珠海移動公司寫字樓物業(yè)管理投標(biāo)書模板

第一章整體設(shè)想和構(gòu)思第一節(jié)項(xiàng)目介紹一、全球通大廈坐落位置：情侶南路中8號占地面積：5000平方米建筑面積：15580.6平方米物業(yè)類型：高層寫字樓二、通信中心坐落位置：珠海市石花西路82號建筑面積：17500平方米物業(yè)類型：通信機(jī)樓三、香洲分企業(yè)坐落位置：吉大光大國際貿(mào)易中心八樓、九樓(海濱南路47號光大國際貿(mào)易中心八樓整層和九樓半層)建筑面積：3478.93平方米,關(guān)鍵使用功效：辦公、會務(wù)。物業(yè)類型：高層寫字樓四、斗門分企業(yè)坐落位置：珠海市斗門區(qū)井岸中興南路488號二樓及珠海市斗門區(qū)井岸鎮(zhèn)西堤路1707號斗門行政服務(wù)中心二樓（330平方米）建筑面積：617平方米,關(guān)鍵使用功效：辦公、會務(wù)。物業(yè)類型：低層辦公樓五、金灣分企業(yè)坐落位置：金灣區(qū)偉民路郵政大廈(珠海市三灶鎮(zhèn)三灶郵政局一、三樓)建筑面積：612平方米,關(guān)鍵使用功效：辦公、會務(wù)。物業(yè)類型：低層辦公樓5555第二節(jié)用戶服務(wù)需求和項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目特點(diǎn)經(jīng)過對本項(xiàng)目招標(biāo)資料深入研究和反復(fù)現(xiàn)場勘察，本項(xiàng)目含有以下特點(diǎn)：1、計(jì)劃優(yōu)異、功效齊全珠海全球通大廈建筑布局合理、樓宇外觀含有很強(qiáng)行業(yè)特征和現(xiàn)代建筑氣息，建筑整體充足考慮到辦公功效、會議功效、休息健體功效、生活配套功效等。2、環(huán)境優(yōu)美、裝飾高雅珠海全球通大廈周圍進(jìn)行了園林式綠化，綠化設(shè)計(jì)清新、美觀，建筑物處于園林綠化環(huán)抱中，主樓三面環(huán)海、景色宜人，配置了優(yōu)異照明燈光系統(tǒng)，使大樓和環(huán)境交相輝映；室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)高雅，選料精良，富有明快、高尚、舒適特征。3、設(shè)備大型、種類較多配置了麥克維爾中央空調(diào)冷水機(jī)組二臺（312RT），該空調(diào)機(jī)組是現(xiàn)在較優(yōu)異中央空調(diào)機(jī)組之一，技術(shù)優(yōu)異、自動化程度高；中央低壓配電設(shè)備二套、一臺發(fā)電機(jī)組、消防及生活加壓水泵組、高速電梯3臺、智能化安防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。4、用戶素質(zhì)高、服務(wù)需求高廣東移動通信有限責(zé)任企業(yè)珠海分企業(yè)（簡稱珠海移動企業(yè)）正式成立于1999年1月28日，是一個(gè)年輕、精干、高效、不停努力提升綜合素質(zhì)和競爭力現(xiàn)代知識服務(wù)型企業(yè)，負(fù)擔(dān)著中國移動通信在珠海服務(wù)和發(fā)展使命，“正德厚生，臻于至善”是她信仰和關(guān)鍵價(jià)值觀，“關(guān)注品質(zhì)、追求品質(zhì)”是珠海移動企業(yè)對社會負(fù)責(zé)、追求卓越最好表現(xiàn)方法，“創(chuàng)無限通信世界、做信息社會棟梁”是她使命，表現(xiàn)了企業(yè)永恒保持對網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)、業(yè)務(wù)高品質(zhì)追求。在多年企業(yè)文化熏陶下，珠海移動企業(yè)職員隊(duì)伍文化素養(yǎng)和專業(yè)素質(zhì)高、見識廣、法律觀念強(qiáng)，同時(shí)對和之配套物業(yè)管理服務(wù)需求期望值高，重視溫馨、體貼、尊貴氣質(zhì)，延伸服務(wù)需求也較多，如會議服務(wù)、配餐服務(wù)、俱樂部服務(wù)、后勤支援服務(wù)、室內(nèi)綠化服務(wù)等。所以，依據(jù)這一服務(wù)需求特點(diǎn)，實(shí)施高端、高質(zhì)量、全方位特色服務(wù)，是物業(yè)管理基礎(chǔ)任務(wù)。5656二、物業(yè)管理關(guān)鍵、難點(diǎn)依據(jù)本項(xiàng)目標(biāo)特點(diǎn)、服務(wù)要素、內(nèi)容和要求和用戶需求特征，初步確定本項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)管理關(guān)鍵、難點(diǎn)工作以下：1、治安防范和公共秩序維護(hù)。因?yàn)楸卷?xiàng)目人員進(jìn)出和車流量較大，且屬開放式管理，勢必給治安防范和公共秩序維護(hù)工作帶來較大難度，稍有差池或不慎均可造成治安案件發(fā)生。本企業(yè)擬經(jīng)過嚴(yán)格、高效安全防范管理，確保大廈治安情況和公共秩序良好。2、消防管理工作。因?yàn)橹鳂禽^高（15層約50多米），樓內(nèi)消防系統(tǒng)復(fù)雜，必需絕對確保大廈消防安全萬無一失，如一旦發(fā)生火警，其后果不堪設(shè)想。本企業(yè)計(jì)劃經(jīng)過落實(shí)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”方針，實(shí)施消防工作計(jì)劃和嚴(yán)格管理方法，杜絕消防隱患，確保大廈防火安全。3、公共設(shè)施設(shè)備和設(shè)施管理。本項(xiàng)目大型設(shè)備多、設(shè)施設(shè)備優(yōu)異、智能化程度較高。大廈使用功效多樣化、用電安全等級高，要求保障設(shè)備運(yùn)行安全可靠，這將是對物業(yè)管理企業(yè)設(shè)備管理技術(shù)實(shí)力、管理能力重大考驗(yàn)。我企業(yè)將在接管后對大廈設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行全方面測試工作，全方面了解設(shè)備情況，修定針對性強(qiáng)、操作性、安全性好設(shè)備管理方案，確保公共設(shè)備、設(shè)施處于最好狀態(tài)，滿足用戶對設(shè)備、設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)要求。4、清潔、保潔。本項(xiàng)目室內(nèi)裝飾檔次高，只有高水準(zhǔn)、專業(yè)化清潔服務(wù)，才能滿足日常清潔保潔要求，尤其是全球通大廈高級地毯和石材、木材地面、墻面多，我企業(yè)利用多年酒店式清潔服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技術(shù)力量，和精良清潔安裝設(shè)備（如升降平臺、全自動洗地機(jī)、磨地機(jī)、打蠟拋光機(jī)等），對本項(xiàng)目實(shí)施專業(yè)化、高水準(zhǔn)清潔、保潔服務(wù)，并關(guān)鍵突出保潔保養(yǎng)服務(wù)效果，使清潔工作達(dá)成四星級酒店效果。三、服務(wù)整體需求1、發(fā)明安全、高效、整齊、舒適辦公環(huán)境；2、塑造現(xiàn)代、文明、高雅、溫馨項(xiàng)目形象；3、提供健身、康體、休閑配套服務(wù)；4、提供開展各項(xiàng)日常工作后勤配套服務(wù)，如樓層接待、會議服務(wù)、餐飲服務(wù)等；5、設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行安全、可靠、經(jīng)濟(jì)，確保物業(yè)正常運(yùn)行。5757四、項(xiàng)目定位依據(jù)本項(xiàng)目標(biāo)計(jì)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)、用戶需求特征、整體服務(wù)要求等要素，本項(xiàng)目標(biāo)整體形象定位是：現(xiàn)代、文明、高雅、溫馨?，F(xiàn)代：展示項(xiàng)目現(xiàn)代化、智能化優(yōu)異建筑形象；文明：培育本項(xiàng)目文明辦公、優(yōu)質(zhì)服務(wù)文化環(huán)境；高雅：表現(xiàn)本項(xiàng)目高雅、整齊辦公環(huán)境；溫馨：塑造“以人為本”、“用戶第一”、“熱情、周到、溫馨”人文氣氛和形象；環(huán)境保護(hù)：以環(huán)境保護(hù)為己任，塑造項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)典范單位形象。第三節(jié)總體工作思緒依據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)管理特點(diǎn)和要素，本項(xiàng)目物業(yè)管理總體思緒為：采取“酒店綜合式服務(wù)”為本項(xiàng)目管理模式，完成“一個(gè)總目標(biāo)”、抓好“二個(gè)基礎(chǔ)面”、實(shí)施“三大關(guān)鍵戰(zhàn)略”、建立“六大管理體系”、采取“八項(xiàng)關(guān)鍵舉措”，和用戶真誠合作，為廣東移動通信珠海分企業(yè)提供安全、高效、優(yōu)質(zhì)專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)和后勤保障服務(wù)。1、“酒店綜合式服務(wù)”管理模式：鑒于本項(xiàng)目標(biāo)服務(wù)需求和項(xiàng)目定位，我們認(rèn)為采取“酒店綜合式服務(wù)”管理管理模式，最能切合項(xiàng)目標(biāo)特點(diǎn)和用戶服務(wù)需求，其包含二層含義：一是參考酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)步驟和周到、細(xì)致、溫馨服務(wù)風(fēng)格提供全方位優(yōu)質(zhì)、高效物業(yè)管理服務(wù)；二是以用戶需求為導(dǎo)向，增加必需延伸服務(wù)以滿足用戶后勤保障服務(wù)全方面需要。2、完成“一個(gè)總目標(biāo)”：接管本項(xiàng)目第十二個(gè)月內(nèi)達(dá)成“全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)”，讓用戶滿意、社會滿意、企業(yè)滿意。3、抓好“二個(gè)基礎(chǔ)面”：一手抓內(nèi)部基礎(chǔ)管理，一手抓對用戶專業(yè)服務(wù)，寓管理于服務(wù)之中?？嗑毱髽I(yè)內(nèi)功，對基礎(chǔ)管理努力爭取嚴(yán)格、規(guī)范、程序化；規(guī)范服務(wù)行為，對用戶專業(yè)服務(wù)努力爭取做到主動、快捷、細(xì)致、人性化。4、實(shí)施“三大關(guān)鍵戰(zhàn)略”：5858一是實(shí)施“以人為本”戰(zhàn)略，對外一直恪守“以誠信為本”理念，“尊重用戶、善待用戶、真誠服務(wù)”；對內(nèi)堅(jiān)持“尊重知識、尊重人才、尊重勞動”，重在建立一支高素質(zhì)專業(yè)化管理服務(wù)隊(duì)伍。二是實(shí)施“精品戰(zhàn)略”，以精品眼光來審閱、檢驗(yàn)一切管理、服務(wù)工作，做到事事是精品、四處是精品、過程是精品。三是實(shí)施“社會效益優(yōu)先”戰(zhàn)略，接管新物業(yè)管理項(xiàng)目，意在樹立企業(yè)品牌、擴(kuò)大社會影響，不以盈利為關(guān)鍵目標(biāo)。5、建立“六大管理體系”：一是建立、運(yùn)行、連續(xù)改善ISO9001質(zhì)量管理體系。在本項(xiàng)目建立和實(shí)施完善質(zhì)量管理體系，包含質(zhì)量手冊、程序文件、作業(yè)文件和多種統(tǒng)計(jì)表格，弘揚(yáng)“說到做到”ISO9001質(zhì)量管理體系之精髓，使各項(xiàng)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化。二是建立ISO14000環(huán)境管理體系。在本項(xiàng)目管理過程中，建立ISO14000環(huán)境管理體系，并經(jīng)過環(huán)境管理體系認(rèn)證，使各項(xiàng)管理服務(wù)工作達(dá)成生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求。三是建立目標(biāo)管理體系，實(shí)施目標(biāo)管理責(zé)任制。對本項(xiàng)目管理處實(shí)施目標(biāo)責(zé)任管理，制訂安全目標(biāo)、管理目標(biāo)、服務(wù)目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)并將目標(biāo)分解到各部門、班組和各工作崗位，明確責(zé)權(quán)利關(guān)系和獎罰措施，立下軍令狀，確保上述多種目標(biāo)和準(zhǔn)期實(shí)現(xiàn)。四是建立服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系。參考全國物業(yè)管理示范大廈檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)本項(xiàng)目標(biāo)特點(diǎn)和用戶服務(wù)需求，制訂含有華發(fā)特色、具創(chuàng)新性五大系列工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，作為檢驗(yàn)日常管理服務(wù)工作質(zhì)量關(guān)鍵依據(jù)。五是建立項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)和建設(shè)工程體系。深入完善、充實(shí)企業(yè)理念系統(tǒng)、建設(shè)良好企業(yè)文化；制訂和改善職員語言和行為規(guī)范，建立企業(yè)職員行為識別系統(tǒng)，充足表現(xiàn)本項(xiàng)目標(biāo)現(xiàn)代化、智能化良好形象和物業(yè)管理企業(yè)整體形象。六是建立用戶滿意和信息管理體系。系統(tǒng)地建立用戶滿意信息、需求信息、報(bào)修信息、服務(wù)信息系統(tǒng)，以最快速度、最好質(zhì)量搜集、處理多種管理服務(wù)信息，確保用戶對我們工作有很高滿意度。59596、“八項(xiàng)關(guān)鍵舉措”（1）組建物業(yè)管理出強(qiáng)有力領(lǐng)導(dǎo)班子和高素質(zhì)職員隊(duì)伍。領(lǐng)導(dǎo)班子和職員隊(duì)伍是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)、高效服務(wù)基礎(chǔ)，針對本項(xiàng)目整體服務(wù)要求高特點(diǎn)，我企業(yè)擬在全企業(yè)范圍內(nèi)挑選優(yōu)異項(xiàng)目經(jīng)理擔(dān)當(dāng)本項(xiàng)目標(biāo)責(zé)任人，抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干充實(shí)到本項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)班子和職員隊(duì)伍中，自有職員不少于職員總數(shù)50%。（2）配置優(yōu)異裝備和提供充足資金。根據(jù)“三?！保▽I(yè)化企業(yè)、專業(yè)化技術(shù)、專業(yè)化服務(wù)）、“四強(qiáng)”（強(qiáng)人才、強(qiáng)技術(shù)、強(qiáng)資金、強(qiáng)基礎(chǔ)）專業(yè)化服務(wù)要求，擬在本項(xiàng)目配置一流優(yōu)異裝備，如全自動兮地機(jī)、半自動磨地機(jī)、打蠟機(jī)、高空作業(yè)平臺、保安巡更系統(tǒng)、精良電梯、中央空調(diào)、大型配電設(shè)備檢測設(shè)備和儀器、自動化辦公設(shè)備等；充足發(fā)揮我企業(yè)資金雄厚優(yōu)勢，保障各項(xiàng)服務(wù)工作正常進(jìn)行。（3）發(fā)揮資源共享優(yōu)勢，建立強(qiáng)有力支持系統(tǒng)。我企業(yè)人力資源、技術(shù)資源、知識資源、品牌資源在珠海市同行中含有顯著優(yōu)勢，上百個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目（點(diǎn)）遍布珠海市，僅在斗門、金灣區(qū)就有十多個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目，全球通大廈和我企業(yè)總部近在咫尺，對本項(xiàng)目能夠提供最快速人力、物力、業(yè)務(wù)、技術(shù)、資金、管理上有力支持。（4）以嚴(yán)格管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)領(lǐng)全局工作。以全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)和本企業(yè)細(xì)化、量化、規(guī)范化質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，審閱、衡量各項(xiàng)管理服務(wù)工作，對每一項(xiàng)工作均以高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求，在細(xì)節(jié)處理上努力爭取做到精益求精，對每一件事、每一個(gè)工作步驟、每一處服務(wù)努力爭取做成精品。（5）堅(jiān)持管理服務(wù)創(chuàng)新，連續(xù)提升管理服務(wù)水平。創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展源動力，創(chuàng)新成就卓越，怎樣適應(yīng)珠海移動飛速發(fā)展需要和對物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)及潛在需求不停增加，物業(yè)管理企業(yè)怎樣在有限資源條件下，連續(xù)改善物業(yè)管理服務(wù)以適應(yīng)河滿足用戶需求，這是我們以后面臨關(guān)鍵課題。要處理這一問題，連續(xù)實(shí)施管理服務(wù)創(chuàng)新是唯一最好路徑，我們將在服務(wù)理念、企業(yè)制度、服務(wù)功效、管理服務(wù)體系、管理機(jī)制、科技進(jìn)步等方面實(shí)施連續(xù)創(chuàng)新，不停追求管理上完美和服務(wù)上卓越。6060（6）利用管理學(xué)前沿理論指導(dǎo)物業(yè)管理實(shí)踐。利用系統(tǒng)學(xué)理論和系統(tǒng)方法，統(tǒng)籌安排日常物業(yè)管理和進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量控制；利用過程方法，對服務(wù)過程實(shí)踐PDCA循環(huán)控制，使之得到連續(xù)改善；利用基于事實(shí)決議方法，建立信息反饋系統(tǒng)和信息處理機(jī)制，確保管理、服務(wù)工作到位。（7）大力加強(qiáng)職員隊(duì)伍建設(shè)和企業(yè)文化建設(shè)。我們將把好人員招聘、培訓(xùn)、使用、考評、獎罰“五大關(guān)”，堅(jiān)持選派思想素質(zhì)好、業(yè)務(wù)技能高、作風(fēng)優(yōu)良職員放到本項(xiàng)目物業(yè)管理各工作崗位上。采取科學(xué)激勵(lì)機(jī)制，讓職員充足在工作崗位上表現(xiàn)自我價(jià)值，成為職員追求上進(jìn)動力；采取本企業(yè)行之有效考評機(jī)制，如職員表現(xiàn)日評價(jià)制度、職員表現(xiàn)和浮動工資掛勾等制度，激勵(lì)職員不停追求上進(jìn)。另外，我們將堅(jiān)持不懈抓好企業(yè)文化建設(shè)，在企業(yè)內(nèi)部關(guān)鍵培育奉獻(xiàn)精神、團(tuán)體精神、服務(wù)理念、質(zhì)量意識、職業(yè)道德，根據(jù)華發(fā)物業(yè)管理服務(wù)《企業(yè)文化手冊》扎扎實(shí)實(shí)搞好企業(yè)文化建設(shè)，在企業(yè)內(nèi)部形成人人追求上進(jìn)、人人講求奉獻(xiàn)良好工作環(huán)境。（8）突出關(guān)鍵，扎好關(guān)鍵步驟。a.在公共設(shè)施、設(shè)備管理方面，立足以預(yù)防性維護(hù)和保養(yǎng)為主、恢復(fù)性維修為輔指導(dǎo)思想，對公共設(shè)施、設(shè)備實(shí)施科學(xué)維護(hù),對關(guān)鍵性設(shè)備、設(shè)施（如中央變配電設(shè)備、中央空調(diào)）實(shí)施二十四小時(shí)值班監(jiān)控、定時(shí)檢修制度。b.在治安防范和公共秩序維護(hù)方面，制訂保安管理規(guī)程、突發(fā)事件應(yīng)急處理規(guī)程、交接班制度等保安工作制度體系，實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理，展示良好服務(wù)形象和建立良好公共秩序。c.在園林綠化管理方面，實(shí)施綠化保養(yǎng)工作標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，以本企業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格實(shí)施管理，做到精雕細(xì)刻、精益求精，實(shí)施綠化周檢、月檢制度和綠化養(yǎng)護(hù)責(zé)任制。另外，為配合重大節(jié)日喜慶活動，精心裝點(diǎn)辦公室，營造節(jié)日喜慶氣氛。d.在清潔衛(wèi)生方面，實(shí)施清潔和保養(yǎng)相結(jié)合，不僅要在清潔、保潔方面達(dá)成高標(biāo)準(zhǔn)要求，愈加重視清潔對象保養(yǎng)，選擇高效、環(huán)境保護(hù)、養(yǎng)護(hù)型清潔用具，拒絕使用低級次清潔用具。e.在用戶服務(wù)方面，關(guān)鍵突出主動、熱情、快捷、周到，用心服務(wù)，使每一位用戶有賓至如歸感覺，使每一個(gè)問題全部能得到快捷、妥善處理。6161第四節(jié)工作方針和關(guān)鍵服務(wù)理念一、工作方針依據(jù)本項(xiàng)目標(biāo)特點(diǎn)及用戶需求，我企業(yè)在實(shí)施日常物業(yè)管理服務(wù)工作過程中，落實(shí)“嚴(yán)格、主動、快捷、貼心”八字方針。嚴(yán)格：對各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作按高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求、嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范服務(wù)。各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)施系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，保安、清潔服務(wù)、房屋、設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)、綠化管理務(wù)求做到細(xì)致、精巧、一絲不茍。主動：主動服務(wù)是物業(yè)管理服務(wù)最高境界，切實(shí)做到主動推行協(xié)議義務(wù)，主動做好每一件日常物業(yè)管理服務(wù)工作，主動延伸便民服務(wù)，主動發(fā)覺服務(wù)過程存在不足并主動連續(xù)改善服務(wù)質(zhì)量。快捷：按時(shí)服務(wù)、高效服務(wù)，建立快速反應(yīng)系統(tǒng)，講求服務(wù)時(shí)效性和完美性，服務(wù)工作做到立即、按時(shí)、高效。貼心：實(shí)施人性化管理提供個(gè)性化服務(wù)、文明禮貌服務(wù)，急用戶所急、想用戶所未想，從用戶角度審閱、處理日常物業(yè)管理服務(wù)工作，使用戶倍感親切、貼心，時(shí)刻關(guān)注用戶要求，真誠服務(wù)每一天。二、關(guān)鍵服務(wù)理念在本項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)管理過程中，我們將落實(shí)以下關(guān)鍵服務(wù)理念：目標(biāo)理念1、全心全意為用戶服務(wù)（企業(yè)宗旨）。2、用戶滿意是我們永恒追求（服務(wù)目標(biāo)）。3、以一流服務(wù)，發(fā)明一流生活、工作環(huán)境（經(jīng)營管理目標(biāo)）。4、誠信為本，用戶第一（經(jīng)營方針）。5、不懈追求完美，永遠(yuǎn)真誠服務(wù)（質(zhì)量方針）。6、創(chuàng)建中國物業(yè)管理名牌企業(yè)（企業(yè)目標(biāo)）。6262質(zhì)量理念1、質(zhì)量是企業(yè)生命，品牌是發(fā)展確保。2、以質(zhì)量求生存，以競爭謀發(fā)展。3、細(xì)微之處見真功，嚴(yán)格管理出品牌。4、做得比用戶想到更出色。5、要么不干，要么做得最好。6、質(zhì)量管理“五大”要素：意識是品質(zhì)動力；職員是品質(zhì)基礎(chǔ)；科技是品質(zhì)源泉；責(zé)任是品質(zhì)確保；信息是品質(zhì)耳目。7、精益求精，盡善盡美。服務(wù)理念1、以人為本、精品服務(wù)、社會效益優(yōu)先。2、用戶是好友，是親人。3、急用戶之所急，想用戶之所未想。4、為用戶想得更周到一點(diǎn)。5、主動是服務(wù)最高境界，熱心是服務(wù)基礎(chǔ)前提。6、以用戶為關(guān)注焦點(diǎn)，視用戶需求為已任。7、以誠相待，以心交心。8、永遠(yuǎn)將用戶作為真誠好友第五節(jié)組織架構(gòu)一、管理處組織架構(gòu)圖：管理處經(jīng)理管理處經(jīng)理經(jīng)理助理經(jīng)理助理客服部 客服部清潔綠化部工程部保安部餐飲清潔綠化部工程部保安部餐飲服務(wù)部中班早班晚班早班中班維修班動力班中班早班中班早班晚班早班中班維修班動力班中班早班中班晚中班晚班早班組織架構(gòu)圖說明：（1）管理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)置總標(biāo)準(zhǔn)是精干、高效、靈活、一專多能，管理處實(shí)施企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)下經(jīng)理負(fù)責(zé)制，實(shí)施目標(biāo)責(zé)任管理。（2）管理處內(nèi)部采取直線職能結(jié)構(gòu)，實(shí)施垂直領(lǐng)導(dǎo)，降低管理步驟，提升工作效率。管理處經(jīng)理、部門主管及管理員屬管理層，其它為操作層。（3）管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)本項(xiàng)目物業(yè)管理全方面工作，經(jīng)理助理幫助經(jīng)理做好日常管理工作，客服部負(fù)責(zé)管理處日常管理服務(wù)工作調(diào)度、信息搜集和處理、檔案管理、接待、會議服務(wù)、代繳水電費(fèi)、內(nèi)部倉庫管理等工作，各部門主管負(fù)責(zé)本部門日常管理，操作層各班組負(fù)責(zé)實(shí)施本部門專題管理服務(wù)工作。6464二、各部門工作職責(zé)范圍各部門關(guān)鍵職能一覽表部門主要職能客服部負(fù)責(zé)本物業(yè)管理活動日常調(diào)度、監(jiān)督、檢驗(yàn)、指導(dǎo)工作；負(fù)責(zé)職員錄用、調(diào)配、培訓(xùn)等管理工作；負(fù)責(zé)本物業(yè)各項(xiàng)資料、檔案搜集、整理、保管工作；負(fù)責(zé)和委托方溝通、協(xié)調(diào)等工作，定時(shí)向委托方匯報(bào)本物業(yè)管理工作情況，保持良好關(guān)系，負(fù)責(zé)健身房、娛樂室管理服務(wù)工作。工程部負(fù)責(zé)本物業(yè)內(nèi)照明、供水設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、空調(diào)、通排風(fēng)、配電設(shè)施、消防設(shè)備、給排水管道、電梯等運(yùn)行、管理、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常使用，確保全部設(shè)備可隨時(shí)正常啟用；負(fù)責(zé)對物業(yè)內(nèi)房屋及其隸屬設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)辦公家俱維修。保安部負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)公共秩序維護(hù)；負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)公共區(qū)域巡查、監(jiān)控；負(fù)責(zé)車輛行使、停放引導(dǎo)和交通秩序維護(hù)，負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)消防管理；負(fù)責(zé)處理突發(fā)事件。清潔綠化部負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)公共場所、辦公室清潔衛(wèi)生；負(fù)責(zé)室外公共場地、道路清潔、保潔，包含娛樂景點(diǎn)設(shè)施清潔、保潔、養(yǎng)護(hù)；負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)全部洗手間清潔工作；負(fù)責(zé)對外墻面和玻璃幕墻進(jìn)行清潔；定時(shí)對物業(yè)內(nèi)進(jìn)行消殺服務(wù)；負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)綠地修剪、澆水、養(yǎng)護(hù)。餐飲服務(wù)部負(fù)責(zé)餐飲管理服務(wù)，提供早、中、晚餐和宵夜等后勤服務(wù)；負(fù)責(zé)餐廳衛(wèi)生管理，確保伙食質(zhì)量和衛(wèi)生安全；負(fù)責(zé)露天咖啡廳管理服務(wù)，為珠海移動職員提供餐飲服務(wù)。三、全方面支持系統(tǒng)和專業(yè)保障系統(tǒng)1、珠海華發(fā)物業(yè)管理服務(wù)全方面支持系統(tǒng)圖6565全方面支持系統(tǒng)圖機(jī)電維修部財(cái)務(wù)部保安部行政部品質(zhì)管理部機(jī)電維修部財(cái)務(wù)部保安部行政部品質(zhì)管理部業(yè)務(wù)支持技術(shù)支持人力資源指標(biāo)職員培訓(xùn)過程管理員質(zhì)工量培監(jiān)訓(xùn)控業(yè)務(wù)支持技術(shù)支持人力資源指標(biāo)職員培訓(xùn)過程管理員質(zhì)工量培監(jiān)訓(xùn)控經(jīng)營策劃支持管理輸出經(jīng)營策劃支持管理輸出技術(shù)支持信息支持技術(shù)支持信息支持質(zhì)量控制和管理支持珠海移動物業(yè)管理處珠海移動物業(yè)管理處信息反饋管理支持專業(yè)企業(yè)專業(yè)服務(wù)信息反饋管理支持專業(yè)企業(yè)專業(yè)服務(wù)品牌策劃品牌策劃電梯維護(hù)外包服務(wù)電梯維護(hù)外包服務(wù)拓展策劃部電梯工程企業(yè)其它專營企業(yè)拓展策劃部電梯工程企業(yè)其它專營企業(yè)全方面支持系統(tǒng)說明：（1）由企業(yè)職能部門提供質(zhì)量控制、管理方法、技術(shù)及營銷策劃，業(yè)務(wù)支持；（2）由企業(yè)下屬專營企業(yè)提供專業(yè)服務(wù)及技術(shù)、業(yè)務(wù)支持。66662、專業(yè)化保障系統(tǒng)技術(shù)裝備保障制度保障專業(yè)技術(shù)人員保障技術(shù)裝備保障制度保障專業(yè)技術(shù)人員保障珠海移動物業(yè)管理處理處珠海移動物業(yè)管理處理處專業(yè)知識和技能保障資金和物資保障現(xiàn)代化管理手段保障專業(yè)知識和技能保障資金和物資保障現(xiàn)代化管理手段保障專業(yè)化保障系統(tǒng)圖說明：（1）珠海華發(fā)物業(yè)管理服務(wù)擁有強(qiáng)大專業(yè)技術(shù)服務(wù)力量，我們將充足利用本身制度、人力、設(shè)備、器械、管理技術(shù)、財(cái)務(wù)等方面專業(yè)優(yōu)勢為本項(xiàng)目提供可靠專業(yè)化保障；（2）技術(shù)裝備保障由本企業(yè)統(tǒng)一調(diào)配、采購提供專業(yè)化適宜設(shè)備和使用、維修技術(shù)；導(dǎo)入運(yùn)行、連續(xù)改善ISO9001質(zhì)量管理體系文件和公共管理制度、內(nèi)部管理制度；企業(yè)抽調(diào)精干技術(shù)隊(duì)伍到本項(xiàng)目，為本項(xiàng)目提供充裕資金和物資，并和其它相鄰物管項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資源共享；本項(xiàng)目采取現(xiàn)代管理手段，如智能化管理、辦公自動化等；向本項(xiàng)目提供管理人員、技術(shù)人員、服務(wù)人員骨干培訓(xùn)高素質(zhì)管理服務(wù)隊(duì)伍。6767第六節(jié)管理處運(yùn)作步驟、管理體系和內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制一、內(nèi)部運(yùn)作步驟1、整體運(yùn)作步驟交接驗(yàn)收組建機(jī)構(gòu)項(xiàng)目調(diào)研日常運(yùn)作交接驗(yàn)收組建機(jī)構(gòu)項(xiàng)目調(diào)研日常運(yùn)作正式入駐崗位培訓(xùn)制訂方案正式入駐崗位培訓(xùn)制訂方案整體運(yùn)作步驟圖說明：（1）整體運(yùn)作步驟要求是全方面、高效、合理，功效無缺項(xiàng)，管理無盲點(diǎn)。（2）整體運(yùn)作步驟具體運(yùn)行，按ISO9000質(zhì)量管理體系要求進(jìn)行。（3）重視物業(yè)經(jīng)營工作，確保本項(xiàng)目標(biāo)社會形象和經(jīng)濟(jì)效益。2、服務(wù)步驟珠海華發(fā)物業(yè)管理服務(wù)珠海華發(fā)物業(yè)管理服務(wù)述職匯報(bào)反饋考評指令述職匯報(bào)反饋考評指令檢驗(yàn)監(jiān)督指導(dǎo)珠海移動物業(yè)管理處管理處珠海移動物業(yè)管理處管理處反饋指令管理處各部門反饋指令管理處各部門反饋指令反饋指令各服務(wù)崗位各服務(wù)崗位服務(wù)步驟圖說明：擬建立以服務(wù)部為中心物業(yè)管理服務(wù)體系。服務(wù)部是管理處指揮調(diào)度中心及信息樞紐，二十四小時(shí)確保用戶服務(wù)需求及投訴提議均可立即匯總、處理。而管理處所以需要公布管理服務(wù)信息亦經(jīng)過該中心反饋給用戶。6868三、管理運(yùn)作步驟管理處工作計(jì)劃管理處工作計(jì)劃其它服務(wù)工作計(jì)劃綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃其它服務(wù)工作計(jì)劃綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃清潔工作計(jì)劃保安工作計(jì)劃房屋、公設(shè)、機(jī)電運(yùn)行、維修保養(yǎng)計(jì)劃信息反饋信息反饋信息反饋信息反饋計(jì)劃實(shí)施計(jì)劃實(shí)施過程監(jiān)控計(jì)劃調(diào)整過程監(jiān)控計(jì)劃調(diào)整考評、驗(yàn)收考評、驗(yàn)收總結(jié)編制下一輪工作計(jì)劃編制下一輪工作計(jì)劃步驟圖說明：1)管理服務(wù)工作根據(jù)程序化要求，編制管理處及各職能部門年度、月度計(jì)劃，按連續(xù)改善要求和當(dāng)月工作特點(diǎn)進(jìn)行編制，努力爭取有很強(qiáng)實(shí)操性和針對性。2)清潔、維修、綠化工作在年度計(jì)劃框架內(nèi)，對定時(shí)工作程序和內(nèi)容編制工作日程、周程、月程。3)對計(jì)劃實(shí)施按質(zhì)量管理體系文件要求進(jìn)行嚴(yán)格控制，在實(shí)施計(jì)劃過程中如發(fā)覺客觀情況有變更，應(yīng)對計(jì)劃作出調(diào)整。4)對計(jì)劃實(shí)施和日常管理服務(wù)工作，按工作內(nèi)容、性質(zhì)實(shí)施日檢、周檢、月檢，嚴(yán)格控制管理服務(wù)質(zhì)量。5)管理處每個(gè)月底、年底進(jìn)行全方面工作總結(jié)，部署下月（年）度工作計(jì)劃。按PDCA循環(huán)原理，各項(xiàng)管理服務(wù)工作完成“計(jì)劃——實(shí)施——監(jiān)控——改善”循環(huán)后，實(shí)現(xiàn)滾動式提升。6969四、內(nèi)部管理體系1、目標(biāo)責(zé)任管理體系華發(fā)物業(yè)管理華發(fā)物業(yè)管理珠海移動物業(yè)管理處珠海移動物業(yè)管理處各項(xiàng)管理服務(wù)目標(biāo)各項(xiàng)管理服務(wù)目標(biāo)信息反饋信息反饋監(jiān)控和考評監(jiān)控和考評分解到部門、崗位目標(biāo)分解到部門、崗位目標(biāo)明確責(zé)任人責(zé)權(quán)利關(guān)系明確責(zé)任人責(zé)權(quán)利關(guān)系實(shí)現(xiàn)目標(biāo)確保方法實(shí)現(xiàn)目標(biāo)確保方法獎罰措施獎罰措施目標(biāo)實(shí)施目標(biāo)實(shí)施目標(biāo)考評目標(biāo)考評目標(biāo)責(zé)任管理體系圖說明：（1）由華發(fā)物業(yè)管理企業(yè)總經(jīng)理和中國移動珠海物業(yè)管理處簽署《目標(biāo)責(zé)任書》；（2）目標(biāo)體系包含：安全目標(biāo)、管理目標(biāo)、服務(wù)目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)；（3）目標(biāo)責(zé)任書明確企業(yè)和管理處雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系；由管理處制訂完成目標(biāo)具體實(shí)施方法和分解目標(biāo)到各部門、各工作崗位；（4）企業(yè)對管理處進(jìn)行月度質(zhì)量考評、六個(gè)月度、年度綜合考評；（5）依據(jù)考評結(jié)果，兌現(xiàn)獎罰要求。70702、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系管理處質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系管理處質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系基礎(chǔ)管理質(zhì)量基礎(chǔ)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)保安工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)清潔工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)公共設(shè)備、設(shè)施質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)部門基礎(chǔ)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)各作業(yè)規(guī)程崗位工作標(biāo)準(zhǔn)職員考評標(biāo)準(zhǔn)部門基礎(chǔ)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)各作業(yè)規(guī)程崗位工作標(biāo)準(zhǔn)職員考評標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系圖說明：（1）本質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系根據(jù)全國物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化、細(xì)化而產(chǎn)生；（2）各項(xiàng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容包含基礎(chǔ)管理和專業(yè)管理內(nèi)容，其特點(diǎn)是系統(tǒng)化、具體化，便于檢驗(yàn)和操作；（3）各質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)重在過程管理，結(jié)合了ISO9001標(biāo)準(zhǔn)體系原理和相關(guān)內(nèi)容；（4）各系列質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)用于日常管理和月度、季度、年度質(zhì)量檢驗(yàn)、考評。71713、ISO9001質(zhì)量管理體系質(zhì)量管理體系連續(xù)改善質(zhì)量管理體系連續(xù)改善用戶（或其它相關(guān)地方）用戶（或其它相關(guān)地方）用戶（或其它相關(guān)地方）用戶（或其它相關(guān)地方）管理職責(zé)測量、分析和改善測量、分析和改善資源管理資源管理產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)要求輸出產(chǎn)品要求輸入輸出產(chǎn)品要求輸入注釋：信息流值增值活動值信息流值增值活動值質(zhì)量管理體系圖說明：（1）質(zhì)量管理體系設(shè)計(jì)依據(jù)ISO9001:標(biāo)準(zhǔn)，其原理是對管理職責(zé)、資源管理、產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)、測量分析和改善四大質(zhì)量控制部分實(shí)現(xiàn)閉合式運(yùn)作、滾動式提升。（2）質(zhì)量系統(tǒng)設(shè)計(jì)以用戶需求為關(guān)注焦點(diǎn)。（3）堅(jiān)持質(zhì)量管理體系連續(xù)改善，使管理服務(wù)工作質(zhì)量連續(xù)得到改善。（4）落實(shí)崗位責(zé)任制、目標(biāo)責(zé)任制及各項(xiàng)規(guī)章制度，使管理工作規(guī)范化、制度化、科學(xué)化。（5）利用激勵(lì)機(jī)制、考評機(jī)制、思想工作等，保持職員含有良好職業(yè)道德和發(fā)揚(yáng)“敬業(yè)、奉獻(xiàn)、求精、創(chuàng)新”企業(yè)精神。72724、用戶滿意信息管理體系用戶滿意度提升用戶滿意度提升用戶（用戶）信息或要求用戶（用戶）信息或要求管理處內(nèi)部改進(jìn)信息工作計(jì)劃工作計(jì)劃計(jì)劃實(shí)施改善提升計(jì)劃實(shí)施改善提升檢驗(yàn)監(jiān)控檢驗(yàn)監(jiān)控用戶滿意信息管理體系圖說明：（1）建立系統(tǒng)、完善用戶滿意信息管理體系是連續(xù)改善管理服務(wù)工作關(guān)鍵確保；（2）在總結(jié)上一個(gè)工作周期和搜集用戶信息、要求、管理處內(nèi)部信息基礎(chǔ)上，編制下一個(gè)工作周期計(jì)劃（如月度計(jì)劃）；（3）在計(jì)劃實(shí)施過程中采取多個(gè)渠道搜集用戶滿意信息：用戶回訪、維修回訪、電話訪問、書面咨詢意見、滿意率抽樣調(diào)查、滿意度抽樣調(diào)查、用戶投訴、求援、提議、要求等；（4）企業(yè)內(nèi)部信息交流：上級檢驗(yàn)信息、管理處內(nèi)部檢驗(yàn)信息、職員匯報(bào)信息；（5）對用戶反應(yīng)信息進(jìn)行跟蹤、處理，并將處理結(jié)果反饋給用改善方法并向用戶反饋或進(jìn)行公告；（6）實(shí)施向用戶單位匯報(bào)制度：每個(gè)月以書面或口頭方法向用戶主管部門匯報(bào)當(dāng)月物業(yè)管理情況，進(jìn)行信息溝通、協(xié)調(diào)工作，取得用戶單位寶貴意見和工作支持。73735、項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)和建設(shè)工程體系DIS體系DIS體系行為識別系統(tǒng)理念識別系統(tǒng)視覺識別系統(tǒng)行為識別系統(tǒng)理念識別系統(tǒng)視覺識別系統(tǒng)DIS體系圖說明：（1）項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)和建設(shè)是在企業(yè)形象識別系統(tǒng)（CIS）基礎(chǔ)上發(fā)展起來最新企業(yè)形象管理體系圖，體系關(guān)鍵包含項(xiàng)目視覺識別系統(tǒng)、項(xiàng)目理念識別系統(tǒng)、職員行為識別系統(tǒng)；（2）項(xiàng)目視覺識別系統(tǒng)關(guān)鍵內(nèi)容包含：項(xiàng)目整體形象策劃、定位，多種項(xiàng)目標(biāo)識設(shè)計(jì)、制作、安裝，物業(yè)管理相關(guān)標(biāo)識設(shè)計(jì)、制作和安裝，企業(yè)辦公、管理、服務(wù)標(biāo)識設(shè)計(jì)和使用；（3）理念識別系統(tǒng)包含本項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)管理過程中管理服務(wù)理念、質(zhì)量方針、企業(yè)宗旨、經(jīng)營方針，是華發(fā)企業(yè)文化集中反應(yīng)；（4）行為識別系統(tǒng)包含本企業(yè)處事方法、工作態(tài)度、工作作風(fēng)、職員行為習(xí)慣、言行規(guī)范；（5）在本項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)管理過程中，我們將致力于DIS體系建設(shè)，把本項(xiàng)目辦成全國同類物業(yè)管理典范。6、環(huán)境管理體系7474環(huán)境管理體系說明：（1）、環(huán)境管理體系：整個(gè)管理體系一個(gè)組成部分，包含為制訂、實(shí)施、實(shí)現(xiàn)、評審和保持環(huán)境方針?biāo)杞M織機(jī)構(gòu)、計(jì)劃活動、職責(zé)、通例、程序、過程和資源。（2）、環(huán)境管理體系計(jì)劃在我企業(yè)接管后十二個(gè)月內(nèi)完成。三、管理機(jī)制1、連續(xù)改善機(jī)制1）PDCA循環(huán)建立企業(yè)連續(xù)改善機(jī)制是確保管理服務(wù)工作連續(xù)滾動提升確保。改善機(jī)制是我企業(yè)經(jīng)過多年探索而形成一個(gè)內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制，其原理是以不一樣周期實(shí)施PDCA循環(huán)，即在每一個(gè)工作周期（如一天、一周、一月、十二個(gè)月）進(jìn)行“計(jì)劃——實(shí)施——檢驗(yàn)——改善”四個(gè)工作步驟，要求全體職員、每一個(gè)工作部門、班組“天天改善一點(diǎn)”，其原理以下圖：制訂工作計(jì)劃或進(jìn)行策劃制訂工作計(jì)劃或進(jìn)行策劃提升實(shí)施計(jì)劃提升實(shí)施計(jì)劃過程監(jiān)控過程監(jiān)控總結(jié)、改善總結(jié)、改善實(shí)現(xiàn)連續(xù)改善關(guān)鍵是天天檢討工作，分析哪些工作做對了，哪些工作做得不對或有改善機(jī)會，制訂方法或設(shè)法對不足之處加以克服。75752）內(nèi)審內(nèi)審是企業(yè)質(zhì)量確?；顒?，由企業(yè)內(nèi)部審核員依據(jù)自己職責(zé)，對質(zhì)量管理體系各要素實(shí)施效果進(jìn)行審查，方便查明存在問題，立即采取改善方法，使質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行。我企業(yè)配合十二個(gè)月一度外審（國際著名機(jī)構(gòu)SGS派員進(jìn)行）主動自主地每十二個(gè)月進(jìn)行二次以上內(nèi)審，確保了質(zhì)量管理體系有效性，適宜性、充足性。3）管理評審管理評審是對企業(yè)質(zhì)量管理體系管理角度進(jìn)行評審質(zhì)量活動，其評審對象是企業(yè)質(zhì)量方針、組織架構(gòu)、資源配置、管理職責(zé)，以判定企業(yè)質(zhì)量管理體系適宜性、有效性、充足性，避免質(zhì)量管理體系局部失效或存在漏洞，尋求深入改善質(zhì)量管理體系機(jī)會。管理評審?fù)ǔＪ€(gè)月舉行一次，或遇關(guān)鍵問題時(shí)進(jìn)行。管理評審關(guān)鍵內(nèi)容以下：1）評審質(zhì)量方針、目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)情況匯報(bào)；（各部門準(zhǔn)備部門質(zhì)量目標(biāo)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并作實(shí)現(xiàn)情況匯報(bào)；管理者代表準(zhǔn)備企業(yè)質(zhì)量目標(biāo)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并作實(shí)現(xiàn)情況匯報(bào)。）2）評審現(xiàn)行組織機(jī)構(gòu)設(shè)置合理性；（行政部提供現(xiàn)行組織機(jī)構(gòu)設(shè)置情況資料，并作情況匯報(bào)。）3）評審人力資源和設(shè)施合理性；（行政部經(jīng)理提供人力資源配置情況資料，并作情況匯報(bào)；機(jī)電維修部提供基礎(chǔ)設(shè)施配置情況資料，并作情況匯報(bào)。）4）評審內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核匯報(bào)及審核結(jié)果；（管理者代表提供內(nèi)部審核匯報(bào)及審核情況資料，并作情況匯報(bào)。）5）評審糾正和預(yù)防方法實(shí)施情況；（管理者代表提供糾正和預(yù)防方法實(shí)施情況資料，并作情況匯報(bào)。）6）評審用戶投訴及反饋信息；（管理處服務(wù)部提供用戶投訴及反饋信息資料，并作情況匯報(bào)。）76767）評審過程業(yè)績和服務(wù)符合性；（各部門分別提供服務(wù)情況資料，并作服務(wù)業(yè)績情況匯報(bào)；管理者代表提供過程業(yè)績；結(jié)合質(zhì)量目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況和服務(wù)符合性情況資料，并作情況匯報(bào)。）8）評審經(jīng)策劃可能影響質(zhì)量管理體系變更合理性；（管理者代表提供相關(guān)策劃情況資料，并作情況匯報(bào)。）9）評審相關(guān)改善提議（管理者代表提供相關(guān)改善提議方面情況資料，并作情況匯報(bào)）。2、監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督機(jī)制圖社會各界、業(yè)主、用戶（用戶）監(jiān)督管理效果、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益社會各界、業(yè)主、用戶（用戶）監(jiān)督管理效果、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益職員監(jiān)督組織行為管理制度職員監(jiān)督組織行為管理制度政府業(yè)務(wù)主管部門監(jiān)督收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)消防、治安、納稅等政府相關(guān)部門監(jiān)督收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)消防、治安、納稅等政府相關(guān)部門監(jiān)督管理服務(wù)協(xié)議要求權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)業(yè)主、業(yè)主委員會監(jiān)督管理服務(wù)協(xié)議要求權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)業(yè)主、業(yè)主委員會監(jiān)督管理處人、財(cái)、物資資源華發(fā)物業(yè)管理企業(yè)及ISO9000體系監(jiān)督管理處人、財(cái)、物資資源華發(fā)物業(yè)管理企業(yè)及ISO9000體系監(jiān)督監(jiān)督機(jī)制圖說明：1）監(jiān)督主體為用戶（含業(yè)主、用戶或其組織）、政府相關(guān)部門、新聞媒體及社會人士、企業(yè)內(nèi)部職員、企業(yè)本身。2）監(jiān)督內(nèi)容關(guān)鍵是企業(yè)遵法、誠信經(jīng)營情況、管理服務(wù)質(zhì)量、企業(yè)人、財(cái)、物等資源合理使用情況。3）經(jīng)過建立廣泛信息搜集、反饋系統(tǒng)實(shí)施監(jiān)督，并建立高效信息反饋、處理過程，確保監(jiān)督有效性。77773、考評機(jī)制管理處考評機(jī)制圖：管理處分解目標(biāo)考評（月度考評）部門主管考評分解目標(biāo)考評（月度考評）部門主管考評各部門各部門班組長考評班組長考評各班組各班組月度考評、日評價(jià)、周評價(jià)月度考評、日評價(jià)、周評價(jià)各崗位考評各崗位考評考評機(jī)制圖說明：1）實(shí)施五級考評，考評內(nèi)容關(guān)鍵有安全目標(biāo)、管理目標(biāo)、服務(wù)目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)和各部門、專業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、崗位質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、職員綜合考評標(biāo)準(zhǔn)。2）實(shí)施考評接管和浮動工資、獎金掛鉤措施、未達(dá)標(biāo)者按考評措施扣除部分或全部浮動工資或獎金。3）一次以上考評不合格者，進(jìn)行再培訓(xùn)，二次考評不合格者給解聘或降職處理。4）經(jīng)考評連續(xù)三次達(dá)成優(yōu)異者，按獎罰措施要求給表彰和獎勵(lì)。4、競爭機(jī)制在企業(yè)內(nèi)部建立競爭機(jī)制是保持企業(yè)競爭力、活力關(guān)鍵確保，我企業(yè)長久以來在企業(yè)不停創(chuàng)新、改革、培育競爭機(jī)制，關(guān)鍵方法有：1)、領(lǐng)導(dǎo)崗位實(shí)施競爭上崗，從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)崗位到管理處基層班組長崗位，均實(shí)施競爭上崗制度，以確保優(yōu)異人才能脫穎而出，最大程度激發(fā)各級領(lǐng)導(dǎo)工作主動性和發(fā)明性。78782)、關(guān)鍵崗位實(shí)施公開招聘制，廣泛吸收社會社會上優(yōu)異人才，為聚集人才廣開人才之路。3)、實(shí)施末位淘汰制，對操作層職員定時(shí)實(shí)現(xiàn)實(shí)施末位淘汰制，保障職員強(qiáng)烈進(jìn)取精神，促進(jìn)職員隊(duì)伍素質(zhì)不停提升。4)、定時(shí)開展多種專業(yè)技能比武，如保安軍事會操、消防演練比武、專業(yè)技能大賽等，有效地激發(fā)職員學(xué)知識，練技能主動性。5)、將競爭機(jī)制引入人力資源管理，在職員中選拔思想品質(zhì)好、責(zé)任心強(qiáng)，敬業(yè)，對企業(yè)忠誠度高、管理能力強(qiáng)優(yōu)異人才，為廣大職員提供展示才華舞臺和上升機(jī)會。7979第二章日常物業(yè)管理方案第一節(jié)治安管理方案一、關(guān)鍵任務(wù)和整體方案策劃本項(xiàng)目安全防范和公共秩序管理關(guān)鍵任務(wù)是：對本項(xiàng)目辦公場所財(cái)產(chǎn)安全實(shí)施防范性保護(hù)，維護(hù)服務(wù)區(qū)域內(nèi)良好公共秩序，包含交通、停車秩序、辦公秩序、會議秩序、人員和物資進(jìn)出秩序等，嚴(yán)格實(shí)施消防管理，杜絕消防隱患和事故，加強(qiáng)不安全原因管理，預(yù)防意外傷害事故發(fā)生。依據(jù)各服務(wù)廳安防智能化程度高特點(diǎn)，本項(xiàng)目標(biāo)安全管理實(shí)施“人防為主、技防、物防為輔、三防結(jié)合、全方面防范”整體防范模式。在治安防范和公共秩序維護(hù)方面，制訂并嚴(yán)格實(shí)施保安管理規(guī)程、突發(fā)事件應(yīng)急處理規(guī)程、交接班制度等保安工作制度體系，實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理，展示珠海移動企業(yè)良好服務(wù)形象和建立良好公共秩序。在消防管理方面，采取中央集中調(diào)度和“三級檢驗(yàn)”相結(jié)合，即充足發(fā)揮管理處調(diào)度指揮功效基礎(chǔ)上，消防工作立足于“預(yù)防為主、防消結(jié)合”，建立快速反應(yīng)義務(wù)消防隊(duì)。平時(shí)火警預(yù)防工作，采取分級檢驗(yàn)制度，第一級由值班保安負(fù)責(zé)日檢工作，第二級由管理處組織消防月檢工作，第三級由物業(yè)企業(yè)組織季檢工作。另外，落實(shí)消防工作責(zé)任制，從檢驗(yàn)、整改、驗(yàn)收各個(gè)步驟落實(shí)責(zé)任人，做到環(huán)環(huán)相扣，責(zé)任清楚。在突發(fā)事件防范和處理方面，制訂各類可能發(fā)生突發(fā)事件應(yīng)急方案，實(shí)施優(yōu)異“三級”階梯式推進(jìn)體系。第一梯隊(duì)以當(dāng)值保安人員為主，組成快速反應(yīng)分隊(duì)，在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，在第一時(shí)間（2分鐘內(nèi)）趕赴現(xiàn)場處理；第二梯隊(duì)為快速支援分隊(duì)，在事態(tài)較嚴(yán)重時(shí)，全體保安員快速行動隨時(shí)召集，實(shí)施對第一分隊(duì)有效支援；第三分隊(duì)由華發(fā)物業(yè)管理服務(wù)保安部調(diào)度，當(dāng)碰到較大突發(fā)事件、事態(tài)較嚴(yán)重時(shí)，隨時(shí)調(diào)集我企業(yè)周圍管轄物業(yè)保安人員緊急支援。另外，我企業(yè)經(jīng)過加強(qiáng)和當(dāng)?shù)嘏沙鏊瓦叿乐ш?duì)聯(lián)絡(luò)，主動配合、協(xié)同作戰(zhàn)，加大綜合治理力度。8080二、崗位配置和工作步驟1、安保部崗位安排序號崗位人員配置累計(jì)關(guān)鍵職責(zé)早班中班晚班一全球通大廈23負(fù)責(zé)維持場地內(nèi)安全、消防、秩序管理，控制人員、物資進(jìn)出，為訪客提供引導(dǎo)、咨詢服務(wù)等。1一樓大廳門2112監(jiān)控中心111監(jiān)視大廈治安、消防等安全情況，發(fā)覺問題立即處理3地下停車場111進(jìn)出車輛管理、停車場公共秩序維護(hù)。4內(nèi)外巡查122消防檢驗(yàn)、安全巡視、公共設(shè)施檢驗(yàn)，宣傳單張、信件、物資分類整理及收發(fā)5二樓開放區(qū)1維護(hù)開放辦公區(qū)公共秩序和安全6領(lǐng)班111負(fù)責(zé)各崗位協(xié)調(diào)工作，檢驗(yàn)、指導(dǎo)各崗位工作。7頂輪休4負(fù)責(zé)其它保安員休息日內(nèi)頂班8主管1負(fù)責(zé)管理本項(xiàng)目中物業(yè)安保、消防類相關(guān)事項(xiàng)，要求對派駐各物業(yè)管理服務(wù)點(diǎn)保安人員進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范考評管理，和負(fù)責(zé)處理在日常安保、消防工作中出現(xiàn)投訴、求援、提議、問詢及質(zhì)疑，立即處理安排安保、消防工作并做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)。二通信中心111南大門111負(fù)責(zé)維持場地內(nèi)安全、消防、秩序管理，控制人員、物資進(jìn)出，為訪客提供引導(dǎo)、咨詢服務(wù)等。2西門1負(fù)責(zé)維持場地內(nèi)安全、消防、秩序管理，控制人員、物資進(jìn)出，為訪客提供引導(dǎo)、咨詢服務(wù)等。3巡查11消防檢驗(yàn)、安全巡視、公共設(shè)施檢驗(yàn)，宣傳單張、信件、物資分類整理及收發(fā)4監(jiān)控室111監(jiān)視大廈治安、消防等安全情況，發(fā)覺問題立即處理5頂輪休2負(fù)責(zé)其它保安員休息日內(nèi)頂班三香洲分企業(yè)2負(fù)責(zé)維持場地內(nèi)安全、消防、秩序管理。負(fù)責(zé)維持場地內(nèi)安全、消防、秩序管理、進(jìn)出管理登記、為來訪客人提供咨詢服務(wù)、控制、引導(dǎo)來訪客人進(jìn)入辦公區(qū)域；宣傳單張、信件、物資分類整理及收發(fā)。18層129層1四斗門分企業(yè)22負(fù)責(zé)維持場地內(nèi)安全、消防、秩序管理。負(fù)責(zé)維持場地內(nèi)安全、消防、秩序管理、進(jìn)出管理登記、為來訪客人提供咨詢服務(wù)、控制、引導(dǎo)來訪客人進(jìn)入辦公區(qū)域；宣傳單張、信件、物資分類整理及收發(fā)。五金灣分企業(yè)11負(fù)責(zé)維持場地內(nèi)安全、消防、秩序管理。負(fù)責(zé)維持場地內(nèi)安全、消防、秩序管理、進(jìn)出管理登記、為來訪客人提供咨詢服務(wù)、控制、引導(dǎo)來訪客人進(jìn)入辦公區(qū)域；宣傳單張、信件、物資分類整理及收發(fā)。累計(jì)4081812、工作步驟（只適用本項(xiàng)目設(shè)有崗位）安管、治安工作步驟表工作內(nèi)容固定崗位流動巡查突發(fā)事件處理學(xué)習(xí)訓(xùn)練固定崗位監(jiān)控中心交通疏導(dǎo)車輛停放檢驗(yàn)安全刑事違章檢驗(yàn)環(huán)境保護(hù)環(huán)境監(jiān)督突發(fā)事件培訓(xùn)學(xué)習(xí)軍訓(xùn)專題訓(xùn)練工作頻率二十四小時(shí)二十四小時(shí)天天早、中、午，上下班高峰全天二十四小時(shí)，1次/30分鐘第一隊(duì)3分鐘內(nèi)；第二隊(duì)5分鐘內(nèi)；封閉6分鐘接到事件發(fā)生匯報(bào)后3分鐘內(nèi)到現(xiàn)場每七天2次，每次1小時(shí)。工作例會每七天1次，每次2小時(shí)每七天2-3次，60分鐘/次每十二個(gè)月2次，每次3天，六個(gè)月考評1次。質(zhì)量車輛進(jìn)出登記100%；禮貌服務(wù)，先敬禮后收費(fèi)、問話。儀表整齊，標(biāo)志齊全。嚴(yán)格實(shí)施門禁管制制度隨時(shí)匯報(bào)異常情況，并進(jìn)行處理。設(shè)備情況良好無脫崗現(xiàn)象。車流順暢無阻塞現(xiàn)象。車輛無違章停放、無鳴笛、無掛損、無擦碰、發(fā)覺未關(guān)好門窗通知指揮中心。預(yù)防刑事治安案件發(fā)生發(fā)案率為0無破壞綠化帶，無踐踏草坪、草地、無亂扔現(xiàn)象無亂拉亂接，違章施工，無亂建亂搭現(xiàn)象。立即采取方法控制局面，快速匯報(bào)，保護(hù)現(xiàn)場，進(jìn)行搶救保護(hù)現(xiàn)場，阻止糾紛，疏導(dǎo)交通，立即報(bào)案，進(jìn)行搶救熟悉各項(xiàng)法律常識政策條例，掌握事故處理通常知識。開展隊(duì)列、體能、技能訓(xùn)練，提升素質(zhì)，規(guī)范禮儀行為。運(yùn)作督導(dǎo)保安班長統(tǒng)一指揮調(diào)配，監(jiān)控中心應(yīng)急調(diào)度，隊(duì)員分片包干巡視，定崗定位定人，班長天天監(jiān)督值班巡視人員運(yùn)作情況并巡視大廈治安情況，管理處經(jīng)理每個(gè)月抽查十次以上?？荚u方法實(shí)施天天檢驗(yàn)一次，每七天工作例會總結(jié)考評一次，激勵(lì)方法，按要求標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。8282三、關(guān)鍵方法和方法1、關(guān)鍵方法（1）合理布控，人防和技防緊密結(jié)合充足利用本項(xiàng)目閉路電視監(jiān)控及光電紅外線防范、報(bào)警系統(tǒng)，建立以監(jiān)控中心為主導(dǎo)，人防為主，技防、物防為輔防范體系，反復(fù)演練，合理布控，努力爭取結(jié)構(gòu)嚴(yán)密，無盲區(qū)、無死角。（2）專業(yè)保安和應(yīng)急支持相配合 a、經(jīng)過管理中心及值班崗位取得信息，按要求程序指揮和調(diào)動相關(guān)力量，立即妥當(dāng)?shù)靥幚矶喾N突發(fā)事件；b、組織一支快速反應(yīng)支持隊(duì)伍，二十四小時(shí)處于待命狀態(tài)，以確保在最短時(shí)間內(nèi)趕赴事發(fā)覺場；c、和用戶及公安部門建立方便、高效聯(lián)絡(luò)方法，以形成強(qiáng)大安全聯(lián)防系統(tǒng)。（3）、“三流”控制“三流”是指進(jìn)出本服務(wù)區(qū)域人流、物流、車流，做好“三流”控制，是安全工作基礎(chǔ)任務(wù)。人流控制：大門崗位親密觀察出入人員，確定是否移動企業(yè)辦公人員，來訪人員必需登記查明來訪原因，細(xì)心觀察人員神色、舉止及攜帶物品，對可疑人員應(yīng)禮貌地進(jìn)行盤問，查明情況后才予放行，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入大廈內(nèi)辦公場所。發(fā)覺攜帶武器、兇器人員立即報(bào)警，設(shè)法阻止拖延其進(jìn)入室內(nèi)，待警察趕到后協(xié)同處理。物流控制：嚴(yán)禁易燃、易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入辦公室和服務(wù)廳，平時(shí)物品搬出企業(yè)，須經(jīng)用戶方同意，憑《物品放行條》放行，并做好物品放行具體統(tǒng)計(jì)。8383（4）、治安案件處理程序：步驟工作內(nèi)容責(zé)任部門責(zé)任部門、人員、值班保安人員經(jīng)過觀察、監(jiān)控室匯報(bào)、群眾匯報(bào)報(bào)警責(zé)任部門、人員、值班保安人員經(jīng)過觀察、監(jiān)控室匯報(bào)、群眾匯報(bào)報(bào)警當(dāng)值保安員、班長、其它工作人員對偷竊情況暗中跟蹤觀察，一經(jīng)確定，立即通知隊(duì)友、派出所緝拿，其它治安案件，立即報(bào)警、匯報(bào)上級，并主動控制、消除事態(tài)發(fā)展當(dāng)值保安員、班長、其它工作人員對偷竊情況暗中跟蹤觀察，一經(jīng)確定，立即通知隊(duì)友、派出所緝拿，其它治安案件，立即報(bào)警、匯報(bào)上級，并主動控制、消除事態(tài)發(fā)展跟蹤確定跟蹤確定全體保安人員控制事態(tài)發(fā)展，盡可能將事態(tài)消除在萌芽狀態(tài)，由保安班長組織隊(duì)員圍捕犯罪人員（在做好本身安全前提下），送交部門處理，或幫助治安部門處理事發(fā)覺場控制全體保安人員控制事態(tài)發(fā)展，盡可能將事態(tài)消除在萌芽狀態(tài)，由保安班長組織隊(duì)員圍捕犯罪人員（在做好本身安全前提下），送交部門處理，或幫助治安部門處理事發(fā)覺場控制處理保安人員保護(hù)案發(fā)覺場警戒保安人員保護(hù)案發(fā)覺場警戒維護(hù)公共秩序，主動幫助處理遺留問題保安人員善后維護(hù)公共秩序，主動幫助處理遺留問題保安人員善后2、關(guān)鍵管理方法（1）、建立一支高素質(zhì)保安隊(duì)伍。我企業(yè)將按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考評等關(guān)鍵步驟，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。保安員關(guān)鍵招聘退伍軍人，挑選含有良好思想品質(zhì)、紀(jì)律意識和精湛業(yè)務(wù)技能優(yōu)異青年。建立業(yè)務(wù)、績效考評和工資、職位掛鉤機(jī)制。保安內(nèi)部（可任用戶意見調(diào)整）上崗，在年底考評中，實(shí)施末位淘汰制，保持保安員高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。（2）、強(qiáng)化訓(xùn)練和培訓(xùn)對保安隊(duì)伍實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理和訓(xùn)練，不停提升保安人員思想覺悟、業(yè)務(wù)技能，規(guī)范服務(wù)行為，強(qiáng)化技能和體能訓(xùn)練。保安人員每七天培訓(xùn)學(xué)習(xí)二次，例會一次，軍事技能訓(xùn)練每七天三次。8484（3）、制訂高標(biāo)準(zhǔn)保安工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)本項(xiàng)目標(biāo)特點(diǎn)和用戶工作要求，我們將在導(dǎo)入ISO9001：質(zhì)量管理體系時(shí)，有針對性地制訂保安工作作業(yè)指導(dǎo)書、各崗位作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和保安綜合工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并按標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施嚴(yán)格檢驗(yàn)、考評制度，每一項(xiàng)工作做好原始統(tǒng)計(jì)，實(shí)現(xiàn)環(huán)環(huán)相扣，相互約束、相互監(jiān)督。（4）、保安人員標(biāo)識管理全部保安人員配戴統(tǒng)一標(biāo)識，使用有效證件出入分企業(yè)及個(gè)服務(wù)廳。四、治安防范和公共秩序維護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目工作標(biāo)準(zhǔn)1、儀容儀表、儀態(tài)按要求著裝、佩戴齊全；不留長發(fā)、胡子、長指甲；精神飽滿、姿態(tài)良好；舉止文明、動作規(guī)范（不袖手、不插手、不勾肩搭背等）。2、服務(wù)態(tài)度微笑服務(wù)；主動、熱情、周到服務(wù)；說話和氣、文明、禮貌待人；不爭吵、不打架斗毆。3、工作紀(jì)律和作風(fēng)服從領(lǐng)導(dǎo)、聽從指揮；不遲到、不早退、不串崗、不離崗、不睡崗、忠于職守；處理問題講標(biāo)準(zhǔn)、講方法、以理服人；遵守企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度；保守內(nèi)部機(jī)密；不準(zhǔn)在崗位坐、臥、靠、閑談、吃東西、抽煙、看書報(bào)；不徇私、不自盜、不假公濟(jì)私，不參與一切違法行為；按要求交接班；作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，認(rèn)真負(fù)責(zé)。4、學(xué)習(xí)和培訓(xùn)熟悉大廈基礎(chǔ)情況；熟悉相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章制度及業(yè)務(wù)知識；掌握軍事操作技能和擒拿格斗技能，指揮車輛技能；善于發(fā)覺、分析處理多種安全問題和妥善處理突發(fā)事件；含有處理違章裝修及維護(hù)正常生活、工作秩序能力；能正確完成安全、消防檢驗(yàn)工作；定時(shí)召開班務(wù)會、總結(jié)會正常開展培訓(xùn)學(xué)習(xí)。5、保安宿舍和崗位地面無垃圾、紙屑、煙頭等；墻面、天棚無顯著污漬、無蜘蛛網(wǎng)；床上用具、鞋、衣帽、日用具擺放整齊；門窗完好、無灰塵；衛(wèi)生間整齊。6、工作統(tǒng)計(jì)多種工作統(tǒng)計(jì)、質(zhì)量統(tǒng)計(jì)齊全、規(guī)范；做好相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)、分析工作。7、人員出入對處來人員進(jìn)行盤問、查對、登記、引路；嚴(yán)格把關(guān)，不讓不法分子、可疑人員進(jìn)入服務(wù)區(qū)。8、物品出入物品搬出有預(yù)約、有檢驗(yàn)、有登記；不讓危險(xiǎn)品、易燃易爆品、毒品帶入大廈；不讓偷竊物品帶離服務(wù)區(qū)。9、治安巡查百倍警惕、眼觀六路、耳聽八方；巡查無盲區(qū)、無死角，巡視頻度符合要求；善于發(fā)覺安全隱患和治安問題，并進(jìn)行分析、判定、處理；維護(hù)良好工作秩序、阻止違規(guī)噪音、打架、斗毆現(xiàn)象；維護(hù)優(yōu)良環(huán)境，阻止一切有礙觀瞻行為。10、突發(fā)事件處理發(fā)生突發(fā)事件，火速趕往現(xiàn)場處理，沉著冷靜、方法正確。8585第二節(jié)車輛管理方案一、管理方法（1）合理計(jì)劃停車區(qū)域，實(shí)施人車分流，對車輛及停車場實(shí)施規(guī)范管理，包含標(biāo)志規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等。（2）對停車場劃出停車位置線，完善多種標(biāo)識和必需車輛管理設(shè)施（如減速線、反光鏡、限位桿等，由本企業(yè)提供方案，招標(biāo)單位實(shí)施），并依據(jù)用戶單位需要，劃出內(nèi)部車輛停車區(qū)域和外部車輛停車區(qū)域。（3）由保安人員進(jìn)行車輛交通指揮，疏導(dǎo)車輛進(jìn)出，定時(shí)巡視停車場，監(jiān)護(hù)車輛安全，發(fā)覺問題立即處理。對車輛進(jìn)出實(shí)施登記制度，并依據(jù)實(shí)際情況可采取車輛憑證出入制度。（4）充足利用本項(xiàng)目停車場智能系統(tǒng)、閉路電視、紅外監(jiān)控系統(tǒng)和訓(xùn)練有素專職管理人員，對停車及交通場所進(jìn)行監(jiān)控管理，確保進(jìn)出車輛安全有序。（5）親密關(guān)注露天車輛停放情況，立即阻止亂停亂放現(xiàn)象。二、車輛管理措施1、機(jī)動車輛(1)、進(jìn)出車輛須服從管理。(2)、車輛必需按要求行駛路線行駛，不得逆行，不得高速行駛和按喇叭。(3)、用戶長久在停車場內(nèi)存放車輛，同意辦理定位立戶手續(xù)，領(lǐng)取停車牌（證），停于指定車位；內(nèi)部車輛按用戶方相關(guān)要求辦理車輛停放手續(xù)。(4)、不得在停車場范圍內(nèi)洗車和修車，漏油、漏水車輛不許進(jìn)入停車場。(5)、車輛離開停車場時(shí)，管理員憑卡放行，特殊情況急需用車無卡，須憑開具證實(shí)并出示本人相關(guān)證件，由管理員登記后方可取車。(6)、為了確保停車場有良好衛(wèi)生環(huán)境，進(jìn)入停車場一切人員不得隨地大小便、吐痰，亂扔果皮和紙屑及清掃車上雜物棄之于地面。(7)、施工、送貨、垃圾清運(yùn)等車輛，必需經(jīng)過管理處同意后，按管理處要求路線立即間通行。86862、自行車、摩托車(1）需要長久在本項(xiàng)目室內(nèi)停車場停放自行車和摩托車，須辦理立戶登記手續(xù)，領(lǐng)取存車牌，憑牌進(jìn)出。(2）室外停放自行車、摩托車必需存放在指定位置。(3）自行車、摩托車擺放必需有序，杜絕亂停亂放現(xiàn)象。三、車輛管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、車輛出入有登記。2、按要求進(jìn)行發(fā)證、查證、驗(yàn)證、驗(yàn)車。3、車輛出入行軍禮，正確指揮、疏導(dǎo)車輛進(jìn)出。4、車輛按要求路線行駛。5、車輛行駛無超速、逆行、鳴喇叭等違規(guī)現(xiàn)象。6、機(jī)動車按指定位置停放，無亂停亂放現(xiàn)象。7、非機(jī)動車按要求地點(diǎn)停放，不礙觀瞻。8、立即發(fā)覺車輛損壞或未鎖、未關(guān)門窗現(xiàn)象，并立即通知車主。9、無車輛被盜現(xiàn)象。第三節(jié)消防管理方案一、關(guān)鍵工作方法·實(shí)施三級消防檢驗(yàn)制度：保安員每日抽檢消防安全情況，管理處每個(gè)月組織一次消防大檢驗(yàn)，物業(yè)企業(yè)每季組織一次消防全方面檢驗(yàn)，對檢驗(yàn)發(fā)覺消防隱患定人、定責(zé)、限時(shí)整改?！は辣O(jiān)控實(shí)施二十四小時(shí)值班制，制訂消防監(jiān)控中心管理規(guī)程，嚴(yán)守工作崗位，嚴(yán)格推行工作職責(zé)，如實(shí)統(tǒng)計(jì)監(jiān)控設(shè)備各參數(shù)及報(bào)警情況、處理情況?！ぶ朴喆髲B消防管理規(guī)章制度，經(jīng)用戶單位審批后嚴(yán)格實(shí)施，大廈消防實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、科學(xué)化?！こ闪⒘x務(wù)消防隊(duì)。管理處全體工作人員均是義務(wù)消防隊(duì)員，每十二個(gè)月進(jìn)行二次消防演練，定時(shí)進(jìn)行消防培訓(xùn)和加強(qiáng)公眾消防宣傳教育?！ぶ朴喕鹁?、火災(zāi)應(yīng)急方案，并按方案要求進(jìn)行消防應(yīng)急處理演練。二、消防工作關(guān)鍵方法因?yàn)楸卷?xiàng)目是高層樓宇，消防管理將是日常管理服務(wù)工作重中之重。為此，擬采取以下有針對性消防管理方法。87871、建立消防安全責(zé)任制保安員和管理處經(jīng)理簽署消防安全工作責(zé)任書，管理處經(jīng)理和物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理簽署消防安全工作責(zé)任書；按工作崗位不一樣，把消防管理工作責(zé)任落實(shí)到每一位職員，制訂不一樣崗位消防責(zé)任書并和責(zé)任人簽署落實(shí)；保安員劃定分片消防安全責(zé)任區(qū)，定人定責(zé)負(fù)責(zé)消防治安工作。以管理處全體工作人員組建義務(wù)消防隊(duì)，加強(qiáng)和用戶溝通和聯(lián)絡(luò)，全方面落實(shí)辦公室、俱樂部等消防安全責(zé)任制，形成消防工作齊抓、共管機(jī)制。2、建立系統(tǒng)消防安全管理制度我企業(yè)將制訂以下消防安全管理制度：·用火安全管理制度；·用電安全管理制度；·易燃、易爆品管理制度；·消防設(shè)施、設(shè)備、器材管理制度；·火災(zāi)事故處理制度；·職員防火守則；·防火安全操作規(guī)程；·防火責(zé)任制。3、控制火災(zāi)隱患關(guān)鍵點(diǎn)鑒于大部分火災(zāi)是因?yàn)闆]有控制火源及易燃材料而釀成，所以日常嚴(yán)格控制火災(zāi)事故隱患是最有效消防管理。日常防火工作應(yīng)注意以下多個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：首先要控制火源，在大廈內(nèi)，火源除了人為疏忽失火外，也可能因?yàn)槎窝b修施工、用電設(shè)備短路、電線老化等原因造成；其次要控制易燃材料，如多種化工原料、油漆、木材、化纖材料等，在施工中，必需嚴(yán)格按消防條例要求禁用易燃材料，如屬于必需使用，要經(jīng)過特殊處理；其三要監(jiān)視可能引發(fā)火災(zāi)區(qū)域，在可能引發(fā)火災(zāi)區(qū)域有發(fā)電機(jī)油庫、各配電管井、電梯井道底坑、設(shè)備機(jī)房、倉庫、計(jì)算機(jī)中心等，在此區(qū)域要加強(qiáng)日常消防巡視，配置對應(yīng)滅火器具，常常清理可能引發(fā)火災(zāi)物品；其四要增強(qiáng)人防范意識。在大多數(shù)火災(zāi)中，人為原因占有很大百分比，加強(qiáng)防火安全教育，提升全員防火意識是防火工作關(guān)鍵。88884、加強(qiáng)宣傳，勤演勤練經(jīng)過印發(fā)相關(guān)宣傳手冊和利用通告欄、網(wǎng)絡(luò)、LED展示屏等方法，廣泛宣傳消防知識，尤其是秋冬季節(jié)更要關(guān)鍵宣傳和預(yù)防；同時(shí)加強(qiáng)以保安為主體義務(wù)消防隊(duì)伍培訓(xùn)和演練，勤練基礎(chǔ)功，定時(shí)進(jìn)行消防演飛，并組織用戶和實(shí)地消防演飛。義務(wù)消防隊(duì)員須做到“三知”、“三能”、“三會”?！叭保褐廊蝿?wù)、知消防職責(zé)、知火警電話“119”；“三能”：能進(jìn)行消防宣傳、消防檢驗(yàn)、消防隱患、事故處理；“三會”：會報(bào)警、會使用滅火器材、會撲滅早期火災(zāi)。5、消防火災(zāi)應(yīng)急處理火災(zāi)報(bào)警程序（1）發(fā)覺火警時(shí)，立即用消防電話或一般電話向控制中心報(bào)警，也可開啟手動報(bào)警器，經(jīng)過樓層警鈴、火災(zāi)報(bào)警器信號傳到監(jiān)控中心。（2）用電話報(bào)警時(shí)，必需講清下列事項(xiàng)：火災(zāi)發(fā)生具體地點(diǎn)、火勢大小、燃燒物質(zhì)、報(bào)警人姓名和身份。接到報(bào)警后處理措施（1）監(jiān)控中心接到人工或自動火災(zāi)報(bào)警信號后，利用對講機(jī)通知巡視員立即前往火警現(xiàn)場。如巡視員在現(xiàn)場確定屬火警誤報(bào)，通知監(jiān)控中心復(fù)位；如證實(shí)火警，應(yīng)立即通知監(jiān)控中心開啟報(bào)警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場施救，巡視員應(yīng)利用就近現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行滅火。如火警嚴(yán)重，監(jiān)控中心在組織前期撲救同時(shí)向119報(bào)警。（2）監(jiān)控中心利用消防廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散；技術(shù)人員將電梯降至首層；切除火災(zāi)區(qū)域電源；開啟相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。（3）管理處經(jīng)理向相關(guān)部門匯報(bào)，并幫助指揮滅火，管理處其它人員要立即到現(xiàn)場參與滅火，設(shè)備值班人員則堅(jiān)守崗位，隨時(shí)聽從指揮，管理員負(fù)責(zé)疏散人群，幫助護(hù)理傷者。（4）工程部派人到門口引導(dǎo)消防隊(duì)進(jìn)入火場，指示消防栓位置。（5）組織義務(wù)消防隊(duì)員快速撲滅早期火災(zāi)，引導(dǎo)、組織群眾疏散、轉(zhuǎn)移，搶救關(guān)鍵物資。8989火警火災(zāi)應(yīng)急處理步驟圖步驟工作內(nèi)容職責(zé)部門消防監(jiān)控中心經(jīng)過主機(jī)訊號、電話、觀察等發(fā)覺火警并消音消防監(jiān)控中心經(jīng)過主機(jī)訊號、電話、觀察等發(fā)覺火警并消音報(bào)警否當(dāng)值義務(wù)消防隊(duì)員----保安組通知當(dāng)值義務(wù)消防員查看確定確定否當(dāng)值義務(wù)消防隊(duì)員----保安組通知當(dāng)值義務(wù)消防員查看確定確定是是消防監(jiān)控中心，火警、火災(zāi)發(fā)覺人接報(bào)領(lǐng)導(dǎo)立即向上級及廣告匯報(bào)，撥打火警電話消防監(jiān)控中心，火警、火災(zāi)發(fā)覺人接報(bào)領(lǐng)導(dǎo)立即向上級及廣告匯報(bào)，撥打火警電話“119”，通知相關(guān)單位、人員緊急撤離疏散匯報(bào)匯報(bào)在場值班領(lǐng)導(dǎo)，義務(wù)消防隊(duì)員。部署滅火、疏散、警戒工作，依據(jù)火情發(fā)出開啟消防警鈴、消防應(yīng)急廣播、防排煙等系統(tǒng)指令，關(guān)閉非消防電梯并降至首屋，切斷著火區(qū)電源在場值班領(lǐng)導(dǎo)，義務(wù)消防隊(duì)員。部署滅火、疏散、警戒工作，依據(jù)火情發(fā)出開啟消防警鈴、消防應(yīng)急廣播、防排煙等系統(tǒng)指令，關(guān)閉非消防電梯并降至首屋，切斷著火區(qū)電源指揮指揮現(xiàn)場指揮員、義務(wù)消防隊(duì)員---保安組現(xiàn)場指揮員、義務(wù)消防隊(duì)員---保安組緊急調(diào)用滅火器材，偵察火情，確定滅火方案，開啟消防栓、開啟消防泵、噴淋及火區(qū)管道氣體滅火裝置等，快速撲滅早期火災(zāi)；親密配合公安、消防隊(duì)滅火，幫助解救火場被困人員緊急調(diào)用滅火器材，偵察火情，確定滅火方案，開啟消防栓、開啟消防泵、噴淋及火區(qū)管道氣體滅火裝置等，快速撲滅早期火災(zāi)；親密配合公安、消防隊(duì)滅火，幫助解救火場被困人員滅火滅火現(xiàn)場指揮員、義務(wù)消防隊(duì)員---管理人員組、清潔組等現(xiàn)場指揮員、義務(wù)消防隊(duì)員---管理人員組、清潔組等確定疏散路線、安全出口，有序疏散人員、物資，核實(shí)人員、物資疏散情況，聯(lián)絡(luò)緊搶救護(hù)確定疏散路線、安全出口，有序疏散人員、物資，核實(shí)人員、物資疏散情況，聯(lián)絡(luò)緊搶救護(hù)疏散疏散義務(wù)消防隊(duì)員---保安組維護(hù)公共秩序，保障道路通暢警戒義務(wù)消防隊(duì)員---保安組維護(hù)公共秩序，保障道路通暢警戒義務(wù)消防隊(duì)員---保安組、管理人員組保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場，統(tǒng)計(jì)受災(zāi)情況，安置受災(zāi)人員和物資，清理現(xiàn)場善后義務(wù)消防隊(duì)員---保安組、管理人員組保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場，統(tǒng)計(jì)受災(zāi)情況，安置受災(zāi)人員和物資，清理現(xiàn)場善后9090三、消防工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)消防設(shè)施器材完好，消防通道通暢，無消防隱患；巡查結(jié)果有統(tǒng)計(jì)，整改立即到位；定時(shí)進(jìn)行消防檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果及整改有統(tǒng)計(jì)；消防監(jiān)控二十四小時(shí)有些人按要求值班、有統(tǒng)計(jì)；熟悉消防應(yīng)急方案，正確實(shí)施消防應(yīng)急處理程序；定時(shí)舉行消防訓(xùn)練和消防知識培訓(xùn)，合格率100%；發(fā)生消防突發(fā)事件，反應(yīng)快速，3至5分鐘趕赴現(xiàn)場滅火，組織適當(dāng)，方法正確；無消防責(zé)任事故。四、其它安全管理對大廈有可能引致傷人、損物之處或隱患，安裝顯著警示標(biāo)志和采取對應(yīng)防范方法。第四節(jié)環(huán)境及衛(wèi)生管理方案一、關(guān)鍵工作任務(wù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，負(fù)責(zé)房屋公共部位、辦公室及全部公共設(shè)施清潔、保潔護(hù)理，垃圾搜集和清運(yùn)；全球通大廈和通信中心轄區(qū)內(nèi)草地、樹木、色塊、花卉、園林小品、綠籬、室內(nèi)盆栽植物配置管理和養(yǎng)護(hù)。二、清潔工作方案91911、清潔工作崗位及裝備配置序號工作崗位工作內(nèi)容人員配置裝備或關(guān)鍵工具配置一全球通大廈101室外環(huán)境及地下室清掃廣場、道路、綠化地、地下室，定時(shí)沖洗廣場、路面。1全自動洗地機(jī)1臺、高壓水槍機(jī)1臺、大掃把、防風(fēng)垃圾鏟、毛巾、水刮、鏟刀等。21-2層清潔衛(wèi)生間、公共走廊、樓梯間、設(shè)備機(jī)房公共走廊、梯間等。1吸塵機(jī)、高級地拖、掃把、工作車、塵推、伸縮桿、玻璃刮、毛球、水刮、毛巾、洗廁刷等。33—7層清潔衛(wèi)生間、公共走廊、樓梯間、設(shè)備機(jī)房公共走廊、梯間等。148—9層各辦公室、會議室、洗手間、公共走廊、梯間等。1510-11各辦公室、會議室、洗手間、公共走廊、梯間等。1612-13各辦公室、會議室、洗手間、公共走廊、梯間等。1714-15各辦公室、會議室、洗手間、公共走廊、梯間等。18機(jī)動崗清洗地毯、地面打蠟、高位玻璃清洗、臨時(shí)清潔、環(huán)境消殺等。3（含領(lǐng)班）多種洗地機(jī)、拋光打蠟機(jī)、吸水機(jī)、吸塵機(jī)、小伸縮桿、毛球、玻璃刮、自動噴霧器等。二通信中心61試驗(yàn)樓各辦公室、會議室、洗手間、公共走廊、梯間等。2吸塵機(jī)、高級地拖、掃把、工作車、塵推、伸縮桿、玻璃刮、毛球、水刮、毛巾、洗廁刷等2通信機(jī)房公共走廊、梯間等。1吸塵機(jī)、高級地拖、掃把、工作車、塵推、伸縮桿、玻璃刮、毛球、水刮、毛巾、洗廁刷等3外圍環(huán)境路面、公共場地、綠化帶等1大掃把、防風(fēng)垃圾鏟、毛巾、水刮、鏟刀等。4機(jī)動倉庫、玻璃清洗、臨時(shí)清潔、環(huán)境消殺等。2吸塵機(jī)、高級地拖、掃把、工作車、塵推、伸縮桿、玻璃刮、毛球、水刮、毛巾、洗廁刷等三香洲分企業(yè)各辦公室、會議室、洗手間、公共走廊、梯間等。2吸塵機(jī)、高級地拖、掃把、工作車、塵推、伸縮桿、玻璃刮、毛球、水刮、毛巾、洗廁刷等四斗門分企業(yè)各辦公室、會議室、洗手間、公共走廊、梯間等。2吸塵機(jī)、高級地拖、掃把、工作車、塵推、伸縮桿、玻璃刮、毛球、水刮、毛巾、洗廁刷等五金灣分企業(yè)辦公室、會議室、洗手間、公共走廊、梯間等。1吸塵機(jī)、高級地拖、掃把、工作車、塵推、伸縮桿、玻璃刮、毛球、水刮、毛巾、洗廁刷等92922、清潔工作步驟和實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)清潔工作步驟和實(shí)施方案序號項(xiàng)目工作地點(diǎn)時(shí)間安排工作頻次質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施方法一走道、門面、綠化地室外7:00~11:0015:00~19:00天天清掃兩次，其它時(shí)間循環(huán)境保護(hù)潔。無垃圾，無紙屑，煙頭等雜物（許可值1個(gè)/1000m1、建立專業(yè)化、高素質(zhì)清潔服務(wù)隊(duì)伍；2、制訂清潔工作管理規(guī)程和利用于不一樣清潔對象清潔操作規(guī)程；3、經(jīng)培訓(xùn)合格職員方準(zhǔn)上崗；4、配置齊全、精良清潔裝備，使用科學(xué)、高效、安全清潔方法；5、實(shí)施清潔標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化；6、根據(jù)ISO9001質(zhì)量管理體系要求做好清潔工作統(tǒng)計(jì)和質(zhì)檢。二石材地板或拋光磚地板室內(nèi)7:00~11:0015:00~19:00天天拖抹一遍，隨臟隨清潔、循環(huán)清掃多遍（二次以上）無垃圾、無雜物；三業(yè)務(wù)臺、辦公臺、設(shè)備表面室內(nèi)7:00~11:0015:00~19:00天天一次全方面清潔，循環(huán)境保護(hù)潔數(shù)次；·無垃圾、無紙屑、煙頭、無灰塵、無污漬等；·扶手明亮、干爽、潔凈。四門窗、室內(nèi)玻璃辦公室及服務(wù)廳7:00~11:0015:00~19:00每七天全方面清潔一次，隨臟隨清潔·玻璃無塵、透亮、無水漬、無腐蝕；·窗臺無灰塵、無污染；·玻璃通透、無污漬、無手印。五垃圾清運(yùn)室內(nèi)7：00、19：00日產(chǎn)日清3、關(guān)鍵管理方法：1）制訂本項(xiàng)目不一樣清潔對象作業(yè)規(guī)程，實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔工作。93932）采取清潔和保潔相結(jié)合，以保潔為主清潔保潔方法，保持辦公營業(yè)場所處于整齊狀態(tài)，延長物業(yè)使用壽命。3）采取優(yōu)異清潔裝備和工具、材料，如全自動洗地機(jī)、水槍機(jī)、磨洗機(jī)、高級地拖、高級清潔劑等，提升工作效率和清潔質(zhì)量穩(wěn)定性。4）實(shí)施清潔該日評價(jià)和月度考評制度。由主管或該轄區(qū)管理處管理員天天檢驗(yàn)各清潔崗位工作質(zhì)量并進(jìn)行評價(jià)（按優(yōu)良、合格、差評定等級），立即發(fā)覺問題并加以處理，月底進(jìn)行清潔大檢驗(yàn)并對進(jìn)行驗(yàn)收考評。5）實(shí)施分片包干負(fù)責(zé)制。全部清潔人員劃定固定工作區(qū)域，實(shí)施崗位責(zé)任制，便于檢驗(yàn)和考評。三、環(huán)境消殺1、消殺方法滅鼠：室內(nèi)外（紅線范圍內(nèi)）采取低毒、高效、安全、適口性好餌料，配以殺鼠迷、敵鼠鈉鹽等藥品進(jìn)行胃毒殺滅。在暗間、污水井、鼠洞等暗角處使用鼠追蹤粉。在鼠跡、鼠洞多，老鼠活動頻密地方，進(jìn)行常規(guī)殺蟲，以消亡鼠體游離寄生蟲。采取必需物理防治方法滅鼠。滅蚊：轄區(qū)范圍內(nèi)采取低毒高效溴氰菊脂、氯氰菊脂、速殺威等藥品滅蚊。消除積水等蚊蟲孳生地，對不能排除積水地方，投放生物殺蟲劑，對成蚊棲息地、陰暗潮濕地方實(shí)施大范圍飽和噴殺。室內(nèi)公共地方采取超低容量或微量霧化特效殺蟲劑噴殺。采取滅蚊燈等物理滅蚊方法輔助殺蚊。9494滅蠅：采取高效氯氰菊脂等藥品和毒餌進(jìn)行滅蠅，室內(nèi)公共部位采取菊素靈、奮斗吶等滅蠅藥噴殺。采取滅蠅燈、粘蠅紙等物理滅蠅方法輔助滅蠅。滅蟑螂：室外暗溝、污水渠、化糞池等使用煙霧劑滅殺，并施放蟑螂誘餌連續(xù)滅蟑螂。室內(nèi)公共部位采取拜力坦、愛克寧等作滯留噴殺，和滅蟑藥交替使用。采取粘蟑盒、粘蟑紙等物理方法輔助滅蟑。2、“四害”防治標(biāo)準(zhǔn)和頻度滅鼠：每15m2布放20×20cm滑石粉板二塊，抽查10個(gè)點(diǎn)，一夜后鼠足粉塊不超出5%。抽查10個(gè)點(diǎn)，新近鼠洞、鼠糞、鼠咬痕點(diǎn)數(shù)低于2%。綜合滅鼠每個(gè)月一次。滅蚊：抽查責(zé)任范圍內(nèi)小型積水蚊蟲孳生地方低于2%；轄區(qū)內(nèi)外各積存水容器和積水中，蚊幼蟲及蛹陽性率不超出5%；抽查陽性層間數(shù)低于5%，陽性房間成蚊平均低于3只。綜合滅蚊每個(gè)月2次。滅蠅：轄區(qū)范圍內(nèi)蠅幼蟲及蛹陽性孳生地不超出3%；有蠅陽性房間少于3%，陽性房間蠅數(shù)低于3只。綜合滅蠅每個(gè)月2次。滅蟑螂：有未孵化卵鞘房間低于2%，卵鞘平均查見數(shù)低于2只/房；有蟑螂成蟲陽性房間不超出5%。煙霧劑滅蟑每三個(gè)月一次，噴灑滅蟑藥、施放藥餌等每個(gè)月一至二次。3、特殊消殺依據(jù)“四害”生長規(guī)律，在密度高峰期應(yīng)加密消殺頻度、強(qiáng)度；針對專題密度超標(biāo)進(jìn)行專題消殺。為配合“愛國衛(wèi)生”運(yùn)動，在政府部門有要求時(shí)，隨時(shí)配合消殺活動，隨叫隨到。9595第五節(jié)智能化系統(tǒng)管理維護(hù)方案一、運(yùn)行管理由高素質(zhì)專業(yè)人員進(jìn)行使用和維護(hù)設(shè)備，使設(shè)備功效得到充足發(fā)揮。本企業(yè)將從企業(yè)現(xiàn)有骨干中抽調(diào)專業(yè)人員組成一支精干設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍，并邀請相關(guān)單位（如該系統(tǒng)設(shè)計(jì)、安裝單位）對全部技術(shù)人員和操作人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保每一個(gè)人全部能熟悉該系統(tǒng)并能正確使用及維護(hù)。技術(shù)人員加強(qiáng)對智能化、弱電系統(tǒng)（含通訊線路、音響、視屏等）及防雷系統(tǒng)日常巡視檢驗(yàn)，實(shí)施定時(shí)維護(hù)；操作人員在操作過程中發(fā)覺系統(tǒng)存在故障應(yīng)立即統(tǒng)計(jì)故障情況，并通知技術(shù)人員維修；工程部建立智能化、弱電系統(tǒng)器件、配件供給商檔案，并貯備部分易損件，方便發(fā)生故障時(shí)能立即更換，確保智能化、弱電系統(tǒng)正常使用。安防智能化系統(tǒng)由閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、保安電子巡更管理系統(tǒng)組成。當(dāng)非授權(quán)人侵入報(bào)警時(shí)監(jiān)控中心接到報(bào)警信號，經(jīng)過信息交換，閉路攝像監(jiān)視系統(tǒng)將報(bào)警地點(diǎn)周圍攝像機(jī)切換到指定監(jiān)視器上監(jiān)視，同時(shí)視頻錄像機(jī)自動統(tǒng)計(jì)現(xiàn)場情況，方便查詢。而報(bào)警系統(tǒng)則保障了用戶在緊急情況下，能得到適時(shí)幫助。監(jiān)控中心將實(shí)施二十四小時(shí)監(jiān)控，同時(shí)將關(guān)鍵區(qū)域監(jiān)控情況統(tǒng)計(jì)，以備查證。當(dāng)出現(xiàn)異常情況時(shí)，監(jiān)控中心立即通知該區(qū)域工作人員進(jìn)行現(xiàn)場處理。緊急情況時(shí)按《應(yīng)急處理方案》實(shí)施。提議安裝保安電子巡更管理系統(tǒng)，用于對巡視員巡視管理，能自動統(tǒng)計(jì)巡視員巡視到位時(shí)間和每次巡視時(shí)間間隔，立即了解巡視過程中任何異常情況，保障巡視員人身安全，還有防范非法入侵，監(jiān)控可疑動向作用。監(jiān)控中心將把巡視路線和簽到器資料由巡更系統(tǒng)加以統(tǒng)計(jì)及控制。當(dāng)出現(xiàn)異常情況報(bào)警時(shí)，監(jiān)控中心將立即和巡視員進(jìn)行對講聯(lián)絡(luò)，確定情況類別。通常情況時(shí)，由巡視員處理后繼續(xù)按路線巡視，監(jiān)控中心將統(tǒng)計(jì)事發(fā)原因及處理結(jié)果。9696二、維護(hù)保養(yǎng)智能化系統(tǒng)定時(shí)維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案序號項(xiàng)目類型定時(shí)維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)每個(gè)月巡視、檢驗(yàn)一次；每六個(gè)月保養(yǎng)一次由工程部組織實(shí)施·圖像清楚；·錄像放映正常；·錄像資料保持一周。系統(tǒng)運(yùn)行正常2電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)每七天巡視、檢驗(yàn)一次；每六個(gè)月保養(yǎng)一次由工程部組織實(shí)施確保設(shè)施設(shè)備外觀完好，各項(xiàng)使用功效正常系統(tǒng)運(yùn)行正常3綜合布線系統(tǒng)每個(gè)月抽查檢測一次；每六個(gè)月保養(yǎng)一次由工程部組織實(shí)施確保線路通暢，外露分支器等配件完好無損。系統(tǒng)運(yùn)行正常4門禁系統(tǒng)每個(gè)月巡視、檢驗(yàn)一次；每十二個(gè)月維修保養(yǎng)一次由工程部組織實(shí)施，保安部幫助確保智能鎖外觀完好，使用正常。系統(tǒng)運(yùn)行正常5音響、視頻系統(tǒng)每個(gè)月巡視、檢驗(yàn)一次；每三個(gè)月保養(yǎng)一次由工程部組織實(shí)施?！ぢ曇羟宄?，無失真；·音量控制、播音正常。系統(tǒng)運(yùn)行正常6消防監(jiān)控系統(tǒng)天天巡視一遍，每個(gè)月檢驗(yàn)檢測一次：每六個(gè)月保養(yǎng)一次。日檢由保安部實(shí)施，月檢及保養(yǎng)由工程部組織實(shí)施。確保設(shè)施設(shè)備外觀完好，各項(xiàng)使用功效正常。系統(tǒng)運(yùn)行正常9797第六節(jié)公共設(shè)施設(shè)備管理方案一、日常管理任務(wù)和總體策劃本項(xiàng)目公共設(shè)施、設(shè)備管理包含“六大”工作任務(wù)：一是指智能化系統(tǒng)、公共設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)轉(zhuǎn)管理；二是設(shè)施、設(shè)備故障和應(yīng)急處理；三是智能化系統(tǒng)、設(shè)施、設(shè)備日常維修和定時(shí)保養(yǎng)管理；四是設(shè)備、設(shè)施日常節(jié)電節(jié)水管理；五是設(shè)備、設(shè)施技術(shù)改造、更新；六是技術(shù)資料搜集、管理、使用。對公共設(shè)備設(shè)施管理我們將以科學(xué)管理為基礎(chǔ)，結(jié)合華發(fā)物業(yè)管理服務(wù)多年來從事公共設(shè)備設(shè)施管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)現(xiàn)代科學(xué)理論、方法和手段研究和處理設(shè)備運(yùn)行中規(guī)律性問題，確保設(shè)備正常、安全運(yùn)行。在設(shè)備管理中，我企業(yè)重視設(shè)備全過程綜合管理，即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個(gè)壽命期中，保持樓宇設(shè)備最好運(yùn)行狀態(tài)，充足發(fā)掘樓宇設(shè)備效益潛力。在設(shè)備管理概念中，重視預(yù)防檢修，即不僅做到設(shè)備正確使用和精心維護(hù)，而且經(jīng)過制訂、實(shí)施周密合理設(shè)備定時(shí)檢修計(jì)劃，以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念，提升樓宇設(shè)備運(yùn)行效率，確保樓宇設(shè)備安全、穩(wěn)定、高效、無故障運(yùn)行。二、中央空調(diào)機(jī)組管理方案1、日常運(yùn)行管理全球通大廈安裝中央空調(diào)機(jī)組2臺套（麥克維爾312RT）、冷凍泵3臺、冷卻塔2臺、風(fēng)機(jī)盤管機(jī)組200多臺套，該空調(diào)機(jī)組是現(xiàn)在較優(yōu)異中央空調(diào)機(jī)組之一，技術(shù)優(yōu)異、自動化程度高。依據(jù)本項(xiàng)目中央空調(diào)機(jī)組特點(diǎn)及我企業(yè)管理類似中央空調(diào)機(jī)組（拱北口岸4臺約克600RT機(jī)組、2臺約克200RT機(jī)組、珠海市建行2臺水冷式中央空調(diào)機(jī)組、15臺柜式中央空調(diào)、中級人民法院3臺凱利中央空調(diào)機(jī)組等）經(jīng)驗(yàn)，制訂中央空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)方案以下：·實(shí)施按運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間要求專員值班制。值班人員負(fù)責(zé)中央空調(diào)巡視、檢驗(yàn)、統(tǒng)計(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)，按工作負(fù)荷大小、氣候條件選擇最好運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)，隨時(shí)發(fā)覺設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)中出現(xiàn)問題并立即進(jìn)行處理?！ぶ朴喼醒肟照{(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)管理規(guī)程、操作管理規(guī)程等設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程，嚴(yán)格按制度管理設(shè)備，使設(shè)備一直保持最好工作狀態(tài)，預(yù)防誤操作和發(fā)生安全問題。9898·實(shí)施運(yùn)轉(zhuǎn)看管和日常保養(yǎng)相結(jié)合，值班人員在設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)前、運(yùn)轉(zhuǎn)中、運(yùn)轉(zhuǎn)后對所管轄設(shè)備進(jìn)行必需保養(yǎng)，如預(yù)熱、緩沖停車、設(shè)備擦拭、加油等到工作，定時(shí)進(jìn)行風(fēng)柜過濾網(wǎng)清洗、閥門養(yǎng)護(hù)、水泵養(yǎng)護(hù)、設(shè)備和機(jī)房保潔等工作，使設(shè)備一直得到良好保養(yǎng)，降低設(shè)備故障，延長設(shè)備使用壽命?！げ扇≈行运|(zhì)處理技術(shù)，每個(gè)月檢測冷凍水水質(zhì)，發(fā)覺問題立即處理。·對中央空調(diào)各供冷點(diǎn)設(shè)置溫度、濕度等參數(shù)感應(yīng)器或儀器，隨時(shí)監(jiān)控供冷環(huán)境情況，節(jié)省能源，降低電耗；有條件時(shí)采取系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)或變頻節(jié)能技術(shù)，大幅度降低中央空調(diào)機(jī)組能源消耗。·嚴(yán)格實(shí)現(xiàn)交接班制度和設(shè)備運(yùn)行管理責(zé)任制?！そ⒃O(shè)備臺帳及維修保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)、零配件和材料檔案。中央空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)具體方案見下表：序號項(xiàng)目人員配置工作地點(diǎn)時(shí)間安排工作頻次實(shí)施方法質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1工人早中班輪值空調(diào)機(jī)房開機(jī)前1小時(shí)至關(guān)機(jī)后1小時(shí)。值班專職看管堅(jiān)守崗位，立即正確統(tǒng)計(jì)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)，立即排除設(shè)備隱患或故障，做好日常設(shè)備保養(yǎng)工作。2巡檢工人早中班輪值空調(diào)機(jī)房空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間每隔15分鐘巡檢一遍采取“看、聞、摸、聽、測”等保養(yǎng)方法，檢驗(yàn)設(shè)備是否正常，立即排除設(shè)備隱患或故障。設(shè)備無異常聲音、焦味，運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)正常無滴漏現(xiàn)象，無責(zé)任設(shè)備故障。3調(diào)整工人早中班輪值空調(diào)機(jī)房空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間依工作環(huán)境及需求決定。依據(jù)氣溫、濕度負(fù)荷大小等要素，適時(shí)調(diào)整開機(jī)臺數(shù)、出水溫度、預(yù)冷利用時(shí)間，摻鮮風(fēng)量、排風(fēng)風(fēng)量。合理、科學(xué)設(shè)定空調(diào)機(jī)組參數(shù)及開機(jī)臺數(shù)，保持室溫度適宜，節(jié)省電力消耗。4保養(yǎng)空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間及關(guān)機(jī)后每班保潔機(jī)房、設(shè)備，適時(shí)添加潤滑油、黃油、處理滴水現(xiàn)象，清除轉(zhuǎn)輪、皮帶等積塵，清洗風(fēng)柜過濾網(wǎng)（每個(gè)月一次）等。設(shè)備處于完好、高效運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，整齊、無故障、無隱患，機(jī)房溫度適宜。5其它1、定時(shí)輪換運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)組；2、制訂設(shè)備運(yùn)行、操作制度等作業(yè)規(guī)程；3、嚴(yán)格實(shí)施交接班制度；4、實(shí)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)責(zé)任制；5、建立設(shè)備檔案等臺帳；6、定時(shí)統(tǒng)計(jì)分析統(tǒng)計(jì)資料，發(fā)覺問題立即研究處理。1、分工合理、責(zé)任明確。2、制度完善、實(shí)施到位。99992、中央空調(diào)整能管理方案本項(xiàng)目中央空調(diào)機(jī)組總負(fù)荷約569.08千瓦，因?yàn)橹醒肟照{(diào)機(jī)組功率大，運(yùn)行時(shí)間長，通常其耗能量可占大廈總耗電量60%至70%，所以中央空調(diào)節(jié)能工作顯得尤其關(guān)鍵，對降低大廈運(yùn)作成本含有舉足輕重地位。我企業(yè)擬制訂以下節(jié)能方法：（1）降低空調(diào)開機(jī)時(shí)間：依據(jù)用戶辦公時(shí)間安排，制訂整年度空調(diào)運(yùn)行時(shí)間表（經(jīng)用戶審批）指導(dǎo)整年中央空調(diào)運(yùn)行開啟關(guān)閉和運(yùn)行；經(jīng)過試驗(yàn)測定合理預(yù)先開機(jī)（預(yù)冷）時(shí)間，通常30~50分鐘；在下班前提前關(guān)閉空調(diào)主機(jī)等，利用冷凍余冷進(jìn)行維持室內(nèi)溫度，通?？晒?jié)省30~50分鐘。（2）降低空調(diào)負(fù)荷：采取有效方法（如每個(gè)月巡檢）關(guān)閉常閉門窗和空置空調(diào)送風(fēng)點(diǎn)，和用戶方一起，共同加強(qiáng)對辦公室室內(nèi)送風(fēng)機(jī)（盤管風(fēng)機(jī)）管理，避免無人辦公時(shí)開啟空調(diào)室內(nèi)機(jī)；依據(jù)氣溫、溫度等氣候條件（在大廈內(nèi)安裝多個(gè)氣溫、溫度信號采集點(diǎn)），合理調(diào)整冷凍水出水溫度，避免室內(nèi)溫度過冷或過熱；合理確定參新風(fēng)流量，新鮮風(fēng)流量太大將造成負(fù)荷增加，過小則影響空氣質(zhì)量，可加強(qiáng)對中央空調(diào)送風(fēng)點(diǎn)空氣質(zhì)量監(jiān)測，