產(chǎn)業(yè)園綜合項目綜合項目工程綜合項目PPP綜合項目實(shí)施專項方案

某產(chǎn)業(yè)園項目工程項目PPP項目實(shí)施方案

*******管委會二0一六年X月目

錄第一章

項目概況............................................-3-一、基礎(chǔ)情況..................................................

-3-二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)............................................-6-三、項目企業(yè)情況...........................................-10-第二章

風(fēng)險分配基礎(chǔ)框架...........................

-13-一、風(fēng)險分配標(biāo)準(zhǔn)......................................

-13-二、風(fēng)險分擔(dān)方案..............................................

-13-三、風(fēng)險應(yīng)對方法............................................

-15-第三章

項目運(yùn)作模式...........................................

-16-一、項目運(yùn)作方法................................................

-16-二、項目邊界條件....................................................

-16-第四章

交易結(jié)構(gòu)................................................

-18-一、投融資結(jié)構(gòu)....................................................

-18-二、采報機(jī)制及保障............................................

-18-三、退出機(jī)制............................................................

-22-四、相關(guān)配套安排...................................................

-22-第五章

協(xié)議體系..................................................

-23-一、協(xié)議結(jié)構(gòu)..........................................................

-23-二、權(quán)利義務(wù)............................................................

-24-三、政府支持......................................................

-25-第六章

監(jiān)管架構(gòu)....................................................

-26-一、授權(quán)關(guān)系.................................................

-26-二、監(jiān)管方法和政府介入........................................

-26-第七章

采購方法選擇.......................................

-29-一、招標(biāo)方法...........................................................

-29-二、招標(biāo)組織形式...........................................

-29-三、招標(biāo)內(nèi)容和范圍.......................................

-29-四、招標(biāo)時間安排..................................................

-29-五、投標(biāo)人資格條件...............................................

-30-六、評標(biāo)措施和關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)....................................

-30-第八章

財務(wù)測算......................................................

-33-一、內(nèi)部收益率...................................................

-33-

第一章

項目概況一、基礎(chǔ)情況（一）項目概況項目名稱：*******（一期、二期）建設(shè)工程（以下簡稱“本項目”）項目類型：新建項目所處階段：已完成項目可行性研究批復(fù)開工和計劃完成時間：6月正式開工建設(shè)，估計到12月完成項目。地點(diǎn)：**省**市**區(qū)

（二）公共產(chǎn)品和服務(wù)本項目是**市**區(qū)采購社會投資人在園區(qū)內(nèi)提供投融資、建設(shè)、運(yùn)行一體化服務(wù)，形成公共產(chǎn)品和服務(wù)包含：（1）土地征遷服務(wù)。項目征遷面積504.704公頃，其中，集體土地366.6458公頃（水田107.1331公頃、水澆地1.6935公頃、旱地159.0873公頃、園地44.2474公頃、林地18.7444公頃、其它農(nóng)用地35.313公頃）；國有土地138.0582公頃（城鎮(zhèn)村及工礦用地106.2929公頃、交通用地22.7359公頃、水域及水利設(shè)施用地9.0294公頃）；未利用地0.4271公頃（河流水面）。征遷范圍內(nèi)共包含6個小區(qū)拆遷安置，拆遷民房總建筑面積869195平方米，采取實(shí)物安置方法。（2）土地平整服務(wù)。片區(qū)場平工程包含用地面積504.704公傾，依據(jù)計劃方案道路計劃標(biāo)高和現(xiàn)實(shí)狀況標(biāo)高，估算土方內(nèi)部平衡后，仍需借方879.69萬立方米。（3）市政配套設(shè)施建設(shè)及運(yùn)行服務(wù)。項目道路用地面積509594平方米，道路總長度約19903m，進(jìn)行投融資、建設(shè)和運(yùn)行維護(hù)，形成符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)市政道路設(shè)施。（4）公共設(shè)施建設(shè)及運(yùn)行服務(wù)。①小區(qū)服務(wù)中心4處，總用地面積為18300平方米，建筑面積為27060平方米。②綜合文化活動中心1處，總用地面積為4300平方米，建筑面積為5160平方米。③公交首末站3處公交首末站。④中學(xué)2所，分別為初中和高中，總用地面積約為68800平方米，建筑面積約55040平方米。⑤小學(xué)3所，總用地面積約為65300平方米，建筑面積約52180平方米。⑦幼稚園7所，總用地面積約26858平方米，建筑面積約27246.4平方米。⑦垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站（搜集站）4座，每座服務(wù)半徑1.0～1.5公里，總用地面積4500平方米，建筑面積約3000平方米。⑧公共衛(wèi)生間：14處⑨景觀綠化工程公園綠地面積193000平方米，片區(qū)內(nèi)防護(hù)綠地面積1348400平方米，廣場用地4300平方米。

上述①-⑨進(jìn)行投融資、建設(shè)并達(dá)成可用性標(biāo)準(zhǔn)。（5）安置房建設(shè)。片區(qū)內(nèi)拆遷民房總建筑面積約869195平方米，采取實(shí)物安置方法。其中實(shí)物安置于片區(qū)內(nèi)設(shè)置10塊安置用地，總用地面積為660735平方米，總安置建筑面積1086058.36平方米。形成符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和滿足《工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》合格標(biāo)準(zhǔn)安置房。

（三）項目采取PPP模式必需性和可行性

采取PPP模式優(yōu)勢：（1）有利于緩解財政支出壓力、緩解政府融資平臺債務(wù)風(fēng)險。財預(yù)〔〕351號文件“經(jīng)過PPP模式轉(zhuǎn)化為企業(yè)債務(wù)，不納入政府債務(wù)”。（2）有利于加緊政府職能轉(zhuǎn)變；國辦發(fā)〔〕42號文件“PPP模式有利于加緊轉(zhuǎn)變政府職能，實(shí)現(xiàn)政企分開、政事分開”、財金〔〕76號文件“推廣PPP模式是加緊轉(zhuǎn)變政府職能、提升國家治理能力一次體制機(jī)制變革”。（3）有利于推進(jìn)公共資源配置市場化；財金〔〕76號文件“PPP模式有利于整合社會資源，盤活社會存量資本”。（4）項目投融資、建設(shè)和運(yùn)行可一次性招標(biāo)和實(shí)施，不僅可加緊項目建設(shè)、提升產(chǎn)品供給效率，也有利以后運(yùn)行和管理；招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例第九條“已經(jīng)過招標(biāo)方法選定特許經(jīng)營項目投資人依法能夠自行建設(shè)、生產(chǎn)或提供可不進(jìn)行招標(biāo)”。采取PPP模式政策支持：（1）《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理措施》明確將能源、交通運(yùn)輸、水利、環(huán)境保護(hù)、市政工程等五大吸納資金規(guī)模巨大和投資收益含金量高行業(yè)，開辟為特許經(jīng)營領(lǐng)域，并提出最長30年運(yùn)行期限，明確國家激勵包含政策性、開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)參與。（2）2月13日財政部、住建部《相關(guān)市政公用領(lǐng)域開展政府和社會資本合作項目推介工作通知》（財建[]29號）中明確“道路橋梁可實(shí)施建設(shè)施工、養(yǎng)護(hù)管理一體化經(jīng)營方法”。（3）國家發(fā)改委《相關(guān)開展政府和社會資本合作指導(dǎo)意見》（發(fā)改投資[]2714號）明確“PPP模式關(guān)鍵適適用于政府負(fù)有提供責(zé)任又適宜市場化運(yùn)作公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施類項目”，且操作模式選擇上包含了非經(jīng)營性項目。（4）《**省人民政府相關(guān)推廣政府和社會資本合作（PPP）試點(diǎn)指導(dǎo)意見》（*政〔〕47號）中明確提出“激勵縣級以上人民政府將交通、能源、市政、水利、信息、環(huán)境保護(hù)、保障性安居工程、**和養(yǎng)老服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目，以特許經(jīng)營方法實(shí)施PPP試點(diǎn)”指導(dǎo)精神。（5）建設(shè)部《相關(guān)加緊市政公用行業(yè)市場化進(jìn)程意見》（城建[]272號），明確提出了“激勵社會資本、外國資本采取獨(dú)資、合資、合作等多個形式，參與市政公用設(shè)施建設(shè)，形成多元化投資結(jié)構(gòu)”。本項目采取PPP模式既能符合響應(yīng)國家相關(guān)政策要求，又符合項目實(shí)際情況。本項目已經(jīng)過物有所值評價和財政承受能力論證。

（四）項目運(yùn)作目標(biāo)和意義**市政府計劃借助****占全國80%市場份額資源優(yōu)勢及未來大**產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，以“**、低碳、綠色、高科技”大**產(chǎn)業(yè)為發(fā)展理念，打造一個集總部經(jīng)濟(jì)、高端**、特色**、**旅游、****、**管理、**交易、會展經(jīng)濟(jì)、**地產(chǎn)等為一體現(xiàn)代****產(chǎn)業(yè)集群。園區(qū)定位有特色****區(qū)、**總部**研發(fā)區(qū)、**產(chǎn)業(yè)區(qū)、綜合商務(wù)區(qū)及宜居綜合配套服務(wù)區(qū)。經(jīng)過項目運(yùn)作，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，有利于資源整合和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提升**產(chǎn)業(yè)競爭力。二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

（一）項目區(qū)位*******一期、二期用地在**市**區(qū)**鎮(zhèn)，計劃用地關(guān)鍵包含**鎮(zhèn)**村和**村、**村、**村四個行政村。四至范圍：東至**大道、西至**大道、南至**大道、北至**線。圖1－1項目區(qū)位圖

（二）占地面積計劃用地詳見土地利用計劃表土地利用計劃表序號用地代碼用地分類用地面積占計劃建設(shè)用地百分比（%）（公頃）1R居住用地101.9620.50%其中R2二類居住用地82.79BR混適用地（居住70%）11.3R22服務(wù)設(shè)施用地4.22BR2商住混適用地（居住部分）3.652A公共管理和公共服務(wù)設(shè)施用地82.9516.67%其中A1行政辦公用地0.45A22文化活動設(shè)施0.43A33中小學(xué)用地13.4A51**用地68.673B商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地89.2117.93%其中B11零售商業(yè)用地15.01B12批發(fā)市場用地8.18B14旅館用地4.34B29其它商務(wù)用地55.28BR混適用地（商業(yè)30%）4.84BR2商住混適用地（商業(yè)部分）1.564M工業(yè)用地6.681.34%其中M1一類工業(yè)用地6.685S道路和交通設(shè)施用地58.911.84%其中S1城市道路用地55.51S41公共交通場站用地0.74S42社會停車場用地2.656U公用設(shè)施用地3.20.64%其中U12供電用地0.87U21排水用地0.22U22環(huán)衛(wèi)用地2.117G綠地和廣場用地154.5731.07%其中G1公園綠地19.3G2防護(hù)綠地134.84G3廣場用地0.437H11

城市建設(shè)用地497.47100.00%8E非建設(shè)用地7.23其中E1水域7.239累計504.7

（三）建設(shè)內(nèi)容（1）土地平整。片區(qū)場平工程包含用地面積504.704公傾，依據(jù)計劃方案道路計劃標(biāo)高和現(xiàn)實(shí)狀況標(biāo)高，估算土方內(nèi)部平衡后，仍需借方879.69萬立方米。（2）市政配套設(shè)施。項目道路用地面積509594平方米，道路總長度約19903m。（3）公共設(shè)施建設(shè)。包含片區(qū)內(nèi)配套小區(qū)服務(wù)中心、綜合文化活動中心、公交站、中小學(xué)、幼稚園、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共衛(wèi)生間及景觀綠化工程。（4）安置房建設(shè)。片區(qū)內(nèi)拆遷民房總建筑面積約869195平方米，采取實(shí)物安置方法。其中實(shí)物安置于片區(qū)內(nèi)設(shè)置10塊安置用地，總用地面積為660735平方米，總安置建筑面積1086058.36平方米。

（四）投資規(guī)模本項目建設(shè)投資476671.55萬元，其中土地征遷76528.28萬元，土地平整30858.25萬元，市政配套設(shè)施29075.93萬元，公共配套設(shè)施61927.07萬元，安置區(qū)278282.02萬元。由中標(biāo)社會投資人為本項目提供融資、建設(shè)、運(yùn)行一體化服務(wù)，并需在項目開工前提供5億元土地征遷費(fèi)用。（五）關(guān)鍵產(chǎn)出說明（1）項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為合格。工程質(zhì)量按**省建設(shè)工程相關(guān)要求實(shí)施，由對應(yīng)質(zhì)量監(jiān)督部門按建設(shè)程序?qū)椖抗こ藤|(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督。（2）項目運(yùn)行維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：對項目設(shè)施進(jìn)行管理和養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合**省及**市相關(guān)道路養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量要求、保潔長久有效管理考評措施、城市園林綠化養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量要求、城市綠化管理措施等適使用方法律要求。（六）資金起源本項目資金起源自有資本金和債務(wù)資金，自有資本金由政府出資人代表和社會投資人按股比出資，債務(wù)資金由項目企業(yè)進(jìn)行融資取得。三、項目企業(yè)情況

（一）總投資及資本組成項目建設(shè)投資約48億，其中項目自有資本金9.6億（20%，政府方0.48億，社會投資人9.12億），債務(wù)資金約38.4億（80%）。

（二）股權(quán)結(jié)構(gòu)（1）項目企業(yè)注冊資金（首期應(yīng)不少于8000萬元）、注冊住所（**市**區(qū)）、組織形式（有限責(zé)任企業(yè)），股東注冊資本金注入時間及管理按國家相關(guān)法律法規(guī)要求辦理。（2）項目企業(yè)股東結(jié)構(gòu)、出資百分比、出資形式由中標(biāo)投資人和政府出資人代表**市**區(qū)**實(shí)業(yè)（以下簡稱“**實(shí)業(yè)”）共同組建項目企業(yè)，出資百分比為95%:5%（若屬聯(lián)合體中標(biāo)，則聯(lián)合體應(yīng)根據(jù)聯(lián)合協(xié)議約定分別繳納出資，聯(lián)合體組員累計持股百分比為95%），出資形式均為貨幣，雙方以各自認(rèn)繳注冊資本為限對項目企業(yè)負(fù)擔(dān)有限責(zé)任，分享相關(guān)權(quán)益。（3）成立時間：中標(biāo)投資人應(yīng)在和*******管委會簽署《PPP投資合作協(xié)議》之日起四十日內(nèi)根據(jù)《企業(yè)法》等中國適使用方法律和招標(biāo)文件要求成立項目企業(yè)，并在項目所在地工商部門進(jìn)行注冊登記取得法人資格，登記管理機(jī)關(guān)向項目企業(yè)簽發(fā)營業(yè)執(zhí)照日期即為項目企業(yè)成立之日。（4）項目企業(yè)經(jīng)營范圍：項目企業(yè)負(fù)責(zé)《PPP投資合作協(xié)議》項下投資、融資、建設(shè)及運(yùn)行維護(hù)（含建筑工程、道路工程、橋涵工程、管線工程、照明工程、綠化工程及其它隸屬工程）業(yè)務(wù)。（5）股權(quán)轉(zhuǎn)讓：在《PPP投資合作協(xié)議》簽署后5年內(nèi)社會投資人不得轉(zhuǎn)讓其在項目企業(yè)股權(quán)（引進(jìn)基金模式融資，另行協(xié)商并經(jīng)政府方同意），在《PPP投資合作協(xié)議》簽署后5年后，經(jīng)區(qū)政府同意，社會投資人能夠轉(zhuǎn)讓其在項目企業(yè)中全部或部分股權(quán)，但受讓方應(yīng)滿足推行本協(xié)議要求融資能力、財務(wù)信用、技術(shù)能力、運(yùn)行經(jīng)驗等基礎(chǔ)條件，并已經(jīng)經(jīng)以書面形式明示，在其成為項目企業(yè)股東后，督促并確保項目企業(yè)繼續(xù)負(fù)擔(dān)本協(xié)議項下義務(wù)。（三）融資結(jié)構(gòu)及融資成本本項目由項目企業(yè)（或社會資本方）進(jìn)行融資，經(jīng)過銀行貸款、基金、保險等多個形式進(jìn)行融資，確保本項目最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)和最低融資成本。1.3.1建設(shè)投資及資本組成項目建設(shè)投資約48億，其中項目自有資本金9.6億（20%，政府方0.48億，社會投資人9.12億），債務(wù)資金約38.4億（80%）。1.3.2資產(chǎn)負(fù)債項目總投資80%關(guān)鍵由項目企業(yè)股東經(jīng)過銀行貸款處理，項目企業(yè)負(fù)擔(dān)貸款償還責(zé)任。1.3.3股權(quán)結(jié)構(gòu)項目企業(yè)由政府方實(shí)際出資方和社會資本公共組建，股權(quán)百分比為0.5:9.5。1.3.4融資結(jié)構(gòu)及關(guān)鍵融資成本本項目由項目企業(yè)進(jìn)行融資，經(jīng)過多個形式進(jìn)行融資，確保本項目最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)和最低融資成本。1.3.5項目企業(yè)股東融資風(fēng)險擔(dān)保要求（1）本項目項目企業(yè)政府方出資人代表最少須有一方為區(qū)直屬國有企業(yè)。（2）本項目由**市**區(qū)**實(shí)業(yè)為項目提供支付,以確保項目投資方股權(quán)收益實(shí)現(xiàn)，擔(dān)保方財務(wù)情況需得到潛在投資人認(rèn)可。（3）項目企業(yè)股東須承諾在投資建設(shè)滿后并按約定對投資人股權(quán)進(jìn)行回購。承諾回購單位財務(wù)情況需得到潛在投資人認(rèn)可。（4）負(fù)擔(dān)支付義務(wù)本級財政部門須出具將本項目政府購置服務(wù)款項納入逐年政府預(yù)算中承諾函，同級人大須同意上述預(yù)算，并由財政局、人大出具相關(guān)文件。第二章

風(fēng)險分配基礎(chǔ)框架一、風(fēng)險分配標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)風(fēng)險應(yīng)由最適宜負(fù)擔(dān)該風(fēng)險或最有能力進(jìn)行損失控制一方負(fù)擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)，工程建設(shè)、運(yùn)行維護(hù)風(fēng)險由中標(biāo)投資人負(fù)擔(dān)，融資風(fēng)險由本項目標(biāo)投資人負(fù)擔(dān)，法律、政策風(fēng)險由市政府負(fù)擔(dān)，不可抗力等風(fēng)險由各方共同負(fù)擔(dān)。二、風(fēng)險分擔(dān)方案

本項目標(biāo)建設(shè)內(nèi)容較多，包含征地拆遷、場地平整、市政配套設(shè)施建設(shè)、公共設(shè)施建設(shè)和安置房建設(shè)等內(nèi)容，且投資額大，實(shí)施周期長，包含利益相關(guān)者較多，社會影響面較大，全方面識別和妥善處理項目全生命周期中多種風(fēng)險是實(shí)現(xiàn)項目落地、維護(hù)公共利益得要保障。依據(jù)風(fēng)險分配標(biāo)準(zhǔn)，確定風(fēng)險分擔(dān)方案如表2-1：表2-1項目風(fēng)險分擔(dān)方案風(fēng)險原因分組風(fēng)險原因雙方共擔(dān)政府項目企業(yè)政府出資人代表社會資本設(shè)計政府部門要求改變項目功效性要求√協(xié)議實(shí)施時，項目企業(yè)提出一個比較經(jīng)濟(jì)施工或運(yùn)行方案，致使項目功效性要求改變√√設(shè)計缺點(diǎn)√融資在投標(biāo)截止日到簽署特許經(jīng)營權(quán)協(xié)議期間，貸款利率提升√√簽署特許經(jīng)營權(quán)協(xié)議以后，貸款利率提升√√通貨膨脹率比預(yù)期高√√初級債務(wù)再融資產(chǎn)生利潤√融資未立即到位√√政府方要求趕工期而造成項目企業(yè)融資成本增加√建設(shè)在特許經(jīng)營權(quán)協(xié)議談判期間，項目企業(yè)被要求增加投資，致使進(jìn)度延誤，成本超支√建設(shè)費(fèi)用超支√√建設(shè)質(zhì)量不合格√√過多協(xié)議變更√√分包商/供給商違約√√在基礎(chǔ)工程施工時，發(fā)覺文物√完工時間延后√√運(yùn)行運(yùn)行費(fèi)用超支√√運(yùn)行收入低于預(yù)期√√低運(yùn)行生產(chǎn)能力√√維護(hù)費(fèi)用高于預(yù)期√√維護(hù)要比預(yù)期頻繁√√因為恐怖攻擊而關(guān)閉√政府部門人員過失，造成拖延支付補(bǔ)助√移交移交資產(chǎn)不達(dá)標(biāo)√√特許經(jīng)營期滿后，本項目仍能夠繼續(xù)工作，但已經(jīng)不能滿足即時新要求了√政治和政府政策資產(chǎn)征用√政府決定過程低效率√很強(qiáng)政治反對/不友好√法律一個特殊法律出臺，要求改變設(shè)計指標(biāo)，進(jìn)而造成設(shè)計發(fā)生改變√稅收政策改變√√對當(dāng)?shù)卣鞴懿块T授予項目企業(yè)特許經(jīng)營權(quán)進(jìn)行追索√自然不可抗力√地質(zhì)條件√氣候√環(huán)境√三、風(fēng)險應(yīng)對方法

針對項目實(shí)施過程存在多種風(fēng)險原因，制如風(fēng)險應(yīng)對方法如表2-2。表2-2項目風(fēng)險應(yīng)對方法設(shè)計風(fēng)險、建設(shè)風(fēng)險加強(qiáng)建設(shè)期監(jiān)管（資金、工期、質(zhì)量、安全）強(qiáng)制保險方案建立履約保函體系融資風(fēng)險、運(yùn)行風(fēng)險完善政府支付方法和項目匯報機(jī)制建立績效考評收費(fèi)調(diào)價機(jī)制明確社會資本負(fù)擔(dān)公共責(zé)任、產(chǎn)出說明完善保險和保函、臨時接管、移交法律風(fēng)險、政策風(fēng)險建立法律政策變更處理機(jī)制科學(xué)計劃和配套建設(shè)、政府支付方法和項目匯報機(jī)制社會資本選擇風(fēng)險增加社會投資人競爭性、做好資格審查工作政治風(fēng)險、宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和不可抗力風(fēng)險制訂應(yīng)急處理預(yù)案明確臨時接管和提前終止條件強(qiáng)制保險方案第三章

項目運(yùn)作模式一、項目運(yùn)作方法

本項目屬于非經(jīng)營性項目，缺乏“使用者付費(fèi)”基礎(chǔ)、關(guān)鍵依靠“政府付費(fèi)”回收投資成本及社會投資人合理利潤，可經(jīng)過政府購置服務(wù)，采取投資—建設(shè)—運(yùn)行、維護(hù)—移交方法運(yùn)作。（1）項目合作期：（含年建設(shè)期），建設(shè)期以項目含有開工條件并發(fā)出開工通知之日起開始計算，經(jīng)過完工驗收后進(jìn)入運(yùn)行期。（2）合作期限延長：發(fā)生以下事件后，項目合作期可合適延長①由政府方原因造成完工延誤情形出現(xiàn)；②因為法律變更或政府方行為造成項目企業(yè)在項目合作期內(nèi)受到影響并使項目企業(yè)遭受實(shí)質(zhì)性損失。二、項目邊界條件（1）投資范圍：含本項目用地紅線范圍內(nèi)征地拆遷投融資、土地平整投融資和建設(shè)、市政配套設(shè)施投融資、建設(shè)和運(yùn)行維護(hù)、公共設(shè)施投融資、建設(shè)和運(yùn)行維護(hù)、安置房投融資、建設(shè)；（2）合作期：（含建設(shè)期）；（3）工程建設(shè)①本項目設(shè)計由項目業(yè)主負(fù)責(zé)，項目業(yè)主將**區(qū)審計部門審后預(yù)算價為準(zhǔn)，提交招標(biāo)人確定后實(shí)施；②已經(jīng)過招標(biāo)方法選定特許經(jīng)營項目投資人依法能夠自行建設(shè)、生產(chǎn)或提供可不進(jìn)行招標(biāo)，項目企業(yè)根據(jù)**市**區(qū)審計部門審后預(yù)算價為準(zhǔn)。建設(shè)項目其它費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生金額為準(zhǔn)，需經(jīng)實(shí)施機(jī)構(gòu)和項目企業(yè)認(rèn)可。③質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：合格。④工程驗收：按單體項目各自驗收，由項目業(yè)主依據(jù)法律、法規(guī)要求在接到項目企業(yè)完工驗收匯報后組織相關(guān)部門驗收。項目企業(yè)應(yīng)按國家及行業(yè)主管部門要求辦理工程完工驗收手續(xù)。（4）履約保障邊界由項目企業(yè)出具履約保函給項目實(shí)施機(jī)構(gòu)——*******管委會，分別開具建設(shè)保函、運(yùn)行維護(hù)保函，具體在協(xié)議中明確金額和保函格式。第四章

交易結(jié)構(gòu)

一、投融資結(jié)構(gòu)（1）資金起源：項目資金經(jīng)過股權(quán)融資和債務(wù)融資取得；①股權(quán)融資：《國務(wù)院相關(guān)調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項目資本金制度通知》（國發(fā)〔〕51號）要求中“其它項目標(biāo)最低資本金百分比為20%”要求，設(shè)定中標(biāo)投資人和**實(shí)業(yè)根據(jù)股比提供不少于項目總投資20%自有資金。

②債務(wù)融資：除自有資金外資金由項目企業(yè)負(fù)責(zé)融資，80%資金由項目企業(yè)負(fù)責(zé)融資，中標(biāo)投資人依據(jù)需要提供金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可抵押物或擔(dān)保物，**實(shí)業(yè)企業(yè)提供融資支持；若80%資金無法實(shí)現(xiàn)項目融資，由中標(biāo)投資人負(fù)責(zé)融資。（2）性質(zhì)：自有資本金屬于股權(quán)資金，債務(wù)融資屬于債務(wù)資金，債務(wù)資金可經(jīng)過銀行貸款、基金、保險等多個形式取得；（3）資金用途：項目企業(yè)資金僅限于本項目建設(shè)和運(yùn)行維護(hù)。（4）資產(chǎn)形成和轉(zhuǎn)移：依據(jù)政府進(jìn)度要求，建設(shè)期滿形成項目資產(chǎn)，運(yùn)行期滿后項目資產(chǎn)無償轉(zhuǎn)移至區(qū)政府或指定單位。二、采購機(jī)制及保障

本項目標(biāo)建設(shè)內(nèi)容征地拆遷、場地平整、市政配套設(shè)施、公共基礎(chǔ)設(shè)施和安置房建設(shè)均為非經(jīng)營性項目，回報機(jī)制為“政府購置服務(wù)”，具體根據(jù)“基于可用性績效協(xié)議”模式，由政府向項目企業(yè)購置本項目可用性（符合完工驗收標(biāo)準(zhǔn)公共產(chǎn)品）和為維持本項目可用性所需運(yùn)行維護(hù)服務(wù)（符合績效要求公共服務(wù)），即政府需向項目企業(yè)支付可用性服務(wù)費(fèi)和運(yùn)維績效服務(wù)費(fèi)，二者統(tǒng)稱為政府購置服務(wù)付費(fèi)。

（1）定價標(biāo)準(zhǔn)

依據(jù)《*招投標(biāo)辦【】30號文》相關(guān)不一樣專業(yè)項目標(biāo)相關(guān)要求具體確定。

建安工程費(fèi)用＝建筑安裝工程審后預(yù)算造價×（1-下浮率）房屋建設(shè)工程預(yù)算下浮率取值為8%；市政公用工程預(yù)算下浮率取值為12%；園林綠化工程預(yù)算下浮率取值為12%；水利水電工程預(yù)算下浮率取值為11%。建筑安裝工程預(yù)算造價確實(shí)定采取總價包干法，風(fēng)險系數(shù)包干按2%。

本PPP協(xié)議政府采購價格由工程費(fèi)總額、土地征遷費(fèi)用（含資金占用費(fèi)）、資金占用費(fèi)、項目管理費(fèi)和投資回報組成。

可用性服務(wù)費(fèi)＝工程費(fèi)總額+土地征遷費(fèi)用（含資金占用費(fèi)）+資金占用費(fèi)+項目管理費(fèi)+投資回報

工程費(fèi)總額確實(shí)定

本協(xié)議工程工程費(fèi)總額，包含用于協(xié)議項目標(biāo)建安工程費(fèi)用（含稅）和雙方認(rèn)可其它費(fèi)用。

A、協(xié)議工期內(nèi)，項目企業(yè)應(yīng)于當(dāng)月25日向監(jiān)理人報送當(dāng)月實(shí)際完成協(xié)議工程量，監(jiān)理人必需在收到匯報后14天內(nèi)審核確定；業(yè)主必需在接到監(jiān)理人審核確定意見后7天內(nèi)核實(shí)完成并開始計息。

B、本協(xié)議項目標(biāo)工程費(fèi)總額，以經(jīng)有資質(zhì)審圖單位審查合格施工圖設(shè)計藍(lán)圖工程量（包含工程變更和經(jīng)業(yè)主簽證實(shí)際發(fā)生工程量）為基礎(chǔ)，依據(jù)本協(xié)議所確定計價依據(jù)進(jìn)行確定。

C、工程費(fèi)總額＝經(jīng)審計部門審核確定投資建設(shè)人投入本項目標(biāo)投資總額（工程建安費(fèi)、設(shè)備費(fèi)及雙方認(rèn)可其它費(fèi)用）。

D、本協(xié)議工程費(fèi)總額包含用于協(xié)議項目標(biāo)建安工程費(fèi)用（含工程變更及簽證產(chǎn)生費(fèi)用)和雙方認(rèn)可其它費(fèi)用（此項費(fèi)用如有，應(yīng)另行由業(yè)主和投資建設(shè)人簽署補(bǔ)充協(xié)議，約定具體范圍，不然視為沒有）。（2）可用性績效指標(biāo)

可用性績效服務(wù)費(fèi)關(guān)鍵包含：征地拆遷總投資、場地平整總投資、市政配套設(shè)施總投資、公共配套設(shè)施總投資、安置房建設(shè)總投資、資金占用費(fèi)和投資回報，其中：

①征地拆遷總投資：以項目企業(yè)配合區(qū)政府相關(guān)部門為完成拆遷工作出資額約為5億，其它部分由業(yè)主自行處理。

②場地平整總投資：含場地平整工程費(fèi)用、工程建設(shè)其它費(fèi)，工程費(fèi)用以經(jīng)區(qū)審計部門審核結(jié)算價為準(zhǔn)，工程建設(shè)其它費(fèi)以項目企業(yè)和委托單位簽署協(xié)議金額為準(zhǔn)，其中建設(shè)單位管理費(fèi)按建安造價1.5%計取。

③市政配套設(shè)施總投資：含市政配套設(shè)施工程費(fèi)用、工程建設(shè)其它費(fèi)，工程費(fèi)用以經(jīng)區(qū)審計部門審核結(jié)算價為準(zhǔn)，工程建設(shè)其它費(fèi)以項目企業(yè)和委托單位簽署協(xié)議金額為準(zhǔn)，其中建設(shè)單位管理費(fèi)按建安造價1.5%計取。

④公共配套設(shè)施總投資：含公共配套設(shè)施工程費(fèi)用、工程建設(shè)其它費(fèi)，工程費(fèi)用以經(jīng)區(qū)審計部門審核結(jié)算價為準(zhǔn)，工程建設(shè)其它費(fèi)以項目企業(yè)和委托單位簽署協(xié)議金額為準(zhǔn)，其中建設(shè)單位管理費(fèi)按建安造價1.5%計取。

⑤安置房建設(shè)總投資：含安置房建設(shè)工程費(fèi)用、工程建設(shè)其它費(fèi)，工程費(fèi)用以經(jīng)區(qū)審計部門審核結(jié)算價為準(zhǔn)，工程建設(shè)其它費(fèi)以項目企業(yè)和委托單位簽署協(xié)議金額為準(zhǔn)，其中建設(shè)單位管理費(fèi)按建安造價1.5%計取。

⑥投資回報：以項目企業(yè)對②－⑤投資總額為基數(shù)（以上述子項目完工結(jié)算投資金額為準(zhǔn)），投資回報率7