柳州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對策分析研究 財務(wù)管理專業(yè)

內(nèi)容摘要近年來柳州房地產(chǎn)市場的繁榮推動了國民經(jīng)濟的增長,但是仍然出現(xiàn)了一些急于解決的問題。本文從柳州市的外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境兩個方面來進行宏觀調(diào)控分析,進而提出了柳州房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控具體方法和對策,以促進柳州房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展,充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在柳州市國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)地位。關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；柳州房地產(chǎn)業(yè)；市場；住房保障；目錄內(nèi)容摘要 I引言 1第1章柳州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 11.1泡沫成份收縮 11.2市場走向分化，企業(yè)重新洗牌 21.3成交量降低，空置率攀升 2第2章柳州市進行系列宏觀調(diào)控及效果 32.1柳州政府房地調(diào)控政策 32.1.1發(fā)展柳州房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng) 32.1.2改革柳州政府政績的考核制度 42.1.3建立柳州政府的激勵和約束機制 42.2柳州政府調(diào)控政策效果 4第3章柳州房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題 43.1房地產(chǎn)發(fā)展不均衡 43.2開發(fā)融資渠道單一，資金緊縮 53.3政府缺乏監(jiān)控經(jīng)驗 53.4政府缺乏監(jiān)控經(jīng)驗 5第4章對策建議 64.1規(guī)范和引導(dǎo)開發(fā)商合理開發(fā) 64.2拓寬房地產(chǎn)的融資渠道 74.3加強柳州房地產(chǎn)市場的監(jiān)管 74.4豐富開發(fā)模式 7參考文獻 9致謝 10引言隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，人們生活水平發(fā)生了翻天覆地的變化，人們的衣食住行跟以往相比有了質(zhì)的飛躍，住房的改革從原來的毛坯房，到平房，到家家戶戶蓋的樓房，以至發(fā)展到如今，房子的發(fā)展越來越快，房子的改革極為明顯，商業(yè)化的改革變化顯著，在一定程度上也加快了柳州住房的發(fā)展與改進，到如今已經(jīng)取得了一定的發(fā)展，打開了一定的局面，更加成為了柳州市經(jīng)濟增長的一個重要指標，也是經(jīng)濟的重要支撐。從近三年的一個住房數(shù)據(jù)顯示，從中表明在10年到14年之間，柳州當?shù)氐姆慨a(chǎn)呈現(xiàn)一個穩(wěn)步增長的趨勢，而在15年房產(chǎn)出現(xiàn)了一種暫時性的凍結(jié)，根本無法銷售，毫無業(yè)績可言，然而，最后在16年的時候，柳州采取不同的措施來對房產(chǎn)進行促銷，激勵更多的人來購買，出臺相應(yīng)的政策，使得柳州的房產(chǎn)回到了最初的模樣，同時更好的帶動同等行業(yè)的快速發(fā)展。柳州住房對于當?shù)氐慕?jīng)濟有著極其重要的作用，住房面臨問題，相應(yīng)的經(jīng)濟就會受到嚴重的影響。當?shù)胤慨a(chǎn)起動于2001年，2003年才開始全面的進行實施，各種投資不斷的增大，在經(jīng)歷了兩年之后，進入了一個突飛猛進的狀態(tài)，市場掀起了一陣熱潮，雖然發(fā)展沒有一二線城市那么快，但是發(fā)展進度已經(jīng)在逐步加快。第1章柳州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1.1泡沫成份收縮房價一直是個大家爭議的問題，市場價格在高位運行的同時想要降價，依然面臨著巨大的考驗與壓力，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的下降，但是，房價相比而言，下降幅度不是很大。在很多的一線城市房價在2014年出現(xiàn)了一定的波動，有一定的下降趨勢，深圳房價下跌了13.5%，在往后的一年當中也還是下降了，但是如果與2014年初相比，到2014年十月份的話，是同比下降了36%，根據(jù)有關(guān)的人士進一步調(diào)查研究，房價的趨勢將會何去何從呢？廣州房價也出現(xiàn)了下跌，僅在一年之中，下降了19.5%，但是北京以及上海價格下調(diào)不多，但是銷量同樣受到了一定程度的影響，上海的房價下跌率也受到了影響，包括北京，東莞，都在采取多種方式來積極應(yīng)對，促銷打折，房價調(diào)控，樓盤的出售率急劇下降。據(jù)有關(guān)國務(wù)院，在五月份當中出現(xiàn)了不同的漲幅，回到了一開始的原點。很多房地產(chǎn)廠商也開始運用一些其他手段，調(diào)動價格，打折，加快回籠資金，可以更好的將樓盤拋出去。1.2市場走向分化，企業(yè)重新洗牌第一，土地制度變得越來越嚴格，監(jiān)管力度加大，對于一些中小型企業(yè)而言，是很難去拿下這些土地的，并且需要短時間內(nèi)去支付相應(yīng)的費用；第二，信用貸款嚴重縮水，房地產(chǎn)廠商無法賺取利潤，不僅這樣，他們還無法獲得可靠的資金來源；第三，房價下跌，成交率低造成一定程度的資金周轉(zhuǎn)困難，第四，信貸利用率比較高，很多的小型企業(yè)無法去支付巨額的高利貸，沒法打開新的局面；第五，很多房地產(chǎn)廠商不具有品牌的競爭力，更無法擁有核心的競爭力；第六，價格不具有優(yōu)勢，大型的房產(chǎn)價格更加具有優(yōu)勢，讓價更加合理到位，價格更加透明化。多種因素的共同制約，市場的混亂在不斷整頓，淘汰劣質(zhì)的市場，爭取給客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，市場更加規(guī)范化，集中化。很多中小型企業(yè)失去了生存的能力，紛紛淘汰，在一些一二線城市，根本沒有生存的能力。1.3成交量降低，空置率攀升房價的上升與下調(diào)可以受到更多人的關(guān)注，購房者一直在關(guān)注著這個數(shù)據(jù)，但是房地產(chǎn)成交率并不是很高。根據(jù)房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)來看，上海的1月到5月，這幾個月當中，平均的這個成交面積是達到83萬平方米，而2014年成交率占到了174平方米，這個數(shù)據(jù)顯示下降，下降了百分之52，其中今年5月的成交量達到100.98個平方，比今年四月的數(shù)據(jù)相比減少了百分之8，還是存在下降的趨勢，各大房產(chǎn)銷售業(yè)績都在出現(xiàn)了不同程度的下滑，下滑百分比大約在20％左右，還是相當嚴重的，成交率下降了。根據(jù)焦點新聞以及北京房地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，北京2015年的房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，平均銷售量為164.63套住房，可是2014年的銷售量數(shù)據(jù)達到393.03套，從數(shù)據(jù)來看，無疑是下降幅度極大。在同年的深圳，房地產(chǎn)成交量也一直處于下降趨勢，成交率下降的極為明顯。廣州市國土房地產(chǎn)房管局數(shù)據(jù)顯示，上半年的成交量不容樂觀，下半年的相比上半年有了一定程度上面的增長，而在2013年的幅度更是下降明顯，房地產(chǎn)的趨勢已經(jīng)可以預(yù)見。但是如果從單個的每月數(shù)據(jù)來看的話，成交量最好的一個月是六月，其他的月份都是非常少，成交樓差距大，差距就是這樣一步一步加大的，在很多二線城市，也是在嚴重縮水，房地產(chǎn)的局勢不可觀，這種現(xiàn)象一直處在一個上升的階段，需要采取措施來進行一定的控制，房價的暴跌使得房地產(chǎn)廠商有了更多的擔憂，住房建設(shè)，各方面都受到了一定的制約。第2章柳州市進行系列宏觀調(diào)控及效果2.1柳州政府房地調(diào)控政策2.1.1發(fā)展柳州房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)隨著國家經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢越來越明顯，對于當前而言，需要對于當?shù)氐姆慨a(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)進行合理詳細的規(guī)劃與研究，確定房地產(chǎn)的警情狀態(tài)，根據(jù)自身的實際情況來進行合理的調(diào)控，擁有這樣的一個發(fā)展系統(tǒng)，是為了更好的有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的不斷興起，必須保障市場份額的安全與健康合理化。系統(tǒng)的建立當然是很有必要的，必須根據(jù)政府以及企業(yè)的相關(guān)問題來進行合理的制定，同時也更好的給房產(chǎn)提供了合理的參考，具有一定的實用價值與意義。消費者在購買房源的時候，需要從多個方面來進行考慮，充分的了解消費者的需求，需求決定市場，市場的好與壞與這個有著最為密切的關(guān)系，這樣才可以使得房地產(chǎn)事業(yè)朝著更為健康的方向去發(fā)展。論文以柳州的房地產(chǎn)為例，柳州屬于一個二線的城市，房地產(chǎn)的起步仍然還在一個初步的階段，起步相對比較晚，跟發(fā)達城市相比存在一定的距離，但是目前的這個市場需求在不斷擴大，市場份額的比值越來越大，需要更加合理的對于房地產(chǎn)價格做合理的調(diào)控，房地產(chǎn)的合理引導(dǎo)還沒有到位，很多地方需要去完善。房地產(chǎn)廠商需要進一步的根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況來做市場調(diào)查，針對不同區(qū)域，不同用戶，不同戶型，不同的樓層來制定合理的價格范圍，爭取做到市場的透明化，有個正常的引導(dǎo)，使得房地產(chǎn)走上一個正確的道路。柳州當?shù)氐恼查_始參與其中，對于房地產(chǎn)的預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)有了一定的關(guān)注，在原來的基礎(chǔ)之上來進行提升，各種數(shù)據(jù)的勘測，提供更加優(yōu)質(zhì)的模式，為房地產(chǎn)廠商提供最為準確，合理的信息。2.1.2改革柳州政府政績的考核制度要使市政府擺脫對GDP增長的一味追求,建立一套科學(xué)、完整的評價體系,評價標準可以包括經(jīng)濟、就業(yè)、生態(tài)環(huán)境、社會保障、教育衛(wèi)生、社會治安等各方面的工作表現(xiàn),并與干部任用和升遷掛鉤。2.1.3建立柳州政府的激勵和約束機制真正的需要落實下去，還需要政府出面，參與其中來進行一定的調(diào)控，政府必須要形成一個角色的轉(zhuǎn)變，不能是一個利益者，更多的應(yīng)該是服務(wù)者，充分發(fā)揮自己的能力，盡到自己應(yīng)該盡到的責任，加強監(jiān)督與調(diào)控，維護社會的和諧與穩(wěn)定。房地產(chǎn)的這個局面還需要采取一定的措施來進行合理的分配，土地制度的改革，各種稅收的比例是不一樣的，需要從不同的層次來進行調(diào)控，合理的控制制度，加大對于政府的利益，政府設(shè)身處地的去做好這個工作，積極的發(fā)動他們，鼓勵加激勵的方式，實行可靠的監(jiān)督與管理。2.2柳州政府調(diào)控政策效果得益于一系列政策的實施，從今年以來的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，以往積壓的商品房屋銷售情況好轉(zhuǎn)，商品房屋空置面積與上年同期比較呈現(xiàn)下降的趨勢，（2017年1到10月份商品房屋空置面積21.56萬平方米，比上年同期下降51.41%）。從房屋空置面積的結(jié)構(gòu)看，住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他用房所占比重分別為25.6%、0.86%、68.22%、5.32%，其空置率恢復(fù)到正常狀態(tài)下，如此才有利于柳州市的房地產(chǎn)能夠健康、持續(xù)、快速的發(fā)展。第3章柳州房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題3.1房地產(chǎn)發(fā)展不均衡當下，柳州市的房地產(chǎn)與市場的實際需求存在很大的差距，兩者之間無法找到一個平衡點，區(qū)域之間無法進行合理的平衡，存在很大的問題。再有，二手房的調(diào)控包括采取一定的手段來進行控制，這樣的問題是棘手的，也是當前需要解決的，房地產(chǎn)的正確引導(dǎo)，如何解決現(xiàn)有問題，倘若不能及時解決，對于房地產(chǎn)廠商也會造成極大的損失以及影響的，政府在這個局面里，必須采取有效的措施來進行調(diào)控，去權(quán)衡兩者之間的平衡，將這種不均勻降到最低，使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠得到健康，穩(wěn)定的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要，政府需要從多個方面來進行調(diào)控，需要把握好力度，以及達到的一個預(yù)期效果估計，使得宏觀調(diào)控能夠更加有秩序的進行，充分的發(fā)揮作用，樹立一個好的榜樣，為人民謀福利，住房也能夠得到應(yīng)有的保障。3.2開發(fā)融資渠道單一，資金緊縮于此同時，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一，資金鏈條較長，開發(fā)和回收周期較長。一般住宅的開發(fā)周期為3～4年左右，大部分項目則更短。而一個完整的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目則需要5～7年，而回收周期則在7～10年左右，這對開發(fā)商的資金實力來講是嚴峻的考驗。3.3政府缺乏監(jiān)控經(jīng)驗政府以及很多的相關(guān)部門在很多方面存在不足，首先沒有豐富的經(jīng)驗，再者開發(fā)的不合理，很多因素沒有考慮其中，其次存在不合理的競爭關(guān)系，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的壓力巨大。房地產(chǎn)行業(yè)是面對廣大消費的一個服務(wù)部門，在城市當中更為多見，由于經(jīng)驗以及缺乏合理的規(guī)劃，政府在項目方面沒有做到很好的調(diào)控，與合理搭配。在做房地產(chǎn)開發(fā)，必須要有房地產(chǎn)有充分的了解，了解其中的深刻意義，有了一系列的開發(fā)流程，運營是一個長期的過程，需要多個方面的全面考慮，對于多種信息的收集，項目開發(fā)的盲目性，將會大大降低。3.4開發(fā)模式單一房地產(chǎn)開發(fā)的模式千篇一律，毫無新穎的地方，這樣一來，商業(yè)就會很難長久的生存下去，柳州市房地產(chǎn)廠商對于商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計銷售存在很多的問題，缺乏銷售的經(jīng)驗，銷售成功是經(jīng)營順利的必要保障。地產(chǎn)規(guī)劃的合理性，開發(fā)好，設(shè)計合理，銷售成功，商家生意興隆，很多商鋪其實招商壓力還遠遠比銷售壓力大，招商效果不顯著，對于業(yè)績產(chǎn)生直接的影響。銷售情況相當不錯，在很短的時間內(nèi)銷售出去，選擇合適的項目來進行篩選。柳州目前就是采取包租幾年的經(jīng)營方式，這樣其實無形中對于那些不懂商業(yè)的人員來說，無疑是一種巨大的風險，商鋪的權(quán)利就會變成商鋪主的，他們擁有最為基本的經(jīng)營權(quán)，商業(yè)的經(jīng)營必須要有一個統(tǒng)一的規(guī)劃，需要向業(yè)主進行更新，業(yè)主不能很好的進行一個準確的答復(fù)?？偠灾?，房地產(chǎn)是考驗實力投資以及經(jīng)營理念的一個項目，當下，市場出現(xiàn)了一種供不應(yīng)求的局面，房地產(chǎn)廠商建設(shè)的房子不能滿足當前的需要，大量的項目都在建設(shè)規(guī)劃當中，需要開發(fā)的地方在不斷擴大，再過幾年，房地產(chǎn)房子將會急劇的增多，需求與供給的不合理分配，使得房地產(chǎn)遇到了極大的挑戰(zhàn)。社會快速的發(fā)展，城市人口不斷增多，供給與需求不能平衡，因而對于房地產(chǎn)提出了更高的要求。政府需要加大力度來加以扶持，開放商同時也需要建立完善的體系，運用成熟的管理模式，使得柳州的房地產(chǎn)迅速膨脹起來，可以更快的跨入一個新的階段。第4章對策建議4.1規(guī)范和引導(dǎo)開發(fā)商合理開發(fā)房地產(chǎn)廠商開發(fā)房產(chǎn)，必須對于政府進行正確的引導(dǎo)以及規(guī)范化的操作，政府同時也會制定相應(yīng)的規(guī)定，需要來進行遵守，嚴格把關(guān)，使得房地產(chǎn)可以正確的開發(fā)，熟悉一系列的開發(fā)流程，擁有正規(guī)，合理化的開發(fā)渠道，合理的設(shè)置與開發(fā)，為房地產(chǎn)提供保障，為顧客提供優(yōu)質(zhì)舒適的環(huán)境以及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。4.2拓寬房地產(chǎn)的融資渠道房地產(chǎn)很多地的開發(fā)商僅僅依靠單一的模式來獲取資金，采用最為普通的銀行貸款以此來進行融資，為何不進行探索信托，海外基金來獲取資金的，渠道可以更加多樣化。房地產(chǎn)的信托投資可以與其合作，來帶動彼此的共同成長，房地產(chǎn)可以有了穩(wěn)定的資金來源。廣州的越秀在香港發(fā)行REITS，提供最為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，可以進行不斷的擴大，物流服務(wù)到位，還可以跟新加坡嘉德置地與深國投，可以進行收購，促成更大的成功，實現(xiàn)降低融資成本，確保資金鏈安全更加合理，更好的提高資金的靈活性，房地產(chǎn)提高產(chǎn)值，房地產(chǎn)可以更加健康的發(fā)展形成一種可持續(xù)的發(fā)展。4.3加強柳州房地產(chǎn)市場的監(jiān)管2007年底，柳州市部門包括很多的項目，建設(shè)，國土，規(guī)劃，財政，工商，聯(lián)合房地產(chǎn)市場的調(diào)整，不斷的去進行整治。整治的目的在于房地產(chǎn)市場需要不斷的去進行監(jiān)督，房地產(chǎn)市場需要進行詳細的審查，依法房地產(chǎn)來進行檢查，不能違規(guī)，對于當前的整治有了一段時間，現(xiàn)在有了一定的顯著效果，還仍然存在很多的問題，需要有一個健全的制度來進行規(guī)范，促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)可以持續(xù)的發(fā)展，對于違規(guī)亂紀的行為，必須嚴格進行制止，需要采取一定的秩序征收，包括物業(yè)管理費，個人所得稅，增值稅。市政府在這方面需要做出一定的改進，堅決杜絕炒樓，盲目投資，房價控制在一定的范圍，不可盲目的調(diào)價，必須采取實質(zhì)性的措施，更好的滿足消費者的需求，擴大銷售范圍。4.4豐富開發(fā)模式由于我國房地產(chǎn)業(yè)還處于發(fā)展階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)模式還不夠健全，所以我國的房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)過程中會暴露出很多問題。我國各地經(jīng)濟發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度也不一樣，具有明顯的區(qū)域特征，柳州地區(qū)也是如此。所以豐富房地產(chǎn)的開發(fā)模式至關(guān)重要。參考文獻[1]柳州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心,柳州房地產(chǎn)市場報告,2009.3-5.[2]柳州晚報《柳州市開展房地產(chǎn)市場專項整治》2017.11.21.[3]建設(shè)部等6部委,《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》,2017,8.[4]劉寶香《我國政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的調(diào)控問題研究》碩士學(xué)位論文,2016.3.[5]金慶洪《人民幣升值趨勢對我國房地產(chǎn)投資市場的影響》美中經(jīng)濟評論,2015.2.[6]陳衛(wèi)東.區(qū)域旅游房地產(chǎn)開發(fā)研究[J].經(jīng)濟地理,1996,16(3):86-90.[7]李長坡.當前我國旅游房地產(chǎn)的問題及對策[J].許昌學(xué)院學(xué)報,2013,2(3):56-59.[8]吳老二,吳建華,胡敏.發(fā)展旅游房地產(chǎn)的瓶頸制約[J].社會科學(xué)家2013,(100):101-104.[9]樊志勇.關(guān)于當前旅游房地產(chǎn)熱的思考[J].探索,2015,(1