土地集約利用實施方案

7--1-土地集約利用實施方案???為進一步提高我市園區(qū)土地節(jié)約集約利用效率，促進工業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，結(jié)合我市實際，制定本實施方案。????一、立足新發(fā)展階段，樹立“畝均論英雄”的發(fā)展導(dǎo)向，以控制增量、盤活存量、提高土地利用效率和集約化程度為重點，推進園區(qū)土地利用方式轉(zhuǎn)變，全力助推全市工業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。???????二、工作目標????到2025年，節(jié)約集約用地意識明顯增強，園區(qū)用地粗放低效利用方式得到有效扭轉(zhuǎn)，力爭全市自治區(qū)級園區(qū)、市管自治區(qū)A類園區(qū)土地開發(fā)率70%以上，平均供地率83%以上，閑置土地發(fā)生率低于2.5%；自治區(qū)級園區(qū)、市管自治區(qū)A類園區(qū)畝均投資達300萬元/畝，畝均工業(yè)產(chǎn)值達330萬元/畝，畝均稅收達12萬元/畝；其他自治區(qū)A級園區(qū)畝均投資達250萬元/畝，畝均工業(yè)產(chǎn)值達270萬元/畝，畝均稅收達10萬元/畝。????三、工作措施????（一）發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用????1.加大規(guī)劃保障。嚴格落實國土空間規(guī)劃對園區(qū)土地利用的整體安排，園區(qū)設(shè)立、升級、擴區(qū)、調(diào)位等須位于國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以內(nèi)。園區(qū)要依據(jù)國土空間總體規(guī)劃編制詳細規(guī)劃，并實現(xiàn)詳細規(guī)劃全覆蓋，詳細規(guī)劃未覆蓋的區(qū)域不得供地。在已批復(fù)的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界劃定成果中，重點保障工業(yè)用地需求，新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標向工業(yè)用地傾斜。????2.優(yōu)化工業(yè)用地布局。各類園區(qū)用地以產(chǎn)業(yè)用地為主，新增工業(yè)項目除安全生產(chǎn)、特殊工藝、環(huán)境保護等特殊要求外，原則上安排進入園區(qū)，并在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)布局。在符合國土空間規(guī)劃和綠地建設(shè)有關(guān)標準規(guī)范的前提下，各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)的綠地應(yīng)整體統(tǒng)籌布局，工業(yè)企業(yè)內(nèi)部一般不得安排非安全生產(chǎn)、環(huán)境保護必需的綠地。產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)辦公、居住、生活配套設(shè)施用地應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、集中布局、共享共用，鼓勵將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項目的配套設(shè)施比例對應(yīng)的用地面積或建筑面積集中起來統(tǒng)一集約建設(shè)，其中居住設(shè)施主要建設(shè)宿舍保障性租賃住房。在確保安全的前提下，可將園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限由15%提高到30%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設(shè)成套商品住宅。????3.優(yōu)化規(guī)劃調(diào)整程序。市縣兩級開展工業(yè)用地開發(fā)利用情況摸查，對容積率較低的，進一步優(yōu)化規(guī)劃調(diào)整程序，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級預(yù)留空間。在滿足節(jié)約集約用地和相關(guān)標準規(guī)范的前提下，工業(yè)用地、倉儲用地的拆分合并涉及調(diào)整容積率、建筑高度、綠地率、建筑密度等規(guī)劃條件的地塊，容積率不大于2.5，廠房高度不超過45米的，在滿足安全、消防相關(guān)要求的前提下，根據(jù)相關(guān)規(guī)定可簡化控制性詳細規(guī)劃調(diào)整程序，并全過程留痕。????（二）建立項目準入會審機制市縣兩級和園區(qū)嚴格執(zhí)行產(chǎn)業(yè)政策和市場準入負面清單，不得作出違背有關(guān)法律、法規(guī)或者超出法定權(quán)限的承諾，嚴禁以招商引資為名違法違規(guī)圈占土地。市縣兩級建立工業(yè)項目準入會審機制，市管園區(qū)項目由市工業(yè)和信息化部門牽頭組織相關(guān)部門進行入園會審論證；縣（市、區(qū)）管理的園區(qū)項目由縣（市、區(qū)）人民政府或開發(fā)園區(qū)負責組織相關(guān)部門入園會審論證，對新上項目規(guī)劃選址、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資、能耗、環(huán)境、用地標準、畝均稅收、廠房建設(shè)等進行論證，對建設(shè)單位經(jīng)濟實力、社會信譽等進行核實，嚴格項目準入，從源頭上保證項目質(zhì)量。????（三）完善土地供應(yīng)方式????1.推行工業(yè)項目“標準地”供應(yīng)。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐步推行工業(yè)項目“標準地”供應(yīng)，可在供地條件中設(shè)定固定資產(chǎn)投資強度、容積率、畝均稅收、單位能耗指標、就業(yè)貢獻、研發(fā)經(jīng)費投入強度等控制指標，綜合確定合理可行的規(guī)劃條件及控制指標，納入供地方案。????2.推行彈性年限出讓。擴大工業(yè)用地彈性年期出讓范圍，市、縣（市、區(qū)）和園區(qū)可結(jié)合工業(yè)用地類別、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)生命周期等情況合理確定土地出讓年限，工業(yè)用地彈性出讓年限不得超過國家法定最高年限50年。彈性出讓土地到期后，符合法定及有償使用約定續(xù)期條件的，國有建設(shè)用地使用權(quán)人申請續(xù)期，應(yīng)予以批準。????3.推行先租后讓、租讓結(jié)合供應(yīng)。對于用地面積小于30畝的工業(yè)項目，原則上以“先租后讓”方式供地，項目先以租賃方式取得土地，達到約定條件后再轉(zhuǎn)為出讓。租賃期應(yīng)約定建設(shè)期，也可以根據(jù)實際需要約定投產(chǎn)期。建設(shè)期內(nèi)完成約定建設(shè)內(nèi)容的，可申請租賃用地轉(zhuǎn)為出讓用地。土地使用人也可以根據(jù)自身實際一直以租賃方式使用土地，在有需要且達到合同約定條件的時候再申請轉(zhuǎn)為出讓用地，單次簽約租賃期限最長不超過20年。????4.支持“帶項目”“帶方案”供應(yīng)土地。推行“帶項目”供應(yīng)土地，對招商引進的工業(yè)項目，由負責招商的部門或機構(gòu)會同相關(guān)產(chǎn)業(yè)主管部門對項目的必要性、可行性、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模等進行論證，提出產(chǎn)業(yè)準入條件、申請人應(yīng)具備的條件、履約監(jiān)管要求、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議等，由市、縣自然資源主管部門納入供地方案，實行“帶項目”招標拍賣掛牌供應(yīng)土地。對于規(guī)劃建設(shè)條件明確的工業(yè)項目，可同步編制建設(shè)工程設(shè)計方案、施工圖設(shè)計方案，設(shè)計方案經(jīng)預(yù)審查后納入供地方案并以招標拍賣掛牌方式供應(yīng)。在項目單位簽訂土地使用權(quán)有償使用合同并按規(guī)定完成相關(guān)手續(xù)后，自然資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可依申請核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可等相關(guān)證書。????5.探索混合產(chǎn)業(yè)供地。按照產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)、功能兼容、基礎(chǔ)設(shè)施共享、用地效能提高原則，在符合規(guī)劃、安全要求的前提下，探索以工業(yè)為主導(dǎo)功能的混合產(chǎn)業(yè)用地出讓（住宅用地除外），其中工業(yè)建筑面積占比不低于項目總建筑面積的70%?；旌袭a(chǎn)業(yè)用地出讓起始價應(yīng)經(jīng)評估綜合確定。????（四）提升工業(yè)用地效率????1.支持開發(fā)利用地上地下空間。除生產(chǎn)安全、工藝流程等有特殊要求的項目之外，工業(yè)企業(yè)新開工項目原則上不得建造單層廠房。在符合安全生產(chǎn)和環(huán)境保護要求的前提下，多層廠房一般不低于3層，容積率應(yīng)達到1.3以上。鼓勵工業(yè)項目利用地下空間建設(shè)物流倉儲、停車場以及生活配套設(shè)施。在符合國土空間規(guī)劃、不改變原用途的前提下，工業(yè)項目在原工業(yè)用地范圍內(nèi)新建、改建、擴建，且建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重等指標符合《xx工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》的，其提高容積率、增加建筑面積部分不再增收土地出讓金，對符合條件的標準廠房和工業(yè)大廈，按幢、層能獨立使用且權(quán)屬界線封閉的，作為不動產(chǎn)單元申請不動產(chǎn)首次登記。原劃撥工業(yè)用地提高容積率的，補辦出讓或租賃手續(xù)時，可以按原批準容積率條件評估并收取土地出讓金或租金。?????2.支持“零增地”技改項目。允許“零增地”技改項目先建后驗、按需報審、容缺后補，在不改變工業(yè)用途的前提下，零增地技改項目廠區(qū)范圍內(nèi)容積率、廠房高度不再設(shè)定上限指標限制。對符合城鄉(xiāng)規(guī)劃審批要求、在原用地范圍內(nèi)的“零增地”技改項目，增加建筑面積部分不再增收土地出讓金。?????3.盤活低效工業(yè)用地。????（1）鼓勵工業(yè)用地升級改造。對現(xiàn)有工業(yè)用地在符合國土空間規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)境、消防安全要求，土地權(quán)屬來源合法且權(quán)屬清晰，與周邊環(huán)境功能及景觀協(xié)調(diào)、不改變用途的前提下，進行改建、擴建和利用地下空間，經(jīng)批準增加容積率和建筑密度、減少綠地率的，不需增繳土地價款。升級改造為教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利、文化設(shè)施、體育等用途，按新用途核繳土地價款差額。原通過公開招拍掛方式取得的工業(yè)用地，需調(diào)整規(guī)劃條件的，應(yīng)依法公示，經(jīng)批準后簽訂土地出讓補充合同。???（2）調(diào)整使用年期。對于已建成使用的工業(yè)用地，通過改建、擴建提升土地開發(fā)強度，符合空間、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的，土地使用年期可適當調(diào)整，經(jīng)批準調(diào)整的使用年期不得超過法定最高年期，延長的使用年限應(yīng)增繳土地出讓金。???（3）優(yōu)化產(chǎn)權(quán)管理。在工業(yè)用地上按規(guī)劃要求建成并已進行登記的建筑物，在滿足項目自身需要以及土地出讓合同要求的情況下，可按幢、層等固定界限為基本單元進行產(chǎn)權(quán)分割。????4.消化存量工業(yè)用地。市、縣（市、區(qū)）和園區(qū)加大工業(yè)用地收儲力度，建立完善土地收儲政策，嚴格執(zhí)行土地征收“凈地交付”，實現(xiàn)由“項目等土地”向“土地等項目”轉(zhuǎn)變。對批而未供土地，要加快供應(yīng)，減少存量土地基數(shù)；經(jīng)核實不能單獨成宗開發(fā)建設(shè)的批而未供零星土地，經(jīng)政府同意后，屬于經(jīng)營性用地的，可由相鄰?fù)恋厥褂谜哒鲜褂茫词袌鰞r繳納土地出讓價款；屬于非經(jīng)營性用地的，可由政府確定用地主體，整合后依法辦理供地手續(xù)。????5.推進處置閑置土地。???（1）征收土地閑置費。因企業(yè)自身原因，國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地，由自然資源主管部門報經(jīng)本級人民政府批準后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達《征繳土地閑置費決定書》，依法征繳土地閑置費。???（2）收回土地使用權(quán)。一是對未動工開發(fā)滿兩年的，依法予以收回國有建設(shè)用地使用權(quán)；二是對已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足33.33%或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的，可依法收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。????（3）推動閑置土地利用。除按法律法規(guī)規(guī)定、合同約定應(yīng)收回的情形外，鼓勵通過依法轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)等方式盤活利用閑置土地。經(jīng)認定為閑置土地需轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)的，在依法完成閑置土地處置的前提下，可先簽訂轉(zhuǎn)讓合同，辦理交易鑒證或不動產(chǎn)預(yù)告登記。受讓方可憑交易鑒證材料或不動產(chǎn)預(yù)告登記證明辦理項目規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)評、消防等審批手續(xù)，待開發(fā)投資總額達到法定要求時，再依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。????（五）建立園區(qū)土地節(jié)約集約利用評價機制????1.評價范圍。自治區(qū)級和市管自治區(qū)A類園區(qū)均參與評價，以園區(qū)批準范圍為邊界開展；其他園區(qū)，結(jié)合實際，參照執(zhí)行。????自治區(qū)級園區(qū)和市管自治區(qū)A類園區(qū)：xx玉林經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、xx玉林高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、xx北流日用陶瓷工業(yè)園區(qū)、xx容縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、xx北部灣經(jīng)濟區(qū)龍港新區(qū)玉林龍?zhí)懂a(chǎn)業(yè)園區(qū)（包括白平片區(qū)）、xx玉林中醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)園。????2.評價指標。根據(jù)園區(qū)批準范圍內(nèi)的土地利用狀況（土地供應(yīng)率、土地開發(fā)率等）、用地效益（畝均投資、畝均工業(yè)產(chǎn)值、畝均稅收等）、管理績效（閑置土地發(fā)生率）等三個方面選取評價指標。????3.指標計算。供地率：已供應(yīng)土地面積/獲批土地面積。土地開發(fā)率：(土地總面積-未利用土地面積)/土地總面積×100%。閑置土地發(fā)生率：統(tǒng)計期末閑置土地面積/2009年至統(tǒng)計期前兩年累計已供應(yīng)土地面積。注：2009年以前（含2009年）成立的園區(qū)從2009年開始算，2009年之后成立的園區(qū)從實際成立年份算起。畝均投資：園區(qū)范圍內(nèi)單位土地面積固定資產(chǎn)投資額。計算公式：畝均投資=園區(qū)固定資產(chǎn)總投資/園區(qū)產(chǎn)業(yè)項目紅線面積。其中，園區(qū)固定資產(chǎn)投資包括廠房、設(shè)備和地價款。畝均工業(yè)產(chǎn)值：園區(qū)范圍內(nèi)單位土地面積工業(yè)產(chǎn)值。計算公式：畝均工業(yè)產(chǎn)值=園區(qū)工業(yè)產(chǎn)值/園區(qū)產(chǎn)業(yè)項目紅線面積。畝均稅收：園區(qū)范圍內(nèi)單位土地面積稅收總額。計算公式：畝均稅收=園區(qū)稅收總額（應(yīng)納稅額）/園區(qū)產(chǎn)業(yè)項目紅線面積。園區(qū)稅收總額（應(yīng)納稅額）由園區(qū)內(nèi)各企業(yè)的稅收總額（應(yīng)納稅額）、“飛地經(jīng)濟”收益等累加計算得到。????4.指標標準值和指標權(quán)重。指標標準值