房地產(chǎn)交易課件

房地產(chǎn)交易

房地產(chǎn)交易是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的過程。了解房地產(chǎn)交易的形式和特點(diǎn)，掌握房地產(chǎn)交易的特殊規(guī)律，是成功進(jìn)行房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)。本章在對(duì)房地產(chǎn)交易進(jìn)行一般性闡述后，重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格、國有土地使用權(quán)交易、房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃及房地產(chǎn)抵押進(jìn)行討論。重點(diǎn)問題房地產(chǎn)交易的過程土地出讓價(jià)格及其評(píng)估房地產(chǎn)交易價(jià)格的形成房地產(chǎn)抵押登記11.1房地產(chǎn)交易概述11.1.1房地產(chǎn)交易的概念及形式房地產(chǎn)交易是指以房地產(chǎn)為商品而進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等各種經(jīng)營活動(dòng)的總稱，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)利的交易。房產(chǎn)交易地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易11.1.2房地產(chǎn)交易的特性及原則房地產(chǎn)交易的特性標(biāo)的物位置的固定性房地合一的特性房地產(chǎn)交易標(biāo)的價(jià)值金額大、專業(yè)性強(qiáng)房地產(chǎn)交易標(biāo)的供給的稀缺性房地產(chǎn)交易中原房地產(chǎn)設(shè)定的權(quán)利義務(wù)具有承接性11.1房地產(chǎn)交易概述11.1.2房地產(chǎn)交易的特性及原則房地產(chǎn)交易的原則及時(shí)登記原則房地連動(dòng)原則交易價(jià)格遵循國家政策的原則交易房地產(chǎn)原設(shè)定的權(quán)利和義務(wù)隨交易同時(shí)轉(zhuǎn)移的原則11.1房地產(chǎn)交易概述11.1.3房地產(chǎn)市場廣義：是指從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場所以及一切交易途徑和形式的總稱狹義：固定的房地產(chǎn)交易所分為3級(jí)11.1房地產(chǎn)交易概述11.1.4房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)建設(shè)行政主管部門土地管理部門房地產(chǎn)管理部門交易管理機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)登記房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介機(jī)構(gòu)11.1房地產(chǎn)交易概述11.2國有土地使用權(quán)交易11.2.1國有土地使用權(quán)出讓國家將國有土地使用權(quán)（簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為協(xié)議拍賣招標(biāo)掛牌

出讓方式11.2國有土地使用權(quán)交易11.2.1國有土地使用權(quán)出讓前期準(zhǔn)備擬定方案正式報(bào)批組織實(shí)施登記發(fā)證備案建檔11.2國有土地使用權(quán)交易11.2.1國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)確定土地出讓價(jià)格。以市場資料為基礎(chǔ)確定土地出讓價(jià)格市場比較法收益還原法成本法剩余法11.2國有土地使用權(quán)交易11.2.1國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)出讓合同主要項(xiàng)目合同雙方當(dāng)事人訂立合同的宗旨地塊的范圍和面積合同的期限出讓土地的交付與出讓金的繳納土地開發(fā)建設(shè)與利用規(guī)則土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押權(quán)利的確定合同終止的條件11.2國有土地使用權(quán)交易11.2.2國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指國有土地使用權(quán)人按照法定程序?qū)⑵渌鶕碛械耐恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓11.2國有土地使用權(quán)交易11.2.3國有土地使用權(quán)出租是指國家以土地所有者的身份，將一定年限的土地使用權(quán)出租給土地使用者，并由土地使用者按期向國家繳納租金的國有土地配置方式，是土地有償使用的方式之一。在法律上應(yīng)滿足以下條件：

土地使用權(quán)出租時(shí)，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，租賃合同的內(nèi)容不得違反國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。土地使用者如果未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資、開發(fā)土地的，不得出租土地使用權(quán)。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租時(shí)，出租人必須依法辦理登記手續(xù)。11.3房地產(chǎn)買賣11.3.1房地產(chǎn)買賣市場細(xì)分房地產(chǎn)買賣市場的特征細(xì)分按營業(yè)區(qū)域細(xì)分按客戶類型細(xì)分按開發(fā)經(jīng)營的商品種類細(xì)分按購房原因細(xì)分按經(jīng)營方法細(xì)分11.3房地產(chǎn)買賣11.3.1房地產(chǎn)買賣市場細(xì)分房地產(chǎn)買賣市場的級(jí)別細(xì)分一級(jí)市場———商品房銷售市場二級(jí)市場———房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場11.3房地產(chǎn)買賣11.3.2房地產(chǎn)買賣程序及操作技巧買賣程序訂立買賣合同接受審查簽訂合同繳納稅費(fèi)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)11.3房地產(chǎn)買賣11.3.2房地產(chǎn)買賣程序及操作技巧操作技巧房地產(chǎn)廣告技巧確定最佳售樓時(shí)機(jī)突出項(xiàng)目的差別優(yōu)勢買賣中的調(diào)價(jià)技巧選擇適合的付款方式11.3房地產(chǎn)買賣11.3.3房地產(chǎn)買賣價(jià)格房地產(chǎn)買賣價(jià)格的特殊性位置對(duì)價(jià)格起著決定作用能完全依成本定價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格的趨升性房地產(chǎn)價(jià)格的壟斷性11.3房地產(chǎn)買賣11.3.3房地產(chǎn)買賣價(jià)格房地產(chǎn)買賣價(jià)格評(píng)估新建房地產(chǎn)成本法公式：舊有房地產(chǎn)成本法公式11.3房地產(chǎn)買賣11.3.4房地產(chǎn)買賣合同主要內(nèi)容當(dāng)事人雙方商品房基本情況房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間交付使用期限及保固期限雙方責(zé)任與義務(wù)違約處罰11.4房地產(chǎn)租賃11.4.1房地產(chǎn)租賃市場分類和細(xì)分按客戶類型細(xì)分按租賃原因細(xì)分按租賃用途細(xì)分按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)細(xì)分11.4房地產(chǎn)租賃11.4.2房地產(chǎn)租賃的一般程序和方法調(diào)查房屋所有權(quán)證和出租人、房屋現(xiàn)狀簽訂合同租賃登記合同執(zhí)行租賃合同的終止11.4房地產(chǎn)租賃11.4.3房地產(chǎn)租賃價(jià)格房地產(chǎn)收益水平或效用決定租賃價(jià)格水平租賃合同條件影響租賃價(jià)格水平房地產(chǎn)租賃價(jià)格特點(diǎn)房地產(chǎn)租金評(píng)估積算法租賃實(shí)例比較法收益分析法11.4房地產(chǎn)租賃11.4.4房地產(chǎn)租賃合同符合國家法律和政策的原則符合等價(jià)有償?shù)脑瓌t符合平等互利、協(xié)商一致的原則制定租賃合同的原則11.4房地產(chǎn)租賃11.4.4房地產(chǎn)租賃合同租賃房地產(chǎn)的基本情況租金及租期承租方的權(quán)利承租方的義務(wù)出租方的權(quán)利出租方的義務(wù)違約規(guī)定租賃合同的內(nèi)容11.5房地產(chǎn)抵押11.5.1房地產(chǎn)抵押的概念房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。11.5房地產(chǎn)抵押11.5.2設(shè)定抵押權(quán)的原則與范圍房地合一原則法登記原則設(shè)定抵押權(quán)的原則設(shè)定抵押權(quán)的范圍11.5房地產(chǎn)抵押11.5.3房地產(chǎn)抵押合同抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所主債權(quán)的種類、數(shù)額抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等抵押房地產(chǎn)的價(jià)值抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任抵押期限抵押權(quán)滅失的條件違約責(zé)任爭議解決方式抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)雙方約定的其他事項(xiàng)主要內(nèi)容11.5房地產(chǎn)抵押11.5.4房地產(chǎn)抵押登記抵押登記的程序申請(qǐng)受理驗(yàn)證審批收費(fèi)登記發(fā)證11.5房地產(chǎn)抵押11.5.5房地產(chǎn)抵押受償同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款按照抵押物登記的先后順序清償。抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押人未按合同規(guī)定履行償還債務(wù)義務(wù)的，依照法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)解除抵押合同，拍賣抵押物，并用拍賣所得價(jià)款，優(yōu)先得到補(bǔ)償，而使自己的權(quán)利不受到侵害。11.5房地產(chǎn)抵押11.5.5房地產(chǎn)抵押受償同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款按照抵押物登記的先后順序清償。抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押人未按合同規(guī)定履行償還債務(wù)義務(wù)的，依照法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)解除抵押合同，拍賣抵押物，并用拍賣所得價(jià)款，優(yōu)先得到補(bǔ)償，而使自己的權(quán)利不受到侵害