碧桂園集團(tuán)張家港城南項(xiàng)目資金策劃會(huì)

滬蘇區(qū)域張家港城南項(xiàng)目資金策劃匯報(bào)人：梁佳憲2017年1月11日CONTENTS目錄項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)項(xiàng)目資金策劃總結(jié)項(xiàng)目資金策劃內(nèi)容1233項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)1項(xiàng)目區(qū)位簡(jiǎn)介項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃簡(jiǎn)介項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷貨量鋪排及推售計(jì)劃經(jīng)蘇虞張上錫張高速公路，蘇州至張家港全長(zhǎng)僅70公里左右，用時(shí)僅45分鐘，是去往蘇州最快捷的交通干道。S338省道為江蘇省內(nèi)的一條重要通道，通達(dá)太倉(cāng)和上海。芙蓉大道東段是一條縱貫東西向的干線公路，途徑澄江、山觀、周莊等江陰各鎮(zhèn)。張家港市片區(qū)分布圖重要交通節(jié)點(diǎn)距離/用時(shí)路徑步行街1.6公里/5分鐘金港大道市政府3.5公里/9分鐘東環(huán)路澳洋醫(yī)院385米/3分鐘（步行）南苑西路暨陽(yáng)湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校1.6公里/4分鐘北莊路河南西路暨陽(yáng)湖休閑公園450米/5分鐘（步行）南苑西路金港大道

長(zhǎng)途汽車客運(yùn)站1.7公里/4分鐘南苑東路華昌路蘇虞張公路本案張家港市政府一、項(xiàng)目區(qū)位簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位策劃方案版一項(xiàng)目整體技術(shù)指標(biāo)1總占地面積㎡921152容積率23建筑面積㎡2346234樓面地價(jià)元/㎡5430二核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)1計(jì)劃總收入萬(wàn)元2273062計(jì)劃總支出萬(wàn)元1968913凈利潤(rùn)萬(wàn)元30415三價(jià)值雙享經(jīng)營(yíng)指標(biāo)1年化自有資金投入萬(wàn)元320502投資峰值萬(wàn)元809003年化自有資金回報(bào)率%85.16%4成就共享金額萬(wàn)元4160一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃簡(jiǎn)介土地獲取同心共享投入國(guó)土證工程規(guī)劃證施工許可證項(xiàng)目開(kāi)盤首批竣工2016.12.52017.2.152017.2.212017.2.282017.3.132017.06.242018.12.20交樓土地款分期支付簡(jiǎn)介：首筆保證金13800萬(wàn)元已于2016年12月2日支付，第一期于2017年1月3日支付至土地款的50%，第二期于2017年2月17日支付A地塊剩余土地款，B地塊二期土地款支付時(shí)間待定。2018.12.25三、營(yíng)銷策略—銷售計(jì)劃產(chǎn)品戶型面積段（㎡）2017年7月推售2017年12月推售2018年推售推售時(shí)間套數(shù)面積金額推售時(shí)間套數(shù)面積金額套數(shù)面積金額（㎡）（億元）（㎡）（億元）（㎡）（億元）高層洋房YJ115T1152017-6-2430835,4204.782017-12-25211242653.28415470756.36YJ115*140T115/1402017-6-24303,9100.53————————YJ180T1802017-6-24335,9400.802017-12-2568122401.6568122401.65YJ140T1402017-6-24———2017-12-256895201.29144201602.72商業(yè)、車位———————————427672.21小計(jì)———37145,2706.11—347460256.2162712224212.94項(xiàng)目資金策劃內(nèi)容2關(guān)鍵政策梳理專題方案策劃項(xiàng)目股權(quán)架構(gòu)股權(quán)架構(gòu)圖滬蘇區(qū)域張家港城南項(xiàng)目股權(quán)架構(gòu)圖張家港城南股東（暫定）：股東概況股東1股東2股東3股東4股東5股東名稱上海新碧金新城港龍集團(tuán)投資公司區(qū)域投資公司股份占比51%20%20%3%6%利潤(rùn)分配比例51%20%20%3%6%每一天資金成本14.65萬(wàn)每一天管理費(fèi)用6.07萬(wàn)元每一天內(nèi)部計(jì)息8.58萬(wàn)元每一天資金占用成本周期開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與銷管費(fèi)用總額6809萬(wàn)/項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期1121天周期年化自有資金32050萬(wàn)*0.3/項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期1121天張家港城南上海新碧集團(tuán)投資公司區(qū)域投資公司金新城港龍關(guān)鍵政策梳理—集團(tuán)內(nèi)部融資方式前端表外融資內(nèi)部貸款擔(dān)保方式表外融資無(wú)需擔(dān)保（僅對(duì)無(wú)息貸款提供擔(dān)保）四證齊全，最高額度為資金峰值的70%，每期提款上限不超過(guò)本期實(shí)際已支出金額。融資成本年化不高于8%年化4.75%，可貸一年集團(tuán)年化成本考核視為集團(tuán)自有資金投入，不能降低年化成本算入項(xiàng)目回籠，降低年化成本關(guān)鍵政策梳理—外部一、融資方式：（1）開(kāi)發(fā)貸款（四證齊全，抵押方式：土地抵押+信用擔(dān)保）。合作協(xié)議約定，碧桂園、金新城、港龍三方需按股權(quán)比例對(duì)項(xiàng)目公司融資提供擔(dān)保，若某一方未能提供相應(yīng)擔(dān)保的，其他方可代為擔(dān)保。若碧桂園方提供擔(dān)保的，擔(dān)保費(fèi)收取按照《碧桂園集團(tuán)境內(nèi)融資管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。（2）施工方融資（道口貸，商票貼現(xiàn)等方式，需施工方提前開(kāi)票）。二、商業(yè)按揭：達(dá)到預(yù)售條件后，首套首付20%，二套首付30%。三、公積金按揭：工程進(jìn)度達(dá)到主體的三分之一，辦理公積金后，需輪候6個(gè)月方能實(shí)行放款。四、預(yù)售資金監(jiān)控：商品房預(yù)售款全部納入監(jiān)管賬戶，實(shí)行“專戶歸集，?？顚Ｓ?，封閉管理”。五、貨幣資本金監(jiān)控：多層建筑(7層以下)200元/平方米，中高層（7層-11層）280元/平方米，高層建筑(12層以上)360元/平方米，按項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度解款。六、投資拿地階段獲得的優(yōu)惠政策：暫無(wú)七、合作方特殊要求：暫無(wú)專項(xiàng)策劃方案—外部融資項(xiàng)目明細(xì)貸入安排

貸款銀行未定（多銀行接洽中）申報(bào)金額8億元（一期4億元、二期4億元）預(yù)計(jì)獲批時(shí)間2017.3.31貸入計(jì)劃一期2017.3.31、二期2017.8.15還貸計(jì)劃2018年3月31日還款4億2018年10月15日還款4億難點(diǎn)項(xiàng)目為合作項(xiàng)目，銀行對(duì)待合作項(xiàng)目會(huì)比較慎重，影響審批速度，同時(shí)項(xiàng)目合作方在項(xiàng)目擔(dān)保上可能存在不確定性。需協(xié)調(diào)項(xiàng)開(kāi)發(fā)部門按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)盡快取得四證。專項(xiàng)策劃方案—銷售回款1、付款方式：自付，合同約定付款時(shí)間；按揭，商貸的貸款合同約定首付款齊全后一個(gè)月內(nèi)貸款到賬；公積金，客戶辦理后6個(gè)月放款。2、我司要求：當(dāng)?shù)劂y行對(duì)資料齊全的客戶輸出按揭放款一般在一周左右，我司要求放款時(shí)限為資料齊全的情況下二至三個(gè)工作日。3、風(fēng)險(xiǎn)：首付欠款、客戶貸款資料不齊全，導(dǎo)致按揭放款時(shí)間滯后；單體房?jī)r(jià)較高，對(duì)客戶資金水平及還款能力有較高要求；政府控制正簽，正簽速度遲緩，影響按揭辦理。4、應(yīng)對(duì)措施：優(yōu)質(zhì)客戶：派籌時(shí)對(duì)客戶名下房產(chǎn)情況、征信以及資金能力進(jìn)行調(diào)查，篩選優(yōu)質(zhì)客戶；優(yōu)質(zhì)銀行：選擇優(yōu)質(zhì)銀行進(jìn)行合作，在合作銀行之間形成放款速度競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；資料提前：要求客戶簽約當(dāng)天即提交全部按揭資料，同時(shí)簽訂按揭貸款合同；限用公積金：限制使用公積金貸款、低首付等付款方式；關(guān)注政策：關(guān)注政策及市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整和靈活應(yīng)對(duì)。專項(xiàng)策劃方案—監(jiān)控資金解凍1、預(yù)售款監(jiān)控：政府要求，商品房預(yù)售款全部納入監(jiān)管賬戶，只能用于支付工程款，償還貸款和繳納稅費(fèi)；2、貨幣資本金：多層建筑(7層以下)200元/平方米，中高層（7層-11層）280元/平方米，高層建筑(12層以上)360元/平方米，按照工程進(jìn)度解款；3、風(fēng)險(xiǎn)：貨幣資本金解凍需配合工程進(jìn)度，資金占用時(shí)間較長(zhǎng)；4、應(yīng)對(duì)措施：維持最低余額：借鑒已有項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)，按月劃入一定比例（暫定50%）的預(yù)售款監(jiān)控資金，并通過(guò)其他多種形式及時(shí)劃出，將預(yù)售款監(jiān)控資金余額控制在較低水平（1500萬(wàn)左右）；及時(shí)解凍：實(shí)時(shí)了解政策變化，及時(shí)將達(dá)到解凍條件的貨幣資本金劃出并回籠集團(tuán)。專項(xiàng)策劃—第1年現(xiàn)金流分析備注：1、預(yù)計(jì)2017年6月24開(kāi)盤，資金回正時(shí)間：10.5個(gè)月；2、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正時(shí)間：14個(gè)月單位：萬(wàn)元序號(hào)現(xiàn)金流項(xiàng)目第1個(gè)月第2個(gè)月第3個(gè)月第4個(gè)月第5個(gè)月第6個(gè)月第7個(gè)月第8個(gè)月第9個(gè)月（回正）

第10個(gè)月第11個(gè)月第12個(gè)月回正時(shí)間（16年12月）（10.5個(gè)月）一合約銷售

427706110611030553055611001樓款收入

351944399439973997399587902開(kāi)發(fā)成本支出

786786

300

831080

250345663土地費(fèi)用支出138003621827997

25041

1030564稅費(fèi)支出

169921221235735728395薪酬支出

100200200

5006利息支出

475

475

9507其他收入/支出

0二經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流-13800-37004-2878300-300-475334113979-2152968424539-531201借款收入

40000

40000

80000

2歸還貸款

03收到股東投入138003622230000

800224歸還股東借款

40000

550005000100000三籌資性現(xiàn)金流0004000000000040000080000四累計(jì)凈現(xiàn)金流（含貸款）-13800-50804-79587-39587-39587-39887-40362-695137028-24501223412688026880五累計(jì)凈現(xiàn)金流（不含貸款）-13800-50804-79587-79587-79587-79887-80362-46951-42972-64501-57659-53120-53120專項(xiàng)策劃—項(xiàng)目周期現(xiàn)金流單位：萬(wàn)元序號(hào)現(xiàn)金流項(xiàng)目（含稅）合計(jì)第1年第2年第3年第4年（2016年）（2017年）（2018年）（2019年）一合約銷售2523100110780141530

1樓款收入2523100645901867329882開(kāi)發(fā)成本支出808220833033863386293土地費(fèi)用支出1030561380089256004稅費(fèi)支出23218041901135576735薪酬支出28000100012006006利息支出380001900190007其他收入/支出82000156241152523二經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流30415-13800-41648134298-484361借款收入80000080000002歸還貸款80000008000003收到股東投入800221380066222004歸還股東借款1104370100000010437三籌資性現(xiàn)金流0080000-800000四項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流30415-13800-554487885130415專項(xiàng)策劃—利潤(rùn)概覽項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）整個(gè)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）高層洋房商業(yè)街非人防地下室占地面積

92,115

86,989

5,126

-建筑面積（不含人防地下室）

216,746

173,978

6,251

36,516可售面積

213,266

170,499

6,251

36,516含稅單價(jià)（元）

180,229

173,978

6,251

-一、項(xiàng)目總收入

227,306

207,363

10,700

9,243

1銷售收入

227,306

207,363

10,700

9,243不含稅銷售單價(jià)(元/m2)

10,658

12,162

17,117

2,531

2稅收返還

-

二、各項(xiàng)支出總額

186,753

169,057

8,224

9,473土地成本

93,142

87,959

5,183

-行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi)用

5,605

4,561

173

871建造成本

68,470

59,376

1,919

7,175主體建筑安裝工程費(fèi)

49,481

41,174

1,178

7,130景觀環(huán)境工程

4,103

3,875

228

-社區(qū)管網(wǎng)工程

7,539

7,278

261

-公共配套設(shè)施

6,158

6,095

217

-155工程建設(shè)其他費(fèi)用

1,189

954

34

200開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

1,763

1,415

51

297營(yíng)銷費(fèi)用

5,046

4,603

238

205財(cái)務(wù)費(fèi)用

3,800

3,467

179

155管理費(fèi)用

3,154

2,521

92

540稅金

5,773

5,154

389

230三、銷售部分利潤(rùn)總額

40,553

38,306

2,476

-230四、銷售部分所得稅

10,138

9,577

619

-57五、銷售部分凈利潤(rùn)

30,415

28,730

1,857

-172六、銷售毛利率17.84%18.47%23.14%-2.49%七、銷售凈利潤(rùn)率13.38%13.85%17.35%-1.86%專項(xiàng)策劃結(jié)果比對(duì)項(xiàng)目明細(xì)投資定案版策劃方案版變動(dòng)備注項(xiàng)目總收