土地估價(jià)理論與方法考試資料三

土地估價(jià)理論與方法考試資料三1、判斷題

建筑物估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。()正確答案：對(duì)參考解析：影響建筑物價(jià)格的因素是不斷變化的，在不同的時(shí)間上，建筑物往往會(huì)有不同（江南博哥）的價(jià)格。實(shí)際上建筑物本身價(jià)值也會(huì)隨著時(shí)間發(fā)生變化。因此估價(jià)通常是求取估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定的時(shí)間上的價(jià)值，而且這個(gè)特定的時(shí)間既不是委托人也不是估價(jià)人員隨意假定的，而是必須根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。2、單選

采用三階段設(shè)計(jì)形式的工程建設(shè)項(xiàng)目，在()階段，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)工程項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、設(shè)備類型攻數(shù)量有所變化，設(shè)計(jì)單位必須根據(jù)變化對(duì)初步設(shè)計(jì)總概算進(jìn)行修正，完成修正總概算。A.技術(shù)設(shè)計(jì)B.技術(shù)論證C.施工圖設(shè)計(jì)D.施工設(shè)計(jì)正確答案：A3、判斷題

非住宅建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于期滿前半年向土地管理部門提出申請(qǐng)。()正確答案：錯(cuò)參考解析：建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于期滿前1年向土地管理部門提出申請(qǐng)。4、單選

《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》中明確規(guī)定：“地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按()估價(jià)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓?！盇.市場(chǎng)租金及租期B.合同租金及租期C.合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期D.合同租金與市場(chǎng)租金的差值及相應(yīng)的土地使用權(quán)還原率正確答案：C5、判斷題

當(dāng)某建筑工程設(shè)計(jì)文件不齊、無(wú)法計(jì)算建設(shè)工程量時(shí)，不可采用概算指標(biāo)編制建筑工程概算。（）正確答案：錯(cuò)6、單選

地租是一種經(jīng)濟(jì)剩余，即（）之后余下的那部分。A.總利潤(rùn)減去稅金B(yǎng).總收入減去總要素成本C.稅后總利潤(rùn)減去社會(huì)平均利潤(rùn)D.總收益減去生產(chǎn)成本正確答案：B7、單選

土地交易的客體是()。A.土地的實(shí)體B.土地的權(quán)利C.土地及其附著物D.土地生產(chǎn)的物質(zhì)正確答案：B8、多選

屬于建設(shè)工程前期費(fèi)用的有()A.可行性研究費(fèi)B.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)C.土地征補(bǔ)費(fèi)D.拆遷安置費(fèi)正確答案：A,B,C,D9、單選?以下五題與下述案例有關(guān)，認(rèn)真閱讀本案例，選出正確的選項(xiàng)現(xiàn)有商貿(mào)公司A、建筑公司B、房地產(chǎn)咨詢公司C，于1999年1月共同發(fā)起設(shè)立天達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司(項(xiàng)目公司，以下簡(jiǎn)稱天達(dá)公司)，其中A、B公司以現(xiàn)金入資，C公司以技術(shù)入股，三方所占股份分別為78%、17%、5%、5%，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，全部投入該項(xiàng)目。A公司所出資金中，有1500萬(wàn)元是其將所擁有的房產(chǎn)進(jìn)行抵押獲得的代款，貸款期限2年。天達(dá)公司成立后第二個(gè)月即以1200萬(wàn)元依法取得一宗15000平方米土地的70年土地使用權(quán)，并已取得規(guī)劃許可進(jìn)行商品住宅開(kāi)發(fā)。通過(guò)招標(biāo)，D公司中標(biāo)承擔(dān)該商品房的建設(shè)過(guò)程中，在建設(shè)過(guò)程中，天達(dá)公司以土地進(jìn)行抵押，獲得銀行貸款800萬(wàn)元，貸款期限1年，通過(guò)商品房預(yù)售獲得6500萬(wàn)元。2001年12月，商品房全部售出，天達(dá)公司稅后利潤(rùn)達(dá)900萬(wàn)元。天達(dá)公司按時(shí)向銀行歸還土地抵押款時(shí)，會(huì)計(jì)處理中應(yīng)()A.借記“銀行存款”，貸記“長(zhǎng)期借款”B.借記“固定資產(chǎn)”，貸記“短期借款”C.借記“短期借款”，貸記“銀行存款”D.借記“長(zhǎng)期借款”，貸記“固定資產(chǎn)”正確答案：D10、單選

在成本逼近法中，投資利潤(rùn)的正確計(jì)算公式為（）。A.投資利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)）×投資回報(bào)率B.投資利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息）×利潤(rùn)率C.投資利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)）×投資回報(bào)率D.投資利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)）×貸款利率正確答案：A11、判斷題

土地與一般商品均可通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行交易，因而土地估價(jià)的原理與方法和商品價(jià)格評(píng)估的原理與方法基本相同。()正確答案：錯(cuò)12、判斷題

建筑物的重置價(jià)是決定建筑物價(jià)格的最基本因素。()正確答案：對(duì)13、單選

已知某房地產(chǎn)總價(jià)為1000萬(wàn)元，綜合還原率為7%，土地還原率為6%，建筑物還原率為8%，則該房地產(chǎn)所占的土地價(jià)格為()萬(wàn)元。A.300B.400C.500D.600正確答案：C14、多選

中央銀行的性質(zhì)包括()A.以盈利為目的B.不以盈利為目的C.經(jīng)營(yíng)普通商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)D.不經(jīng)營(yíng)普通商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)E.為實(shí)現(xiàn)國(guó)家政策服務(wù)正確答案：B,D,E15、多選

常用的資產(chǎn)評(píng)估方法有()。A、重置成本法B、現(xiàn)行市價(jià)法C、收益現(xiàn)值法D、清算價(jià)格法正確答案：A,B,C,D16、多選?某開(kāi)發(fā)區(qū)擬出讓一宗已經(jīng)完成"七通一平"的土地，面積10000m2。該開(kāi)發(fā)區(qū)每畝征地開(kāi)支平均為5萬(wàn)元，完成1km2的開(kāi)發(fā)需投入2億元。一般征地完成后，"七通一平"的周期為2年，且第一年的投資額占總開(kāi)發(fā)投資的40%，全部土地投資回報(bào)率為20%，土地出讓增值收益率為20%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為10%。根據(jù)上述材料，回答以下幾小題的問(wèn)題。在宗地估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果要說(shuō)明的價(jià)格類型有（）。A.總地價(jià)B.單位面積地價(jià)C.地上建筑物價(jià)格D.樓面地價(jià)正確答案：A,B,D17、多選

根據(jù)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行地價(jià)區(qū)段的劃分，地價(jià)區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)是（）。A.耕地肥沃程度相當(dāng)?shù)臍w同一區(qū)段B.城市土地的區(qū)位條件、交通條件、人流量、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段C.商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個(gè)地價(jià)區(qū)段D.面積相當(dāng)?shù)男^(qū)劃歸同一個(gè)地價(jià)區(qū)段E.人口相當(dāng)?shù)男^(qū)劃歸同一地價(jià)區(qū)段正確答案：B,C18、單選?以下五題與下述案例有關(guān)，認(rèn)真閱讀本案例，選出正確的選項(xiàng)現(xiàn)有商貿(mào)公司A、建筑公司B、房地產(chǎn)咨詢公司C，于1999年1月共同發(fā)起設(shè)立天達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司(項(xiàng)目公司，以下簡(jiǎn)稱天達(dá)公司)，其中A、B公司以現(xiàn)金入資，C公司以技術(shù)入股，三方所占股份分別為78%、17%、5%、5%，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，全部投入該項(xiàng)目。A公司所出資金中，有1500萬(wàn)元是其將所擁有的房產(chǎn)進(jìn)行抵押獲得的代款，貸款期限2年。天達(dá)公司成立后第二個(gè)月即以1200萬(wàn)元依法取得一宗15000平方米土地的70年土地使用權(quán)，并已取得規(guī)劃許可進(jìn)行商品住宅開(kāi)發(fā)。通過(guò)招標(biāo)，D公司中標(biāo)承擔(dān)該商品房的建設(shè)過(guò)程中，在建設(shè)過(guò)程中，天達(dá)公司以土地進(jìn)行抵押，獲得銀行貸款800萬(wàn)元，貸款期限1年，通過(guò)商品房預(yù)售獲得6500萬(wàn)元。2001年12月，商品房全部售出，天達(dá)公司稅后利潤(rùn)達(dá)900萬(wàn)元。該工程的施工圖預(yù)算由()根據(jù)已批準(zhǔn)的施工圖紙進(jìn)行編制。A.天達(dá)公司B.B公司C.C公司D.D公司正確答案：A19、單選

土地價(jià)格按()方式分類，可以分為交易價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格等。A.土地權(quán)利B.土地的存在形態(tài)C.土地價(jià)格形成D.土地價(jià)格使用目的正確答案：C20、單選

企業(yè)納稅年度發(fā)生的虧損，準(zhǔn)予向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度的所得彌補(bǔ)，但結(jié)轉(zhuǎn)年限最長(zhǎng)不得超過(guò)()年。A.2B.3C.5D.6正確答案：C21、多選

下列關(guān)于絕對(duì)地租的說(shuō)法正確的有()。A.實(shí)質(zhì)是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值B.平均利潤(rùn)的一部分C.農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格高于生產(chǎn)價(jià)格的余額D.源于土地所有權(quán)壟斷E.來(lái)自社會(huì)其他部門工人創(chuàng)造的價(jià)值正確答案：A,B,D,E22、單選?2006年5月，W市具有二級(jí)資質(zhì)的A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，以1200萬(wàn)元取得了10000平方米住宅用地的土地使用權(quán)。該地塊地上容積率為6，建筑密度為50%。該地塊地形平坦、規(guī)整、坡度適宜，地質(zhì)條件良好，不需或只需稍加簡(jiǎn)單的工程準(zhǔn)備措施，就可以進(jìn)行修建。為籌集建設(shè)資金，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司首先從其他企業(yè)手中借得部分資金。并準(zhǔn)備利用其辦公大樓，向B國(guó)有商業(yè)銀行申請(qǐng)抵押貸款，B國(guó)有商業(yè)銀行為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，要求A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司辦理有關(guān)的保險(xiǎn)手續(xù)，W市C保險(xiǎn)公司為A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司辦理了保險(xiǎn)手續(xù)，在辦理保險(xiǎn)手續(xù)前，C保險(xiǎn)公司委托D房地產(chǎn)估價(jià)公司，對(duì)該辦公大樓進(jìn)行了保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估該地塊的土地使用年限最高為()年A.40B.50C.60D.70正確答案：D23、判斷題

土地估價(jià)所評(píng)估出的地價(jià)是該地產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。()正確答案：對(duì)24、單選

下列關(guān)于國(guó)有土地租賃的表述，不正確的是()。A.國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充B.國(guó)有土地租賃中，承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效C.租賃期限三個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同D.國(guó)有土地租賃中，承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利正確答案：C參考解析：租賃期限六個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。25、單選

影響建筑物價(jià)格的最基本因素是（）。A.建筑年代B.建筑用途C.建筑樓層D.建筑結(jié)構(gòu)正確答案：D26、單選

單項(xiàng)機(jī)器設(shè)備的評(píng)估通常不采用（）評(píng)估。A.市場(chǎng)法B.相似類比法C.收益法D.成本法正確答案：C27、單選

在我國(guó)設(shè)立保險(xiǎn)公司，注冊(cè)資本最低限額為人民幣()元。A.1億B.2億C.3億D.4億正確答案：B28、多選

關(guān)于土地的經(jīng)濟(jì)供給與自然供給的聯(lián)系及區(qū)別，下列表述中正確的是（）。A.土地自然供給是土地經(jīng)濟(jì)供給的基礎(chǔ)，土地經(jīng)濟(jì)供給只能在自然供給的范圍內(nèi)變動(dòng)B.土地自然供給是針對(duì)土地能否滿足人類生產(chǎn)、生活及動(dòng)植物生長(zhǎng)需要而言的，而土地的經(jīng)濟(jì)供給則主要是針對(duì)土地具體的不同用途而言的，現(xiàn)在人類特別重視耕地或糧食用地的經(jīng)濟(jì)供給C.土地的自然供給在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)是變化的、有彈性的，而土地的經(jīng)濟(jì)供給是一定的、無(wú)彈性的，并且不同用途土地的供給彈性也是不同的D.人類難以或無(wú)法增加土地的自然供給，但可以在自然供給的基礎(chǔ)上增加土地的經(jīng)濟(jì)供給E.用于農(nóng)作物生產(chǎn)的土地，因受自然條件的較多限制，其供給彈性較小，尤其是特種作物的栽培地，