土地評價方法

第一章土地評價概述土地評價的類別土地評價的原則土地評價所用資料第一節(jié)土地評價的類別一、按評價途徑的類別區(qū)分

1.直接評價：指通過試驗去了解對于某種用途的適宜性或生產潛力。

2.間接評價：通過分析土地的各組成要素的屬性對土地利用的影響，然后加以綜合，去評定土地的等級。

3.間接評價的步驟：

自然環(huán)境要素確定土地質量經濟評價確定最佳的土地利用方式適宜性評價潛力評價選擇土地性質二、按評價性質的類別區(qū)分類型定義優(yōu)點缺點定性評價用定性語言描述土地的質量特征，確定土地的適宜性或潛力的高低，屬概略性土地評價綜合土地組成要素的特征，直觀反映土地利用選擇的可能性；反應土地自然屬性的優(yōu)劣定量評價通過土地組成要素的度量指標與特定土地利用類型對土地性狀要求的比較，來確定土地的質量等級?！傲俊钡母拍罘浅Ｃ鞔_，便于對評價出的土地質量進行對比。土地組成要素度量指標與土地質量等級的對應關系在確定上帶有一定的主觀性，也難考慮諸多因素共同作用下產生的綜合效應經濟評價是以某種或某幾種經濟指標來表示土地質量高低的評價方法三、按服務目標的類別區(qū)分1.單目標評價針對某一特定目標進行的土地評價，如針對單一作物或樹種的土地評價。2.多目標評價是指服務目標的范圍較寬、適用面較廣的土地評價，如大農業(yè)用地評價。第二節(jié)土地評價的原則一、參照FAO《土地評價綱要》提出的土地評價原則1.土地評價要將土地利用對土地的要求與土地的質量進行比較；2.土地評價要將土地利用的效益和所需的投入進行比較；3.土地評價要因地制宜，即根據(jù)研究地區(qū)的具體情況進行；4.土地評價要考慮到不同土地利用方式，并對它們做出比較；5.土地評價要以土地的持久利用為前提。二、我國為大農業(yè)服務的土地評價原則1.土地生產能力是土地評價的基礎2.農林牧用地配置是土地評價的依據(jù)3.各種因素的綜合分析是土地評價的重要環(huán)節(jié)4.堅持當前與長遠、用地與養(yǎng)地相結合，是土地評價的出發(fā)點第三節(jié)土地評價所用資料一、自然環(huán)境資料地形、氣象氣候、水文、土壤二、社會經濟資料

第二章土地潛力評價1.土地潛力：土地在用于農林牧業(yè)生產或其他利用方面的潛在能力。2.土地潛力評價：主要依據(jù)土地的自然性質（土壤、氣候和地形等）及其對于土地的某種持久利用的限制程度，就土地在該種利用方面的潛在能力對其做出等級劃分。第一節(jié)土地潛力評價的評價系統(tǒng)一、美國農業(yè)部土地潛力評價系統(tǒng)

背景：世界上最早使用，主要目的是為了控制土壤侵蝕。（一）等級單位及其含義1.潛力級——最高等級，含義是限制性或危害性的相對程度相同的若干土地潛力亞級的歸并。2.潛力亞級——具有相同的限制因素和危險性的潛力單元的組合。3.潛力單元——對于一般農作物和飼料作物的經營管理具有大致相同效應的土地組合。（二）基本特點1.潛力級的評定主要依據(jù)土地利用的永久限制，而將現(xiàn)狀植被視為非永久限制性，因此在評價中一般不考慮植被。2.同一潛力級的土地盡管其限制程度相似，但是限制性因素的種類不一定相同，因此所需經營管理措施也不一定相同。3.潛力級的評定主要依據(jù)土地的自然要素，而不進行專門的投入產出分析。4.假定在中等經營管理水平上評定土地的潛力級，即對經營管理水平不作專門考慮。二、美國農業(yè)部土地潛力評價系統(tǒng)的推廣應用具體做法：

1.改變潛力分級數(shù)目；

2.設置不同的限制因素；

3.從其它角度對潛力級作細分；

4.限制因素的數(shù)量化；

5.改變潛力評價的基本前提。三、我國的土地潛力評價系統(tǒng)從20世紀70年代初期起陸續(xù)開展研究（一）內蒙古呼倫貝爾地區(qū)的土地潛力評價系統(tǒng)按土地對農林牧各業(yè)利用的可能性分為：甲—適于農林牧多種利用的土地；乙—不宜農田，但可牧用的土地；丙—不宜農用，但可林用的土地；丁—農林牧利用價值均不高的土地。（二）我國東北地區(qū)的土地潛力評價系統(tǒng)（1：100萬）1.按土地對農林牧的適宜與否分五個等級：宜農宜林宜牧土地，宜林宜牧土地，宜牧土地，宜林土地和暫時不宜于農林牧利用的土地。2.按農業(yè)的適宜性分為三個等級：（1）農業(yè)無限制或少限制，質量好，最適于農業(yè)利用的土地；（2）農業(yè)有限制，質量中等，一般適宜于農業(yè)利用的土地；（3）農業(yè)限制較大，質量差，臨界適宜于農業(yè)利用的土地。第二節(jié)土地潛力評價的步驟一、確定潛力評價的基礎評價單位（一）以土地類型單位為基礎評價單位（二）以土壤分類單位作為基礎評價單位（三）以土地利用現(xiàn)狀單位作為基礎評價單位二、建立潛力評價系統(tǒng)不僅要考慮評價的目的和研究地區(qū)的土地特點，同時也要考慮到主、客觀條件。三、擬定潛力評價表1.潛力評價表又稱土地限制因素評價表，在進行土地潛力評價前必須要擬定這類表格。（1）潛力評價表中要有限制因素（參評因素）；（2）要為每一種選定的限制因素劃分出相應于各潛力級的界限值。2.限制因素的分級，是土地潛力評價中的一項關鍵工作，它影響到評價成果的科學性和實用性；同時它也是一項相當困難的工作，要求評價工作者具備廣博的知識，并對研究地區(qū)有比較透徹的了解。注意：在擬定潛力評價表時還必須考慮到不同限制因素之間的相互作用和疊加效應。潛力級坡度

(°)土層厚度(cm)障礙層深(cm)土壤質地pH值侵蝕程度地下水深(cm)排水狀況水源保證1<5>100>50中壤6.0-5.5無200-100良好穩(wěn)定25-15100-6050-40輕壤5.5-5.0輕度100-50一般一般315-2560-2540-30砂壤5.0-4.5細溝50-30不良勉強4>25<25<30粗礫<4.5切溝<30積水無保證某地限制因素計劃分標準四、評定潛力等級包括兩級控制：（1）第一級控制，是分別對各限制因素評定相應的潛力等級，可稱為單項評級；（2）第二級控制，是據(jù)各限制因素所相應的潛力等級評定土地總的潛力等級，可稱為綜合評級。評級方法：（1）定性方法，即把限制程度最高的某限制因素所對應的潛力等級作為土地總的潛力等級；（2）定量方法，即據(jù)各限制因素分級值之和評定土地總的潛力等級。土地潛力評價的主要途徑兩類主要的途徑：定性途徑：根據(jù)土地對各種農作物或土地利用方式的自然限制因素的強弱程度，將土地生產潛力分為若干等級或類別，美國的土地生產潛力評價就是定性評價途徑；定量途徑：依據(jù)一定的數(shù)理模型（統(tǒng)計的或機制的）來定量表達土地的潛在生產能力。定性與定量相結合的途徑…第三節(jié)土地潛力評價成果的應用一、潛力級評價成果的應用主要用于資源清查中的土地質量摸底，目的是查明和保護最適合于農業(yè)耕作用地。二、潛力亞級評價成果的應用指出了土地存在的主要限制因素，為規(guī)劃或決策者提供提高土地潛力所需采取的措施。三、潛力單元評價成果的應用對于詳細的小區(qū)域土地利用規(guī)劃是有重要意義的。步驟：1.編纂土地類型圖；

2.以土地類型圖為基礎，編纂土地潛力評價圖；

3.根據(jù)土地利用潛力圖編纂潛在土地利用圖，這種圖展示土地利用潛力單元與土地的不同潛在利用之間的關系。第四節(jié)土地潛力評價的討論一、土地潛力評價的優(yōu)點1.評級以定性為主，在目前對土地的各種屬性、作物的生態(tài)特性及兩者之間的相互關系的研究均不深入的情況下，土地潛力評價不失為與之相適應的一種實用土地評價方法；2.評價的概括程度較高，評價過程中可以根據(jù)多方面的因素加以調節(jié)，在不同比例尺或具有不同限制因素類型和強度的地區(qū)均可靈活的應用潛力評價的等級系統(tǒng)，而不需對方法的原理和等級系統(tǒng)的基本結構進行大的調整；3.評價能夠綜合考慮各項土地組成因素，據(jù)此歸納出潛力等級，并明確指出與土地利用的潛力有關的土地質量的優(yōu)劣，易為非專業(yè)人員理解和接受。二、土地潛力評價的不足1.在將土地劃分為某一潛力等級時，即使有一套完全定量化的土地評價因子劃分標準，但因在制定這類劃分標準時往往帶有主觀性，因此評價結果仍難免有一定程度的主觀性；2.某一單項土地因素對土地潛力等級高低的影響影響不是孤立起作用的，而是共同起作用的；3.潛力評價只是告訴人們某塊土地可利用的范圍以及利用上的潛在能力，而沒有指出這塊土地的最佳利用即最有利的利用方式；4.潛力評價偏重考慮土地的自然性質，一般不進行土地利用的經濟效益分析。第三章土地適宜性評價土地適宜性評價：指某塊土地針對這類特定利用方式是否適宜，如果適宜，其適宜程度如何，做出等級的評定。目前國際上影響最大、使用最廣泛的土地適宜性評價方案是聯(lián)合國糧農組織在1976年正式公布的《土地評價綱要》。第一節(jié)FAO《土地評價綱要》一、《綱要》的評價系統(tǒng)與評價類別（一）評價系統(tǒng)1.土地適宜綱：表示土地對所考慮的特定利用方式評價為適宜（S）或不適宜（N）。2.土地適宜類：反映土地對某些利用方式的適宜程度3.土地適宜亞類：反映土地限制性類別的差異。4.土地適宜單元：是適宜亞類的續(xù)分。（二）評價類別1.定性評價和定量評價2.目前適宜性評價與潛在適宜性評價（1）目前適宜性評價：土地在未經重大改良的現(xiàn)狀下對規(guī)定利用方式的適宜性。（2）潛在適宜性評價：土地在經過重大改良之后對規(guī)定利用方式的適宜性。二、《綱要》的土地評價步驟與方法（一）規(guī)劃土地評價1.評價目標——首要條件；2.評價地區(qū)有關情況

包括地理位置及交通情況、所屬氣候區(qū)域、地勢、目前的土地改良狀況、人口及其變動情況、生活水準、教育狀況、目前的經濟基礎、政府及其它機構的外來資助狀況、基礎設施、農場或其他生產單位的規(guī)模大小、土地所有權和使用權、政治制度等3.評價的資料與假設——關系到評價成果的應用4.地理位置——可影響到土地適宜性5.評價計劃（1）待評價的土地范圍和邊界；（2）適于考慮的土地利用種類；（3）適宜性評價的類別；（4）所需資料的性質與深度；（5）工作階段劃分二、《綱要》的土地評價步驟與方法（二）確定土地利用種類和明確土地利用要求

兩種情況：

1.在評價開始之前對土地利用種類已有明確的具體規(guī)定；

2.評價開始前對土地利用種類只有大致的了解。二、《綱要》的土地評價步驟與方法（三）調查研究區(qū)的土地性質和土地質量

在土地適宜性評價中，與土地利用類型調查平行開展的是自然資源調查，目的有兩個：一是將研究區(qū)劃分為若干相對一致的單元，以此作為土地適宜性評價的基礎；二是獲得每個這種相對一致性單元的有關信息，用其對所考慮的土地利用類型進行適宜性評價。1.土地性質和土地質量的概念土地性質：土地的可計量或可估量的屬性，如坡度、降雨量、土壤有效水容量、植被生物量、土壤質地、土層厚度等等。土地質量：與利用有關，并有一組相互作用的簡單土地性質組成的復雜土地屬性。2.土地質量的選擇——需滿足以下三個條件（1）對所研究的作物或其它土地利用方式有影響；（2）在研究區(qū)域內出現(xiàn)對土地利用施加不利影響的臨界值；（3）可進行計量或估量，即有可行的收集資料方法。二、《綱要》的土地評價步驟與方法（三）調查研究區(qū)的土地性質和土地質量3.土地質量的評定在獲得所有土地性質的資料后，要編制據(jù)土地性質評定土地質量的評價表，也稱土地質量診斷表。4.單項土地質量的綜合方法（1）經驗法；（2）極限條件法；（3）運算法二、《綱要》的土地評價步驟與方法（四）土地利用與土地的比較即土地利用類型對土地的要求與每一個土地評價單元的土地質量的比較，步驟如下：

1.要求的匹配；

2.環(huán)境影響；

3.社會經濟分析；

4.實地驗證。（五）提交評價成果除反映適宜性評價結果的有關表格和圖件之外，還包括對土地利用類型的描述，土地單元上的土地利用類型的管理說明，環(huán)境影響說明，土地利用替代方案的社會經濟可行性分析，并需附基礎調查和專門研究資料。三、對《綱要》的改進（一）對《綱要》的評述1.土地評價不能“一錘定音”，即在一個土地單元內僅對一種利用方式作出評定，反之，應對各種替代性土地利用方式作出評定。2.不同土地利用方式對土地有不同的要求。此外，F(xiàn)AO《綱要》還有兩個顯著特點，一是評價時不能簡單地使用土地性質，而使用土地質量；二是評價并不單純地建立在土地的自然屬性基礎之上，而且也在相當程度上考慮到土地利用的管理水平，尤其是為克服土地的固有限制性所需的管理水平及可能性。三、對《綱要》的改進（二）對《綱要》的改進

1.土地診斷和設計

診斷前階段診斷階段設計階段規(guī)劃階段

2.借助診斷和設計改進土地適宜性評價注意（1）適宜性評價直接以現(xiàn)有土地利用系統(tǒng)為評價的出發(fā)點，即缺乏針對現(xiàn)有土地利用系統(tǒng)是否存在問題進行調查和分析；（2）適宜性評價著重就同一土地單元對現(xiàn)有不用土地利用方式的反響做出比較，從而闡明其最佳土地利用方式；（3）適宜性評價主要依據(jù)土地自然屬性的分析，偏重于處理技術細節(jié)第二節(jié)我國的土地適宜性評價一、研究概況土地適宜性：又稱土宜，指土壤剖面性狀及其理化性質和局部生態(tài)環(huán)境條件對某些作物、果樹和經濟作物的適宜狀況。二、綜合性土地適宜性評價（一）黑龍江省和內蒙古部分地區(qū)的農林牧土地適宜性評價1.評價前，劃分了自然地帶和作為土地評價單元的土地類型；2.評價中，選擇了12種限制因素；3.依據(jù)限制因素的適宜程度級別去評定土地總的適宜等級，采用的是極限條件法；4.對適宜等級作出歸并。第二節(jié)我國的土地適宜性評價二、綜合性土地適宜性評價（二）《中國1：100萬土地資源圖》的土地適宜性評價

特點：1.劃分土地潛力區(qū)，作為土地評價的“零”級單位，這種做法有利于解決不同地區(qū)、同一等土地之間的不可比性；

2.評價體系與聯(lián)合國糧農組織的《綱要》有許多相似之處；

3.評價與制圖結合得較好；

4.采用土地類型與土地利用現(xiàn)狀相結合的“土地資源單位”作為評價的基礎，有利于將評價結果與利用現(xiàn)狀進行比較，從而摸清現(xiàn)狀土地利用的合理與不合理之處，這也有助于土地利用的調整。評價系統(tǒng)土地潛力區(qū)，以水熱條件為劃分依據(jù)，做“零”級單位土地適宜類，在潛力區(qū)范圍內依據(jù)土地對農林牧業(yè)生產的適宜性劃分土地質量等，在適宜類范圍內反映土地的適宜程度和生產力的高低土地限制型，在質量等的范圍內，按限制因素種類及其強度劃分土地資源單位，即土地資源類型，由地貌、土壤、植被與土地利用類型組成三、單項性土地適宜性評價（一）大農業(yè)單項性土地適宜性評價1.中國宜農荒地等級評價2.海南島宜膠地評價3.湖北省宜昌縣柑橘土地適宜性評價4.江蘇省宜興市南部丘陵山區(qū)的土地適宜性評價（二）非農業(yè)單項性土地適宜性評價城市建設用地因素分析：地貌部位，巖性、土質和土壤，水文和水文地質，外動力地質過程，小氣候第三節(jié)土地適宜性評價的討論一、土地適宜性評價的特點1.評價結果的針對性較強，成果的實用性也較大；2.盡管評價目的可能多種多樣，但是評價系統(tǒng)的結構和方法步驟是大同小異的，即進行通常人們所說的多宜性評價，其結果可提供土地利用規(guī)劃決策者參考；3.盡管它不屬于經濟土地評價的范疇，但是在描述“土地利用類型”時不僅要涉及土地的自然屬性，還必須考慮到土地利用的經濟背景。二、土地適宜性評價與土地潛力評價的聯(lián)系

實質上是土地適宜性與土地潛力的關系第四章土地經濟評價土地經濟評價概述農用地的等級評定農用地估價城鎮(zhèn)土地分等定級城鎮(zhèn)土地基準地價評估土地經濟評價的討論第一節(jié)土地經濟評價概述一、土地經濟評價的基本概念（一）基本概念（兩種觀點）

一是指用經濟指標對土地的質量作出評價，目的是為有效利用土地資源提供依據(jù)。二是用經濟可比指標對投入-產出的效果的評定，從經濟學研究的角度對土地做出質量評價，明確提出用勞動耗費率與提供產品或其他效益的對比關系來進行土地質量的評定。（二）目的和意義1.科學地確定土地的生產能力，為土地的立法提供依據(jù)；2.合理地確定生產耗費和產品生產的關系，為擬定土地稅收標準服務；3.揭示土地的質量及其分布狀況，為土地利用規(guī)劃和土地改造服務；4.采用經濟指標對土地進行質量評價，為土地管理服務；5.確定土地價值和價格，為土地的科學管理提供更強有力的手段。二、土地經濟評價的理論基礎（一）土地生產力理論土地經濟評價就是對土地自然屬性和經濟屬性的綜合評定，并以在相同的勞動投入量的條件下，不同地塊的生產率差異作為評定土地經濟級別的標準。（二）土地區(qū)位理論區(qū)位包括自然地理區(qū)位、經濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位，土地的區(qū)位條件不僅影響到土地的功能配置和利用布局，更主要的是影響土地的使用價值和土地利用的收益水平，產生土地利用的級差收益。（三）地租地價理論土地的價值來源于它的勞務和產品的收益，土地的收益是確定其價值的基礎，而土地價格是土地價值的貨幣表現(xiàn)，土地估價（地價的評定），根據(jù)土地質量的優(yōu)劣、生產率高低等來確定其價值或價格的經濟評價。（四）市場供求理論無論是對土地的投入，還是土地所提供的勞務和產品，都受到市場供求關系的制約。因此，在土地經濟評價和中必須要考慮到投入與產出的市場供求狀況。三、土地經濟評價指標（一）土地經濟效果指標綜合反映土地質量與農業(yè)技術經濟效果的指標。故該指標是土地經濟評價的總體指標，可直接用于土地經濟評價。（二）土地經濟分析指標一般用于輔助計算與分析，用于揭示土地的具體利用特征。（三）土地經濟效果分析指標屬于輔助計算與分析指標。注意：在選擇評價指標時，還需考慮到資料的特點。準確性、連續(xù)性、完整性、典型性、可比性四、土地經濟評價的一般步驟確定評價單元明確評價對象收集投入產出資料選擇適當?shù)脑u價指標第二節(jié)農用地的等級評定一、毛利分析法毛利分析又稱邊際效益分析，其結果可反映土地生產力的高低，并可通過在同一種土地評價單元上比較不同作物或其他農林牧產品的毛利收入。步驟：1.利用土地自然評價的成果，選擇有發(fā)展前景的幾種土地利用方式，作為毛利分析的對象；

2.為每一種已選定的土地利用方式和土地適宜性等級，估算其以實物形式的經常性投入；

3.估算實物產量；

4.確定所有的投入和產出的單價；

5.估計農場或其他生產經營單位的固定成本；

6.進行農產或其他生產經營單位的毛利分析。二、貼現(xiàn)現(xiàn)金流通分析法該法通常只適用于單項土地利用的經濟評價。（一）基本原理在實施土地改良工程時，必然要在第一年或開頭幾年內支付基本建設投資費用，在以后的年份里，則以增加產量或利潤的形式用收益償還。貼現(xiàn)現(xiàn)金流通分析，就是在對最初支付的基建費用與未來不同時段所得收益進行比較。（二）步驟

1.估計必須的土地改良工程性質；

2.作出必要的經濟假設；

3.按年度分配投入和產出的現(xiàn)金流通量；

4.對成本和收益進行貼現(xiàn)，計算它們的現(xiàn)值，求得用于成本收益分析的有關參數(shù)，即凈現(xiàn)值、收益成本率和內部回收率。三、經濟計量模型法（一）原理根據(jù)土地的“雙重性”，即自然屬性和經濟屬性。（二）步驟

1.收集和整理原始資料；

2.擬定土地評價系統(tǒng)；

3.建立生產函數(shù)；

4.制定土地質量分級方案；

5.制定土地經濟分級方案

6.制定具體的土地評價方案。四、綜合分等法步驟的技術要點如下：（一）確定分等單元的分值及各作物理論產量

1.計算分等單元的分值；

2.確定各作物的理論產量。（二）計算各作物標準糧產量及計算單元標準糧總量之和（三）計算土地利用系數(shù)（四）計算土地經濟系數(shù)（五）評定各單元土地等第三節(jié)農用地估價一、農用地估價概述1.農用地估價，即農用地價格的評估，直接以貨幣單位表示出其質量高低，它為農用地流轉中的有關價格的確定以及農用地稅、費標準的擬定提供了重要依據(jù)。2.特點：（1）農用地價格以其收益能力為基礎；（2）用途上會發(fā)生變化的農用地，其收益價格與市場價格會有很明顯的差別；（3）純粹的農用地的收益價格與市場價格之間的差距，劣等地要大于優(yōu)等地；（4）農用地的交易實例較少，因此難于運用市場比較法進行估價，通常主要采用收益還原法。二、農用地估價的方法（一）常用的農用地估價方法申報法、收益還原法、評分法、標準田法。（二）標準田法步驟：1.農用地分區(qū)；

2.選定標準田；

3.選定基準田；

4.評定標準田地價；

5.調整標準田地價；

6.計算各待評農用地田塊的分值；

7.計算各待評農用地田塊的地價。第四節(jié)城鎮(zhèn)土地分等定級一、城鎮(zhèn)土地的特殊性（一）城鎮(zhèn)土地的區(qū)位具有特殊重要性城鎮(zhèn)土地區(qū)位的優(yōu)劣，不僅取決于某塊土地與城鎮(zhèn)中心之間的距離，而且與交通運輸、現(xiàn)代化通訊等聯(lián)系城鎮(zhèn)活動的設施有密切關系，隨著交通運輸條件的改善和聯(lián)系方式的變化，土地的區(qū)位隨之改變，因而地租、地價也將發(fā)生變化。（二）城鎮(zhèn)土地具有兩重性

1.屬于自然資源；2.土地資本產品或土地資產（三）城鎮(zhèn)土地開發(fā)經營的集約性城鎮(zhèn)土地是密集、集中、高效能的。因此，城鎮(zhèn)土地的合理規(guī)劃、布局對其利用的集約化和效益的最佳化具有更重要的意義。二、城鎮(zhèn)土地分等定級概述概念：是指對一定地域范圍內城鎮(zhèn)土地利用效益高低的劃分，其中“等”反映該區(qū)域不同城鎮(zhèn)之間利用土地效益高低的差異；“級”則反映同一城鎮(zhèn)內