學(xué)區(qū)房購房常見法律問題與建議

贏了網(wǎng)法律咨詢遇到房地產(chǎn)法問題？贏了網(wǎng)律師為你免費(fèi)解惑！訪問>>學(xué)區(qū)房購房常見法律問題與建議一、常見問題與回答

問題一：原房主未將戶口遷出，能否辦理入戶？

問題：為便于孩子入學(xué)，A在市區(qū)購買了一套學(xué)區(qū)房，并簽訂了購房合同。但是，在辦理入戶手續(xù)時，卻發(fā)現(xiàn)原房主還沒有將戶口從該地址遷出。A在買房時沒有問清楚，而原房主也沒有主動告訴A，A無法辦理入戶手續(xù)，影響了A的孩子入學(xué)。請問，遇到這種情況該怎么辦？簽訂購房合同時應(yīng)該注意些什么？

回答：可先為新房主辦理落戶，再動員原房主遷出戶口。

首先，房屋出賣后，原房主在此處已沒有了固定住所，不具備在此處登記戶口的條件，不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)以該房屋所在地為其戶籍地。因此，原房主應(yīng)當(dāng)將戶口遷入其具備落戶條件的地方入戶，以便新房主遷移戶口。對原住戶居民搬走但戶口仍未遷出的，可先為新搬入的現(xiàn)住居民辦理落戶手續(xù)，再采取措施動員原房主盡快辦理遷出手續(xù)。因此，新房主可依據(jù)該文件，向派出所申請為其辦理落戶手續(xù)。

其次，因派出所無法強(qiáng)制原房主遷移戶口，所以在簽訂購房合同時，可以約定賣方應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起一定期限內(nèi)將戶口遷出，逾期未遷出，需承擔(dān)一定金額的違約責(zé)任。

另外，因購買學(xué)區(qū)房通常是因子女上學(xué)需要，在購房合同中可以注明合同的目的，并約定若因原房主拒絕遷出戶口導(dǎo)致新房主無法或延期落戶，從而影響子女入學(xué)的，買房者有權(quán)解除合同。通過以上違約及解除條款可以督促原房主盡早辦理戶口遷移手續(xù)。

問題二：學(xué)校要求提供滿3年居住證明，原房主是否有協(xié)助義務(wù)？

不久前，B在市區(qū)購買了一套面積小于60㎡的學(xué)區(qū)房，并簽訂了購房合同。由于疏忽，B沒有把該學(xué)區(qū)房的水電戶名變更過來。根據(jù)相關(guān)政策，小升初時，面積在60㎡以下的房屋要提供居住滿3年的證明，才能滿足第一批入學(xué)條件，而提供居住證明需要有水電費(fèi)繳納情況。請問，原房主是否有義務(wù)協(xié)助新房主將水電戶名變更？

回答：即便購房合同沒有約定，也應(yīng)協(xié)助變更水電戶名。

購買“學(xué)區(qū)房”為主要目的的買房人，應(yīng)依據(jù)相應(yīng)學(xué)校的入學(xué)政策，在房屋買賣合同中明確約定房屋對應(yīng)學(xué)籍的使用情況。另外，買房人可在合同中明確約定，保留部分尾款作為遷移戶口的履約保證金，以敦促對方及時履行戶口遷移義務(wù)。

2、與戶籍登記人書面確認(rèn)戶口遷移情況

買房人可以在產(chǎn)權(quán)人同意的情況下，在屬地派出所查詢房屋內(nèi)登記戶口情況，并在合同中明確約定房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口的遷出期限及相應(yīng)違約責(zé)任。同時，雙方在簽訂買賣合同之前，建議買房人與所有戶籍登記人確認(rèn)能否遷出戶口及遷移的相應(yīng)期限。特別是所有權(quán)人以外的登記人，最好通過書面形式對其戶口遷移情況進(jìn)行確認(rèn)。

3、提前向公安機(jī)關(guān)了解落戶政策

戶口遷移問題屬于公安機(jī)關(guān)戶籍管理的職權(quán)范圍，不同區(qū)域具有一定差異性，建議買房人向房屋所在地派出所咨詢涉案房屋的相關(guān)落戶政策。特別提醒買房人，落戶要考慮房屋的實際居住條件，例如此前媒體曾報道的購買過道作為“學(xué)區(qū)房”等特殊房屋，最終能否落戶由公安機(jī)關(guān)根據(jù)相關(guān)政策予以確定，切莫僅憑賣房人或中介機(jī)構(gòu)的保證就盲目購買，導(dǎo)致自身利益受損。

4、提前向教育部門核實學(xué)籍使用情況。

以購買“學(xué)區(qū)房”為主要目的的買房人，應(yīng)提前向所在學(xué)校及教育部門核實相關(guān)入學(xué)政策及涉案房屋學(xué)籍的使用情況。如果所在學(xué)區(qū)對學(xué)籍使用有限制，建議在合同明確約定入學(xué)指標(biāo)使用問題及相應(yīng)違約責(zé)任。如果因賣房人根本違約致使買房人購買“學(xué)區(qū)房”的合同目的不能實現(xiàn)，買房人有權(quán)要求解除合同，并要求賠償房屋差價損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失。

同時，在此類案件中，如果雙方明確約定涉案房屋對應(yīng)的學(xué)籍指標(biāo)歸買受人使用，如果賣房人違約，有可能導(dǎo)致買房人購房目的無法實現(xiàn)，買房人要求繼續(xù)履行合同的，那么買房人可在訴訟過程中向法院申請行為保全，禁止使用涉案房屋及該房屋對應(yīng)的戶口的學(xué)位。

根據(jù)我國《民事訴訟法》第一百條的規(guī)定，人民法院對于可能因當(dāng)事人一方的行為或者其他原因，使判決難以執(zhí)行或者造成當(dāng)事人其他損害的案件，根據(jù)對方當(dāng)事人的申請，可以裁定對其財產(chǎn)進(jìn)行保全、責(zé)令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為；當(dāng)事人沒有提出申請的，人民法院在必要時也可以裁定采取保全措施。當(dāng)然，由于保全行為可能對對方當(dāng)事人造成損失，因此申請人應(yīng)當(dāng)按照法院的要求提供相應(yīng)的擔(dān)保。

5、訴訟中可以請求調(diào)整違約金數(shù)額

對于買房人來說，如果因為對方逾期遷戶口的違約行為確實造成損失，應(yīng)注意保存造成損失及相應(yīng)損失數(shù)額的證據(jù)（這里提示下：當(dāng)事人對于證明自己損失存在的證據(jù)較為薄弱，有的甚至只是在口頭上籠統(tǒng)地主張存在損失，無法具體說明存在何種損失及相應(yīng)的損失數(shù)額，亦沒有相應(yīng)證據(jù)佐證，就可能導(dǎo)致最終違約金數(shù)額的認(rèn)定）。收房時首先要關(guān)注竣工驗收備案表/y/fc/948708.html二手房公積金貸款可以轉(zhuǎn)按揭嗎/y/fc/948707.html中介避稅高招暗藏四大風(fēng)險/y/fc/948706.html論公益征收的流程步驟/y/fc/948705.html業(yè)主支付委托保證合同/y/fc/948704.html男子偽造購房合同幫人取公積金入獄/y/fc/948703.html工商銀行二手房貸款利率——各項貸款/y/fc/948702.html房產(chǎn)中介人員擬設(shè)備案管理制/y/fc/948701.html房屋買賣協(xié)議書/y/fc/948700.html買期房需要注意什么/y/fc/948699.html租房合同簽約重點(diǎn)/y/fc/948698.html解析黑中介違規(guī)操作二手房交易小心四大陷阱/y/fc/948697.html二手房買賣中介違法行為/y/fc/948696.html中美房地產(chǎn)中介之比較/y/fc/948695.html重慶市商品房買賣合同/y/fc/948694.html定金轉(zhuǎn)讓買期房有風(fēng)險/y/fc/948693.html50平米二手房貸款銀行拒貸/y/fc/948692.html二手房貸款辦理的五個要素/y/fc/948691.html什么是認(rèn)證，為什么要辦理認(rèn)證/y/fc/948690.html印發(fā)《南京市購買普通住房補(bǔ)貼發(fā)放操作細(xì)則》的通知/y/fc/948689.html仲裁機(jī)構(gòu)的裁決書是否可以作為權(quán)屬登記的確權(quán)依據(jù)/y/fc/948688.html二手房買賣按揭貸款的風(fēng)險/y/fc/948687.html二手房買賣房產(chǎn)中介七大違規(guī)操作/y/fc/948686.html私立醫(yī)院，學(xué)校的房產(chǎn)能否設(shè)定抵押權(quán)/y/fc/948685.html個人住房抵押貸款證券化后，如何辦理抵押權(quán)的變更登記/y/fc/948684.html印發(fā)《成都市公共住房管理中心房屋租賃價格確定辦法》的通知/y/fc/948683.html二手首套房貸款利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率1.1倍/y/fc/948682.html二手房貸款利率計算器2017/y/fc/948681.html受理查封時為什么要先查閱登記檔案/y/fc/948680.html房產(chǎn)抵押擔(dān)保合同/y/fc/948679.html簡單租房協(xié)議書范本/y/fc/948678.html2017銀行二手房貸款規(guī)定/y/fc/948677.html按揭買房可投三種險/y/fc/948676.html民間借貸以房地產(chǎn)作為抵押的，能否辦理登記/y/fc/948675.html他人對我持有的土地使用權(quán)證書提出異議怎么辦/y/fc/948674.html我國現(xiàn)行的登記制度是確權(quán)登記還是備案登記/y/fc/948673.html額度緊張連云港有銀行停辦二手房貸款/y/fc/948672.html二手房門店換角色房產(chǎn)中介變“糾紛協(xié)調(diào)員”/y/fc/948671.html對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭實行住房租金補(bǔ)貼的通知/y/fc/948670.html做好配租廉租房與最低收入住房困難家庭租房補(bǔ)貼政策銜接工作意見的通知/y/fc/948669.html人民法院的司法建議是否能作為登記機(jī)關(guān)注銷權(quán)屬證書的依據(jù)/y/fc/948668.html二手房公積金貸款的手續(xù)/y/fc/948667.html按揭保險費(fèi)有“貓膩”/y/fc/948666.html什么是重復(fù)抵押/y/fc/948665.html機(jī)關(guān)和全額事業(yè)單位對新職工發(fā)放補(bǔ)充住房公積金相關(guān)問題的通知/y/fc/948664.html已經(jīng)辦理現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記如何受理法院的查封/y/fc/948663.html二手房買賣防中介收費(fèi)陷阱/y/fc/948662.html正規(guī)二手房貸款流程/y/fc/948661.html被抵押的房屋可否被約定債務(wù)人違約就直接歸債權(quán)人所有/y/fc/948660.html市級機(jī)關(guān)和全額事業(yè)單位老職工住房補(bǔ)貼相關(guān)問題的通知/y/fc/948659.html向職工發(fā)放住房面積差額貨幣補(bǔ)貼問題的通知/y/fc/948658.html【2017二次加息二手房貸款利率】/y/fc/948657.html開發(fā)商無預(yù)售證賣房無效合同消費(fèi)者可要求賠償/y/fc/948656.html個人若是分別向不同的銀行申請住房貸款，銀行是否能知道房子已經(jīng)抵押了/y/fc/948655.html企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照以后，是否還可以出售房屋/y/fc/948654.html浙江省房屋建筑面積測繪合同/y/fc/948653.html二手房貸款條件變苛刻廣州暫未停貸/y/fc/948652.html入行門檻不高數(shù)量迅速膨脹謹(jǐn)防二手房中介不規(guī)范操作陷阱/y/fc/948651.html《中華人民共和國物權(quán)法》對地役權(quán)的規(guī)定與傳統(tǒng)的地役權(quán)有哪些區(qū)別/y/fc/948650.html集體土地上的房屋可否買賣/y/fc/948649.html因法定原因取得的房屋所有權(quán)，為什么在處分前應(yīng)先辦理權(quán)屬登記/y/fc/948648.html二手房貸款省錢有妙招/y/fc/948647.html二手房房齡過大貸款艱難/y/fc/948646.html預(yù)售款監(jiān)管的影響力/y/fc/948645.html個人獨(dú)資企業(yè)的房產(chǎn)，在辦理抵押登記時，是否需要該企業(yè)法定代表人的配偶簽/y/fc/948644.html上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同樣本/y/fc/948643.html北京二手房買賣貸款流程/y/fc/948642.html中介霸王條款被廢/y/fc/948641.html合股購房并以其中一人名義登記的效力如何/y/fc/948640.html預(yù)查封轉(zhuǎn)為查封，輪候查封轉(zhuǎn)為查封，是否需要書面告知法院/y/fc/948639.html上海市房屋轉(zhuǎn)租合同樣本/y/fc/948638.html為結(jié)清貸款二手房如何過戶/y/fc/948637.html二手房貸款所需資料/y/fc/948636.html在審查產(chǎn)權(quán)時，登記機(jī)構(gòu)是否要考慮事實婚姻的問題/y/fc/948635.html房地產(chǎn)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時效結(jié)束以后，登記機(jī)關(guān)是否也可以認(rèn)定抵押權(quán)無效/y/fc/948634.html印發(fā)《上海市國有建設(shè)用地土地核驗管理辦法》的通知/y/fc/948633.html2017最新二手房貸款利率/y/fc/948632.html房屋中介不得代收代管二手房相關(guān)交易資金/y/fc/948631.html做好向市直機(jī)關(guān)事業(yè)單位未享受購房優(yōu)惠政策的人員發(fā)放住房補(bǔ)貼工作的通知/y/fc/948630.html購房合同補(bǔ)充協(xié)議/y/fc/948629.html當(dāng)事人簽訂的合同是最高額抵押，如果一次就將貸款限額放足的，是否還是最高/y/fc/948628.html二手房交易升溫防二手房黑中介“暗箱操作”/y/fc/948627.html中介助“淘”二手房“幼齒房”最尷尬/y/fc/948626.html在登記時，遇到哪些情形登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告/y/fc/948625.html房地產(chǎn)抵押登記應(yīng)按什么流程步驟/y/fc/948624.html登記機(jī)關(guān)的公告有哪些效力/y/fc/948623.html購二手房的時候如何順利獲得貸款/y/fc/948622.html房子沒買成中介費(fèi)照給買賣雙方與房產(chǎn)中介糾紛/y/fc/948621.html受理查封時為什么要先查閱登記檔案/y/fc/948620.html住房貸款合同/y/fc/948619.html抵押房產(chǎn)能否出租，轉(zhuǎn)讓/y/fc/948618.html不讓中介費(fèi)成買房的負(fù)擔(dān)雙方須共同支付傭金/y/fc/948617.h