碧桂園滬蘇區(qū)域沭陽(yáng)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)

滬蘇區(qū)域沭陽(yáng)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)沭陽(yáng)碧桂園項(xiàng)目部

2016年

1月14日目錄

營(yíng)銷(xiāo)策略第三部分

開(kāi)發(fā)計(jì)劃第四部分

財(cái)務(wù)策劃第五部分

人員架構(gòu)第六部分

項(xiàng)目概況第一部分

投資回顧第二部分一、項(xiàng)目概況—項(xiàng)目簡(jiǎn)介沭陽(yáng)縣位列2014年全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣第51名，2014年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)579.96億元，增長(zhǎng)率10.8%,占宿遷市總量的31.8%，在宿遷全市4個(gè)轄區(qū)、市/縣中排名第一?？?cè)丝谡妓捱w全市的39.5%，排名第一。2014年末，我縣戶(hù)籍總?cè)丝跒?93.57萬(wàn)人，常住人口155.2萬(wàn)人，常住城鎮(zhèn)人口81.5萬(wàn)人。沭陽(yáng)縣為江蘇省直管縣是江蘇省人口最多、面積最大的縣。地塊位于宿遷市沭陽(yáng)縣縣政府南側(cè),屬于城市發(fā)展方向城東片區(qū)版塊。周邊配套實(shí)小、樂(lè)之地廣場(chǎng)，醫(yī)院、銀行等。一、項(xiàng)目概況—項(xiàng)目區(qū)位城東片區(qū)（項(xiàng)目所在地）為政府當(dāng)前重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，周邊學(xué)區(qū)、商業(yè)配套逐步完善，未來(lái)前景看好。與主城區(qū)之間不存在發(fā)展空白帶，距離沭陽(yáng)新建市政府(已投入使用)1公里，路況良好（雙向4車(chē)道），車(chē)程約2分鐘。距沭陽(yáng)縣核心商圈5公里，車(chē)程約8分鐘。距離最近商業(yè)圈3公里，車(chē)程6分鐘。地塊平整度較好，無(wú)景觀優(yōu)勢(shì)，周邊學(xué)校、政府單位較為集中，生活配套完善中，有銀行、醫(yī)院、大型超市等，相對(duì)較為便利。一、項(xiàng)目概況—項(xiàng)目學(xué)區(qū)本項(xiàng)目的學(xué)區(qū)為沭陽(yáng)縣第一實(shí)小和幼兒園，是當(dāng)?shù)刈詈玫膶W(xué)校，區(qū)域內(nèi)競(jìng)品沭城天下和陽(yáng)光天地兩個(gè)項(xiàng)目也屬于同一學(xué)區(qū)。第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)和幼兒園本案一、項(xiàng)目概況—項(xiàng)目區(qū)位一、項(xiàng)目概況—規(guī)劃方案總平圖擬于2016.1.14摘牌（103畝，容積率2.0，總用地面積6.89萬(wàn)㎡，總建筑面積14.94萬(wàn)㎡）目錄

營(yíng)銷(xiāo)策略第三部分

開(kāi)發(fā)計(jì)劃第四部分

財(cái)務(wù)策劃第五部分

人員架構(gòu)第六部分

項(xiàng)目概況第一部分

投資回顧第二部分二、投資回顧—城市簡(jiǎn)介沭陽(yáng)縣隸屬于江蘇省宿遷市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2015年全市總?cè)丝?90萬(wàn)城區(qū)戶(hù)籍人口40萬(wàn)城區(qū)常住人口35萬(wàn)GDP/增速579.96億/10.8%人均GDP35115元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入/增速20310/10.3%城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款（億元）244.56社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）138.70固定資產(chǎn)投資/增速383.91億/23.5%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）82.01全市商品住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）124平均交易價(jià)格（元/㎡）4235二、投資回顧—地塊基本信息占地：總面積103畝容積率：2.0地價(jià)：120萬(wàn)元/畝總價(jià)：1.24億樓面地價(jià)：900是否可提前預(yù)售：否建筑密度：25%商業(yè)比例：5%綠色星級(jí)：一星是否符合土規(guī)：符合

是否符合林規(guī)：符合是否符合城規(guī)：符合是否具備開(kāi)工條件：否二、投資回顧—配套11二、投資回顧—總結(jié)事項(xiàng)是/否描述城市是否存在富裕人群、潛在客戶(hù)是沭陽(yáng)是江蘇人口最多的縣，中小企業(yè)、個(gè)體戶(hù)、外來(lái)務(wù)工人員等整體數(shù)量可觀。交通是否便捷是地塊位于宿遷市沭陽(yáng)縣新縣政府南側(cè)；距沭陽(yáng)縣新縣政府1公里，路況良好（雙向四車(chē)道），車(chē)程約兩分鐘。距沭陽(yáng)縣中心商圈約3公里，車(chē)程約10分鐘。區(qū)位是否被有錢(qián)人認(rèn)可是當(dāng)?shù)匦^(qū)品質(zhì)略差，整個(gè)富裕人群有較強(qiáng)的改善需求。高品質(zhì)居住小區(qū)、齊全功能配套及交通通達(dá)性等綜合要求較高。是否良好學(xué)區(qū)資源是項(xiàng)目配套小學(xué)為沭陽(yáng)最好的小學(xué)：第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)；中學(xué)為一般性中學(xué)。目錄

營(yíng)銷(xiāo)策略第三部分

開(kāi)發(fā)計(jì)劃第四部分

財(cái)務(wù)策劃第五部分

人員架構(gòu)第六部分

項(xiàng)目概況第一部分

投資回顧第二部分沭陽(yáng)縣住宅整體市場(chǎng)總結(jié)：（1）2015年1-11月份，成交面積112萬(wàn)㎡，成交金額49.04億元，已超過(guò)去年全年銷(xiāo)售量，回升趨勢(shì)明顯。城市中心區(qū)（老城區(qū)）的均價(jià)約為4600-5500元/㎡（毛坯），項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)（城東區(qū)域）洋房?jī)r(jià)格水平為4300~5200元/㎡（毛坯），基本與老城區(qū)持平。2015年全縣銷(xiāo)售（金額/面積）冠軍即為本區(qū)域沭城天下，成交均價(jià)4700元/㎡（毛坯）。（2）截止2015年10月，沭陽(yáng)縣城在售樓盤(pán)共計(jì)68個(gè)，其中，東城區(qū)26個(gè)，南城區(qū)23個(gè)，西城區(qū)8個(gè)，老城區(qū)6個(gè)，北城區(qū)5個(gè)；有大面積產(chǎn)品（140㎡以上）發(fā)售的項(xiàng)目共計(jì)14個(gè)，其中東城區(qū)5個(gè)，西城區(qū)1個(gè)，南城區(qū)3個(gè)，新城片區(qū)5個(gè)；目前市場(chǎng)在售大面積產(chǎn)品類(lèi)型主要有140㎡-160㎡三房/四房?jī)蓮d兩衛(wèi)、160㎡-180㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，180-220㎡頂層復(fù)式產(chǎn)品，大平層產(chǎn)品在市場(chǎng)總體供應(yīng)量不大，主要分布在東城區(qū)以及南部新城片區(qū)。（3）目前目前沭陽(yáng)住宅產(chǎn)品類(lèi)型單一，同質(zhì)化嚴(yán)重，且戶(hù)型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)相對(duì)落后，我司優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品可填補(bǔ)市場(chǎng)空白；同時(shí)沭陽(yáng)縣城僅有雨潤(rùn)一家較為知名品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為綜合體，其他開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)水平較低，我司可憑借強(qiáng)大品牌影響力和開(kāi)發(fā)能力配合園區(qū)環(huán)境打造，可在當(dāng)?shù)匦纬闪咙c(diǎn).三、營(yíng)銷(xiāo)策略—沭陽(yáng)整體市場(chǎng)情況（4）近年來(lái)沭陽(yáng)縣加大城市化進(jìn)程，吸引更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)進(jìn)城，未來(lái)城市住房需求將不斷擴(kuò)大；且當(dāng)前縣城剛需產(chǎn)品需求逐漸減弱，改善型需求持續(xù)增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)、園林、環(huán)境品質(zhì)要求逐步提升，但當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)較好的樓盤(pán)鳳毛麟角，我司有較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。三、營(yíng)銷(xiāo)策略—項(xiàng)目競(jìng)品三、營(yíng)銷(xiāo)策略—項(xiàng)目競(jìng)品競(jìng)品名稱(chēng)規(guī)模(畝)容積率產(chǎn)品類(lèi)型均價(jià)最新開(kāi)盤(pán)時(shí)間去化情況產(chǎn)品品質(zhì)沭城天下2313.0高層毛坯47002014年6月推約1000套，去化83%產(chǎn)品較好、綠化一般沭城一品962.6高層毛坯46002014年1月推1200套，去化80%產(chǎn)品、綠化一般陽(yáng)光天地1892.3高層、多層高層毛坯4800、多層毛坯52002010年在售四期及三期現(xiàn)房，目前三期僅余少量現(xiàn)房，四期去化約六成產(chǎn)品、綠化較我司差沭城天下規(guī)模占地231畝，容積率3.0發(fā)展商江蘇元?jiǎng)P置業(yè)有限公司位置蘇州路與永康路交匯處樓盤(pán)主力產(chǎn)品高層近期產(chǎn)品價(jià)格4700去化情況高層共推出約1000套，去化約83%樓盤(pán)特點(diǎn)/配套學(xué)區(qū)房、新市政府對(duì)面、智能系統(tǒng)、WIFI，公共滅蚊器。三、營(yíng)銷(xiāo)策略—周邊競(jìng)品市政府沭城一品規(guī)模占地96畝，容積率2.6發(fā)展商沭陽(yáng)天成置業(yè)有限責(zé)任公司位置沭陽(yáng)縣臺(tái)州路西側(cè)、蘇州東路北側(cè)樓盤(pán)主力產(chǎn)品高層、小高層近期產(chǎn)品價(jià)格4400-5200去化情況推1200套，去化80%樓盤(pán)特點(diǎn)/配套周邊學(xué)校（非學(xué)區(qū)）、醫(yī)療、商業(yè)配套齊全三、營(yíng)銷(xiāo)策略—周邊競(jìng)品陽(yáng)光天地規(guī)模占地189畝，容積率2.3發(fā)展商江蘇新天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置沭陽(yáng)縣臺(tái)州南路與蘇州東路交匯處樓盤(pán)主力產(chǎn)品住宅、別墅、商鋪近期產(chǎn)品價(jià)格別墅已經(jīng)去化完，高層4600，多層5200去化情況高層2014年6月至今推出約900套房源，去化約800套，去化率約為90%樓盤(pán)特點(diǎn)/配套學(xué)區(qū)、離五洋廣場(chǎng)近三、營(yíng)銷(xiāo)策略—周邊競(jìng)品三、營(yíng)銷(xiāo)策略—周邊競(jìng)品戶(hù)型分析沭城天下主力戶(hù)型分析：90-100㎡，兩房-三房，部分兩房可以改成三房三室兩廳一衛(wèi)，99㎡兩房變?nèi)浚?2㎡三、營(yíng)銷(xiāo)策略—周邊競(jìng)品戶(hù)型分析沭城一品主力戶(hù)型分析：3室2廳1衛(wèi)約110㎡戶(hù)型較差，不規(guī)則，南北不通透3房2廳2衛(wèi)約120㎡三、營(yíng)銷(xiāo)策略—周邊競(jìng)品戶(hù)型分析陽(yáng)光天地主力戶(hù)型分析：3室2廳2衛(wèi)約120㎡3房2廳2衛(wèi)約125㎡戶(hù)型一般，朝南房間多，部分戶(hù)型南北不通透，119-125㎡,3室2房2衛(wèi)三、營(yíng)銷(xiāo)策略—產(chǎn)品定位精工YJ140戶(hù)型精工YJ160戶(hù)型精工YJ260戶(hù)型產(chǎn)品建議：容積率2.0，總可售面積約14.94萬(wàn)㎡，以勞斯萊斯精裝產(chǎn)品主搶改善型市場(chǎng)，建議以YJ140、YJ160為主，配置少量YJ260產(chǎn)品。項(xiàng)目設(shè)置商業(yè)街，作為項(xiàng)目自有配套。售價(jià)建議：高層精裝均價(jià)6117元/㎡，商鋪建議毛坯售價(jià)11000元/㎡。我司戶(hù)型配比產(chǎn)品型號(hào)立面風(fēng)格占地（畝）規(guī)劃預(yù)估容積率層數(shù)戶(hù)型面積㎡套數(shù)占同類(lèi)型產(chǎn)品規(guī)劃套數(shù)比例總建面(㎡）預(yù)估價(jià)值單方開(kāi)發(fā)成本（粗成本）凈利潤(rùn)(萬(wàn)元)畝產(chǎn)凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）凈利潤(rùn)率（%）銷(xiāo)售單價(jià)(元/㎡)總值土地建造成本稅費(fèi)及(億)成本(元/㎡)(元/㎡)其它費(fèi)用17F高層（精裝）YJ260現(xiàn)代57.81.6217250344%894261170.55114436619836458212%18F高層（精裝）YJ140現(xiàn)代5411.621814032041%4499061172.751144366198338278212%25F高層（精裝）YJ160現(xiàn)代546.52.192516543255%7238061174.4384836619833483809%

小計(jì)

95.31.8--786-126312

7.73------商鋪（含銷(xiāo)售中心）--80/p>

0.5023542991214373314422%地下車(chē)位（不計(jì)容）

----1-650-1852517150.39

1599215-282--8%合計(jì)--103.3---1436

149419

8.62

83077810%三、營(yíng)銷(xiāo)策略—項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)競(jìng)品品質(zhì)沭陽(yáng)縣城僅有雨潤(rùn)為品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為綜合體，其他開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)水平較低，我司強(qiáng)大開(kāi)發(fā)能力與環(huán)境體驗(yàn)，可在當(dāng)?shù)匦纬奢^大影響力產(chǎn)品特點(diǎn)：城區(qū)住宅產(chǎn)品類(lèi)型單一，同質(zhì)化嚴(yán)重，且戶(hù)型結(jié)構(gòu)一般，我司精工系列優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品可填補(bǔ)市場(chǎng)空白；沭陽(yáng)縣城剛需產(chǎn)品需求逐漸減弱，改善型需求持續(xù)增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)、園林、環(huán)境品質(zhì)要求逐步提升，但當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)較好的樓盤(pán)鳳毛麟角，我司有較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。品牌+展示區(qū)+物業(yè)+戶(hù)型+精裝修+學(xué)區(qū)碧桂園一線品牌千億房企專(zhuān)業(yè)造城24載區(qū)域價(jià)值城市發(fā)展方向市府旁精英教育資源實(shí)驗(yàn)幼兒園實(shí)驗(yàn)小學(xué)精裝洋房一步到位省錢(qián)省時(shí)省力省心最優(yōu)配套樂(lè)之地廣場(chǎng)醫(yī)院、銀行、公園五星服務(wù)一如既往國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)交通價(jià)值雙向4車(chē)道8分鐘暢達(dá)市中心私家園林五重高爾夫坡地景觀出則繁華、入則寂靜沭陽(yáng)高品質(zhì)人居典范至強(qiáng)潛力——縣政府前，坐鎮(zhèn)黃金地段至美環(huán)境——享譽(yù)業(yè)界，五重立體皇家園林至尊配套——商超、醫(yī)院、銀行、公園環(huán)伺，坐享便利至好物業(yè)——國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)五星級(jí)服務(wù)體驗(yàn)至好產(chǎn)品——全城唯一精裝修、大平層成功人士首選至多商圈——大潤(rùn)發(fā)、樂(lè)之地廣場(chǎng)、海寧皮革城，多重商圈交匯至強(qiáng)品牌——千億房企、中國(guó)地產(chǎn)十強(qiáng)至優(yōu)教育——第一實(shí)小、幼兒園、私享精英教育三、營(yíng)銷(xiāo)策略—項(xiàng)目定位根據(jù)項(xiàng)目定位，結(jié)合客群特征選擇最優(yōu)渠道，有的放矢用最強(qiáng)的品牌、最具潛力的區(qū)位、最好的產(chǎn)品、最美的園林、最貼心的物業(yè)、最優(yōu)的教育、最尊尚的配套實(shí)現(xiàn)沭陽(yáng)人居典范的目標(biāo)在合理費(fèi)率下保障營(yíng)銷(xiāo)效果最大化三、營(yíng)銷(xiāo)策略—項(xiàng)目定位推廣主題活動(dòng)策略包裝策略投放策略拓客鋪排2.22碧桂園城市展廳華美綻放，寶馬香車(chē)美女展、五星物業(yè)巡游。4.10產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨派卡、物業(yè)巡游4,23-5.14期間舉辦花鄉(xiāng)沭陽(yáng)代言人評(píng)選，在這期間每個(gè)周末舉辦初賽，5.14當(dāng)天總決賽暨示范區(qū)完美開(kāi)放5月14日認(rèn)籌5月28開(kāi)盤(pán)活動(dòng)5.15-5.28銷(xiāo)售明星夜活動(dòng)城市展廳選址及裝修示范區(qū)、綜合樓、泛會(huì)所包裝銷(xiāo)售氣氛包裝網(wǎng)絡(luò)、自媒體品牌導(dǎo)入、媒體采風(fēng)宣傳，尤其是利用當(dāng)?shù)卮骎和水軍團(tuán)隊(duì)，網(wǎng)絡(luò)造勢(shì)短期報(bào)紙、影視、網(wǎng)絡(luò)及線下，品牌導(dǎo)入長(zhǎng)期線下投放，主要為戶(hù)外大牌、交通指示、燈箱、公交車(chē)身等本階段根據(jù)節(jié)點(diǎn)選擇本地較有影響力的媒體渠道進(jìn)行投放，線上線下微信大V全覆蓋渠道搭建、大客戶(hù)拜訪，確定不同客群拜訪禮，梳理政府、大型企業(yè)、事業(yè)單位、教師、醫(yī)生等客群渠道展點(diǎn)鋪設(shè)、渠道拜訪、圈層活動(dòng)、展廳展示，全面展開(kāi)線下攻勢(shì)，最后利用示范區(qū)開(kāi)放完美收客兵團(tuán)作戰(zhàn)、全力沖刺，針對(duì)前期意向客戶(hù)逐一攻破全年推廣策略及思路：本案以渠道拓客為主，輔以線下資源整合，線上同步跟進(jìn)。

在推廣上緊跟重大節(jié)點(diǎn)，運(yùn)用線下媒體（戶(hù)外大牌、院線廣告、公交車(chē)身、

社區(qū)燈箱等）、渠道拓展（策劃融入銷(xiāo)售拓客團(tuán)隊(duì)、銷(xiāo)售個(gè)人客戶(hù)渠道的建立）、活動(dòng)推廣（事件營(yíng)銷(xiāo)引起關(guān)注、主題活動(dòng)大量蓄客、節(jié)點(diǎn)大活動(dòng)集中收客）、現(xiàn)場(chǎng)包裝等組合型策略，撬動(dòng)沭陽(yáng)市場(chǎng)。廣泛拓客期：好房中的勞斯萊斯，值得期待硬廣強(qiáng)拓期：至美示范區(qū)即將開(kāi)放，火爆認(rèn)籌即將開(kāi)始開(kāi)盤(pán)期：可怕的奇績(jī)”，沭陽(yáng)碧桂園開(kāi)盤(pán)即售罄前期渠道期：沭陽(yáng)碧桂園，城市展廳即將盛大公開(kāi)品牌導(dǎo)入期：碧桂園來(lái)了，是時(shí)候換套好房子了7.常銷(xiāo)期4.廣泛拓客期5.硬廣強(qiáng)拓期3.前期渠道期6.開(kāi)盤(pán)期2.品牌導(dǎo)入期1月14日摘牌5月14日示范區(qū)開(kāi)放5月28日盛大開(kāi)盤(pán)2月22日城市展廳開(kāi)放1.摘牌準(zhǔn)備期4月10日派卡5月14日認(rèn)籌5月10日VIP購(gòu)房通提前收客2月5日千億房企禮獻(xiàn)沭陽(yáng)，桂圓獻(xiàn)禮、情人節(jié)玫瑰全城送2月5日展廳達(dá)到待客標(biāo)準(zhǔn)展點(diǎn)的設(shè)置與包裝三、營(yíng)銷(xiāo)策略—推廣策略目錄

營(yíng)銷(xiāo)策略第三部分

開(kāi)發(fā)計(jì)劃第四部分

財(cái)務(wù)策劃第五部分

人員架構(gòu)第六部分

項(xiàng)目概況第一部分

投資回顧第二部分四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃—里程碑計(jì)劃?rùn)n案號(hào):HB-SQSYBGY20160118領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā):沭陽(yáng)碧桂園2016年里程碑計(jì)劃苑區(qū)圖

編

號(hào)產(chǎn)品情況土地獲?。ㄕ苹蚝炗喭恋爻?轉(zhuǎn)讓協(xié)議）規(guī)劃設(shè)

計(jì)方案

確定開(kāi)工開(kāi)售竣工驗(yàn)收

及備案交樓聯(lián)合驗(yàn)收備注類(lèi)型層數(shù)建筑面積（㎡）交付

標(biāo)準(zhǔn)展示區(qū)

示范單位①綜合樓

（銷(xiāo)售中心）22061豪裝2016-1-142015-12-232016-4-12016-6-11

(對(duì)外開(kāi)放）————1、銷(xiāo)售中心設(shè)置于綜合樓首層。

2、示范區(qū)高層示范單位設(shè)置在3層，要求開(kāi)放時(shí)5層以下拆除排柵達(dá)到完美開(kāi)放條件。

3、首期推貨4#樓屋面設(shè)置消防水箱，首期驗(yàn)收需要消防完成驗(yàn)收，4#樓為25層，，并且當(dāng)?shù)卣笸粫r(shí)開(kāi)發(fā)必須同時(shí)要求驗(yàn)收。

英倫商業(yè)街12282毛坯1#樓高層洋房板房（YJ140、YJ160T）17300.00精裝非示

范單位1#樓高層洋房（YJ140、YJ160T）1710088.70精裝2016-6-18

(開(kāi)售）2017-12-152017-12-20首期貨量區(qū)②2#、3#、6#高層洋房

（YJ140）1830402精裝

4#高層洋房

（YJ160T）2516796.0精裝二期貨量區(qū)③5#、8#、9#高層洋房

（YJ160T）2550388精裝待定待定待定待定1、二期開(kāi)工根據(jù)首期貨量去化而定，目前時(shí)間為待定。（5#、8#、9#高層）

地下室-1

7#高層洋房

（YJ140）1810134精裝10#高層洋房

（YJ260）178689精裝11#停車(chē)樓45535精裝（7#、10#）地下室113236.00毛坯注:（1）2016年春節(jié)為2016-2-8，2017年春節(jié)為2017-1-28；(2)預(yù)售條件：高層洋房需完成至主體的二分之一；制表日期：2016年1月18日30四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃—開(kāi)工示意圖摘牌時(shí)間：2016年1月14日總地價(jià)：1.24億總占地面積：103畝

容積率：2.0住宅建筑面積12.63萬(wàn)㎡總貨值(含車(chē)位、綜合樓）：8.62億地價(jià):120萬(wàn)元/畝樓面地價(jià)：900元/㎡

示范區(qū)占地面積約11200m2綜合樓YJ160板房（位于三樓）YJ140板房（位于三樓）示范區(qū)范圍一期首推貨量一期首推貨量示范區(qū)二期貨量二期貨量貨量（萬(wàn)m2）套數(shù)貨值（億）首推洋房貨量期5.693803.48首期商業(yè)0.25160.27后期洋房貨量6.944064.25合計(jì)12.888028.00四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃—設(shè)計(jì)計(jì)劃設(shè)計(jì)部門(mén)輸出成果完成日期產(chǎn)品研發(fā)院綜合樓單體方案已完成博意長(zhǎng)沙分院綜合樓基礎(chǔ)圖2016.1.25綜合樓施工圖2016.1.31綜合樓裝修水電暖圖2016.2.17裝修設(shè)計(jì)院綜合樓裝修材料表2016.2.4綜合樓裝修水電條件圖2016.2.6綜合樓裝修施工圖2016.2.6綜合樓軟裝2016.2.28設(shè)計(jì)部門(mén)輸出成果完成日期博意長(zhǎng)沙分院板房施工圖2016.1.31板房裝修水電暖圖2016.2.17裝修設(shè)計(jì)院板房裝修材料表2016.2.6板房裝修水電條件圖2016.2.6板房裝修施工圖2016.2.20板房軟裝2016.3.5綜合樓樣板房設(shè)計(jì)部門(mén)輸出成果完成日期規(guī)劃設(shè)計(jì)院示范區(qū)道路及管網(wǎng)圖2016.1.25景觀設(shè)計(jì)中心景觀方案2016.2.4園建施工圖2016.2.20水電結(jié)構(gòu)圖2016.3.25綠化地形圖2016.3.30展示區(qū)管網(wǎng)及景觀設(shè)計(jì)部門(mén)輸出成果完成日期規(guī)劃設(shè)計(jì)院總平報(bào)建版2016.1.23總平施工圖2016.2.7博意長(zhǎng)沙分院一期貨量樁基圖2016.1.30一期貨量單體施工圖2016.2.25裝修設(shè)計(jì)院貨量裝修圖待定景觀設(shè)計(jì)中心貨量景觀圖待定貨量區(qū)圖紙32序號(hào)材料名稱(chēng)及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間1瓷磚302016.2.72016.4.42潔具類(lèi)（洗手盆、坐廁、水龍頭、浴室鏡等）302016.2.172016.5.303配電箱302016.2.172016.3.174燈具類(lèi)402016.2.182016.5.305開(kāi)關(guān)面板302016.2.182016.5.306中央空調(diào)302016.2.192016.5.157電器類(lèi)（抽油煙機(jī)、其他）302016.2.192016.6.18路燈、草坪燈、高桿燈302016.3.12016.5.159室內(nèi)健身器材452016.3.12016.5.1510石雕、銅雕、仿砂巖雕602016.2.302016.5.1511戶(hù)外用品類(lèi)（游樂(lè)設(shè)施、花盆、陶罐、戶(hù)外家具）452016.2.302016.5.1512精裝修類(lèi)（門(mén)、木地板、浴室柜、櫥柜）452016.2.152016.5.1513家具（樣板房）452016.3.12016.6.514飾品（樣板房）452016.3.12016.6.515家具（綜合樓）452016.3.12016.6.516飾品（綜合樓）452016.3.12016.6.516泛會(huì)所家私飾品452016.3.52016.6.5甲供四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃—采購(gòu)（項(xiàng)目下單）計(jì)劃責(zé)任人：工程-鄭永昌區(qū)域-杜衛(wèi)尉供貨方式序號(hào)材料名稱(chēng)及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間甲指（項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)分包C類(lèi)）1塑鋼門(mén)窗及配件152016.2.152016.4.1甲指乙供塑鋼門(mén)窗等序號(hào)材料名稱(chēng)及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間1外墻涂料302016.2.202016.3.252內(nèi)墻涂料302016.2.202016.3.253反應(yīng)型防水卷材302016.2.42016.3.144火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)302016.2.152016.3.255電線電纜202016.2.152016.3.256玻纖瓦302016.2.152016.4.17紙皮磚302016.2.152016.4.18文化石材302016.2.152016.4.1甲指（簽三方合同）乙供：水泥、黃沙、模板等，需提醒跟蹤總包單位確保材料供應(yīng)四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃—采購(gòu)（項(xiàng)目下單）計(jì)劃供貨方式序號(hào)材料名稱(chēng)及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間甲指（項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)分包B類(lèi)）1防火門(mén)402016.2.152016.5.12淋浴屏風(fēng)302016.2.202016.5.13鋅鋼組合欄桿302016.2.202016.4.30甲分包四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃—招標(biāo)計(jì)劃序號(hào)招標(biāo)工程名稱(chēng)（展示區(qū)）進(jìn)場(chǎng)需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書(shū)提交時(shí)間招標(biāo)進(jìn)展1一標(biāo)段樁基工程2016.1.28一標(biāo)段議標(biāo)未定標(biāo)2一標(biāo)段總承包工程2016.1.15一標(biāo)段議標(biāo)暫定四川十五建3樁基檢測(cè)工程2016.2.17一標(biāo)段預(yù)議標(biāo)未定標(biāo)4展示區(qū)園建工程2016.3.30展示區(qū)范圍預(yù)議標(biāo)未定標(biāo)5門(mén)窗工程2016.4.5板房、綜合樓預(yù)議標(biāo)暫定總包6室內(nèi)裝修工程2016.3.15展示區(qū)范圍議標(biāo)未定標(biāo)7機(jī)電安裝2016.2.15

展示區(qū)范圍議標(biāo)暫定騰安機(jī)電8營(yíng)銷(xiāo)圍擋、廣告標(biāo)識(shí)工程2016.1.25

展示區(qū)范圍議標(biāo)暫定江蘇瑞杰網(wǎng)絡(luò)文化傳媒有限公司9亮化工程泛光照明2016.3.30展示區(qū)范圍預(yù)計(jì)2016.2.25未定標(biāo)序號(hào)招標(biāo)工程名稱(chēng)（貨量區(qū)）進(jìn)場(chǎng)需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書(shū)提交時(shí)間招標(biāo)進(jìn)展1臨時(shí)圍墻2016.1.15整個(gè)地塊議標(biāo)暫定總包2土方工程2016.1.15整個(gè)地塊未定標(biāo)未定標(biāo)3室內(nèi)消防單位招標(biāo)2016.3.15

整個(gè)地塊預(yù)計(jì)2.4未定標(biāo)4鋅鋼欄桿2016.5.5整個(gè)地塊指定單位未定標(biāo)5防火門(mén)2016.5.5整個(gè)地塊指定單位未定標(biāo)7室外供配電招標(biāo)2016.3.25整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?燃?xì)鈫挝?016.3.25整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?自來(lái)水單位2016.3.25整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?0弱電：有線電視、網(wǎng)絡(luò)2016.3.25整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?zé)任人：工程-鄭永昌合約-郁江四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃—報(bào)建計(jì)劃發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、住建、人防、供電水等初步溝通、資料獲取主要事項(xiàng)完成情況完成日期：2016/1/12

環(huán)評(píng)、能評(píng)立項(xiàng)用地規(guī)劃許可證國(guó)土證圖紙審查完成日期：2016/1/30

完成日期：2016/2/20完成日期：2016/2/5完成日期：2016/2/25完成日期：2016/3/15完成日期：2016/3/20規(guī)劃許可證中標(biāo)通知書(shū)預(yù)計(jì)完成日期：2016/3/20施工證預(yù)計(jì)完成日期：2016/3/30四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃—報(bào)建計(jì)劃完成規(guī)劃設(shè)計(jì)條件國(guó)有土地使用權(quán)證簽訂土地出讓合同建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證2016年1月14日2016年2月1日商品房預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)辦理主要事項(xiàng)完成節(jié)點(diǎn)時(shí)間2016年2月5日2016年3月30日2016年3月30日2016年5月27日責(zé)任人：李祥首期貨量節(jié)點(diǎn)2016年2月25日四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃—展示區(qū)范圍、圍擋設(shè)置為了增加晚上圍擋的視覺(jué)效果，建議標(biāo)黃色曲線的轉(zhuǎn)角圍擋位置加射燈，每隔3米設(shè)置一個(gè)射燈，轉(zhuǎn)角圍擋約30米，共設(shè)8~10個(gè)射燈。（轉(zhuǎn)角圍擋高8米）由于該道路邊上有很多樹(shù)木遮擋，圍擋過(guò)高正好會(huì)被樹(shù)梢遮擋，所以項(xiàng)目外圍圍擋高3米。會(huì)所和商業(yè)街前面由于是短期放置，從成本角度考慮，建議直接在墻面上懸掛噴繪布即可。苑區(qū)內(nèi)部圍擋高6米。景觀園林高檔綜合樓四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃—參觀動(dòng)線露天泳池五星體驗(yàn)館YJ160板房泛會(huì)所YJ140板房四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃—臨時(shí)道路與道口設(shè)置道路開(kāi)口地塊紅線四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃—臨路（樁基、土方、總包施工）臨時(shí)道路道路原則：1、道路在場(chǎng)地內(nèi)形成環(huán)路，盡量結(jié)合永久道路施工，路面標(biāo)高控制比永久道路低20cm。2、臨路盡可能設(shè)于紅線外。入口至展示區(qū)路面硬化，方便材料運(yùn)輸。3、其余場(chǎng)地內(nèi)臨路為現(xiàn)澆混凝土路面，寬度大于4米。行車(chē)線路施工道路四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃—臨水給水接駁點(diǎn)已申請(qǐng)，暫未通水綜合樓用水施工用水展示區(qū)四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃—臨電500kvA500kvA變壓器一級(jí)配電箱二級(jí)配電箱接入口由于場(chǎng)地條件限制，總包生活區(qū)定于項(xiàng)目北側(cè)，該地塊為后期綠化，避免一、二期施工正常施工范圍，其中民工宿舍距離主樓較近樓棟待二期開(kāi)工進(jìn)行局部調(diào)整，民工宿舍共計(jì)為114間，可容住660人。四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃—臨設(shè)材料堆放加工鋼筋加工區(qū)攪拌機(jī)塔吊展示區(qū)設(shè)二臺(tái)塔吊，同時(shí)作為首推貨量區(qū)的主樓施工，首推貨量區(qū)總計(jì)四臺(tái)塔吊，其中2#樓為QTZ63=53M，其它為QTZ63=38M。展示區(qū)塔吊必須在2016年2月17日前安裝完成，塔吊安裝避開(kāi)管線位置。四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃—現(xiàn)場(chǎng)塔吊及材料加工區(qū)布置1四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃—樁基工程展示區(qū)首期貨量區(qū)，由于綜合樓暫定打樁，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)布置兩臺(tái)樁機(jī)，1臺(tái)打綜合樓、然后打2#樓、3#樓，另一臺(tái)打1#樓、然后打4#樓、6#樓；每棟工期約9天（展示區(qū)工期為9天）。首推貨量主樓1#樓（17層）：開(kāi)始：2016-2-14結(jié)束：2016-2-23主樓4#樓（25層）:開(kāi)始：2016-2-24結(jié)束：2016-3-3主樓6#（18層）:開(kāi)始：2016-3-4結(jié)束：2016-3-131綜合樓（2層）：開(kāi)始：2016-2-14結(jié)束：2016-2-20主樓3#（18層）：開(kāi)始：2016-3-2結(jié)束：2016-3-11主樓2#（18層）：開(kāi)始：2016-2-21結(jié)束：2016-3-1四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃—工程策劃重點(diǎn)第一重點(diǎn)：綜合樓綜合樓為樁基礎(chǔ)工程，工期較長(zhǎng)，裝修工程，施工專(zhuān)業(yè)工種繁多，工期最為緊張；大堂為挑高大堂，土建移交裝修工作面會(huì)較晚且地面墻面裝修復(fù)雜。第三重點(diǎn)：泳池及水池泳池、水景、景墻施工工藝復(fù)雜，周期長(zhǎng)，且要考慮為后期設(shè)備調(diào)試預(yù)留時(shí)間。第二重點(diǎn)：室內(nèi)YJ140+YJ160樣板板房YJ140+YJ160樣板房，位于1#樓為三層室內(nèi)板房，主體需要做到五層頂，同時(shí)外立面需要展示，板房?jī)?nèi)砌體抹灰完成完成后才可以裝修，工期緊張，公共部位、泛會(huì)所和體驗(yàn)館也要裝修完成，工程量較大。開(kāi)工（樣板區(qū)）正負(fù)零(綜合樓)主體封頂(綜合樓)綜合樓裝修完成完美開(kāi)放19天2016-4-42016-5-42016-3-42016-2-1430天30天10天四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃—工期目標(biāo)（項(xiàng)目?jī)?nèi)控）招拍掛摘牌2016-1-143個(gè)月完美開(kāi)放（扣除春節(jié)30天）2016-5-1490天四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃-管理思路及趕工措施趕工方法有工作面、有人夜間照明24小時(shí)三班倒搶白天、戰(zhàn)雨天，作息實(shí)行三班倒“現(xiàn)場(chǎng)一片燈，燈下一遍人”及時(shí)審圖，優(yōu)化工法（例：外墻線條、二次結(jié)構(gòu)一次成形）；提前交底，定期培訓(xùn)，獎(jiǎng)懲掛鉤，責(zé)任到人；明確重點(diǎn)，制定專(zhuān)項(xiàng)措施；分析工量，進(jìn)行措施優(yōu)化；夜間趕工雨季施工，制定專(zhuān)項(xiàng)預(yù)案；合理堆放材料保證暢通。樣板房砌體施工，先做外墻砌體，提前完成外立面展示。春節(jié)施工2016-5-14開(kāi)放

2016-4-10

綠化進(jìn)場(chǎng)一、綜合樓三、園林綠化四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃-示范區(qū)控制節(jié)點(diǎn)（項(xiàng)目?jī)?nèi)控）2016-5-14開(kāi)放4-18砌筑四層完成二、1#實(shí)體板房2015-2-14開(kāi)工3-4正負(fù)零4-15抹灰（含門(mén)窗）5-5外墻完成（涂料、石材）2016-5-14開(kāi)放5-10聯(lián)合驗(yàn)收5-8軟裝家私飾品完成5-5硬裝完成4-7泳池鋪貼完成5-10道路鋪裝完成4-4主體封頂

2-23樁基土方5-4室內(nèi)硬裝3-20砌筑開(kāi)始4-10總包移交裝修4-25抹灰（含門(mén)窗）5-10聯(lián)合驗(yàn)收2-23樁基土方3-20主體五層5-5外墻涂料完成2016-2-14開(kāi)工5-7泳池設(shè)備調(diào)試完成

3-1正負(fù)零

4-20綠化大樹(shù)小苗完成5-8軟裝家私飾品完成4-20綜合市政管網(wǎng)完成2016-3-27園建進(jìn)場(chǎng)貨量區(qū)節(jié)點(diǎn)控制2#、3#、4#、6#樓四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃-貨量區(qū)控制節(jié)點(diǎn)（項(xiàng)目?jī)?nèi)控）2016-5-28達(dá)預(yù)售條件

2016-2-29±0完成2016-1-29開(kāi)工備注：首期貨量現(xiàn)有預(yù)售條件為主體結(jié)構(gòu)二分之一，主樓無(wú)地下室，為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，人員優(yōu)先考慮增援樣板區(qū)第一重點(diǎn)：泳池主體，優(yōu)先施工；水景、景墻與泳池主體同步施工，施工周期長(zhǎng)，為后期設(shè)備調(diào)試預(yù)留時(shí)間。工期：2016年3月1日至2016年5月10日。第二重點(diǎn)：展示區(qū)園路、大面積鋪裝與泳池周邊水景等同步施工，分段澆筑園路、分段鋪貼，保障園建工作面及路面質(zhì)量。四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃—園建綠化四、開(kāi)發(fā)計(jì)劃—項(xiàng)目難點(diǎn)未取得施工證的情況，提前動(dòng)工的溝通問(wèn)題；冬季施工及工人春節(jié)是否能及時(shí)回崗，影響工程質(zhì)量及進(jìn)度；圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)度，是否能滿(mǎn)足報(bào)建要求，特別是審圖回復(fù)速度；紅線內(nèi)高壓電線遷移速度較慢，影響展示施工；項(xiàng)目隔壁為廣宇學(xué)校，離學(xué)校區(qū)很近，夜間施工難度較大，擾民投訴問(wèn)題；目錄

營(yíng)銷(xiāo)策略第三部分

開(kāi)發(fā)計(jì)劃第四部分

財(cái)務(wù)策劃第五部分

人員架構(gòu)第六部分

項(xiàng)目概況第一部分

投資回顧第二部分四、財(cái)務(wù)策劃-項(xiàng)目目標(biāo)（項(xiàng)目?jī)?nèi)控）項(xiàng)目開(kāi)放時(shí)間：2016-5-14項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2016-5-28開(kāi)放時(shí)間目標(biāo)：3個(gè)月現(xiàn)金回正目標(biāo)：0.67年項(xiàng)目總貨值：8.62億土地獲利倍數(shù)：0.82首期供貨：3.75億凈利潤(rùn)率：11.8%全年銷(xiāo)售目標(biāo)：4億自有資金回報(bào)率：281%首期項(xiàng)目去化率：80%成就共享目標(biāo)：0.18億備注:該收入指標(biāo)中不含人防車(chē)位租賃收入0億元四、財(cái)務(wù)策劃—財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)指標(biāo)數(shù)據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)獲取方式招拍掛每畝單價(jià)(萬(wàn)元)120畝數(shù)103容積率2.0總地價(jià)（億元）1.24樓面地價(jià)（元）900畝產(chǎn)利潤(rùn)（萬(wàn)元）98.02土地獲利倍數(shù)0.82銷(xiāo)售凈利率11.8%總可售面積(萬(wàn)㎡)14.94總銷(xiāo)售收入(億元)8.62IRR84%備注:該收入指標(biāo)中不含人防車(chē)位租賃收入0億元四、財(cái)務(wù)策劃—財(cái)務(wù)資金策劃現(xiàn)金流（萬(wàn)元）沭陽(yáng)碧桂園現(xiàn)金流量圖2016.3.14土地款0.38億2016.2.15貸款1億2016.2.14土地款及契稅0.91億2016.9月資金為正款項(xiàng)金額(億)時(shí)間土地款0.9116/2/14土地款0.3816/3/14貸款1.0016/2/15還貸1.0018/2/15土地款：1.29億開(kāi)發(fā)貸：1.00億(2年，利率上浮10%)2016.5.28開(kāi)盤(pán)2017.1月計(jì)提成就共享獎(jiǎng)金2018.1月歸還貸款1億四、財(cái)務(wù)策劃-

成就共享概覽成就共享金額1814萬(wàn)凈利潤(rùn)10138萬(wàn)土地摘牌時(shí)間2016.1.14總貨量洋房12.63萬(wàn)m2開(kāi)工時(shí)間2016.2.1