綜合體智能化工程總包服務框架協(xié)議-草案(含造價比例)

綜合體智能化工程總包服務框架協(xié)議草案

2016年10月2佳兆業(yè)/IBMConfidentialAgenda綜合體弱電泛IT類工程總包服務框架協(xié)議的目標責任范疇范圍總體價格組成計價原則IBM融資平臺與金融工具3佳兆業(yè)/IBMConfidential1.綜合體智能化泛IT類工程總包服務框架協(xié)議的目標減少管理成本，提高工程效率IBM承擔弱電泛IT類工程總包，提供一站式服務(咨詢-規(guī)劃-設計-實施-維護)，對佳兆業(yè)綜合體整體弱電泛IT類工程負責長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系IBM為綜合體整體弱電泛IT類工程提供3~5年的免擔保金融工具作為融資平臺框架協(xié)議定義服務內(nèi)容，約束責任義務框架范圍/計量計價標準/付款方式/工程變更流程/驗收標準/維護服務標準4佳兆業(yè)/IBMConfidential2.責任范疇綜合體工程總承包商工程實施系統(tǒng)設備供應專業(yè)設計咨詢顧問5佳兆業(yè)/IBMConfidential規(guī)劃設計施工調(diào)試驗收交付咨詢服務設計服務項目建造服務安裝調(diào)試服務客戶竣工交接和后續(xù)相關(guān)服務IBM承擔弱電泛IT類工程總包，提供一站式服務6佳兆業(yè)/IBMConfidential各子系統(tǒng)施工單位、設備供應商監(jiān)理單位IBM項目團隊建筑設計單位建筑總承包單位其他專業(yè)承包單位甲方代表項目管理公司（代甲方）其他職能管理單位

IBM作為智能化系統(tǒng)總承包單位，對項目進行統(tǒng)一的管理和協(xié)調(diào)。協(xié)調(diào)對象包括各子系統(tǒng)施工方和設備供應商；甲方代表、監(jiān)理單位等管理部門；建筑總包單位、樓宇機電或裝飾等專業(yè)總包單位。協(xié)調(diào)的內(nèi)容包括專業(yè)施工界面、安排與其他相關(guān)專業(yè)施工工序、項目綜合管理措施方面的協(xié)調(diào)。IBM全程負責智能化各系統(tǒng)的工程實施、設備采購、安裝和系統(tǒng)調(diào)試、檢驗直至項目驗收并交付使用。自96年在中國開展數(shù)據(jù)中心和智能化集成建造服務業(yè)務以來，IBM已在國內(nèi)承接了幾十個大型工程，積累了豐富的工程實施和項目管理經(jīng)驗。幾十位獲得國際PMP認證和國家一級建造師認證的項目經(jīng)理組成了優(yōu)秀的工程實施管理團隊。IBM承擔弱電泛IT類工程總包，統(tǒng)一項目管理與協(xié)調(diào)7佳兆業(yè)/IBMConfidential3.范圍“總包服務框架協(xié)議”涵蓋IBM參與佳兆業(yè)旗下綜合體弱電泛IT類系統(tǒng)項目的總包服務計23項子系統(tǒng)，內(nèi)容詳如附表：一體化的統(tǒng)一的有線/無線基礎網(wǎng)絡系統(tǒng)設計，采購，施工與調(diào)試計4項子系統(tǒng)通信自動化系統(tǒng)設計，采購，施工與調(diào)試計4項子系統(tǒng)樓宇自動化系統(tǒng)設計，采購，施工與調(diào)試計5項子系統(tǒng)辦公自動化系統(tǒng)設計，采購，施工與調(diào)試計6項子系統(tǒng)綜合信息管理系統(tǒng)設計，采購，施工與調(diào)試計4項子系統(tǒng)8佳兆業(yè)/IBMConfidential序號

系統(tǒng)名稱

分項資金/工程總造價

Pullman

Marriott

辦公樓

商場

一體化的統(tǒng)一的有線/無線基礎網(wǎng)絡系統(tǒng)1機房4.5-6%

2綜合布線系統(tǒng)7-8%

3網(wǎng)絡系統(tǒng)10-15%

4無線網(wǎng)絡系統(tǒng)1-5%

全覆蓋

通信自動化系統(tǒng)5程控交換機系統(tǒng)6-8%

6衛(wèi)星、有線電視系統(tǒng)及VOD系統(tǒng)2-4%

7無線對講系統(tǒng)2-4%

8無線信號覆蓋系統(tǒng)1-2%

樓宇自動化系統(tǒng)9樓宇自控系統(tǒng)10-15%

10安全防范系統(tǒng)

10.1（1）電視監(jiān)控系統(tǒng)7-9%

10.2（2）防盜報警系統(tǒng)1-2%

10.3（3）巡更管理系統(tǒng)0.3-1%

11智能卡系統(tǒng)（包括酒店門鎖、電子貓眼、車庫管理）5-7%

無酒店門鎖

12背景音響和緊急廣播系統(tǒng)3-4%

13集成管理系統(tǒng)（IBMS）3-4%

辦公自動化系統(tǒng)14酒店管理系統(tǒng)

15智能燈光控制系統(tǒng)1.5-3%

16酒店客房控制系統(tǒng)8-10%

17會議室音視頻系統(tǒng)10-15%

18同聲傳譯系統(tǒng)2-4%

19多媒體發(fā)布系統(tǒng)1.5-2%

綜合信息管理系統(tǒng)20物業(yè)管理系統(tǒng)1.5-2%

21能源管理系統(tǒng)2-3%

22POS消費系統(tǒng)1-2%

23資源管理系統(tǒng)2-5%

Total100%

一般不配置可選配置系統(tǒng)一般必須配置系統(tǒng)Page92024/8/15智能化系統(tǒng)－－架構(gòu)圖物理平臺PhysicalPlatform(橋架管路/機房/綜合布線/UPS與發(fā)電機/接地與防雷/消防)數(shù)據(jù)網(wǎng)絡DataNetworkSystem(有線/無線局域網(wǎng)Wired/WirelessLAN)公共廣播緊急廣播FM廣播電話交換無線對講無線增益智能會議系統(tǒng)同聲傳譯系統(tǒng)會議擴聲系統(tǒng)展播廳顯示與公告查詢系統(tǒng)衛(wèi)星接收有線電視VOD系統(tǒng)防盜報警電子巡更視頻監(jiān)控停車場管理一卡通系統(tǒng)（酒店門鎖）樓宇自控BA客房自控系統(tǒng)酒店管理系統(tǒng)(客房/消費管理系統(tǒng))能耗在線監(jiān)測和分析系統(tǒng)系統(tǒng)集成管理SystemIntegrateManagement10佳兆業(yè)/IBMConfidential商業(yè)地產(chǎn)和其他地產(chǎn)智能化系統(tǒng)的區(qū)別11佳兆業(yè)/IBMConfidential基礎建設新一代綜合體大樓信息網(wǎng)絡一體化的統(tǒng)一的有線/無線網(wǎng)絡系統(tǒng)融合融合信息,通信和智能樓宇技術(shù)創(chuàng)建智能整合的環(huán)境,簡化的大樓及樓宇管理實現(xiàn)差異化的增值服務,智能安全舒適的現(xiàn)代化綜合體大樓體驗服務IBM將酒店與綜合體(酒店+商場)持有性物業(yè)的單體模組進行共享與投資合并,以降低持續(xù)持有成本

12佳兆業(yè)/IBMConfidential場地管理場地成本場地利用率場地目標管理場地分布綜合體物業(yè)管理系統(tǒng)#1場地管理13佳兆業(yè)/IBMConfidential綜合體物業(yè)管理系統(tǒng)#2運維管理運維管理運維成本工單分析報警信息設備維報單位考評14佳兆業(yè)/IBMConfidential綜合體物業(yè)管理系統(tǒng)#3能耗管理能源管理能源成本能源節(jié)省能源目標管理能源消耗量AssetOptimization=

EAM+RealTimeLocation15IBM的資產(chǎn)最佳化是通過結(jié)合資產(chǎn)及存貨管理的傳感和位置技術(shù)、作業(yè)研究技能、商務程序管理和商務智能信息去優(yōu)化資產(chǎn)的位置和調(diào)整市場需求量的至關(guān)重要的綜合處理方法。Addingreal-timelocationandconditiondatatoMaximoenablesenhancedassetmanagementcapabilitiesParts:CollectserializedpartsandinstallationvariabledatatominimizerecallsReal-timeassetlocation:Doyouhavetherightequipmentintherightplaceattherighttime?MobileassetmanagementDoyouknowwhereyourmobilehealthcareequipmentis?Returnablecontainers:Domysuppliershaveenoughcontainerstomeetmyproductionneeds?綜合體物業(yè)管理系統(tǒng)#4資產(chǎn)管理16IBM綜合體物業(yè)管理系統(tǒng)智能化能源管理設施管理能耗管理及優(yōu)化碳排放管理溫室氣體排放跟蹤資產(chǎn)&工作管理資產(chǎn)組合管理設施運營狀態(tài)監(jiān)控設備及系統(tǒng)監(jiān)控報表及儀表盤數(shù)據(jù)聚合及倉庫空間管理空間使用管理空間使用計劃空間使用優(yōu)化事件管理分析優(yōu)化核心能力解決方案更低的能源成本更高的運維效率更高的住戶安全保證&滿意度更高的使用效率提高的投資收益方案安全建筑群管理投資計劃選址租賃合約管理租金管理建筑群項目管理17佳兆業(yè)/IBMConfidential持有性物業(yè)的單體模組進行共享與投資合并清單序號

系統(tǒng)名稱

PullmanMarriott辦公樓

商場

一體化的統(tǒng)一的有線/無線基礎網(wǎng)絡系統(tǒng)1機房共用一個機房，可分區(qū)管理2綜合布線系統(tǒng)共用一個MDF，可分區(qū)設置IDF3網(wǎng)絡系統(tǒng)一般獨立組網(wǎng)共用一個核心，但可區(qū)分內(nèi)外網(wǎng)4無線網(wǎng)絡系統(tǒng)一般獨立組網(wǎng)全覆蓋

通信自動化系統(tǒng)5程控交換機系統(tǒng)一般獨立建設共用一個系統(tǒng)6衛(wèi)星、有線電視系統(tǒng)及VOD系統(tǒng)一般獨立建設

7無線對講系統(tǒng)共用一套系統(tǒng)8無線信號覆蓋系統(tǒng)共用一套系統(tǒng)樓宇自動化系統(tǒng)9樓宇自控系統(tǒng)共用一套系統(tǒng)，但可設分控管理10安全防范系統(tǒng)共用一套系統(tǒng)，但可設分控管理10.1（1）電視監(jiān)控系統(tǒng)一般獨立建設共用一套系統(tǒng)，但可設分控管理10.2（2）防盜報警系統(tǒng)共用一套系統(tǒng)，但可設分控管理10.3（3）巡更管理系統(tǒng)共用一套系統(tǒng)，但可設分控管理11智能卡系統(tǒng)（包括酒店門鎖、電子貓眼、車庫管理）一般獨立建設可共用一套系統(tǒng)

12背景音響和緊急廣播系統(tǒng)一般獨立建設可共用一套系統(tǒng)13集成管理系統(tǒng)（IBMS）可共用一套系統(tǒng)辦公自動化系統(tǒng)14酒店管理系統(tǒng)一般獨立建設

共用一套系統(tǒng)

15智能燈光控制系統(tǒng)一般獨立建設

16酒店客房控制系統(tǒng)一般獨立建設

17會議室音視頻系統(tǒng)一般獨立建設

18同聲傳譯系統(tǒng)一般獨立建設

19多媒體發(fā)布系統(tǒng)一般獨立建設

綜合信息管理系統(tǒng)20物業(yè)管理系統(tǒng)

可共用一套系統(tǒng)

21能源管理系統(tǒng)

可共用一套系統(tǒng)

22POS消費系統(tǒng)一般獨立建設

一般獨立建設23資源管理系統(tǒng)可共用一套系統(tǒng)18佳兆業(yè)/IBMConfidential4.總體價格組成開辦項目項目管理規(guī)劃咨詢服務深化設計服務各子系統(tǒng)產(chǎn)品供貨設備照管產(chǎn)品安裝、系統(tǒng)調(diào)試、驗收產(chǎn)品及系統(tǒng)的維護保養(yǎng)及保修服務風險管理費稅金19佳兆業(yè)/IBMConfidential5.計價原則序號酒店名稱房間數(shù)量總投資(萬元）造價(萬元）平均房間造價弱電/總投資%備注1PullmanShanghaiskyway2PullmanLijiang3RenaissanceTianjinTEDAHotel4DalianInterContinentalHotel5寧波麗晶酒店6TheSt.Regis

Shanghai7JiangYinSheratonHotel8LaSaSt.RegisHotel9TheDragonHotel10平均類比案例20佳兆業(yè)/IBMConfidential序號

系統(tǒng)名稱

工程取費

Pullman

Marriott

辦公樓

商場

一體化的統(tǒng)一的有線/無線基礎網(wǎng)絡系統(tǒng)1機房20%

2綜合布線系統(tǒng)20%

3網(wǎng)絡系統(tǒng)15%

4無線網(wǎng)絡系統(tǒng)15%

全覆蓋

通信自動化系統(tǒng)5程控交換機系統(tǒng)15%

6衛(wèi)星、有線電視系統(tǒng)及VOD系統(tǒng)15%

7無線對講系統(tǒng)15%

8無線信號覆蓋系統(tǒng)15%

樓宇自動化系統(tǒng)9樓宇自控系統(tǒng)20%

10安全防范系統(tǒng)15%

10.1（1）電視監(jiān)控系統(tǒng)15%

10.2（2）防盜報警系統(tǒng)15%

10.3（3）巡更管理系統(tǒng)10%

11智能卡系統(tǒng)（包括酒店門鎖、電子貓眼、車庫管理）15%

無酒店門鎖

12背景音響和緊急廣播系統(tǒng)15%

13集成管理系統(tǒng)（IBMS）20%

辦公自動化系統(tǒng)14酒店管理系統(tǒng)15%

15智能燈光控制系統(tǒng)15%

16酒店客房控制系統(tǒng)15%

17會議室音視頻系統(tǒng)15%

18同聲傳譯系統(tǒng)15%

19多媒體發(fā)布系統(tǒng)15%

綜合信息管理系統(tǒng)20物業(yè)管理系統(tǒng)15%

21能源管理系統(tǒng)15%

22POS消費系統(tǒng)15%

23資源管理系統(tǒng)可共用一套系統(tǒng)

類比市場價比例取費法5.計價原則(con’t)21佳兆業(yè)/IBMConfidential5.計價原則(總結(jié))1、均攤房間數(shù)后平均造價計算考慮地區(qū)性IT建設總造價=每個房間造價8.5-9萬元×房間數(shù)2、工程總造價與項目總投入計算：考慮地區(qū)性IT建設總造價=每個綜合體總投入×6%（系數(shù)）（系數(shù)）6%=(酒店6.4%+商務樓及商場7%+辦公區(qū)4.6%)/33、造價按總包服務模式比例計價計算：考慮地區(qū)性IT建設分項造價NT1=每個分項工程造價N1（1+取費比例）

IT建設總造價NT=NT1+NT2+…..+NTn226.IBM融資平臺與金融工具避免一次性投入的資金巨大壓力和風險融資性,經(jīng)營性租賃均可,費率低廉租賃比購買在人力,物力上可能更節(jié)省租賃比購買更靈活提升公司企業(yè)高科技形象優(yōu)化財務報表,數(shù)據(jù)更有說服力簡化流程,減少工作量,便于管理提高員工滿意度,提高工作效率少花錢,多辦事表外融資,實現(xiàn)商業(yè)價值和投資回報采用租賃方式的定期付款額通常都大大低于一次性采購，這使用戶能夠節(jié)省資金并獲得更大的購買力增加支出的可預見性優(yōu)化財務報表，獲得更好的比率數(shù)據(jù),流動比率,總資產(chǎn)凈收比率,有形凈值債務比率對于使用平均折舊法的企業(yè),有體現(xiàn)收入增加的可能，避免資產(chǎn)處理而產(chǎn)生的帳面損失財務層面決策層面針對佳兆業(yè)弱電泛IT類產(chǎn)品代采購，IBM提供第1階段RMB5000萬融資3~5年的免抵押信貸，付款方式可為季付或半年付，原來投資期間的費用轉(zhuǎn)變?yōu)橹芷谛云骄С龅钠椒€(wěn)方式，合理節(jié)稅23佳兆業(yè)/IBMConfidential案例展示2008Shanghai利童反斗城(上海)商貿(mào)有限公司蘇州利童反斗城布線、安防系統(tǒng)0.182008Jiangsu世偉洛克（常熟）流體系統(tǒng)科技有限公司世韋洛克新廠區(qū)弱電項目2.222008Anhui安徽省農(nóng)村信用社聯(lián)合社安徽省農(nóng)村信用社聯(lián)合社災備機房建設項目0.612008Shanghai可口可樂飲料（上海）有限公司可口可樂紫竹園區(qū)布線工程

3.782008Jiangsu江陰黃嘉酒店有限公司酒店弱電系統(tǒng)工程15.802008Dalian大連遠洋大廈酒店有限公司大連遠洋大廈智能化系統(tǒng)總承包項目3.22008Dalian大連遠洋大廈酒店有限公司大連遠洋大廈智能化系統(tǒng)項目總承包工程6.762008Zhejiang杭州黃龍飯店有限公司酒店智能化系統(tǒng)建設項目19.522008Jiangsu蘇寧電器股份有限公司蘇寧銀河寫字樓展示廳供貨項目1.22008Shanghai歐萊雅（中國）有限公司歐萊雅（中國）有限公司機房設計施工和綜合布線系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)工程0.322008Shanghai托克貿(mào)易（上海）有限公司托克貿(mào)易（上海）有限公司機房設計和IT綜合布線工程3.492008Shanghai托克貿(mào)易（上海）有限公司托克貿(mào)易（上海）有限公司會議系統(tǒng)建造工程0.992008Shanghai上海ＡＢＢ工程有限公司廠區(qū)綜合布線工程4.502008Shanghai百勝咨詢（上海）有限公司百勝咨詢（上海）有限公司IT設備供貨1.152008Shanghai上海李寧體育用品有限公司上海李寧體育用品有限公司機房、辦公室布線工程0.052008Shanghai奧托立夫（上海）管理有限公司奧托立夫（上海）管理有限公司廠區(qū)布線工程1.092009Jiangsu蘇州工業(yè)園區(qū)科技發(fā)展有限公司蘇州工業(yè)園區(qū)科技發(fā)展有限公司機房設計項目3.662009Guangdong沃爾瑪中國投資有限公司沃爾瑪?shù)赇伻蹼娤到y(tǒng)工程0.782009Shanghai上?？嫡\倉儲有限公司上?？嫡\倉儲有限公司布線項目0.442009Liaoning大連遠洋大廈酒店有限公司大連遠洋大廈智能化系統(tǒng)項目總承包工程1.162009Sichuan中國石油天然氣股份有限公司四川乙烯廠四川乙烯廠區(qū)綜合大樓弱電智能化系統(tǒng)、機房工程總承包工程

4.612009Zhejiang寧波鎮(zhèn)海煉化門禁智能卡系統(tǒng)4.272009Yunnan麗江百年房地產(chǎn)開發(fā)有限公司麗江鉑爾曼大酒店智能化弱電系統(tǒng)工程5.172009Yunnan麗江百年房地產(chǎn)開發(fā)有限公司麗江鉑爾曼大酒店智能化弱電系統(tǒng)工程0.962009Zhejiang新和（紹興）綠色照明有限公司OSRAM紹興工廠智能化系統(tǒng)項目（一期）2.0624佳兆業(yè)/IBMConfidential案例展示YearBranchCustomerProjectNameinChineseRMB(百萬)2003Tianjing天津萬麗泰達酒店天津萬麗泰達酒店弱電工程會議系統(tǒng)承包11.42003Tianjing天津萬麗泰達酒店天津萬麗泰達酒店弱電工程會議系統(tǒng)承包4.12005Shanghai上海綠洲仕格維花園酒店公寓有限公司上海綠洲仕格維花園酒店公寓智能化工程主承包工程（第四階段）9.22005Shanghai上海綠洲