二手房供給需求分析1

Supply&DemandOfSecond-handHouse我國一線城市二手房供給需求分析二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀各影響因素供求分析21CONTENTS二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀1Chapter二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀二手房?jī)r(jià)漲幅下跌，房?jī)r(jià)根本持平2017年11月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2017年10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中一線城市二手房?jī)r(jià)格持平；二三線城市二手房?jī)r(jià)格漲幅與上月相同或回落。初步測(cè)算，10月份，一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比根本持平。二線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。三線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)測(cè)算，一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)13個(gè)月回落，10月份比9月份分別回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。二線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)9個(gè)月回落，10月份比9月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)3個(gè)月回落，10月份比9月份分別回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。各影響因素供求分析2Chapter影響二手房市場(chǎng)價(jià)格的主要因素國家政策房屋租賃租金人口數(shù)量周邊配套設(shè)施房地產(chǎn)開發(fā)商二手房市場(chǎng)價(jià)格15432國家政策1Factor限購政策變嚴(yán)〔以上海為例〕2010國十一條上最嚴(yán)厲調(diào)控政策，第三套停貸2013年新國八條二套首付60％，利率1.1倍，限購政策正式實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)2016年出臺(tái)滬九條，暫停本市已擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭購房且購房與社保掛鉤2017年商住兩用房停售，政策公布期間對(duì)已售未交付入住的住房從嚴(yán)整改且以后商用房不得用于居住性質(zhì)貸款優(yōu)惠政策緊縮2011年首套房貸可享受7折基準(zhǔn)利率優(yōu)惠2015年各各銀行房貸執(zhí)行稍有差異，但人民銀行要求不得低于7折2016年折扣最低的匯豐銀行在北上廣實(shí)行的是8.2折2017年北京統(tǒng)一利率標(biāo)準(zhǔn)后，很多城市普遍最低可享受9折優(yōu)惠2018年初，目前很多銀行最低只能9.5折POQS1P1Q2Q1假設(shè)供給曲線不變，限購政策和緊縮的貸款優(yōu)惠政策直接抑制了需求，需求曲線由D1移向D2，引起價(jià)格下跌。P2E1E2D1D2人口數(shù)量2Factor人口增長(zhǎng)以上海07-15年的數(shù)據(jù)為例。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的《全國10大都市區(qū)人口與房?jī)r(jià)報(bào)告》顯示，從2007-2015年10大都市區(qū)二手房交易價(jià)格漲幅看，八年左右的時(shí)間，上海都市區(qū)房?jī)r(jià)漲幅排名居首，年均漲幅15.3%，合計(jì)漲幅超過2倍。而上海的人口從2007年的2063.59萬，到2015年的2415.27萬，人口增長(zhǎng)351萬，增長(zhǎng)17.04%。隨著各地人口涌入，以及二胎政策的放寬，居民對(duì)二手房的需求與日俱增。但是由于當(dāng)前國際市場(chǎng)房地產(chǎn)萎靡，二手房市場(chǎng)也有衰退的跡象。每年會(huì)有大量的居民無法買到適宜的二手房。供求關(guān)系的差異必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升。

PQD0D1S0S1E1E2Q1Q2P1P2根據(jù)上例，當(dāng)人們對(duì)二手房的需求增加時(shí)，二手房的供給必然增加。但供給增加的幅度小于需求增加的幅度，導(dǎo)致供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)必然上升。房地產(chǎn)開發(fā)商3Factor據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年至2016年，我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)了3.89倍，這也間接影響了二手房市場(chǎng)的供給數(shù)量。D1PQE1S10S2E2D2E3假設(shè)需求不變，房地產(chǎn)供給商增加導(dǎo)致供給曲線右移，均衡價(jià)格下降，由E1變?yōu)镋2。隨著均衡價(jià)格的下降，一些租房或者不考慮買房的人走入房地產(chǎn)市場(chǎng)，需求增加，使得均衡價(jià)格由E2上升為E3。周邊配套設(shè)施4Factor二手房?jī)r(jià)格系數(shù)圖表變量包括同等條件下二手房樣本價(jià)格系數(shù)與城市CBD的步行距離以及與最近地鐵站步行距離，主要結(jié)論如下：房屋的價(jià)格與距離中心CBD的距離成反比，說明房屋價(jià)格的整體趨勢(shì)為距離中心CBD越遠(yuǎn)，房屋的價(jià)格就越低。隨著地鐵站步行距離的增加，軌道交通對(duì)房屋價(jià)格的影響整體趨勢(shì)是減弱的，同等條件下，地鐵站步行距離1000米內(nèi)的價(jià)格系數(shù)為1.2，而1000-2000米為1，減少20%，2000米以上為0.9。QPS0S1DD01PSDQQQQ01Q01PPPP1010EEEE1010隨著配套較好的地塊不斷減少，房屋的供給量隨之減少，導(dǎo)致房屋價(jià)格的不斷上升。隨著配套較好的地區(qū)給人們帶來的生活便利，對(duì)此類房屋的需求量不斷增加，導(dǎo)致房屋的價(jià)格上升。房屋租賃租金5Factor國家統(tǒng)計(jì)局2017年10月份發(fā)布發(fā)布數(shù)據(jù)顯示：居住價(jià)格同比上漲2.6%。其中，住房租金價(jià)格上漲4.5%，建房及裝修材料上漲1.5%，水、電、煤價(jià)格上漲0.6%。值得一提的是，住房租金價(jià)格已連漲46個(gè)月，甚至超過了房?jī)r(jià)上漲的時(shí)間。“房?jī)r(jià)未降,租金先漲”或許是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的為難局面。局部人會(huì)認(rèn)為自己似乎一直是在為房東供房，于是乎，不少人下定決心，自己買房，寧愿做房奴，也不要為別人供房。

需求增加租金的不斷攀升刺激了人們對(duì)二手房需求的增長(zhǎng)，最終會(huì)使二手房房?jī)r(jià)上漲。PQD0D1SE1E2Q1