廉租房制度中外比較研究的論文-中國(guó)經(jīng)濟(jì)論文

廉租房制度中外比較研究的論文中國(guó)經(jīng)濟(jì)論文

摘要：廉租住房制度作為多層次住房供應(yīng)體系的重要組成部分是住房保障制度的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平、改善民生、社會(huì)和諧的助推器。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外廉租房制度的比較，結(jié)合中國(guó)具體國(guó)情，提出若干政策建議。

關(guān)鍵詞：保障政策；廉租房；政府；中外比較住房問(wèn)題是一個(gè)世界性的問(wèn)題。住房問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是公共住房問(wèn)題，即城市低收入階層困難群體的住房問(wèn)題，其核心是這一群體居民收入與住房?jī)r(jià)格的關(guān)系問(wèn)題。中國(guó)在住房領(lǐng)域?qū)嵤┑囊幌盗懈母锎胧?，如鼓?lì)住房商品化、住房分配貨幣化等，在較大程度上改善了中國(guó)居民的居住條件，城市居民的住房面積有了大幅度的提高。但是，城市低收入家庭的住房困難問(wèn)題仍然比較突出，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)城市低收入家庭的居住水平更顯落后。

一、中國(guó)廉租房制度發(fā)展路徑

在中國(guó)，廉租住房這一概念最早見(jiàn)于1998年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，該通知明確指出，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，將中國(guó)居民以家庭收入為單位，劃分為高、中低、最低三個(gè)層次，其中最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。2003年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部審議通過(guò)《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，確定了廉租住房制度以“發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租與租金核減為輔”的保障方式，對(duì)保障面積、資金渠道、房屋來(lái)源、申請(qǐng)審核程序、收回條件作了具體的規(guī)定，明確建設(shè)廉租住房的用地使用行政劃撥的方式。2007年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，意見(jiàn)中提出要逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障對(duì)象和保障范圍，將廉租住房的保障對(duì)象擴(kuò)大為城市低收入家庭。WWW..cOM2010年9月，住建部等聯(lián)合發(fā)出通知，明確廉租房家庭再購(gòu)買(mǎi)其他住房的，應(yīng)當(dāng)辦理廉租房退出手續(xù)；對(duì)騙取廉租住房保障、惡意欠租、無(wú)正當(dāng)理由長(zhǎng)期空置，違規(guī)轉(zhuǎn)租、出借、調(diào)換和轉(zhuǎn)讓廉租住房等行為，可以收回廉租房。經(jīng)過(guò)十多年的探索和實(shí)踐，中國(guó)已經(jīng)初步建立了廉租住房制度，并且取得了一定的效果，同時(shí)，也應(yīng)該看到，中國(guó)的廉租住房制度建立的時(shí)間短，國(guó)內(nèi)對(duì)廉租住房制度的研究與探討還處于起步階段，廉租住房制度在實(shí)踐的過(guò)程中存在著諸多問(wèn)題，制約了中國(guó)廉租住房制度的發(fā)展。

二、中國(guó)廉租房制度存在的問(wèn)題

建立健全中國(guó)的廉租住房制度的前提，是認(rèn)清廉租住房制度在建設(shè)的過(guò)程中所存在的問(wèn)題。

第一，廉租房法律法規(guī)不健全。中國(guó)現(xiàn)行的住宅制度非常零散，各自為政，沒(méi)有統(tǒng)一的立法，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、住房公積金和商品房之間的關(guān)系不清，制度之間無(wú)法很好地協(xié)調(diào)。由于廉租住房制度的立法層次低，執(zhí)行的力度不夠，導(dǎo)致了廉租住房制度很長(zhǎng)時(shí)間一直停滯不前或者各地方政府對(duì)廉租住房制度進(jìn)行異化演變。

第二，廉租住房制度的保障對(duì)象過(guò)窄。廉租住房建立之初，提出建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。之后，雖然完善了廉租住房制度的具體規(guī)定，但是仍然以城鎮(zhèn)最低收入住房困難家庭為保障對(duì)象。

第三，保障資金和房屋供給不足。到目前為止，廉租住房的建設(shè)情況并不理想，從廉租住房制度的發(fā)展實(shí)踐來(lái)看，廉租住房的住房保障資金不足制約了廉租住房快速發(fā)展，是廉租住房嚴(yán)重缺乏的內(nèi)在原因，并且尚未形成一套健全的廉租住房供給模式。

第四，準(zhǔn)入機(jī)制和退出機(jī)制不完善。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不高，用于住房保障的資源更是相當(dāng)缺乏，必須將有限的資源用最需要保障的家庭，建立科學(xué)合理的廉租住房準(zhǔn)入退出機(jī)制，否則，保障對(duì)象錯(cuò)位，不該保障的人獲得額外的利益，該保障的人未獲得保障，會(huì)產(chǎn)生更加嚴(yán)重的社會(huì)不公平；“有進(jìn)無(wú)出”的推出機(jī)制會(huì)增加政府的財(cái)政壓力，導(dǎo)致新生的弱勢(shì)群體無(wú)法獲得住房保障。

三、國(guó)外廉租房制度的成功經(jīng)驗(yàn)

社會(huì)低收入家庭的住房保障問(wèn)題是各個(gè)國(guó)家都比較重視的問(wèn)題，世界各國(guó)廉租住房保障制度各有特色，利弊并存，甚至在發(fā)展道路上有反復(fù)。但總體而言，對(duì)這些國(guó)家的社會(huì)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了不可替代的、巨大的促進(jìn)作用。

第一，美國(guó)嚴(yán)格法律和稅收減免住房保障模式。美國(guó)對(duì)低收入家庭住房保障的特色就在于其各項(xiàng)保障措施的法制化。美國(guó)政府先后通過(guò)了《住房法》、《城市重建法》、《國(guó)民住宅法》、《住房與城市發(fā)展法》等，對(duì)住房保障作了相應(yīng)的規(guī)定。對(duì)利用抵押貸款購(gòu)買(mǎi)、建造和大修自己房屋的家庭，在征收個(gè)人所得稅時(shí)減免抵押貸款的利息支出；對(duì)擁有自己住房的家庭，還可以減免所得稅和財(cái)產(chǎn)稅;對(duì)出租屋的家庭實(shí)行稅收減免政策。

第二，日本公營(yíng)住房保障模式。日本政府遵循“保低放高”的原則，采取政策性調(diào)節(jié)措施，旨在使老百姓都能住上與自己經(jīng)濟(jì)條件相適應(yīng)的住房，各級(jí)政府建造并管理向低收入家庭出租住宅，由東京都政府管理的叫都營(yíng)住宅，由縣政府管理的叫縣營(yíng)住宅，由區(qū)政府管理的叫區(qū)營(yíng)住宅，由市政府管理的就叫市營(yíng)住宅。日本有超過(guò)220萬(wàn)公共“廉租房”，占全部住宅的4.7％，另外還有大批供中產(chǎn)階級(jí)居住和購(gòu)買(mǎi)的房子。公營(yíng)住宅針對(duì)貧困群體，形式多樣化，保障了日本的貧困家庭人人“居者有其屋”。

第三，法國(guó)中央補(bǔ)貼和地方管理雙層次住房保障模式。法國(guó)“廉租房”在建造過(guò)程主要有中央政府提供補(bǔ)貼，但建成后由各地方政府下屬的“廉租房管理辦公室”管理。地方辦公室一方面嚴(yán)格控制房源，大部分“廉租房”只租不賣(mài)；另一方面對(duì)社會(huì)公開(kāi)“廉租房”出租情況，接受大眾的監(jiān)督。全法國(guó)大約有1/4的人住在“廉租房”里，除了收入很低的移民家庭或家庭負(fù)擔(dān)很重的多子女家庭外，“廉租房”受益群體的“上限”是那些收入相對(duì)較少的低級(jí)別公務(wù)員。第四，新加坡分級(jí)住房保障模式。新加坡在住房保障制度方面政府干預(yù)和介入程度很大，是計(jì)劃和市場(chǎng)相結(jié)合的典范。新加坡實(shí)行住房公積金制度，中央公積金制度已經(jīng)成為新加坡的基本社會(huì)制度之一，是一種綜合的社會(huì)保障儲(chǔ)蓄制度。分級(jí)提供公有住宅補(bǔ)貼，嚴(yán)格按家庭收入情況來(lái)確定享受住房保障水平。新加坡房產(chǎn)和發(fā)展委員會(huì)將“廉租房”分為兩個(gè)檔次，家庭收入在800新元或以下的家庭，只需繳占總收入10％的錢(qián)作為房租；收入在800新元～1500新元的家庭，用于房租的錢(qián)為收入的30％。

第五，香港公屋住房保障模式。香港的“公屋”是“公共租住屋的簡(jiǎn)稱(chēng)，是特區(qū)政府為無(wú)法負(fù)擔(dān)市場(chǎng)房租的低收入家庭而實(shí)施的重要社會(huì)居住保障政策。政府將土地免費(fèi)劃撥給房屋委員會(huì)，由房委會(huì)招標(biāo)建設(shè)公屋并分配給有需要的市民。目前，香港共有約65萬(wàn)套公屋住房，超過(guò)200萬(wàn)人租住其中，約占香港總?cè)丝诘娜伞?/p>

四、完善中國(guó)廉租房制度的若干建議

中國(guó)廉租住房制度改革應(yīng)積極借鑒以上國(guó)家成功經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)完善法律、改變保障性住房補(bǔ)貼方式、發(fā)展公共租屋、健全準(zhǔn)入與退出機(jī)制等措施實(shí)現(xiàn)“民有所居”。

第一，完善相關(guān)法律、法規(guī)。完善的法律能強(qiáng)制規(guī)范住房市場(chǎng)的行為，促進(jìn)其健康發(fā)展。國(guó)外住房制度都有相關(guān)法律的支持：如美國(guó)的《住房法》和《國(guó)民住房法》、日本的《公營(yíng)住房法》等。中國(guó)的《住宅法》應(yīng)當(dāng)盡快制定，以《住宅法》統(tǒng)領(lǐng)中國(guó)的住房制度，促進(jìn)中國(guó)住房制度的發(fā)展，并可以在住房制度實(shí)踐的過(guò)程中不斷地進(jìn)步和完善。對(duì)于廉租住房制度而言，《住宅法》主要是全局性的，統(tǒng)籌整個(gè)住房制度，不可能對(duì)廉租住房制度規(guī)定的過(guò)于詳細(xì)，所以，當(dāng)務(wù)之急，是先建立一部廉租住房制度的行政法規(guī)，對(duì)廉租住房制度建立成果進(jìn)行整理和歸結(jié)，建立廉租住房制度的科學(xué)體系，對(duì)廉租住房制度的保障對(duì)象、保障方式、保障標(biāo)準(zhǔn)、資金保障、房屋保障、準(zhǔn)入和退出機(jī)制以及對(duì)各種違法違規(guī)行為的懲罰措施進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，同時(shí)要加大廉租住房制度的執(zhí)行力度，使廉租住房制度得以貫徹落實(shí)。

第二，堅(jiān)持商品房與保障房共同供應(yīng)戰(zhàn)略。商品住房和保障性住房是城鎮(zhèn)住房的兩種主要形式，兩者彼此關(guān)聯(lián)，共同發(fā)展。住房過(guò)度市場(chǎng)化，追求效率的同時(shí)，造成的是社會(huì)廣泛的不公，社會(huì)福利難以最大化；住房過(guò)度福利化，將嚴(yán)重影響住房發(fā)展效率，福利得不到提高，任何一種住房供應(yīng)方式片面發(fā)展都不能有效解決住房問(wèn)題。所以，確定兩者之間的合理比例尤為重要。為了住房市場(chǎng)的發(fā)展，政府應(yīng)該堅(jiān)持商品房與保障房共同供應(yīng)戰(zhàn)略，同時(shí)制定科學(xué)合理的中長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃，協(xié)調(diào)好兩者比例關(guān)系。

第三，改變保障性住房補(bǔ)貼方式，嚴(yán)控住房面積。政府應(yīng)致力于改變經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼方式，嚴(yán)加控制經(jīng)濟(jì)適用房面積。建議實(shí)行“補(bǔ)人頭”方式，即把住房保障金或者住房補(bǔ)貼費(fèi)，按照一定標(biāo)準(zhǔn)，以貨幣形式直接補(bǔ)貼到每個(gè)應(yīng)當(dāng)享受補(bǔ)貼者的頭上，讓這部分群體拿著補(bǔ)貼款去房產(chǎn)市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)、租賃自己能夠購(gòu)買(mǎi)、租賃的住房，不給開(kāi)發(fā)商從中牟取暴利的機(jī)會(huì)。

第四，大力發(fā)展公共租屋。公共住房問(wèn)題雖然是城市化進(jìn)程中面臨的一個(gè)共性問(wèn)題，為了更好地解決無(wú)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房、又不符合廉租住房保障條件的這部分“夾心層”困難家庭的住房問(wèn)題，積極探索建立公共租屋制度，引導(dǎo)居民樹(shù)立買(mǎi)房與租房都是住房消費(fèi)的合理形式的觀念，有效地緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)緊張的供需關(guān)系，促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定、有序地發(fā)展，要求大力發(fā)展公共租屋的公共租屋保障制度。公共租屋以中小套型為主，建筑面積控制在60平方米左右。

第五，完善保障性住房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制。準(zhǔn)入機(jī)制中主要把握的方向是：動(dòng)態(tài)性、地域性、合理性地劃分家庭收入水平線，劃分為最高收入、高收入、中高收入、中等收入、中低收入、低收入、最低收入七組；完善的住房檔案系統(tǒng)，實(shí)時(shí)監(jiān)管家庭的收入和財(cái)產(chǎn)；建立嚴(yán)格的審查、登記及征詢(xún)制度。退出機(jī)制是一種事后機(jī)制，住房保障應(yīng)實(shí)行定期審核制度，只有有