房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

5.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)盈利能力評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)清償能力評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)利潤(rùn)總額利潤(rùn)率靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)投資回收期借款償還期利息備付率償債備付率5.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5.3.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利能力評(píng)價(jià)指標(biāo)（1）靜態(tài)指標(biāo)①利潤(rùn)總額出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目1.1-2.1-3-5-6出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目1.2-2.2-3-4-5出售型項(xiàng)目包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等；出租或自營(yíng)性項(xiàng)目包括市場(chǎng)推廣費(fèi)、租賃代理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)用、房產(chǎn)稅以及房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)等。5.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5.3.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利能力評(píng)價(jià)指標(biāo)（1）靜態(tài)指標(biāo)②投資利潤(rùn)率

在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將投資利潤(rùn)率與行業(yè)平均利潤(rùn)率對(duì)比，以判斷項(xiàng)目投資盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。5.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5.3.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利能力評(píng)價(jià)指標(biāo)（1）靜態(tài)指標(biāo)③資本金利潤(rùn)率④資本金凈利潤(rùn)率5.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5.3.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利能力評(píng)價(jià)指標(biāo)（1）靜態(tài)指標(biāo)⑤靜態(tài)投資回收期5.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5.3.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利能力評(píng)價(jià)指標(biāo)（2）動(dòng)態(tài)指標(biāo)①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

行業(yè)基準(zhǔn)收益率或投資者設(shè)定的目標(biāo)收益率5.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5.3.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利能力評(píng)價(jià)指標(biāo)（2）動(dòng)態(tài)指標(biāo)②財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率i2＞i15.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5.3.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利能力評(píng)價(jià)指標(biāo)（2）動(dòng)態(tài)指標(biāo)③動(dòng)態(tài)投資回收期

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部投資的現(xiàn)金流量如下圖所示。如果初始投資的一半采用資本金，另一半是向銀行貸款。貸款條件是一年以后開(kāi)始?xì)w還，分5年等額還本付息，年利率為10%。求全部投資和資本金的內(nèi)部收益率。1500250500500500500950單位：萬(wàn)元解：采用插值法（1）全部投資內(nèi)部收益率①NPV1（10%）=-1500+【250+500（P/A,10%,4）】（P/F,10%,1）+950（P/F,10%,6）=704.428②NPV2（25%）=-1500+【250+500（P/A,25%,4）】（P/F,25%,1）+950（P/F,25%,6）=-106.27

FIRR全

=23.03%（2）資本金內(nèi)部收益率①NPV1（10%）=-750+【52.15+302.15（P/A,10%,4）】（P/F,10%,1）+950（P/F,10%,6）=704.41②NPV2（30%）=-750+【52.15+302.15（P/A,30%,4）】（P/F,30%,1）+950（P/F,30%,6）=-9.57

FIRR資

=29.73%（P/A,10%,4）=3.1699（P/A,25%,4）=2.3616（P/A,30%,4）=2.1663（P/F,10%,1）=0.9091（P/F,25%,1）=0.8000（P/F,30%,1）=0.7692（P/F,10%,6）=0.5645（P/F,25%,6）=0.2622（P/F,30%,6）=0.20725.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5.3.2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清償能力評(píng)價(jià)指標(biāo)（1）借款償還期計(jì)算（2）利息備付率（3）償債備付率5.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5.3.2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清償能力評(píng)價(jià)指標(biāo)（1）借款償還期計(jì)算借款償還期是指在國(guó)家規(guī)定及房地產(chǎn)項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，使用可用作還款的利潤(rùn)、折舊、攤銷及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。具有自營(yíng)部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)計(jì)算借款償還期；僅含產(chǎn)品租售的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般可不計(jì)算借款償還期。

項(xiàng)目借款還本付息額，不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息借款償還期第t期可用于還款的資金5.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5.3.2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清償能力評(píng)價(jià)指標(biāo)（1）借款償還期計(jì)算借款償還期可由資金來(lái)源與運(yùn)用表或借款還本付息計(jì)算表直接計(jì)算Pd

=借款償還后開(kāi)始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開(kāi)始借款期數(shù)+(當(dāng)期償還借款額÷當(dāng)期可用于還款的資金額)當(dāng)借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目具有清償能力。5.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5.3.2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清償能力評(píng)價(jià)指標(biāo)（2）利息備付率利息備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤(rùn)，與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比率；利息備付率也可以按整個(gè)借款期計(jì)算。利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)大于2，否則，表示項(xiàng)目付息能力保障度不足。5.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5.3.2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清償能力評(píng)價(jià)指標(biāo)（3）償債備付率償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金