辦公樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置運作流程及各項管理規(guī)章制度

辦公樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置運作流程及各項管理規(guī)章制度1.1項目部組織結(jié)構(gòu)圖項目部（71人）管理部項目部（71人）管理部3人工程部（17+2）人保潔綠化部24人安保部24人項目部經(jīng)理1人人員配置表部門人員配置部門人員配置項目部經(jīng)理1人工程部（19人）主管1人，配電6人，空調(diào)機(jī)房6人，綜合維修運行技工6人方案一，以上工程部人員留用2名技工配合各部門進(jìn)行房屋管理；方案二，19名員工用于設(shè)備、房屋管理管理部（3人）主管1人、文書1人，質(zhì)檢員1人，保潔綠化部（24人）主管1人，領(lǐng)班1人，保潔員17人，計劃保潔員4人，綠化1人安保部（24人）主管1人，領(lǐng)班2人，安全員21人1.2項目部員工崗位職責(zé)項目部經(jīng)理直接上級：分公司總經(jīng)理（副總經(jīng)理）直接下屬：本部各部門主管主要職責(zé)全面領(lǐng)導(dǎo)主持物業(yè)管理項目部的經(jīng)營管理工作，在本項目內(nèi)全權(quán)管理、使用和調(diào)配人員、設(shè)備和物資，向分公司和業(yè)主負(fù)責(zé)。主持制定年度經(jīng)營管理工作計劃并負(fù)責(zé)落實。帶教培訓(xùn)本部門各級管理干部和員工，建立思想穩(wěn)定、作風(fēng)過硬、技術(shù)精湛的骨干隊伍，夯實物業(yè)管理的組織和技術(shù)基礎(chǔ)。深入物業(yè)管理“四個階段”的全過程，全面監(jiān)控物業(yè)管理質(zhì)量，現(xiàn)場解決和糾正各專業(yè)工作中的問題和不良行為，爭創(chuàng)優(yōu)質(zhì)、精品物業(yè)管理項目工程。適時組織質(zhì)量分析會和技術(shù)研討會，研究和解決物業(yè)管理質(zhì)量和工程項目中存在的“常見病”、“多發(fā)病”及技術(shù)疑難問題，不斷提高工程項目的管理、保障、維修和保養(yǎng)水平。加強(qiáng)設(shè)備和工具的使用、保養(yǎng)教育和存放管理，盡力保證其使用功能不受損壞，盡量延長其使用壽命。加強(qiáng)物業(yè)管理成本控制，大力降低物料消耗，增收節(jié)支，全面完成公司下達(dá)的經(jīng)營管理指標(biāo)。經(jīng)常拜訪業(yè)主，征求其對物業(yè)管理的意見和建議，正確處理業(yè)主投訴，并積極組織整改，及時向業(yè)主反饋整改結(jié)果。定期開展安全教育和安全檢查，針對存在的不安全因素制定安全保護(hù)措施并督導(dǎo)落實，堅持夜間查崗查哨制度，確保物業(yè)管理項目的人身財產(chǎn)安全檢查萬無一失。關(guān)心和愛護(hù)職工，發(fā)動群眾開展深入細(xì)致的思想工作，當(dāng)好職工的貼心人，不斷增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力和向心力。工作勤謹(jǐn)、忠實、敬業(yè)，廉潔自律、以身作則，處處作職工的表率。把明潔公司“四個亮點”工作臺推向新水平。完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。工程部工程部組織網(wǎng)絡(luò)圖 工程部工程部 工程部主管工程部主管1人運行值班班綜合運行養(yǎng)護(hù)維修運行值班班綜合運行養(yǎng)護(hù)維修 配電6配電6人空調(diào)6人替休1人5人（二）工程部責(zé)任概述一）工程部經(jīng)理直接上級：項目部經(jīng)理直接下屬：本部領(lǐng)班、技工．1、主要職責(zé)（1）領(lǐng)導(dǎo)主持工程部的全面工作，工程保障、養(yǎng)護(hù)維修質(zhì)量向項目部經(jīng)理和業(yè)主單位負(fù)責(zé)。（2）認(rèn)真組織檢查、驗收、接收、登記托管工程項目的工程質(zhì)量和設(shè)備、設(shè)施的數(shù)量、品牌、規(guī)格、型號，并組織專業(yè)工程師詳細(xì)查閱大型設(shè)備的技術(shù)資料、開通使用、維修、保養(yǎng)說明書，弄清其性能特點、操作使用方法和工作注意事項。（3）認(rèn)真查閱建筑、裝修、設(shè)備、設(shè)施安裝圖紙，現(xiàn)場勘查業(yè)主建筑物、設(shè)備、設(shè)施的布局功能及安裝特點。深入了解業(yè)主單位的工作性質(zhì)、特點和專業(yè)需求，有針對性的制定運行和保養(yǎng)、維修措施。（4）主持制定運行保障和維修保養(yǎng)計劃，一式三份，業(yè)主單位、項目部、工程部各存一份，報項目經(jīng)理和業(yè)主單位批準(zhǔn)后組織實施。（5）主持召開由業(yè)主單位和工程技術(shù)人員參加的工程保障工作會議，研究制定工程保障工作方案，并認(rèn)真征求業(yè)主單位意見，經(jīng)項目部和業(yè)主單位審批后認(rèn)真執(zhí)行。（6）有計劃、有針對性的組織專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，努力提高工程部的保障技術(shù)水平。（7）針對工程項目狀況，經(jīng)常組織工程項目的“常見病”、“多發(fā)病”和設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)性能、故障特點主持制定預(yù)防、養(yǎng)護(hù)和維修保障措施。（8）深入工程現(xiàn)場，跟蹤工程運行、維修過程，規(guī)范工程技術(shù)人員的工作行為，檢查驗收工程質(zhì)量。（9）協(xié)助人事部招聘工程技術(shù)人員。（10）負(fù)責(zé)本部技術(shù)人員的在崗培訓(xùn)和工作技術(shù)考評工作。（11）隨時做好特殊情況的應(yīng)急準(zhǔn)備，工程項目出現(xiàn)險情，立即趕赴現(xiàn)場，組織排故和救援。（12）定期走訪業(yè)主單位有關(guān)人員，經(jīng)常征求業(yè)主單位對工程保障工作的意見和建議。對業(yè)主單位的投訴，積極組織整改，并將整改結(jié)果向業(yè)主單位反饋。（13）定期進(jìn)行安全教育，主持制定安全預(yù)防和安全操作規(guī)程，并監(jiān)督落實，確保工程保障和技術(shù)操作安全。（14）完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。二）電氣領(lǐng)班直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬：電氣技工1、主要職責(zé)（1）主持管理托管項目的電氣工程運行保障和養(yǎng)護(hù)維修工作。（2）檢查、驗收、接管、登記電氣工程設(shè)備安裝質(zhì)量，建立電氣設(shè)備設(shè)計、安裝、養(yǎng)護(hù)、維修技術(shù)檔案資料。（3）查閱設(shè)備安裝圖紙，深入現(xiàn)場勘查線路、設(shè)備安裝結(jié)構(gòu)和布局特點，制定運行保障和養(yǎng)護(hù)維修計劃經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后實施。（4）學(xué)習(xí)鉆研維修保養(yǎng)技術(shù)，不斷探索工程維修新器材、新技術(shù)、新工藝，努力提高工程保障和維修保養(yǎng)技術(shù)。（5）帶教培訓(xùn)電氣技工，逐步提高其技術(shù)水平。（6）堅持現(xiàn)場巡查值班制度，確保電氣設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)。（7）接到故障通知或業(yè)主單位投訴，立即趕赴現(xiàn)場，查明情況，及時報告并實施排故。故障排除后，及時向上級和業(yè)主反饋排故結(jié)果，并經(jīng)經(jīng)理驗收確認(rèn)登記、簽字。（8）協(xié)助配合其他工程人員完成維修保養(yǎng)任務(wù)。（9）完成工程部經(jīng)理交辦的其它工作任務(wù)。（10）落實安全措施，確保電氣工程運轉(zhuǎn)和技術(shù)操作安全。三）電氣技工直接上級：電氣領(lǐng)班直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）根據(jù)電氣運行、養(yǎng)護(hù)維修計劃，完成運行保障和養(yǎng)護(hù)維修任務(wù)。（2）堅守值班崗位，監(jiān)視、掌握電氣設(shè)備的運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，并實施排故。配電室值班。（3）堅持設(shè)備現(xiàn)場和業(yè)主工作場所檢查巡視制度，收到故障信息和業(yè)主單位投訴，立即趕赴現(xiàn)場，查明原因，立即報告，并實施排故，排故結(jié)束，須進(jìn)行登記，并經(jīng)工程師驗收確認(rèn)簽字。（4）注意學(xué)習(xí)鉆研電氣維修技術(shù)，努力提高技術(shù)操作水平和養(yǎng)護(hù)維修能力。（5）認(rèn)真學(xué)習(xí)安全知識，遵守操作規(guī)程，落實預(yù)防措施，確保電氣運行和操作安全。（6）協(xié)助其他技工完成維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)。（7）完成工程師交辦的其他工作任務(wù)。四）水暖技工直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）完成水暖系統(tǒng)保障、養(yǎng)護(hù)、維修工作計劃規(guī)定的工作任務(wù)。（2）堅守值班工作崗位，監(jiān)視、巡查水暖系統(tǒng)工作現(xiàn)場和業(yè)主單位工作場所，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，并實施排故。（3）接到故障信息和業(yè)主單位投訴立即趕赴現(xiàn)場，查明原因，向工程師報告并實施排故。故障排除后，填寫《故障排除維修單》，并請工程師簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)安全操作和防護(hù)知識，確保水暖系統(tǒng)運行和操作安全。（5）協(xié)助其他專業(yè)技工完成運行保障、養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（6）完成上級交辦的其他工作任務(wù)。五）弱電技工直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）按弱電系統(tǒng)工作計劃完成弱電系統(tǒng)（弱電系統(tǒng)綜合線路、樓宇自控、安全監(jiān)控、消防監(jiān)控、通訊、廣播、電視、信息網(wǎng)絡(luò)等）的運行保障養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（2）堅守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)故障及時排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時趕赴現(xiàn)場，查清原因，立即報告，并實施排除。排除完畢，填寫《故障排除維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識，提高專業(yè)維修理論水平。（5）學(xué)習(xí)安全工作知識，確保系統(tǒng)運行和操作安全。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級交辦的其他工作任務(wù)。六）強(qiáng)電維保技工直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）負(fù)責(zé)配電值班，樓宇強(qiáng)電設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。（2）堅守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)故障及時排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時趕赴現(xiàn)場，查清原因，立即報告，并實施排除。排除完畢，填寫《故障排除維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識，提高專業(yè)維修理論水平。（5）學(xué)習(xí)安全工作知識，確保系統(tǒng)運行和操作安全。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級交辦的其他工作任務(wù)七）消防設(shè)備維保技工直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）消防設(shè)施的運行、維護(hù)保養(yǎng)。（2）堅守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)故障及時排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時趕赴現(xiàn)場，查清原因，立即報告，并實施排除。排除完畢，填寫《故障排除維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識，提高專業(yè)維修理論水平。（5）學(xué)習(xí)安全工作知識，確保系統(tǒng)運行和操作安全。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級交辦的其他工作任務(wù)八）電梯技工直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的日常維護(hù)、運行保養(yǎng)。（2）堅守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)故障及時排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時趕赴現(xiàn)場，查清原因，立即報告，并實施排除。排除完畢，填寫《故障排除維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識，提高專業(yè)維修理論水平。（5）學(xué)習(xí)安全工作知識，確保系統(tǒng)運行和操作安全。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級交辦的其他工作任務(wù)九）鍋爐技工直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）負(fù)責(zé)鍋爐設(shè)備、設(shè)施的日常值班維護(hù)保養(yǎng)。（2）堅守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)故障及時排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時趕赴現(xiàn)場，查清原因，立即報告，并實施排除。排除完畢，填寫《故障排除維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識，提高專業(yè)維修理論水平。（5）學(xué)習(xí)安全工作知識，確保系統(tǒng)運行和操作安全。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級交辦的其他工作任務(wù)十）空調(diào)技工直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的日常計劃維護(hù)保養(yǎng)。（2）堅守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)故障及時排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時趕赴現(xiàn)場，查清原因，立即報告，并實施排除。排除完畢，填寫《故障排除維修保養(yǎng)工作單》，并經(jīng)主管上級簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識，提高專業(yè)維修理論水平。（5）學(xué)習(xí)安全工作知識，確保系統(tǒng)運行和操作安全。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級交辦的其他工作任務(wù)保潔綠化部保潔綠化部組織網(wǎng)絡(luò)圖保潔綠化部保潔綠化部主管1人保潔部領(lǐng)班1人外圍保潔員1人綠化工1人計劃保潔員4人室內(nèi)保潔員16人（二）保潔部責(zé)任范圍概述一）保潔部主管直接上級：項目部經(jīng)理直接下屬：本部領(lǐng)班1、主要職責(zé)a、領(lǐng)導(dǎo)主持保潔部的全面工作，保潔質(zhì)量向項目部經(jīng)理和業(yè)主單位負(fù)責(zé)。b、檢查接收項目保潔場所，界定保潔內(nèi)容和范圍。c、根據(jù)項目保潔特點和業(yè)主要求制定保潔工作計劃，并組織實施。d、組織項目保潔開荒，徹底清潔項目現(xiàn)場衛(wèi)生，按業(yè)主單位要求擺放辦公家具和生活設(shè)施。e、帶教培訓(xùn)保潔管理人員。f、建立保潔工作制度，深入保潔工作現(xiàn)場規(guī)范保潔工作行為，嚴(yán)格控制保潔工作質(zhì)量。g、組織保潔設(shè)備使用培訓(xùn)，教育員工正確使用和養(yǎng)護(hù)保潔設(shè)備。h、定期走訪業(yè)主單位，征求其對保潔工作的意見和建議，并付諸落實。i、歷行節(jié)約降低消耗，嚴(yán)格控制保潔管理成本。j、組織安排安全工作教育和消防安全培訓(xùn)，制訂成品保護(hù)措施，杜絕不安全因素和傷亡事故。k、負(fù)責(zé)項目內(nèi)的衛(wèi)生保潔、外圍綠化的帶班管理工作。m、負(fù)責(zé)保潔員的出勤考核，行政管理工作。n、負(fù)責(zé)保潔員的思想政治工作。o、定期組織保潔員的常規(guī)培訓(xùn)。p、負(fù)責(zé)保潔區(qū)域內(nèi)得工作質(zhì)量檢查、指導(dǎo)。q、主持班務(wù)會，講評安全工作情況，提高安全工作質(zhì)量。r、認(rèn)真處理業(yè)主投訴，并將處理結(jié)果向業(yè)主反饋。s、完成上級交辦的其他工作任務(wù)。二）保潔員直接上級：保潔主管直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）按保潔工作計劃完成責(zé)任范圍內(nèi)的保潔工作任務(wù)，工作質(zhì)量向領(lǐng)班負(fù)責(zé)。（2）正確使用保潔設(shè)備，不斷總結(jié)保潔工作經(jīng)驗，不斷提高勞動效率。（3）愛護(hù)成品，節(jié)約使用保潔用品，努力降低工作成本。（4）檢查責(zé)任區(qū)域內(nèi)照明和冷暖設(shè)備，發(fā)現(xiàn)故障及時報修。（5）認(rèn)真學(xué)習(xí)安全知識，保證工作安全。（6）注意儀容儀表，認(rèn)真落實員工行為規(guī)范。（7）協(xié)助其它員工完成保潔任務(wù)。（8）完成上級交辦的其它任務(wù)。四）綠化工直接上級：保潔主管直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）按環(huán)衛(wèi)保潔綠化計劃，實施環(huán)境保潔綠化工作。（2）學(xué)習(xí)鉆研環(huán)衛(wèi)綠化技術(shù)，熟練使用環(huán)衛(wèi)綠化工作設(shè)備。（3）遵守環(huán)衛(wèi)綠化工作規(guī)程，確保環(huán)衛(wèi)綠化工作質(zhì)量。（4）愛護(hù)院內(nèi)花草樹木，悉心保護(hù)，不受損害。(5)負(fù)責(zé)院內(nèi)公共區(qū)域得衛(wèi)生清掃。（6）完成上級交給的其他工作任務(wù)。2、日常工作程序（見《明潔物業(yè)管理四個階段工作規(guī)范》）五、安保部安保部組織網(wǎng)絡(luò)安保部安保部主管1人主管1人領(lǐng)班2人領(lǐng)班2人室外車輛管理1人替休3人室內(nèi)外巡邏崗地下停室外車輛管理1人替休3人室內(nèi)外巡邏崗地下停車場管理3人營業(yè)廳值班大門崗?fù)戆嘀蛋鄦T2人中班值班員2人早班值班員2人中班門崗2人早班門崗2人早班值班員1人中班值班員1人晚班門崗2人晚班值班員2人中班值班員2人早班值班員2人中班門崗2人早班門崗2人早班值班員1人中班值班員1人晚班門崗2人（二）安保部責(zé)任范圍概述（1）負(fù)責(zé)托管物業(yè)項目范圍內(nèi)的交通秩序、內(nèi)部保衛(wèi)、消防等安全管理工作。（2）協(xié)助公安部門偵破項目區(qū)內(nèi)發(fā)生的各類案件，打擊現(xiàn)行破壞活動。（3）在項目區(qū)內(nèi)業(yè)主入口處站崗放哨，維護(hù)辦公區(qū)內(nèi)的正常秩序，防止違法犯罪活動的發(fā)生，營造安全文明辦公、生活環(huán)境。（4）負(fù)責(zé)項目區(qū)內(nèi)的鑰匙管理，對各部門的鑰匙使用權(quán)限實行監(jiān)督檢查，對丟失的鑰匙進(jìn)行調(diào)查處理，對確需增配的鑰匙，進(jìn)行增配。（5）對項目區(qū)域內(nèi)實行嚴(yán)格的消防監(jiān)控管理。（6）負(fù)責(zé)項目區(qū)域內(nèi)大型活動的安全警衛(wèi)工作和各項治安案件的處理工作。一）安保部主管直接上級：項目部經(jīng)理直接下屬：安保部領(lǐng)班（1）主要職責(zé)1）領(lǐng)導(dǎo)主持安保部的全面工作。2）主持制定安全保衛(wèi)工作和四防（防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害）管理制度經(jīng)上級和業(yè)主單位批準(zhǔn)后貫徹落實。3）根據(jù)托管項目特點公安部門的法規(guī)要求制訂安全保衛(wèi)工作計劃，經(jīng)上級和業(yè)主單位批準(zhǔn)后組織實施。4）經(jīng)常進(jìn)行法律、法規(guī)教育，讓全體安全人員都學(xué)法、懂法，并且會用法律、法規(guī)，歷行職責(zé)，維持秩序，規(guī)范行為，保證安全。5）帶教培訓(xùn)安全管理人員和安全員。6）加強(qiáng)安全保衛(wèi)、消防監(jiān)控等專項業(yè)務(wù)的技術(shù)訓(xùn)練，提高全全人員的工作能力和業(yè)務(wù)水平。7）經(jīng)常檢查安全防護(hù)、監(jiān)控設(shè)備的使用情況，工作狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)故障、失效應(yīng)及時報修和更換。8）深入安全工作現(xiàn)場，規(guī)范安全工作行為。檢查考核安全工作質(zhì)量。9）對項目區(qū)域內(nèi)發(fā)生的一般違法違紀(jì)案件，應(yīng)組織偵破。對重大治安和刑事案件，應(yīng)協(xié)助公安機(jī)關(guān)進(jìn)行偵破處理。10）建立完善安全保衛(wèi)工作檔案資料，積累安全保衛(wèi)工作管理經(jīng)驗。11）定期征求業(yè)主單位意見和建議，并采納落實。12）建立安全和消防隱患檢查制度，定期組織安全大檢查，對查出的問題組織整改。13）定期對業(yè)主單位和項目部人員進(jìn)行安全教育，提高全體人員的安全意識和防護(hù)能力。14）完成上級交辦的其他任務(wù)。二）安保部領(lǐng)班直接上級：安保部主管直接下屬：安全員（1）主要職責(zé)1）負(fù)責(zé)托管項目內(nèi)的安全保衛(wèi)、安全監(jiān)控、消防監(jiān)控和車輛進(jìn)入、停泊的帶班管理工作。2）負(fù)責(zé)安全員的出勤考核，行政管理工作。3）負(fù)責(zé)安全員的思想政治工作。4）定期組織安全員的常規(guī)訓(xùn)練和安全專業(yè)的理論知識學(xué)習(xí)。5）堅持跟班帶班和查崗查哨制度，跟蹤安全保衛(wèi)工作全過程，規(guī)范安全工作行為，考核安全工作質(zhì)量。6）處理一般性、治安案件和客戶投訴，遇緊急事件應(yīng)立即報告，并組織安全人員保護(hù)現(xiàn)場。7）帶教安全員愛護(hù)安全、消防設(shè)備和器材，對自行使用和保管的設(shè)備、器材要負(fù)責(zé)定期盤點和養(yǎng)護(hù)。8）主持班務(wù)會，講評安全工作情況，提高安全工作質(zhì)量。9）完成上級交辦的其他任務(wù)。三）安全員直接上級：領(lǐng)班（1）主要職責(zé)A：警衛(wèi)巡邏崗1）負(fù)責(zé)巡查項目區(qū)域內(nèi)的安全情況和設(shè)備、設(shè)施安放位置周圍可疑跡象，發(fā)現(xiàn)問題，立即查明報告。2）負(fù)責(zé)按時關(guān)閉開啟項目區(qū)域的對外通道，并對通過的行人驗證放行。3）負(fù)責(zé)進(jìn)入項目區(qū)域內(nèi)無關(guān)人的清理工作。4）對來往項目區(qū)域內(nèi)的可疑人員進(jìn)行監(jiān)視，并及時向上級報告。5）巡視大門崗執(zhí)勤情況，協(xié)助其處理疑難問題。6）按時填寫《巡查值班記錄》。7）負(fù)責(zé)院內(nèi)車輛的停泊管理。8）完成上級交辦的其他任務(wù)。B：大門、營業(yè)廳警衛(wèi)崗1）負(fù)責(zé)項目區(qū)域內(nèi)大門崗的值勤警衛(wèi)工作。2）負(fù)責(zé)外來人員出入檢查登記工作。3）負(fù)責(zé)進(jìn)入項目區(qū)域內(nèi)工作人員攜帶物品的查驗登記工作。4）負(fù)責(zé)非辦公（經(jīng)營）期間的出入戶登記工作。5）負(fù)責(zé)門口的秩序維護(hù)工作，阻止上訪人群進(jìn)入大樓。6）負(fù)責(zé)可疑人員的盤查、案件報警和現(xiàn)場保護(hù)工作。7）完成上級交辦的其他任務(wù)。C：停車場崗1）負(fù)責(zé)停車場的車輛停泊看護(hù)、安全保衛(wèi)工作。2）負(fù)責(zé)停車場進(jìn)出車輛的出入登記、指揮調(diào)度、安全疏導(dǎo)工作。3）負(fù)責(zé)車場內(nèi)的清潔衛(wèi)生、消防安全現(xiàn)場監(jiān)視、檢查工作。4）負(fù)責(zé)車場內(nèi)事故、案件的調(diào)查、偵破和現(xiàn)場保護(hù)工作。5）完成上級交辦的其他任務(wù)。六、管理部（一）管理部組織網(wǎng)絡(luò)圖管理部管理部經(jīng)理1人經(jīng)理1人文書1人質(zhì)檢員文書1人質(zhì)檢員1人（二）管理部責(zé)任范圍概述管理部是項目部的綜合管理、協(xié)調(diào)部門，是項目部上下、內(nèi)外信息傳輸?shù)闹袠袡C(jī)構(gòu)和項目經(jīng)理實施指揮調(diào)度的行政部門。負(fù)責(zé)項目部內(nèi)的行政、人事、文秘、檔案、業(yè)務(wù)質(zhì)量考評和業(yè)主單位的各項服務(wù)及委托代辦的有關(guān)事宜。（1）管理部經(jīng)理崗位職責(zé)直接上級：項目經(jīng)理直接下級：人事干事兼文書、質(zhì)檢員a、全面主持領(lǐng)導(dǎo)管理部的各項管理工作，負(fù)責(zé)項目部的行政管理、綜合協(xié)調(diào)、對外聯(lián)絡(luò)、接待等各項管理工作。b、負(fù)責(zé)項目部文秘、檔案資料的整理歸檔管理工作。c、負(fù)責(zé)項目部的人事管理、培訓(xùn)。d、負(fù)責(zé)項目部的接待、業(yè)主領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)的管理工作。e、負(fù)責(zé)業(yè)主單位的文件資料以及報刊、雜志的收發(fā)、傳遞等管理工作。f、負(fù)責(zé)項目部和業(yè)主單位的飲水供應(yīng)管理工作。g、負(fù)責(zé)業(yè)主單位委托代辦的其他工作。（2）文書崗位職責(zé)直接上級：管理部經(jīng)理a、負(fù)責(zé)項目部的文秘、檔案、資料及業(yè)主房產(chǎn)、設(shè)備資料的整理歸檔管理工作。b、負(fù)責(zé)項目部的文件資料的撰寫、打印、收發(fā)、傳遞及印章的管理工作。c、負(fù)責(zé)項目部的資產(chǎn)、設(shè)備、家具、用具等物資的統(tǒng)計管理工作。d、負(fù)責(zé)項目部的秘書服務(wù)、電話值班及信息傳遞工作。e、負(fù)責(zé)項目部工資、考勤工作。f、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（3）質(zhì)檢員崗位職責(zé)直接上級：管理部經(jīng)理a、負(fù)責(zé)項目部的質(zhì)量管理、協(xié)調(diào)工作。b、負(fù)責(zé)業(yè)主單位的委托代辦工作。c、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)主單位的飲品和其他物資采購供應(yīng)工作。d、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。1.3物業(yè)管理運作流程大綱一、物業(yè)管理項目運作流程物業(yè)管理驗收、接管物業(yè)管理驗收、接管清潔開荒建立物業(yè)檔案業(yè)主驗收規(guī)范管理二、項目經(jīng)理管理程序及規(guī)范項目經(jīng)理制定方案組織實施分工督導(dǎo)日檢查記錄率隊整改反饋周檢考評各部門經(jīng)理匯報三、項目部工作檢查流程圖項目經(jīng)理周檢匯總月檢總評公司質(zhì)檢部部門主管安全日檢監(jiān)督程序維修日檢監(jiān)督程序保潔日檢監(jiān)督程序綠化日檢四、辦公室文員工作程序及規(guī)范要求項目經(jīng)理文員接受指令編寫、打印、分發(fā)、落實工作監(jiān)督、落實反饋協(xié)調(diào)接待來訪倉庫管理、檔案管理日檢五、倉庫管理程序圖入庫入庫單出庫出庫單倉庫管理借用和歸還借用人物品金額查詢品種查詢品種設(shè)置物品有效期六、回訪分類示意圖回訪常規(guī)回訪投訴回訪維修回訪特殊回訪往后必訪各部門受理受理維修隨時反饋工作研究處理修后即訪項目部經(jīng)理修后電話回訪上報公司征詢回訪節(jié)日回訪征詢回訪節(jié)日回訪引入月回訪計劃引入月回訪計劃反饋跟蹤可根據(jù)需要，重疊或交錯進(jìn)行七、投訴處理程序流程圖來電來訪物業(yè)信箱接聽記錄接待記錄閱讀歸納反饋管理員或分管經(jīng)理投訴事項是否屬于物管處范圍按投訴事項發(fā)通知單給相關(guān)部門處理，并做好登記向用戶解釋物業(yè)公司處理特殊情況需上級處理經(jīng)理處理投訴跟蹤回訪，直至徹底解決歸檔結(jié)束否八、物品使用及報廢程序申請總公司機(jī)關(guān)采購入庫儲存定期盤點出庫借用使用歸還報廢九、保潔檢查監(jiān)督流程圖每日按保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)巡查保潔區(qū)域每日按保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)巡查保潔區(qū)域發(fā)現(xiàn)未達(dá)標(biāo)區(qū)域，即通知保潔領(lǐng)班處將檢查結(jié)果打分記入《日檢查表》并公示每周組織全體領(lǐng)班進(jìn)行全區(qū)衛(wèi)生大檢查，打分記入《周檢查表》，并召開現(xiàn)場講評會每月末對保潔情況進(jìn)行評估，記入《月檢查表》。并向業(yè)主匯報，征求意見，評出《保潔標(biāo)兵流動紅旗》獲獎單位十、公共設(shè)施維修工作流程圖：管理部接緊急報修單管理部接緊急報修單管理部接各部門報修的工程樓層管理員檢查發(fā)現(xiàn)需要維修的公用設(shè)施設(shè)備通知工程部維修在業(yè)主工程維修登記表中作記錄樓層管理員記錄于巡樓日檢記錄簿根據(jù)工程維修登記下發(fā)工程維修單工程部持工程維修單維修無法提供維修服務(wù)的，工程師應(yīng)取消或作廢工程維修單公共設(shè)施維修工程完成后，工程部文員打印大樓維修保養(yǎng)情況報告并交管理部驗收維修工程完成后業(yè)主簽名確認(rèn)管理部文員將驗收員姓名輸入電腦消單管理部文員每周打印驗收不合格工程材料交物管中心繼續(xù)跟蹤不合格維修，直至合格為止管理部文員在電腦上注銷工程維修單下發(fā)工程維修單下發(fā)工程維修單十一、檢查、驗收共用設(shè)施維修工作流程圖管理員持大樓維修保養(yǎng)情況報告、巡樓日檢記錄簿、對講機(jī)和巡樓鑰匙巡樓管理員持大樓維修保養(yǎng)情況報告、巡樓日檢記錄簿、對講機(jī)和巡樓鑰匙巡樓從天臺開始逐層往下巡查從天臺開始逐層往下巡查檢查/驗收大樓公共設(shè)施檢查/驗收大樓公共設(shè)施發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施損壞且影響較大需急修對維修的工程進(jìn)行驗收發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施損壞或遺失發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施損壞且影響較大需急修對維修的工程進(jìn)行驗收發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施損壞或遺失驗收結(jié)果記錄于工程維修報告，并簽名確認(rèn)用對講機(jī)直接通知管理部并記錄于巡樓日檢記錄簿記錄于巡樓日檢記錄簿驗收結(jié)果記錄于工程維修報告，并簽名確認(rèn)用對講機(jī)直接通知管理部并記錄于巡樓日檢記錄簿記錄于巡樓日檢記錄簿交管理部文員交管理部文員根據(jù)巡樓日檢記錄簿內(nèi)容下達(dá)工程維修指令；根據(jù)小區(qū)維修保養(yǎng)情況報告消除已完成的工程維修單根據(jù)巡樓日檢記錄簿內(nèi)容下達(dá)工程維修指令；根據(jù)小區(qū)維修保養(yǎng)情況報告消除已完成的工程維修單十二、維修班工作程序工作要領(lǐng)：早查：不留任何遺存接單：迅速前往維修例檢：確保防患未然維修班抽空進(jìn)行立即行動接派工單例行檢查分工維修（執(zhí)行操作程序）填寫檢查表（發(fā)現(xiàn)問題依程序辦理）交回派工單填寫當(dāng)日維修清單兩表當(dāng)日報經(jīng)理審評報經(jīng)理十三、盤查可疑人員流程圖禮貌詢問禮貌詢問觀察判斷觀察判斷盲流人員形跡可疑推銷人員盲流人員形跡可疑推銷人員查驗并登記證件登記證件查驗并登記證件登記證件無證件有證件無證件有證件帶回保安部做進(jìn)一步調(diào)查，有否作案工具或可疑物品寫保證書帶回保安部做進(jìn)一步調(diào)查，有否作案工具或可疑物品寫保證書登記證件登記證件教育勸離教育勸離是否帶有可疑物品或工具請示上級同意，交公安機(jī)關(guān)處理是否帶有可疑物品或工具請示上級同意，交公安機(jī)關(guān)處理如核查無疑，清離小區(qū)如核查無疑，清離小區(qū)如有可疑，交公安機(jī)關(guān)處理如有可疑，交公安機(jī)關(guān)處理十四、管理工作規(guī)程1.管理公司內(nèi)部檢查工作規(guī)程1.0目的規(guī)范管理公司物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作,確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。2.0適用范圍適用于物業(yè)客服部．工程部．安保部．保潔部的服務(wù)質(zhì)量的內(nèi)部檢查。3.0職責(zé)3.1物業(yè)管理經(jīng)理．工程主管．安全主管．保潔主管負(fù)責(zé)轄區(qū)各項工作的日檢。3.2管理公司分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)分管工作的周檢.3.3管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)組織公司每月工作的月檢。4.0工作規(guī)程4.1日檢4.1.1物業(yè)管理項目部4.1.1.1物業(yè)管理項目部每日按要求對責(zé)任區(qū)至少進(jìn)行一次巡視檢查,具體檢查內(nèi)容包括:a）公用設(shè)施是否保持正常使用功能;b）轄區(qū)內(nèi)各裝修施工隊有無違章作業(yè)現(xiàn)象c）有無私自占用．使用公共場地現(xiàn)象;d)轄區(qū)內(nèi)環(huán)境是否保持清潔．衛(wèi)生.4.1.1.2物業(yè)管理項目部應(yīng)將每日查情況如實記錄在《物業(yè)客服部日檢記錄表》內(nèi).4.1.1.3對檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項,管理員應(yīng)及時向管理經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)反映。4.1.2工程部工程人員每日對設(shè)備的運行狀況進(jìn)行巡視和記錄,工程主管對其進(jìn)行檢查后簽名,對記錄或檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時分析原因,并采取相應(yīng)的糾正措施進(jìn)行處理.4.1.2.2工程維修人員在完成維修工作后,將《維修單》交工程主管檢查并簽名確認(rèn).4.1.3安保部安全主管每日對物業(yè)轄區(qū)及各崗位安全員工作進(jìn)行檢查,將檢查結(jié)果如實記錄，及時采取糾正措施,并在跟蹤驗證后進(jìn)行記錄。4.1.4保潔部保潔主管每日對物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)各區(qū)域至少巡視和檢查一遍,對發(fā)現(xiàn)的不合格應(yīng)立即時行處理和糾下,并如實填寫《清潔工作日檢表》。4.2周檢管理公司分管領(lǐng)導(dǎo)每周對分管部門工作進(jìn)行一次全面檢查,并在周檢記錄表上作出相應(yīng)的記錄和評價。管理公司經(jīng)理每月最后一周周未組織相關(guān)人員對工程設(shè)備房進(jìn)行紅旗設(shè)備檢評,以設(shè)備的保養(yǎng)完好及設(shè)備和房屋的清潔為主要評比內(nèi)容,并在《物業(yè)工程設(shè)備房流動紅旗評比表》內(nèi)進(jìn)行記錄。管理公司經(jīng)理與管理公司分管領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)對安保部進(jìn)行月檢,并在《安保部月檢表》上作出相應(yīng)記錄和評價。管理公司經(jīng)理每月底對物業(yè)客服部的紀(jì)律．工作實績等方面實行評價打分,并記錄于《物業(yè)管理人員考核語評比表》內(nèi)。4.4對返工或返修后的服務(wù)過程由檢查人員按標(biāo)準(zhǔn)要求重新驗證并做記錄.。4.5記錄的歸檔和保存4.5.1日檢記錄由管理公司各部門負(fù)責(zé)歸檔和保存,保存期限為1年。4.5.2周檢記錄由管理公司部門負(fù)責(zé)歸檔和保存,保存期限為3年。月檢記錄由管理公司文件管理員負(fù)責(zé)歸檔和保存,保存期限為3年。5.0相關(guān)記錄5.1《物業(yè)客服部日檢記錄表》5.2《物業(yè)客服部周檢表》5.3《工程部工作日檢表》5.4《工程部工作周檢表》5.5《安全隊一日工作情況匯總》5.6《保潔工作日檢表》5.7《保潔工作檢查表》5.8《物業(yè)工程設(shè)備房流動紅旗評比表》5.9《安保部月檢表》5.10《管理人員考核評比表》5.11《安全工作周檢表》2.用戶報修處理工作規(guī)程1.0目的盡快處理用戶的報修,規(guī)范維修服務(wù)工作,確保為用戶提供滿意的服務(wù)。2.0適用范圍適用于對轄區(qū)內(nèi)用戶提出的維修服務(wù)要求的處理。3.0職責(zé)3.1物業(yè)管理項目部負(fù)責(zé)記錄報修內(nèi)容,并傳達(dá)至工程部.3.2工程人員負(fù)責(zé)報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認(rèn)及維修。3.3工程主管負(fù)責(zé)維修工作的監(jiān)督及對“維修服務(wù)項目表”以外的報修內(nèi)容進(jìn)行評審。4.0工作程序4.1物業(yè)管理項目部接到用戶維修要求時,及時填寫《物業(yè)管理公司報修記錄表》。4.2物業(yè)管理項目部將記錄的如用戶名稱．用戶地址．聯(lián)系電話．報修內(nèi)容．預(yù)約維修時間等填《維修單》(一式三聯(lián))相應(yīng)欄目內(nèi)。物業(yè)管理項目部將填好的《物業(yè)管理公司報修記錄表》和《維修單》,在15分鐘內(nèi)送達(dá)工程部,并請接收人簽字接收。4.4工程人員接到《維修單》后及時填寫接單時間.4.5如用戶報修內(nèi)容屬”維修服務(wù)項目表”內(nèi)的項目,維修人員應(yīng)在預(yù)約維修的時間前到達(dá)現(xiàn)場;否則由工程主管進(jìn)行評審后回復(fù)用戶是否可進(jìn)行維修。工程人員對用戶報修內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場確認(rèn)后,在《維修單》上據(jù)實填寫維修項目等內(nèi)容。4.7如果維修材料是用戶提供,則由維修人員進(jìn)行驗證,并將驗證結(jié)果記錄。4.8對有償維修服務(wù),維修應(yīng)按照《維修服務(wù)項目表及收費標(biāo)準(zhǔn)》收費并在《維修單》上注明應(yīng)收的各項費用金額。4.9維修完成后,維修人員應(yīng)請用戶試用或檢查合格后在《維修單》上簽名確認(rèn)。5.0相關(guān)文件及記錄5.1《房屋(設(shè)施)養(yǎng)護(hù)和修繕工作規(guī)程》5.2《工程維修工作規(guī)程》5.3《物業(yè)管理公司報修記表》5.4《維修單》3.用戶投訴處理工作規(guī)程1.0目的確保用戶的投訴能及時．準(zhǔn)確．合理地得到解決。2.0適用范圍適用于本物業(yè)管理公司對投訴的處理。3.0職責(zé)3.1物業(yè)管理項目部負(fù)責(zé)對用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。3.2被投訴的部門按照物業(yè)客服部對投訴處理的安排具體解決有關(guān)問題。3.3管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)對投訴處理的效果進(jìn)行檢查.4.0工作程序物業(yè)客服部接到用戶投訴后,應(yīng)首先向用戶表示歉意,并在《用戶投訴記錄》上做好登記。4.2物業(yè)管理項目部根據(jù)投訴內(nèi)容通知相關(guān)部門限期解決,特殊情況應(yīng)向管理公司領(lǐng)導(dǎo)匯報,按4.3進(jìn)行處理。4.3針對用戶較嚴(yán)重的投訴,,物業(yè)客服部應(yīng)及時向管理公司經(jīng)理匯報,由經(jīng)理組織相關(guān)人員進(jìn)行檢討，落實解決措施及責(zé)任人,限期進(jìn)行處理。4.4相關(guān)部門在處理完投訴后,要迅速將處理結(jié)果報物業(yè)客服部,由物業(yè)客服部安排回訪。4.5物業(yè)管理項目部負(fù)責(zé)將投訴處理結(jié)果填寫在《用戶投訴記錄》中,并由具體解決部門的負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可。4.6投訴記錄由物業(yè)客服部進(jìn)行統(tǒng)一管理。5.0相關(guān)文件及記錄5.1《顧客投訴的處理程序》5.2《用戶投訴記錄》4.回訪工作規(guī)程1.0目的確保對用戶投訴的處理和維修服務(wù)高水準(zhǔn)及對服務(wù)效果的及時反饋。2.0適用范圍適用于本物業(yè)管理公司投訴處理和維修服務(wù)效果的回訪工作。3.0職責(zé)3.1物業(yè)管理項目部具體負(fù)責(zé)對用戶的回訪工作。3.2管理公司其他人員接到用戶對所提供的服務(wù)工作效果的意見,均應(yīng)及時反饋到物業(yè)管理項目部。4.0工作程序物業(yè)客服部按照《用戶投訴記錄》,對投訴進(jìn)行回訪,回訪時間按投訴內(nèi)容具體確定。物業(yè)客服部每星期根據(jù)上星期的《維修單》,安排人員對維修服務(wù)進(jìn)行回訪,回訪率不低于30%。4.3回訪工作可采取與用戶交談,現(xiàn)場查看．檢查等方式綜合進(jìn)行。4.4物業(yè)管理項目部安排人員對回訪結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計分析,發(fā)現(xiàn)存在的不合格項應(yīng)及時向管理公司經(jīng)理匯報，安排人員限期解決,并再次進(jìn)行回訪,直至業(yè)主滿意。4.5回訪的記錄由物業(yè)客服部進(jìn)行統(tǒng)一管理。5.0相關(guān)文件及記錄5.1《回訪記錄表》5.庫房管理工作規(guī)程1.0目的確保物資得到安全貯存，以完好狀態(tài)交到使用部門或場所。2.0適用范圍適用于管理公司物料倉庫的管理。3.0職責(zé)3.1倉庫員負(fù)責(zé)入庫物品的驗收、標(biāo)識和進(jìn)出的記錄。3.2管理公司經(jīng)理不定期對倉庫進(jìn)行抽查和指導(dǎo)。4.0工作程序4.1物資盤存?zhèn)}管員每月月底對庫房內(nèi)物資進(jìn)行一次盤點，作出下月補充物資的采購計劃。4.2物資的驗證和入庫采購人員要根據(jù)《采購計劃》和《請購單》的要求對采購回來的物資進(jìn)行檢驗，填寫《產(chǎn)（商）品進(jìn)倉單》，在倉庫辦理入庫手續(xù)。4.2.2倉庫員根據(jù)《產(chǎn)（商）品進(jìn)倉單》核對入庫物資的數(shù)量、型號、規(guī)格，并進(jìn)行外觀檢查、技術(shù)資料清查等，具體驗證依照下表所列內(nèi)容進(jìn)行。4.2.3如驗證中發(fā)現(xiàn)不合格品，應(yīng)進(jìn)行處理。4.2.4入庫物資由倉管員進(jìn)行《物料收發(fā)登記卡》和賬簿登記，做到賬、物、卡相符。4.3標(biāo)識、儲存和防護(hù)4.3.1庫房內(nèi)設(shè)置：合格區(qū)、不合格區(qū)、待驗區(qū)等，并有相應(yīng)的標(biāo)識牌。4.3.2物料辦理完入庫手續(xù)后，由倉管員按區(qū)分類，將其放置于合適的環(huán)境。物料擺放應(yīng)便于拿取，物料存放處應(yīng)與物料卡對應(yīng)。4.3.3倉管員應(yīng)經(jīng)常對庫房進(jìn)行清掃，保持庫房內(nèi)干凈、整潔。4.4物料的出庫4.4.1領(lǐng)用物料應(yīng)由領(lǐng)用人填寫《領(lǐng)料單》經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后到庫房領(lǐng)料。倉管員根據(jù)批準(zhǔn)后的《領(lǐng)料單》發(fā)放物料。緊急情況下可先進(jìn)行發(fā)放，事后必須補辦出庫手續(xù)。久存物料在發(fā)放前應(yīng)進(jìn)行檢查或性能檢測，如發(fā)現(xiàn)不能使用，由倉管員填寫《不合格品處理報告》，經(jīng)批準(zhǔn)后進(jìn)行報廢處理。4.4.4物料發(fā)放后，倉管員進(jìn)行出庫登記。4.5工具的領(lǐng)用須由領(lǐng)用人填寫《工具領(lǐng)用登記表》進(jìn)行發(fā)放。4.5.1工具領(lǐng)用須由領(lǐng)用人填寫《工具領(lǐng)用登記表》，并報經(jīng)理批準(zhǔn)。4.5.2倉管員根據(jù)批準(zhǔn)的《工具領(lǐng)用登記表》進(jìn)行發(fā)放。4.5.3工具歸還時由倉管員核對領(lǐng)用工具的規(guī)格、型號、數(shù)量，并做好登記。5.0相關(guān)文件和記錄6.公共場地使用管理工作規(guī)程1.0目的維護(hù)用戶利益，保障公共場地規(guī)范、合理使用。2.0適用范圍適用于轄區(qū)內(nèi)公共場地的使用管理。3.0職責(zé)3.1物業(yè)管理項目部負(fù)責(zé)巡查、糾正公共場地不規(guī)范使用現(xiàn)象。安全員負(fù)責(zé)對樓道、屋面、門崗、技術(shù)層等處不規(guī)范使用現(xiàn)象進(jìn)行巡查、糾正，并及時向管理公司匯報。管理公司其他人員在發(fā)現(xiàn)公共場地不規(guī)范使用現(xiàn)象時，均有責(zé)任制止或向有關(guān)人員報告。4.0引用文件5.0工作程序5.1物業(yè)管理項目部5.1.1物業(yè)管理項目部在日常工作時應(yīng)注意檢查用戶有無私自使用轄區(qū)內(nèi)的公共場地、有無在窗外和玻璃上懸掛、張貼招牌及廣告的情況出現(xiàn)。5.1.2在用戶有特殊情況需占用或使用公共場地時，物業(yè)客服部應(yīng)請用戶寫出書面申請，在不違反《消防安全管理條例》和物業(yè)的美觀整齊的前提下根據(jù)“有償使用”的原則，對相應(yīng)公共場地實行統(tǒng)一規(guī)劃，有償使用，同時在《公用場地使用登記表》相應(yīng)欄目中做好記錄。5.1.3對違反公共場地使用規(guī)定的，損壞公共場地設(shè)施、設(shè)備者，物業(yè)客服部除責(zé)令其拆除、撤銷違章物品、修補破損部位并恢復(fù)原狀外，還應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定作出相應(yīng)處罰。5.1.4物業(yè)管理項目部在日常工作中應(yīng)注意檢查公用場地清潔衛(wèi)生，對于亂涂、亂畫、亂貼等現(xiàn)象應(yīng)及時制止并根據(jù)有關(guān)規(guī)定作出處理。安全員及管理公司其他工作人員均有責(zé)任對公共場所不規(guī)范使用現(xiàn)象進(jìn)行制止和糾正。6.0相關(guān)文件及記錄6.1《管理公約》6.2《裝修管理規(guī)程》《公用場地使用登記表》7.社區(qū)文化活動管理工作規(guī)程1.0目的寓教育于社區(qū)文化活動之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。2.0適用范圍適用于管理公司組織開展的各類社區(qū)文化活動。3.0職責(zé)3.1物業(yè)管理項目部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動計劃，并具體組織實施。3.2管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動計劃。3.3管理公司其他部門員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活動的順利開展。4.0工作程序每年物業(yè)客服部根據(jù)管理和具體情況擬定本年度社區(qū)文化活動計劃，實施過程中可根據(jù)實際情況在管理公司經(jīng)理批準(zhǔn)后對計劃做適當(dāng)調(diào)整。4.2較大型社區(qū)文化活動物業(yè)客服部在每次較大型的社區(qū)文化活動開展前，應(yīng)擬定活動的實施計劃，并報管理公司及公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。4.2.2物業(yè)管理項目部根據(jù)上級審批意見制定活動的具體方案。4.2.3物業(yè)管理項目部應(yīng)組織協(xié)調(diào)各部門完成活動的前期準(zhǔn)備工作，并向物業(yè)用戶及有關(guān)單位發(fā)出活動通知?；顒舆M(jìn)行時，管理公司指定的有關(guān)人員應(yīng)注意安全防范工作，保障消防通道的暢通，防止意外事故的發(fā)生。4.2.5管理公司相關(guān)部門人員在活動結(jié)束后應(yīng)及時清理現(xiàn)場。4.2.6在較大型的社區(qū)文化活動完成后，物業(yè)客服部應(yīng)及時填寫《社區(qū)文化活動記錄表》對活動進(jìn)行總結(jié)。4.3常設(shè)性的社區(qū)文化活動。4.3.1管理公司按規(guī)定時間開放社區(qū)文化活動中心，并設(shè)專人管理，以豐富物業(yè)用戶的日常文化生活。8.應(yīng)急分隊工程規(guī)程1.0目的成立物業(yè)應(yīng)急分隊，以應(yīng)付各種突發(fā)事件。2.0適用范圍管理公司全體員工。3.0職責(zé)3.1物業(yè)管理公司經(jīng)理在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的全面處理。4.0工作程序4.1應(yīng)急分隊建制4.1.1應(yīng)急現(xiàn)場搶險、案件處理組長：安全主管成員：全體安全。負(fù)責(zé)突發(fā)事件現(xiàn)場搶險救災(zāi)、滅火撲救、案件處理等工作。4.1.2搶修事故處理組組長：工程部主管負(fù)責(zé)現(xiàn)場的工程、給排水等設(shè)備的維護(hù)、搶修工作，視具體情況切斷電源、供水設(shè)施、電梯運行；保障搶險救災(zāi)設(shè)施設(shè)備運轉(zhuǎn)，協(xié)助現(xiàn)場處理組進(jìn)行工作。4.1.3現(xiàn)場維護(hù)組、后勤保障、通訊、支援組：組長：經(jīng)理成員：管理公司辦公室全體人員負(fù)責(zé)事發(fā)現(xiàn)場群眾的疏散，疏導(dǎo)工作，負(fù)責(zé)報警并向上級有關(guān)部門報告現(xiàn)場情況，保障應(yīng)急、搶修各小組材料物資供應(yīng)，協(xié)助應(yīng)急現(xiàn)場小組工作。4.2應(yīng)急分隊工作4.2.1應(yīng)急分隊是在物業(yè)管理公司經(jīng)理直接指揮下，由物業(yè)各部門骨干組成一支應(yīng)付各種突發(fā)事故、災(zāi)害、案件的部門。4.2.2在緊急情況下，應(yīng)急分隊有權(quán)調(diào)動物業(yè)各部門的人員，使用各種應(yīng)急設(shè)施、設(shè)備。4.2.3應(yīng)急分隊人員應(yīng)服從命令，聽從指揮，無條件服從分隊領(lǐng)導(dǎo)及各組組長調(diào)配。4.2.4發(fā)生突發(fā)情況時，分隊各成員應(yīng)在第一時間內(nèi)趕到現(xiàn)場，按照分工，各司其責(zé)，在處理各種事件中機(jī)智靈活，勇往直前，直至完成任務(wù)。4.2.5應(yīng)急分隊?wèi)?yīng)定期進(jìn)行訓(xùn)練、演習(xí)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，各成員要積極參與，不得無故缺席。4.2.6分隊各組應(yīng)定期檢查各自的工作，保證人員能在突發(fā)事件中迅速到位，設(shè)施、設(shè)備能及時啟動和使用。9.裝修管理工作規(guī)程1.0目的對房屋裝修實行依法管理，維護(hù)房屋的整體形象和用戶的利益，確保房屋的使用安全。2.0適用范圍適用于本轄區(qū)所有房屋的裝修管理。3.0職責(zé)3.1物業(yè)管理項目部負(fù)責(zé)辦理用戶裝修申請手續(xù)，并對用戶裝修過程進(jìn)行監(jiān)督、驗收。3.2財務(wù)部負(fù)責(zé)核收裝修應(yīng)繳費用。3.3工程部負(fù)責(zé)對裝修線路、用電設(shè)備進(jìn)行檢查、監(jiān)督。3.4安保部負(fù)責(zé)裝修施工過程中的治安巡查、監(jiān)督和報告。3.5管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)裝修申請的審批。4.0引用文件4.1《裝修管理規(guī)定》5.0工作程序5.1用戶裝修管理流程5.1.1用戶提出裝修申請并填寫《物業(yè)裝修申請表》，提供有關(guān)裝修施工隊資料。51.2物業(yè)管理項目部預(yù)審裝修內(nèi)容，及有關(guān)裝修施工隊資料，需報請消防部門審批的必須有消防部門的批復(fù)。5.1.3管理公司經(jīng)理對有關(guān)裝修項目進(jìn)行審批，并督促物業(yè)客服部做好裝修工程的監(jiān)督工作。5.1.4財務(wù)人員核收用戶裝修各項應(yīng)繳費用。5.1.5物業(yè)管理項目部辦理裝修人員《出入證》。5.1.6物業(yè)管理項目部、機(jī)動性部、安保部人員在日常巡查時應(yīng)對裝修施工隊的作業(yè)情況進(jìn)行監(jiān)督。如發(fā)現(xiàn)有違章裝修現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)立即予以制止并交由物業(yè)客服部統(tǒng)一按規(guī)定進(jìn)行處理。5.1.7用戶裝修完畢后，物業(yè)客服部對裝修工程進(jìn)行驗收，經(jīng)3個月再復(fù)驗，確定無違章現(xiàn)象后，給予辦理退回裝修押金手續(xù)。5.2對裝修施工隊的管理5.2.1在裝修施工隊進(jìn)場之前，物業(yè)客服部應(yīng)查驗以下資料：a）裝修企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；b）裝修人員證件。5.2.2在裝修施工隊辦妥裝修手續(xù)后，物業(yè)客服部才可準(zhǔn)許施工人員進(jìn)入物業(yè)施工。裝修過程中，物業(yè)客服部及安全人員應(yīng)監(jiān)督裝修施工人員在指定現(xiàn)場作業(yè)，按規(guī)定清運垃圾，同時防止施工人員破壞公用設(shè)備、設(shè)施。5.2.4在裝修工程驗收完畢后，物業(yè)客服部應(yīng)督促施工隊交回《出入證》，對丟失《出入證》的應(yīng)按章處罰。6.0相關(guān)記錄6.1《物業(yè)裝修申請表》6.2《臨時動火作業(yè)申請表》10.工程維修工作規(guī)程1.0目的明確工程值班人員的作業(yè)范圍，記錄要求。2.0適用范圍適用于工程維修人員。3.0職責(zé)3.1工程維修人員負(fù)責(zé)對用戶水、電故障及設(shè)備的維修保養(yǎng)。3.2工程主管負(fù)責(zé)對維修項目安排、指導(dǎo)、抽查，并負(fù)責(zé)《維修單》的審核。4.0工作程序4.1工作安排與接受4.1.1每日8：00參加晨會，接受工程主管的分工，如暫時沒有安排維修工作人員，應(yīng)對責(zé)任區(qū)機(jī)房設(shè)備進(jìn)行清潔和維修保養(yǎng)，工作中隨時聽從工程主管的另行安排。4.2維修戶內(nèi)給排水設(shè)施4.2.1維修人員接到維修指令后10分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好工具袋，其內(nèi)容包括兩種規(guī)格的管鉗、扳手各1把，鋼絲鉗、十字、一字螺絲各1把，水膠布2卷、水中膠一套及針對維修項目備用配換零件若干，干凈毛巾1條、干凈工作手套1副、塑料袋1個。4.2.2身著干凈工裝、帶干凈工作手套、配帶工作牌、持維修單按門鈴（敲門）。待用戶開門后首先問“您好”，然后禮貌客氣地詢問是否有項目（水龍頭或某閥門）需要維修，在用戶首肯后才進(jìn)屋維修。4.2.4在維修時，應(yīng)盡量保持戶內(nèi)環(huán)境雅靜，不擴(kuò)散波及太大范圍，嚴(yán)禁高聲喧嘩、散漫浪蕩。4.2.5維修完畢，要將所有維修垃圾裝入塑膠袋帶走，并將所維修部件和周圍環(huán)境抹干凈。4.2.6最后請用戶試用，驗收后請用戶在“維修單”上簽名，交付“第一聯(lián)”與用戶。4.2.7維修人員將簽好的“維修單”交給工程主管，由其轉(zhuǎn)“第二聯(lián)”給客服部，“第三聯(lián)”給財務(wù)部。維修戶內(nèi)電器4.3.1維修人員接到維修指令后10分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好工具袋，帶上必備的工具及針對維修項目備用零配件若干、干凈毛巾1條、干凈工作手套1副、塑料袋1個。4.3.2身著工裝，帶干凈的工作手套，配帶工作牌，持維修單按門鈴（敲門）。4.3.3待用戶開門后首先問“您好”，然后禮貌客氣地詢問是否有電器（或某項目）需要維修，用戶首肯后才進(jìn)屋維修。4.3.4將毛巾鋪在待修電器旁邊（屋頂、墻上作業(yè)除外），工具材料都放在毛巾上。4.3.5維修完畢，要將所在維修垃圾裝入塑料膠袋帶走并將所維修部件及周圍環(huán)境抹干凈。4.3.6按4.2.6、4.2.7的內(nèi)容執(zhí)行。5.0相關(guān)記錄5.1《維修單》11.維修技工日常工作規(guī)程1.0 每日工作根據(jù)前一天未完成的工作記錄情況，做好當(dāng)天的工作安排。接到《維修單》后，20分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，及時修復(fù)。修復(fù)后應(yīng)清理現(xiàn)場，做到“一要五不”：用語要文明，不吃、不喝、不抽、不拿、不收小費。巡視小區(qū)內(nèi)的公共照明、開關(guān)、供水、消防設(shè)備等運作情況。巡視裝修業(yè)戶有否違章行為，若發(fā)現(xiàn)需及時處理，并盡快向上級匯報。配合、監(jiān)督外來施工隊對公共配套設(shè)施的改動，并做好詳細(xì)記錄。遇突發(fā)事件、重大問題或疑難問題及時匯報，并提出解決方案。熟悉區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施。進(jìn)戶線、配電線及室內(nèi)布線；小區(qū)進(jìn)水總閥數(shù)量、走向，分支閥門；排水系統(tǒng)，雨水、污水管等分布情況。完成經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的任務(wù)。2.0每周工作參加工程維修部辦公例會，匯報上周工作情況，提出本周工作計劃，以及需要協(xié)調(diào)處理的問題。區(qū)內(nèi)公共照明系統(tǒng)每星期檢查一次，有壞燈泡立即更換。對公共設(shè)施、配套系統(tǒng)安排一次較全面的檢查，并做好記錄。3.0每月工作每月25日前提出下月維修及材料需求計劃。小區(qū)進(jìn)水閥和分支每月檢修一次。12.房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕工作規(guī)程1.0目的定期對房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和修繕，保持或恢復(fù)其使用功能。2.0適用范圍房屋設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和修繕。3.0職責(zé)物業(yè)客服部（或值班工程工程師）負(fù)責(zé)對房屋本體狀況進(jìn)行巡查，并接受用戶的投訴，對發(fā)現(xiàn)的異常情況及時向直接上級反映。3.2工程人員負(fù)責(zé)一般性的養(yǎng)護(hù)和維修工作。3.3工程主管負(fù)責(zé)外委養(yǎng)護(hù)和維修項目的聯(lián)絡(luò)、檢查和跟蹤。3.4管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)審批管理公司《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計劃》。4.0引用文件5.0工作程序5.1養(yǎng)護(hù)5.1.1工程主管于每年12月制訂本物業(yè)下年度《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計劃》并報管理公司經(jīng)理審批。5.1.2工程人員按《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計劃》的規(guī)定具體實施養(yǎng)護(hù)工作并記錄于《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)記錄表》內(nèi)。5.1.3工程主管對養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查。5.2修繕5.2.1一般性的修繕。5.2.1.1更換水表關(guān)上水表前第一個閥門，排空管內(nèi)的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠圈，如已經(jīng)斷裂或變形時應(yīng)選同一型號、規(guī)格的具有合格證的水表安裝上去；b）安裝時注意水表的水流方向與供水方向保持一致；c）維修結(jié)束后，打開閥門檢查有無滲漏，表針轉(zhuǎn)動是否正常；d）維修人員會同物業(yè)客服部做好用戶新啟用水表底數(shù)記錄。5.2.1.2更換電表斷開電源拆下電表，確認(rèn)電表已經(jīng)失靈時，可選用具有檢驗合格證的同一型號電表進(jìn)行安裝，安裝時注意進(jìn)出線接法正確；b）安裝結(jié)束后合閘試電，保證用戶用電設(shè)備使用正常，電表轉(zhuǎn)動正常；c）維修人員會同物業(yè)客服部做好用戶新啟用電表底數(shù)記錄。5.2.1.3維修開關(guān)a）分析造成低壓開關(guān)跳閘或燒壞的原因；b）如果是短路故障，應(yīng)先將空氣開關(guān)置于“OFF”位置，用萬用表（兆歐表）檢查線路，查出故障點后給予排除；c）經(jīng)試電后如確認(rèn)需要更換空氣開關(guān)或熔斷器時，必須采用同一技術(shù)規(guī)格的合格配件進(jìn)行調(diào)換安裝。d）如果是由于線路過載造成的開關(guān)跳閘或燒壞，在更換損壞元件后應(yīng)將該線路負(fù)荷減少。5.2.1.4燈管、白熾燈的維修切斷電源、取出白熾燈，如果燈絲已經(jīng)燒斷，可更換同一型號的卡口或螺旋頭燈泡安裝上去，試電查看是否正常；燈管不亮可先檢查啟輝器，如損壞可更換新的；試電檢查如不亮?xí)r，取出燈管并更換同規(guī)格、同型號的燈管，再次試電檢查，如仍不亮?xí)r可檢查接線和鎮(zhèn)流器，查出故障立即排除，恢復(fù)正常照明。其他情況造成的燈不亮情況，可根據(jù)原因參見本章5.2.1.3、5.2.1.5進(jìn)行處理。5.2.1.5線路檢測a）線路停電檢修應(yīng)及時通知用戶；b）用戶開關(guān)燒壞的處理見本章5.2.1.3維修開關(guān)進(jìn)行處理；c）電表損壞的維修見本章5.2.1.2更換電表進(jìn)行處理；d）進(jìn)戶接線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固；e）線路短路時可用萬用表對線路逐一檢查，找出故障原因并及時處理；f）當(dāng)確認(rèn)故障排除后方可送電。5.2.1.6門鈴維修a）無電情況時可更換新電池；電極板腐蝕或接觸不良可進(jìn)行除銹、緊固處理；因線路短路問題造成的故障，用萬用表（兆歐表）檢查線路找出故障點并及時處理。5.2.1.7插座無電a）由于市政停電或線路維修造成的停電應(yīng)通知用戶；b）插座接線端子松動，可拆開插座板緊固接線頭后重新安裝，檢查試電情況；c）線路短路造成的停電參見本章5.2.1.5e）進(jìn)行處理；5.2.1.8水龍頭漏水a(chǎn)）關(guān)閉戶內(nèi)水閥門，拆卸下水龍頭并檢查出故障點；根據(jù)用戶需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭；如因水龍頭有砂眼漏水的，必須更換新的水龍頭。c）打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏，使用時切勿過度擰緊。5.2.1.9馬桶不通檢查堵塞的原因，用馬桶抽子或疏通機(jī)進(jìn)行疏通，使其排水暢通。5.2.1.10洗臉（菜）盆堵塞、漏水檢查存水彎管，取出雜物，如仍不通暢，可用竹篾、鐵絲或疏通機(jī)對下水管道進(jìn)行疏通，排除故障后試驗排水情況，使用其排水暢通；檢查盆體與下水管接口，查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處，待膠干后試水檢查，保證無漏水現(xiàn)象。5.2.1.11浴缸堵塞、漏水如管道堵塞見5.2.1.10）進(jìn)行處理；浴缸缸體漏水應(yīng)建議用戶更換，如檢查是接口漏水應(yīng)征得用戶同意打開修理待修理部位干燥后試水，檢查有無再漏現(xiàn)象。5.2.1.12部分樓層停水a(chǎn)）查明停水的樓層后先關(guān)總閥，拆開支閥，并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上；b）市政或其他維修造成的停水應(yīng)通知用戶，并作解釋。5.2.1.13疏通地漏同本章5.2.1.9處理辦法。5.2.1.14修門窗a）檢查門窗附件有無損壞、不全，進(jìn)行更新或補裝；b）清除門角和窗軌道的雜物，對門合頁和窗軌道注油；c）更換破損玻璃時注意防止玻璃片跌下傷人。5.2.1.15換鎖拆下壞鎖后先檢查是體處壞，如能修理及時修理，無法修理好的可通知用戶更換新鎖。5.2.2非一般性的維修委托專業(yè)維修公司進(jìn)行。5.2.3時間要求a）接到《維修單》后立即安排人員進(jìn)行處理，無特殊情況時不起過25分鐘，一般性維修不超過7小時，較困難復(fù)雜的維修要求72小時內(nèi)完成（工藝技術(shù)要求特殊的除外）；同時應(yīng)向用戶解釋原因。b）功能性維修，以恢復(fù)其原有功能為準(zhǔn)，外觀性維修要求與原有部位相比較表面應(yīng)無色差，高低不平現(xiàn)象；c）維修時應(yīng)盡量滿足用戶的合理要求。5.2.4維修工作的檢查工程主管每周將《維修單》整理一次，以檢查服務(wù)的及時性和用戶的反映，對服務(wù)過程中發(fā)現(xiàn)的不合格和發(fā)現(xiàn)的隱患應(yīng)立即查找原因，并采取糾正措施。物業(yè)客服部根據(jù)《維修單》對用戶進(jìn)行回訪，收集用戶對維修人員服務(wù)態(tài)度及維修工作的反饋信息，管理公司經(jīng)理對維修工作進(jìn)行相應(yīng)檢查。6.0相關(guān)記錄6.1《回訪工作規(guī)程》6.2《房屋（設(shè)施）養(yǎng)護(hù)計劃》6.3《房屋（設(shè)施）養(yǎng)護(hù)記錄表》6.4《維修單》13.給排水設(shè)備設(shè)施運行管理工作規(guī)程1.0目的確保給排水設(shè)備（設(shè)施）處于良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。2.0適用范圍物業(yè)給排水設(shè)備（設(shè)施）運行管理。3.0職責(zé)3.1工程值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。3.2給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。3.3工程主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。3.4管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。3.5物業(yè)管理項目部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況。4.0工作程序4.1管理人員工作程序4.1.1工程值班工4.1.1.1工程值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備24小時運行的操作、監(jiān)控、記錄。應(yīng)在給排水設(shè)備（設(shè)施）啟動時觀察電流、電壓，并傾聽有無異響，并記錄于《水泵運行日志》。4.1.1.2水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次，設(shè)備、地面、墻壁無積塵、水漬、油漬。4.1.2給排水維修工按《給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》及《給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)表》要求進(jìn)行維修保養(yǎng)。4.1.3工程主管4.1.3.1工程主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件、材料的采購計劃的編制，外委修理的聯(lián)系工作。4.1.3.2對給排水維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。4.1.3.3每年12月制訂下一年度《給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)計劃表》、并按運行情況制定中修、大修計劃。4.1.4管理公司經(jīng)理4.1.4.1進(jìn)行周檢、月檢。每月最后一個星期組織有關(guān)人員對給排水設(shè)備（設(shè)施）進(jìn)行一次紅旗設(shè)備檢評。4.1.4.2審核《給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)計劃表》、《給排水設(shè)備維修記錄表》、《給排水設(shè)備保養(yǎng)記錄表》、中修、大修計劃。4.2水泵房管理工作程序非工作人員進(jìn)入水泵房須經(jīng)工程主管或管理公司經(jīng)理批準(zhǔn)后，由給排水維修工陪同，方可進(jìn)入。4.2.2水泵房內(nèi)工程設(shè)備由工程值班工負(fù)責(zé)操作，其他人不得擅自操作。4.2.3控制柜上轉(zhuǎn)換開關(guān)，無特殊情況下應(yīng)打在“自動”位置。生活水泵每隔15天進(jìn)行輪換。4.2.4保持良好通風(fēng)及照明，門窗開關(guān)靈活無破損。4.2.5不得擅自改動機(jī)房線路、器材，若需改動，須經(jīng)上級領(lǐng)導(dǎo)同意后，方可進(jìn)行。4.2.6消防設(shè)施完好，禁止吸煙。4.2.7保持機(jī)房干凈整潔無積塵，不得堆放雜物。4.3停水管理工作程序因工作維修等原因停水，應(yīng)由給排水工程班長填寫《停水通知單》經(jīng)工程主管、管理公司經(jīng)理批準(zhǔn)后交由物業(yè)客服部，由物業(yè)客服部提前24小時通知用戶。4.3.2因突發(fā)事件停機(jī)，應(yīng)在1小時內(nèi)聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門處理，并在恢復(fù)供水后24小時內(nèi)向用戶作出解釋。5.0相關(guān)文件及記錄5.1《管理公司內(nèi)部檢查工作規(guī)程》5.2《水泵運行日志》14.排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作規(guī)程1.0目的及時處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。2.0適用范圍物業(yè)內(nèi)給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)工作。3.0職責(zé)3.1給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)。3.2工程部主管負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。4.0工作程序4.1給排水設(shè)備維修保養(yǎng)工作程序4.1.1給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)、重大維修外委修理。4.1.2工程主管每年12月制訂下年度的《給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況情況制訂中修、大修計劃。4.1.3給排水維修工按《給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》、《給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)表》要求，并將維修保養(yǎng)情況記錄于《給排水設(shè)備維修記錄表》、《給排水設(shè)備保養(yǎng)記錄表》，零部件更換及大修同時記錄于《工程設(shè)備臺賬》。4.1.4給排水設(shè)備故障一般不超過8小時，若在8小時內(nèi)無法解決的重要部位故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時間書面上報管理公司，限期解決。4.1.5凡是夜間發(fā)生的，不影響住戶生活、工作的，不會產(chǎn)生嚴(yán)重后果的給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，可以由早班工程維修工進(jìn)行維修。4.1.6工程主管提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。4.1.7需停水進(jìn)行維修保養(yǎng)時，遵守停水管理工作程序執(zhí)行。4.2給排水設(shè)備（設(shè)施）故障一般處理工作程序4.2.1供水泵出現(xiàn)故障時，值班工程工程師應(yīng)馬上啟用備用泵，然后立即通知給排水維修工及時維修。4.2.2排污泵出現(xiàn)故障時，首先檢查故障原因，如是控制回路出現(xiàn)故障，檢查排除，如是泵故障，更換水泵。4.2.3供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障，發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班工程工立即關(guān)閉總閥，及時通知有關(guān)人員搶修，并做好受影響用戶的解釋工作。4.2.4排污井、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，電話通知疏通隊疏通。4.3給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)表5.0相關(guān)記錄5.1《--------設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》5.2《--------設(shè)備維修記錄表》5.3《--------設(shè)備保養(yǎng)記錄表》5.4《設(shè)備對外委托維修申請表》15.二次供水管理工作規(guī)程1.0目的保證物業(yè)二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗標(biāo)準(zhǔn)，保障用戶身體健康。2.0適用范圍適用于本物業(yè)二次供水的管理，二次供水是指用戶從一次配水網(wǎng)引出的用于蓄水或加壓的再次（或多次）的供水裝置。3.0職責(zé)3.1工程主管負(fù)責(zé)制訂年度水池（箱）的清洗及消毒計劃。管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)和批準(zhǔn)年度水池（箱）清洗及消毒計劃，并監(jiān)督實施。工程人員負(fù)責(zé)水池（箱）的管理和水池（箱）的清洗，消毒及水樣抽取和送檢工作。3.4物業(yè)管理項目部負(fù)責(zé)出停水告示，并通知用戶單位。4.0引用文件5.0工作規(guī)程5.1二次供水管理的要求5.1.1二次供水由指定的給排水維修工負(fù)責(zé)管理。5.1.2給排水維修工負(fù)責(zé)水池（箱）的管理工作，要求每個水池（箱）（包括地下、樓頂）須結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖，水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。5.1.3新建、擴(kuò)建和改建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機(jī)構(gòu)和衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計和竣工驗驗收。5.1.4二次供水清洗，消毒工程人員，須持“健康證”、“培訓(xùn)證”，并經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可。5.2年度水池（箱）清洗及消毒計劃工程主管每年12月制訂下年度不少于兩次的水池（箱）清洗及消毒計劃。5.3通知5.3.1工程主管于每次水池（箱）清洗及消毒計劃實施前兩天通知物業(yè)辦公室。5.3.2物業(yè)管理項目部在計劃實施前24小時出停水告示，通知物業(yè)用戶。5.4放水為確保用戶的正常供水，放水工作必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小時進(jìn)行，并記錄開始放水時間和結(jié)束放水時間。5.5二次供水清洗、消毒程序5.5.1工具、用具的準(zhǔn)備：工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、照明、水泵、鼓風(fēng)機(jī)、口罩、眼鏡等。5.5.2安全須知：5.5.2.1電源：水池內(nèi)作業(yè)光源要用36V以下安全電壓工作照明，最好用手電、應(yīng)急燈，三相水泵要裝有漏電開關(guān)。5.5.2.2缺氧：有些水池長期封閉、無通氣孔、空氣流通極差，可在水箱底部水口處連接鼓風(fēng)機(jī)吹風(fēng)，約3小時通風(fēng)時間，然后選用如下試驗：物理試驗：把燃著的蠟燭放入水池，如不熄滅說明水池內(nèi)不缺氧。否則須繼續(xù)通風(fēng)直到?jīng)]問題為止。5.5.2.3注意事項：在清洗水箱的過程中，消毒人員須帶防護(hù)眼鏡和口罩，如在水箱內(nèi)感到身體不適，產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復(fù)。5.5.3除雜物和清洗清洗人員清洗水池時，先用鐵鏟鏟出池內(nèi)泥砂及各種沉積物，然后用掃把或尼龍刷從水池（箱）的頂部→四周墻壁→水池（箱）底部，依次反復(fù)刷洗，刷洗完畢用清水整體沖洗一遍，排出污水。5.5.4消毒用1：100的滅菌凈（一般為漂白精粉）水溶液進(jìn)行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復(fù)刷洗消毒，并將水池（箱）蓋好，封閉半小時后排出消毒水。5.5.4.2水池（內(nèi)）注入適量自來水，用清水將上述位置反復(fù)清洗，清洗出消毒藥水。5.5.5注水在清洗工作徹底完成后，開閘向水池（箱）注水，達(dá)到標(biāo)定的水位高度，并加蓋加鎖。5.6取樣送檢5.6.1水樣抽取及送檢工作由工程部經(jīng)理安排工程人員完成。5.6.2水樣抽取地點應(yīng)從底層水池和頂層水箱各抽樣一支。5.6.3盛放水樣的容器為礦泉水或蒸餾水瓶，盛容量為500毫升的水，盛水前將水瓶清洗干凈，并在瓶外貼上送樣單位及送樣日期。5.6.4在取水樣的當(dāng)天應(yīng)由工程部經(jīng)理安排工程人員將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢，并負(fù)責(zé)取回《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》交管理公司文件管理員存檔。5.6.5如《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》結(jié)果為不合格時，應(yīng)由管理公司經(jīng)理安排重新清洗和消毒水池（箱），必要時請衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程，直至檢測合格為止。5.7記錄和報告5.7.1由工程部人員負(fù)責(zé)記錄清洗、消毒水池（箱）的全過程，并經(jīng)工程主管審核，管理處經(jīng)理簽字后，交文件管理員存檔。5.7.2衛(wèi)生防疫站的《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》原件存檔，副本由工程部經(jīng)理保留一分備查。6.0相關(guān)記錄6.1《水池（箱）清洗、消毒記錄表》16.中控室設(shè)備運行管理工作規(guī)程1.0目的確保中控室設(shè)備處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財產(chǎn)安全。2.0適用范圍適用于物業(yè)的消防系統(tǒng)、安全閉路電視系統(tǒng)、防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)的運行管理。3.0職責(zé)3.1中控室安全員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。3.2中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。3.3工程主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān)督。3.4管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。4.0工作程序4.1管理人員的工作程序4.1.1中控室安全人員4.1.1.1中控室安全員負(fù)責(zé)中控室消防設(shè)備24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后，應(yīng)立即派人前往觀察。確認(rèn)火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應(yīng)滅火設(shè)備。4.1.1.2當(dāng)故障發(fā)生時，及時通知中控室維修工進(jìn)行維修。4.1.1.3將每班運行情況記錄于《中控室交接班記錄》、《中控室監(jiān)控運行記錄》4.1.1.4在中控室維修工監(jiān)控下，每月對火災(zāi)報警系統(tǒng)進(jìn)行一次功能檢查并啟動消防風(fēng)機(jī)水泵一次，并將試驗結(jié)果記錄于《中控室交接班記錄》中。4.1.1.5在中控室維修工的指導(dǎo)下，每周打掃機(jī)房一次，每月清潔設(shè)備一次，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵、水漬、油漬。4.1.2中控室維修工4.1.2.1按《消防設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》、《公共天線檢查保養(yǎng)計劃表》、《安全閉路電視檢查保養(yǎng)計劃表》、《防盜報警對講電話檢查保養(yǎng)計劃表》要求按時進(jìn)行中控室設(shè)備的維修保養(yǎng)，并做好記錄。4.1.2.2負(fù)責(zé)向工程主管申報備品、備件的采購計劃。4.1.2.3每月按時對消防應(yīng)急器材進(jìn)行檢查并填寫《消防應(yīng)急器材檢查表》。4.1.2.4負(fù)責(zé)編制中控室設(shè)備臺賬、設(shè)備卡。4.1.3工程主管4.1.3.1負(fù)責(zé)對物業(yè)內(nèi)中控室的綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件、材料的采購計劃的編制，外委修理的聯(lián)系工作，對維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。4.1.3.2每年12月制定下一年度的各項檢查保養(yǎng)計劃表，其中公共天線設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃、安全閉路電視設(shè)備保養(yǎng)、防盜報警對講設(shè)備保養(yǎng)，每季進(jìn)行一次，并按運行情況制定中修、大修計劃。4.1.4管理公司經(jīng)理4.1.4.1進(jìn)行月檢。每月最后一個星期組織有關(guān)人員對中控室工程設(shè)備進(jìn)行一次紅旗設(shè)備檢評。4.1.4.2審核中控室各項保養(yǎng)計劃表及維修保養(yǎng)記錄表，中修、大修計劃。4.2中控室管理工作程序4.2.1中控室實行每日24小時有專人值班、監(jiān)控，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，填好值班記錄。4.2.2非值班人員嚴(yán)禁操作。外來人員進(jìn)入要經(jīng)管理公司或工程主管理批準(zhǔn)。4.2.3各控制柜、顯示屏、信號燈、控制線路等的動作應(yīng)始終處于良好狀態(tài)，各類操作按鈕手柄應(yīng)在自動位置。4.2.4每班各檢查一次各類信號是否正常，并認(rèn)真記錄，如有異常要立即查清原因。4.2.5中央控制室出現(xiàn)報警信號后，應(yīng)立即核實。屬誤報，應(yīng)消除信號并做好記錄；屬火災(zāi)報警，應(yīng)迅速報告當(dāng)班班長、管理公司領(lǐng)導(dǎo)組織滅火。4.2.6中控室內(nèi)的一切設(shè)備設(shè)施、元器件、線路不得隨意更改。如有損壞，要查明原因，立即申報領(lǐng)導(dǎo)，經(jīng)批準(zhǔn)后及時更換。4.2.7室內(nèi)要保持干凈衛(wèi)生，設(shè)備無灰塵，不準(zhǔn)堆放雜物。4.2.8消防器材應(yīng)齊備良好，室內(nèi)禁止吸煙。4.2.9常備應(yīng)急手電筒及充電式應(yīng)急照明設(shè)施。5.0相關(guān)文件及記錄5.1《設(shè)備管理控制程序》5.2《管理公司內(nèi)部檢查工作規(guī)程》5.3《工程設(shè)備臺賬》5.4《中控室交接班記錄》5.5《中控室監(jiān)控運行記錄》5.6《--------設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》5.7《消防應(yīng)急器材檢查表》17.防火管理工作規(guī)程1.0目的建立行之有效的消防安全管理體系，保證物業(yè)內(nèi)用戶的生命和財產(chǎn)安全。2.0適用范圍物業(yè)轄區(qū)內(nèi)防火工作。3.0職責(zé)3.1中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改工作。3.2工程主管對上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。3.3管理公司經(jīng)理對物業(yè)消防工作全面負(fù)責(zé)。4.0工作程序4.1管理人員工作程序4.1.1中控室維修工4.1.1.1每年12月制訂下一年度《消防演練計劃》，按時制訂《消防演練方案》，并對義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn)。4.1.1.2每年12月制訂下一年度《消防知識培訓(xùn)計劃》，按時制訂《消防培訓(xùn)方案》，并對義務(wù)消防人員進(jìn)行消防知識培訓(xùn)。4.1.1.3負(fù)責(zé)《臨時作業(yè)動火申請表》的審核，并監(jiān)護(hù)動火作業(yè)。4.1.1.4擔(dān)任物業(yè)安全檢查員，發(fā)現(xiàn)消防隱患，制止違章作業(yè)，填寫《安全生產(chǎn)與衛(wèi)生月報表》交管理公司經(jīng)理、公司安全主任；如發(fā)現(xiàn)火警隱患，填寫《消防檢查整改通知單》交有關(guān)用戶，限期整改。4.1.1.5管理消防器材設(shè)備，定期檢查，確保各類器材和裝置處于良好狀態(tài)，防火疏散通道保持暢通。4.1.2工程主管4.1.2.1負(fù)責(zé)對中控室維修工工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。4.1.3管理公司經(jīng)理。4.1.3.1為物業(yè)消防責(zé)任人，對物業(yè)消防工作全面負(fù)責(zé)。4.1.3.2負(fù)責(zé)與用戶簽訂《區(qū)域防火責(zé)任書》，審批《臨時作業(yè)動火申請表》。4.1.3.3批準(zhǔn)《消防演練計劃》、《消防知識培訓(xùn)計劃》、《消防演練方案》、《消防知識培訓(xùn)方案》。4.2臨時動火作業(yè)管理工作程序4.2.1本單位或外單位在管理公司區(qū)域內(nèi)因施工需動火的工程，原則上應(yīng)報消防局審批，特殊情況下，在管理公司辦理動火作用手續(xù)，施工單位動火前必須采取切實有效的防火安全措施，且管理公司派人監(jiān)督其動火完畢后立刻清查現(xiàn)場。4.2.2在經(jīng)批準(zhǔn)的重點部位動火（變壓器室、配電房、汽車庫、發(fā)電機(jī)房、樓層等處）