學(xué)人大廈租金評(píng)估報(bào)告

PAGE山東大學(xué)學(xué)人大廈租金評(píng)估報(bào)告書(shū)魯舜評(píng)報(bào)字（2015）第3711001號(hào)評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱：山東舜天信誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司報(bào)告提交日期：二〇一六年一月十日資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)目錄注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明 3資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū).摘要 4資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū) 5一、 委托方、資產(chǎn)占有方概況 5二、 評(píng)估目的 5三、 評(píng)估范圍和對(duì)象 5四、 評(píng)估價(jià)值類型和定義 6五、 評(píng)估基準(zhǔn)日 6六、 評(píng)估依據(jù) 6七、 評(píng)估方法 7八、 評(píng)估實(shí)施過(guò)程 7九、 評(píng)估假設(shè) 8十、 評(píng)估結(jié)論 8十一、評(píng)估結(jié)論使用說(shuō)明 9十二、 評(píng)估報(bào)告日 9關(guān)于《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)附件》使用范圍的聲明 11注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的承諾函 12資產(chǎn)評(píng)估委托方與產(chǎn)權(quán)持有者承諾函 13

四、 評(píng)估價(jià)值類型和定義根據(jù)評(píng)估目的、市場(chǎng)條件、評(píng)估對(duì)象等因素，同時(shí)考慮價(jià)值類型與評(píng)估假設(shè)的相關(guān)性，確定本次資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型為：市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。五、 評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是2015年10月31日。本次資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日的確定是根據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的安排，本著有利于保證評(píng)估結(jié)果有效地服務(wù)于評(píng)估目的，減少和避免評(píng)估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)，經(jīng)委托方與評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)商確定的。六、 評(píng)估依據(jù)（1）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)山東山大膠體材料有限責(zé)任公司與山東大學(xué)簽訂《技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》；(2)法律法規(guī)依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》（2006年(3)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)1、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》（財(cái)政部財(cái)企[2004]20號(hào)）；2、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財(cái)政部財(cái)企[2004]20號(hào)）；3、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》（中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào)）；4、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估程序》（中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào)）；5、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書(shū)》（中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào)）；6、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——工作底稿》（中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào)）；7、《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)[2003]18號(hào)）；8、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——無(wú)形資產(chǎn)》、《專利資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)[2008]217號(hào)）；9、《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào)）；10、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》（中評(píng)協(xié)[2008]218號(hào)）等。(4)權(quán)屬依據(jù)山東山大膠體材料有限責(zé)任公司與山東大學(xué)簽訂《技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》；(5)取價(jià)依據(jù)1、《可行性研究報(bào)告》；2、評(píng)估人員市場(chǎng)調(diào)查的資料。七、 評(píng)估方法（一）評(píng)估方法的選擇無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、成本法和收益法三種方法。本次評(píng)估中，一方面，由于委評(píng)專有技術(shù)具有唯一性和先進(jìn)性，缺少類似市場(chǎng)交易案例，難以采用市場(chǎng)法評(píng)估；另一方面，該項(xiàng)專有技術(shù)實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本，在財(cái)務(wù)核算過(guò)程中存在不完整性，無(wú)法準(zhǔn)確運(yùn)用成本法評(píng)估。因此，從評(píng)估工作的可操作性和評(píng)估結(jié)果的可驗(yàn)證性考慮，本次選用收益法評(píng)估。（二）收益法具體描述本次評(píng)估采用的收益法--即技術(shù)分成模型進(jìn)行評(píng)估，具體方法是對(duì)專有技術(shù)實(shí)施后未來(lái)有限年期由該向技術(shù)所帶來(lái)的超額收益（技術(shù)分成）折現(xiàn)（資本化）。公式如下：J=ΣRi/(1+r)i式中：J為專有技術(shù)價(jià)值；i為預(yù)測(cè)年度；Ri為第i年專有技術(shù)凈收益；r為適用折現(xiàn)率。專有技術(shù)凈收益＝年銷售收入×收入提成率。八、 評(píng)估實(shí)施過(guò)程（一）明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)與委托方就產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍、價(jià)值類型、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估報(bào)告使用限制、評(píng)估報(bào)告提交時(shí)間及方式、評(píng)估服務(wù)費(fèi)總額、支付時(shí)間和方式等重要事項(xiàng)進(jìn)行商討，予以明確，簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)。（二）編制評(píng)估計(jì)劃評(píng)估工作計(jì)劃包括確定評(píng)估的具體步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排，擬定資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)方案等。（三）核實(shí)評(píng)估對(duì)象了解委評(píng)專有技術(shù)的基本情況，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)核實(shí)，關(guān)注資產(chǎn)權(quán)屬。（四）收集評(píng)估資料從委托方、被評(píng)估單位以及政府部門(mén)、各類專業(yè)機(jī)構(gòu)、其他相關(guān)部門(mén)和企業(yè)、市場(chǎng)流通環(huán)節(jié)等取到獲取相關(guān)資料，對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理。（五）評(píng)定估算1、根據(jù)選取的收益法，選取相應(yīng)的參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成初步評(píng)估結(jié)論；2、對(duì)形成的初步評(píng)估結(jié)論進(jìn)行綜合分析，形成最終評(píng)估結(jié)論。（六）編制和提交評(píng)估報(bào)告1、根據(jù)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求編制評(píng)估報(bào)告，經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部三級(jí)審核確定資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)；2、在不影響對(duì)最終評(píng)估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下，與委托方或者委托方許可的相關(guān)當(dāng)事方就評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通后，向委托方提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。九、 評(píng)估假設(shè)在評(píng)估過(guò)程中，我們遵循以下評(píng)估假設(shè)條件；如評(píng)估假設(shè)不成立，將對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響。1、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)；2、國(guó)家現(xiàn)行的方針政策無(wú)重大改變；3、國(guó)家現(xiàn)行的利率、稅負(fù)等無(wú)重大變化；十、 評(píng)估結(jié)論按照上述評(píng)估評(píng)估程序和方法，經(jīng)計(jì)算得出的該專有技術(shù)于2015年10月31日的評(píng)估價(jià)值為104.7萬(wàn)元。評(píng)估價(jià)值計(jì)算表計(jì)算年度生產(chǎn)能力（萬(wàn)m2）單價(jià)（萬(wàn)元）金額（萬(wàn)元）提成率提成額（萬(wàn)元）折現(xiàn)率折現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)值（萬(wàn)元）2015.1102.94%014.48%102016.1101202.94%014.48%0.873502017.11612722.94%2.1214.48%0.7631.622018.119121082.94%3.1814.48%0.66652.122019.1127123242.94%9.5314.48%0.58225.552020.1127123242.94%9.5314.48%0.50864.852021.1150126002.94%17.6414.48%0.44427.842022.1150126002.94%17.6414.48%0.38816.852023.111001212002.94%35.2814.48%0.33911.962024.111001212002.94%35.2814.48%0.296110.452025.111001212002.94%35.2814.48%0.25869.122026.111001212002.94%35.2814.48%0.22597.972027.111001212002.94%35.2814.48%0.19746.962028.111001212002.94%35.2814.48%0.17246.082029.111001212002.94%35.2814.48%0.15065.312030.111001212002.94%35.2814.48%0.13154.642031.111001212002.94%35.2814.48%0.11494.052032.111001212002.94%35.2814.48%0.10043.542033.111001212002.94%35.2814.48%0.08773.092034.111001212002.94%35.2814.48%0.07662.7合計(jì)136916428104.7十一、評(píng)估結(jié)論使用說(shuō)明1、報(bào)告中的評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)的原則確定的公允價(jià)值，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。2、本次評(píng)估結(jié)論沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保、訴訟賠償?shù)仁乱?，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等事項(xiàng)，同時(shí)，本報(bào)告也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。3、評(píng)估報(bào)告只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途。4、評(píng)估結(jié)論的使用有效期為一年，自評(píng)估基準(zhǔn)日2015年10月31日起至2016年10月30日止。十二、 評(píng)估報(bào)告日本次評(píng)估報(bào)告提出日期為2015年11月20日。評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：山東舜天信誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司二〇一五年十一月二十日

關(guān)于《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)附件》使用范圍的聲明本資產(chǎn)評(píng)估附件僅供資產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)、企業(yè)主管部門(mén)審查資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)和檢查評(píng)估機(jī)構(gòu)工作之用，非為法律、行政法規(guī)規(guī)定，本資產(chǎn)評(píng)估附件的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位或個(gè)人，也不得見(jiàn)諸于公開(kāi)媒體。山東舜天信誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司二〇一五年十一月二十日

注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的承諾函山東大學(xué)：受貴單位的委托，我們對(duì)山東大學(xué)擁有的“納米纖維濾膜的宏量可控制備小試”專有技術(shù)權(quán)，以2015年10月31日為基準(zhǔn)日進(jìn)行了評(píng)估，形成了資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。在本報(bào)告中披露的假設(shè)條件成立的前提下，我們承諾如下：一、具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格。二、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)的約定一致。三、對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的核實(shí)。四、根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和相關(guān)評(píng)估規(guī)范選用了評(píng)估方法。五、充分考慮了影響評(píng)估價(jià)值的因素。六、評(píng)估結(jié)論合理。七、評(píng)估工作未受到干預(yù)并獨(dú)立進(jìn)行。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字：二〇一五年十一月二十日

資產(chǎn)評(píng)估委托方與產(chǎn)權(quán)持有者承諾函山東舜天信誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司：因?qū)Ｓ屑夹g(shù)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜需要，現(xiàn)委托貴公司對(duì)該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的“納米纖維濾膜的宏量可控制備小試”專有技術(shù)使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。為確保資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)客觀、公正、合理地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，我單位承諾如下，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任：資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為符合國(guó)家規(guī)定并已獲批準(zhǔn)；委托資產(chǎn)評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的資產(chǎn)范圍一致，不重復(fù)不遺漏；納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)權(quán)屬明確、無(wú)爭(zhēng)議，所提供的資產(chǎn)權(quán)屬證明文件合法、有效；