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2008北京房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧與2009年預(yù)測(cè)1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2008年北京市經(jīng)濟(jì)增速回落,1-3季度GDP同比漲幅為9.1%數(shù)據(jù)來(lái)源:北京市統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS)受?chē)?guó)際金融危機(jī)的影響,外需大幅減弱,加上國(guó)家宏觀調(diào)控政策等因素的影響下,2008年以來(lái)北京經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回落走勢(shì);2000-2007年北京市地區(qū)生產(chǎn)總值同比漲幅均超過(guò)10%,但2008年下半年來(lái),北京市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回落現(xiàn)象;2008年1-3季度,全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7586.3億元,按可比價(jià)格計(jì)算,比上年同期增長(zhǎng)9.1%。其中,第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值73.9億元,增長(zhǎng)0.9%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1927億元,增長(zhǎng)4.1%,其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1630億元,增長(zhǎng)4.9%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值5585.3億元,增長(zhǎng)11.1%。人均可支配收入持續(xù)增加,但消費(fèi)者支出同比減少數(shù)據(jù)來(lái)源:北京市統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS)隨著北京經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展,人均可支配收入不斷增加;2008年1-9月,北京市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為18577元,同比增長(zhǎng)12.2%,扣除物價(jià)因素影響,實(shí)際增長(zhǎng)5.8%;而城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為12101元,同比增長(zhǎng)5.7%,扣除物價(jià)因素影響,實(shí)際下降0.3%。居民人均支配收入同比上漲,而人均消費(fèi)性支同比卻下降,可見(jiàn)2008年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的熱情有所下降,對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的信心不足;國(guó)家下半年以來(lái)不斷出臺(tái)的擴(kuò)大內(nèi)需,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的政策,有望使消費(fèi)者逐步恢復(fù)信心。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體仍呈下降趨勢(shì),帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資回落數(shù)據(jù)來(lái)源:北京市統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS)2008年1-11月北京固定資產(chǎn)投資額達(dá)到3051億元,較去年同期下降5.10%;其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為1510.8億元,占固定資產(chǎn)投資總額的49.52%;2008年以來(lái)房地產(chǎn)投資總體呈下降趨勢(shì),較上年同期下降7.1%。正是由于房地產(chǎn)投資的回落,以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的減少,使得北京市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資較去年同期回落。企業(yè)籌集資金的壓力加大,定金及預(yù)付款占比下降,自籌資金上升數(shù)據(jù)來(lái)源:北京市統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS)2008年1-11月北京房地產(chǎn)資金來(lái)源國(guó)內(nèi)貸款占比為28.32%,較去年同期基本持平,稍上漲0.18個(gè)百分點(diǎn),但自籌資金占比達(dá)到25.41%,較去年同期上升了6.61個(gè)百分點(diǎn);其他資金中,定金及預(yù)付款占比28.98%,較去年同期的35.81%下降了6.82個(gè)百分點(diǎn)。由于2008年北京房地產(chǎn)整體市場(chǎng)處于銷(xiāo)售低迷期,回款壓力大,致使定金及預(yù)付款比例下滑,企業(yè)只能加大自籌資金的力度,進(jìn)一步增加了企業(yè)籌集資金的壓力。保障性住房用地推出力度加大,使得2008年土地購(gòu)置面積大幅上漲數(shù)據(jù)來(lái)源:北京市統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS)2008年土地市場(chǎng)由于受到整體房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的影響,北京土地交易日益蕭條,但由于政策性住房用地2008年推出的力度加大,使得2008年土地購(gòu)置和開(kāi)發(fā)面積都有較大幅度的上漲;其中2008年1-11月土地購(gòu)置面積達(dá)到577.1萬(wàn)平方米,較去年同期上漲41.1%,遠(yuǎn)超過(guò)2007年整年的391.6萬(wàn)平方米;而2008年1-11月的土地開(kāi)發(fā)面積基本與2007年整年數(shù)值相當(dāng),為246.6萬(wàn)平方米,較去年同期上漲7.2個(gè)百分點(diǎn)。商品房供應(yīng)指標(biāo)同比持續(xù)下滑,2008年新開(kāi)工面積、竣工面積同比均持續(xù)下降2008年1-11月北京商品房新開(kāi)工面積2053.5萬(wàn)平方米,同比下降4.0%;實(shí)現(xiàn)竣工面積1572.8萬(wàn)平方米,同比下降13.6%。新開(kāi)工面積自2004年以來(lái),僅2006年同比出現(xiàn)反彈,其他各年份同比均出現(xiàn)下滑,2007年同比降幅達(dá)到最大為19.6%,2008年持續(xù)2007年的下降趨勢(shì),1-11月同比降幅為4.0%,降幅有所回落;而商品房竣工面積2005年成為分水嶺,1999-2005年竣工面積保持高速增長(zhǎng),而2006-2008年逐步回落,2008年1-11月降幅達(dá)到13.6%。商品房銷(xiāo)供比逐步回落,供過(guò)于求矛盾日益顯現(xiàn)2008年受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的影響,北京商品房銷(xiāo)售面積同比大幅回落,降幅大于商品房竣工面積降幅;2008年1-11月銷(xiāo)供比自2000年以來(lái)首次低于0.7,市場(chǎng)供過(guò)于求的矛盾日益顯現(xiàn);按照這趨勢(shì)預(yù)測(cè),2009年商品房銷(xiāo)售壓力將進(jìn)一步增加,供過(guò)于求現(xiàn)象將更加嚴(yán)峻。3、商品住宅市場(chǎng)行情保障性住房集中供應(yīng),大幅增加2008住宅市場(chǎng)供應(yīng)量2008年1-11月住宅供應(yīng)套數(shù)和面積分別達(dá)到131250套、1393.12萬(wàn)平方米,較去年同期相比分別上漲了28.40%和15.01%;從各月上市面積對(duì)比圖來(lái)看,2008年住宅供應(yīng)主要集中在9月,究其原因是2008年北京加大保障性住房供應(yīng),其中,9月兩限房集中供應(yīng)16312套和141.25萬(wàn)平方米,占當(dāng)月的比重分別達(dá)到59.08%和53.21%;其他各月表現(xiàn)均穩(wěn)。2008年住宅市場(chǎng)觀望氣氛彌漫,樓市持續(xù)低迷,成交量同比下降幅度將近50%2008年1-11月住宅成交套數(shù)和成交面積分別為74366套、779.09萬(wàn)平方米,較去年同期相比分別下降34.71%和45.80%;自2007年11月以來(lái),提高第二套住房首付比例以及提高房貸稅率正式實(shí)施,使得2008年一開(kāi)始就進(jìn)入了樓市觀望期,住宅成交量同比持續(xù)下降;年中由于受到華東地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅下跌以及國(guó)際金融危機(jī)等因素的影響,北京樓市觀望氣氛亦加濃厚,成交量持續(xù)下滑,價(jià)格也出現(xiàn)松動(dòng);9月份以來(lái)國(guó)家為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),出臺(tái)一系列擴(kuò)大內(nèi)需,增加保障性住房供應(yīng)等政策,使得9月份以來(lái)住宅成交量由于保障性住房集中供應(yīng)成交而有所上漲;由于10份諸多刺激樓市成交的利好政策的執(zhí)行,11月份北京部分剛性需求得到釋放,成交量環(huán)比大幅上漲,但同比仍在下降。2008年住宅日均成交套數(shù)同比下降過(guò)百2007年以來(lái),住宅日成交套數(shù)持續(xù)下滑,并且下降幅度增加;住宅日均成交套數(shù)從2006年的429套下降到2007年的334套,降幅為95套,而進(jìn)入2008年降幅進(jìn)一步加大;2008年1-11月住宅成交套數(shù)為74366套,日成交套數(shù)為223套,較2007年下降了111套;可見(jiàn)2008年住宅市場(chǎng)觀望氣氛濃厚,市場(chǎng)需求沒(méi)有得到釋放,成交量持續(xù)低迷。保障性住房開(kāi)發(fā)力度加大,新增供應(yīng)較去年上漲近4倍2007上市套數(shù)占比上市面積占比銷(xiāo)售套數(shù)占比銷(xiāo)售面積占比供銷(xiāo)比商品住宅112380100%1329.63100%121909100%1531.98100%0.87保障性住房82387.33%87.906.61%57654.73%63.054.12%1.39經(jīng)濟(jì)適用房82387.33%87.906.61%57654.73%63.054.12%1.39兩限房00.00%0.000.00%00.00%0.000.00%0.002008:1-11上市套數(shù)占比上市面積占比銷(xiāo)售套數(shù)占比銷(xiāo)售面積占比供銷(xiāo)比商品住宅131250100%1393.12100%74366100%779.09100%1.79保障性住房4102931.26%333.9323.97%2163129.09%173.7322.30%1.92經(jīng)濟(jì)適用房1380410.52%102.657.37%1196416.09%91.5511.75%1.12兩限房2722520.74%231.2916.60%966713.00%82.1810.55%2.81注:(單位:套、萬(wàn)平方米)2007年以來(lái),北京政府逐步加大保障性住房的開(kāi)發(fā)建設(shè),2007年整年保障性住房供應(yīng)套數(shù)和面積達(dá)到8238套和87.90萬(wàn)平方米,分別占住宅供應(yīng)的7.33%和6.61%;2008年保障性住房開(kāi)發(fā)力度進(jìn)一步加大,尤其是下半年以來(lái),商品住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷;國(guó)務(wù)院為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展,在擴(kuò)大內(nèi)需的同時(shí)進(jìn)一步加大和加快保障性住房的建設(shè);2008年1-11月保障性住房供應(yīng)套數(shù)和面積分別為41029套、333.93萬(wàn)平方米,占別分別為31.26%和23.97%,市場(chǎng)供應(yīng)較2007年整年提高了將近4倍;隨著11月國(guó)務(wù)院計(jì)劃2009-2011年總投資9000億元加大保障性住房建設(shè)規(guī)模,平均每年計(jì)劃投入3000多億;2009-2011年,將增加200多萬(wàn)套的廉租住房、400多萬(wàn)套的經(jīng)濟(jì)適用住房,屆時(shí)北京保障性住房供應(yīng)將進(jìn)一步增加。2008年北京上半年房?jī)r(jià)維持高位運(yùn)行,下半年價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng),保障性住房集中供應(yīng)成交拉底住房成交價(jià)格從北京房?jī)r(jià)近三年的走勢(shì)來(lái)看,北京上半年房?jī)r(jià)較2007年同期實(shí)現(xiàn)較大幅度的上漲,并且持續(xù)上漲趨勢(shì),這種現(xiàn)象一直保持到4月份,進(jìn)入5月份房?jī)r(jià)同比持續(xù)上漲,但漲幅有所放緩;進(jìn)入8月在經(jīng)濟(jì)適用房集中供應(yīng)成交的拉動(dòng)下,房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)下滑;9月份經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房成交面積達(dá)到51.06萬(wàn)平方米,保障性住房占住宅成交比重從8月的22.82%上漲到9月60.57%,住宅成交價(jià)格被拉底到2008年最低,僅為7853元/平方米,回歸到2006年同期水平;10、11月由于保障性住房成交比例依然保持在50%北京中房住宅指數(shù)2008年以來(lái)表現(xiàn)平穩(wěn),與住宅成交價(jià)格基本吻合中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)北京住宅指數(shù)從2007年1月的1578點(diǎn),持續(xù)上漲到2008年3月的2300點(diǎn),漲幅度達(dá)到45.78%;而住宅實(shí)際成交價(jià)格從2007年1月的8726元/平方米上漲到2008年3月的13506元/平方米,漲幅度為54.78%;中房北京住宅指數(shù)與住宅實(shí)際成交價(jià)格走勢(shì)基本保持一致;2008年下半年由于住宅市場(chǎng)整體低迷,價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng),住宅指數(shù)出現(xiàn)下滑,但幅度較小。人均可支配收入持續(xù)增加,但房?jī)r(jià)收入比仍然過(guò)高2008年1-11月北京市人均可支配收入同比持續(xù)增加,達(dá)到18577元,同比上漲12.20%,漲幅度較2007年的10.07%上漲了2.13個(gè)百分點(diǎn);然而北京2008年1-11月住宅價(jià)格為11578元/平方米較2007年同期的10970元/平方米,上漲了5.54個(gè)百分點(diǎn);依次測(cè)算2008房?jī)r(jià)收入比仍然為16,仍高于合理水平。4、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行狀況面對(duì)當(dāng)前低迷樓市,北京房企兩級(jí)分化明顯2008年下半年以來(lái)北京樓市正處于下降通道,一直堅(jiān)挺的樓市成交價(jià)格也出現(xiàn)松動(dòng),樓市成交持續(xù)低迷,開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售回款壓力巨大;面對(duì)北京當(dāng)前的樓市,開(kāi)發(fā)企業(yè)表現(xiàn)各異,一部分資金緊張的開(kāi)發(fā)企業(yè)退地,拖欠政府出讓金,大幅降價(jià)等方式來(lái)緩解壓力;而那些資金實(shí)力雄厚的企業(yè)則看好房地產(chǎn)發(fā)展,乘機(jī)收購(gòu)新的項(xiàng)目。比如:SOHO中國(guó)一直看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期的發(fā)展,看好中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展;SOHO中國(guó)在過(guò)去一年時(shí)間里,一共購(gòu)進(jìn)4個(gè)項(xiàng)目,總額約88億元人民幣。未來(lái)的一年,雖然SOHO中國(guó)認(rèn)為是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低潮期,但他們?nèi)源蛩阗?gòu)進(jìn)100億人民幣左右的項(xiàng)目和土地。面對(duì)金融海嘯對(duì)整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)的影響,部分開(kāi)發(fā)企業(yè)采取放緩的營(yíng)銷(xiāo)策略2008年整個(gè)市場(chǎng)受到國(guó)際形勢(shì)影響,中國(guó)整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì),也包括房地產(chǎn)產(chǎn)生了極大的負(fù)面影響;2009年金融危機(jī)的影響深度、廣度有可能進(jìn)一步蔓延,對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響可能會(huì)進(jìn)一步的加大;面對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不確定,中體產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷是——真正的冬天還沒(méi)到,其未來(lái)對(duì)目前及未來(lái)相當(dāng)時(shí)間里的營(yíng)銷(xiāo)策略是“放緩”,即對(duì)于正在洽談的項(xiàng)目停止;對(duì)于已經(jīng)談成的,尚未開(kāi)始投資的可以暫時(shí)不投了;對(duì)于沒(méi)有開(kāi)盤(pán)的,要研究開(kāi)盤(pán)的合適時(shí)機(jī);對(duì)已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的,要采取促進(jìn)銷(xiāo)售,促進(jìn)成交的一些手段和辦法。5、2009年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)及預(yù)測(cè)政策性住房比例進(jìn)一步加大,占比達(dá)到43%按照國(guó)務(wù)院關(guān)于加大保障性住房建設(shè)規(guī)模的要求,2009-2011年,將增加200多萬(wàn)套的廉租住房、400多萬(wàn)套的經(jīng)濟(jì)適用住房,另外還有220多萬(wàn)戶林業(yè)、農(nóng)墾、礦區(qū)的棚戶區(qū)的改造,計(jì)劃總投資9000億元,平均每年計(jì)劃投入3000多億。9000億保障性住房投資計(jì)劃的入市,將極大增加全國(guó)各地方政策性住房供應(yīng)面積;北京2009年建設(shè)規(guī)劃中表明,2009年政策性住房占住宅的比重將達(dá)到43%。2009年北京土地供應(yīng)將充足,土地價(jià)格將回落2008年由于受到樓市整體低迷的影響,項(xiàng)目樓盤(pán)銷(xiāo)售金額大幅回落,開(kāi)發(fā)商資金緊張,加上開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)保障性住房建設(shè)熱情不高,使得2008年北京土地成交低迷,2008年未被消化的土地將集中在2009年供應(yīng),因此2009年的土地供應(yīng)將十分充足;2009年土地成交價(jià)格將出現(xiàn)回落,一方面是因?yàn)橥恋毓?yīng)充裕,開(kāi)發(fā)商面對(duì)低迷的市場(chǎng),對(duì)未來(lái)樓市走勢(shì)并不明朗,使得開(kāi)發(fā)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)將更加理性,爭(zhēng)奪“地王”的現(xiàn)象不會(huì)再現(xiàn);另一方面是2009年推出的土地絕大部分是保障性住房用地,不僅會(huì)拉底全市土地成交價(jià)格,也會(huì)對(duì)周邊商品房用地的土地價(jià)格產(chǎn)生影響。樓市供應(yīng)量將有所減少,成交將持續(xù)低迷因08年底以來(lái),尤其是08年下半年北京樓市持續(xù)低迷,住宅銷(xiāo)售量大幅縮水,又加上08年住宅供應(yīng)量同比大幅上漲,08年供過(guò)于求現(xiàn)象突顯;2009年北京樓市并不明朗,開(kāi)發(fā)商入市將更加謹(jǐn)慎,土地開(kāi)發(fā)及項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)都往后延遲,使得住宅新增供應(yīng)量或許大幅下降;但又因?yàn)檎咝宰》勘壤黾?,拉緩了下降的幅度。而成交量方面,由于樓市持續(xù)低迷,消費(fèi)者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理,市場(chǎng)觀望氣氛仍將持續(xù),估計(jì)成交量暫時(shí)難以出現(xiàn)大的回升;由于國(guó)家10月份以來(lái)出臺(tái)的降息、降稅、放寬二套房購(gòu)房政策等落實(shí),對(duì)樓市成交有一定的促進(jìn)作用,部分購(gòu)房剛性需求也將會(huì)在2009年得到釋放,但出現(xiàn)大幅回升有一定困難。2009年北京房?jī)r(jià)下跌有限,住宅成交價(jià)格將保持20
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