商品房“退房”大戰(zhàn)的關(guān)鍵要素

【tips】本文由梁志飛老師精心編輯，以無情的目光論事，以慈悲的目光看人！商品房“退房”大戰(zhàn)的關(guān)鍵要素人民法院受理的商品房買賣糾紛中退房糾紛呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的趨勢(shì)，購房者起訴開發(fā)商要求退房?？梢姡绊懼?，焦點(diǎn)之集中。為了對(duì)退房（法律上的正式說法叫合同的解除）這一問題進(jìn)行比較細(xì)致的總結(jié)，就此房觀察根據(jù)其曾經(jīng)辦理過的一些案件、法律的規(guī)定并結(jié)合購房者的一些主張和理由，為大家解讀，以供參考（說明：本文僅就商品房問題進(jìn)行梳理，不涉及二手房、經(jīng)濟(jì)房、政策房、安置房、私房等房產(chǎn)問題，因?yàn)檫@些不同的房產(chǎn)適用不同的法律規(guī)則，而商品房反映出來的問題是最多的，故重點(diǎn)探討商品房的法律問題）。

1、合同無效情形下的退房。

合同無效有很多原因，在此不能一一細(xì)數(shù)，只能擇實(shí)踐中之大端進(jìn)行分析。

首先，違反法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同未經(jīng)法律規(guī)定之效力補(bǔ)正，則合同確定、自始、當(dāng)然無效。此情形下，可以要求退房。具體來說，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，實(shí)踐中，如果開發(fā)商在預(yù)售房產(chǎn)時(shí)，未取得預(yù)售許可證（或提供虛假預(yù)售許可證），且在購房者提起訴訟之日也未取得該證，則合同無效，可以退房。不過有一點(diǎn)要說明，很多咨詢者說五證不全、合同無效。這種說法是錯(cuò)誤的。司法實(shí)踐中，在2003年6月1前這種說法可以成立。但現(xiàn)在不能以五證來評(píng)判合同的效力。

其次，商品房買賣合同沒有備案合同是否無效，能否退房？不能。商品房買賣合同的備案在法律上只是一種行政管理手段，目的是為國(guó)家宏觀調(diào)空提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，法律規(guī)定不是作為效力依據(jù)。購房者不能以此為由要求退房。

再次，土地不合法，可以要求退房。這種情況通常就是實(shí)踐中經(jīng)常提到的小產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)我國(guó)相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)法律以及土地管理的法律，房地產(chǎn)開發(fā)只能在二級(jí)土地市場(chǎng)進(jìn)行操作，所用于開發(fā)的土地，必須是國(guó)有土地，在農(nóng)地、集體土地上開發(fā)的商品房由于土地的原因會(huì)導(dǎo)致購房者后續(xù)的辦證不能，而土地不合法也會(huì)導(dǎo)致其合同無效。因此，購房者可退房。

又次，開發(fā)商的嚴(yán)重不誠(chéng)信行為可退房。具體是指：A、先押后賣。即故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；B、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。應(yīng)當(dāng)注意的是，并不是所有的先押后賣行為都是嚴(yán)重不誠(chéng)信行為。還要注意法律上的界定是故意隱瞞。當(dāng)然，考察實(shí)踐中的做法，這種情況很少發(fā)生。因?yàn)椋话銇碇v，開發(fā)商不會(huì)也沒有這個(gè)能力不押，否則，其資金是無法保障的。第二，抵押本身也是法律所鼓勵(lì)的一種資金融通方式，只要按照法律規(guī)則辦理就是合法的；第三，現(xiàn)有的商品房買賣合同（四川版）也已經(jīng)明確把抵押情況列明在合同中，只要開發(fā)商預(yù)售時(shí)在合同中列明就不屬于故意隱瞞。所以去年有位咨詢者就咨詢說開發(fā)商賣給他的房子是已經(jīng)抵押了的，是不合法的，要退房。但其實(shí)這就是一種對(duì)法律的誤讀，因?yàn)?，抵押行為是否?dǎo)致退房在法律上有嚴(yán)格界定，并不是只要房產(chǎn)是抵押了的就會(huì)導(dǎo)致千篇一律的退房。因此，如果僅以此做退房理由的話，其主張難于得到支持。關(guān)于B點(diǎn)其實(shí)也是一房數(shù)賣的變種。不過此情形下是指在合同簽定時(shí)的一房數(shù)賣。另外，由于拆遷房的特種債權(quán)性質(zhì)，法律上也把這種情況作為法定退房理由。

最后，購房者不能以房?jī)r(jià)下降為由要求降低現(xiàn)有合同價(jià)款、也不能以此為由要求退房。關(guān)于這一點(diǎn)，可能是所謂金融危機(jī)后最為集中的一個(gè)問題，很多購房者都試圖以此為由要求降價(jià)或退房。但是，這種要求在法律上是站不住腳的，是不合理的要求。因?yàn)閺姆缮蟻碇v，降價(jià)屬于合同價(jià)格條款的變更，退房屬于整個(gè)合同的解除，而合同變更須得雙方達(dá)成一致，合同解除（法定解除除外）也須得雙方達(dá)成一致或事先解除權(quán)之保留。否則，不能變更或解除，在司法實(shí)踐中要得到支持相當(dāng)困難。

2、根本違約情形下的退房。

根本違約是違約行為中最為嚴(yán)重的形態(tài)，它直接導(dǎo)致合同相對(duì)方不能依據(jù)合同實(shí)現(xiàn)合同目的、取得期待利益，這種情況下，合同已經(jīng)沒有意義，法律允許解除。對(duì)此，我國(guó)合同法第九十四條作出了原則性規(guī)定。針對(duì)商品房買賣合同中的具體情況，最高法院對(duì)根本違約作出了細(xì)化規(guī)定，凡符合根本違約的商品房買賣合同允許解除。主要是指：A、先賣后押。即：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；B、一房數(shù)賣。即商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。此兩種情形下，剝奪了購房者的合同期待權(quán)，購房者可以要求退房。當(dāng)然，此兩種情形的適用是有嚴(yán)格條件限制的，必須以商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋為前提條件。否則不能主張解除。比如，在先賣后押的情形下，如果出賣人滌除了抵押權(quán)，則不會(huì)導(dǎo)致購房者不能取得房屋，在這種情況下，就不能主張退房，除非開發(fā)商資金斷裂或緊張而無法為滌除行為始得解除。又比如在一房數(shù)賣的情形下，如果開發(fā)商與后手并未辦理產(chǎn)權(quán)登記也并不必然導(dǎo)致購房者不能取得房屋，因此，也不能主張退房，除非開發(fā)商與后手辦理了產(chǎn)權(quán)登記，后手已確定地取得了房屋產(chǎn)權(quán)。

3、面積誤差情形下的退房。

關(guān)于面積誤差的情形和合理誤差值，不管是法律還是合同的示范文本，均予以了明確規(guī)定（但允許約定優(yōu)先）。一般以3%作為合理誤差的參照。以此為是否退房的條件。即：超過3%（無論是增加還是減少）購房者可以選擇退房；沒有超過3%一般是據(jù)實(shí)補(bǔ)算差價(jià)。至于具體的規(guī)則，合同文本中有詳細(xì)的規(guī)定，購房者可以參閱合同作出判斷。但有一點(diǎn)值得注意，在房屋總建面不變而套內(nèi)改變或公攤改變的情況下，解除權(quán)的約定問題。最好要爭(zhēng)取只要其中一項(xiàng)的改變超過約定合理誤差值，購房者均可要求退房。

4、質(zhì)量缺陷情形下的退房。

此種情形主要是指房屋的主體結(jié)構(gòu)或地基基礎(chǔ)發(fā)生質(zhì)量問題，導(dǎo)致房屋的安全問題。購房者可以要求退房。但是實(shí)踐中這種情況一般不多見。因?yàn)楣こ藤|(zhì)量是非常重要的一個(gè)方面，如果連工程質(zhì)量都出了問題，那其他的問題也就都不是問題了。要注意的是實(shí)踐中一般會(huì)出現(xiàn)房屋的滲漏、門窗開關(guān)問題、地面空鼓、墻皮脫落、抹灰不勻等問題，這些問題屬于質(zhì)量瑕疵，不屬于質(zhì)量缺陷，購房者不能以這些理由要求退房，但可以要求開發(fā)商維修，費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。

5、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更情形下的退房。

實(shí)踐中開發(fā)商改變規(guī)劃條件、更改戶型等情形是經(jīng)常出現(xiàn)的，根據(jù)合同的約定，這種情況下，開發(fā)商要書面通知購房者，征求其是否退房的意見。如果開發(fā)商怠于通知，則購房者可以要求退房。

6、延期交房情形下的退房。

開發(fā)商逾期交房是我們?cè)趯?shí)務(wù)中最常見的情形。因?yàn)橛馄诮环考哟罅速彿空叩娘L(fēng)險(xiǎn)，所以不管法律還是合同對(duì)開發(fā)商的這一違約行為都必須予以適當(dāng)歸制，以保護(hù)購房者的權(quán)益。歸結(jié)起來，逾期交房的條件主要是期限問題，而期限問題一般由合同約定，實(shí)踐中比較常見的是兩個(gè)點(diǎn)：60日和90日。一般逾了這個(gè)期限，購房者即可要求退房。

7、逾期付款情形下的退房。

這種情形下的解除權(quán)一般是保留給開發(fā)商。主要指購房這未在合同約定期限內(nèi)付款，開發(fā)商可以解除合同，將房屋另行出賣，以保護(hù)開發(fā)商的利益。

8、辦證遲延（不能）情形下的退房。

辦證遲延（不能）將嚴(yán)重影響購房者的利益，故法律規(guī)定，在這種情形下，購房者可選擇退房。辦證遲延的情形，一般根據(jù)合同約定的辦證最后期限屆滿之日起一年后，仍然不能辦證的，購房者可選擇退房。辦證不能的原因相當(dāng)復(fù)雜，有開發(fā)商的土地問題、資金問題、規(guī)劃問題等等，但不管是由于哪一方面出了問題，購房者是確定地不能取得產(chǎn)權(quán)，那么購房者無法實(shí)現(xiàn)自己的合同目的，也不能擁有房屋的所有權(quán)，所以，這種情況下，購房者最好選擇退房。

9、按揭辦理不能情形下的退房。

這種情形下，又分兩種情況。A、當(dāng)事人一方的原因?qū)е??；蛘唛_發(fā)商，或者購房者。這種情況下，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同。即，開發(fā)商的原因?qū)е?，購房者可以解除；購房者的原因?qū)е?，開發(fā)商可以