2024年4月杭州樓市簡(jiǎn)報(bào)

2024年4月杭州樓市簡(jiǎn)報(bào)中指研究院華東分院2024.5【樓市政策】時(shí)隔八年，杭州全面取消限購(gòu)，促進(jìn)有效需求積極釋放5月9日，杭州市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》，提出科學(xué)編制住房發(fā)展規(guī)劃、優(yōu)化住宅用地供應(yīng)、全面取消住房限購(gòu)、優(yōu)化公證搖號(hào)銷售、加強(qiáng)住房信貸支持、優(yōu)化積分落戶政策、推動(dòng)高品質(zhì)住宅供應(yīng)七條措施。其中最受關(guān)注的內(nèi)容是：?全面取消住房限購(gòu)，全市范圍內(nèi)購(gòu)買住房，不再審核購(gòu)房資格。?優(yōu)化公證搖號(hào)銷售，對(duì)于購(gòu)房意向登記家庭數(shù)量小于或等于準(zhǔn)售房源數(shù)量的新建商品住房項(xiàng)目，取消公證搖號(hào)銷售要求，由開(kāi)發(fā)企業(yè)自主銷售。?首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)放松，降低購(gòu)房成本。購(gòu)房者在購(gòu)房區(qū)域內(nèi)無(wú)房或僅有一套住房且正在掛牌出售的情形，新購(gòu)住房的按揭貸款可按首套住房認(rèn)定。?降低了落戶門檻，購(gòu)房即可落戶。只要在杭州取得合法產(chǎn)權(quán)住房即可申請(qǐng)落戶，不再受學(xué)歷等限制。中指點(diǎn)評(píng)：當(dāng)前新房市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)低迷，本次杭州限購(gòu)的全面放開(kāi)，疊加其他配套政策，將有利于有效需求積極釋放。?一方面，購(gòu)房即可落戶，吸納更多的省內(nèi)或外地新增需求；?另一方面，本地改善需求或得以加速釋放。購(gòu)房區(qū)域內(nèi)無(wú)房或有一套掛牌的情況可以按首套住房認(rèn)定，無(wú)疑降低了改善客戶的購(gòu)房成本，促進(jìn)其釋放，賣舊買新鏈條將大大通暢。?另一層面，新房限購(gòu)的全面取消，或進(jìn)一步加劇市場(chǎng)分化，核心或優(yōu)質(zhì)板塊的搖號(hào)難度將越來(lái)越大?？傮w來(lái)看，在“杭七條”利好政策的催化下，杭州新房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)緩慢的溫和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但受限于供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，成交規(guī)模難以實(shí)現(xiàn)大幅回升。2【土拍市場(chǎng)】圖：2024年第3、4批次集中成交地塊月內(nèi)出讓兩批次宅地，整體熱度下降，房企拿地謹(jǐn)慎批次序號(hào)區(qū)板塊地塊名稱用地性質(zhì)容積率建筑面積（㎡）成交總價(jià)（萬(wàn)元）成交樓面價(jià)(元/㎡)精裝限溢價(jià)率價(jià)(元/㎡)競(jìng)得企業(yè)4月杭州完成了第3、4批次集中供地土拍，推出的13宗涉宅地塊，成交121上城江灣新城四堡七堡單元JG1405-19、住宅2.3112318.2359497320070.00%52000濱江&錢江新城開(kāi)發(fā)宗，1宗中止出讓，總出讓規(guī)劃建面150.5萬(wàn)㎡，總出讓金額284.7億元，江平均溢價(jià)率0.89%，整體熱度下降。發(fā)?4月16日，杭州第三批8宗涉宅地集中出讓，僅1宗溢價(jià)1.80%，其余7發(fā)宗全部底價(jià)成交。出讓地塊全部遇冷，地塊質(zhì)量不高是主因。拿地的世紀(jì)企業(yè)中，國(guó)企僅建發(fā)托底3宗，其他均為本土民企：濱江2宗、興耀和國(guó)泰世紀(jì)各1宗。6蕭山寧圍江南科技城南單元XS060101-20地塊住宅2.561662.59249415000.040.00%/金開(kāi)城發(fā)置業(yè)?4月29日，杭州第四批供地集中出讓，5宗土地中4宗成功出讓，1宗提前終止，攬金117.5億元，平均溢價(jià)率2.1%。成交的4宗地塊中，1宗7錢塘下沙金沙湖東部灣新城單元QT020302-21、QTO20302-22地塊(開(kāi)發(fā)區(qū)單元R21-18地塊)住宅2.5118312.515972213500.010.00%/興耀&錢塘新區(qū)建設(shè)底價(jià)成交，1宗低溢價(jià)0.7%成交，2宗溢價(jià)率超13%。對(duì)比上批次7宗&杭投托底的成交現(xiàn)狀，本批次熱度稍有好轉(zhuǎn)，但房企仍保持理性、謹(jǐn)慎的城態(tài)度?？傮w上看，當(dāng)前土拍遇冷的情況，關(guān)鍵原因在于新房市場(chǎng)銷售形勢(shì)不佳，去化流速變慢，整體影響了房企資金情況和拿地意愿。批次3上城丁橋丁橋單元JG0404-11地塊住宅1.648822.49533719527.3071415.09%34370湖中天&海威4余杭未來(lái)科技城核心區(qū)未來(lái)科技城單元YH090702-05、090702-10等地塊商住1.89462194.4484954318380.640840.00%36100建發(fā)【土拍市場(chǎng)】杭州五批次掛牌4宗郊區(qū)板塊宅地，容積率均低于2.0?4月12日，杭州2024年第5批集中供地掛牌4宗地塊，總出讓土地面積26.7萬(wàn)㎡，規(guī)劃總建面35.7萬(wàn)㎡，總起價(jià)38.9億元。本批次掛牌地塊依舊采用“價(jià)高者得”方式，將于2024年5月15日集中出讓，本次掛牌地塊均無(wú)限價(jià)要求。?推出的4宗地塊分別位于富陽(yáng)區(qū)的鹿山新城和銀湖科技城板塊，以及錢塘區(qū)的下沙金沙板塊、臨平區(qū)的星橋板塊。4宗地塊容積率均較低，但地塊均位于郊區(qū)板塊，板塊去化較慢，預(yù)計(jì)5月土拍熱度或難有較大改善。表：2024年4月杭州集中供地供應(yīng)地塊位置表：2024年4月杭州集中供地供應(yīng)情況序號(hào)地塊編號(hào)地塊名稱區(qū)縣板塊出讓士地面積(㎡)用途出讓地上建筑面積(㎡)容積率出讓起價(jià)(萬(wàn)元)精裝限價(jià)（元/㎡）1杭政儲(chǔ)出[2024]46號(hào)臨平副城星橋區(qū)塊控規(guī)LP0704-R21-25地塊臨平星橋51082住宅715151.476378/2杭政儲(chǔ)出[2024]47號(hào)錢塘東部灣新城單元QT020102-05地塊(原05、07、09地塊)、QT020102-04、06地塊錢塘下沙金沙湖97188住宅981601.0190038/3杭政儲(chǔ)出[2024]48號(hào)銀湖51-1號(hào)富陽(yáng)銀湖科技城65198住宅977971.566000/4杭政儲(chǔ)出[2024]49號(hào)鹿山6號(hào)富陽(yáng)鹿山新城53942商住890041.757000/4【新房市場(chǎng)】4月市場(chǎng)熱度再次回落，新房供需規(guī)模均有較大降幅?4月新房市場(chǎng)熱度再次回落，供需規(guī)模均有較大降幅，具體看，上市面積56.6萬(wàn)㎡，環(huán)比下降29.9%，成交面積也僅有41.2萬(wàn)㎡，環(huán)比下降49.7%。4月庫(kù)存增加至486.2萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)5.2%，出清周期延長(zhǎng)至7.42個(gè)月，但整體庫(kù)存仍較安全。?今年以來(lái)市場(chǎng)持續(xù)低迷，傳統(tǒng)旺季的金三銀四市場(chǎng)熱度也不及預(yù)期，1-4月成交面積僅188.7萬(wàn)㎡，同比下降57.1%。圖：2023年4月至今杭州市區(qū)商品住宅供銷價(jià)走勢(shì)1601404000035000指標(biāo)2024年4月環(huán)比同比2024年1-4月同比12010080300002500020000成交套數(shù)(套)3122-46.9%-65.8%13958-60.1%60401500010000成交面積(萬(wàn)㎡)41.2-49.7%-64.6%188.7-57.1%2002023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-0450000成交價(jià)格(元/㎡)323000.4%-0.2%30911-5.4%批準(zhǔn)上市面積(萬(wàn)㎡)成交面積(萬(wàn)㎡)成交價(jià)格(元/㎡)成交金額(億元)133.0-49.5%-64.6%583.2-59.4%600500圖：2023年4月至今杭州市區(qū)商品住宅庫(kù)存走勢(shì)7.4287上市套數(shù)(套)4281-25.1%-42.0%14411-54.2%40065上市面積(萬(wàn)㎡)56.6-29.9%-41.7%197.1-50.6%300200486.2432出清周期(月)7.420.873.38//100銷供比0.73-0.29-0.470.96-0.141002023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-04庫(kù)存面積(萬(wàn)㎡)486.25.2%7.0%//5可售面積(萬(wàn)㎡)出清周期(月)【區(qū)域市場(chǎng)】本月多數(shù)區(qū)域成交面積環(huán)比下降，新房供大于求，出清周期普遍延長(zhǎng)?4月市場(chǎng)成交相對(duì)低迷，環(huán)比上月，除上城、臨平區(qū)外其他區(qū)成交面積均環(huán)比下降，其中余杭區(qū)成交面積環(huán)比下降82.4%；從成交規(guī)模上看，蕭山本月成交面積8.8萬(wàn)㎡，各區(qū)中排行第一，上城區(qū)成交6.7萬(wàn)㎡位列第二，其他區(qū)域成交面積均低于5萬(wàn)平方米；?4。從出、3四區(qū)出清16141220.3%1086.76420上城【產(chǎn)品需求】受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，剛需型產(chǎn)品成交占比提升，改善型產(chǎn)品仍受市場(chǎng)青睞2024年3月2024年4月面積段200㎡以上-7.5%5.1%200㎡以上占比縮減2.4個(gè)百分點(diǎn)?受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，4月剛需產(chǎn)品成交占比提升。其中100㎡以下戶型成交占比提升6.3個(gè)百分點(diǎn)，總價(jià)300萬(wàn)元以下產(chǎn)品成交占比提升3.0個(gè)百分點(diǎn)。180-200㎡160-180㎡-11.8%-4.8%7.8%9.7%140-200㎡占比縮減0.3個(gè)百分點(diǎn)?從熱銷項(xiàng)目上看，改善型產(chǎn)品仍更受市場(chǎng)青睞，4面積大于120㎡，9個(gè)項(xiàng)目總價(jià)大于350萬(wàn)元。TOP10項(xiàng)目中城東新城的濱江疊映里140-160㎡-3.2%2.1%成交211套，位居第一；江干科技園的瀾映悅城、蕭山錢江世紀(jì)城的建發(fā)中糧朗云100-120㎡-22.4%28.9%100-140㎡占比縮減3.7個(gè)百分點(diǎn)24.5%分別以192套、175套成交量排行第二、三位。100㎡以下-15.6%21.9%100㎡以下占比擴(kuò)大6.3個(gè)百分點(diǎn)40%30%20%10%0%10%20%30%40%50%2024年4月杭州成交套數(shù)TOP10項(xiàng)目排名項(xiàng)目名稱區(qū)縣板塊成交套數(shù)成交價(jià)格(元/㎡)套均面積(㎡/套)套均總價(jià)(萬(wàn)元/套)總價(jià)段800萬(wàn)元以上-11.1%8.5%800萬(wàn)元以上占比縮減2.6個(gè)百分點(diǎn)1濱江疊映里上城城東新城211468681567302瀾映悅城上城江干科技園192332701193973建發(fā)中糧·朗云蕭山錢江世紀(jì)城17544029182801700-800萬(wàn)元-3.3%5.8%600-700萬(wàn)元-8.2%6.9%500-800萬(wàn)元占比擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)4龍湖亞倫·御湖境錢塘下沙金沙湖150384091616175興耀·玉珊瑚拱墅鐵路北12036169128463500-600萬(wàn)元-10.2%10.4%6偉星·濱望濱江浦沿11542058136572400-500萬(wàn)元-10.3%16.1%7華發(fā)武珹云府上城筧橋8439495120474300-500萬(wàn)元占比縮減1.8個(gè)百分點(diǎn)8向云曉著里蕭山湘北8432222148478300-400萬(wàn)元-24.8%17.3%300萬(wàn)元以下占比300萬(wàn)元以下-32.0%35.0%擴(kuò)大3.0個(gè)百分點(diǎn)50%30%10%10%30%50%9綠城西站·云詠明月余杭高鐵新城703649712545710越秀星頌府臨安青山湖科技城6916794951597【新開(kāi)盤】4月整體開(kāi)盤熱度較低，置業(yè)意向集中少數(shù)紅盤，流搖向前期熱點(diǎn)區(qū)域延伸?4月杭州市區(qū)共開(kāi)盤41次，房企推盤較積極，但多數(shù)位于郊區(qū)，整體市場(chǎng)熱度較低，平均中簽率54.5%，環(huán)比增長(zhǎng)22.6個(gè)百分點(diǎn)，流搖率高達(dá)63.4%。?市場(chǎng)熱度集中核心區(qū)少數(shù)項(xiàng)目，中簽率前5項(xiàng)目吸引了5625組客戶搖號(hào)，占總搖號(hào)人次的73.6%。其中錢江世紀(jì)城的建發(fā)中糧·朗云、蕭山湘北的海威中天·向云曉著、鐵路北的興耀·玉珊瑚中簽率接近10%。而浦沿、高鐵新城本月也有項(xiàng)目流搖，流搖向核心區(qū)域延伸。14000圖：2023年4月至2024年4月杭州市區(qū)開(kāi)盤情況圖：2024年4月中簽率TOP10項(xiàng)目70%1200060%100008000600050%40%30%序號(hào)項(xiàng)目名稱行政區(qū)域板塊開(kāi)盤推出套數(shù)銷售均價(jià)(元/㎡)登記人數(shù)中簽率400020%200010%1建發(fā)中糧·朗云蕭山錢江世紀(jì)城17646000175610.0%00%

23-0423-0523-0623-0723-0823-0923-1023-1123-1224-0124-0224-0324-042海威中天·向云曉著蕭山蕭山湘北843250082210.2%老推新推出套數(shù)717440814105302037404521456460756973127347045733242純新盤推出套數(shù)8062513193079422282166111810825637105817214399253興耀·玉珊瑚拱墅鐵路北12035492108611.0%平均去化率55.6%61.4%65.8%57.4%59.8%64.9%49.7%47.7%61.7%48.0%35.5%54.7%50.7%純新盤推出套數(shù)老推新推出套數(shù)平均去化率4疊映里上城城東新城21246500108119.6%35000120%3000025000100%80%5綠城錦海棠余杭北部新城2373120088026.9%20000

60%6偉星·濱望濱江浦沿1364204238035.8%1500040%7瀾映悅城上城九堡1923327047440.5%1000020%50008綠城錦海棠余杭北部新城743120017143.3%00%23-0423-0523-0623-0723-0823-0923-1023-1123-1224-0124-0224-0324-04搖號(hào)人數(shù)2002214731149027475150141091612995121163308037136361883676479綠城·春桂璟廬富陽(yáng)富春9394252045.0%平均中簽率39.9%44.8%40.5%51.0%39.7%61.3%43.7%59.1%38.1%62.8%100.0%31.9%54.5%流搖率47.0%58.8%39.1%46.3%36.4%44.1%51.1%65.5%56.1%56.0%80.0%61.1%63.4%搖號(hào)人數(shù)平均中簽率流搖率10龍湖亞倫·金沙御湖境錢塘下沙金沙湖2353820039659.3%8【項(xiàng)目營(yíng)銷】市場(chǎng)流速減緩，流搖板塊占比提升，郊區(qū)項(xiàng)目加大優(yōu)惠力度刺激去化?今年1-4月僅有8個(gè)板塊項(xiàng)目開(kāi)盤中簽率在20%以內(nèi)，核心外溢板塊中簽率走高，郊區(qū)板塊持續(xù)流搖。較2023年流搖板塊占比由25%增至50%。?郊區(qū)板塊項(xiàng)目長(zhǎng)期流搖，去化緩慢。為加快項(xiàng)目去化，郊區(qū)項(xiàng)目加大營(yíng)銷力度，送車位、送家裝包成為普遍手段，部分項(xiàng)目以工抵房甚至直接打折方式促進(jìn)去化。往期熱度較高的高鐵新城板塊，當(dāng)前在售的兩個(gè)項(xiàng)目也推出了特價(jià)房?jī)?yōu)惠，刺激去化。圖：2024年1-4月杭州板塊中簽率熱力圖圖：2024年4月杭州部分項(xiàng)目?jī)?yōu)惠活動(dòng)情況【二手房市場(chǎng)】4月二手房成交小幅回落，主城老破小挺進(jìn)前十，市場(chǎng)以價(jià)換量更加明顯?自3月杭州二手房限購(gòu)放開(kāi)后，需求快速釋放，二手的市場(chǎng)熱度快速提升；4月下旬政策刺激效果有所減弱，帶看量呈下降趨勢(shì)，周度成交套數(shù)從峰值的2000多套回落到1000多套，4月整體成交6203套，環(huán)比小幅下降8.4%。?新政后，投資者抓住窗口期加快出手，二手房新增掛牌量快速增加，且維持高位，市場(chǎng)以價(jià)換量更加激烈，二手房成交均價(jià)降幅繼續(xù)擴(kuò)大。?4月二手房成交top10多為3萬(wàn)以內(nèi)的剛需樓盤，其中主城區(qū)老破小朝暉七區(qū)、閘弄口新村升至前十，主城老破小近年來(lái)二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下降，當(dāng)前價(jià)格對(duì)于剛需性價(jià)比較高，“原拆原建”的呼聲也給置業(yè)者更多想象空間。圖：2023年4月至今杭州全市月度二手房成交套數(shù)及成交價(jià)格環(huán)比圖：2024年4月杭州二手房成交套數(shù)TOP1080000.00%

6502排名項(xiàng)目名稱區(qū)縣板塊成交套數(shù)網(wǎng)簽均價(jià)掛牌均價(jià)-0.20%

600040002000-0.88%-0.40%-0.60%-0.80%1綠城桃源小鎮(zhèn)余杭區(qū)未來(lái)科技城3329297342692綠城楊柳郡上城區(qū)艮北新城2443757541330-1.00%3朝暉七區(qū)拱墅區(qū)文暉24264173439323-0423-0523-0623-0723-0823-0923-1023-1123-1224-0124-0224-0324-044融創(chuàng)金成西溪海余杭區(qū)未來(lái)科技城242525633274

成交套數(shù)(套)價(jià)格環(huán)比5白鷺郡南余杭區(qū)良渚新城242368531543500040003000圖：2024年第1周至今杭州二手房市場(chǎng)成交走勢(shì)二手房限購(gòu)放松1500001000006昆華玉府余杭區(qū)良渚新城2321738264007綠都御景藍(lán)灣蕭山區(qū)義橋23217282673220008閘弄口新村上城區(qū)三里亭213063637867

500001000009龍湖江與城錢塘區(qū)河莊2020721280071周2周3周4周5周6周7周8周9周10周11周12周13周14周15周16周17周18周清明假期五一假期成交套數(shù)掛牌套數(shù)帶看次數(shù)10竹海水韻余杭區(qū)未來(lái)科技城20197462467110注：二手房成交統(tǒng)計(jì)口徑為全市二手商品房【法拍房市場(chǎng)】4月法拍房供需規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)，成交率小幅提升，上城、蕭山成交量領(lǐng)先?4月法拍房供需規(guī)模環(huán)比均有較大漲幅，但仍不及去年同期。其中新增掛牌數(shù)量151宗，環(huán)比增長(zhǎng)29.1%，同比下降27.8%；成交法拍房123宗，環(huán)比增長(zhǎng)17.1%，同比下降7.5%；成交率57.8%，成交折扣率80.5%，成交金額3.5億元，環(huán)比下降20.2%。?從區(qū)域上看，上城、蕭山成交量均超22宗，各區(qū)中最多。臨安區(qū)成交率僅35.5%，成交折扣率68.7%，在各區(qū)中均最低。新掛牌數(shù)量環(huán)比成交數(shù)量環(huán)比成交率環(huán)比成交折價(jià)率環(huán)比平均成交周期(天)環(huán)比成交金額(億元)環(huán)比15129.1%12317.1%57.8%升6.7個(gè)百分點(diǎn)80.5%降0.9個(gè)百分點(diǎn)12縮短3天3.5-20.2%圖：2023年4月至今杭州市區(qū)法拍房成交量月度走勢(shì)圖：2024年4月杭州市區(qū)各區(qū)法拍房成交表現(xiàn)30090%80%25222190%80%25020070%60%50%2015131612121170%60%50%15010040%10840%30%530%20%5320%10%5010%00%上城西湖拱墅濱江蕭山余杭臨平臨安富陽(yáng)錢塘00%23-0423-0523-0623-0723-0823-0923-1023-1123-1224-0124-0224-0324-04主城非主城新掛牌數(shù)量成交數(shù)量成交率(%)成交