【我國住房租賃承租人權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀綜述4200字】

我國住房租賃承租人權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u18672我國住房租賃承租人權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀綜述 188681我國住房租賃相關(guān)現(xiàn)狀考察 1264001.1我國住房租賃立法現(xiàn)狀考察 1280461.2我國住房租賃司法現(xiàn)狀考察 41我國住房租賃相關(guān)現(xiàn)狀考察1.1我國住房租賃立法現(xiàn)狀考察我國現(xiàn)有住房租賃相關(guān)規(guī)定除普遍適用的《民法典》之外，還有《城市房地產(chǎn)管理法》以及《商品房屋租賃管理辦法》。本節(jié)從上述三部有關(guān)住房租賃的法律法規(guī)中，重點(diǎn)分析涉及到承租人利益的出租人與承租人解除租賃合同關(guān)系、住房租金、租賃期限及住房租賃與經(jīng)營性房屋租賃等方面的規(guī)定。（一）《民法典》中關(guān)于住房租賃的規(guī)定我國《民法典》中第703條至第734條為有關(guān)租賃合同的規(guī)定，其中沒有條文明確規(guī)定該條文適用于“住房租賃”，僅在第726條、第727條、第728條、第732條及第734條中使用了“房屋”這一措辭，因條文中沒有明確房屋的定義，上述條文可以共同適用于住房租賃與經(jīng)營性房屋租賃。本節(jié)重點(diǎn)對《民法典》中有關(guān)租賃期限的第705條、第707條，有關(guān)解除合同關(guān)系的第562條、第563條及第730條進(jìn)行分析。根據(jù)《民法典》705條的規(guī)定，我國最長住房租賃期限為20年，超過20年的部分為無效。該條內(nèi)容屬于強(qiáng)制性規(guī)定，合同當(dāng)事人必須遵循。對租賃合同最長期限的限制，并不妨礙當(dāng)事人在租賃期限屆滿后，續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限也受最長期限的限制。根據(jù)《民法典》707條的規(guī)定，租賃期限6個月以上的住房租賃合同，必須采用書面形式訂立；而租賃期限不滿6個月的合同，則可以采用口頭形式也可以采用書面形式訂立。以租賃期限的長短來劃分是否應(yīng)當(dāng)采用書面形式，是考慮到租賃期限長短與合同當(dāng)事人雙方的利益有直接關(guān)系。在現(xiàn)實(shí)中，租賃期限長的合同往往是租賃物價(jià)值較高或租金較多的合同，通過書面形式對雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定，在合同雙方發(fā)生爭議時可以根據(jù)該書面合同解決糾紛，更有效地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。另外，根據(jù)該條文的規(guī)定，住房租賃合同雙方當(dāng)事人沒有采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期住房租賃合同。不定期住房租賃合同的產(chǎn)生有以下三種情形:（1）合同雙方當(dāng)事人在合同中未明確約定租賃期限；（2）合同期限超過6個月，合同雙方當(dāng)事人沒有采用書面形式訂立合同；（3）住房租賃期限屆滿，出租人對承租人繼續(xù)居住在該房屋的行為沒有提出任何異議。根據(jù)《民法典》第562條的規(guī)定，住房租賃合同的當(dāng)事人可以以協(xié)議解除或約定解除的形式終止合同關(guān)系。《民法典》第562條：當(dāng)事人協(xié)商一致,可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時,解除權(quán)人可以解除合同。合同解除權(quán)是為了實(shí)現(xiàn)合同雙方當(dāng)事人之間的利益平衡而制定的，因此需要通過對約定解除權(quán)的必要限制來保持合同雙方當(dāng)事人之間的利益平衡?！睹穹ǖ洹返?62條：當(dāng)事人協(xié)商一致,可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時,解除權(quán)人可以解除合同。楊立新，《中華人民共和國民法典》條文精釋與實(shí)案全析（中）.北京：中國人民大學(xué)出版社，2020：154根據(jù)《民法典》第563條的規(guī)定，因不可抗力無法實(shí)現(xiàn)合同目的、當(dāng)事人一方以明示或默示的方式預(yù)期違約、當(dāng)事人一方?jīng)]有履行合同的誠意或根本就不可能履行合同以及當(dāng)事人一方存在根本違約等情形時，當(dāng)事人可以依法解除合同?！睹穹ǖ洹返?63條：《民法典》第563條：有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同,當(dāng)事人在合理期限之前通知對方后可以解除。另外，根據(jù)《民法典》第563條及第730條的規(guī)定，在不定期住房租賃合同中，雙方當(dāng)事人只要在合理期限之前通知對方即可以解除合同。該條文中沒有其他任何解除合同的限制條件，這可能會導(dǎo)致住房出租人惡意濫用其權(quán)利侵害承租人的合法權(quán)益?！丁睹穹ǖ洹返?30條：當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的,視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同,但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。（二）《城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于住房租賃的規(guī)定我國《城市房地產(chǎn)管理法》自1994年出臺以來，至今經(jīng)歷了三次修正。該法僅在第53條至第56條中加以規(guī)定有關(guān)房屋租賃的內(nèi)容，分別規(guī)定了房屋租賃的概念(第53條)，房屋租賃合同的簽訂及登記備案(第54條)，住房租賃與經(jīng)營性房屋租賃中房屋使用限制(第55條)和以劃撥方式取得土地使用權(quán)房屋用于經(jīng)營性房屋出租的特別規(guī)定(第56條)。該法所稱的房屋是指，土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物，《城市房地產(chǎn)管理法》第2條：《城市房地產(chǎn)管理法》第2條：在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。該法第53條中，僅采取了“房屋租賃”這一措辭，并沒有明確區(qū)分住房租賃與經(jīng)營性房屋租賃，因此該法可以共同適用于住房租賃合同與經(jīng)營性房屋租賃合同?！丁冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第53條：房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。根據(jù)該法第54條的規(guī)定，住房租賃雙方當(dāng)事人在簽訂租賃合同時，可以自由協(xié)商合同租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等內(nèi)容以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第54條：房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》第54條：房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。根據(jù)該法第55條的規(guī)定，當(dāng)事人訂立的住房租賃合同不得有悖于國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策，而經(jīng)營性房屋租賃合同由租賃合同雙方當(dāng)事人協(xié)商議定房屋租金、當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、具體使用方式等租賃合同條款。由此可以看出，由于住房租賃合同關(guān)乎普通承租人的利益，因此對其合同訂立要求較為嚴(yán)格；而經(jīng)營性房屋租賃合同與住房租賃合同相比，其承租人沒有明顯處于弱勢地位，因此經(jīng)營性房屋租賃合同注重意思自治，合同相關(guān)內(nèi)容可由雙方當(dāng)事人自由協(xié)商。（三）《商品房屋租賃管理辦法》中關(guān)于住房租賃的規(guī)定為了保護(hù)商品房屋\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，我國在2010年制定了《商品房屋租賃管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。該法的條文中也沒有明確區(qū)分“住房租賃”與“經(jīng)營性房屋租賃”，因此該法也可以共同適用于住房租賃與經(jīng)營性房屋租賃。根據(jù)《辦法》第5條的規(guī)定，房屋租賃管理規(guī)定應(yīng)由各市縣的人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)，并定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金。該法規(guī)中并沒有涉及到如何確定具體的房屋租金，或根據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)確定租金水平。住房租賃雙方當(dāng)事人不管在訂立合同過程中還是在履行合同期間，都應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿和誠實(shí)信用原則?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第3條：\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠實(shí)信用原則。當(dāng)事人在訂立住房租賃合同時，可以對住房租金和\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"押金數(shù)額、租賃用途和房屋使用要求、租賃期限、爭議解決辦法和\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行自由協(xié)商?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第7條：房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"租賃合同。\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所；（二）房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；（三）租金和\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"押金數(shù)額、支付方式；（四）租賃用途和房屋使用要求；（五）房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；（六）租賃期限；（七）房屋維修責(zé)任；（八）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；（九）爭議解決辦法和\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"違約責(zé)任；（十）其他約定。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在《商品房屋租賃管理辦法》第3條：\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠實(shí)信用原則?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第7條：房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"租賃合同。\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所；（二）房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；（三）租金和\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"押金數(shù)額、支付方式；（四）租賃用途和房屋使用要求；（五）房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；（六）租賃期限；（七）房屋維修責(zé)任；（八）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；（九）爭議解決辦法和\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"違約責(zé)任；（十）其他約定。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門可以會同工商行政管理部門制定房屋租賃\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"合同示范文本，供當(dāng)事人選用?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第9條：\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。未及時修復(fù)損壞的房屋，影響\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任或者減少租金。\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。根據(jù)《辦法》第12條的規(guī)定，在住房租賃存續(xù)期間，原租賃合同的效力不會因贈與、\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"析產(chǎn)、繼承或者買賣等行為受影響，即使存在上述法律行為，原\t"/item/%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95/_blank"住房租賃合同也繼續(xù)有效。若住房承租人在住房租賃存續(xù)期間死亡，此時與承租人生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。該條的規(guī)定同時保護(hù)了承租人以及與承租人共同居住人的居住利益。在現(xiàn)實(shí)中，簽訂住房租賃合同后，承租人的家人或與其關(guān)系密切的人也可能與其共同居住。租賃住房不僅是承租人本人解決居住問題的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是其同住人解決居住問題的物質(zhì)基礎(chǔ)；租賃住房不僅是承租人本人的生活必需品，也是其同住人的生活必需品，租賃住房關(guān)涉承租人及其同住人的共同生存利益。一旦承租人死亡，租賃關(guān)系即歸于消滅，此時與承租人共同居住的人需要搬離租賃房屋，重新尋找新的住處，這顯然不利于保護(hù)同住人的居住利益。因此，可以說該條的規(guī)定對保護(hù)承租人以及其同住人的居住利益，維護(hù)居住關(guān)系的穩(wěn)定性和延續(xù)性有重大作用。1.2我國住房租賃司法現(xiàn)狀考察為了考察我國住房租賃司法現(xiàn)狀，通過中國裁判文書網(wǎng)搜索住房租賃合同糾紛相關(guān)案例，以期對相關(guān)爭議問題進(jìn)行論證分析，共搜集了三個樣本數(shù)據(jù)。第一個樣本數(shù)據(jù)：為了了解我國住房租賃合同糾紛基本情況，以“住房租賃合同”為檢索關(guān)鍵詞，搜索了近十年有關(guān)住房租賃合同糾紛的民事案件判決書。表1：2011年——2020年有關(guān)住房租賃合同糾紛案件數(shù)年份2011201220132014201520162017201820192020案件數(shù)82014681792811661663248624671946通過表1中的數(shù)據(jù)，不難看出我國住房租賃合同糾紛在2014年開始急劇上升，并且呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢。其主要原因是，近幾年房價(jià)不斷上漲，尤其是在一線城市，越來越多的年輕人無法負(fù)擔(dān)高企的房價(jià)，因此會選擇承租房屋，導(dǎo)致住房租賃市場需求急劇增加，住房租賃的基數(shù)增大。也正是因?yàn)樽》孔赓U需求在不斷增多，租賃市場的供需矛盾日益突出，導(dǎo)致住房租賃合同雙方通過訴訟方式解決爭議的情況頻繁發(fā)生。第二個樣本數(shù)據(jù)：為了了解司法實(shí)踐中有關(guān)解除住房租賃合同的基本情況，以“住房租賃合同”、“合同解除”為檢索關(guān)鍵詞，搜索的近十年有關(guān)解除住房租賃合同的民事案件判決書。表2：2011年——2020年有關(guān)解除住房租賃合同的案件數(shù)年份案件數(shù)2011年32012年22013年42014年562015年812016年1032017年3012018年5392019年6332020年577通過表2可以看出，我國近十年有關(guān)解除住房租賃合同的糾紛存在不斷增多