水岸星城整體策劃

編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第頁水岸星城整體策劃目錄第一部分相關(guān)項(xiàng)目概況………一、相關(guān)項(xiàng)目背景概況…………………二、相關(guān)項(xiàng)目工程概況………………三、相關(guān)項(xiàng)目區(qū)位概況…………………四、相關(guān)項(xiàng)目服務(wù)概況…………………第二部分相關(guān)項(xiàng)目的市場調(diào)研………………一、相關(guān)項(xiàng)目投資目標(biāo)…………………二、杭州商務(wù)寫字樓調(diào)查分析……………………三、杭州商務(wù)寫字樓市場分析總結(jié)………………四、相關(guān)項(xiàng)目周邊競爭調(diào)查……………第三部分相關(guān)項(xiàng)目的研判……………………一、相關(guān)項(xiàng)目區(qū)域及個性研究…………二、本案的優(yōu)勢分析………………三、本案的劣勢分析………………四、本案的機(jī)會分析………………五、本案的威脅分析………………第四部分相關(guān)項(xiàng)目的招商目標(biāo)群定位………一、相關(guān)項(xiàng)目招商目標(biāo)要點(diǎn)分析………二、相關(guān)項(xiàng)目招商目標(biāo)群定位…………三、相關(guān)項(xiàng)目招商目標(biāo)客戶的細(xì)分……………………第五部分相關(guān)項(xiàng)目招商租金定位……………一、相關(guān)項(xiàng)目組價調(diào)研分析……………二、相關(guān)項(xiàng)目招商的組價策劃…………三、其它設(shè)施招商定位……………第六部分相關(guān)項(xiàng)目招商工作相關(guān)計(jì)劃構(gòu)思………一、相關(guān)項(xiàng)目的SWOT分析總結(jié)………二、相關(guān)項(xiàng)目招商的全案思路…………三、相關(guān)項(xiàng)目招商的“宣傳概念”提煉………………四、招商小組的組織框架形成……………………五、相關(guān)項(xiàng)目招商的階段性工作構(gòu)思…………………六、相關(guān)項(xiàng)目廣告平面的設(shè)計(jì)工作……………………七、相關(guān)項(xiàng)目招商氛圍培養(yǎng)手段構(gòu)思…………………八、相關(guān)項(xiàng)目招商合作性推廣策劃……………………九、招商廣告創(chuàng)意及訴求…………十、媒介的組合策略………………第七部分相關(guān)項(xiàng)目的廣告推廣策略…………一、廣告媒體宣傳戰(zhàn)略……………二、廣告推廣原則…………………三、相關(guān)項(xiàng)目招商建筑細(xì)節(jié)研究………四、相關(guān)項(xiàng)目推廣傳播的合適的內(nèi)容…………五、推廣策略重要階段的劃分……………………六、相關(guān)項(xiàng)目推廣的總策略……………第八部分相關(guān)項(xiàng)目廣告推廣分解思路………一、第一階段推廣思路……………二、第二階段推廣思路……………三、第三階段推廣思路……………四、第四階段推廣思路……………第九部分媒介策略………一、媒介策略相關(guān)計(jì)劃…………………二、具體媒體的選擇和發(fā)布相關(guān)計(jì)劃………………第十部分廣告預(yù)算………一、廣告預(yù)算細(xì)分…………………二、本案宣傳推廣的廣告預(yù)算說明………………第十一部分相關(guān)項(xiàng)目招商推廣說明…………一、招商工作安排…………………二、相關(guān)項(xiàng)目開盤日的確定……………31三、策劃全案的說明………………第一部分相關(guān)項(xiàng)目的概況一、相關(guān)項(xiàng)目背景概況1、相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)歷史：**大學(xué)國家大學(xué)科技園（濱江）前身為“中恒世紀(jì)科技園”，其用地屬于中恒世紀(jì)科技實(shí)業(yè)有限公司的工業(yè)用地；后在具體的建設(shè)審批過程中定位于高新企業(yè)（傾向信息化和生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)方向）的創(chuàng)業(yè)基地和企業(yè)孵化園區(qū)。本相關(guān)項(xiàng)目依賴中恒世紀(jì)公司和**大學(xué)的背景聯(lián)系，中恒世紀(jì)和**大學(xué)國家大學(xué)科技園（簡稱浙大科技園）簽署了相關(guān)的加盟協(xié)議，并將“中恒世紀(jì)科技園”名稱改為“**大學(xué)國家大學(xué)科技園（濱江）”，使之成為浙大科技園體系組成之一。2、**大學(xué)及浙大科技園相關(guān)項(xiàng)目的概況**大學(xué)經(jīng)過百余年的發(fā)展，已逐步發(fā)展成為我國重要的科學(xué)研究中心和高新技術(shù)輻射中心，形成了較強(qiáng)的基礎(chǔ)研究、應(yīng)用研究和開發(fā)研究的能力。**大學(xué)科研條件優(yōu)越，建有國家和省、部重點(diǎn)科技基地34個，科研機(jī)構(gòu)190個；其中國家和省、部重點(diǎn)（專業(yè)）實(shí)驗(yàn)室5個，列全國高校前列；省、部重點(diǎn)和開放實(shí)驗(yàn)室9個。**大學(xué)每年都有許多科技成果獲得國家、省、部級科技獎勵。浙大科技園是經(jīng)國家科技部、教育部聯(lián)合批準(zhǔn)的首批22個國家級大學(xué)科技園之一，是**省重點(diǎn)科技企業(yè)孵化器、**省青年創(chuàng)業(yè)基地；科技園享受杭州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和省市政府出臺的一系列優(yōu)惠政策。浙大科技園的建設(shè)遵循“統(tǒng)籌規(guī)劃、以人為本、市場推動、堅(jiān)持開放”的方針，堅(jiān)持技術(shù)創(chuàng)新和科技成果轉(zhuǎn)化、高新技術(shù)企業(yè)孵化和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才培育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)輻射的宗旨，按照“一園多點(diǎn)”的原則同時在寧波、嘉興、紹興、溫州及江西省南昌市等地建有科技園分園，打造一個實(shí)力雄厚、資源互動的**大學(xué)科技企業(yè)商務(wù)服務(wù)體系。浙大科技園（濱江）作為浙大科技園杭州本地分園，以個性化空間設(shè)計(jì)、生態(tài)型環(huán)境控制、充足服務(wù)設(shè)施配套、專業(yè)性協(xié)調(diào)管理管控等特色優(yōu)勢打造成科技創(chuàng)業(yè)者的樂園，是“天堂硅谷”商務(wù)服務(wù)的一顆燦爛明珠。二、相關(guān)項(xiàng)目工程概況1、整體設(shè)計(jì)概況：浙大科技園（濱江）相關(guān)項(xiàng)目建筑由11幢獨(dú)立樓宇組成，其中1#至9#樓為商務(wù)辦公區(qū)，10#樓和11#樓為后勤服務(wù)區(qū)；相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)有2個獨(dú)立地下車庫和一個地上中心花園。整個園區(qū)建筑以規(guī)則的縱式排列，體現(xiàn)了科技園“高效、嚴(yán)謹(jǐn)”的風(fēng)格；同時采用生態(tài)型花園布局、個性化單套設(shè)計(jì)、集群式商務(wù)管理管控等理念，實(shí)現(xiàn)商務(wù)的人性化和舒適化，為工作和生活提供互動一體化服務(wù)、為創(chuàng)意革新提供一個靈感的自由。2、建筑概況：相關(guān)項(xiàng)目用地面積33968㎡，總建筑面積53237.7㎡，其中地上建筑面積47694.1㎡，地下建筑面積5543.6㎡，相關(guān)項(xiàng)目容積率1.4，綠地率35%。相關(guān)項(xiàng)目1號樓為9層建筑，位于科技園的正門，是園區(qū)的核心單體，配備有2部OTS電梯；總建筑面積為17167.1㎡，包括主樓和裙樓、地下車庫三部分；主樓建筑面積11624.9㎡，每層建筑面積為1298㎡，均為辦公用房；裙樓3層，建筑面積為2556㎡，每層建筑面積大約850㎡左右，可作展示、會所及配套營業(yè)場所使用；地下車庫2803.6㎡。一號樓建筑宏偉、設(shè)計(jì)氣派，從而彰顯出園區(qū)的整體實(shí)力和入駐企業(yè)的外在形象。相關(guān)項(xiàng)目的2至9號樓為四層建筑加架空層和閣樓，是園區(qū)的重點(diǎn)部分，也是園區(qū)的特色部分。該部分總建筑面積25351.6平方米，分別設(shè)計(jì)有A1、A2、B1、B2、C1、C2六種戶型共80套可供選擇的個性化、孤套復(fù)式辦公空間，面積均在250㎡~380㎡左右。相關(guān)項(xiàng)目的10號、11號樓在園區(qū)內(nèi)靠北方向，均為5層建筑，總建筑面積7719㎡，設(shè)計(jì)以生活配套服務(wù)功能為主。10、11號樓共擁有酒店式公寓170套，每套建筑面積為33㎡；餐廳、休閑吧等集中在11號樓；完全可以滿足園區(qū)內(nèi)企業(yè)職工的餐飲、休閑、、文體等服務(wù)需求。相關(guān)項(xiàng)目還有面積6226.3㎡的架空層和面積多達(dá)3500㎡的中心花園，沿各主體建筑周圍都設(shè)有綠化帶；相關(guān)項(xiàng)目各建筑主體分布規(guī)則、合理，力求達(dá)到“真正會呼吸的科技園”的生態(tài)型、SOHO創(chuàng)業(yè)空間效果。三、相關(guān)項(xiàng)目區(qū)位概況本相關(guān)項(xiàng)目位于長三角經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)的杭州市錢塘江南岸濱江區(qū)南環(huán)路上，屬于國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)政策區(qū)塊。該區(qū)塊是國家高新技術(shù)企業(yè)的研究和創(chuàng)業(yè)基地，聚集了如UT斯達(dá)康、東方通信、浙大中控、恒生電子、信雅達(dá)等眾多著名高新企業(yè)；本相關(guān)項(xiàng)目同時與杭州國家高新軟件園及其它高新企業(yè)相互輻射，創(chuàng)新、科技氛圍濃厚，是杭州國家級軟件、集成電路設(shè)計(jì)、通訊與動畫等多產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)制造基地。本區(qū)塊與著名的西湖風(fēng)景區(qū)一橋相連，之江度假村、龍禧酒店、速8酒店和正在建設(shè)的龍禧硅谷等知名星級酒店配套，臨江花園、彩虹城、銀色港灣、太陽公寓等大型居民住宅區(qū)相繼開盤落成，高新區(qū)公建中心、錢江大橋橋頭景觀等生活、工作休閑場所的規(guī)劃和設(shè)計(jì)；隨著各居民住宅區(qū)入住率的提高和高新企業(yè)自身的不斷發(fā)展，依托新區(qū)生態(tài)型建設(shè)設(shè)計(jì)理念，本區(qū)塊將發(fā)展成為杭州未來南岸EOD（生態(tài)商務(wù)區(qū)）經(jīng)濟(jì)圈和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖區(qū)。四、相關(guān)項(xiàng)目服務(wù)概況本相關(guān)項(xiàng)目本質(zhì)屬于科技園相關(guān)項(xiàng)目，其以高新技術(shù)為主體，視創(chuàng)造為生命，通過為科技型企業(yè)提供辦公、后勤于一體的商務(wù)空間，創(chuàng)造更多的政策優(yōu)惠、綜合服務(wù)、專業(yè)管理管控的附加價值。本相關(guān)項(xiàng)目的入駐企業(yè)首先可以憑相應(yīng)資格享受到國家關(guān)于高新區(qū)的優(yōu)惠政策，包括所得稅稅收、對外經(jīng)濟(jì)合作、設(shè)備折舊、對外進(jìn)出口貿(mào)易及職工福利等多方面的實(shí)質(zhì)性合適的內(nèi)容。其次就是可以國家、省、市有關(guān)部分對浙大科技園出臺的專向扶持政策，包括國家科技部創(chuàng)業(yè)基金資助、**省科技企業(yè)孵化基金支持、高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化風(fēng)險投資及融資貸款擔(dān)保和高新企業(yè)人才股權(quán)稅收免征等合適的內(nèi)容。再次針對**大學(xué)出臺的一系列資源共享和人力資源培養(yǎng)等方面的鼓勵措施。本相關(guān)項(xiàng)目本著發(fā)展成為個性化商務(wù)空間、專業(yè)化高新企業(yè)孵化園區(qū)的目標(biāo)積極主動向入駐企業(yè)提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。首先向入駐企業(yè)提供基礎(chǔ)性的服務(wù)，包括辦公場所的提供、通訊網(wǎng)絡(luò)接入管理管控服務(wù)、共享商務(wù)設(shè)施租賃服務(wù)、職工生活后勤服務(wù)等諸多方面的商業(yè)房產(chǎn)的基礎(chǔ)性合適的內(nèi)容。其次提供高新企業(yè)的代理服務(wù)，包括有高新企業(yè)認(rèn)定審核、企業(yè)相關(guān)項(xiàng)目管理管控、知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)等多類型的代理工作，進(jìn)行集中政府公關(guān)，節(jié)省入駐企業(yè)的交際成本。再次就是為發(fā)展中創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供咨詢服務(wù)，包括有投資規(guī)劃、資金管理管控、法律顧問、市場調(diào)研和產(chǎn)品拓展等高附加值的商務(wù)服務(wù)體系。同時還可以依托**大學(xué)的科研成果和人力資源背景，為入駐企業(yè)提供人才培養(yǎng)和引進(jìn)，并為企業(yè)的人力資源管理管控工作提供咨詢和集中管理管控的服務(wù)。最后園區(qū)還可以通過園區(qū)內(nèi)部及浙大科技園體系為在園企業(yè)提供技術(shù)交流、產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合作、資源內(nèi)部利用等技術(shù)性服務(wù)。第二部分相關(guān)項(xiàng)目的市場調(diào)查一、相關(guān)項(xiàng)目的投資目標(biāo)本相關(guān)項(xiàng)目是中恒世紀(jì)公司按照資源合理利用和技術(shù)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)需要而進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)投資相關(guān)項(xiàng)目；經(jīng)過前期大量系統(tǒng)的工作，該工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為了浙大科技園體系的組成之一，并努力朝向科技企業(yè)孵化器的方向發(fā)展。相關(guān)項(xiàng)目以為各類科技型企業(yè)提供辦公空間和商務(wù)配套服務(wù)為目標(biāo)，通過尊貴的、個性化的建筑藝術(shù)和優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)，以倡導(dǎo)休閑商務(wù)為創(chuàng)業(yè)新主張，為入駐園區(qū)的各企業(yè)提供商務(wù)增值服務(wù)；本相關(guān)項(xiàng)目的投資目標(biāo)除了自身產(chǎn)業(yè)化需要外，更多的注重相關(guān)項(xiàng)目的招商目標(biāo)和效益。二、杭州商務(wù)寫字樓調(diào)查分析隨著杭州經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)起飛，杭州住宅房產(chǎn)逐漸進(jìn)入泡沫狀態(tài)，在中央政府的強(qiáng)力調(diào)控下，杭州寫字樓市場正逐步取代杭州住宅市場進(jìn)入發(fā)展商的視線；不過杭州寫字樓的開發(fā)大部分集中于高級地段，重點(diǎn)推行地段優(yōu)勢和區(qū)塊優(yōu)勢來博取市場認(rèn)可；而且更多的商務(wù)寫字樓走高檔、純寫字樓路線，強(qiáng)調(diào)商務(wù)的豪華概念。2004年杭州前九個月推出6幅新寫字樓用地，大多位于杭州主城區(qū)，維持固定高級地段供應(yīng)水平；從地域分布來看，杭州寫字樓區(qū)集中化已非常明顯。由2005年到2007年三年內(nèi)，已有及將有超過200萬平方米以上的新寫字樓入市，預(yù)計(jì)將會超越之前十年新盤上市的總和；其中CBD錢江新城將占大量，該區(qū)由03、04兩年間共推出11幅用地，合計(jì)376畝，該區(qū)開發(fā)面積會達(dá)到在120-一五0萬平方米。而2005年將是杭州各寫字樓進(jìn)入新一輪供應(yīng)期，競爭將日益激烈。從目前杭州商務(wù)寫字樓市場的大局來看，主要劃分為七大商務(wù)區(qū)，還有各零星分布的商務(wù)性寫字樓。1、武林商務(wù)區(qū)杭州武林商務(wù)區(qū)是依據(jù)杭州武林商圈孕育而生的歷史性商務(wù)區(qū)，也是杭州市中心CBD規(guī)劃核心。由于該區(qū)塊內(nèi)分布著杭百、銀泰、百大、連卡佛等眾多商業(yè)流通場所，極大豐富了區(qū)塊商業(yè)氛圍；但同時因商業(yè)場所的密集分布，武林商務(wù)區(qū)逐步跨越向艮山方向拓展；隨著一大批高檔寫字樓的陸續(xù)建成，該區(qū)域正從傳統(tǒng)的商業(yè)黃金地段，向高尚辦公商務(wù)區(qū)域轉(zhuǎn)換。據(jù)咨詢調(diào)查，該區(qū)域外貿(mào)型企業(yè)居多，這些企業(yè)非常重視自身形象，講究品味與檔次。目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在47萬平方米左右，均價在12800元/平方米左右。區(qū)塊參考日租金為2-4元/平方米；傳統(tǒng)區(qū)塊內(nèi)有云天•財(cái)富中心、海華廣場、華源發(fā)展大廈、白馬大廈等高檔樓盤。武林商圈便捷的交通、成熟的配套等一系列優(yōu)越條件的影響，使得武林周邊區(qū)域的寫字樓隨之崛起，形成新武林商務(wù)區(qū)。新武林商務(wù)區(qū)增加美達(dá)•麗陽國際、紅石•中央大廈、越都商務(wù)大廈、野風(fēng)•現(xiàn)代領(lǐng)地LOFT、華龍商務(wù)大廈、迪尚商務(wù)中心等寫字樓相關(guān)項(xiàng)目。2、慶春路商務(wù)區(qū)慶春路商務(wù)區(qū)是杭州如今寫字樓最密集分布的區(qū)域，號稱杭州成熟的市中心CBD區(qū)塊中的金融街。該區(qū)塊歷來就是杭州商務(wù)寫字樓的亮點(diǎn)，商務(wù)氛圍較濃厚，金融網(wǎng)點(diǎn)遍布整條大街，超市、醫(yī)院、電信服務(wù)都非常方便，是杭州傳統(tǒng)商務(wù)的發(fā)源地。據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域商務(wù)寫字樓的需求空間很大，客戶類型也大都為一些貿(mào)易公司和一些服務(wù)性行業(yè)。區(qū)塊內(nèi)較新樓盤供應(yīng)量在35萬平方米左右，價格在8500元/平方米左右；區(qū)塊參考日租金為2.6-4元/平方米。東清大廈、濱江•新城市廣場、金都•杰地大廈、中豪•鳳起廣場、銀座大廈、瑞豐國際商務(wù)大廈、廣利大廈等相關(guān)項(xiàng)目分布其中。政府關(guān)于解放路延伸段工程，更是進(jìn)一步刺激了該區(qū)域內(nèi)的樓市，因此這一區(qū)塊的寫字樓有著較好的市場前景。3、城站商務(wù)區(qū)城站商務(wù)區(qū)歷史其實(shí)也很悠久；杭州商務(wù)寫字樓的發(fā)展歷史中一直就有著城站的身影，但是該區(qū)塊商務(wù)氛圍一直倍受冷遇；隨著杭州新客站的投入使用、西湖南線改造工程完成、西湖大道商機(jī)漸濃等因素，城站商圈已具備中高檔商圈的條件，其便利的交通環(huán)境、完備的商務(wù)配套大大提升了城站的商務(wù)接待能力，使大量客源停留在城站區(qū)域。城站寫字樓入住內(nèi)外貿(mào)企業(yè)較多。據(jù)咨詢調(diào)查，目前城站區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在24萬平方米左右，價格在8000元-1.4萬元/平方米不等。區(qū)塊參考日租金為2-5元/平方米。香榭商務(wù)大廈、偉星•東河世紀(jì)大樓、雪峰花苑、聯(lián)銀大廈、中閩大廈、紅星文化廣場、廣復(fù)大廈、利群大廈等商務(wù)寫字樓相繼推出，極大豐富和帶動了區(qū)塊的活躍。配合西湖、吳山廣場的開發(fā)，城站商務(wù)區(qū)逐步向“景觀商務(wù)”、“人文商務(wù)”、“綠色環(huán)保商務(wù)”等概念性商務(wù)區(qū)發(fā)展。4、文教商務(wù)區(qū)文教商務(wù)區(qū)主要是隨著高新區(qū)的設(shè)立和開發(fā)孕育而生的新商務(wù)區(qū)，隨著文三路電子街規(guī)劃的確立、文教區(qū)高校搬遷的落實(shí)，文教商務(wù)區(qū)的商務(wù)寫字樓供應(yīng)逐漸增加；并逐步成為杭州電子產(chǎn)品銷售、IT行業(yè)等高新產(chǎn)業(yè)的聚集地；該區(qū)域位于杭城中西部，交通便捷、生活設(shè)施完善。據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域主要以IT企業(yè)及廣告、傳媒、裝修行業(yè)為目標(biāo)客戶，是杭城寫字樓中較具產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)塊，是杭州寫字樓中出租率較高的區(qū)域。該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在10萬平方米左右，價格在10000元/平方米左右。區(qū)塊參考日租金為1.5-3元/平方米。華都•蘭庭國際、西城新座、偉星大廈、華星科技大廈、文欣大廈等相關(guān)項(xiàng)目分布其中。由于文教區(qū)道路規(guī)劃比較陳舊，交通屬于杭州最擁堵的地段之一，區(qū)塊商務(wù)發(fā)展受到一定的限制。5、黃龍商務(wù)區(qū)從98年世貿(mào)中心一期寫字樓開始，杭州黃龍商圈就是**向國際開放的窗口，它從來就代表著**經(jīng)濟(jì)中最具生命力的那一部分，**商務(wù)文化正是從這里更為外界所認(rèn)同。在這里你可以看到**省內(nèi)金融投資業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)中最出色的那些企業(yè)：廣廈集團(tuán)、金信證券、滬杭甬高速、綠城房產(chǎn)、南都房產(chǎn)等等。這些企業(yè)在近年來的發(fā)展速度遠(yuǎn)超過平均水平，而產(chǎn)業(yè)也正集中在對**GDP貢獻(xiàn)最大的產(chǎn)業(yè)中。因此黃龍商務(wù)區(qū)一發(fā)展就成為杭州相當(dāng)當(dāng)?shù)馁F族商務(wù)區(qū)（ABD）。據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在29萬平方米左右，均價在一五000元/平方米右；區(qū)塊參考日租金為3.5-6元/平方米。世貿(mào)中心、綠城•黃龍世紀(jì)廣場、中田大廈、求是大廈分布其中；公元大廈均價1.75萬元/平方米，半個樓層起賣；黃龍恒勵大廈均價約1.1萬元/平方米，租金每天4.5元/平方米；嘉華國際商務(wù)中心租金每天5元/平方米。耀江•金鼎廣場、世貿(mào)麗晶3期等即將入市，更是突顯了區(qū)塊的貴族氣派。6、濱江商務(wù)區(qū)濱江商務(wù)區(qū)受到高新開發(fā)區(qū)政策優(yōu)惠帶動；商務(wù)氛圍逐步受到高新企業(yè)追捧；而區(qū)塊商務(wù)寫字樓更多的集中于江南大道周邊。濱江區(qū)塊樓盤正極力打造江景寫字樓、生態(tài)商務(wù)區(qū)概念。據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在10萬平方米左右，價格在7800元/平方米左右；區(qū)塊參考日租金在1-2元/平方米，濱海•威陵大廈銷售均價7600元/平方米。該區(qū)塊現(xiàn)有濱海•威陵大廈、東冠發(fā)展大廈、恒生電子科技園、華榮時代大廈、創(chuàng)新大廈等多個商務(wù)寫字樓相關(guān)項(xiàng)目。該板塊商務(wù)寫字樓形成一個明顯的帶狀，其中之江區(qū)塊較為集中。之江區(qū)塊主要承接文教商務(wù)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)勢，以新區(qū)生態(tài)規(guī)劃避開文教區(qū)交通等劣勢；同時該區(qū)塊各類大型居民住宅區(qū)逐步交付使用，區(qū)塊經(jīng)濟(jì)日益活躍，商務(wù)氛圍前景可觀。7、錢江新城區(qū)塊隨著杭州市政府確立杭州由西湖時代走向錢江時代的戰(zhàn)略，錢江新城板塊逐步走進(jìn)杭州人的視線。錢江新城的功能定位為大杭州中央商務(wù)區(qū)，將集中大部分政府機(jī)構(gòu)、國內(nèi)外銀行、證券、保險金融、法律會計(jì)咨詢、信息等服務(wù)機(jī)構(gòu)，成為展現(xiàn)杭州經(jīng)濟(jì)活力和城市繁華景觀的主要標(biāo)志。錢江新城在政府的有意推動下，土地放量比較大，為了加快錢江新城的建設(shè)，各類寫字樓相繼開發(fā)，未來該區(qū)塊供應(yīng)量將直線上升，商務(wù)氛圍也迅速提升。杭州還有其它板塊的商務(wù)區(qū)，但因?yàn)橐?guī)模小，暫時不成氣候；比如說下沙商務(wù)區(qū)主要針對的是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的商業(yè)流通性行業(yè)。三、杭州商務(wù)寫字樓市場分析總結(jié)自從2003年以來杭州房產(chǎn)市場新聞不斷，寫字樓市場潛力不斷顯露，需求者對寫字樓的要求越來越高,包括高效性、先鋒性、展示性、24小時、技術(shù)化、年輕化、多樣化等。從總體上看，隨著**城市化進(jìn)程的加速，杭州城市經(jīng)濟(jì)由第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)為第三產(chǎn)業(yè)為主，杭州寫字樓的需求量將進(jìn)一步增加，寫字樓開發(fā)前景看好。但經(jīng)歷過兩年以來大批寫字樓投放市場的沖擊和洗禮，杭州寫字樓已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)狀。過多的寫字樓定位于高檔、豪華，尋求單一的地段優(yōu)勢，開發(fā)商急切跟進(jìn)，啟動相關(guān)項(xiàng)目不細(xì)分客戶，不考慮錯位競爭；畢竟杭州是休閑旅游城市，不象上海、北京，世界500強(qiáng)在杭州落戶的并不多，由此造成如今杭州的寫字樓除成熟地段外其它地塊商務(wù)樓空置率居高不下。杭州商務(wù)需求者最注重寫字樓的檔次形象，其次為交通。利程度，再次為租金或售價以及物業(yè)管理管控水平，同時對周邊商業(yè)配套也比較關(guān)注。正是這種現(xiàn)狀的出現(xiàn)，也促使了杭州寫字樓開發(fā)的個性化特色、目標(biāo)性細(xì)分的方向；本案的開發(fā)，在一定程度上避開了高檔寫字樓的定位，同時又處于高新開發(fā)區(qū)，選擇合適的目標(biāo)群體定位，對本相關(guān)項(xiàng)目的優(yōu)勢發(fā)揮可以起到事半功倍的效應(yīng)。四、相關(guān)項(xiàng)目的周邊競爭調(diào)查本相關(guān)項(xiàng)目地處杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（濱江）區(qū)塊，周邊高新企業(yè)和孵化園區(qū)較集中；杭州高新軟件園、創(chuàng)新大廈、東冠發(fā)展大廈、亞琪公司、先鋒大廈、志誠大廈、恒生電子科技園等商務(wù)寫字樓分布相關(guān)項(xiàng)目附近。其中杭州高新軟件園、創(chuàng)新大廈均已經(jīng)開盤并招商已久，現(xiàn)在的入住率較高，并由于是區(qū)政府相關(guān)項(xiàng)目，其招商工作的重點(diǎn)是引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向和培育產(chǎn)業(yè)規(guī)模，政府行為導(dǎo)致入駐門檻較高，可作為本相關(guān)項(xiàng)目區(qū)位中的基礎(chǔ)優(yōu)勢；東冠發(fā)展大廈是由企業(yè)資本投資興建，該相關(guān)項(xiàng)目剛開始招商，是本相關(guān)項(xiàng)目的參考競爭對象。先鋒大廈、亞琪公司、志誠大廈和恒生電子科技園等幾個相關(guān)項(xiàng)目均已建設(shè)完成，正在確定招商相關(guān)計(jì)劃，由此該部分相關(guān)項(xiàng)目是本相關(guān)項(xiàng)目的未來招商競爭對象；而高新公建中心的規(guī)劃，為提升本相關(guān)項(xiàng)目的EOD區(qū)域效益和活力增添新的素材。經(jīng)過前期調(diào)查和電話咨詢確認(rèn)，高新軟件園、創(chuàng)新大廈等寫字樓招商較為充足，東冠發(fā)展大廈等招商形勢也較為樂觀，這為本相關(guān)項(xiàng)目的商務(wù)氛圍起到了一定的推動作用。本相關(guān)項(xiàng)目的個性化商務(wù)樓設(shè)計(jì)和園林式物業(yè)管理管控，有效區(qū)分了周邊其它單體式的寫字樓相關(guān)項(xiàng)目，通過生態(tài)、園林概念和專業(yè)、綜合服務(wù)管理管控，實(shí)現(xiàn)本相關(guān)項(xiàng)目的特色突出，加強(qiáng)相關(guān)項(xiàng)目的優(yōu)越性。第四部分相關(guān)項(xiàng)目的招商目標(biāo)群定位一、相關(guān)項(xiàng)目招商目標(biāo)要點(diǎn)分析1、綜合分析本相關(guān)項(xiàng)目所處區(qū)塊現(xiàn)狀及本相關(guān)項(xiàng)目周邊寫字樓的調(diào)查和分析：在政策優(yōu)惠方面，同樣享受政策的文教區(qū)高新板塊位于市區(qū)范圍，地理位置優(yōu)越與本板塊；據(jù)調(diào)查火炬大廈、文欣大廈等商務(wù)樓空置率在一五%左右。在商務(wù)氛圍方面，由于本相關(guān)項(xiàng)目所在的之江區(qū)塊的住宅大部分為投資性置房，居民入住率偏低，商業(yè)氣氛不夠旺盛，寫字樓的商務(wù)空間明顯不足。在同類競爭方面，東冠發(fā)展大廈、先鋒大廈、亞琪公司、志誠大廈和恒生電子科技園等相關(guān)項(xiàng)目的相繼建成，該部分的相關(guān)項(xiàng)目和本相關(guān)項(xiàng)目具有一定的同質(zhì)性，盡管相互之間可以烘托出整個區(qū)塊的前景，但同時也為本相關(guān)項(xiàng)目帶來更多的競爭壓力。過于專業(yè)的產(chǎn)業(yè)范疇限制往往會導(dǎo)致本相關(guān)項(xiàng)目招商目標(biāo)群體的匱乏，從而影響到整個科技園的商務(wù)氣候；由此必須在政策允許的條件下，相關(guān)項(xiàng)目招商憑借自己的特色和優(yōu)勢擴(kuò)大招商目標(biāo)范圍，吸引更多的企業(yè)入駐。2、本相關(guān)項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)上以個性化辦公空間設(shè)計(jì)為特色，單套排屋式的樓宇適應(yīng)于職工人數(shù)不多、從事技術(shù)研發(fā)或者創(chuàng)意靈感的中小企業(yè)或部門。一號樓設(shè)計(jì)尊貴，彰顯氣派，作為可以享受高新優(yōu)惠政策的商務(wù)樓，對于部分無法享受優(yōu)惠政策的高新技術(shù)企業(yè)提供了機(jī)遇；招商該類企業(yè)的某個部門或管理管控層總部，既可以加強(qiáng)企業(yè)的形象，同時還可以充分享有政策扶持。裙樓部分為三層大框架建筑，又是位于園區(qū)正門，其可以作為本園區(qū)的配套營業(yè)用房，招商包括銀行、展示廳、產(chǎn)業(yè)物流配送、會議中心等多類型的營業(yè)型機(jī)構(gòu)或配套性機(jī)構(gòu)。2至9號樓為個性化的辦公樓，其孤套、復(fù)式的建筑設(shè)計(jì)，為一些創(chuàng)造型的企業(yè)提供一個獨(dú)立的、自由的靈感空間，是科研開發(fā)、設(shè)計(jì)咨詢等類型機(jī)構(gòu)的最佳選擇。二、相關(guān)項(xiàng)目招商目標(biāo)群定位由以上對本案的分析我們可以看出，本案區(qū)別于其它盤的最大優(yōu)勢就是園區(qū)式生態(tài)型個性化科技類商務(wù)群，其具有園區(qū)的一體化配套、生態(tài)健康的環(huán)境控制、個性化排屋的SOHO理念和高新科技政策優(yōu)惠等；由此本案的目標(biāo)群體主要定位于一下四類：※信息、軟件、醫(yī)藥等科技產(chǎn)業(yè)企業(yè)。該類企業(yè)具有申報高新企業(yè)的潛力，也就可以潛在的享受到高新區(qū)塊的政策優(yōu)惠；同時由于該類企業(yè)大多為創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展中的企業(yè)，創(chuàng)業(yè)成本、空間和氛圍、配套都是關(guān)注的要點(diǎn)。本案身處開發(fā)區(qū)低廉的租金水平、個性化小套型辦公間、園區(qū)集群經(jīng)濟(jì)、工作生活一體化配套；對該類企業(yè)具有一定吸引力。由于本案作為科技園相關(guān)項(xiàng)目，考慮到未來的孵化器發(fā)展方向和穩(wěn)定的科技園區(qū)品牌，該類企業(yè)占目標(biāo)群60%?！囆g(shù)前沿。杭州近年興起的LOFT寫字樓風(fēng)潮，野風(fēng)•現(xiàn)代領(lǐng)地已經(jīng)開始打造杭州首個LOFT寫字樓。本相關(guān)項(xiàng)目的推出，依其園林史生態(tài)布局、排屋式獨(dú)立空間、完備的后勤保障，極大的增強(qiáng)了辦公氛圍的可塑性和創(chuàng)作靈感的刺激度，為廣告策劃、創(chuàng)意工作室等藝術(shù)前沿企業(yè)營造至上的寬松、自然的辦公氛圍，滿足此類企業(yè)對個性化、藝術(shù)化辦公的需求。此類企業(yè)對活躍本案的SOHO商務(wù)和個性化理念大有裨益，因此可以其控制在20%左右?！芾砉芸厍把?。由于本相關(guān)項(xiàng)目前述所定位的兩類企業(yè)，更多的傾向中小企業(yè)，其管理管控基礎(chǔ)薄弱，更多的精力和企業(yè)能力傾向技術(shù)科研、創(chuàng)意藝術(shù)；而這類企業(yè)又是高速發(fā)展的企業(yè)，在一定程度上需要外來的企業(yè)投資分析、管理管控咨詢、財(cái)務(wù)謀劃、法律支持等專業(yè)性的管理管控前沿服務(wù)。依本案內(nèi)部眾多的這種需求，建議選擇10%的管理管控前沿服務(wù)企業(yè)入園?！渌愋推髽I(yè)。其它類型企業(yè)可包括外地企業(yè)駐杭州辦事處、外資企業(yè)和物流企業(yè)等。其中駐杭辦事處有一大部分因需要生活、工作一體化而“屈居”住宅、公寓；外資企業(yè)在WTO放開之際快速增加，國外SOHO辦公的理念和新入杭州時成本節(jié)約可以吸引更多外資的注意；物流企業(yè)主要為裙樓大開間所定，因江南大道、錢江一橋、復(fù)興大橋等組成的濱江快速交通網(wǎng)，直達(dá)簫山國際機(jī)場、城站火車站等重要城市出入口。該類企業(yè)建議選擇約10%定位。三、相關(guān)項(xiàng)目招商目標(biāo)客戶的細(xì)分本相關(guān)項(xiàng)目在招商過程中主要分為三大塊：主樓招商、個性化樓招商和配套服務(wù)設(shè)施招商。1、主樓招商目標(biāo)群定位。相關(guān)項(xiàng)目主樓是以傳統(tǒng)寫字樓設(shè)計(jì)為內(nèi)涵，每層面積近1200平方米。中恒世紀(jì)公司及下屬香溢世紀(jì)公司、杭州中恒世紀(jì)公司本身就需要自用辦公區(qū)，該部分自用辦公室建議安置在主樓8、9層。如主樓招商情況較好，建議主樓9層和附樓3層自用。主樓一層至七層為對外招商部分。該部分辦公室作為寫字樓設(shè)計(jì)，在整個園區(qū)內(nèi)突出商務(wù)氣派和尊貴；但是由于1號樓沒有安裝中央空調(diào)系統(tǒng)，相對高檔寫字樓又有著一定的劣勢。因此該部分招商可以選擇新起步的中小型企業(yè)，該類企業(yè)對租金的水平要求比較重，對企業(yè)日常運(yùn)營成本考慮較多；同時利用本主樓和整個園區(qū)整體性和生態(tài)型統(tǒng)一，在隱晦掉主樓單體建筑的不豪華同時，大打生態(tài)型、園林化寫字樓概念，吸引更多不注重商務(wù)豪華，而在乎商務(wù)休閑的企業(yè)注意力。一號樓招商對象之一選擇信息咨詢、投資咨詢、企業(yè)管理管控咨詢等公司，既可以為該類企業(yè)提供低廉的房屋租賃成本，同時還可以讓此類公司擁有園區(qū)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的咨詢業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)資源的內(nèi)部利用。一號樓招商對象之二選擇各類經(jīng)濟(jì)開發(fā)、科技開發(fā)和推廣、文化藝術(shù)開發(fā)等公司，此類公司作為科技園區(qū)的科技型企業(yè)主體，可以充分享受到優(yōu)惠政策的傾斜力度，從而為企業(yè)的發(fā)展提供更大的空間和動力。一號樓招商對象之三選擇一些租用面積較大的大、中型企業(yè)，用作銷售、管理管控、研發(fā)總部。2、個性化樓招商目標(biāo)群定位。相關(guān)項(xiàng)目的個性化樓部分是本相關(guān)項(xiàng)目的特色之一，作為一個科技園區(qū)相關(guān)項(xiàng)目，采用單套復(fù)式的排屋設(shè)計(jì)，這是一個新創(chuàng)商務(wù)空間概念。如今很多中小型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型新企業(yè)由于創(chuàng)業(yè)之初成本因素，更多選擇住宅區(qū)中辦公，而隨著國家政策的出臺，工商局針對居民住宅區(qū)內(nèi)開辦企業(yè)的審批越來越嚴(yán)；這給本相關(guān)項(xiàng)目的招商提供了一定的機(jī)遇。單套式寫字樓可以讓一些軟件開發(fā)、動漫制作、廣告設(shè)計(jì)等系列需要靈感、尋求創(chuàng)新的企業(yè)得到一種SOHO辦公的感覺。本部分商務(wù)樓的招商由此定位于針對一些中小型智力企業(yè)、設(shè)計(jì)公司進(jìn)行，2至5號樓定位于軟件開發(fā)、系統(tǒng)集成類IT產(chǎn)業(yè)企業(yè)，6至7號樓定位于生物醫(yī)藥、動漫制作和其它類型企業(yè)，8至9號樓暫不定；同時由于SOHO辦公理念在國外商務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)成熟，因此吸引海外留學(xué)回來創(chuàng)業(yè)者也將成為個性化商務(wù)樓招商目標(biāo)之一。3、配套服務(wù)設(shè)施的招商目標(biāo)群定位。本相關(guān)項(xiàng)目的配套設(shè)施首先是10號樓和11號樓的招商。根據(jù)前期工程建設(shè)的設(shè)計(jì)，10號樓定位于園區(qū)職工的酒店式公寓；該部分酒店式公寓每間面積在33平方米，帶有獨(dú)立衛(wèi)生間和陽臺，并相關(guān)計(jì)劃安置兩個床位進(jìn)行裝修；該部門設(shè)計(jì)在居住面積上略顯擁擠，要達(dá)到酒店式公寓的舒適度相對困難；建議降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，將該部分定位于在園企業(yè)普通職工的宿舍。11號樓1層和2層為職工食堂，三樓、四樓為包廂形式，設(shè)計(jì)和裝修上體現(xiàn)出一定的層次，定位于園區(qū)企業(yè)招待所用。同時三樓的露天陽臺利用盆景綠色設(shè)計(jì)成露天的休閑茶吧；五樓設(shè)計(jì)成KTV、棋牌等文體包廂，為園區(qū)內(nèi)的居住職工提供娛樂場所。因?yàn)?1號樓將來需要進(jìn)行后勤公司招商，具體的定位合適的方案由后勤公司自行確定；上述的定位僅僅作為參考和招商說服。11號樓的酒店式公寓因?yàn)榕c園區(qū)休閑場所鄰居，建議提高裝修標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)成為單人套房，作為園區(qū)企業(yè)的中高層管理管控、技術(shù)人員的宿舍。1號樓裙樓一般為營業(yè)性用房，但是因?yàn)楸鞠嚓P(guān)項(xiàng)目為一個整體，具有整個園區(qū)的保安監(jiān)控系統(tǒng)。一般來說營業(yè)性用房需要沿街或者開放式對外沿街；根據(jù)對本相關(guān)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的現(xiàn)狀來看，裙樓作為營業(yè)性用房的招商工作具有一定的困難。在定位上裙樓的三樓可以作為辦公用房。二樓作為商務(wù)會議室和商務(wù)訪問、談判室。一樓部分可以向銀行和中國移動營業(yè)廳進(jìn)行招商或向兩岸咖啡這類提供商務(wù)套餐、休閑場所的企業(yè)招商。由于裙樓同樣需要經(jīng)過園區(qū)大門保安，在一定程度上將影響到營業(yè)效果；因此建議園區(qū)的主大門采用開放式設(shè)計(jì)，并設(shè)置寬闊視線的草坪綠化設(shè)計(jì)，針對園區(qū)內(nèi)部的保安系統(tǒng)?？梢栽谥鳂堑奈鱾?cè)設(shè)置門衛(wèi)和主樓設(shè)置保安，這樣既可以保證裙樓的營業(yè)信道，又可以有效保護(hù)園區(qū)的整體形象；具體的修改意見供工程部門進(jìn)行參考。說明：任何的相關(guān)項(xiàng)目建筑招商目標(biāo)群定均以實(shí)際招商為準(zhǔn)，一切的安排都以租戶為優(yōu)先，做到租戶就是上帝的服務(wù)理念灌輸，一切為租戶合理要求而增刪服務(wù)相關(guān)項(xiàng)目。第五部分相關(guān)項(xiàng)目招商租金定位一、相關(guān)項(xiàng)目組價調(diào)研分析本相關(guān)項(xiàng)目是工業(yè)地產(chǎn)范疇，工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)類同，以招商過程中的租金為效益評價的主要參數(shù)。租金主要受到氛圍和同類相關(guān)項(xiàng)目水平的影響，因此本相關(guān)項(xiàng)目的租金按照參照定價的原則進(jìn)行定位。1、橫向比較：同類競爭性商務(wù)樓的比較。據(jù)調(diào)查，最近開盤招商的東冠發(fā)展大廈租金定位于每平方米每天1.2～1.5元，年遞增5%—10%；由區(qū)政府牽頭的創(chuàng)新大廈租金為每天1.25元/平方米；濱海威陵大廈租金為每天1.2元/平方米，三年合約內(nèi)不浮動，三年后浮動5%—10%；文三路東部件園租金為每天2.3元/平方米，浙大科技園租金每日2元/平方米。本相關(guān)項(xiàng)目作為園區(qū)型寫字樓，綠化條件相對優(yōu)越于其它相關(guān)項(xiàng)目，在重視生態(tài)辦公、期望自由個性、夢寐獨(dú)立空間的今天，本相關(guān)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)理念上具有一定的前瞻性。2、縱向?qū)Ρ龋和悓懽謽堑臍v程對比。本相關(guān)項(xiàng)目周邊的住宅房產(chǎn)價格基本上都在7000-8000元/平方米之間，并有著進(jìn)一步上升的趨勢。之江區(qū)塊隨著各住宅小區(qū)的大肆擴(kuò)張和居民入住率的提高，同時各寫字樓、酒店等商務(wù)、休閑場所的興起，板塊活力正迅速發(fā)展，完全有可能未來之江區(qū)塊成為杭州南岸的EOD板塊。參照杭州黃龍商務(wù)圈的發(fā)展規(guī)律，黃龍商務(wù)圈住宅房價在12000元/平方米的時候，寫字樓租金已經(jīng)達(dá)到了每天4.5元/平方米，售價達(dá)到了一五000平方米；本地塊由于近年居民住宅入住率無法達(dá)到黃龍商務(wù)圈，同時又因一江相隔杭州市中心，加上黃龍商務(wù)圈的文體概念，這將在一定程度上削弱了本區(qū)塊的寫字樓和住宅價值比例水平，4.5×（7000÷12000）×60%＝1.5（60%為本區(qū)域與黃龍商務(wù)圈成熟度的比例），房屋的售價大致在5500元/平方米。3、綜合對比：區(qū)域經(jīng)濟(jì)的前景分析近年以來，長三角經(jīng)濟(jì)活力日漸興起，逐步代替珠三角成為中國發(fā)展最快的區(qū)域；杭州作為長三角中的重要城市，又是民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的**省省府城市，還是世界聞名的旅游城市，杭州正成為創(chuàng)業(yè)、興業(yè)的天堂。今年以來，住宅房地產(chǎn)形勢不容樂觀，政府不斷出臺相關(guān)政策打壓住宅房產(chǎn)以擠出其中的泡沫；而前期瘋狂的住宅地產(chǎn)擠占了工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間；越來越多的外資進(jìn)入中國、走進(jìn)長三角，越來越多的創(chuàng)業(yè)者自主創(chuàng)業(yè)，越來越多的高附加值、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)的興起，這給商務(wù)地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目帶來更多的發(fā)展機(jī)遇。杭州高新區(qū)（濱江）以新區(qū)開發(fā)的理念和高新技術(shù)政策扶持的優(yōu)勢，輔以沿江住宅房產(chǎn)氛圍的日益成熟，加上位于杭州通往簫山國際機(jī)場的交通道路上，該區(qū)域發(fā)展的速度將進(jìn)一步提高；并很有前途發(fā)展成為杭州高新產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)袖聚集地。4、本相關(guān)項(xiàng)目的租金預(yù)期：針對商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目，不論是銷售定價還是租賃定價，都需要對相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行租金發(fā)展預(yù)測，從而設(shè)計(jì)出一套合理的租賃或銷售合適的方案；由此對本相關(guān)項(xiàng)目的租金作如下的的估計(jì)：年份1234567日租金1.21.4251.51.621.751.892.04年租金4325一三540583630680735年份89101112一三14日租金2.22.382.622.883.173.423.7年租金793857943103711411232一三30年份一五1617一八1920日租金3.994.194.44.624.714.81年租金1437一五09一五64166316971730本相關(guān)項(xiàng)目的租金定位于一五元起步，鑒于相關(guān)項(xiàng)目初期的招商吸引，第一年入住企業(yè)給予8折優(yōu)惠，第二年給予9.5折優(yōu)惠，第三年回歸到正常水平。如此安排，是考慮到三至五年后，之江區(qū)塊的居民入住水平將初步成熟和穩(wěn)定，高新區(qū)也將進(jìn)一步發(fā)展成熟，EOD概念初見模型；同時從折扣變化率上反映出相關(guān)項(xiàng)目的租金增值空間為平均年遞增率10%。由于本相關(guān)項(xiàng)目屬于商務(wù)樓出租，而各類建筑不具備中央空調(diào)和精裝修，企業(yè)入駐都需要進(jìn)行裝修；既然企業(yè)需要裝修，那租賃期限不太可能為1年。根據(jù)對市場同類市場的調(diào)查和分析，建議本相關(guān)項(xiàng)目的租賃合同合約期限主要設(shè)置為3年，針對部分客戶的需求，設(shè)置5年和10年及50年租賃（變相性銷售）等多種租約合適的方案，不同形式給予不同的租金水平。相關(guān)項(xiàng)目的具體租金需要依賴于周邊居民入住率的高速增長和商務(wù)氛圍的迅速提升。根據(jù)對黃龍商務(wù)圈的調(diào)查，04年初租金水平4元以下，04年底租金水平已經(jīng)達(dá)到了4.5元，租金年增長率為12.5%，并還有進(jìn)一步增速的可能。本相關(guān)項(xiàng)目隨著EOD概念和高新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖群概念的形成和周邊居民入住率的提升，區(qū)塊經(jīng)濟(jì)活力將得到充分認(rèn)可；同時科技園的租賃已經(jīng)基本形成框架，各種服務(wù)相對成熟和有經(jīng)驗(yàn)，租金的增長速度完全有可能超越上述的保守預(yù)測。二、相關(guān)項(xiàng)目招商的組價策劃1、單體建筑租金細(xì)化：在前面所分析的租金定位當(dāng)中，基本上確定的相關(guān)項(xiàng)目的首年租金平均水平在1.2元/平方米•日（1.5元/平方米•日的8折處理）。本相關(guān)項(xiàng)目的主樓因?yàn)橄鄬κ窍嚓P(guān)項(xiàng)目的核心建筑，其位于真?zhèn)€園區(qū)的正門入口，租金保持一定的略高水平，同時參照擁有中央空調(diào)和沿主干道（江南大道）的東冠發(fā)展大廈1.2~1.5元/平方米•日水平，挖掘出本相關(guān)項(xiàng)目生態(tài)型優(yōu)勢，可以將1號樓的租金平均水平定位在1.25元/平方米•日,比園區(qū)平均水平高出5%個點(diǎn)，而位于中心花園旁邊的個性化辦公樓也可以高出平均水平5%；位于食堂和宿舍附近的大樓，可以低于平均水平5%。相關(guān)項(xiàng)目的具體租金價格根據(jù)目標(biāo)客戶的具體要求進(jìn)行一定數(shù)量的調(diào)整。2、租期策劃商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目租賃期限有長租和短租兩中類型。本相關(guān)項(xiàng)目屬于工業(yè)用地，不能采用出售；而且國家有關(guān)規(guī)定，長租最長期限為20年；因此本相關(guān)項(xiàng)目的招商租約主要設(shè)定為3年、5年及永久租約三種，并同時備好1年租約、10年租約和20年租約的租金測算表。a、在1年的租約設(shè)置中，主要是為了通過園區(qū)自主定價及時調(diào)整和引導(dǎo)市場價格走向，從而促進(jìn)園區(qū)及區(qū)域性租金的增長；該租約主要作用是用于先發(fā)制人，向租賃用戶描繪園區(qū)的租金前景，從而讓租賃企業(yè)感覺到簽約的優(yōu)惠性，增加招商效果。在招商過程中，也不排除需要1年租期的企業(yè)求租，但是該類租賃的比例應(yīng)該占相當(dāng)少數(shù)；而且招商租金定位上，第一年作為引導(dǎo)園區(qū)氛圍、塑造園區(qū)形象等出發(fā)，給予9折特惠價的招商，而在第二年，給予9.5折的租金定價；這為簽約3年及3年以上的客戶提供更多的優(yōu)惠感覺，引導(dǎo)租賃者延長租約期限。本租約的租金水平及招商租金合適的方案詳見附件中的一年租金變動表。b、在3年的租約設(shè)置中，按照1年租約的租金預(yù)測，給予租賃企業(yè)一定的租金優(yōu)惠。在科技園招商第一年，全部定位于8折，而針對三年租約者，在第二年給予9折的折扣，第三年達(dá)到正常水平，以此保證科技園招商之初的平衡?？萍紙@第二個三年租約內(nèi)，建議租金浮動率定位于7.5-8%，對于三年后續(xù)租的租戶，在租金上給予續(xù)約第一年市場租金的9.5折處理，租金浮動比率不變動；詳細(xì)測算見附件中的三年租約變動表。具體的三年后租金變動規(guī)律根據(jù)未來市場的具體情況進(jìn)行設(shè)定。比如說一個簽訂3年租約的企業(yè)，在第一年入駐本園區(qū)，則租約期限內(nèi)租金按照1.2\1.35\1.5的租金水平來租賃，如果企業(yè)簽訂，按照第四年的市場價格進(jìn)行9.5折扣后，以租金年浮動7.5-8%的水平進(jìn)行續(xù)訂合同合約；具體的后三年租金上述優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)僅做參考，根據(jù)三年后具體情況和具體企業(yè)進(jìn)行協(xié)商。c、在5年的租約設(shè)置中，前三年采用8折、8.5折和正常值的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行吸引，并在后二年按照6%的租金平均年遞增水平進(jìn)行遞增；針對5年后續(xù)訂5年租約的企業(yè)，同樣給予第二個租約首年市場租金的9.5折扣處理；租金的效益測算詳見附件中五年租約變動表。d、在10年的租約設(shè)置中，企業(yè)的前三年按照5年租約的設(shè)置進(jìn)行設(shè)定，后而的7年中按照5%的租金平均年遞增水平進(jìn)行遞增；針對10年后續(xù)訂10年租約的企業(yè)，同樣給予第二個租約中首年市場租金的9.5折扣處理；租金效益估算詳見附件中的10年租金變動表。如果個別企業(yè)相關(guān)計(jì)劃一次性付清10年租金，按照12%折現(xiàn)，建議收取3600元/平方米的租賃價格進(jìn)行一次性收款。e、在20年的租約設(shè)置中，企業(yè)租金增長在前三年按照折扣進(jìn)行，而后的十七年按照租金年遞增5%的平均標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行；由于20年租約較長，作為一個有20年租期相關(guān)計(jì)劃的企業(yè)，基本上不會選擇租賃，而更多傾向于購買（長期性租賃）；本租約的設(shè)置，主要為分析長期租約而進(jìn)行。20年租約的估算效益詳見附件中的20年租金變動表。f、針對變相性銷售（和約條約條款約定）的租約，因?yàn)閲乙?guī)定最長租約只能是20年，所以此類企業(yè)，簽定一份20年的租約；該租約前三年的租金水平按照5年的租約進(jìn)行設(shè)置，以保證前幾年租金的統(tǒng)一性；而在接下來的17年中，按照租金平均年遞增4.5%的水平進(jìn)行遞增。在20年租約中約定，企業(yè)20年后保留房屋租賃的續(xù)租優(yōu)先權(quán)，租金水平按照第一期租約的最后一個年度租金水平進(jìn)行固定租金水平租金。此類租戶一般建議選擇一次性付款的方式，大致付款金額5650元/平方米；并且科技園給予一定的貸款抵押擔(dān)保。3、租賃面積策劃對于主樓的招商，每層面積在1200平方米左右，如果某個企業(yè)一次性租賃整個摟層，建議在租金或者其它方面給予一定的優(yōu)惠；而對于個性化辦公樓的招商，如果某個企業(yè)同時租賃4套以上（含4套），也應(yīng)該給予一定的租金優(yōu)惠或者其它方面優(yōu)惠。具有上述面積租賃情況的企業(yè)，按照附件中估算的長期租約的客戶租金折算售價基本在5650元/平方米附近；如果在租金上優(yōu)惠0.5%，則相當(dāng)于銷售價格優(yōu)惠了34萬元；相當(dāng)于贈送5個車位；因此如一次租用面積超過1000平方米的短租用戶，免費(fèi)使用二個車位；一次性長期租賃1000平方米以上，贈送2個車位。具體的優(yōu)惠合適的方案，需要在根據(jù)招商效果和租金的進(jìn)一步準(zhǔn)確預(yù)測來確定。三、其它設(shè)施招商定位1、市場調(diào)研：東冠發(fā)展大廈配套的車庫租金為300元/月，物業(yè)管理管控費(fèi)用每月2.5元/平方米；濱海威陵大廈物業(yè)管理管控費(fèi)每月2.45元/平方米；文三路東部件園物業(yè)管理管控費(fèi)每月4.5元/平方米，浙大科技園物業(yè)管理管控費(fèi)用每月5.4元/平方米。2、本相關(guān)項(xiàng)目定位：本相關(guān)項(xiàng)目和東冠發(fā)展大廈類比度相對較高，濱海威陵大廈與本相關(guān)項(xiàng)目相距有一定的距離，區(qū)位氣候不如本相關(guān)項(xiàng)目所處的之江區(qū)塊，由此本相關(guān)項(xiàng)目選擇東冠發(fā)展大廈為參照對比。本相關(guān)項(xiàng)目作為花園式的商務(wù)場所，相對東冠大廈具有一定的優(yōu)越性；為了更大的吸引企業(yè)入駐，本相關(guān)項(xiàng)目的物業(yè)管理管控費(fèi)建議定位為每月2.5元/平方米；具體物業(yè)費(fèi)用由招商物業(yè)公司進(jìn)行確定。車位采用參照定價，建議與東冠發(fā)展大廈一致，車位初期定位于300元/月；由于本相關(guān)項(xiàng)目存在長期租賃的租約設(shè)計(jì)，針對該部分的租戶，車位也可以設(shè)置相應(yīng)的長期租價。和商務(wù)樓出租定位同樣核算，預(yù)計(jì)本相關(guān)項(xiàng)目車位在第一五年達(dá)到700元/月的租金，車位作為配套工程，升值空間和投資利潤率自然低于辦公樓，因此設(shè)置折現(xiàn)率為8%。按照附件中的估算，預(yù)計(jì)車位一次性租賃價格為7.8萬元。第六部分相關(guān)項(xiàng)目招商工作相關(guān)計(jì)劃構(gòu)思一、相關(guān)項(xiàng)目的SWOT分析總結(jié)按照本案第二部分中相關(guān)項(xiàng)目研判的分析，本相關(guān)項(xiàng)目首先具有著個性化商務(wù)空間的特色概念，可以有效區(qū)分出周邊同類競爭威脅。然后借助本相關(guān)項(xiàng)目周邊分布的各類商務(wù)樓群進(jìn)行造勢，加大區(qū)域的未來EOD和高新領(lǐng)袖府邸的概念發(fā)展方向渲染，從而弱化文三路高新區(qū)商務(wù)樓群對本地塊的壓力。再次就是利用浙大科技園西溪一期的招商火熱現(xiàn)狀，宣傳本相關(guān)項(xiàng)目的分園機(jī)遇，從而借勢造勢。最后還需要通過對科技園前景的描述，更堅(jiān)定入駐客戶的創(chuàng)業(yè)信心和續(xù)租念頭。二、相關(guān)項(xiàng)目招商的全案思路1、借力造勢，演繹浙大科技園體系。本相關(guān)項(xiàng)目處于長三角的核心城市——杭州，受到近年來長三角的快速增長勢頭和國家關(guān)于加強(qiáng)高新技術(shù)、高附加值產(chǎn)業(yè)的培育政策傾向的影響，本相關(guān)項(xiàng)目具有較強(qiáng)的宏觀面優(yōu)勢。浙大科技園西溪一期招商進(jìn)展迅速，現(xiàn)已經(jīng)達(dá)到了滿租，這足以證明**大學(xué)的品牌效益；本相關(guān)項(xiàng)目已簽約于浙大科技園分園相關(guān)項(xiàng)目，完全可以利用浙大科技園前期招商所做的宣傳和影響為本相關(guān)項(xiàng)目造勢，打出“浙大科技園，在濱江繼續(xù)演繹精彩”的口號。2、挖掘特色，渲染個性化的SOHO休閑辦公理念。任何一個相關(guān)項(xiàng)目，一定具有它的特色地方，如何挖掘出相關(guān)項(xiàng)目特色并加以利用、渲染，對相關(guān)項(xiàng)目的推廣和價值的提升都將起到重大的作用。杭州市在近年長三角經(jīng)濟(jì)活躍之期，大量的商務(wù)樓、科技園、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)如雨后春筍般冒出來，一定程度上造成相對的競爭壓力。本相關(guān)項(xiàng)目在建筑單體上采用了杭城首創(chuàng)的復(fù)式孤套商務(wù)樓設(shè)計(jì)，為本相關(guān)項(xiàng)目的個性化辦公概念提供機(jī)會；同時相關(guān)項(xiàng)目在建筑環(huán)境上采用生態(tài)型花園設(shè)計(jì)，為綠色辦公、休閑商務(wù)打下基礎(chǔ)；相關(guān)項(xiàng)目在面積上使用300平方米左右的獨(dú)立空間，為發(fā)展中企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)打造SOHO型創(chuàng)意靈感空間。3、協(xié)作區(qū)塊，描繪杭州未來EOD方向。從杭州城市的發(fā)展歷史來看，武林商務(wù)圈、黃龍商務(wù)圈等都和周邊的居民氛圍和商務(wù)概念有關(guān)，尤其是近年新發(fā)展的黃龍商務(wù)圈，借助體育概念把黃龍商務(wù)圈塑造成杭州高檔寫字樓區(qū)塊；現(xiàn)在杭州在錢江新城新建各式商務(wù)樓，相關(guān)計(jì)劃形成杭州CBD區(qū)域。本相關(guān)項(xiàng)目隨著周邊各大型住宅小區(qū)人氣逐步旺盛和各類商務(wù)辦公樓的落成招商，輔以新區(qū)建筑生態(tài)型設(shè)計(jì)和前瞻性規(guī)劃，聯(lián)合區(qū)塊其它相關(guān)項(xiàng)目和企業(yè)，充分描繪出區(qū)塊的EOD發(fā)展方向和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖區(qū)。三、相關(guān)項(xiàng)目招商的“宣傳概念”提煉1、首先本相關(guān)項(xiàng)目是高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的科技園相關(guān)項(xiàng)目，入住本園區(qū)的企業(yè)經(jīng)過認(rèn)定成為高新企業(yè)后，可以享受高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策；但是由于市區(qū)文三路也屬于高新技術(shù)開發(fā)范圍，而且該區(qū)塊的商務(wù)氛圍比較濃厚，尤其是各大數(shù)碼廣場的相繼落成，為繁榮文三路區(qū)塊高新區(qū)提供更多人氣，一些電腦軟件公司更多的選擇該區(qū)塊辦公。如何突出本相關(guān)項(xiàng)目的政策實(shí)惠，又有效避開文三路競爭，建議選擇“借力造勢”，提煉出“高新區(qū)塊的領(lǐng)袖空間——之江商務(wù)區(qū)”，既可以利用高新區(qū)的政策優(yōu)惠概念，同時可以借文三路商務(wù)區(qū)的陳舊、擁擠等不足，推出一種新陳代謝、脫胎換骨的感覺。同時本相關(guān)項(xiàng)目掛靠**大學(xué)國家大學(xué)科技園，有著**大學(xué)的無形資產(chǎn)和浙大科技園的前期招商轟動，從而提煉出“浙大科技園，濱江延續(xù)精彩”的概念。2、其次本相關(guān)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)大部分為個性化寫字樓，在當(dāng)今很多創(chuàng)業(yè)型企業(yè)選擇居民小區(qū)辦公的現(xiàn)狀下，一個專業(yè)的單套個性化商務(wù)小區(qū)，可以為該類企業(yè)提供更多的尊榮空間和更好的外在形象。由此建議提煉出“我的空間，我做主”、“個性空間、尊榮舞臺”和“杭城首個專業(yè)SOHO商務(wù)空間”等多個概念，并配以優(yōu)秀的平面設(shè)計(jì)廣告。3、本相關(guān)項(xiàng)目作為一個園林式的建筑群，具有一定的整體性，從而塑造起一個群體經(jīng)濟(jì)、規(guī)模效益形象。相關(guān)項(xiàng)目生態(tài)型的環(huán)境設(shè)計(jì)和園區(qū)化的建筑格局，為培育資源內(nèi)部交流、商務(wù)設(shè)施共享、工作生活互動的休閑商務(wù)概念提供可行，由此提煉出“休閑商務(wù)，工作與生活互動；財(cái)富人生，創(chuàng)業(yè)與尊榮同步”的概念。四、招商小組的組織框架形成本相關(guān)項(xiàng)目是中恒世紀(jì)的重點(diǎn)工程相關(guān)項(xiàng)目，相關(guān)項(xiàng)目的招商工作是科技園投資的重點(diǎn)，良好的招商組織，對推動招商工作起到較強(qiáng)的作用。1、招商人員的構(gòu)成。招商小組需要包括有相關(guān)項(xiàng)目工程技術(shù)人員、招商策劃人員、招商推廣人員和物業(yè)管理管控人員。根據(jù)公司目前的人力資源現(xiàn)狀，工程技術(shù)人員由工程部提供相關(guān)資料代為兼任；招商策劃和推廣人員在未來相關(guān)項(xiàng)目的強(qiáng)推期應(yīng)該進(jìn)一步增加，尤其是相關(guān)項(xiàng)目的招商推廣人員，必須具備一定的房地產(chǎn)知識和較強(qiáng)的語言表達(dá)能力；物業(yè)管理管控部門人員到位后即可參與園區(qū)后期物業(yè)管理管控設(shè)計(jì)合適的方案，為招商宣傳過程中的概念提煉、推廣和服務(wù)宣傳提供可信說服力。2、商務(wù)部辦公室確定。商務(wù)部辦公室是相關(guān)項(xiàng)目對外招商聯(lián)絡(luò)的形象部門，應(yīng)該保持一定的獨(dú)立性和藝術(shù)效果性。在相關(guān)項(xiàng)目推廣的前期，由于來訪人員不多，可以在四號樓選擇一個集中的、獨(dú)立的辦公室，并對辦公室進(jìn)行一定的海報布置，使商務(wù)部辦公空間營造一種相關(guān)項(xiàng)目未來的氛圍，增強(qiáng)個別來訪人員的思想傾向。在相關(guān)項(xiàng)目后期強(qiáng)推期確定商務(wù)部辦公室上，建議選擇在科技園現(xiàn)場裝修個別空間，進(jìn)行現(xiàn)場招商?，F(xiàn)場招商在一定程度上更能直觀的表達(dá)出相關(guān)項(xiàng)目的實(shí)際效果；在招商說服力上更勝一籌，也更方面來訪人員的實(shí)地考察。3、招商小組的職能招商小組成員必須首先做好信息的收集和處理、相關(guān)項(xiàng)目推介宣傳、租金的定位、租賃合同合約文本的制訂、入駐企業(yè)的資信調(diào)查和入駐企業(yè)的談判等系列工作，并協(xié)調(diào)好工程、物業(yè)等部門的關(guān)系，最大限度完成招標(biāo)任務(wù)的同時，保證園區(qū)的整體穩(wěn)定。五、相關(guān)項(xiàng)目招商的階段性工作構(gòu)思科技園相關(guān)項(xiàng)目工程建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入了尾聲，現(xiàn)正在進(jìn)行室內(nèi)外裝飾工程，相關(guān)計(jì)劃可以在05年11月份完成全部工程并竣工驗(yàn)收。作為建筑施工的后續(xù)重要工作，相關(guān)項(xiàng)目的招商工作已經(jīng)被提到了工作日程。相關(guān)項(xiàng)目的前期策劃在一定程度上沒能系統(tǒng)的完成，這加重了招商工作的難度和緊張度。根據(jù)相關(guān)項(xiàng)目現(xiàn)有的實(shí)際情況，對相關(guān)項(xiàng)目招商工作進(jìn)行一定的工作相關(guān)計(jì)劃策劃。1、相關(guān)項(xiàng)目招商的試探期（4-6月份）相關(guān)項(xiàng)目招商的籌備期主要是對相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行一個全案的策劃和對策劃合適的方案中的系列工作進(jìn)行試運(yùn)行。籌備期需要完成以下工作：A、加強(qiáng)市場調(diào)研工作，深刻挖掘相關(guān)項(xiàng)目內(nèi)涵，提煉相關(guān)項(xiàng)目的特色；B、分析討論相關(guān)項(xiàng)目招商的整體策劃合適的方案，并確定招商工作的要點(diǎn)、重點(diǎn)和相關(guān)項(xiàng)目的定位；C、制定階段性相關(guān)項(xiàng)目形象宣傳合適的方案和招商相關(guān)計(jì)劃；D、篩選并統(tǒng)計(jì)招商廣告目標(biāo)群體；E、組織制作現(xiàn)場廣告和落實(shí)招商小組成員，并布置好招商專用辦公室。F、制作完成相關(guān)項(xiàng)目招商宣傳所需要的相關(guān)項(xiàng)目手冊和單頁廣告，并投入合適的場合進(jìn)行試宣傳；G、搜集各類招商文本性資料；H、其它各類準(zhǔn)備性工作。2、相關(guān)項(xiàng)目公開期（7-9月份）A、根據(jù)前期合適的方案，落實(shí)相關(guān)項(xiàng)目招商廣告的傳播；B、接洽廣告、媒體，進(jìn)行廣告宣傳合作談判；C、接待來訪求租人員；D、落實(shí)各類租賃合同合約等文本；E、根據(jù)實(shí)際效果制訂并落實(shí)階段性的宣傳相關(guān)計(jì)劃。F、聯(lián)系物業(yè)管理管控公司和各類配套設(shè)施服務(wù)型公司，并針對性的進(jìn)行招商公關(guān)；G、其它各類工作。3、相關(guān)項(xiàng)目強(qiáng)推期（10-11月份）A、根據(jù)前期的運(yùn)行結(jié)果，及時進(jìn)行招商策略的調(diào)整；B、擴(kuò)大招商宣傳力度，修改并落實(shí)各項(xiàng)廣告宣傳相關(guān)計(jì)劃；C、統(tǒng)計(jì)各類租賃意向企業(yè)名單；D、加強(qiáng)各類招商公關(guān)，并策劃組織各類招商活動；E、其它各類工作4、相關(guān)項(xiàng)目的收割期（11月后）A、落實(shí)園區(qū)各類配套服務(wù)工作；B、總結(jié)歸類招商各類企業(yè)的檔案庫；C、處理入駐企業(yè)和園區(qū)之間的矛盾、摩擦；D、其它各類工作。六、相關(guān)項(xiàng)目廣告平面的設(shè)計(jì)工作一個好的相關(guān)項(xiàng)目，一定需要進(jìn)行一定的廣告宣傳；而一個好的廣告宣傳，必須制作出一個吸引目標(biāo)群體注意的廣告文本。本相關(guān)項(xiàng)目屬于辦公用房招商，其目標(biāo)群體為企業(yè)或者相關(guān)計(jì)劃創(chuàng)業(yè)的個人，在文本制作上一定要體現(xiàn)出商務(wù)的舒適、尊榮和相應(yīng)的成本控制等因素。相關(guān)項(xiàng)目廣告宣傳由公司內(nèi)部制作出合乎相關(guān)項(xiàng)目實(shí)際情況和突出相關(guān)項(xiàng)目優(yōu)勢的文案，而后和專業(yè)的廣告設(shè)計(jì)公司進(jìn)行平面效果的合作。廣告宣傳文本主要包括一下合適的內(nèi)容：1、宣傳手冊——反映出相關(guān)項(xiàng)目更多的合適的內(nèi)容，滿足大部分目標(biāo)客戶的認(rèn)知需求。2、單頁廣告——反映出相關(guān)項(xiàng)目的特色，告知性說明相關(guān)項(xiàng)目招商信息，屬于相關(guān)項(xiàng)目公開期的主要媒介；在制作上需要體現(xiàn)出很強(qiáng)的藝術(shù)效果的震撼作用。3、戶外視覺廣告——突出相關(guān)項(xiàng)目整體的概況和獨(dú)有的特色，為目標(biāo)客戶群體提供直觀的、氣派的招商宣傳資料。4、其它報紙、網(wǎng)絡(luò)、廣播等媒體廣告——按照招商目標(biāo)需要，針對個別效果比較好的媒介、網(wǎng)站進(jìn)行廣告設(shè)計(jì)和傳播。由于公司現(xiàn)在人力資源中對平面設(shè)計(jì)的人員的缺乏，而前期工作聯(lián)絡(luò)的廣告公司實(shí)力和水平有限，無法做出獨(dú)立的廣告設(shè)計(jì)合適的方案；針對房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)中的意境把握和描繪明顯的不足；而相關(guān)項(xiàng)目的廣告宣傳文本對于相關(guān)項(xiàng)目招商推廣和相關(guān)項(xiàng)目形象具有舉足輕重的意義；所以建議公司針對外來的廣告設(shè)計(jì)另請專業(yè)的廣告設(shè)計(jì)公司，最好選擇具有一定房地產(chǎn)廣告操作案例的公司。七、相關(guān)項(xiàng)目招商氛圍培養(yǎng)手段構(gòu)思相關(guān)項(xiàng)目的招商工作需要培育較強(qiáng)的招商氛圍；由此建議公司在現(xiàn)階段利用相關(guān)項(xiàng)目一切的條件，營造濃烈的市場氣氛，吸引企業(yè)的關(guān)注，為相關(guān)項(xiàng)目推出時的租賃打下良好的市場基礎(chǔ)，具體操作合適的內(nèi)容包括：1.硬件塑造⑴工地告知性廣告本相關(guān)項(xiàng)目馬路對過為速8酒店、川味觀、漁夫碼頭大酒店等幾個商務(wù)餐飲設(shè)施，中午到川味觀吃飯的人員比較多，而且基本上都為高新區(qū)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層；由此應(yīng)利用樓盤入口橫幅招商公告，傳達(dá)招商信息。⑵戶外視覺廣告設(shè)置戶外廣告設(shè)置能增強(qiáng)相關(guān)項(xiàng)目的認(rèn)知能力和傳播效果，同時還可以有效提升相關(guān)項(xiàng)目的知名度。在視覺廣告設(shè)置上可以考慮，商務(wù)樓電梯廣告、公路路側(cè)廣告、公交車體廣告、路牌燈箱廣告等其它戶外媒體。⑶電臺聲效廣告房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目不象易耗品的廣告，其具有不可移動性和空間巨大性，還同時由于大部分房地產(chǎn)都是建設(shè)初期就開始廣告，以概念進(jìn)行營銷，所以電臺廣播廣告是房地產(chǎn)廣告的重點(diǎn)。⑷針對性的DM廣告通過系列手段，獲取杭州市企業(yè)的信息，經(jīng)過篩選確認(rèn)相關(guān)項(xiàng)目招商的目標(biāo)群體后，制作相應(yīng)的企業(yè)入駐理由，連同單頁廣告等宣傳性文本一起通過郵局郵寄給部分公司。如針對銀行客戶，我們可以列舉出相關(guān)項(xiàng)目區(qū)塊已入駐中國銀行、深圳發(fā)展銀行；同時周邊速8酒店、漁夫碼頭酒店、川味觀已經(jīng)營業(yè)，這為本相關(guān)項(xiàng)目帶來更多的人流；由此利用銀行間的競爭和相關(guān)項(xiàng)目的周邊人氣吸引工商銀行、建設(shè)銀行等目標(biāo)客戶的入駐。郵寄性廣告費(fèi)用較高，務(wù)必針對潛力較大的目標(biāo)群體進(jìn)行宣傳。因此在對目標(biāo)客戶群體進(jìn)行篩選后，盡可能通過電話確認(rèn)，并分析出企業(yè)的入駐優(yōu)勢，從而更能引發(fā)企業(yè)的興趣。⑸網(wǎng)絡(luò)廣告設(shè)置如今社會，企業(yè)辦公逐步走向信息化、網(wǎng)絡(luò)化，尤其是房屋租賃，網(wǎng)絡(luò)信息同樣占有租賃信息的一大塊。在**杭州已經(jīng)擁有了專業(yè)的“寫字樓租賃信息網(wǎng)站”，因此建議本相關(guān)項(xiàng)目同樣在該網(wǎng)站上刊發(fā)相應(yīng)的介紹性廣告。同時利用中恒世紀(jì)公司網(wǎng)站，制作科技園的相關(guān)宣傳鏈接。針對本相關(guān)項(xiàng)目加盟**大學(xué)國家大學(xué)科技園系，由此在**大學(xué)國家大學(xué)科技園專業(yè)網(wǎng)站上發(fā)布分園欄目，可以有效利用**大學(xué)國家大學(xué)科技園的宣傳媒體推介本相關(guān)項(xiàng)目的招商信息和相關(guān)項(xiàng)目的特色等合適的內(nèi)容⑹設(shè)置一套精美的示范單元或樣板房針對招商過程中的實(shí)際情況，如果條件允許和市場需要，建議設(shè)置一套裝修設(shè)計(jì)完成的示范性個性化商務(wù)辦公室；通過對示范辦公室的包裝設(shè)計(jì)，可有效掩飾平面中的弱點(diǎn)，引起客戶租賃的沖動，促進(jìn)招商效果。2.活動新聞軟性宣傳通過在相關(guān)項(xiàng)目推廣宣傳中，組織相應(yīng)的活動，制造新聞進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目的軟性新聞；本相關(guān)項(xiàng)目的軟性宣傳主要傾向以下合適的內(nèi)容：⑴為區(qū)域造勢通過報紙軟性文章，詳述高新區(qū)之江區(qū)塊的發(fā)展前景，并重點(diǎn)訴求該區(qū)塊的未來杭州EOD和高新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖區(qū)范疇，以區(qū)塊新區(qū)的生態(tài)設(shè)計(jì)、高新產(chǎn)業(yè)的集中分布、大型居民住宅小區(qū)的迅速崛起和不斷成熟的區(qū)域商務(wù)熱潮打動租賃者的心，吸引更多的外區(qū)高新技術(shù)企業(yè)的客源。⑵為本案背景造勢因?yàn)?*大學(xué)國家大學(xué)科技園（西溪）前期招商順利，也曾經(jīng)吸引了更多的人關(guān)注；而現(xiàn)在浙大科技園（西溪）已經(jīng)沒有房屋可出租，因此將“浙大科技園”的后續(xù)效應(yīng)吸引到濱江分園上來。通過軟性廣告介紹浙大科技園相關(guān)項(xiàng)目，并總結(jié)出浙大科技園的吸引力，從而提出本相關(guān)項(xiàng)目的分園概念。如此的背景描述，可以把市場的注意力拉至本案商務(wù)樓，突出相關(guān)項(xiàng)目形象，以本案個性化商務(wù)空間概念有效區(qū)分。⑶為樓盤特色造勢通過軟性廣告宣傳，尋找錢江晚報的房產(chǎn)專刊記者，制造新聞熱點(diǎn)，把本相關(guān)項(xiàng)目的個性化商務(wù)空間設(shè)計(jì)、休閑商務(wù)新主張等特色進(jìn)行軟性報導(dǎo)，并訴求生態(tài)辦公概念和本相關(guān)項(xiàng)目的杭城首家排屋套型寫字樓設(shè)計(jì)。八、相關(guān)項(xiàng)目招商合作性推廣策劃1、高新管委會宣傳因?yàn)楸鞠嚓P(guān)項(xiàng)目作為科技園相關(guān)項(xiàng)目，重點(diǎn)針對企業(yè)還是高新企業(yè)，所以選擇高新管委會合作，不僅增加相關(guān)項(xiàng)目在目標(biāo)群體中的暴光度，同時還可以借助政府形象為本相關(guān)項(xiàng)目增加信任度；但是同時高新管委會的廣告空間不足，加上政策條件上是否允許？如果條件允許，建議在相關(guān)項(xiàng)目的公開期之初在高新管委會辦事大廳安放一個相關(guān)項(xiàng)目單頁廣告宣傳架；并測試宣傳效果；如果具有較好的效果，建議在相關(guān)項(xiàng)目的強(qiáng)推期加大宣傳力度，如組織人員在門口派發(fā)單頁廣告或者在高新管委會大樓前的馬路廣告上做宣傳推廣相關(guān)計(jì)劃。2、租賃代理公司的合作在房地產(chǎn)行業(yè)，有專業(yè)的房地產(chǎn)策劃公司和代理公司等服務(wù)性機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)主要提供包括房地產(chǎn)全案策劃、前期產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品目標(biāo)群定位策劃、產(chǎn)品組價策劃、相關(guān)項(xiàng)目營銷推廣策劃和營銷代理等工作。本案為了拓寬相關(guān)項(xiàng)目的招商渠道，可以選擇房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行租賃代理服務(wù)；考慮成本和招商的機(jī)動性，建議選擇多家專業(yè)性的租賃代理公司進(jìn)行普通代理相關(guān)項(xiàng)目合作。3、行業(yè)協(xié)會等組織的合作現(xiàn)今很多的行業(yè)協(xié)會相繼成立，聯(lián)系相應(yīng)目標(biāo)行業(yè)的協(xié)會組織，通過協(xié)會的企業(yè)成員集會和內(nèi)部信息的溝通等渠道，發(fā)布本相關(guān)項(xiàng)目的招商信息。本相關(guān)項(xiàng)目建議主要傾向信息協(xié)會、咨詢協(xié)會、廣告設(shè)計(jì)協(xié)會等產(chǎn)業(yè)協(xié)會；具體的協(xié)會信息，需要進(jìn)一步確認(rèn)；尋找會員相對較多的協(xié)會進(jìn)行合作。4、知名院校研究生創(chuàng)業(yè)組織大學(xué)生創(chuàng)業(yè)和科研大學(xué)科技成果轉(zhuǎn)化，對本相關(guān)項(xiàng)目個性化商務(wù)樓招商具有重大意義。選擇**大學(xué)及其它地區(qū)知名院校的大學(xué)生科技創(chuàng)新管理管控部門合作，吸引科技成果轉(zhuǎn)化相關(guān)項(xiàng)目入住本園區(qū)。九、招商廣告創(chuàng)意及訴求基于上述的理解，浙大科技園（濱江）是創(chuàng)業(yè)者的天堂，這里的一切都是為創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展中的企業(yè)而設(shè)，小戶型的排屋套間辦公設(shè)計(jì)、生態(tài)環(huán)境布局控制、公寓食堂相關(guān)配套……由此，導(dǎo)出本案的形象及功能定位：創(chuàng)業(yè)新主張——休閑商務(wù)新時代的創(chuàng)業(yè)者、年輕一代，崇尚健康辦公和個性張揚(yáng)，追求企業(yè)獨(dú)特審美取向和價值觀，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造力和靈感空間，于是SOHO一族、Studio、休閑商務(wù)、公寓企業(yè)、LOFT、個性化辦公等逐步引入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。1、廣告創(chuàng)意：“浙大科技園（濱江）”的廣告創(chuàng)意是以“政策活力區(qū)域、休閑商務(wù)空間”展開，“創(chuàng)業(yè)新主張——休閑商務(wù)”此廣告句統(tǒng)領(lǐng)相關(guān)項(xiàng)目整體廣告的宣傳，強(qiáng)調(diào)科技園相關(guān)項(xiàng)目的政策優(yōu)惠傾向和個性化排屋商務(wù)空間，體現(xiàn)樓盤的獨(dú)特個性，以令到引起都市休閑商務(wù)人士的注意。2、廣告訴求：在前期以理性與感性相結(jié)合，中期則以理性訴求為主，后期的廣告宣傳則側(cè)重于感性的宣傳。3、表現(xiàn)手法：結(jié)合不同時期的推廣策略，在相關(guān)項(xiàng)目整體品牌形象塑造、相關(guān)項(xiàng)目招商點(diǎn)宣傳等方面，以現(xiàn)代商務(wù)感的平面表現(xiàn)手法，圍繞相關(guān)項(xiàng)目廣告主題，在色彩、構(gòu)圖、標(biāo)題、合適的內(nèi)容等方面統(tǒng)一完整地表現(xiàn)“浙大科技園（濱江）”的“政策優(yōu)惠、休閑商務(wù)”，從而塑造相關(guān)項(xiàng)目的形象和親和力，引起目標(biāo)群體的共鳴。4、廣告推廣策略：本案有兩條主線貫穿始終：第一條主線：濱江高新福地，硅谷領(lǐng)袖先機(jī)——杭州高新產(chǎn)業(yè)未來領(lǐng)袖板塊。第二條主線：休閑商務(wù)，工作與生活互動；財(cái)富人生，創(chuàng)業(yè)與尊榮同步。十、媒介的組合策略以電臺廣告、郵寄廣告、電梯廣告和戶外廣告為主要，報紙、雜志和組織合作廣告為輔；并配合相關(guān)的公關(guān)活動，在新聞媒介上制造適當(dāng)?shù)能浶孕侣剤蟮?。第七部分相關(guān)項(xiàng)目的廣告推廣策略任何的相關(guān)項(xiàng)目推廣都需要宣傳，而宣傳又離不開廣告；廣告合適的內(nèi)容來源于相關(guān)項(xiàng)目的內(nèi)涵，而廣告的效果附載于媒體的曝光。制訂一個完整的相關(guān)項(xiàng)目推廣廣告媒體合適的方案，在實(shí)現(xiàn)相關(guān)項(xiàng)目推廣的預(yù)定目標(biāo)前提下，最可能的控制廣告預(yù)算，促使相關(guān)項(xiàng)目的利潤最大化。一、廣告媒體宣傳戰(zhàn)略1、以鮮明的廣告主線和活動主線融會貫通，輔以獨(dú)具風(fēng)格的概念包裝和相關(guān)項(xiàng)目展示包裝，完成相關(guān)項(xiàng)目形象宣傳任務(wù)，訴求本案特色，積累廣告效應(yīng)，逐步形成良好口碑。2、以相關(guān)項(xiàng)目特色和相關(guān)項(xiàng)目優(yōu)勢為根基和吸引招商目標(biāo)客戶群關(guān)注程度為主線，系列性組合廣告媒體宣傳，分階段推出廣告媒體宣傳主題和宣傳手段。3、靈活運(yùn)用各類廣告媒體，采用戶外視覺廣告、廣播聲效廣告和網(wǎng)絡(luò)介紹性廣告為主體，拓展報紙軟文廣告、點(diǎn)對點(diǎn)（DM）郵局投遞、相關(guān)項(xiàng)目活動組織、專業(yè)公共場合宣傳架等形式為輔助；對相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行多位一體的廣告宣傳攻勢；并積極制造爆炸性新聞，加強(qiáng)新聞效果的宣傳。二、廣告推廣原則配合工程施工進(jìn)度和招商目標(biāo)，在時效期間內(nèi)順利完成招商推廣宣傳；并根據(jù)不同時期廣告宣傳主題和目標(biāo)進(jìn)行不同的媒介組合，抓住相關(guān)項(xiàng)目的品質(zhì)、風(fēng)格、特色、優(yōu)勢等不同合適的內(nèi)容，以休閑商務(wù)為主線，重點(diǎn)從政策性優(yōu)惠、個性化辦公、園區(qū)式配套、生態(tài)型空間、SOHO類商務(wù)、浙大科技園規(guī)模背景等多方面進(jìn)行廣告訴求，使本相關(guān)項(xiàng)目的廣告宣傳形成特色鮮明的傳播合適的方案和達(dá)到預(yù)期的相關(guān)項(xiàng)目招商推廣效果。三、相關(guān)項(xiàng)目招商建筑細(xì)節(jié)研究在進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目推廣策略的同時，有必要對相關(guān)項(xiàng)目本體的細(xì)節(jié)及目標(biāo)受眾覆蓋區(qū)域進(jìn)行一番研究和思考：本相關(guān)項(xiàng)目主要招商對象是主樓、裙樓和8幢個性化樓，同時聯(lián)帶后勤服務(wù)中職工食堂的承包商招商。主樓：單層面積約1200平方米，共9層，大樓無中央空調(diào)，簡單毛坯房處理，兩部OTS電梯位于主樓東側(cè)；每層過道寬度米，層高米，衛(wèi)生間，內(nèi)墻乳膠漆粉刷；隔層有個室外休息平臺?！狈儗懽謽堑暮廊A氣派；但也給入駐企業(yè)提供了自由組合、個性化裝修的機(jī)會。裙樓：單層面積800平方米，共三層，簡單的毛坯房處理，每層一個衛(wèi)生間，屬于大框架結(jié)構(gòu)，可供隨意組合分割。個性化樓A戶型：面積約320平方米（閣樓除外），層高米，共40套，屬于偏大型的個性商務(wù)空間，復(fù)式樓梯靠邊設(shè)立，更多增加實(shí)際商務(wù)空間。個性化樓B戶型：面積約255平方米（閣樓除外），層高米，共8套，屬于較小型個性商務(wù)空間。B戶型樓梯沿衛(wèi)生間墻壁而上，節(jié)約優(yōu)勢空間。個性化樓C戶型：面積約292平方米（閣樓除外），層高米，共32套；屬于中型個性商務(wù)空間；陽臺設(shè)計(jì)，讓工作更輕松。職工食堂：職工食堂設(shè)置公眾區(qū)和包廂區(qū)；并引進(jìn)文體休閑場所，為園區(qū)的后勤提供更豐富的合適的內(nèi)容。從上述的分析特點(diǎn)來看，主樓的招商定位于中大型企業(yè)，同時也可以提升本案的實(shí)力形象；個性化樓以300來方的面積，瞄準(zhǔn)中小型企業(yè)；裙樓可作為健身、會議、銀行等配套設(shè)施的入駐。四、相關(guān)項(xiàng)目推廣傳播的合適的內(nèi)容相關(guān)項(xiàng)目自身的特色塑造和提升，高新政策優(yōu)惠的利用與強(qiáng)化，打造一種城市高新產(chǎn)業(yè)休閑商務(wù)的模板；倡導(dǎo)一種寬松、自由、生態(tài)健康、靈感創(chuàng)意的新創(chuàng)業(yè)理念。1、推廣統(tǒng)領(lǐng)主題：創(chuàng)業(yè)新主張——休閑商務(wù)2|、主導(dǎo)廣告語：休閑商務(wù)，工作與生活互動；財(cái)富人生，創(chuàng)業(yè)與尊榮同步。3、輔助延展廣告語——高新福地，硅谷先機(jī)；政策活力區(qū)域，休閑商務(wù)空間；浙大科技園，濱江延續(xù)精彩；我行我素，SOHO商務(wù)，創(chuàng)業(yè)新選擇?！?、推廣策略重要階段的劃分階段劃分策略目的是依據(jù)相關(guān)項(xiàng)目特點(diǎn)和招商策略的安排及推廣過程中出現(xiàn)的不可避免的推廣階段，取得廣告推廣策略和整體招商策略的協(xié)調(diào)一致。在制作相關(guān)項(xiàng)目推廣策略的時候，依據(jù)不同的進(jìn)度和不同的需求，進(jìn)行明晰的策略安排和展開不同的廣告攻勢，取得廣告投入的合理分配和效果最優(yōu)化。本相關(guān)項(xiàng)目的推廣周期主要劃分為以下四個重要階段：1、第一階段：4月——5月試探期（形象告知期•告知策略）該階段是相關(guān)項(xiàng)目的前期推廣籌備工作，包括對相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行招商定位（目標(biāo)群的定位和租金組價定位）和相關(guān)項(xiàng)目廣告推廣合適的方案的擬定，同時準(zhǔn)備相關(guān)項(xiàng)目宣傳所需要的各類介紹性文字、效果圖和后期談判的各類合同合約范本；并根據(jù)確定的招商定位和推廣合適的方案制作招商宣傳單頁廣告和招商手冊廣告。在該階段還需要積極與相關(guān)的廣告平面設(shè)計(jì)公司進(jìn)行接觸，并收集相關(guān)的目標(biāo)群體資料。在試探期的后半階段，需要進(jìn)行一定的告知性廣告宣傳策略。該階段告知性廣告宣傳策略主要是進(jìn)行一系列試探性的廣告宣傳相關(guān)計(jì)劃，也是為下階段系列廣告的形象推廣作好鋪墊和蓄勢。無論是戶外展示、軟文灌輸，還是點(diǎn)對點(diǎn)DM告知、交通廣播宣傳，都是相關(guān)項(xiàng)目聯(lián)合炒作的方向性決策。2、第二階段：6月——9月公開期（形象積淀期•關(guān)注策略）緊接第一階段的大形象推廣，引發(fā)目標(biāo)受眾的關(guān)注策略由此拉開；新增公交廣告、電梯媒介、路牌廣告、展示廳接待等手段，聯(lián)合第一階段效果評價后的電臺廣播、DM點(diǎn)對點(diǎn)宣傳、軟文宣傳等手段，將相關(guān)項(xiàng)目廣告推廣掀起一個高潮，由相關(guān)項(xiàng)目試探性廣告策略向聯(lián)合式全方位的攻擊性廣告策略轉(zhuǎn)變。該階段的訴求合適的內(nèi)容將有明顯的深化，且動作力度偏大，目的是為了積聚更多的關(guān)注群體，為下一階段的客戶訪問率打下基礎(chǔ)。該階段是本案宣傳推廣的重點(diǎn)部分，也是廣告發(fā)布的強(qiáng)勢階段。3、第三階段：9月——10月強(qiáng)推期（形象樹立期•說服策略）該階段是相關(guān)項(xiàng)目招商過程中的關(guān)鍵階段，隨著前兩個階段的推廣宣傳，在第三階段應(yīng)該基本達(dá)到了一定的熟知程度，而且客戶咨詢量逐步增加，來訪人員上升，人員說服性工作增加。本階段根據(jù)前期推廣效果進(jìn)行一定的調(diào)整，并根據(jù)相關(guān)項(xiàng)目工程建設(shè)的進(jìn)度，組織一場相關(guān)項(xiàng)目開盤活動，豐富相關(guān)項(xiàng)目的形象，并制造相關(guān)的新聞、報導(dǎo)，從而提升相關(guān)項(xiàng)目的知名度，激發(fā)客戶的認(rèn)可度。該階段的廣告推廣在前期達(dá)到預(yù)定的效果的前提下，主要采用活動組織、制造新聞、軟性公關(guān)和現(xiàn)場展示、人員說服等手段進(jìn)行針對性的強(qiáng)勢推廣策略；如前期未能達(dá)到預(yù)定目的，制定相應(yīng)的危機(jī)公關(guān)策略，保證相關(guān)項(xiàng)目在第三階段的進(jìn)行租賃意向客戶登記、談判工作。第四階段：11月——收割期（形象深化期•持續(xù)激發(fā)策略）該階段是相關(guān)項(xiàng)目招商推廣的收割期；隨著前期各類廣告推廣的順利結(jié)束，已經(jīng)積累了很多的意向客戶，并進(jìn)行了初步的租賃洽談工作；招商工作已經(jīng)進(jìn)入到了合同合約簽訂、服務(wù)配套階段。由于本案是以租賃為目標(biāo)，后期的續(xù)租情況對相關(guān)項(xiàng)目投資的成敗也相當(dāng)重要；因此保證相關(guān)項(xiàng)目在首期招商的成績上，需要繼續(xù)保持一定的宣傳力度，從而積累更多的備用目標(biāo)客戶群，以為后期的招商工作提供資源。該階段的推廣相關(guān)計(jì)劃主要維持性的廣告策略，選擇針對相關(guān)項(xiàng)目首期招商效果的新聞報導(dǎo)，利用軟文、新聞報道等形式，深化相關(guān)項(xiàng)目的優(yōu)勢，塑造相關(guān)項(xiàng)目的形象。六、相關(guān)項(xiàng)目推廣的總策略本案的總策略以下列遞進(jìn)的形式展開：相關(guān)項(xiàng)目形象的告知和概念形象的滲透（形象告知期和形象積淀期）——招商熱點(diǎn)的塑造和目標(biāo)客戶的積累（形象樹立階段）——針對性意向說服和維持性品牌形象（收割期），在該總策略指引下，將本案的招商高潮態(tài)勢控制在強(qiáng)推后期，鎖定于開盤日。在相關(guān)項(xiàng)目的整個推廣過程中，以“休閑商務(wù)，工作與生活互動；財(cái)富人生，創(chuàng)業(yè)與尊榮同步?！睘楹诵闹黝}貫穿始終。第八部分相關(guān)項(xiàng)目廣告推廣分解思路一、第一階段推廣思路1、工作合適的內(nèi)容：籌備招商合適的方案和相關(guān)項(xiàng)目整體廣告宣傳相關(guān)計(jì)劃，準(zhǔn)備租賃合同合約等文本，推行告知性試探廣告推廣。2、推廣目的：提示相關(guān)項(xiàng)目浙大科技園系品牌，灌輸休閑商務(wù)新主張，抬升濱江高新區(qū)前景熱度，告知相關(guān)項(xiàng)目個性化樓寓、生態(tài)型布局特色，從而吸引目標(biāo)群體的注意。3、推廣的手段策略：a、軟文造勢。采用軟文形式，灌輸公眾休閑商務(wù)新主張；同時利用浙大科技園固有的品牌效應(yīng)，提示本案的背景優(yōu)勢。b、DM廣告：收集目標(biāo)群體中部分企業(yè)名錄進(jìn)行點(diǎn)對點(diǎn)的專向投遞宣傳，通過郵局發(fā)布折頁廣告、相關(guān)項(xiàng)目文字介紹、特定企業(yè)入駐理由說明等資料；在一定程度上可以控制園區(qū)的規(guī)劃定位。c、電臺廣告：由于軟文廣告是相關(guān)項(xiàng)目大形象宣傳概念，而DM廣告又是針對性極其強(qiáng)的廣告；電臺廣告的采用，在一定程度上可以實(shí)現(xiàn)擴(kuò)散式純廣告效應(yīng)，將相關(guān)項(xiàng)目的信息更廣泛的傳播給公眾。d、戶外廣告：本案由于試探期還在進(jìn)行裝修工程和綠化工程施工，現(xiàn)場視覺效果不理想；同時南環(huán)路車流量較少，戶外形象廣告不適于工地現(xiàn)場；因此建議將戶外形象廣告移至目標(biāo)群