分行業(yè)納稅輔導(dǎo)手冊房地產(chǎn)業(yè)模板

分行業(yè)納稅教導(dǎo)手冊（房地產(chǎn)業(yè)）（.5.20）教導(dǎo)提要目錄第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)稅收政策等方面內(nèi)容第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)票管理方面內(nèi)容第三節(jié)納稅服務(wù)方面內(nèi)容房地產(chǎn)業(yè)稅收檢驗方面內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)稅收政策等方面內(nèi)容第一部分房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅政策一、征稅范圍（一）基礎(chǔ)要求在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)應(yīng)按要求征收營業(yè)稅。1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。土地全部者出讓土地使用權(quán)和地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地全部者行為不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。2、銷售不動產(chǎn)征稅范圍包含銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其它土地附著物。建筑物、構(gòu)筑物是指經(jīng)過建筑、安裝和工程作業(yè)等生產(chǎn)方法形成建筑產(chǎn)品。包含：（1）房屋：住房、廠房、辦公樓、倉庫、學(xué)校、商業(yè)用房等；（2）煙囪、鐵路、窯爐、公路、港口、灌渠、堤壩、水庫、井等；

（3）設(shè)備安裝工程（不包含機械設(shè)備本身）：支柱、水塔、水池、設(shè)備基礎(chǔ)、操作平臺、多種設(shè)備砌筑結(jié)構(gòu)工程、金屬結(jié)構(gòu)工程。其它土地附著物，是指除建筑物、構(gòu)筑物以外其它附著于土地不動產(chǎn)，如樹木、莊稼、花草等。（二）特殊要求

《中國營業(yè)稅暫行條例》實施細(xì)則第五條要求：納稅人有下列情形之一，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：1、單位或個人將不動產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈予其它單位或個人；2、單位或個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生自建行為；3、財政部、國家稅務(wù)總局要求其它情形。

條例第一條所稱提供條例要求勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)，是指有償提供條例要求勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)全部權(quán)行為（以下稱應(yīng)稅行為）。但單位或個體工商戶聘用職員為本單位或雇主提供條例要求勞務(wù)，不包含在內(nèi)。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或其它經(jīng)濟利益。

二、納稅義務(wù)人和扣繳義務(wù)人（一）納稅義務(wù)人：在中國境內(nèi)提供本條例要求勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)單位和個人，為營業(yè)稅納稅人，應(yīng)該依據(jù)本條例繳納營業(yè)稅。1、除《中國營業(yè)稅暫行條例》實施細(xì)則細(xì)則第十一條（單位以承包、承租、掛靠方法經(jīng)營，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）發(fā)生應(yīng)稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人負(fù)擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任，以發(fā)包人為納稅人；不然以承包人為納稅人。）和第十二條（中央鐵路運行業(yè)務(wù)納稅人為鐵道部，合資鐵路運行業(yè)務(wù)納稅人為合資鐵路企業(yè)，地方鐵路運行業(yè)務(wù)納稅人為地方鐵路管理機構(gòu)，基建臨管線運行業(yè)務(wù)納稅人為基建臨管線管理機構(gòu)。）要求外，負(fù)有營業(yè)稅納稅義務(wù)單位為發(fā)生應(yīng)稅行為并收取貨幣、貨物或其它經(jīng)濟利益單位，但不包含單位依法不需要辦理稅務(wù)登記內(nèi)設(shè)機構(gòu)。2、個人，是指個體工商戶和其它個人。（二）扣繳義務(wù)人

1、中國境外單位或個人在境內(nèi)提供給稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人，以受讓方或購置方為扣繳義務(wù)人。2、國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門要求其它扣繳義務(wù)人。三、營業(yè)額（一）基礎(chǔ)要求房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)額為納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖∪績r款和價外費用。價外費用，包含收取手續(xù)費、補助、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其它多種性質(zhì)價外收費，但不包含同時符合以下條件代為收取政府性基金或行政事業(yè)性收費：1、由國務(wù)院或財政部同意設(shè)置政府性基金，由國務(wù)院或省級人民政府及其財政、價格主管部門同意設(shè)置行政事業(yè)性收費；2、收取時開具省級以上財政部門印制財政票據(jù)；3、所收款項全額上繳財政。（和企業(yè)所得稅基礎(chǔ)相同）（二）特殊要求1、納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)時發(fā)生退款，納稅人營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額，應(yīng)該退還已繳納營業(yè)稅稅款或從納稅人以后應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。2、納稅人采取折扣方法轉(zhuǎn)讓地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，假如將價款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，以折扣后價款為營業(yè)額；假如將折扣額另開發(fā)票，不管其在財務(wù)上怎樣處理，均不得從營業(yè)額中扣除。3、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)價格顯著偏低而無正當(dāng)理由，和將不動產(chǎn)無償贈和她人，按下列次序確定其營業(yè)額：（1）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為平均價格核定；（2）按其它納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為平均價格核定；（3）按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）公式中成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。4、納稅人以人民幣以外貨幣結(jié)算營業(yè)額，其營業(yè)額人民幣折合率能夠選擇營業(yè)額發(fā)生當(dāng)日或當(dāng)月1日人民幣匯率中間價。納稅人應(yīng)該在事先確定采取何種折合率，確定后1年內(nèi)不得變更。

四、稅率房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅稅率為5％。五、納稅義務(wù)發(fā)生時間（一）基礎(chǔ)要求房地產(chǎn)業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)當(dāng)日。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有要求，從其要求。取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)當(dāng)日，為書面協(xié)議確定付款日期當(dāng)日；未簽署書面協(xié)議或書面協(xié)議未確定付款日期，為應(yīng)稅行為完成當(dāng)日。營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生當(dāng)日。（二）特殊要求

細(xì)則第二十五條1、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方法，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款當(dāng)日。2、納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方法，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款當(dāng)日。3、納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱將不動產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈予其它單位或個人，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)全部權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移當(dāng)日。4、納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱自建行為，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物納稅義務(wù)發(fā)生時間。六、納稅地點1、納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，應(yīng)該向土地所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。2、納稅人銷售、出租不動產(chǎn)應(yīng)該向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。3、扣繳義務(wù)人應(yīng)該向其機構(gòu)所在地或居住地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納其扣繳稅款。4、納稅人應(yīng)該向土地或不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅而自應(yīng)該申報納稅之月起超出6個月沒有申報納稅，由其機構(gòu)所在地或居住地主管稅務(wù)機關(guān)補征稅款。七、減免稅1、1994年1月1日起，對將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征營業(yè)稅。農(nóng)業(yè)，包含農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)。2、對農(nóng)村、農(nóng)場將土地承包（出租）給個人或企業(yè)用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，收取固定承包金（租金），可比照財稅字［1994］002號文件要求，免征營業(yè)稅。3、對個人購置新住房后，十二個月內(nèi)（即12月31日前）出售原自用而且是家庭唯一生活住房，若售房金額小于或等于購房金額，暫不征收營業(yè)稅及附加；若售房金額大于購房金額，根據(jù)售房金額和購房金額差額征收營業(yè)稅及附加。十二個月內(nèi)起始時間，以購房取得房地產(chǎn)權(quán)證時間為起點，以售房時簽署售房協(xié)議并開具發(fā)票時間為終點。

個人轉(zhuǎn)讓自用而且是家庭唯一生活住房，十二個月內(nèi)又購置住房改善居住條件，個人不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅及附加和個人所得稅。個人將購置超出2年商品住房和二手住房對外銷售，個人不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅及附加。4、銷售房改房為了支持住房制度改革，自1999年8月1日起，對企業(yè)、行政機關(guān)按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售收入，暫免征收營業(yè)稅。八、納稅期限房地產(chǎn)業(yè)納稅人以1個月為一個納稅期，自期滿之日起15日內(nèi)申報納稅。第二部分房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅政策《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理措施》（國稅發(fā)〔〕31號）一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入相關(guān)要求

（一）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確實定1、基礎(chǔ)要求：開發(fā)產(chǎn)品銷售收入范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得全部價款，包含現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其它經(jīng)濟利益。企業(yè)代相關(guān)部門、單位和企業(yè)收取多種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票，應(yīng)按要求全部確定為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外其它收取部門、單位開具發(fā)票，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。2、具體要求：企業(yè)經(jīng)過正式簽署《房地產(chǎn)銷售協(xié)議》或《房地產(chǎn)預(yù)售協(xié)議》所取得收入，應(yīng)確定為銷售收入（能夠作為計算廣告宣傳費和業(yè)務(wù)招待費稅前扣除計算基數(shù)）實現(xiàn)，具體按以下要求確定：（1）采取一次性全額收款方法銷售開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確定收入實現(xiàn)。（2）采取分期收款方法銷售開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按銷售協(xié)議或協(xié)議約定價款和付款日確定收入實現(xiàn)。付款方提前付款，在實際付款日確定收入實現(xiàn)。（3）采取銀行按揭方法銷售開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按銷售協(xié)議或協(xié)議約定價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確定收入實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確定收入實現(xiàn)。（4）采取委托方法銷售開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按以下標(biāo)正確定收入實現(xiàn)：①采取支付手續(xù)費方法委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按銷售協(xié)議或協(xié)議中約定價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確定收入實現(xiàn)。②采取視同買斷方法委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，屬于企業(yè)和購置方簽署銷售協(xié)議或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購置方三方共同簽署銷售協(xié)議或協(xié)議，假如銷售協(xié)議或協(xié)議中約定價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售協(xié)議或協(xié)議中約定價格計算價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確定收入實現(xiàn)；假如屬于前兩種情況中銷售協(xié)議或協(xié)議中約定價格低于買斷價格，和屬于受托方和購置方簽署銷售協(xié)議或協(xié)議，則應(yīng)按買斷價格計算價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確定收入實現(xiàn)。③采取基價（保底價）并實施超基價雙方分成方法委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，屬于由企業(yè)和購置方簽署銷售協(xié)議或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購置方三方共同簽署銷售協(xié)議或協(xié)議，假如銷售協(xié)議或協(xié)議中約定價格高于基價，則應(yīng)按銷售協(xié)議或協(xié)議中約定價格計算價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確定收入實現(xiàn)，企業(yè)按要求支付受托方分成額，不得直接從銷售收入中減除；假如銷售協(xié)議或協(xié)議約定價格低于基價，則應(yīng)按基價計算價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確定收入實現(xiàn)。屬于由受托方和購置方直接簽署銷售協(xié)議，則應(yīng)按基價加上按要求取得分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確定收入實現(xiàn)。④采取包銷方法委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，包銷期內(nèi)可依據(jù)包銷協(xié)議相關(guān)約定，參考上述1至3項要求確定收入實現(xiàn)；包銷期滿后還未出售開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)依據(jù)包銷協(xié)議或協(xié)議約定價款和付款方法確定收入實現(xiàn)。3、視同銷售收入確實定（作為廣告宣傳費和業(yè)務(wù)招待費計算基數(shù)）：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職員福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它企機關(guān)和個人非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品全部權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確定收入（或利潤）實現(xiàn)。確定收入（或利潤）方法和次序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參考當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品成本利潤率確定。（開發(fā)產(chǎn)品成本利潤率不得低于15%，具體百分比由主管稅務(wù)機關(guān)確定。）4、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列要求進(jìn)行確定：（1）開發(fā)項目在省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于15％；（2）開發(fā)項目在地及地級市城區(qū)及郊區(qū)，不得低于10%；（3）開發(fā)項目在其它地域，不得低于5%；（4）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房，不得低于3%；青島市為15%5、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入，應(yīng)先按估計計稅毛利率分季（或月）計算出估計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)立即結(jié)算其計稅成本并計算以前銷售收入實際毛利額，同時將其實際毛利額和其對應(yīng)估計毛利額之間差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目和其它項目合并計算應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額和估計毛利額之間差異調(diào)整情況匯報和稅務(wù)機關(guān)需要其它相關(guān)資料。6、企業(yè)新建開發(fā)產(chǎn)品在還未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，和承租人簽署租賃預(yù)約協(xié)議，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得預(yù)租價款按租金確定收入實現(xiàn)。7、相關(guān)已完工產(chǎn)品界定：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包含土地開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房和其它建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其它開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品完工證實材料已報房地產(chǎn)管理部門立案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證實。8、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)外商投資企業(yè)在12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入，至該項開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本措施第九條要求措施進(jìn)行稅務(wù)處理。二、成本、費用扣除稅務(wù)處理（一）基礎(chǔ)要求：1、企業(yè)在進(jìn)行成本、費用核實和扣除時，必需按要求區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。2、企業(yè)發(fā)生期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按要求扣除。3、開發(fā)產(chǎn)品計稅成本核實應(yīng)按第四章要求進(jìn)行處理。4、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售可售面積和可售面積單位工程成本確定?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本=已實現(xiàn)銷售可售面積×可售面積單位工程成本5、企業(yè)對還未出售已完工開發(fā)產(chǎn)品和根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)或協(xié)議要求對已售開發(fā)產(chǎn)品（包含共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生維修費用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實扣除。6、企業(yè)將已計入銷售收入共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按要求移交給相關(guān)部門、單位，應(yīng)于移交時扣除。（二）特殊要求：1、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼稚園等配套設(shè)施，按以下要求進(jìn)行處理：（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，或無償贈和地方政府、公用機關(guān)，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費相關(guān)要求進(jìn)行處理。（2）屬于營利性，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)全部，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬，或無償贈和地方政府、公用機關(guān)以外其它單位，應(yīng)該單獨核實其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其它一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。2、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核實成本，其中，由企業(yè)和國家相關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交，國家相關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給經(jīng)濟賠償可直接抵扣該項目標(biāo)建造成本，抵扣后差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。3、企業(yè)采取銀行按揭方法銷售開發(fā)產(chǎn)品，凡約定企業(yè)為購置方按揭貸款提供擔(dān)保，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供確保金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。4、企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品，其支付境外機構(gòu)銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超出委托銷售收入10%部分，準(zhǔn)予據(jù)實扣除。5、企業(yè)利息支出按以下要求進(jìn)行處理：（1）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生符合稅收要求借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則要求進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)借款費用，可直接在稅前扣除。（2）企業(yè)集團或其組員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F內(nèi)部其它組員企業(yè)使用，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款證實文件，能夠在使用借款企業(yè)間合理分?jǐn)偫①M用，使用借款企業(yè)分?jǐn)偤侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。6、企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成損失，可作為財產(chǎn)損失按相關(guān)要求在稅前扣除。7、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按相關(guān)要求審核確定后準(zhǔn)予在稅前扣除。8、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，其實際使用時間累計未超出12個月又銷售，不得在稅前扣除折舊費用。（三）計稅成本核實1、計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包含固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生根據(jù)稅收要求進(jìn)行核實和計量應(yīng)歸入某項成本對象各項費用。（和會計核實上會計成本因會計制度和稅收制度不一樣可能存在差異）2、成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中各項花費而確定費用負(fù)擔(dān)項目。計稅成本對象確實定標(biāo)準(zhǔn)以下：（1）可否銷售標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售，應(yīng)作為獨立計稅成本對象進(jìn)行成本核實；不能對外經(jīng)營銷售，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售成本對象。（2）分類歸集標(biāo)準(zhǔn)。對同一開發(fā)地點、完工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有顯著差異群體開發(fā)項目，可作為一個成本對象進(jìn)行核實。（3）功效區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且含有不一樣使用功效時，能夠作為獨立成本對象進(jìn)行核實。（4）定價差異標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功效不相同而造成其預(yù)期售價存在較大差異，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核實。（5）成本差異標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在顯著差異可能造成其建造成本出現(xiàn)較大差異，要分別作為成本對象進(jìn)行核實。（6）權(quán)益區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)項目屬于受托代建或多方合作開發(fā)，應(yīng)結(jié)合上述標(biāo)準(zhǔn)分別劃分成本對象進(jìn)行核實。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)立案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象，應(yīng)取得主管稅務(wù)機關(guān)同意。3、開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出內(nèi)容：（1）土地征用費及拆遷賠償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生各項費用，關(guān)鍵包含土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交地價及相關(guān)稅費、拆遷賠償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物賠償費、危房賠償費等。（2）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生水文地質(zhì)勘察、測繪、計劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。（3）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生各項建筑安裝費用。關(guān)鍵包含開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，關(guān)鍵包含開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等小區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。（5）公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生、獨立、非營利性，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，或無償贈和地方政府、政府公用機關(guān)公共配套設(shè)施支出。（6）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生，且不能將其歸屬于特定成本對象成本費用性支出。關(guān)鍵包含管理人職員資、職員福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷和項目營銷設(shè)施建造費等。4、企業(yè)計稅成本核實通常程序：（1）對當(dāng)期實際發(fā)生各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生地點、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除期間費用。同時還應(yīng)按要求對在相關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進(jìn)行計量和確定。（2）對應(yīng)計入成本對象中各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按要求將其合理歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。（3）對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)部分，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)成本費用待其實際銷售時再予扣除。（4）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。（5）對本期未完工和還未建造成本對象應(yīng)該負(fù)擔(dān)成本費用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。5、開發(fā)產(chǎn)品計量和核實分配方法：企業(yè)開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量和核實。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中費用屬于直接成本和能夠分清成本對象間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象間接成本，應(yīng)按受益標(biāo)準(zhǔn)和配比標(biāo)準(zhǔn)分配至各成本對象，具體分配方法可按以下要求選擇其一：（1）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積百分比進(jìn)行分配。1.一次性開發(fā)，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積百分比進(jìn)行分配。2.分期開發(fā)，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積百分比進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積百分比進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)占地面積。（2）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積百分比進(jìn)行分配。①一次性開發(fā)，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積百分比進(jìn)行分配。②分期開發(fā)，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積百分比進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積百分比進(jìn)行分配。（3）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本百分比進(jìn)行分配。（4）預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價百分比進(jìn)行分配。6、相關(guān)具體成本分配方法：（1）土地成本，通常按占地面積法進(jìn)行分配。假如確需結(jié)合其它方法進(jìn)行分配，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完成再行調(diào)整。（2）單獨作為過渡性成本對象核實公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。（3）借款費用屬于不一樣成本對象共同負(fù)擔(dān)，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。（4）其它成本項目標(biāo)分配法由企業(yè)自行確定。7、企業(yè)以非貨幣交易方法取得土地使用權(quán)，應(yīng)按下列要求確定其成本：（1）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目標(biāo)，將土地使用權(quán)投資企業(yè)，按下列要求進(jìn)行處理：①換取開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造，接收投資企業(yè)在接收土地使用權(quán)時暫不確定其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包含首次分出和以后應(yīng)分出）市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付相關(guān)稅費計算確定該項土地使用權(quán)成本。如包含補價，土地使用權(quán)取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付補價款或減除應(yīng)收到補價款。②換取開發(fā)產(chǎn)品如為其它土地開發(fā)、建造，接收投資企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付相關(guān)稅費計算確定該項土地使用權(quán)成本。如包含補價，土地使用權(quán)取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付補價款或減除應(yīng)收到補價款。（2）企業(yè)、單位以股權(quán)形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)，接收投資企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付相關(guān)稅費計算確定該項土地使用權(quán)取得成本。如包含補價，土地使用權(quán)取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付補價款或減除應(yīng)收到補價款。8、能夠預(yù)提費用（3項）：除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生成本。（1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票，在證實資料充足前提下，其發(fā)票不足金額能夠預(yù)提，但最高不得超出協(xié)議總金額10%。（2）公共配套設(shè)施還未建造或還未完工，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。這類公共配套設(shè)施必需符合已在售房協(xié)議、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或根據(jù)法律法規(guī)要求必需配套建造條件。（3）應(yīng)向政府上交但還未上交報批報建費用、物業(yè)完善費用能夠按要求預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按要求應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)物業(yè)管理基金、公建維修基金或其它專題基金。9、企業(yè)單獨建造停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核實。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。10、計稅成本發(fā)生正當(dāng)憑據(jù)及扣除期限要求：（1）企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生支出應(yīng)該取得但未取得正當(dāng)憑據(jù)，不得計入計稅成本，待實際取得正當(dāng)憑據(jù)時，再按要求計入計稅成本（限于在年度匯繳期結(jié)束前即5月底前取得？）。（2）計稅成本核實終止日開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核實終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按要求結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中國稅收征收管理法》相關(guān)要求對其進(jìn)行處理。（四）特定事項稅務(wù)處理1、企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其它企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人企業(yè)，按下列要求進(jìn)行處理：（1）凡開發(fā)協(xié)議或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和其投資額之間差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)處理。（2）凡開發(fā)協(xié)議或協(xié)議中約定分配項目利潤，應(yīng)按以下要求進(jìn)行處理：①企業(yè)應(yīng)將該項目形成營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目標(biāo)利潤。同時不能因接收投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)利息支出。

②投資方取得該項目標(biāo)營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)處理。2、企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目標(biāo)，將土地使用權(quán)投資其它企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目標(biāo)，按以下要求進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得開發(fā)產(chǎn)品（包含首次取得和以后應(yīng)取得）市場公允價值計算確定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。（五）國稅發(fā){}31號文件實施日期：上述要求自1月1日起實施。第三部分房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅政策土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值收益單位和個人征收一個稅，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是土地增值稅關(guān)鍵納稅主體。土地增值稅計稅依據(jù)是以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入減除《條例》要求扣除項目金額后余額（即增值額），對納稅人在項目全部完工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入，包含成本確定或其它原所以無法據(jù)以計算土地增值稅，能夠預(yù)征土地增值稅，待該項目全部完工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補，所以依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第16條精神，現(xiàn)在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)關(guān)鍵采取預(yù)征方法征收土地增值稅。[預(yù)征對象]：從事房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)單位。[預(yù)征范圍]:簽署開發(fā)及轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入項目。[預(yù)征率]：1%[稅款計算]:以該項目標(biāo)轉(zhuǎn)讓收入(含預(yù)收款)乘以預(yù)征率計算征收。（2）按本企業(yè)在同一地域、同十二個月度銷售同類平均價格確定。3、國家稅務(wù)總局其它要求。贊助、發(fā)生全部權(quán)屬轉(zhuǎn)移（）時按要求及建筑物稅收（五）外幣收入折合人民幣問題對于取得收入為外國貨幣，依據(jù)細(xì)則要求，以取得收入當(dāng)日或當(dāng)月1日國家公布市場匯價折合人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得外幣收入，也應(yīng)按實際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布市場匯價折合人民幣。包含土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及相關(guān)地上、地下附著物拆遷賠償凈支出、安置動遷用房支出等。包含計劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。，是指以出包方法支付給承包單位建筑安裝工程費，以自營方法發(fā)生建筑安裝工程費。，包含開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生支出。，包含不能有償轉(zhuǎn)讓開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生支出。是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生費用，包含工資、職員福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（2）開發(fā)企業(yè)為建造房地產(chǎn)開發(fā)項目向金融機構(gòu)借款發(fā)生利息支出，屬于房地產(chǎn)項目完工前發(fā)生，按要求計入房地產(chǎn)開發(fā)成本并給予扣除；屬于房地產(chǎn)項目完工后發(fā)生，應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)費用中財務(wù)費用并按要求給予扣除。相關(guān)扣除項目金額中利息支出怎樣計算問題(1)利息上浮幅度按國家相關(guān)要求實施，超出上浮幅度部分不許可扣除；(2)對于超出貸款期限利息部分和加罰利息不許可扣除。開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目完工前或完工后繳納清算項目標(biāo)城鎮(zhèn)土地使用稅，均應(yīng)計入管理費用并按要求給予扣除。（2）細(xì)則中要求許可扣除印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)財務(wù)會計制度相關(guān)要求，其繳納印花稅列入管理費用，已對應(yīng)給予扣除。其它土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時許可扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納印花稅。（3）對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，其在購入時已繳納契稅，在舊房及建筑物評定價中已包含了此項原因，在計征土地增值稅時，不另作為“和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)稅金”給予扣除。（三）（四）開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用憑證和資料不符合清算要求或不實，主管稅務(wù)機關(guān)可參考青島市建設(shè)工程造價管理部門公布建安造價定額資料，和政府相關(guān)部門公布建設(shè)規(guī)費收取標(biāo)準(zhǔn)等資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等原因，核定上述四項開發(fā)成本單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。（五）任何形式進(jìn)行了土地開發(fā)、不建造房屋即取得未完工房地產(chǎn)后，未進(jìn)行任何實質(zhì)性改良或開發(fā)即再轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)相關(guān)轉(zhuǎn)讓舊房怎樣確定扣除項目金額問題

轉(zhuǎn)讓舊房，應(yīng)按：1、房屋及建筑物評定價格2、取得土地使用權(quán)所支付地價款和按國家統(tǒng)一要求交納相關(guān)費用3、在轉(zhuǎn)讓步驟繳納稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據(jù)，不許可扣除取得土地使用權(quán)所支付金額。計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)簡便方法計算，具體公式以下：(一)增值額未超出扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額×30%(二)增值額超出扣除項目金額50%，未超出100%土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%(三)增值額超出扣除項目金額100%，未超出200%土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%(四)增值額超出扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%公式中5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。（4）省稅務(wù)機關(guān)要求其它情況完工驗收證實上述第2至9項資料，須同時報送原件和加蓋公章復(fù)印件，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)查對無誤后原件退回。（五）法律責(zé)任對符合清算條件開發(fā)項目，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按要求期限辦理清算手續(xù)，逾期不辦理清算，根據(jù)《征管法》相關(guān)要求處理。對開發(fā)企業(yè)不進(jìn)行清算申報，不繳或少繳應(yīng)納稅款，根據(jù)《征管法》相關(guān)要求處理。對進(jìn)行土地增值稅清算后應(yīng)補繳稅款開發(fā)企業(yè)，未按要求期限繳納稅款，根據(jù)《征管法》相關(guān)要求處理。通知清算申報而拒不申報或進(jìn)行虛假納稅申報，造成不繳或少繳稅款對違反相關(guān)稅收法律、法規(guī)，造成納稅人不繳或少繳土地增值稅，由主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)《注冊稅務(wù)師管理暫行措施》（國家稅務(wù)總局第14號令）相關(guān)要求處理。五、減免稅要求有下列情形之一，免征或減征土地增值稅：(一)納稅人建造一般標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超出扣除項目金額20%；增值額超出扣除項目金額之和20%，應(yīng)就其全部增值額按要求計稅。對納稅人既建一般標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其它房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)分別核實增值額。不分別核實增值額或不能正確核實增值額，其建造一般標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅要求。(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回房地產(chǎn)。（是指因城市實施計劃、國家建設(shè)需要而被政府同意征用房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)。）（三）因城市實施計劃、國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)，比照本要求免征土地增值稅。符合上述免稅要求單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。（四）個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年，減半征收土地增值稅。居住未滿三年，按要求計征土地增值稅。一、相關(guān)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營征免稅問題（五）對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，投資、聯(lián)營一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，應(yīng)征收土地增值稅。特殊要求：財稅[]21號《財政部國家稅務(wù)總局相關(guān)土地增值稅若干問題通知》第五條“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，凡所投資聯(lián)營企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造商品房進(jìn)行投資聯(lián)營，不適用免稅要求，應(yīng)征收土地增值稅。（六）相關(guān)合作建房征免稅問題對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按百分比分房自用，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓，應(yīng)征收土地增值稅。（七）相關(guān)企業(yè)吞并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免稅問題在企業(yè)吞并中，對被吞并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到吞并企業(yè)中，暫免征收土地增值稅。（八）以繼承、贈和方法無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為不屬于土地增值稅征稅范圍細(xì)則所稱“贈和”是指以下情況：1、房產(chǎn)全部些人、土地使用權(quán)全部些人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈和直系親屬或負(fù)擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人。2、房產(chǎn)全部些人、土地使用權(quán)全部些人經(jīng)過中國境內(nèi)非營利社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈和教育、民政和其它社會福利、公益事業(yè)。上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、期望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會和經(jīng)民政部門同意成立其它非營利公益性組織。（九）相關(guān)個人交換住房征免稅問題對個人之間交換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，能夠免征土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評定，其支付評定費用許可在計算增值額時給予扣除。對條例第九條要求納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評定價格計算征收土地增值稅所發(fā)生評定費用，不許可在計算土地增值稅時給予扣除。六、房地產(chǎn)評定價格納稅人有下列情形之一，根據(jù)房地產(chǎn)評定價格計算征收：(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格；(二)提供扣除項目金額不實；(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評定價格，又無正當(dāng)理由。七、納稅期限納稅人應(yīng)該自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)協(xié)議簽署之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定期限內(nèi)繳納土地增值稅。青島市統(tǒng)一要求納稅期限房地產(chǎn)業(yè)納稅人以1個月為一個納稅期，自期滿之日起15日內(nèi)申報納稅。八、納稅地點納稅人應(yīng)該自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)協(xié)議簽署之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定期限內(nèi)繳納土地增值稅。所稱房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)座落地。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地域，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。第四部分房地產(chǎn)企業(yè)繳納其它地方各稅相關(guān)政策一、房產(chǎn)稅〔相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房征免房產(chǎn)稅問題〕國稅發(fā)〔〕89號文明確，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一個產(chǎn)品，所以，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借商品房應(yīng)按要求征收房產(chǎn)稅。[納稅義務(wù)發(fā)生時間]1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅。2、購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅。3、購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅。4、納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅。5、納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。6、納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。7、銀行和貸款單位簽署房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議、法院調(diào)解或法院判決取得抵債房屋，其實質(zhì)是購置房屋，應(yīng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局相關(guān)房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)政策要求通知》（國稅發(fā)〔〕89號）第二條（一）、（二）項要求，分類確定納稅義務(wù)發(fā)生時間。即：1、購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。2、購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。[征收方法及計稅依據(jù)]房產(chǎn)稅分從價征收和從租征收，從價征收是指對經(jīng)營自用房屋以房產(chǎn)計稅余值作為計稅依據(jù)；從租征收是指對出租房屋按租金收入作為計稅依據(jù)。不一樣征收方法下計稅依據(jù)確實定：（一）從價征收房產(chǎn)原值是指納稅人根據(jù)會計制度要求，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載房屋原價。對納稅人未按會計制度要求記載，在計征房產(chǎn)稅時，應(yīng)按要求調(diào)整房產(chǎn)原值，對房產(chǎn)原值顯著不合理，應(yīng)重新給予評定。凡按會計制度要求在帳簿中記載有房屋原價，即應(yīng)以房屋原價按要求減除一定百分比（本省為30%）后作為房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅。國稅發(fā)〔〕173號《國家稅務(wù)總局相關(guān)深入明確房屋隸屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅相關(guān)問題通知》要求：1、為了維持和增加房屋使用功效或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動隸屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，不管在會計核實中是否單獨記賬和核實，全部應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。2、對于更換房屋隸屬設(shè)備和配套設(shè)施，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來對應(yīng)設(shè)備和設(shè)施價值；對隸屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要常常更換零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。（二）從租征收房產(chǎn)租金收入，是以房屋產(chǎn)權(quán)全部些人出租房產(chǎn)使用權(quán)所取得酬勞，包含貨幣收入和實物收入。（三）投資聯(lián)營房產(chǎn)計稅依據(jù)確實定對于投資聯(lián)營房產(chǎn)，應(yīng)依據(jù)投資聯(lián)營具體情況，在計征房產(chǎn)稅時給予區(qū)分對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險情況，按房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不負(fù)擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險情況，實際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，所以應(yīng)依據(jù)條例相關(guān)要求由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。（四）特定政策經(jīng)營商品房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在商品房未出售前用作出租，從租繳納房產(chǎn)稅；改作自用，按地稅部門核定價格從價繳納房產(chǎn)稅。[經(jīng)營商品房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),對其自用部分,由其主管地稅機關(guān)按其商品房售價核定房產(chǎn)原值從價繳納房產(chǎn)稅][稅率及稅款計算]房產(chǎn)稅稅負(fù)表從租從價實際取得租金房產(chǎn)帳面價值(扣除30%)12%1.2%應(yīng)納房產(chǎn)稅=計稅依據(jù)*適用稅率=租金收入*12%應(yīng)納房產(chǎn)稅=計稅依據(jù)*適用稅率=房產(chǎn)原值*1.2%=房產(chǎn)原值Χ（1―30%）*1.2%[減免稅]1、經(jīng)相關(guān)部門判定，對毀損不堪居住房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。2、房屋大修停用在六個月以上，經(jīng)納稅人申請，稅務(wù)機關(guān)審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅。3、作營業(yè)用地下人防設(shè)施暫不征收房產(chǎn)稅。4、通常在基建工地為基建工地服務(wù)多種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不管是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。不過，假如在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位，應(yīng)該從基建單位接收次月起，依據(jù)要求征收房產(chǎn)稅。

[納稅期限]青島市統(tǒng)一要求為：房產(chǎn)管理部門按月申報繳納；企業(yè)和其它單位按季申報繳納；個人按六個月申報繳納。申報納稅期限為月份、季度或六個月終了后15日內(nèi)。[納稅地點]房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納，房產(chǎn)不在同一地方納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)坐落地點分別向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)納稅。二、土地使用稅

[征稅對象、計稅依據(jù)]1、依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例要求，凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)土地，不管是屬于國家全部土地，還是集體全部土地，全部是城鎮(zhèn)土地使用稅征稅對象。2、城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實際占用土地面積為計稅依據(jù)。3、納稅單位和免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上多層建筑,對納稅單位可按其占用建筑面積占建筑總面積百分比計征土地使用稅.4、青島市對房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一要求：青地稅一函〔〕26號《于深入明確房地產(chǎn)企業(yè)商品房開發(fā)期間土地使用稅相關(guān)問題通知》：相關(guān)稅款計算起止時間問題（1）稅款計算開始時間：征用耕地，自同意征用之日起滿十二個月時開始繳納土地使用稅；征用非耕地，自同意征用次月起繳納土地使用稅。（2）稅款計算結(jié)束時間：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票當(dāng)月為商品房售出，所占土地不再繳納土地使用稅。具體是指用已售出商品房建筑面積占可銷售建筑面積百分比換算已售出商品房所占土地面積，據(jù)以扣除。相關(guān)計稅依據(jù)問題以納稅人實際占用土地面積為計稅依據(jù)。具體以[納稅義務(wù)發(fā)生時間]1、購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。2、購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。3、出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。國稅發(fā)〔〕89號5、征用耕地，自同意征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；

6、征用非耕地，自同意征用次月起繳納土地使用稅。[納稅期限]青島市統(tǒng)一要求為：房產(chǎn)管理部門按月申報繳納；企業(yè)和其它單位按季申報繳納；個人按六個月申報繳納。申報納稅期限為月份、季度或六個月終了后15日內(nèi)。[納稅地點]土地使用稅由納稅人向土地所在地稅務(wù)機關(guān)申報繳納。土地不在同一地方納稅人，應(yīng)按土地所在地分別向土地所在地稅務(wù)機關(guān)納稅。[單位稅額]：自1月1日起，膠州市區(qū)域內(nèi)土地分為一、二、三等，分別適用3、2、1元稅額標(biāo)準(zhǔn)；稅額標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，市區(qū)（即五個街道辦事處行政區(qū)域內(nèi)）土地稅額標(biāo)準(zhǔn)提升到6元/平方米（即一等地），建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)土地稅額標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一調(diào)整為2.4元/平方米。同時，按要求對外資企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅。三、印花稅[征稅范圍]印花稅暫行條例中列舉征收，沒有列舉不征稅。分為五大類，即經(jīng)濟協(xié)議、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權(quán)利、許可證照和經(jīng)財政部門確定征稅其它憑證。印

花

稅

稅

目

稅

率

表稅目征稅范圍計稅依據(jù)稅率納稅義務(wù)人購銷協(xié)議包含供給、預(yù)購、采購、購銷結(jié)合及協(xié)作、調(diào)劑、賠償、易貨等協(xié)議按購銷金額萬分之三立協(xié)議人建筑安裝工程承包協(xié)議、包含建筑安裝工程承包協(xié)議（省局魯?shù)囟惡痆]126號相關(guān)明確土地使用稅和印花稅若干政策問題通知要求；裝飾裝修按此稅目征收）按承包金額萬分之三立協(xié)議人借款協(xié)議銀行及其它金融組織和借款人（不包含銀行同業(yè)拆借）所簽署借款協(xié)議按借款金額萬分之零點五立協(xié)議人產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)包含財產(chǎn)全部權(quán)和版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專用權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)等轉(zhuǎn)移書據(jù)、土地使用權(quán)出讓協(xié)議、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、商品房銷售協(xié)議按所載金額萬分之五立據(jù)人加工承攬協(xié)議包含加工、定做、修繕、修理、印刷廣告、測繪、測試等協(xié)議按加工或承攬收入金額萬分之五立協(xié)議人建設(shè)工程勘察設(shè)計協(xié)議包含勘察、設(shè)計協(xié)議按收取費用金額萬分之五立協(xié)議人財產(chǎn)租賃協(xié)議包含租賃房屋、船舶、飛機、機動車輛、機械、器具、設(shè)備等協(xié)議按租賃金額千分之一立協(xié)議人財產(chǎn)保險協(xié)議包含財產(chǎn)、責(zé)任、確保、信用等保險協(xié)議按收取保險費收入金額千分之一立協(xié)議人貨物運輸協(xié)議包含民用航空運輸、鐵路運輸、海上運輸、內(nèi)河運輸、公路運輸和聯(lián)運協(xié)議按運輸收取費用金額萬分之五立協(xié)議人倉儲保管協(xié)議包含倉儲、保管協(xié)議按倉儲收取保管費用金額千分之一立協(xié)議人技術(shù)協(xié)議包含技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、咨詢、服務(wù)等協(xié)議按所載金額萬分之三立協(xié)議人權(quán)利許可證照包含政府部門發(fā)給房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊證、專利證按件貼花每件5元領(lǐng)受人營業(yè)帳薄（生產(chǎn)經(jīng)營用帳?。┯涊d資金帳薄按實收資本和資本公積萬分之五貼花立帳薄人其它帳薄按件貼花每件5元。

[計稅依據(jù)]通常要求：（1）據(jù)實征收計稅依據(jù)，按上表所表示。（2）核定征收計稅依據(jù)青島市局統(tǒng)一要求：印花稅核定征收計稅依據(jù)、核定百分比、適應(yīng)稅率以下表：核定征收印花稅綜合項目表應(yīng)稅憑證類型計稅依據(jù)核定百分比稅率購銷協(xié)議工業(yè)企業(yè)銷售收入100%0.3‰商業(yè)批發(fā)銷售收入80%0.3‰商業(yè)零售銷售收入30%0.3‰外貿(mào)企業(yè)銷售收入120%0.3‰加工承攬協(xié)議加工承攬收入80%0.5‰建設(shè)工程勘察設(shè)計協(xié)議收入100%0.5‰建筑安裝工程承包協(xié)議工程結(jié)算收入100%0.3‰財產(chǎn)租賃協(xié)議租賃收入100%1‰貨物運輸協(xié)議貨物運輸收入100%0.5‰倉儲保管協(xié)議倉儲保管收入100%1‰借款協(xié)議借款金額100%0.05‰財產(chǎn)保險協(xié)議保費金額100%1‰技術(shù)協(xié)議收入100%0.3‰注：當(dāng)期應(yīng)繳印花稅＝計稅依據(jù)×核定百分比×稅率特殊要求：（1）已貼花憑證，修改后所載金額有增加，其增加部分應(yīng)該補助印花稅票。（2）按金額百分比貼花應(yīng)稅憑證，未標(biāo)明金額，應(yīng)根據(jù)憑證所載數(shù)量及國家牌價計算金額；沒有國家牌價，按市場價格計算金額，然后按要求稅率計算應(yīng)納稅額。（3）有些協(xié)議在簽署時無法確定計稅金額，如技術(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中轉(zhuǎn)讓收入，是按銷售收入一定百分比收取或是按實現(xiàn)利潤分成；財產(chǎn)租賃協(xié)議，只是要求了月(天)租金標(biāo)準(zhǔn)而卻無租賃期限。對這類協(xié)議，可在簽署時先按定額5元貼花，以后結(jié)算時再按實際金額計稅，補助印花。[納稅義務(wù)時間]1、采取“三自”措施繳納印花稅納稅義務(wù)發(fā)生時間是：在協(xié)議簽定時、書據(jù)立據(jù)時、帳簿啟用時、證照領(lǐng)受時貼花。2、采取匯總措施繳納印花稅納稅義務(wù)發(fā)生時間是：次月15日前到當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)繳納。3、采取核定計稅依據(jù)繳納印花稅，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為是：實施印花稅核定征收納稅人，納稅期限為30天，納稅人應(yīng)在次月15日前到主管地方稅務(wù)機關(guān)申報繳納印花稅。稅額較小，經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)確定，可將納稅期限延長至一個季度或六個月。4、在國外簽定協(xié)議，于帶回同內(nèi)時繳納。[納稅期限]印花稅按月、季或六個月繳納，申報納稅期限為月份、季度或六個月終了后15日內(nèi)。[特殊要求]1、凡多貼印花稅票者，不得申請退稅或抵用。2、按條例要求，協(xié)議簽定時即應(yīng)貼花，推行完稅手續(xù)。所以，不管協(xié)議是否兌現(xiàn)，全部一律根據(jù)要求貼花。

[納稅地點]印花稅通常實施就地納稅。四、車船稅自1月1日起在全國統(tǒng)一征收車船稅。[征稅對象]車船稅是對在中國境內(nèi)依法應(yīng)該到公安、交通、農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、軍事等管理部門辦理登記車輛、船舶，依據(jù)其種類，根據(jù)要求計稅單位和年稅額標(biāo)準(zhǔn)計算征收一個財產(chǎn)稅。應(yīng)該繳納車船稅車輛包含：載客汽車、載貨汽車、摩托車、三輪汽車、低速貨車、專題作業(yè)車、輪式專用機械車等。[納稅人]車船稅由車船全部些人或管理人繳納。車船稅全部些人或管理人未繳納車船稅，使用人應(yīng)該代為繳納。[扣繳義務(wù)人]從事機動車交通事故責(zé)任強制保險（以下簡稱交強險）業(yè)務(wù)保險機構(gòu)為車船稅扣繳義務(wù)人，在銷售機動車交強險時代收代繳車船稅。[納稅義務(wù)發(fā)生時間]車船稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，為車船管理部門核發(fā)車船登記證書或行駛證書所記載日期當(dāng)月。納稅人未根據(jù)要求到車船管理部門辦理應(yīng)稅車船登記手續(xù)，以車船購置發(fā)票所載開具時間當(dāng)月作為車船稅納稅義務(wù)發(fā)生時間。對未辦理車船登記手續(xù)且無法提供車船購置發(fā)票，由主管地方稅務(wù)機關(guān)核定納稅義務(wù)發(fā)生時間。對屬于投?！敖粡婋U”車輛，投保人應(yīng)在購置“交強險”時繳納車船稅；對不需要投?！敖粡婋U”，但屬于車船稅征稅范圍，并在車船管理部門登記車船，由納稅人到機構(gòu)所在地地方稅務(wù)機關(guān)申報繳納車船稅。青島市車輛稅額統(tǒng)一根據(jù)《山東省車船稅車輛稅目稅額表》實施稅目計稅單位年稅額備注載客汽車每輛大型600元乘坐人數(shù)大于或等于20人汽車（包含電車）中型480元乘坐人數(shù)大于9人且小于20人汽車小型420元乘坐人數(shù)小于或等于9人汽車微型240元發(fā)動機氣缸總排氣量小于或等于1升載客汽車載貨汽車按自重每噸96元包含半掛牽引車、掛車三輪汽車低速貨車按自重每噸60元自重為機動車整備質(zhì)量，以車船管理部門核發(fā)車船登記證書或行駛證書對應(yīng)項目所載數(shù)額為準(zhǔn)。摩托車每輛60元專題作業(yè)車、輪式專用機械車按自重每噸96元專題作業(yè)車是指裝置有專用設(shè)備或器具，用于專題作業(yè)汽車。輪式專用機械車是指含有裝卸、挖掘、平整設(shè)備輪式自行機械。車船稅船舶稅目稅額表計稅單位年稅額(每噸)備注凈噸位小于或等于200噸3元拖船是指專門用于拖(推)動運輸船舶專業(yè)作業(yè)船舶。拖船根據(jù)發(fā)動機功率每2馬力折合凈噸位1噸計算征收。拖船和非機動駁船分別按船舶稅額50%計算。凈噸位201噸至噸4元凈噸位噸至10000噸5元凈噸位10001噸及其以上6元備注：1、上述所包含核定載客人數(shù)、自重、凈噸位、馬力等計稅標(biāo)準(zhǔn)，以車船管理部門核發(fā)車船登記證書或行駛證書對應(yīng)項目所載數(shù)額為準(zhǔn)。納稅人未根據(jù)要求到車船管理部門辦理登記手續(xù)，上述計稅標(biāo)準(zhǔn)以車船出廠合格證實或進(jìn)口憑證對應(yīng)項目所載數(shù)額為準(zhǔn)；不能提供車船出廠合格證實或進(jìn)口憑證，由主管地方稅務(wù)機關(guān)依據(jù)車船本身情況并參考同類車船核定。2、車輛自重尾數(shù)在0.5噸以下（含0.5噸），根據(jù)0.5噸計算；超出0.5噸，根據(jù)1噸計算。船舶凈噸位尾數(shù)在0.5噸以下（含0.5噸）不予計算，超出0.5噸根據(jù)1噸計算。1噸以下小型車船，一律根據(jù)1噸計算。3、所稱自重，是指機動車整備質(zhì)量。4、納稅人已經(jīng)完稅或已經(jīng)根據(jù)要求辦理車船稅免稅手續(xù)，在購置機動車交通事故責(zé)任強制保險時憑相關(guān)證實不再繳納車船稅。應(yīng)稅車船未參與機動車交通事故責(zé)任強制保險，納稅人應(yīng)該在要求期限內(nèi)自行申報納稅。[應(yīng)納稅額]購置新車船，購置當(dāng)年應(yīng)納稅額自納稅義務(wù)發(fā)生當(dāng)月起按月計算。計算公式為：應(yīng)納稅額=(年應(yīng)納稅額/12)*應(yīng)納稅月份數(shù)在一個納稅年度內(nèi)，已完稅車船被盜搶、報廢、滅失，納稅人能夠憑相關(guān)管理機關(guān)出具證實和完稅證實，向納稅所在地主管地方稅務(wù)機關(guān)申請退還自被盜搶、報廢、滅失月份起至該納稅年度終了期間稅款。已辦理退稅被盜搶車船，失而復(fù)得，納稅人應(yīng)該從公安機關(guān)出具相關(guān)證實當(dāng)月起計算繳納車船稅。[納稅地點]車船稅納稅地點為納稅人所在地。納稅人所在地是指單位（組織）機構(gòu)所在地或個人住所所在地。由扣繳義務(wù)人代收代繳機動車車船稅，納稅地點為扣繳義務(wù)人所在地。車船稅征收管理由納稅人所在地地方稅務(wù)部門負(fù)責(zé)?？劾U義務(wù)人代收代繳車船稅征收管理，由扣繳義務(wù)人所在地地方稅務(wù)部門負(fù)責(zé)?？劾U義務(wù)人所在地地方稅務(wù)機關(guān)是指扣繳義務(wù)人（保險機構(gòu)）繳納營業(yè)稅主管地方稅務(wù)機關(guān)。代收代繳車船稅保險機構(gòu)，應(yīng)將其代收車船稅向其繳納營業(yè)稅主管地方稅務(wù)機關(guān)解繳。[納稅期限]車船稅按納稅年度申報繳納。具體申報納稅期限由縣地方稅務(wù)部門確定，報設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)部門立案。由扣繳義務(wù)人代收代繳機動車車船稅，車船稅納稅期限為納稅人購置機動車交通事故責(zé)任強制保險當(dāng)日。五、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加[計稅依據(jù)及納稅義務(wù)發(fā)生時間]城市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實際繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，分別和增值稅、消費稅、營業(yè)稅同時繳納。征收標(biāo)準(zhǔn)為單位和個人實際繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅總額7％。地方教育附加征收標(biāo)準(zhǔn)為單位和個人實際繳納“三稅”總額1％。教育費附加征收標(biāo)準(zhǔn)為單位和個人實際繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅總額3％。[減免及退稅]1、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加通常不應(yīng)減免稅對因為減免營業(yè)稅、增值稅、消費稅而發(fā)生退稅，同時退還已繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。[納稅期限]城市維護(hù)建設(shè)稅及附加按月申報，申報納稅期限為月份終了后15日內(nèi)。第三節(jié)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)票管理方面內(nèi)容一、相關(guān)發(fā)票領(lǐng)購方面。1、納稅人首次申請發(fā)票需攜帶以下資料：《發(fā)票領(lǐng)購簿》、《發(fā)票領(lǐng)購申請表》、稅務(wù)登記證副本、發(fā)票專用章或財務(wù)專用章、經(jīng)辦人身份證件等。具體辦理步驟是：納稅服務(wù)中心受理——轉(zhuǎn)稅收管理員實地勘察審核——上報征管科審批——轉(zhuǎn)納稅服務(wù)中心發(fā)售對以后申請發(fā)票需攜帶以下資料：《發(fā)票領(lǐng)購簿》、《發(fā)票領(lǐng)購申請表》、稅務(wù)登記證副本、經(jīng)辦人身份證件。二、相關(guān)發(fā)票代開方面。納稅人向主管地稅機關(guān)申請開具發(fā)票時，必需嚴(yán)格根據(jù)要求足額繳納各項稅款，填制《青島市地方稅務(wù)局代開發(fā)票申請表》一式二份，同時需攜帶以下資料：（一）稅務(wù)登記證副本（辦理稅務(wù)登記單位和個人攜帶）；（二）經(jīng)辦人正當(dāng)身份證件及復(fù)印件；（三）勞務(wù)協(xié)議、租賃協(xié)議或接收勞務(wù)方證實材料及復(fù)印件；（四）納稅人委托代理人代其繳納稅款，應(yīng)提供委托代繳稅款證實材料。主管地稅機關(guān)為納稅人開具發(fā)票金額超出5萬元，須調(diào)查核實，經(jīng)征管科長同意后，方可為納稅人開具發(fā)票。同時，主管地稅機關(guān)應(yīng)在開具發(fā)票15日內(nèi)核實其開具發(fā)票是否入賬。三、違反發(fā)票管理法規(guī)行為表現(xiàn)及處罰要求：違反發(fā)票管理法規(guī)行為表現(xiàn)以下：（一）未根據(jù)要求印制發(fā)票或生產(chǎn)發(fā)票防偽專用具。（二）未根據(jù)要求領(lǐng)購發(fā)票。關(guān)鍵包含：（1）向稅務(wù)機關(guān)以外單位和個人領(lǐng)購發(fā)票；（2）私售、倒買倒賣發(fā)票；（3）販運、窩藏假發(fā)票；（4）向她人提供發(fā)票或借用她人發(fā)票；（5）盜?。ㄓ茫┌l(fā)票；（6）其它未按要求領(lǐng)購發(fā)票行為。（三）未根據(jù)要求開具發(fā)票。（四）未根據(jù)要求取得發(fā)票。關(guān)鍵包含:（1）應(yīng)取得而未取得發(fā)票；（2）取得不符合要求發(fā)票；（3）取得發(fā)票時，要求開票方或自行變更品名、金額或增值稅稅額；（4）自行填開發(fā)票入帳；（5）其它未按要求取得發(fā)票行為。（五）未根據(jù)要求保管發(fā)票。關(guān)鍵包含:(1)丟失發(fā)票；(2)損（撕）毀發(fā)票；(3)丟失或私自銷毀發(fā)票存根聯(lián)和發(fā)票登記簿；(4)未按要求繳銷發(fā)票；(5)印制發(fā)票企業(yè)和生產(chǎn)發(fā)票防偽專用具企業(yè)丟失發(fā)票或發(fā)票監(jiān)制章及發(fā)票防偽專用具等；(6)未按要求建立發(fā)票保管制度；(7)其它未按要求保管發(fā)票行為。（六）未根據(jù)要求接收稅務(wù)機關(guān)檢驗。依據(jù)〈發(fā)票管理措施〉及其實施細(xì)則，對不一樣發(fā)票違法行為進(jìn)行對應(yīng)稅務(wù)行政處罰：（一）對上述六種行為之一單位和個人，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期更正，沒收非法所得，能夠并處１萬元以下罰款。有前款所列兩種或兩種以上行為，能夠分別處罰。（二）對非法攜帶、郵寄、運輸或存放空白發(fā)票，（包含經(jīng)稅務(wù)機關(guān)監(jiān)制空白發(fā)票和偽造假空白發(fā)票）由稅務(wù)機關(guān)收繳發(fā)票，沒收非法所得，能夠并處１萬元以下罰款。（三）私自印制、偽造變造、倒買倒賣發(fā)票（包含倒買倒賣發(fā)票、發(fā)票防偽專用具和偽造假發(fā)票）、私自制作發(fā)票監(jiān)制章、發(fā)票防偽專用具，由稅務(wù)機關(guān)依法給予查封、扣押或銷毀，沒收非法所得和作案工具，能夠并處１萬元以上５萬元以下罰款；組成犯罪，依法追究刑事責(zé)任。（四）違反發(fā)票管理法規(guī)，造成其它單位或個人未繳、少繳或騙取稅款，由稅務(wù)機關(guān)沒收非法所得，能夠并處未繳、少繳或騙取稅款一倍以下罰款。(五)對違反發(fā)票管理法規(guī)造成偷稅，根據(jù)《中國稅收征收管理法》處理。對違反發(fā)票管理法規(guī)情節(jié)嚴(yán)重組成犯罪，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)該書面移交司法機關(guān)處理。另外，依據(jù)〈征管法〉第七十二條要求，從事生產(chǎn)、經(jīng)營納稅人、扣繳義務(wù)人有稅收違法行為，拒不接收稅務(wù)機關(guān)處理，稅務(wù)機關(guān)能夠收繳其發(fā)票或停止向其發(fā)售發(fā)票。四、相關(guān)發(fā)票真?zhèn)闻袆e渠道和方法：1、各聯(lián)次顏色不一樣：第一聯(lián)發(fā)票聯(lián)（付款方付款憑證，印色為棕色），第二聯(lián)記賬聯(lián)（收款方記賬憑證，印色為紅色），第三聯(lián)存根聯(lián)（收款方留存，印色為黑色），統(tǒng)一采取干式復(fù)寫紙印制，背涂顏色為藍(lán)色。3、直接到稅務(wù)機關(guān)查詢判別。發(fā)票進(jìn)行真?zhèn)闻卸ú⒊鼍吲卸▍R報，由青島市局負(fù)責(zé)；發(fā)票進(jìn)行真?zhèn)尾樵兓蜻M(jìn)行通常判定，且不需要出具判定匯報，判定后當(dāng)場給予退還發(fā)票。由受理稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)。相關(guān)單位和個人要求判定發(fā)票，應(yīng)先提交書面申請或單位介紹信，并附被判定發(fā)票原件和復(fù)印件。發(fā)票原件給予判定發(fā)票真?zhèn)危话l(fā)票復(fù)印件留存?zhèn)洳椤?、建筑業(yè)發(fā)票認(rèn)證制度：為加強建筑業(yè)稅收源頭控管，拓寬發(fā)票判別服務(wù)渠道，強化建筑業(yè)發(fā)票“雙向”監(jiān)管，凡本市范圍內(nèi)建設(shè)單位取得建筑業(yè)發(fā)票均要實施認(rèn)證制度，發(fā)票認(rèn)證工作由直屬征收分局、各稅務(wù)所組織具體實施。正?？毓芗{稅人由當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)負(fù)責(zé)，其它建筑項目根據(jù)屬地管理標(biāo)正確定。發(fā)票認(rèn)證關(guān)鍵內(nèi)容：發(fā)票是否屬于本局發(fā)票管理部門發(fā)售、發(fā)票所表明經(jīng)濟業(yè)務(wù)是否真實、發(fā)票真?zhèn)闻袆e和是否符合其它稅收管理及發(fā)票管理要求等。第四節(jié)納稅服務(wù)方面內(nèi)容第一部分：青島市地稅局12366納稅服務(wù)短信平臺介紹一、概述為深入優(yōu)化納稅服務(wù)，滿足納稅人個性化服務(wù)需求，青島地稅和青島移動、聯(lián)通聯(lián)合開發(fā)了12366納稅服務(wù)短信平臺，該平臺實現(xiàn)了手機短信系統(tǒng)和地稅綜合征管軟件（CTAIS）系統(tǒng)對接，并以短信息單向傳輸和雙向信息互動兩種方法為用戶提供含有短信特色貼身服務(wù)，真正實現(xiàn)稅收信息在稅企之間快速傳輸和反饋。二、功效介紹1、稅收法規(guī)公布：受國家相關(guān)電信條例中短信內(nèi)容字?jǐn)?shù)限制（70字含標(biāo)點符號、空格），當(dāng)有新稅收法律法規(guī)、政策等規(guī)范性文件公布時，僅需將相關(guān)法規(guī)標(biāo)題及簡單提醒作為短信內(nèi)容發(fā)送給用戶。2、涉稅通告公布：當(dāng)有新辦稅信息（包含最新辦稅步驟、期限、辦事要求和通知等）公布時，需立即將相關(guān)信息標(biāo)題或內(nèi)容提要發(fā)送給有預(yù)訂本項服務(wù)短信用戶。3、納稅提醒服務(wù)：在申報期最終一日前，征管系統(tǒng)自動讀出未申報納稅人及未申報稅種，自動發(fā)送以下信息：某納稅人(申報碼)某某月份以下稅種還未申報：營業(yè)稅，個人所得稅，教育費附加，地方教育附加，城市維護(hù)建設(shè)稅等。請在某月某日前立即辦理。4、納稅催報服務(wù)：在申報期結(jié)束后，征管系統(tǒng)自動讀出未申報納稅人及未申報稅種，自動發(fā)送以下信息：某納稅人(申報碼)某某月份以下稅種還未進(jìn)行納稅申報：個人所得稅，教育費附加，地方教育附加，城市維護(hù)建設(shè)稅，且已過了要求申報期限，請立即到主管稅務(wù)機關(guān)辦理。5、納稅催繳服務(wù)：在要求繳款期限結(jié)束后二日內(nèi)，征管系統(tǒng)自動讀出未繳納稅款納稅人及未繳納稅種，自動發(fā)送以下信息：某納稅人(申報碼)某某月份以下稅款還未繳款：城市維護(hù)建設(shè)稅（稅票編碼），且已過了要求繳款期限，請立即繳納。6、扣款失敗通知：某納稅人(申報碼)某某月份以下稅款銀行自動扣款未能成功：城市維護(hù)建設(shè)稅(金額)，請在要求繳款期限前立即聯(lián)絡(luò)主管地稅機關(guān)查詢扣款失敗原因并繳款入庫。7、發(fā)票真?zhèn)尾樵儯阂苿?、?lián)通手機用戶編輯短信：F12位發(fā)票代碼8位發(fā)票號碼，發(fā)送至短信接收中心（），短信平臺系統(tǒng)自動進(jìn)行真?zhèn)闻卸ā＃ɡ呵鄭u市停（泊）車收費定額專用發(fā)票，發(fā)票代碼：，發(fā)票號碼：02586518，用戶能夠編輯短信“f02586518”,發(fā)送到，查詢結(jié)果即時發(fā)送回手機，發(fā)票真?zhèn)尾樵児π軌蛑苯邮褂?，不需要申請開通）8、發(fā)送節(jié)日問候：各級稅務(wù)機關(guān)可視需要，經(jīng)過短信發(fā)送平臺向廣大納稅人和地稅系統(tǒng)廣大干部職員發(fā)送節(jié)日問候語。三、服務(wù)對象青島地稅系統(tǒng)管轄納稅人、青島地稅系統(tǒng)全體干部職員和其它需接收短信服務(wù)單位和個人。四、資費方法采取雙向收發(fā)、單項收費形式。即納稅人收取青島地稅局12366納稅服務(wù)短信平臺發(fā)出短信息是無償，當(dāng)納稅人向短信平臺發(fā)送短信息時，由移動、聯(lián)通企業(yè)分別按其一般短信收費標(biāo)準(zhǔn)計費，由納稅人自行支付，青島地稅局不收取其它任何費用（此項服務(wù)無月租費用）。五、開通方法1、新辦稅務(wù)登記納稅人：由各基層局辦稅服務(wù)廳窗口工作人員負(fù)責(zé)為納稅人開通短信平臺服務(wù)。2、已經(jīng)辦理稅務(wù)登記納稅人：開通網(wǎng)上申報納稅人：關(guān)鍵操作步驟：登陸青島地稅網(wǎng)站（.net）點擊“短信平臺”——納稅申報碼——申報密碼——用戶選擇——是否認(rèn)證——進(jìn)行手機號碼錄入——收到短信后確定——手機號碼注冊完成；或登陸青島地稅網(wǎng)站點擊“納稅申報”（）下“用戶維護(hù)”，進(jìn)行手機號碼錄入。問題：遠(yuǎn)程申報納稅人登陸http：//后，點擊“用戶維護(hù)”，注冊手機號碼后，納稅人找不到填寫手機接收認(rèn)證碼？經(jīng)過此方法注冊手機號碼納稅人，應(yīng)該在IE瀏覽器“彈出窗口”中填寫手機所接收認(rèn)證碼，因為很多用戶把IE瀏覽器“彈出窗口”關(guān)閉了，所以通常情況下用戶收到認(rèn)證碼卻看不到“彈出窗口”，找不到填寫認(rèn)證碼地方。用戶只有把IE瀏覽器“彈出窗口”打開，才能將看見輸入“認(rèn)證碼”窗口。針對這個問題，信息中心正在修改，下一步可能會取消“彈出窗口”，愈加方便納稅人注冊。（2）未辦理網(wǎng)上申報納稅人：向稅收管理員報送擬開通短信服務(wù)手機號碼，由所屬稅收管理員在短信平臺系統(tǒng)錄入手機號碼。問題：青島地稅管轄納稅人是否全部需要開通短信平臺服務(wù)？依據(jù)市局局務(wù)會精神，只要是青島地稅管轄納稅人標(biāo)準(zhǔn)上全部應(yīng)開通短信平臺服務(wù)，尤其是注冊類型是企機關(guān)納稅人。個體工商戶、社會團體等其它類型由各分局自定是否開通。對于已經(jīng)辦理遠(yuǎn)程申報納稅人各單位能夠要求納稅人自主到青島地稅網(wǎng)站進(jìn)行開通操作，其它類型納稅人由各分局組織所屬稅收管理員在短信平臺中給予開通。六、變更（注銷）方法1、開通網(wǎng)上申報納稅人：2、未辦理網(wǎng)上申報納稅人：向稅收管理員報送變更后短信平臺手機號碼，由所屬稅收管理員在短信平臺系統(tǒng)中修改手機號碼。第二部分：征納互動綜合服務(wù)平臺征納互動綜合服務(wù)平臺，是指利用網(wǎng)絡(luò)將社會公眾意見、提議、投訴、舉報、咨詢、留言等問題，在網(wǎng)站集中受理，后臺辦理落實，經(jīng)過網(wǎng)站將結(jié)果反饋給公眾。一、關(guān)鍵功效。根據(jù)“網(wǎng)站受理、后臺辦理、網(wǎng)站反饋”應(yīng)用模式設(shè)計開發(fā)政民互動綜合服務(wù)平臺，適合各級政府網(wǎng)站使用。經(jīng)過構(gòu)建多專題互動服務(wù)，整合領(lǐng)導(dǎo)信箱、建言獻(xiàn)策、投訴舉報、在線咨詢等互動內(nèi)容。公眾咨詢、意見、提議、投訴、舉報經(jīng)過“政民互動綜合服務(wù)平臺”提交，數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)入后臺