房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價

5.3房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價5.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)財務(wù)評價指標(biāo)財務(wù)盈利能力評價指標(biāo)財務(wù)清償能力評價指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)利潤總額利潤率靜態(tài)投資回收期財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期借款償還期利息備付率償債備付率5.3房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價5.3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目盈利能力評價指標(biāo)（1）靜態(tài)指標(biāo)①利潤總額出售型房地產(chǎn)項目1.1-2.1-3-5-6出租型房地產(chǎn)項目1.2-2.2-3-4-5出售型項目包括管理費用、銷售費用、財務(wù)費用等；出租或自營性項目包括市場推廣費、租賃代理費、物業(yè)管理費用、房產(chǎn)稅以及房地產(chǎn)保險費等。5.3房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價5.3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目盈利能力評價指標(biāo)（1）靜態(tài)指標(biāo)②投資利潤率

在財務(wù)評價中，將投資利潤率與行業(yè)平均利潤率對比，以判斷項目投資盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。5.3房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價5.3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目盈利能力評價指標(biāo)（1）靜態(tài)指標(biāo)③資本金利潤率④資本金凈利潤率5.3房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價5.3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目盈利能力評價指標(biāo)（1）靜態(tài)指標(biāo)⑤靜態(tài)投資回收期5.3房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價5.3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目盈利能力評價指標(biāo)（2）動態(tài)指標(biāo)①財務(wù)凈現(xiàn)值

行業(yè)基準(zhǔn)收益率或投資者設(shè)定的目標(biāo)收益率5.3房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價5.3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目盈利能力評價指標(biāo)（2）動態(tài)指標(biāo)②財務(wù)內(nèi)部收益率i2＞i15.3房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價5.3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目盈利能力評價指標(biāo)（2）動態(tài)指標(biāo)③動態(tài)投資回收期

某房地產(chǎn)開發(fā)項目全部投資的現(xiàn)金流量如下圖所示。如果初始投資的一半采用資本金，另一半是向銀行貸款。貸款條件是一年以后開始?xì)w還，分5年等額還本付息，年利率為10%。求全部投資和資本金的內(nèi)部收益率。1500250500500500500950單位：萬元解：采用插值法（1）全部投資內(nèi)部收益率①NPV1（10%）=-1500+【250+500（P/A,10%,4）】（P/F,10%,1）+950（P/F,10%,6）=704.428②NPV2（25%）=-1500+【250+500（P/A,25%,4）】（P/F,25%,1）+950（P/F,25%,6）=-106.27

FIRR全

=23.03%（2）資本金內(nèi)部收益率①NPV1（10%）=-750+【52.15+302.15（P/A,10%,4）】（P/F,10%,1）+950（P/F,10%,6）=704.41②NPV2（30%）=-750+【52.15+302.15（P/A,30%,4）】（P/F,30%,1）+950（P/F,30%,6）=-9.57

FIRR資

=29.73%（P/A,10%,4）=3.1699（P/A,25%,4）=2.3616（P/A,30%,4）=2.1663（P/F,10%,1）=0.9091（P/F,25%,1）=0.8000（P/F,30%,1）=0.7692（P/F,10%,6）=0.5645（P/F,25%,6）=0.2622（P/F,30%,6）=0.20725.3房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價5.3.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目清償能力評價指標(biāo)（1）借款償還期計算（2）利息備付率（3）償債備付率5.3房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價5.3.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目清償能力評價指標(biāo)（1）借款償還期計算借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)項目具體財務(wù)條件下，在房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項目借款本息所需要的時間。具有自營部分的房地產(chǎn)項目應(yīng)計算借款償還期；僅含產(chǎn)品租售的房地產(chǎn)項目一般可不計算借款償還期。

項目借款還本付息額，不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息借款償還期第t期可用于還款的資金5.3房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價5.3.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目清償能力評價指標(biāo)（1）借款償還期計算借款償還期可由資金來源與運用表或借款還本付息計算表直接計算Pd

=借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)+(當(dāng)期償還借款額÷當(dāng)期可用于還款的資金額)當(dāng)借款償還期滿足貸款機構(gòu)的要求期限時，即認(rèn)為房地產(chǎn)項目具有清償能力。5.3房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價5.3.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目清償能力評價指標(biāo)（2）利息備付率利息備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤，與當(dāng)期應(yīng)付利息費用的比率；利息備付率也可以按整個借款期計算。利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)項目，該指標(biāo)值應(yīng)大于2，否則，表示項目付息能力保障度不足。5.3房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價5.3.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目清償能力評價指標(biāo)（3）償債備付率償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金