《房地產(chǎn)概論（第4版）》 課件 第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

主講人：趙本宇房地產(chǎn)概論目錄CONTENT房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述01房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序02房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)03學(xué)習(xí)目標(biāo)通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，了解掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本概念、類型和原則、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步驟、土地獲取，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述PART1一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念

從文字上看，”建”、”筑”兩個(gè)字都是動(dòng)詞，是表達(dá)建設(shè)的含義。建筑本身又代表建設(shè)的一個(gè)過(guò)程，有時(shí)間的概念存在。建筑更是所有人類土木活動(dòng)及成果的總稱。建筑是一種技術(shù)工程，它和機(jī)電、道路、水利等工程一樣，是為著某種使用上的目的而通過(guò)物質(zhì)材料和工程技術(shù)去實(shí)現(xiàn)的，他是人類社會(huì)的一項(xiàng)物質(zhì)產(chǎn)品。當(dāng)看到這樣一處工地時(shí)，你會(huì)想到怎樣的問(wèn)題？這個(gè)工地在干什么？這個(gè)工地能看到什么？這個(gè)工地還有什么沒(méi)有看到？這個(gè)工地可能會(huì)建成什么產(chǎn)品？6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者為了實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)目的和社會(huì)目的，通過(guò)多種資源的組合利用而為人類提供人住空間，并改變?nèi)祟惥幼…h(huán)境的一種活動(dòng)。這里的資源包括土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)等諸多方面。土地開(kāi)發(fā)是指對(duì)土地進(jìn)行地面平整、建筑物拆除、地下管線鋪設(shè)和道路、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，使土地滿足建設(shè)房屋的條件。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)即房屋開(kāi)發(fā)，是指城市各種房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)，它包括房屋建設(shè)的分析策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、配套完善、交付使用等的全過(guò)程。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為土地開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩個(gè)連續(xù)過(guò)程。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有關(guān)概念國(guó)土開(kāi)發(fā)國(guó)土開(kāi)發(fā)是指對(duì)國(guó)土資源的開(kāi)發(fā)、利用、治理和保護(hù)，以求最大限度地發(fā)揮國(guó)家自然資源的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。城市開(kāi)發(fā)城市開(kāi)發(fā)也稱城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)，這是一種地區(qū)性的開(kāi)發(fā)，以尋求一個(gè)城市范圍內(nèi)的最佳經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，即謀求規(guī)模效益。綜合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)，是指城市土地和房屋的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)是綜合性的，兼有生產(chǎn)與流通兩個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的類型新區(qū)開(kāi)發(fā)新區(qū)開(kāi)發(fā)主要是對(duì)城市郊區(qū)的農(nóng)地和荒地進(jìn)行改造，使之變成建設(shè)用地，并進(jìn)行一系列房屋、道路、公用設(shè)施等方面的建造和鋪設(shè)，使之變成新城區(qū)。建設(shè)衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模建設(shè)新區(qū)的開(kāi)發(fā)。舊區(qū)再開(kāi)發(fā)舊區(qū)再開(kāi)發(fā)也被稱為舊區(qū)改造，主要是對(duì)已建成的某些區(qū)段的建筑和各項(xiàng)配套設(shè)施進(jìn)行拆遷改造或重新建設(shè)，具有改變或擴(kuò)大原有建筑地段的使用性質(zhì)和功能的特點(diǎn)。1、按開(kāi)發(fā)的區(qū)城性質(zhì)劃分（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的類型單項(xiàng)開(kāi)發(fā)單項(xiàng)開(kāi)發(fā)是指開(kāi)發(fā)規(guī)模小、占地少、功能比較單一的項(xiàng)目。這種項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資較少，建設(shè)周期較短，往往表現(xiàn)為分散建造的一些單項(xiàng)工程或單位工程。成片開(kāi)發(fā)成片開(kāi)發(fā)規(guī)模大，占地多，功能多。無(wú)論是在新區(qū)開(kāi)發(fā)還是舊區(qū)改造都有表現(xiàn)為成片建造多個(gè)工程項(xiàng)目，實(shí)施多種配套，是一種投資額高、建設(shè)周期長(zhǎng)的綜合性開(kāi)發(fā)。2、按開(kāi)發(fā)的規(guī)模劃分（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的類型土地開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)是指土地開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)以后，通過(guò)征地、拆遷、安置等項(xiàng)工作，將土地開(kāi)發(fā)成具有“七通一平”條件(供水、排水、供電、供熱、供氣、電信、道路暢通、場(chǎng)地平整)的建房基地的一種開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式。房屋開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以一定的方式獲得地塊的使用權(quán)后，按照規(guī)劃要求建造各類房地產(chǎn)商品，如住宅、辦公樓、商業(yè)用房、娛樂(lè)用房等，并以出售或出租手段將這些房地產(chǎn)商品推入市場(chǎng)的一種開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式。3、按開(kāi)發(fā)的對(duì)象劃分綜合開(kāi)發(fā)綜合開(kāi)發(fā)是指土地開(kāi)發(fā)以及房屋和有關(guān)的市政、公建配套設(shè)施結(jié)合起來(lái)進(jìn)行建設(shè)的開(kāi)發(fā)方式。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的形式新區(qū)開(kāi)發(fā)新區(qū)開(kāi)發(fā)是指按照城市具體規(guī)劃，在城市現(xiàn)有建成區(qū)以外的一定地段，進(jìn)行集中成片、綜合配套的開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)。舊城改建保護(hù)好舊城區(qū)優(yōu)秀的歷史文化遺產(chǎn)及傳統(tǒng)風(fēng)貌，充分利用并發(fā)揮舊城區(qū)原有各項(xiàng)設(shè)施的潛力，根據(jù)目前實(shí)際情況和存在的主要矛盾，有計(jì)劃、有步驟、有重點(diǎn)地對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行充實(shí)和更新的建設(shè)活動(dòng)。新區(qū)開(kāi)發(fā)與舊城區(qū)改建外延型開(kāi)發(fā)外延型開(kāi)發(fā)是指單純靠增加城市土地面積進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和新建房屋實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。外延型開(kāi)發(fā)與內(nèi)涵型開(kāi)發(fā)內(nèi)涵型開(kāi)發(fā)內(nèi)涵型開(kāi)發(fā)是指在原有土地上通過(guò)增加土地的容積率、更新基礎(chǔ)設(shè)施、新建和翻新、擴(kuò)建房屋等方式實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)請(qǐng)?jiān)诖颂庉斎肽奈谋菊?qǐng)?jiān)诖颂庉斎肽奈谋?105綜合性02長(zhǎng)期性03時(shí)序性04地域性風(fēng)險(xiǎn)性（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃內(nèi)容請(qǐng)?jiān)诖颂庉斎肽奈谋菊?qǐng)?jiān)诖颂庉斎肽奈谋?105開(kāi)發(fā)區(qū)位和地段的分析與選擇02開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇03開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)和開(kāi)發(fā)進(jìn)度的分析與選擇04開(kāi)發(fā)合作方式的分析與選擇項(xiàng)目融資方式的分析與選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序PART2一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段123456申請(qǐng)定點(diǎn)申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)及項(xiàng)目立項(xiàng)批文投資機(jī)會(huì)研究申請(qǐng)購(gòu)置土地，辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)等文件編制規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖7申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段(四)做好“七通一平”工作(五)選擇承包單位(六)選擇監(jiān)理單位(一)選擇勘察隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位(二)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證(三)申領(lǐng)房屋拆遷許可證三、項(xiàng)目建設(shè)階段組織承包商進(jìn)場(chǎng)01020304加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收四、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段(一)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)(二)申領(lǐng)商品房銷售許可證(三)簽訂物業(yè)委托管理合同(四)提交相關(guān)資料(五)簽訂商品房銷售或租賃合同(六)做好物業(yè)管理工作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)PART3一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的概念1.房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的含義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃設(shè)計(jì)，

是根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況和開(kāi)發(fā)設(shè)想，綜合協(xié)調(diào)城市規(guī)劃行政主管部門、各有關(guān)部門以及配套單位的意見(jiàn)和要求，根據(jù)政策法規(guī)、基地可行性研究和市場(chǎng)調(diào)查資料，在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益統(tǒng)一的前提下，擬訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，然后進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，選出最優(yōu)同時(shí)又是比較經(jīng)濟(jì)的方案，并在進(jìn)一步優(yōu)化后付諸實(shí)施。凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。2.房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則規(guī)劃設(shè)計(jì)定位時(shí)，要堅(jiān)持以人為本01020304規(guī)劃設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位考慮將來(lái)物業(yè)管理的方便考慮項(xiàng)目營(yíng)銷的方便05考慮中國(guó)傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說(shuō)的基本禁忌(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本內(nèi)容請(qǐng)?jiān)诖颂庉斎肽奈谋菊?qǐng)?jiān)诖颂庉斎肽奈谋?105土地使用、用地邊界與面積02環(huán)境容量:建筑容積率、建筑密度、人口密度、綠地率03建筑控制:建筑高度、建筑后退、建筑間距04城市設(shè)計(jì)建筑空間、功能及其經(jīng)濟(jì)性06基地停車車位、總體布置、出入口1.用地規(guī)模與配置2.設(shè)施與布局3.道路交通4.建筑控制5.城市設(shè)計(jì)6.建筑空間7.景觀與形象二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》等國(guó)家和地方政府制定的法規(guī)，是搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。居住區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容有以下七個(gè)方面。城市土地分類、環(huán)境容量、土地利用、容積率和覆蓋率的控制住宅區(qū)的設(shè)施包括公共服務(wù)設(shè)施、道路與停車設(shè)施、教育設(shè)施、綠地與戶外場(chǎng)地設(shè)施、管理設(shè)施和市政設(shè)施六大類住宅區(qū)的路網(wǎng)布局、停車車位指標(biāo)建筑高度、建筑后退、建筑間距城市設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)塑造和諧的城市空間住宅的功能空間、住宅的物理性能、住宅設(shè)施設(shè)備的裝備水平等住宅區(qū)空間景觀、住宅區(qū)的戶外環(huán)境景觀(2)為中產(chǎn)一族服務(wù)(3)主力戶型(4)別墅(5)高層住宅(8)建筑風(fēng)水(9)酒店式公寓(10)老齡化問(wèn)題三、住宅建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要內(nèi)容1.功能定位（住宅的功能定位要考慮以下幾方面問(wèn)題）(7)小戶型(6)多層住宅(1)個(gè)性化2.建筑風(fēng)格和造型注意避免跟風(fēng)、跟潮01020304注意整體規(guī)劃注意合理變換形體注意整體造型05注意合理運(yùn)用色彩3.房型設(shè)計(jì)

好戶型的這八大標(biāo)準(zhǔn)：（1）戶型通透性好（2）戶型方正（3）動(dòng)線合理（4）尺寸合理（5）生活功能分區(qū)（6）動(dòng)靜分區(qū)（7）干濕分區(qū)（8）公私分區(qū)274.住宅設(shè)計(jì)臥室臥室是休養(yǎng)生息的主要場(chǎng)所，私密性和獨(dú)用性最強(qiáng)，是住宅最核心的部分廚房一般住宅的廚房面積擴(kuò)大到3.5～4.5m2,有的已達(dá)到6～10m2，與餐廳布置在一起衛(wèi)生間較高標(biāo)準(zhǔn)的新建住宅開(kāi)始設(shè)置每戶兩個(gè)以上衛(wèi)生間起居室起居室在日常生活中的使用頻率和地位越來(lái)越高，面積逐步擴(kuò)大到15～20m2,有些中高檔住宅的起居室達(dá)到25