2024年全國房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法考試黑金提分題詳細(xì)參考解析

姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)試題精編注意事項(xiàng):1.全卷采用機(jī)器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時(shí)間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學(xué)校、姓名、班級(jí)、準(zhǔn)考證號(hào)涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號(hào)在答題卡上與題目對應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、當(dāng)新用途下的房地產(chǎn)價(jià)值減去改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)以（）為前提進(jìn)行估價(jià)。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發(fā)

2、由房地產(chǎn)凈收益求取房地產(chǎn)價(jià)值的公式屬于凈收益與（）相匹配的內(nèi)容。A.資本化率B.實(shí)際報(bào)酬率C.名義報(bào)酬率D.自有資金報(bào)酬率

3、某待開發(fā)土地，其土地取得費(fèi)為每畝36萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1.5億元/km2。假設(shè)開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為（）元/m2。A.50.02B.103.22C.109.63D.114.82

4、某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭議，2003年8月15進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為()。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.簽訂估價(jià)委托合同之日D.估價(jià)人員與委托人商定的某日

5、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對應(yīng)的比較價(jià)格分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個(gè)可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比較單價(jià)，則前者與后者的差值是（）元/m2。A.-100B.-50C.50D.100

6、影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素并不包括（）。A.該房地產(chǎn)的通用性B.該類房地產(chǎn)的市場狀況C.該房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性D.該房地產(chǎn)的所有人

7、（）是評估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)、稅收等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期等，均有可能影響估價(jià)對象的價(jià)格。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)B.致委托方函日期C.估價(jià)作業(yè)日期D.估價(jià)報(bào)告提交日期

8、某建筑物建筑面積為4000m2，經(jīng)濟(jì)壽命40年，單位建筑面積的重置價(jià)格為2500元/m2，有效經(jīng)過年數(shù)為15年，殘值率為5%，該建筑物現(xiàn)值為()萬元。A.523.45B.593.75C.643.75D.1000

9、某大廈總建筑面積為10000m2，房地總價(jià)值6000萬元，其中，土地總價(jià)值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t該人占有的土地份額為()。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%

10、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日為100%)。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價(jià)格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價(jià)格為()元/m2。A.2121B.2200C.1819D.2242

11、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價(jià)值最接近于（）萬元。A.536B.549C.557D.816

12、下圖是一塊一面臨街的矩形土地，臨街深度為15.24m（即50英尺），臨街寬度為20.00m，路線價(jià)（土地單價(jià)）為2000元/m2。該一面臨街矩形土地的單價(jià)為______元，總價(jià)為______萬元。（）A.2800；85.34B.2000；60.96C.3200；97.54D.3000；91.44

13、某住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.2，樓面地價(jià)為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，其容積率提高到1.6，樓面地價(jià)不變，則該住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為（）萬元。A.375B.450C.500D.600

14、采用收益法測算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（）。A.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減C.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減

15、某宗房地產(chǎn)的土地面積為360m2，建筑面積為250m2，建筑物的外觀和設(shè)施設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建。測算建筑物拆除費(fèi)用和殘值分別為每平方米建筑面積300元和50元。該房地產(chǎn)相對于空地的減價(jià)額是（）元。A.6750B.6250C.67500D.62500

16、下列引起某套住宅價(jià)格上升的因素中，屬于該住宅價(jià)格自然增值因素的是（）。A.對住宅本身進(jìn)行投資改良B.由于人口增長對住宅的需求增加C.因通貨膨脹導(dǎo)致住宅價(jià)格上升D.因人工成本上升導(dǎo)致住宅重置成本提高

17、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。A.國內(nèi)生產(chǎn)總值B.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)C.匯率波動(dòng)D.稅收減免

18、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋兀淄恋貫榭盏?，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是因?yàn)椋ǎ?。A.乙土地價(jià)值低于甲土地價(jià)值B.該建筑物價(jià)值小于其重置成本C.該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用D.該建筑物更新改造后的價(jià)值低于其現(xiàn)狀價(jià)值

19、最簡單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減率是（）。A.蘇慕斯法則B.霍夫曼法則C.四三二一法則D.哈柏法則

20、價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)質(zhì)上是由（）決定的。A.估價(jià)委托人B.估價(jià)方法C.估價(jià)目的D.估價(jià)對象

21、下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述的是（）。A.建筑密度大小B.房型設(shè)計(jì)C.臨路狀況D.公共配套設(shè)施情況

22、某辦公樓經(jīng)過更新改造后，其實(shí)際成新率通常（）用直線折舊法計(jì)算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.無法判斷

23、相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)正確處理相鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有（）。A.易受限制B.獨(dú)一無二C.相互影響D.不可移動(dòng)

24、某宗房地產(chǎn)2010年2月25日的價(jià)格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.82元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月遞減0.5%，則其2010年10月25日的價(jià)格為（）元人民幣。2010年10月25日的匯率為1美元＝6.67元人民幣。A.6376B.6408C.6519D.6552

25、用成本法估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)，房屋現(xiàn)值為（）。A.房屋重置成本－房屋年折舊額B.房屋重置成本×房屋成新度C.房屋重置成本－年折舊額×耐用年限D(zhuǎn).房屋重置成本－年折舊額×尚可使用年限

26、某城市居民人均月收入自2006年3月1日2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點(diǎn)法計(jì)算該類住宅需求的收入彈性為()。A.0.36B.1.22C.2.78D.3.25

27、賣方不了解市場行情，這種情況下房地產(chǎn)成交價(jià)格往往會(huì)比正常價(jià)格（）。A.偏高B.偏低C.不高不低D.無法確定

28、通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價(jià)值會(huì)提高，地價(jià)會(huì)立即隨之上漲，這反過來也說明了()對地價(jià)的影響。A.土地面積B.地質(zhì)條件C.土地位置D.土地形狀

29、路線價(jià)法主要適用于()。A.城市街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)B.舊建筑物的估價(jià)C.新建筑物的估價(jià)D.拆遷房屋的估價(jià)

30、在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí)，應(yīng)注意可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況是（）的房地產(chǎn)狀況。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)B.收集該可比實(shí)例時(shí)C.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí)D.成交價(jià)格所反映

31、設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的（）的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。A.稅金B(yǎng).拍賣費(fèi)用C.土地使用權(quán)出讓金D.土地使用成本

32、直線法求取建筑物折舊時(shí)，從粗到細(xì)來進(jìn)行劃分的是（）。A.綜合折舊法→分類折舊加總法→個(gè)別折舊加總法B.分類折舊加總法→個(gè)別折舊加總法→綜合折舊法C.個(gè)別折舊加總法→分類折舊加總法→綜合折舊法D.綜合折舊法→個(gè)別折舊加總法→分類折舊加總法

33、()，建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，使得拆遷估價(jià)問題有了參考依據(jù)。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日

34、下列房地產(chǎn)價(jià)格中，相對能更好反映地價(jià)水平高低的是（）。A.土地總價(jià)B.土地單價(jià)C.樓面地價(jià)D.商品房價(jià)格

35、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應(yīng)選取（）凈收益作為估價(jià)依據(jù)。A.類似房地產(chǎn)的客觀B.類似房地產(chǎn)的實(shí)際C.類似房地產(chǎn)的最高D.類似房地產(chǎn)的最低

36、報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。A.投資率是投資回收與投入資本的比率B.風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低。反之，報(bào)酬率應(yīng)高C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長期投資的報(bào)酬率

37、某幢建筑物由于發(fā)生了地震，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況所必需的費(fèi)用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.設(shè)備折舊

38、每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的（）倍。A.10B.12C.13D.15

39、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于2000年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項(xiàng)條件相同，若采用直線法計(jì)算2010年該兩建筑物的年折舊額并加以比較，則（）。A.甲大于B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷

40、某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對應(yīng)的土地單價(jià)為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為()萬元。A.93.75B.115C.293.75D.315

41、當(dāng)建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時(shí)，其土地使用權(quán)可以自動(dòng)續(xù)期的是（）。A.寫字樓B.生產(chǎn)用房C.加油站D.住宅

42、某幢寫字樓，建筑物重新購建成本為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元；裝修的重置成本為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設(shè)備的重置成本為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為（）萬元。A.400B.628C.656D.700

43、某房地產(chǎn)的土地面積為3000m2，容積率為3，市場上類似房地產(chǎn)的價(jià)格為4200元/m2，成本法測算的土地重置單價(jià)為4800元/m2、建筑物重置單價(jià)為3000元/m2。該房地產(chǎn)的總價(jià)為（）萬元。A.2340B.3780C.4140D.5220

44、“三通一平”一般是指某區(qū)域具備了（）等設(shè)施以及場地平整。A.水通、氣通、電通B.路通、水通、電通C.路通、水通、氣通D.路通、電通、氣通

45、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于自物權(quán)的是（）。A.所有權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.地役權(quán)

46、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是（）。A.替代原理B.合法原理C.預(yù)期原理D.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

47、某可比實(shí)例的成交價(jià)格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬元，其余半年后支付80萬元，1年后支付40萬元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例在成交日期一次性付清的價(jià)格為（）元/m2。A.22909.12B.23264.06C.23441.35D.23086.69

48、邪熱內(nèi)盛，深伏于里，陽氣被遏，郁閉于內(nèi)，不能外達(dá)于肢體，屬于A.陰盛格陽B.真寒假熱C.陽盛格陰D.陰陽亡失

49、為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的估價(jià)，為保證會(huì)計(jì)資料的可比性，需要遵循的原則是（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.一致性原則D.一貫性原則

50、整理收集到的歷史價(jià)格資料，將其轉(zhuǎn)化為同一標(biāo)準(zhǔn)，并按照（）的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫出時(shí)間序列圖。A.整理B.邏輯C.收集D.時(shí)間二、多選題

51、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為()。A.33.3B.12C.20D.60%

52、在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價(jià)假設(shè)屬于（）。A.未定事項(xiàng)假設(shè)B.背離事實(shí)假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)

53、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價(jià)為20000元/m2，價(jià)款分兩期支付，于成交日期支付100萬元，余款于一年后支付，交易稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬元，并在支付合同余款時(shí)繳納。若將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價(jià)為（）萬元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17

54、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為18萬元，運(yùn)營費(fèi)用為10萬元，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長5%，運(yùn)營費(fèi)用增長2%，收益期限可視為無限年。如果該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33

55、下列哪項(xiàng)不是暑邪的致病特點(diǎn)A.暑為陽邪，其性炎熱B.暑性升散，耗氣傷津C.暑多夾濕D.暑熱易生風(fēng)動(dòng)血

56、一套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（）元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599

57、大面積燒傷后，形瘦骨立，大肉盡脫，毛發(fā)枯槁，手足震顫，肌肉瞤動(dòng)，舌光紅無苔或少苔，是指A.亡陰B.亡陽C.脫液D.傷津

58、按房地產(chǎn)的（）來分，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。A.實(shí)物B.用途C.開發(fā)程度D.權(quán)益狀況

59、假設(shè)某類住宅價(jià)格從3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算該類住宅需求的價(jià)格彈性為()。A.-1.33B.-0.66C.0.66D.1.53

60、如果房地產(chǎn)擁有者急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，則成交價(jià)格多會(huì)（）正常市場價(jià)格。A.低于B.等于C.高于D.無法確定

61、在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價(jià)委托人起訴估價(jià)師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是（）。A.±15%B.±10%C.對于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)可放寬至±25%D.有時(shí)可放寬至±20%

62、出租或營業(yè)型房地產(chǎn)最適宜采用的估價(jià)方法是（）。A.成本法B.長期趨勢法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法

63、某工業(yè)用地的土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價(jià)為500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價(jià)為1500元/m2，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為（）萬元。A.250B.1000C.2500D.3000

64、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬元，建設(shè)成本和管理費(fèi)用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為重新構(gòu)建價(jià)格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格為（）萬元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84

65、下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是（）。A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地供應(yīng)

66、下列不屬于由賣方繳納的稅費(fèi)的是（）。A.增值稅B.契稅C.教育費(fèi)附加D.土地增值稅

67、一塊前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價(jià)為5000元/m2，后街路線價(jià)為3800元/m2。如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為（）m。A.22B.28C.38D.50

68、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊，價(jià)值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價(jià)值各為110萬元，如果甲地塊的使用權(quán)人欲購買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人所要的交易雙方都是公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為()。A.50萬元B.55萬元C.60萬元D.60萬元以上

69、“決瀆之官，水道出焉”指的是A.腎B.膀胱C.三焦D.小腸

70、在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間一般是（）。A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間B.開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間C.開發(fā)完成后的時(shí)間D.開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間

71、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費(fèi)280萬元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4%計(jì)，管理費(fèi)率和開發(fā)利潤率執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為()。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2

72、下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格自然增值的是（）。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

73、銷售稅費(fèi)是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用及應(yīng)由（）的稅費(fèi)。A.賣方和買方雙方繳納的B.賣方獨(dú)立承擔(dān)和繳納的C.買方繳納的D.買賣雙方協(xié)議承擔(dān)和繳納的

74、下列房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的行為中，錯(cuò)誤的是（）。A.根據(jù)某銀行的相關(guān)招標(biāo)要求按照正常評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評估費(fèi)B.承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)業(yè)務(wù)C.聘請其他專業(yè)機(jī)構(gòu)參與完成一項(xiàng)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)D.利用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價(jià)服務(wù)中獲得的所有信息資料，為欲購買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價(jià)評估服務(wù)

75、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師評估出的價(jià)值表述中，正確的是（）。A.應(yīng)是可以實(shí)現(xiàn)的價(jià)值B.是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證C.對委托人的價(jià)格保證D.為委托人爭取最大的利益

76、估價(jià)報(bào)告封面應(yīng)包括估價(jià)報(bào)告名稱、估價(jià)項(xiàng)目名稱、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)和（）。A.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名和注冊號(hào)）、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)B.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名和注冊號(hào)）、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)報(bào)告編號(hào)C.估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)、附件D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)

77、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費(fèi)用為60萬元，投資利息為140萬元，營業(yè)稅及附加和其他銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價(jià)值為（）萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49

78、價(jià)格指數(shù)中如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為（）。A.固定價(jià)格指數(shù)B.定基價(jià)格指數(shù)C.長期價(jià)格指數(shù)D.環(huán)比價(jià)格指數(shù)

79、下列有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格，表述錯(cuò)誤的是（）。A.價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)B.價(jià)值是物的真實(shí)所值C.價(jià)格是價(jià)值波動(dòng)的“中心”D.現(xiàn)實(shí)中由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好等原因，可能造成高值低價(jià)的交易

80、某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬元，報(bào)酬率為7.5%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)值為（）萬元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18

81、確定估價(jià)對象及其范圍和內(nèi)容時(shí)，應(yīng)根據(jù)()，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。A.估價(jià)原則B.估價(jià)目的C.估價(jià)方法D.估價(jià)程序

82、房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)估價(jià)這種職業(yè)時(shí)，應(yīng)遵循的（）規(guī)范。A.法律B.道德和行業(yè)行為C.行業(yè)D.房地產(chǎn)業(yè)行為

83、對運(yùn)用各種估價(jià)方法測算估價(jià)對象價(jià)值的要求不包括（）。A.估價(jià)方法選用恰當(dāng)B.估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確，依據(jù)或理由充分C.計(jì)算公式和計(jì)算過程正確無誤D.各種估價(jià)方法的測算結(jié)果一致

84、某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項(xiàng)目已建設(shè)2年，估計(jì)至項(xiàng)目建成還需2.5年。已知市場同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，則評估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為（）萬元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85

85、相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)正確處理相鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有（）。A.易受限制B.獨(dú)一無二C.相互影響D.不可移動(dòng)

86、一般來講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢是（）。A.上升B.下降C.保持相對穩(wěn)定D.先上升后下降

87、某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價(jià)格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重置價(jià)格為1600元/m2，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為1800元/m2。該建筑物的現(xiàn)值為（）。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2

88、某租賃期限為20年的土地?cái)M建設(shè)批發(fā)市場，承租人投入建設(shè)成本費(fèi)用為3500萬元（建設(shè)期內(nèi)均勻投入）。建設(shè)期為1年，建成后可全部租出，每年可獲得凈利潤600萬元（未扣除應(yīng)支付的土地租金）。若承租人要求的年報(bào)酬率為10%，則可支付的土地租金為（）萬元/年。A.146B.105C.144D.227

89、當(dāng)國際競爭激烈時(shí)，為吸引投資者通常會(huì)采?。ǎ┱?。A.高地價(jià)B.低地價(jià)C.優(yōu)惠D.折中

90、明確了“治寒以熱藥”的是A.《難經(jīng)》B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》C.《神農(nóng)本草經(jīng)》D.《傷寒雜病論》

91、()，建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，使得拆遷估價(jià)問題有了參考依據(jù)。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日

92、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑面積3850m2，建設(shè)期2年，根據(jù)市場調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時(shí)的平均單價(jià)為2850元/m2，折現(xiàn)率為15%。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值為（）萬元。A.572.21B.765.85C.791.24D.912.62

93、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價(jià)值適用（）進(jìn)行評估。A.比較法B.收益法C.成本法D.推測法

94、威廉﹒阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式中，Pc表示（）。A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D.向市場運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

95、“有諸內(nèi)，必形諸外”反映了“整體觀念”中的A.五臟一體觀B.形神一體觀C.病理上的整體性D.診治上的整體性

96、某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77

97、不同的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評估值可能有所不同，主要原因是（）。A.掌握的估價(jià)信息不同B.遵循的估價(jià)原則不同C.履行的估價(jià)程序不同D.估價(jià)對象的狀況不同

98、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()。A.368萬元B.552萬元C.561萬元D.920萬元

99、某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.2萬元，報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。A.159.56B.108.75C.168.71D.277.70

100、收益遞減規(guī)律對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強(qiáng)度超過一定限度后，收益開始（）。A.提高B.下降C.不變D.無法確定三、判斷題

101、為了估價(jià)報(bào)告的嚴(yán)肅性、規(guī)范化等，估價(jià)報(bào)告應(yīng)采取書面形式，即應(yīng)為書面估價(jià)報(bào)告。（）

102、如果被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明。（）

103、對收益性房地產(chǎn)來說，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收會(huì)減少房地產(chǎn)凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。（）

104、城市修建性詳細(xì)規(guī)劃詳細(xì)確定了規(guī)劃地區(qū)各類用地的界線和適用范圍，提出了容積率、建筑密度、綠地率等控制指標(biāo)。（）

105、某宗房地產(chǎn)，其土地于2000年底取得，土地使用權(quán)年期為50年。該房地產(chǎn)建成于2001年底，2002年底至2005年底的凈收益分別為83萬元、85萬元、90萬元和94萬元；預(yù)計(jì)2005年底起可以穩(wěn)定獲得年凈收益90萬元。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則2006年1月1日該房地產(chǎn)價(jià)值為886萬元。()

106、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生的收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。（）

107、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。()

108、房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值一般都小于房地產(chǎn)的市場價(jià)值。（）

109、房地產(chǎn)被征收的，應(yīng)給予被征收房地產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償：被征用的，一般只給予被征用房地產(chǎn)租金補(bǔ)償，但房地產(chǎn)被征用后滅失的，應(yīng)給予被征用房地產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償。（）

110、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化建設(shè)第三步戰(zhàn)略目標(biāo)必經(jīng)的承上啟下的發(fā)展階段，也是完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制和擴(kuò)大對外開放的關(guān)鍵階段是（）A.本世紀(jì)頭110年B.本世紀(jì)頭20年C.本世紀(jì)頭30年D.本世紀(jì)頭50年

111、其他相關(guān)定著物是指附著或結(jié)合在土地或建筑物上不可分離的部分，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另外有約定的除外。（）

112、根據(jù)市場調(diào)查，獲知某類房地產(chǎn)2003～2007年的價(jià)格逐年上漲，分別為3500元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2，運(yùn)用平均增減量法預(yù)測，該類房地產(chǎn)2008年的價(jià)格高于4800元/m2。（）

113、房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整不僅是交易日期調(diào)整，還包括一些其他因素調(diào)整。（）

114、建設(shè)中國特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的基本目標(biāo)是（）A.堅(jiān)持和完善社會(huì)主義公有制為主體，多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度B.堅(jiān)持和完善按勞分配為主體的多種分配方式，逐步走向共同富裕C.堅(jiān)持和完善對外開放，積極參與國際經(jīng)濟(jì)合作和競爭D.在社會(huì)主義條件下發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)，不斷解放和發(fā)展生產(chǎn)力

115、在假設(shè)開發(fā)的動(dòng)態(tài)分析法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等，主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的相應(yīng)市場水平估計(jì)出來。（）

116、對于可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損額，可用損失資本化法進(jìn)行評估。（）

117、就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。（）

118、在房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，判斷一個(gè)因素是否屬于區(qū)位因素，可以把實(shí)際上不可移動(dòng)的房地產(chǎn)想象為可以移動(dòng)的，然后假設(shè)將它移動(dòng)。隨著房地產(chǎn)的移動(dòng)會(huì)發(fā)生變化的因素，就屬于區(qū)位因素；反之，就屬于非區(qū)位因素。()

119、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，分別對可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調(diào)整幅度不宜超過30%，共同對可比實(shí)例成交價(jià)格的修正和調(diào)整幅度不宜超過20%。（）

120、我國社會(huì)主義初級(jí)階段，就其所要實(shí)現(xiàn)的歷史任務(wù)來說是（）A.發(fā)展生產(chǎn)，解決人民溫飽的階段B.加快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)人民小康生活水平的階段C.基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，達(dá)到人民生活比較富裕的階段D.完全實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平的階段

參考答案與解析

1、答案：C本題解析：當(dāng)估價(jià)對象已為某種利用時(shí)，應(yīng)在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對其最高最佳利用和相應(yīng)的估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇：①維持現(xiàn)狀前提；②更新改造前提；③改變用途前提；④改變規(guī)模前提；⑤重新開發(fā)前提；⑥上述前提的某種組合或其他特殊利用前提。其中，根據(jù)最高最佳使用原則，經(jīng)分析、判斷，以改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變用途前提進(jìn)行估價(jià)。現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)改變用途的條件是：（新用途下的房地產(chǎn)價(jià)值－改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價(jià)值。

2、答案：A本題解析：凈收益與資本化率的匹配內(nèi)容包括：①由土地凈收益求取土地價(jià)值；②由建筑物凈收益求取建筑物價(jià)值；③由房地凈收益求取房地價(jià)值；④由房地凈收益求取土地價(jià)值；⑤由房地凈收益求取建筑物價(jià)值。

3、答案：B本題解析：由題意可知，土地取得費(fèi)用＝36×10000÷666.67＝540（元/m2），土地開發(fā)費(fèi)用＝150元/m2，則該土地的投資利息＝540×[（1＋8%）2－1]＋150×{[（1＋8%）1.5－1]×60%＋[（1＋8%）0.5－1]×40%}＝103.22（元/m2）。

4、答案：A本題解析：房地產(chǎn)市場狀況始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，因此題中所述情形要回到原估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2003年6月15日)。

5、答案：B本題解析：考點(diǎn):計(jì)算最終的比較價(jià)值。加權(quán)平均值為：6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650（元/m2）。中位數(shù)為：6700。差值為：6650－6700＝-50（元/m2）。

6、答案：D本題解析：變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：①該房地產(chǎn)的通用性，即是否常見、是否普遍使用。②該房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性，即是否能單獨(dú)地使用而不受限制。③該房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用和轉(zhuǎn)讓。④該房地產(chǎn)的價(jià)值大小。由于受支付能力的限制，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，通常越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會(huì)越弱。⑤該房地產(chǎn)的區(qū)位。通常情況下，所處位置越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力會(huì)越弱。⑥該房地產(chǎn)的開發(fā)程度。通常情況下，開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素越多，變現(xiàn)能力會(huì)越弱。⑦該類房地產(chǎn)的市場狀況。房地產(chǎn)市場越不景氣，出售房地產(chǎn)會(huì)越困難，變現(xiàn)能力就越弱。

7、答案：A本題解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則的意義在于：價(jià)值時(shí)點(diǎn)除了說明評估價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間，還是評估估價(jià)對象價(jià)值的時(shí)間界限。

8、答案：C本題解析：V＝2500×4000×[1-(1-5%)×15÷40]＝6437500(元)＝643.75(萬元)

9、答案：C本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒?/p>

10、答案：B本題解析：暫無解析

11、答案：A本題解析：收益率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＝5%×（1＋60%）＝8%；收益年限：2040－2005＝35年；凈收益：120×（1－20%）－50＝46（萬元）；收益價(jià)格：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]＝（46/8%）×[1－1/（1＋8%）35]＝536.11（萬元）。

12、答案：A本題解析：因路線價(jià)是用土地單價(jià)表示的，因此，該一面臨街矩形土地的單價(jià)＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率＝2000×140%＝2800（元/m2）。新版章節(jié)練習(xí)，考前壓卷，完整優(yōu)質(zhì)題庫+考生筆記分享，實(shí)時(shí)更新，軟件，，該一面臨街矩形土地的總價(jià)＝土地單價(jià)×土地面積＝0.28×20.00×15.24＝85.34（萬元）。

13、答案：D本題解析：補(bǔ)地價(jià)計(jì)算如下：補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）＝（新樓面地價(jià)×新容積率－舊樓面地價(jià)×舊容積率）×土地面積。由于本題中樓面地價(jià)不變，可得：補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）＝樓面地價(jià)×（新容積率－舊容積率）×土地面積＝1500×（1.6－1.2）×10000＝600（萬元）。

14、答案：A本題解析：此公式是收益年限為無限年時(shí)，凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增的公式。

15、答案：D本題解析：房地產(chǎn)相對于空地的減價(jià)額＝建筑面積×（建筑物拆除費(fèi)用－建筑物殘值）。本案例，該房地產(chǎn)相對于空地的減價(jià)額＝（300－50）×250＝62500（元）。

16、答案：B本題解析：導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因有以下5個(gè)方面：①房地產(chǎn)擁有者對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良。如重新進(jìn)行裝修改造，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理等。②外部經(jīng)濟(jì)，如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等。③需求增加，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增長、人口增加帶來房地產(chǎn)需求增加。④房地產(chǎn)使用管制改變。如將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蜣k公用途、商業(yè)用途，增加容積率等。⑤通貨膨脹，如商品和服務(wù)的貨幣價(jià)格總水平出現(xiàn)了上漲，即出現(xiàn)了物價(jià)普遍上漲。其中，房地產(chǎn)擁有者對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是房地產(chǎn)自然增值；通貨膨脹導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。

17、答案：D本題解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素一般包括：①經(jīng)濟(jì)發(fā)展。反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)是國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長。②居民收入。中國目前反映居民收入增長的指標(biāo)主要有城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長和農(nóng)村居民人均純收入的增長。③物價(jià)。反映一般物價(jià)變動(dòng)的指標(biāo)主要有居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)。④利率。⑤匯率。D項(xiàng)，稅收減免屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素。

18、答案：C本題解析：本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對象的各個(gè)組成部分是否搭配，來判定估價(jià)對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。從建筑物和土地兩大組成部分來看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的搭配不當(dāng)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳利用狀態(tài)，如已過時(shí)、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會(huì)妨礙該土地的有效利用，在對該土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)就需要做減價(jià)調(diào)整?！霸摻ㄖ飪r(jià)值小于其拆除費(fèi)用”意味著該建筑物的凈殘值為負(fù)值，它對土地價(jià)值有減價(jià)影響，因此乙土地及地上建筑物價(jià)值低于甲土地價(jià)值。甲乙土地價(jià)值應(yīng)該大致相當(dāng)，乙土地連同建筑物一起價(jià)值低于甲土地，說明建筑物價(jià)值為負(fù)值。

19、答案：C本題解析：最簡單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減率，是“四三二一法則”。它是將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份。各等份因離街道的遠(yuǎn)近不同，價(jià)值有所不同。從街道方向算起，第一、二、三、四個(gè)25英尺等份的價(jià)值，分別占整塊土地價(jià)值的40%、30%、20%和10%。

20、答案：C本題解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)過去稱為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，是所評估的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格對應(yīng)的某一特定時(shí)間。價(jià)值時(shí)點(diǎn)不是可以隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來確定。

21、答案：B本題解析：房地產(chǎn)實(shí)物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，如土地的形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等。房地產(chǎn)實(shí)物可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、該實(shí)體組合完成的功能等方面。A項(xiàng)屬于房地產(chǎn)權(quán)益的描述；CD項(xiàng)屬于房地產(chǎn)區(qū)位的描述。

22、答案：B本題解析：當(dāng)建筑物的施工、使用、維護(hù)比正常的施工、使用、維護(hù)好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡小于實(shí)際年齡；利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命，或者剩余壽命應(yīng)采用預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命。年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單的一種測算折舊的方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。因此，經(jīng)過更新改造的辦公樓實(shí)際成新率通常大于用直線折舊法計(jì)算出的成新率。

23、答案：C本題解析：房地產(chǎn)因?yàn)椴豢梢苿?dòng)，其用途、建筑高度、外觀等狀況通常會(huì)對周圍的房地產(chǎn)甚至社會(huì)公眾利益產(chǎn)生較大和較長久的影響，反之，周圍的房地產(chǎn)狀況也會(huì)對該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。正是由于房地產(chǎn)具有相互影響特性，產(chǎn)生了“相鄰關(guān)系”，并且法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

24、答案：B本題解析：本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。該類房地產(chǎn)在2010年10月25日的價(jià)格＝1000×（1－0.5%）8×6.67＝6408（元/m2）。

25、答案：B本題解析：用成新折扣法計(jì)算房屋現(xiàn)值的公式為：V＝C×q。式中，V代表建筑物的現(xiàn)值；C代表建筑物的重新購建成本；q代表建筑物的成新率（%）。

26、答案：C本題解析：依題意，可根據(jù)公式：?

27、答案：B本題解析：對交易對象或市場行情缺乏了解往往會(huì)造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格。如果買方不了解交易對象或市場行情，盲目購買，成交價(jià)格往往偏高；相反，如果賣方不了解交易對象或市場行情，盲目出售，成交價(jià)格往往偏低。

28、答案：D本題解析：暫無解析

29、答案：A本題解析：路線價(jià)法只能用來評估地價(jià)，不能用于評估建筑物價(jià)值。

30、答案：D本題解析：在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況比較、調(diào)整之前，要搞清楚可比實(shí)例狀況和估價(jià)對象狀況應(yīng)是何時(shí)的狀況?？杀葘?shí)例狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對應(yīng)或反映的狀況，而不是它在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，也不一定是在其成交日期的狀況。因?yàn)樵趦r(jià)值時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價(jià)格就不能反映了。

31、答案：C本題解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

32、答案：A本題解析：直線法求取建筑物折舊，可分為綜合折舊法、分類折舊加總法和個(gè)別折舊加總法。這三種方法是從粗到細(xì)。其中，分類折舊加總法是把建筑物分解為結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝修三大類，分別根據(jù)它們的重新購建成本和有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取折舊后相加；個(gè)別折舊加總法是把建筑物分解為各個(gè)更為具體的組成部分，分別根據(jù)它們的重新購建成本和有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取折舊后相加。

33、答案：D本題解析：暫無解析

34、答案：C本題解析：樓面地價(jià)簡稱樓面價(jià)，是一種特殊的土地單價(jià)，是指一定地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格，樓面地價(jià)＝土地總價(jià)/總建筑面積。因?yàn)榈貕K上規(guī)定的容積率或允許建的總建筑面積有所不同，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。

35、答案：A本題解析：房地產(chǎn)收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是估價(jià)對象實(shí)際獲得的收益，它一般不能直接用于估價(jià)。因?yàn)榫唧w經(jīng)營管理者的能力等對實(shí)際收益影響很大，如果將實(shí)際收益進(jìn)行資本化，就會(huì)得到不切實(shí)際的結(jié)果?？陀^收益是估價(jià)對象在正常情況下所能獲得的收益，或?qū)嶋H收益經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的收益。通常只有這種收益才能用于估價(jià)。因此，除有租約限制外，一般選取類似房地產(chǎn)的客觀凈收益作為估價(jià)依據(jù)。

36、答案：D本題解析：A項(xiàng)，一筆投資中投資回收與投資回報(bào)的含義是不同的：投資回收是指所投入資金的收回，即保本；投資回報(bào)是指所投入資金全部收回以后的額外所得，即報(bào)酬。報(bào)酬率＝投資回報(bào)÷所投入資本。B項(xiàng)，投資遵循收益與風(fēng)險(xiǎn)相匹配原則，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的，報(bào)酬率也高，反之就低。C項(xiàng)，由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資（如可以抵押貸款），投資者將降低所要求的報(bào)酬率。這屬于投資帶來的優(yōu)惠率，是報(bào)酬率計(jì)算公式中的扣減項(xiàng)。

37、答案：A本題解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。物質(zhì)折舊也稱為物質(zhì)損耗、有形損耗，是因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價(jià)值減損。

38、答案：D本題解析：每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。征收其他土地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

39、答案：C本題解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。直線法是最簡單的一種測算折舊的方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。

40、答案：D本題解析：依題意，可根據(jù)公式：補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))＝?×(現(xiàn)容積率-原容積率)，代入數(shù)值即得。

41、答案：D本題解析：建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，除住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期外，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請續(xù)期或者雖然申請續(xù)期但依法未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國家無償收回。

42、答案：B本題解析：將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目兩類：①對可修復(fù)項(xiàng)目，估算其在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的修復(fù)成本作為折舊額；②對不可修復(fù)項(xiàng)目，根據(jù)其在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的剩余壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，分為短壽命項(xiàng)目和長壽命項(xiàng)目兩類：a．短壽命項(xiàng)目分別根據(jù)各自的重新購建成本（通常為市場價(jià)格、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)等之和）、年齡、壽命或剩余壽命，采用年限法計(jì)算折舊額；b．長壽命項(xiàng)目是合在一起，根據(jù)建筑物重新購建成本減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)成本和短壽命項(xiàng)目的重新購建成本后的余額、建筑物的有效年齡、經(jīng)濟(jì)壽命或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，采用年限法計(jì)算其折舊額。該建筑物的物質(zhì)折舊額計(jì)算如下：門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用＝10（萬元）；裝修和設(shè)備的折舊額＝（200/5）×4＋（250/15）×9＝310（萬元）；長壽命項(xiàng)目的折舊額＝（2000－10－200－250）÷50×10＝308（萬元）；該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額＝10＋310＋308＝628（萬元）。

43、答案：B本題解析：把房地產(chǎn)分解為土地和建筑物兩個(gè)組成部分，采用成本法估價(jià)的基本公式為：房地產(chǎn)價(jià)值＝土地重新購建價(jià)格＋建筑物重新購建價(jià)格－建筑物折舊。本題中，可以得出土地重新購建價(jià)格和建筑物重新購建價(jià)格，但是無法得到建筑物折舊，因此運(yùn)用可比實(shí)例成交價(jià)格的已知條件，該房地產(chǎn)的總價(jià)值＝4200×3000×3＝3780（萬元）。

44、答案：B本題解析：熟地是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，可以直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度，熟地可分為“三通一平”“五通一平”“七通一平”等的土地。其中，“三通一平”一般是指通路、通水、通電以及場地平整。

45、答案：A本題解析：在物權(quán)中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。自物權(quán)是對自己的物依法享有的權(quán)利。他物權(quán)是在他人的物上依法享有的權(quán)利，是對所有權(quán)的限制。在他物權(quán)中，建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。

46、答案：C本題解析：假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。假設(shè)開發(fā)法簡要地說，是根據(jù)估價(jià)對象預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。

47、答案：B本題解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。該可比實(shí)例在其成交日期一次性付清的價(jià)格：[120＋80/（1＋10%）0.5＋40/（1＋10%）]/100＝23264.06（元/m2）。

48、答案：C本題解析：陽盛格陰，又稱格陰，系指邪熱內(nèi)盛，深伏于里．陽氣被遏，郁閉于內(nèi)，不能外達(dá)于肢體而格陰于外的一種病理狀態(tài)。陽盛于內(nèi)是疾病的本質(zhì)，但由于格陰于外，在臨床上出現(xiàn)四肢厥冷、脈象沉伏等假寒之象，故稱為真熱假寒之證。

49、答案：D本題解析：本題考查的是一貫性原則。一貫性原則是指為同一估價(jià)目的，在不同時(shí)間對同一房地產(chǎn)再次或多次估價(jià)時(shí)，應(yīng)采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價(jià)。為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的估價(jià)，一般也應(yīng)遵循一貫性原則。P172。

50、答案：D本題解析：運(yùn)用長期趨勢法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格預(yù)測的步驟之一是整理收集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)（如為單價(jià)，土地還有樓面地價(jià)。化為同一標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容與方法與比較法中“建立比較基礎(chǔ)”的內(nèi)容和方法相同），并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫出時(shí)間序列圖。

51、答案：B本題解析：容積率＝建筑密度×建筑層數(shù)。

52、答案：B本題解析：B項(xiàng)，背離事實(shí)假設(shè)，是指因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價(jià)對象狀況所做的與估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況不一致的合理假定。例如，在國有土地上房屋征收評估中，評估被征收房屋的價(jià)值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。A項(xiàng)，未定事項(xiàng)假設(shè)，是指對估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)所做的合理的、最可能的假定。C項(xiàng)，不相一致假設(shè)，是指在估價(jià)對象的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價(jià)對象的名稱或地址不一致等情況下，對估價(jià)所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱、地址等的合理假定。D項(xiàng)，依據(jù)不足假設(shè)，是指在估價(jià)委托人無法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對象狀況的資料及估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對相應(yīng)的估價(jià)對象狀況的合理假定。

53、答案：C本題解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。由于交易稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)，合同約定成交價(jià)就是買方實(shí)付金額，正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝買方實(shí)付金額－應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)；另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格。正常成交價(jià)＝[100＋100/（1＋6%）]－3/（1＋6%）＝191.51（萬元）。

54、答案：D本題解析：根據(jù)凈收益按一定比率遞減，收益期為無限年公式進(jìn)行求解，得到該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：V＝A/（Y－g1）－E/（Y－gE）＝18/（8%－5%）－10/（8%－2%）＝433.33（萬元）

55、答案：D本題解析：D項(xiàng)為火邪的致病特點(diǎn)。

56、答案：C本題解析：建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e＝145＋9＝154（m2），建筑面積下的單價(jià)＝套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)×套內(nèi)建筑面積/建筑面積＝3500×145/154＝3295（元/m2）。

57、答案：C本題解析：脫液失水和精微：見于嚴(yán)重?zé)岵『笃?、惡性腫瘤晚期、大面積燒傷，可見形瘦骨立，大肉盡脫，毛發(fā)枯槁，手足震顫，肌肉瞤動(dòng)，舌光紅無苔或少苔。

58、答案：B本題解析：房地產(chǎn)根據(jù)用途（使用性質(zhì)），可分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，非居住房地產(chǎn)又可分為商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)和特殊用途房地產(chǎn)。

59、答案：D本題解析：暫無解析

60、答案：A本題解析：心理因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。如果房地產(chǎn)擁有者偶然發(fā)生資金調(diào)度困難，急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，無奈只有出售房地產(chǎn)，這時(shí)的成交價(jià)格多會(huì)低于正常市場價(jià)格。

61、答案：B本題解析：不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差，但估價(jià)的誤差又要適度。在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價(jià)委托人起訴估價(jià)師的訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是±10%，有時(shí)放寬到±15%，對于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)甚至放寬到±20%。如果評估價(jià)值超出了誤差范圍，即可認(rèn)為估價(jià)師有“專業(yè)疏忽”。

62、答案：C本題解析：房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式主要有銷售、出租、自營和自用，相應(yīng)地可以把房地產(chǎn)分為銷售的房地產(chǎn)、出租的房地產(chǎn)、自營的房地產(chǎn)和自用的房地產(chǎn)。這種分類對選用估價(jià)方法是很有用的。例如，可銷售的房地產(chǎn)可以采用比較法估價(jià)；出租或自營的房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)；僅適用于自用的房地產(chǎn)主要采用成本法估價(jià)。

63、答案：C本題解析：因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為：補(bǔ)地價(jià)＝（新樓面地價(jià)×新容積率－舊樓面地價(jià)×舊容積率）×土地面積＝（1500×2.0－500×1.0）×10000＝2500（萬元）。

64、答案：C本題解析：重新購建價(jià)格V＝200＋500＋50＋3%V＋6%V＋（200＋500＋50＋3%V）×15%，得V＝952.51，則該房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格為952.51萬元。

65、答案：B本題解析：A項(xiàng)，上調(diào)個(gè)人購房貸款利率、縮短最長貸款期限，會(huì)提高購房門檻，從而會(huì)減少商品房需求，進(jìn)而會(huì)使住房價(jià)格下降；反之，會(huì)使住房價(jià)格上漲。B項(xiàng)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會(huì)減少未來的商品房供給，從而會(huì)使未來的商品房價(jià)格上漲；反之，會(huì)使未來的商品房價(jià)格下降。C項(xiàng)，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，比如開征房地產(chǎn)稅，實(shí)際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本，會(huì)使自用需求者傾向于購買較小面積的房地產(chǎn)，并會(huì)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，從而會(huì)減少房地產(chǎn)需求，還會(huì)減少存量房地產(chǎn)囤積而增加房地產(chǎn)供給，進(jìn)而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。D項(xiàng)，增加土地供應(yīng)后，房地產(chǎn)供給量也將增加，從而房地產(chǎn)價(jià)格將下降。

66、答案：B本題解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。賣方繳納的稅費(fèi)，如增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅；買方繳納的稅費(fèi)，如契稅、補(bǔ)繳出讓金；有的稅費(fèi)則買賣雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分，如印花稅。

67、答案：B本題解析：計(jì)算前后兩面臨街矩形土地的價(jià)格，通常是采用“重疊價(jià)值估價(jià)法”，即：①確定高價(jià)街（也稱前街）與低價(jià)街（也稱后街）影響范圍的分界線；②以該分界線將前后兩面臨街矩形土地分為前后兩部分；③根據(jù)該兩部分各自所臨街道的路線價(jià)和臨街深度分別計(jì)算價(jià)值或價(jià)格；④將此兩部分的價(jià)值或價(jià)格相加。分界線的求取方法如下：前街影響深度＝總深度×前街路線價(jià)/（前街路線價(jià)＋后街路線價(jià)）后街影響深度＝總深度×后街路線價(jià)/（前街路線價(jià)＋后街路線價(jià)）代入本題數(shù)據(jù)可得，前街影響深度＝50×5000/8800＝28（m）。

68、答案：C本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]成交價(jià)格偏離正常市場價(jià)格的因素及交易情況修正方法

69、答案：C本題解析：作為六腑之一的三焦，其功能是疏通水道，運(yùn)行水液。《素問·靈蘭秘典論》說：“三焦者，決瀆之官，水道出焉?！比钩涮钣谖改c道與膀胱之間，引導(dǎo)胃腸中水液滲入膀胱，使水液下輸膀胱通路。

70、答案：B本題解析：在假設(shè)開發(fā)法中，估價(jià)對象開發(fā)完成后價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間不一定是開發(fā)完成之時(shí)，可能是開發(fā)完成之前的某個(gè)時(shí)間，也可能是開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間。對于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，通常是預(yù)測它在開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值；當(dāng)房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。因此在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間一般根據(jù)房地產(chǎn)市場狀況來判斷，可以是開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間。

71、答案：C本題解析：[280(1+4%+2%+3%)+20]÷3000＝1084(元/m2)

72、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。選項(xiàng)D屬于房地產(chǎn)擁有者對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，不是房地產(chǎn)自然增值。

73、答案：B本題解析：銷售稅費(fèi)是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方（在此為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）繳納的稅費(fèi)，可分為下列兩類：①銷售稅金及附加，包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（通常簡稱“兩稅一費(fèi)”）；②其他銷售稅費(fèi)，包括印花稅等。

74、答案：D本題解析：D項(xiàng)，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)對估價(jià)活動(dòng)中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私予以保密；應(yīng)妥善保管估價(jià)委托人提供的資料，未經(jīng)估價(jià)委托人同意，不得擅自將其提供給其他個(gè)人和單位。

75、答案：B本題解析：房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證。估價(jià)是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師以專業(yè)機(jī)構(gòu)和專家的身份發(fā)表對估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的專業(yè)意見，而不應(yīng)被視為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對估價(jià)對象在市場上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。

76、答案：A本題解析：封面（或扉頁）的基本要素包括：①估價(jià)報(bào)告名稱；②估價(jià)報(bào)告編號(hào)；③估價(jià)項(xiàng)目名稱；④估價(jià)委托人；⑤房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；⑥注冊房地產(chǎn)估價(jià)師；⑦估價(jià)報(bào)告出具日期。說明：新教材已將估價(jià)作業(yè)日期改為估價(jià)報(bào)告出具日期。

77、答案：A本題解析：以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成項(xiàng)目金額的角度，將房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成分為土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤7大項(xiàng)，即：房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤。本題中，綜合樓價(jià)值V＝1000＋800＋60＋140＋（5.6%＋2%）V＋（1000＋800）×25%，解得綜合樓價(jià)值V＝2651.52（萬元）。

78、答案：B本題解析：價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，則為定基價(jià)格指數(shù)；如果是以上一時(shí)期作為基期的，則為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。

79、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對穩(wěn)定的，是價(jià)格波動(dòng)的“中心”。

80、答案：A本題解析：凈收益每年不變且收益期為有限年，其計(jì)算公式為：V＝（A/Y）·[1－1/（1＋Y）n]。此公式的假設(shè)前提是：①凈收益每年不變?yōu)锳；②報(bào)酬率為Y，且Y≠0；③收益期為有限年n。因此，該房地產(chǎn)的收益價(jià)值＝（15/7.5%）×[1－1/（1＋7.5%）50－10]＝188.9161≈188.92（萬元）。

81、答案：B本題解析：估價(jià)對象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡單地根據(jù)委托人的要求來決定，也不能根據(jù)估價(jià)人員的主觀愿望來決定，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律、法規(guī)并征求委托人同意后予以決定。

82、答案：B本題解析：房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)估價(jià)這種職業(yè)時(shí)，應(yīng)遵循的道德規(guī)范和行業(yè)行為規(guī)范。它要求房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以良好的思想、態(tài)度、作風(fēng)和行為去做好房地產(chǎn)估價(jià)工作，包括在房地產(chǎn)估價(jià)行為上應(yīng)做什么，不應(yīng)做什么；應(yīng)怎樣做，不應(yīng)怎樣做。

83、答案：D本題解析：本題考查的是確定估價(jià)結(jié)果。不同估價(jià)方法下測算出的結(jié)果，很可能存在差異，基本上不可能一致。

84、答案：D本題解析：續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值計(jì)算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]A為凈收益；Y為報(bào)酬率；n為收益期限。根據(jù)題意，該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值＝350÷7%×[1－1÷（1＋7%）50－4.5]＝4769.85（萬元）。

85、答案：C本題解析：房地產(chǎn)因?yàn)椴豢梢苿?dòng)，其用途、建筑高度、外觀等狀況通常會(huì)對周圍的房地產(chǎn)甚至社會(huì)公眾利益產(chǎn)生較大和較長久的影響，反之，周圍的房地產(chǎn)狀況也會(huì)對該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。正是由于房地產(chǎn)具有相互影響特性，產(chǎn)生了“相鄰關(guān)系”，并且法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

86、答案：A本題解析：隨著家庭的小型化（每個(gè)家庭平均人口數(shù)的下降），即使人口總量不增加，所需的住宅總量將會(huì)增加，住宅價(jià)格有上漲趨勢。中國城市家庭存在著從傳統(tǒng)的復(fù)合大家庭向簡單的小家庭發(fā)展的趨勢。

87、答案：B本題解析：該房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值計(jì)算為：（1800×5000－1500×2000）÷5000＝1200（元/m2）。即該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值為1200元/m2，比其重建價(jià)格1600元/m2低400元/m2。

88、答案：C本題解析：承租人在承租土地上建設(shè)批發(fā)市場在轉(zhuǎn)租獲利?？芍Ц兜耐恋啬曜饨鹗浅凶馊四茇?fù)擔(dān)的最高值。在此租金下，承租人能保本。建設(shè)成本可視為在建設(shè)期期中一次性投入。由（600/10%）×[1－1/（1＋10%）19]/（1＋10%）＝3500/（1＋10%）0.5＋可支付的土地租金/10%×[1－1/（1＋10%）20]，解得：可支付的土地租金＝144（萬元/年）。

89、答案：B本題解析：國際競爭主要是指國與國之間為吸引外來投資而展開的競爭。當(dāng)這種競爭激烈時(shí)，通常會(huì)采取相對低的房地產(chǎn)特別是土地價(jià)格以吸引外來投資者，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格低落；但如果在稅收等其他方面采取優(yōu)惠政策，吸引了大量外來投資者進(jìn)入，則對房地產(chǎn)的需求會(huì)增加，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

90、答案：C本題解析：《神農(nóng)本草經(jīng)》又名《神農(nóng)本草》，簡稱《本草經(jīng)》或《本經(jīng)》，中國現(xiàn)存最早的藥學(xué)專著。撰人不詳，“神農(nóng)”為托名。書中對每一味藥的產(chǎn)地、性質(zhì)、采集時(shí)間、入藥部位和主治病癥都有詳細(xì)記載。對各種藥物怎樣相互配合應(yīng)用，以及簡單的制劑，都做了概述。