖突，所以主臥室的進(jìn)深應(yīng)保證這些家私/家電的擺放。對(duì)于四房以上大戶型來說，建議設(shè)計(jì)“主人區(qū)〞概念，主人區(qū)包括主臥、主衛(wèi)、衣帽間、書房等。細(xì)部功能處理–工作陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)與廚房形成次動(dòng)線，便于存放雜物和晾曬衣物。工作陽(yáng)臺(tái)的功能越來越大(曬洗衣物、堆放雜物、放置洗衣機(jī))，所以面積不宜過小〔見上文面積分配表〕。越來越多的家庭把洗衣機(jī)從衛(wèi)生間/廚房搬到工作陽(yáng)臺(tái)上來，所以工作陽(yáng)臺(tái)就預(yù)留上下水位。工作陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)防止工作陽(yáng)臺(tái)與客廳在南北線上，因?yàn)楣ぷ麝?yáng)臺(tái)很多時(shí)間掛著衣物，影響人們的視線，應(yīng)適合處理?？紤]陽(yáng)臺(tái)的實(shí)用性，陽(yáng)臺(tái)形狀最好設(shè)計(jì)為方形。細(xì)部功能處理–其它對(duì)于大戶型來說，入戶門考慮加寬到1.2米，可裝子母門，對(duì)開門。對(duì)于大戶型躍層來說，戶內(nèi)樓梯寬度應(yīng)在0.9米以上，便于搬運(yùn)家私，并且顯得氣派。書房、所有臥室、客廳都應(yīng)預(yù)留接口和寬帶數(shù)據(jù)端口，因?yàn)殡娔X一般放在臥室，有時(shí)也會(huì)搬到書房和客廳。價(jià)格定位家天下產(chǎn)品性能提升策略

價(jià)格策略一期均價(jià)：2500－2800元/平方米；景觀相差100－200元/平方米；小高層樓層差價(jià)：50元/平方米。目錄家天下的詮釋與演繹目錄家天下的詮釋與演繹威海家天下工程報(bào)告目錄家天下的詮釋與演繹何謂家天下？我愛我家。以家的概念構(gòu)筑社區(qū)的溫馨和牽掛，使社區(qū)賦予了傳統(tǒng)的美德。家天下，承襲中古時(shí)代的韻味，強(qiáng)調(diào)工程與眾不同的文化概念，使現(xiàn)代原本松散的家庭結(jié)構(gòu)，有了一絲絲溫暖?！皞惱砩鐓^(qū)〞，從現(xiàn)在開始！家概念的傳播家天下——充滿陽(yáng)光的親情社區(qū)。家天下——尊老愛幼的文明社區(qū)。家天下——與業(yè)主共同協(xié)造的威海生活典范。家天下——為生命而喝彩。家是永恒的勝局，是傳播神圣的美。“家天下〞正是傳播了這種美，傳達(dá)了社區(qū)的文化品位。家天下，從現(xiàn)在開始一切從家國(guó)開始，方有夢(mèng)想天下！目錄家天下的詮釋與演繹工程概況位置：威海旅游度假區(qū)長(zhǎng)江街南側(cè)工商行政管理周邊。規(guī)劃設(shè)計(jì)：多層、小高層、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。工程地塊占地面積：80040平方米總建筑面積：128064平方米其中：多層：70840平方米小高層：47224平方米商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：10000平方米容積率：1.72綠化率：39%停車位：280個(gè)其中：地下停車位：130個(gè)地上停車位：150個(gè)工程地塊的區(qū)位價(jià)值——區(qū)域定位工程地塊的區(qū)位價(jià)值

——經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀工程地塊的區(qū)位價(jià)值——開展?jié)摿^(qū)際聯(lián)系逐漸加強(qiáng)，形成城市開展互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)。工程所在區(qū)域商業(yè)比較成熟，沿長(zhǎng)江路商業(yè)繁華，分布了大量專業(yè)市場(chǎng)和大型商場(chǎng)超市及沿街商鋪，形成該區(qū)域最有價(jià)值的商圈，商業(yè)價(jià)值優(yōu)勢(shì)也十清楚顯，這對(duì)本工程開發(fā)局部商業(yè)物業(yè)將有重大的意義。工程地塊的區(qū)位價(jià)值——

初級(jí)商圈價(jià)值工程所在區(qū)域配套相對(duì)成熟，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院林立，度假區(qū)醫(yī)院、眾康堂大藥房、建城購(gòu)物廣場(chǎng)、威海第七中〔初中〕、利百佳超市、三聯(lián)家電、威海糖酒超級(jí)市場(chǎng)、威海國(guó)際漁具城，為工程開發(fā)奠定一定的生活配套根底。工程地塊的區(qū)位價(jià)值——

城市配套正逐漸形成工程價(jià)值標(biāo)號(hào)分析價(jià)值指標(biāo)優(yōu)一般較差很差區(qū)位地位配套設(shè)施交通狀況商圈價(jià)值景觀環(huán)境生活條件周邊環(huán)境工程價(jià)值標(biāo)號(hào)分析我司初步認(rèn)為本工程宜開發(fā)中低檔綜合工程，以住宅為主，兼顧商業(yè)工程開發(fā)，最大程度上創(chuàng)造利潤(rùn)空間。本工程不具備做高檔住宅的條件；本工程商圈價(jià)值較為明顯；本工程周圍開發(fā)的大多為低檔工程；目錄家天下的詮釋與演繹工程優(yōu)勢(shì)因素區(qū)位優(yōu)勢(shì)

工程位于度假區(qū)的中心位置，生活配套齊全，生活圈已經(jīng)形成，大環(huán)境相對(duì)較好。旅游資源豐富〔里口山自然風(fēng)景區(qū)、中央電視臺(tái)威海影視城、世界漁村等〕。商圈優(yōu)勢(shì)

工程周圍成熟商圈已經(jīng)形成，商業(yè)價(jià)值非常明顯。如漁具城、百貨超市等。工程優(yōu)勢(shì)因素規(guī)模優(yōu)勢(shì)

工程占地面積120畝，規(guī)模較大，一方面降低開發(fā)本錢，另一方面有利于市場(chǎng)造勢(shì)，也有利于打造精品工程。地價(jià)優(yōu)勢(shì)

本地塊地價(jià)相對(duì)低，假設(shè)結(jié)合商業(yè)工程開發(fā)，價(jià)值相對(duì)較高。同時(shí)也反響了本工程的開發(fā)潛力及可塑性。工程劣勢(shì)分析工程外圍根本上沒有什么景觀優(yōu)勢(shì)，因此工程內(nèi)部景觀配套必須做好。工程所在區(qū)域建區(qū)不久，各項(xiàng)城市建設(shè)尚未成型。除40畝外，另80畝需拆遷，拆遷本錢過高，阻力過大，建議由政府出面解決。緊鄰長(zhǎng)江街，污染、噪音比較大，規(guī)劃時(shí)注意住宅的安排。工程時(shí)機(jī)點(diǎn)分析環(huán)翠區(qū)區(qū)政府將加大對(duì)旅游度假區(qū)的建設(shè)，這將大大提高本工程的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，也刺激了該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著旅游度假區(qū)經(jīng)濟(jì)的開展和大量日韓公司的進(jìn)駐，帶動(dòng)該區(qū)域的人口開展很膨脹，同時(shí)也刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，為本工程的開發(fā)帶來無(wú)限的時(shí)機(jī)。該外來務(wù)工者居多，大多是東北人，特別是黑龍江的打工族最多，他們?cè)诼糜味燃賲^(qū)工作多年，有一定的積蓄，喜歡在此定居，因此未來房產(chǎn)市場(chǎng)需求依然巨大。工程時(shí)機(jī)點(diǎn)分析根據(jù)我們定向調(diào)查的結(jié)果說明，希望在威海購(gòu)房者占到70%以上，說明未來旅游度假區(qū)的的房地產(chǎn)開發(fā)還有一定的市場(chǎng)。張村過去是個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如今建區(qū)后，面臨著城市化改造，必將有大量的農(nóng)業(yè)人口成為城市居民，因此他們對(duì)商品房有一定的需求，這對(duì)本工程開發(fā)無(wú)疑是個(gè)有利的時(shí)機(jī)。綜合分析：威海旅游度假區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)在外部環(huán)境上存在很大的時(shí)機(jī)點(diǎn)，但必須把握時(shí)機(jī)和開發(fā)定位，方能將這些時(shí)機(jī)很好的利用。工程困難點(diǎn)分析近幾年來，威海房地產(chǎn)開發(fā)速度過快，市場(chǎng)承受能力相對(duì)較小，未來開發(fā)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

本工程開發(fā)局部商業(yè)雖然符合工程的地段特征，但市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)依然存在，從目前幾個(gè)運(yùn)做的專業(yè)市場(chǎng)來看并不是很成功，因此必須對(duì)商業(yè)這一塊需要一個(gè)準(zhǔn)確的評(píng)估和判斷。旅游度假區(qū)空置房較多，市場(chǎng)泡沫成分很大，因此開發(fā)時(shí)宜走精品路線和特色路線，防止市場(chǎng)上的產(chǎn)品產(chǎn)生雷同，化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。目錄家天下的詮釋與演繹準(zhǔn)確定位制勝在先從4C的角度來把握客戶需要，從4P的角度來制定營(yíng)銷工具企業(yè)的市場(chǎng)戰(zhàn)略企業(yè)營(yíng)銷系統(tǒng)4PProductPricePromotionPlaceCommunicationConvenienceCostCustomer4C提高(增加)市場(chǎng)占有率投資收益最大化打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手企業(yè)營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)C&P定位系統(tǒng)市場(chǎng)定位

-orientationC&P營(yíng)銷定位系統(tǒng)-Customer是否有購(gòu)房意向？只有實(shí)施多項(xiàng)定位，尋求郊區(qū)工程上的突破，開發(fā)符合市場(chǎng)的產(chǎn)品，才能從根本上躲避本工程的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。郊區(qū)化房地產(chǎn)開發(fā)伴隨著城市開展的進(jìn)程，針對(duì)郊區(qū)工程的開發(fā)定位，應(yīng)從多個(gè)方面進(jìn)行考量。升值潛力，乃是制勝的法寶。挺進(jìn)郊區(qū)化“郊區(qū)〞是中心城市行政邊界以外的鄰接地域，主要是城市化地區(qū)核心以外的城市邊緣。30分鐘車程的稱為城鄉(xiāng)結(jié)合部，30分鐘車程以上的稱為遠(yuǎn)郊，一局部為景區(qū)等。位于這些區(qū)域內(nèi)的住宅統(tǒng)稱為郊區(qū)住宅。何為住宅郊區(qū)化？距離市區(qū)30分鐘車程左右郊區(qū)住宅遠(yuǎn)離城市，大大防止了城市的噪音、尾氣污染，有的高端化郊區(qū)別墅住宅更位于風(fēng)光秀麗的景區(qū)，空氣清新，視野開闊、風(fēng)光媚麗，是具有田園氣息的住宅。何為住宅郊區(qū)化？空氣清新，環(huán)境優(yōu)美郊區(qū)住宅由于土地供給充足，土地價(jià)格低，使得開發(fā)商成規(guī)?；_發(fā)成為可能。目前，國(guó)內(nèi)郊區(qū)化住宅的規(guī)模主要在20萬(wàn)平方米以上甚至數(shù)百萬(wàn)平方米，聚集著數(shù)以千計(jì)乃至更多的住戶。何為住宅郊區(qū)化？社區(qū)規(guī)模大，人口多因?yàn)檫h(yuǎn)處郊區(qū)，為滿足住戶的日常生活需求，社區(qū)的配套設(shè)施譬如學(xué)校、銀行、超市、郵局、會(huì)所等成為開發(fā)商必備的開發(fā)內(nèi)容之一，而大面積的土地也為配套設(shè)施的建設(shè)提供了可能。何為住宅郊區(qū)化？配套齊全由于郊區(qū)住宅首先是城市中高產(chǎn)階級(jí)為逃離市中心不斷惡化的環(huán)境所作的一種選擇，那么它首先在環(huán)境和舒適度方面要超過市中心的公寓。因此環(huán)境優(yōu)美，布局分散，低密度和戶型舒適是這類住宅的特點(diǎn)。何為住宅郊區(qū)化？低容積率、低密度郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析名稱：星河灣規(guī)模：占地約80平方米；國(guó)際大師親手設(shè)計(jì)交樓標(biāo)準(zhǔn)；星河灣番禺執(zhí)信中(小)學(xué)占地8萬(wàn)多平方米。類別：別墅、小高層、高層位置：番禺迎賓路沙溪大橋南岸總戶數(shù)：7250戶郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析名稱:西安紫薇田園都市立地位置:長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園內(nèi)工程背景:2002年中國(guó)住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評(píng)審會(huì)上獲：“社區(qū)規(guī)劃示范樓盤“，在2002年全國(guó)人民環(huán)境住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)比中榮獲"環(huán)境金獎(jiǎng)"。規(guī)模:2200畝總占地面積類別:多層、小高層、高層、別墅郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析萬(wàn)科-東海岸郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析名稱:廣東.碧桂園.鳳凰城立地位置:離廣州市中心３０公里坐車30分鐘時(shí)間工程背景:碧桂園集團(tuán)的第九個(gè)樓盤規(guī)模:1.2萬(wàn)畝定位:中產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)型別墅住宅郊區(qū)化趨勢(shì)判研究城市化進(jìn)程已經(jīng)完成郊區(qū)化是興旺國(guó)家城市居住區(qū)位變化的共同趨勢(shì)在城市化后期具有一定的必然性。——完全住宅郊區(qū)化的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)之一根據(jù)地理學(xué)家諾瑟姆“S〞形曲線原理，中國(guó)沿海率先進(jìn)入城市化增長(zhǎng)期全國(guó)正處在城市化中期加速開展階段，2003年，全國(guó)城鎮(zhèn)人口達(dá)6.7億，城市化水平達(dá)47.6%住宅郊區(qū)化趨勢(shì)判研究城市中心房?jī)r(jià)下降，郊區(qū)房?jī)r(jià)上升城市發(fā)展到一定階段發(fā)生的逆城市化現(xiàn)象——“城市空心化”“城市空心化”結(jié)果——城市中心住宅貶值、郊區(qū)房產(chǎn)升值當(dāng)前的“住宅郊區(qū)化〞不是國(guó)外的“城市空心化〞目前國(guó)內(nèi)一類城市還未到達(dá)，全國(guó)更不可能——完全住宅郊區(qū)化的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)之二城市空心化現(xiàn)象首先出現(xiàn)在西方城市化水平較高的興旺國(guó)家，原因多方面。首先，城市化水平的提高，在城市快速開展的同時(shí)，出現(xiàn)了日益嚴(yán)重的“城市病〞，交通擁擠、住房緊張、污染嚴(yán)重、社會(huì)秩序和治安狀況不良等等，燃起了人們對(duì)親近自然生活的渴望；其次，高速公路、地鐵、地下管網(wǎng)等城市根底設(shè)施向外延伸并進(jìn)一步完善，使城市空心化成為可能。美國(guó)20世紀(jì)50年代“城市空心化〞現(xiàn)象中產(chǎn)階級(jí)耗不起，成功的富人更耗不起，只有閑人花得起。距離市區(qū)車程1.5小時(shí)左右(國(guó)際標(biāo)準(zhǔn))在國(guó)內(nèi)，對(duì)于白領(lǐng)或富人而言，時(shí)間都是最大的成本，每天1-2小時(shí)的往返車程，輸?shù)舻氖菚r(shí)間、金錢、效率和商機(jī)——完全住宅郊區(qū)化的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)之四住宅郊區(qū)化趨勢(shì)判研究試看中國(guó)城市開展“八大病癥〞城市開展理念缺乏可持續(xù)性絕大多數(shù)城市特別是大城市正在走一種高本錢低效率的“逆城市開展一般規(guī)律〞、無(wú)法持續(xù)的開展道路。住房群體在城市的分布結(jié)構(gòu)不合理高收入者或社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位相對(duì)高的居住群體集中在城市中心區(qū)，而中低收入者被逐步向非中心區(qū)特別是郊外分散。而在國(guó)外，中低收入者多數(shù)居于中心區(qū)的外圍，離工作地方較近。對(duì)汽車進(jìn)入家庭的速度預(yù)估缺乏市中心房屋密度過低在世界大城市中，中國(guó)是單位國(guó)土面積的人口密度較低的，幾年前北京僅2000人左右／(km)2，上海也不過4000人左右／(km)2

，這種房屋建設(shè)的低密度破壞了城市進(jìn)化的正常秩序。市中心建許多封閉式小區(qū)這是一種“移花接木〞的錯(cuò)誤，“封閉式小區(qū)〞是西方郊區(qū)化的產(chǎn)物，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商們的原版移植、拿來主義，使城市的住房間道路阻隔，阻礙了交通網(wǎng)絡(luò)高密度的過程。把公交優(yōu)先等同于公共汽車優(yōu)先公交優(yōu)先是指公共交通運(yùn)輸?shù)母鞣N工具優(yōu)先，其中在大城市特別是國(guó)際大都會(huì)發(fā)揮著核心公共交通的作用的是地鐵，中國(guó)的大城市開展地鐵嚴(yán)重滯后，且一些地方上的地鐵工程多是修輕軌為主?！安〃曋：Σ患皶r(shí)改變以上高本錢低效率的城市開展模式，中國(guó)的大城市在交通上將面臨普遍性危機(jī)，將對(duì)中國(guó)的城市化將產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響?！褚皇菓?yīng)對(duì)市中心區(qū)樓房和道路實(shí)施一攬子“加密方案〞?！穸菓?yīng)建設(shè)較多的由中心城區(qū)向郊外輻射的大路，把推進(jìn)市區(qū)的高密度化與郊區(qū)的相對(duì)稀疏化結(jié)合，優(yōu)化居住結(jié)構(gòu)。●三是集中化休閑的場(chǎng)所(如綠化帶\森林公園\大廣場(chǎng))應(yīng)向中心區(qū)的外圍、郊區(qū)化轉(zhuǎn)移,以引導(dǎo)人流動(dòng)向，從而紓解中心區(qū)的交通擁堵壓力。結(jié)論：住宅郊區(qū)化，雖不是遙不可及，但與我們有距離！中國(guó)所謂的住宅郊區(qū)化浪潮，并未真正來臨！只是浪潮席卷前的溫?zé)?、風(fēng)暴來襲前的預(yù)告，不是狂風(fēng)驟雨式，而是毛毛細(xì)雨式。是偶爾的“郊區(qū)起義〞，不是“造城運(yùn)動(dòng)〞，住宅郊區(qū)化，離我們還有一段距離！隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開展、轎車的逐步普及以及城市的標(biāo)準(zhǔn)化開展，住宅郊區(qū)化的旺期才會(huì)慢慢到來。危機(jī)即轉(zhuǎn)機(jī)，關(guān)鍵在于定位！定位不是對(duì)產(chǎn)品本身做實(shí)質(zhì)改變，而是對(duì)市場(chǎng)的發(fā)現(xiàn)！好的定位容易形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)！但其不是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)！本工程定位應(yīng)結(jié)合郊區(qū)化地產(chǎn)開發(fā)模式及旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，同時(shí)適應(yīng)外鄉(xiāng)化經(jīng)營(yíng)路線。新城市中心?

生態(tài)養(yǎng)生名宅工程命名建議迪尚捷年?家天下家天下歐洲小鎮(zhèn)威海新都第一家庭品茗生活小城故事主推工程名稱家天下

本工程以“家〞的理念進(jìn)行開發(fā)，更符合了當(dāng)代養(yǎng)生居住的潮流。工程市場(chǎng)定位集生活·休閑·娛樂·購(gòu)物·養(yǎng)生·度假為一體的新城市中心生活圈。

關(guān)于“生活·休閑·娛樂·養(yǎng)生·度假〞本工程位于旅游度假區(qū)中心繁華區(qū)，生活配套相對(duì)齊全。休閑娛樂是現(xiàn)代生活重要的元素，也是本工程所必須有的特征。養(yǎng)生度假主要表達(dá)本工程的區(qū)位特征，同時(shí)符合市場(chǎng)主要目標(biāo)客群。本工程位于旅游度假區(qū)，其中很大一局部客群是來自東北的置業(yè)者，而且大局部是老年人，他們喜歡度假區(qū)的生活環(huán)境，并選擇在這里養(yǎng)老，這一局部人將是本工程的主要目標(biāo)客群。關(guān)于“新城市中心生活圈〞關(guān)于“購(gòu)物〞與“生活圈〞本工程占據(jù)良好的商業(yè)氣氛，初級(jí)商圈在一定程度上根本形成。良好的商業(yè)氣氛與生活氣氛結(jié)合在一起，為本工程帶來巨大的商業(yè)價(jià)值。支持點(diǎn)一：對(duì)于開發(fā)商而言，本工程在此市場(chǎng)定位下具有豐富的可延續(xù)副主題賣點(diǎn)，可有利的減輕競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的抄襲所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，保持領(lǐng)先地位。

支持點(diǎn)二：為市場(chǎng)強(qiáng)烈需求的一種良性回應(yīng)，更為改變區(qū)域生活環(huán)境締造提升到產(chǎn)業(yè)鏈品牌與雙效應(yīng)最大化的基點(diǎn)。工程形象定位新城市中心首個(gè)大型標(biāo)志性純生態(tài)養(yǎng)生親情社區(qū)在市場(chǎng)定位為指導(dǎo)原那么下，針對(duì)本工程所提出的市場(chǎng)定位，結(jié)合本工程地塊所處的特殊地理位置、規(guī)模與特定目標(biāo)消費(fèi)人群的潛在消費(fèi)意念與廣闊的潛在消費(fèi)市場(chǎng)需求空間等有利優(yōu)勢(shì)資源整合，我們將形象定位劃分為兩大互動(dòng)組合局部。關(guān)鍵詞匯解釋：新城市中心：定格于極具升值潛力的區(qū)域級(jí)戰(zhàn)略市場(chǎng)的戰(zhàn)略高度起點(diǎn)。首個(gè)：唯一、第一個(gè)、擁有得天獨(dú)厚的綜合優(yōu)勢(shì)的一個(gè)。大型：建筑物的風(fēng)格、氣勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)的最直觀的闡述。標(biāo)志性：綜合優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略高度起點(diǎn)，未來威海城市區(qū)域名片式亮點(diǎn)及魅力所在，居住養(yǎng)生的革命性創(chuàng)新方式形態(tài)。純生態(tài)養(yǎng)生：根據(jù)該區(qū)域購(gòu)房客群特征，倡導(dǎo)一種生態(tài)養(yǎng)生的居住理念，提升工程形象。親情社區(qū)：富有強(qiáng)烈的中國(guó)傳統(tǒng)家庭思維、人文情調(diào)的高尚社區(qū)。該定位將會(huì)在營(yíng)銷推廣當(dāng)中圍繞以下中心訴求不斷展開，也為銷售提供了強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)力的核心表現(xiàn)主題：

新城市中心現(xiàn)代人居典范工程開展定位在細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研根底上，我們深深地感受到要實(shí)現(xiàn)本案經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化，必須站在足夠的高度的戰(zhàn)略層面上去審視并挖掘出整個(gè)工程的最大價(jià)值，并與旅游度假區(qū)乃至整個(gè)威海的城市開展趨勢(shì)相結(jié)合，無(wú)論從居住還是商業(yè)的整合，將都使本工程成為區(qū)域的一個(gè)代表作。從企業(yè)開展角度本工程是迪尚從紡織貿(mào)易業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)重大事件，也是塑造品牌的里程碑式的杰作。從工程自身角度本工程作為威海郊區(qū)房產(chǎn)開展的一個(gè)典范，將開創(chuàng)威海養(yǎng)生居住新理念。從區(qū)域開展角度本工程將作為度假區(qū)中心位置新銳住宅展示舞臺(tái)，改變度假區(qū)形象。所以本工程的出現(xiàn)：將——引爆度假區(qū)生活革命它必然改寫威海養(yǎng)生居住格局它必將成為度假區(qū)21世紀(jì)養(yǎng)生居住示范工程。新世紀(jì)新威海工程產(chǎn)品定位為威海新城市中心打造現(xiàn)代養(yǎng)生居住新典范本工程的地塊具備開發(fā)高尚社區(qū)的潛質(zhì)，但要迅速突破市場(chǎng)仍需要塑造鮮明個(gè)性，以高素質(zhì)、差異化優(yōu)勢(shì)贏得目標(biāo)客群的追捧。因此在確定產(chǎn)品定位后，需要確定產(chǎn)品制勝的支撐要素。超前性：從開發(fā)、銷售、物業(yè)管理到規(guī)劃、到產(chǎn)品都必須保持3-5年的適度超前。差異性：本著以人為本的設(shè)計(jì)理念，借助當(dāng)代國(guó)內(nèi)外流行的設(shè)計(jì)元素，打造真正的陽(yáng)光產(chǎn)品，居住改變生活。市場(chǎng)導(dǎo)向性：客戶的需求創(chuàng)造了市場(chǎng)空間，開發(fā)商需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)一步挖掘和引導(dǎo)，以充分利用市場(chǎng)獲得更大的利潤(rùn)和開展空間。創(chuàng)新性：對(duì)本工程所處的環(huán)境來看，外圍居住環(huán)境不是很好，因此本工程必須在社區(qū)內(nèi)的設(shè)計(jì)上、管理上有重大的創(chuàng)新與突破。工程開發(fā)商定位城市運(yùn)營(yíng)商本工程開發(fā)商在房地產(chǎn)上開發(fā)工程尚處首次，但從企業(yè)的轉(zhuǎn)型和企業(yè)定格上，必須從城市開展的戰(zhàn)略角度上去思考，不但在工程開發(fā)上獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益，而且同時(shí)在開發(fā)過程中，也扮演了城市的建設(shè)者和規(guī)劃者這一角色。在一定程度上改變了旅游度假區(qū)的面貌，在贏取最大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，贏得大量了社會(huì)效應(yīng)。工程開發(fā)商定位城市運(yùn)營(yíng)商本工程開發(fā)商在房地產(chǎn)上開發(fā)工程尚處首次，但從企業(yè)的轉(zhuǎn)型和企業(yè)定格上，必須從城市開展的戰(zhàn)略角度上去思考，不但在工程開發(fā)上獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益，而且同時(shí)在開發(fā)過程中，也扮演了城市的建設(shè)者和規(guī)劃者這一角色。在一定程度上改變了旅游度假區(qū)的面貌，在贏取最大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，贏得大量了社會(huì)效應(yīng)。工程概念主題定位威海新城市中心·養(yǎng)生度假親情社區(qū)威海新城市中心·養(yǎng)生度假新典范方案1：〔偏向產(chǎn)品推廣概念〕通過對(duì)城市中心概念的推廣，提升工程的區(qū)域價(jià)值，增強(qiáng)客戶置業(yè)信心和對(duì)未來居住生活的展望。本工程所處片區(qū)——威海旅游度假區(qū)是省級(jí)旅游度假區(qū)，根據(jù)我們市場(chǎng)調(diào)查分析，該區(qū)域購(gòu)房或居住者80%為老年人，他們有很大一局部來自外地，選擇在此養(yǎng)生度假，因此以養(yǎng)生和度假為主題，符合市場(chǎng)需求。通過對(duì)親情社區(qū)這一概念推廣，走情感營(yíng)銷推廣路線，更能抓住客群的需求，讓他們產(chǎn)生溫馨感。新威?！ば募?jí)人居典范方案2：〔偏向品牌延續(xù)、整合復(fù)合概念〕目標(biāo)客群定位誰(shuí)是最有價(jià)值的客群？他們要什么？了解了他們所處、所需、所欲以及他們共有的特質(zhì)，我們才能確定該做什么、如何做。本工程的目標(biāo)客群定位為：一群有自己養(yǎng)生理想的人目標(biāo)客群分布狀況區(qū)域東北甘肅、陜西、山西北京、江浙、韓國(guó)、日本張村市區(qū)比例50%5%15%25%5%通過對(duì)客群市場(chǎng)的區(qū)域劃分，從而針對(duì)客群占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)。本工程的主要客群來自兩塊：一個(gè)是東北特別是黑龍江的潛在客群，由于威海的生活環(huán)境好，城市地位也在逐漸上升，開展?jié)摿薮?，因此他們有很大一局部選擇在威海置業(yè)，再加上旅游度假區(qū)的經(jīng)濟(jì)開展、東北人在此務(wù)工、經(jīng)商和居住者較多，東北人在旅游度假區(qū)的群居“基地〞正在逐漸形成，因此這一局部人將是本工程主要潛在購(gòu)房者；另一個(gè)是張村本地居民，他們也將成為本工程的主要潛在客群之一，旅游度假區(qū)的設(shè)定，張村就面臨著城市化的改造，農(nóng)民將變成為居民，作為城市化進(jìn)程的受益者，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查了解到，目前旅游度假區(qū)很大一局部消費(fèi)者來自當(dāng)?shù)?，這足以說明這一市場(chǎng)的旺盛?？蛻魳?gòu)成細(xì)分度假養(yǎng)老型此類客群以外地購(gòu)房者居多，他們大多處于中老年，局部是其子女為其養(yǎng)老購(gòu)置。他們喜歡威海的生活環(huán)境，喜歡海岸生活，喜歡在優(yōu)美的環(huán)境下頤養(yǎng)天年。長(zhǎng)期居住型此類客群大多為本地置業(yè)者，也包括局部在威海有一定事業(yè)的外地置業(yè)者。這一局部人又分為兩類，一種是由于買不起市中心高價(jià)樓房只有被動(dòng)選擇在郊區(qū)購(gòu)房，另一種是在度假區(qū)有一定產(chǎn)業(yè)，主動(dòng)選擇在度假區(qū)購(gòu)房。目標(biāo)客群消費(fèi)心理研判度假養(yǎng)老型30-50歲之間，工作5-10年或更長(zhǎng)，由于有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，月收入較高且穩(wěn)定，有能力進(jìn)行一、二次置業(yè)。在一、二次置業(yè)上，更加追求生活質(zhì)量，注重生活的情調(diào)、品位以及家庭的和睦天倫，希望優(yōu)化家庭及個(gè)人生活空間，改善居住品質(zhì)，居住面積在100平方米左右。由于已有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，對(duì)戶型格局、住區(qū)的環(huán)境、規(guī)劃、配套、地段、公攤、鄰居素質(zhì)、開發(fā)商實(shí)力品牌等因素抱著一種專業(yè)的堅(jiān)持，要求近乎苛刻。長(zhǎng)期居住型目標(biāo)客群消費(fèi)心理研判度假養(yǎng)老型30-50歲之間，工作5-10年或更長(zhǎng)，由于有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，月收入較高且穩(wěn)定，有能力進(jìn)行一、二次置業(yè)。在一、二次置業(yè)上，更加追求生活質(zhì)量，注重生活的情調(diào)、品位以及家庭的和睦天倫，希望優(yōu)化家庭及個(gè)人生活空間，改善居住品質(zhì)，居住面積在100平方米左右。由于已有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，對(duì)戶型格局、住區(qū)的環(huán)境、規(guī)劃、配套、地段、公攤、鄰居素質(zhì)、開發(fā)商實(shí)力品牌等因素抱著一種專業(yè)的堅(jiān)持，要求近乎苛刻。長(zhǎng)期居住型目標(biāo)客戶群總述年齡結(jié)構(gòu)集中在25至50歲之間，此年齡段的人容易接受新的居住觀念，并不會(huì)固守原有的居住點(diǎn)。購(gòu)房原因購(gòu)房地點(diǎn)面積選擇70至120平方米的平面結(jié)構(gòu)的房型最受消費(fèi)者青睞，房型過大或過小都不被購(gòu)房者看好。預(yù)期價(jià)格生活期望相當(dāng)一局部潛在客戶認(rèn)為有必要在銷售中能多一局部東北人，以形成一個(gè)東北人的親情團(tuán)體，可以形成度假的共同團(tuán)體，這可能源于東北人較強(qiáng)的鄉(xiāng)土觀念和家鄉(xiāng)情結(jié)。工程規(guī)劃定位本工程作為一個(gè)中等體量的郊區(qū)房產(chǎn)工程，總占地面積120畝，地勢(shì)相對(duì)平坦，地形方正。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，一方面要考慮居住的舒適性，另一方面要考慮到商業(yè)的價(jià)值性，盡量把商業(yè)做滿，使本工程價(jià)值得到最大的表達(dá)。威海生態(tài)養(yǎng)生親情社區(qū)樣板整體規(guī)劃建議建筑形式為多層，容積率盡量做滿〔詳見財(cái)務(wù)分析〕商業(yè)優(yōu)勢(shì)得以凸顯，沿長(zhǎng)江路可做沿街網(wǎng)點(diǎn)，建議挑高3米，可隔成兩層，上層可住可存貨，下層經(jīng)營(yíng)，面積不宜過大，總面積控制在90平方米以內(nèi)，同時(shí)按照實(shí)際情況可以規(guī)劃一個(gè)超市，使商業(yè)價(jià)值得到最大的表達(dá)。建筑風(fēng)格宜采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格形式，強(qiáng)調(diào)光線、立體感、園林的搭配，整體建筑輕松、簡(jiǎn)約、明快。工程主題設(shè)計(jì)的根本出發(fā)點(diǎn)工程的主題設(shè)計(jì)親情社區(qū)●親水園林●親健康主義親情社區(qū)——人文關(guān)心的建筑思維、臻于完美的設(shè)計(jì)風(fēng)格、絕對(duì)自信的幸福環(huán)境親水園林——盡量樹立起與競(jìng)品樓盤與眾不同的旗幟，并進(jìn)一步強(qiáng)化環(huán)境這一最大優(yōu)勢(shì)親健康主義——健康乃是人們普遍的需求，也是最根本的生存肌理，因此樹立健康社區(qū)、健康居住的形象，是我們工程開發(fā)不可或缺的手法。本工程主題規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性親情、親水、親健康主題順應(yīng)社會(huì)的開展潮流。隨著社會(huì)的開展，文明的進(jìn)步，人們對(duì)生活品質(zhì)的要求越來越高，不僅僅是要求有一個(gè)生命的庇護(hù)所，更要求住得舒適，住得輕松寫意，充滿親情和愜意，在深圳、上海、廣州等地，公園旁的房子、公園里的房子、森林里的房子、陽(yáng)光花房、空中花園等隨處可見。這是一種更高層次的生態(tài)、健康、休閑、養(yǎng)生的生活享受方式。同時(shí)，隨著參加WTO，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制與世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步接軌，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的全球化迫使我國(guó)房地產(chǎn)不得不向西方先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)模式學(xué)習(xí)借鑒，健康休閑的住宅開發(fā)在我