融匯溫泉酒店建設(shè)項目可行性研究報告及營銷策劃報告

融匯溫泉酒店建設(shè)項目可行性研究報告-本資料來自- 1(一)項目概況 1 1 2 2(五)簡要結(jié)論 5第二章業(yè)主簡介 6 6 7第三章重慶酒店業(yè)發(fā)展狀況與經(jīng)營情況 第四章建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)條件 (一)建設(shè)內(nèi)容 第六章建筑設(shè)計 第七章結(jié)構(gòu)設(shè)計 第八章公用工程 第九章消防設(shè)計 第十一章環(huán)境保護 第十三章投資估算及資金籌措 第十六章結(jié)論與建議 (一)主要結(jié)論 附件81附表1:投資估算表 附表2:投資計劃與資金籌措表 附表2-1:建設(shè)期利息估算表 附表3:貸款償還計劃表 附表4:財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 附表5:經(jīng)營收入及稅金預(yù)測表 附表6:總成本費用測算表 附表7:利潤測算表 附表8:全部投資現(xiàn)金流量表 附表9:項目資本金現(xiàn)金流量表 -本資料來自--本資料來自-(1)項目名稱：融匯溫泉酒店建設(shè)項目(2)業(yè)主名稱：重慶融匯投資有限公司(3)法人代表：黃祖仕(4)建設(shè)地址：重慶沙坪壩區(qū)梨樹灣(5)建設(shè)規(guī)模：總用地面積為28963m2,總建筑面積為79825.96m2,其中地上面積為54382.32m2,地下面積為25443.64m2。(6)項目總投資：54257.27萬元(7)項目建設(shè)周期：24個月(2010年1月至2011年12月)(1)重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要(2)2008年重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報(3)《沙坪壩區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃(2006—2020年)》(4)國家發(fā)改委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版)》(5)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》(6)項目初步設(shè)計方案及技術(shù)經(jīng)濟指標(7)重慶市工程造價信息及有關(guān)配套文件(8)業(yè)主提供的有關(guān)資料(9)其他各種來源的相關(guān)資料-本資料來自--本資料來自-表1綜合技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表序號計量單位數(shù)值所占比重(%)項目概況1總用地面積m建筑物占地面積m綠化面積其他面積2計容用地面積m含北側(cè)7米道路3總建筑面積按功能性質(zhì)分酒店客房m酒店及配套宴會區(qū)、會議室-本資料來自--本資料來自-酒店后勤地下車庫設(shè)備用房按地面地下分地上面積地下面積4建筑高度m5建筑密度6容積率7綠地率8客房數(shù)(按鑰匙間)間9停車泊位輛地面輛地下輛四投資數(shù)據(jù)總投資萬元1固定資產(chǎn)投資萬元建設(shè)投資萬元建設(shè)期利息萬元2流動資金投資萬元五籌資數(shù)據(jù)-本資料來自-1業(yè)主自籌萬元占總投資35.49%2銀行貸款萬元占總投資64.51%3貸款利率(年)收入與成本數(shù)據(jù)1總成本費用萬元2經(jīng)營收入萬元3經(jīng)營稅金及附加萬元4經(jīng)營成本萬元5利潤總額萬元6所得稅萬元7稅后利潤萬元財務(wù)評價指標1全部投資稅后財務(wù)內(nèi)部收益率稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元年折現(xiàn)率10%稅后靜態(tài)投資回收期年稅前財務(wù)內(nèi)部收益率稅前財務(wù)凈現(xiàn)值萬元投資利潤率投資利稅率盈虧平衡點-本資料來自--本資料來自-盈虧平衡點萬元2自有資金稅后財務(wù)內(nèi)部收益率稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元年折現(xiàn)率10%稅后靜態(tài)投資回收期年稅前財務(wù)內(nèi)部收益率稅前財務(wù)凈現(xiàn)值萬元投資利潤率投資利稅率重慶作為中國西南地區(qū)的唯一直轄市，正處于經(jīng)濟快速增長時-本資料來自--本資料來自-第二章業(yè)主簡介參股企業(yè)近30家，其中地產(chǎn)公司10家，已確定可開發(fā)項目建筑總面積超過600萬平方米。集團投資總額逾160億元人民幣，總資產(chǎn)達展”的集團化跨區(qū)域多元運作態(tài)勢。融匯集團將秉承“融匯城公司的領(lǐng)軍人——黃祖仕先生，知名華僑企業(yè)家，有近20年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，專業(yè)經(jīng)驗豐富，集團以地產(chǎn)、化工為龍頭產(chǎn)業(yè)，經(jīng)-本資料來自--本資料來自-一支經(jīng)驗豐富的管理團隊。旗下控股、參股企業(yè)共有32家，累計投資房地產(chǎn)逾百億元，總開發(fā)土地近6000畝，總建筑面積達400萬平國值得尊敬的20大房地產(chǎn)杰出人物”等稱號，2003年當(dāng)選為重慶市1、公司概況團)和融匯(福建)實業(yè)發(fā)展有限公司投資組建的一大型專業(yè)房地產(chǎn)-本資料來自--本資料來自-重慶融匯投資重慶融匯地產(chǎn)(集團)融匯(福建)實業(yè)發(fā)展圖1重慶融匯投資有限公司股東情況2、公司管理規(guī)范，法人治理結(jié)構(gòu)完善，管理水平較高公司以建立全行業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)為目標對公司經(jīng)營體系進行了全資源配置與客戶需求的最佳結(jié)合點，從而取得1+1>2的效果；公司-本資料來自--本資料來自-招商部招商部營銷策劃部工程管理部成本部管理設(shè)計研發(fā)部外聯(lián)部財務(wù)管理部綜合管理辦公室副總\總監(jiān)\總工程師總經(jīng)理助理監(jiān)事會總經(jīng)理董事會圖2公司組織結(jié)構(gòu)圖業(yè)經(jīng)驗14年。歷任福州晉安區(qū)房地產(chǎn)綜合開資銀行從業(yè)11年，房地產(chǎn)從業(yè)6年，曾先后就職于銀行、券商投資-本資料來自--本資料來自-4、公司開發(fā)項目重慶融匯投資有限公司于2006年12月26日通過市土地交易中心獲得了該項目土地使用權(quán)，并于2007年1月26日簽訂了《國有土出讓土地面積815畝，劃撥土地面積429畝。項目總建筑面積198萬平方米(815畝),其中：住宅總開發(fā)面積約為166萬平方米。在5年內(nèi)，重慶將傾力打造3個國際級的溫泉項目，包含渝北區(qū)際溫泉城”是重慶市政府打造“溫泉之都”的重點項目，也是“五目總占地(毛地)約1244畝，凈用地815畝，是集主題樂園、商業(yè)、融匯國際溫泉城溫泉項目已于2007年7月30日正式動工建設(shè)，-本資料來自-第三章重慶酒店業(yè)發(fā)展狀況與經(jīng)營情況(一)重慶經(jīng)濟概況及發(fā)展趨勢1、經(jīng)濟概況算年均增長率達14%,2008全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5096.66億元，比上年增長14.3%。2009年1-11月，重慶市GDP增長14.2%,全年可實現(xiàn)GDP增-本資料來自wW--本資料來自-2000圖3:重慶市2000—2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入走勢(單位：元、%)(數(shù)據(jù)來源：2008年重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報)3、經(jīng)濟發(fā)展目標-本資料來自-人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到3300美元左右。(二)重慶酒店業(yè)發(fā)展狀況截至09年10月，重慶共有星級飯店243家，其中：五星級11家，四間、4.8萬張床位。(2)酒店競爭無序，以低價作為主要營銷策略；(5)酒店餐飲消費需求較為旺盛；-本資料來自wW--本資料來自-(6)酒店業(yè)成為房地產(chǎn)業(yè)主的投資新寵。(3)旅游經(jīng)濟的再度振興預(yù)期為酒店業(yè)錦上添花；(4)各個經(jīng)濟園區(qū)的成熟發(fā)展將為酒店業(yè)注入活力；(5)全國或者全球知名品牌高檔酒店的本地拓展將提升整個酒店業(yè)(三)重慶高星級酒店的運營情況-本資料來自-(2)11家五星級酒店9家由國際、國內(nèi)的品牌管理酒店，2家單體(2)隨著全球經(jīng)濟一體化和重慶城市的國際化，品牌酒店的經(jīng)營優(yōu)(4)酒店業(yè)聯(lián)盟"對客服務(wù)協(xié)會"的雛形可望引領(lǐng)市場重新回歸良(四)重慶市溫泉酒店情況分析泉湯池，同時特別安排有9棟溫泉湯屋、5棟豪華溫泉度假別墅及2棟希-本資料來自--本資料來自wW--本資料來自-(五)重慶市五星級酒店客源市場調(diào)查及分析表1重慶五星級酒店客源結(jié)構(gòu)比重商務(wù)50%會議團隊休閑觀光度假團15%其它10%合計來源地來源地本地及周邊縣市合計-本資料來自--本資料來自www,-第四章建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)條件地下建筑面積25443.64平方米。整個酒店建筑地下2層，地上16層，建1、交通條件(1)沙坪壩交通條件(2)項目地塊交通條件-本資料來自-內(nèi)環(huán)高速公路南北向貫穿規(guī)劃區(qū)，紅線寬35m,兩側(cè)各控制50m寬的主干路，紅線寬36～44m;城市次干路32～22m;城市支路，紅線寬16m;-本資料來自--本資料來自www,-圖5地塊交通分析圖2、氣候條件溫平均在6-8度，夏季平均氣溫在27-29度，日照總時數(shù)1000-1200小時，冬暖夏熱，無霜期長、雨量充沛、溫潤多陰、雨熱同季，常年降雨量變電站有500千伏的1座、220千伏的2座、110千伏的12座，35千4、供氣能力-本資料來自--本資料來自-第五章總平面設(shè)計溫泉酒店用地位于重慶梨樹灣溫泉城項目地塊的東南邊均為東高西低的淺丘，場地中部為較平的山谷地帶，其地形與山體走向一致，亦呈東高西低的態(tài)勢。建設(shè)用地除西側(cè)緊鄰一條的結(jié)合在一起，這也使得該酒店成為溫泉度假村，娛樂和商業(yè)區(qū)域個多姿多彩又氣勢磅礴的項目。場地內(nèi)最特別而且充滿活力的元素建筑的主入口在地塊的西端，藉由一條雙車道的單向環(huán)線可以讓來酒店的地塊的地形變化多端，地形的標高在宴會廳的前后兩端上下相差了將-本資料來自--本資料來自www,-行環(huán)道的第二?？奎c為酒店的高級中餐廳。車主街道一路向下，車可以進入地下的停車庫或者繼續(xù)駛向地塊西北端的行人進入酒店建筑的路線也簡單明了，客人亦可以輕而易舉地造訪本-本資料來自--本資料來自-第六章建筑設(shè)計-本資料來自-在本項目眾多的功能組合和設(shè)施要求的前提下，設(shè)計中緊湊的功能分設(shè)計的首要成功之處，即為結(jié)合了地塊本身的自然元素并有效的解決建筑層高：客房層高3.5米、大宴會廳層高10.5米、小宴會廳層高7米、各種餐廳層高5.0米、會議及健身區(qū)層高4.5米。-本資料來自--本資料來自-第七章結(jié)構(gòu)設(shè)計(3)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001(2006年版)(4)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB50011-2001(2008年版)報告》(詳細勘察-重慶市勘察院2008年9月作)根據(jù)中華人民共和國國家標準《建筑工程抗震設(shè)防分類標準》 年版)的有關(guān)條文及附錄A,本工程抗震設(shè)防類別為丙類，抗震設(shè)防烈度6-本資料來自--本資料來自www,-本工程地面以上結(jié)構(gòu)高度為60.80m,結(jié)構(gòu)總高度為70.9m,為一類高(二)結(jié)構(gòu)樓(屋)面活荷載標準值(kN/m2)車庫：4.0;餐廳廚房：4.0;商場：3.5;酒店客房：2.0;公共洗手間：2.5;餐廳：2.5;健身房：4.0;屋頂花園：3.0;陽臺：2.5;消防樓梯間：3.5;消防車通道：35;電梯機房：7.0;屋面：上人屋面2.0;不上人屋面0.5;較重的設(shè)備荷載按實際確定。震等級有三級和四級。樓(屋)面均采用鋼筋混凝土主次梁現(xiàn)澆樓(屋)-本資料來自--本資料來自-2、地基基礎(chǔ)及邊坡地原地形為淺丘溝谷之間經(jīng)人工回填形成的平壩。場地平基工作完成后將本工程基礎(chǔ)設(shè)計等級為甲級。建筑物基礎(chǔ)擬采用柱下獨立基礎(chǔ)，持力根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》,場地的基本風(fēng)壓值，按50年重現(xiàn)期風(fēng)壓填充墻：采用燒結(jié)頁巖空心磚砌塊(干容重不大于10KN/m3)、M5.0混-本資料來自--本資料來自www.m448,com-第八章公用工程(1)《室外給水設(shè)計規(guī)范》GB50013-2006(2)《室外排水設(shè)計規(guī)范》GB50014-2006(4)《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ-100-98(5)重慶市《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》DBJ50-052-2006(8)《游泳池給排水工程技術(shù)規(guī)程》CJJ122-2008(1)室外紅線范圍內(nèi)的給水排水設(shè)計；(2)室內(nèi)給水和排水設(shè)計；(3)消防給排水及滅火設(shè)施。融匯溫泉酒店總建筑面積79825.96平方米，地上建筑面積54382.32平方米。整個建筑包括地下2層，地上16層，建筑高度4、給水設(shè)計-本資料來自--本資料來自www.m448,com-(1)水源：根據(jù)業(yè)主提供資料，以市政給水作為水源。(2)用水量：用水量詳見用水量計算表。表3酒店部分用水量計算表用水名稱用水人數(shù)(人)用水量標準(升/人日)用水時小時變化系數(shù)用水量備注時(t/h)酒店旅客酒店員工餐飲天3人次洗衣房8空調(diào)冷卻循環(huán)補充水總循環(huán)用水的2%計1840t/h)1澆灑22小計不可預(yù)見量按總用量的10%計2工程最高日用水量為1124m3/d,最大時用水量為122.3m3/h。平均時流量約為89.2m3/h。5、給水系統(tǒng)(1)室外給水系統(tǒng)西側(cè)規(guī)劃道路市政給水管網(wǎng)接入DN150給水管2根，經(jīng)總水表計量-本資料來自--本資料來自www.m448,com-(2)室內(nèi)給水系統(tǒng)(3)給水計量(4)生活水量：按最高日用水量的25%計，約420噸名稱數(shù)(人)準(1/人日)時變化系數(shù)用水量備注客房24152員工245-本資料來自www.m448,com-廚房01053天洗衣干衣g854計549、冷卻循環(huán)水系統(tǒng)(1)重慶氣象參數(shù)：大氣壓力730mmHg;干球溫度33℃(10天平均值);濕球溫度27.3℃(10天平均值)。(2)空調(diào)制冷量及冷卻循環(huán)水量：制冷量循環(huán)冷卻水量(3)系統(tǒng)設(shè)計：10、排水設(shè)計(1)建地排水現(xiàn)狀：-本資料來自www.m448,com-已預(yù)留2個污水檢查井。(2)排水體制：本工程排水體制采取雨、污分流制。(3)排水量：(4)排水系統(tǒng)：-本資料來自-(2)《建筑防雷設(shè)計規(guī)范》(GB50057-942000版)消防控制室(有直接對外出口)和弱電中心設(shè)于主樓地下一層。4、供配電系統(tǒng)(2)負荷容量-本資料來自www.m448,com-用電設(shè)備名稱面積(M2)負荷指標裝置容量需用系數(shù)功率因素計算負荷酒店客房酒店及配套宴會區(qū)酒店后勤地下車庫設(shè)備用房消防水泵20噴淋水泵20生活供水裝置2空調(diào)主機主樓電梯7群樓電梯9-本資料來自--本資料來自www.m448,com-變壓器容量5000kVA,擬從城市電網(wǎng)引兩回10kV專線，兩回路均為5000KVA互為備用。(1)對電梯、冷凍機、防火卷簾等成套設(shè)備，電控設(shè)備均由(2)控制方式消防專用送風(fēng)機由火災(zāi)自動報警聯(lián)動系統(tǒng)總線自動控制和風(fēng)自動報警聯(lián)動系統(tǒng)總線及壓力開關(guān)自動控制和泵房及消防控制室(1)客房層照明設(shè)計：1)照度標準：電梯廳100LX;走道、樓梯間75LX;客房100LX,2)照明方式：客房電梯前室、走道、樓梯間等公共區(qū)域照明-本資料來自--本資料來自www.m448,com-(2)車庫、設(shè)備房照明設(shè)計1)照度標準：車庫照明按地面水平平均照度75L所水平平均照度為200LX,泵房、風(fēng)機房100LX,冷凍站150LX,走2)照明方式：車庫、冷凍站、水泵房、電梯前室、走道、樓(3)酒店配套用房照明：一般照明負荷按樓層和功能分區(qū)從變電所放射式供電至樓層變電所高低壓進出線(母線)設(shè)電涌保護裝置，樓層配電箱設(shè)-本資料來自--本資料來自www.m448,com-50平方米1個語音信息點和1個數(shù)據(jù)信息點；酒店標準間客房1個語音信息點和2個數(shù)據(jù)信息點，套房2個語音信息點和2個數(shù)據(jù)信息點；辦公每15平方米1個語音信息點和1個數(shù)據(jù)信息點；總計約需語音信息點1000個和數(shù)據(jù)信息點1500個。為酒店內(nèi)部通訊和管理，擬設(shè)一套程控交換機系統(tǒng)，容量為1500線，中繼線300對，通訊機房于地下一層。10、有線電視系統(tǒng)(2)《城鎮(zhèn)燃氣設(shè)計規(guī)范》(GB50028-2006)(3)《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》(GB50189-2005)(5)重慶市《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》DBJ50-052-2006-本資料來自--本資料來自www.m448,com-(1)空調(diào)房間室內(nèi)設(shè)計參數(shù)夏季室內(nèi)空調(diào)設(shè)計溫度：26℃,相對濕度55%;冬季室內(nèi)空調(diào)設(shè)計溫度：20℃,相對濕度50%。(2)冷、熱源冷源擬采用兩臺電制冷離心式冷水機組和一臺電制冷螺桿式4、通風(fēng)設(shè)計(1)通風(fēng)換氣指標表4通風(fēng)換氣指標匯總表樓層名稱送風(fēng)換氣次數(shù)(次/小時)排風(fēng)換氣次數(shù)(次/小時)地下一層廚房變配電房車庫45柴油發(fā)電機房45地下二層水泵房45冷凍機房58-本資料來自wW--本資料來自www.m448,com-熱水機房8熱水鍋爐房8其余樓層衛(wèi)生間自然進風(fēng)無窗重要房間34(2)通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(兼排煙、補風(fēng)系統(tǒng))。通風(fēng)方式為上側(cè)排、送。通風(fēng)設(shè)備均選用(1)天然氣管道供應(yīng)采用二級管網(wǎng)系統(tǒng)，從中壓管網(wǎng)引來的(2)天然氣總管接管點在建筑附近的已建城市天然氣中壓城(1)天然氣管道室外采用無縫鋼管，亦可采用鋼骨架聚乙烯(2)通風(fēng)采用鍍鋅鋼板制作，厚度及加工辦法按《通風(fēng)與空-本資料來自-第九章消防設(shè)計(一)建筑消防3、平面布置-本資料來自wW-可直達酒店大門。消防車道均滿足4m凈寬，轉(zhuǎn)彎半徑均大于12m。4、消防撲救大于高層部分的1/4周長；撲救面相鄰設(shè)有消防撲救場地，寬度與撲救面等寬，進深18米。5、防火分區(qū)和防煙分區(qū)層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》第5.1.1條，按增設(shè)自動滅火系統(tǒng)時1000m2地面建筑根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》第5.1.1條，按增設(shè)自條一個分區(qū)2500m2執(zhí)行。各層頂棚梁高均大于0.5米，可做劃分防煙分區(qū)的擋煙垂壁，每個防防火分區(qū)采用大于3小時耐火極限的防火墻或特級防火卷簾(以背火-本資料來自wW--本資料來自-面溫升為判定條件)分隔。6、安全疏散高層建筑每個分區(qū)均有兩個疏散出口(地下室各分區(qū)也采用相鄰分區(qū)的疏散樓梯),防煙樓梯間均設(shè)置大于6m2的防煙前室(與消防電梯合用前室大于10m2);樓梯寬度均滿足疏散要求，防火疏散門均大于1m2,疏散根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》第6.3.2條，主塔樓的東核心筒設(shè)有兩部由地下通往16層的消防電梯，滿足4層及4層以上的消防需求，北側(cè)有兩部地下通往3層的消防電梯(兼貨梯),滿足3層及以下大于45007、防火構(gòu)造地下室、半地下室的樓梯在首層用不低于2小時耐火極限隔墻和乙級-本資料來自wW--本資料來自-(二)給排水消防(2004)124號2、設(shè)計范圍-本資料來自-頂設(shè)一座18m3的消防水箱，消防水箱設(shè)置高度保證最不利消火栓的壓力大于7米及噴灑所需壓力。4、消防用水水源劃道路市政給水管網(wǎng)接入DN150給水管2根，經(jīng)總水表計量后，以供低區(qū)5、消防用水量用水名稱用水標準最大小時用水量(m/h)一次火備注室外消火栓3-本資料來自wW--本資料來自-室內(nèi)消火栓3自動噴水16、室外消火栓系統(tǒng)室外消火栓布置間距不大于120米。7、室內(nèi)消火栓供水系統(tǒng)(1)根據(jù)本工程情況，本設(shè)計采用獨立的臨時高壓系統(tǒng)，由地下消防水池—消火栓水泵一高位消防水箱聯(lián)合供水，系統(tǒng)分別設(shè)置3套DN150-本資料來自-設(shè)置部位火災(zāi)危險等級噴水強度作用面積噴頭工作壓力地下車庫中危險Ⅱ級8酒店部分中危險I級6-本資料來自-安全.(5)在室外設(shè)置2套水泵接合器與濕式報警閥前的自動噴水滅火系-本資料來自wW--本資料來自-本系統(tǒng)中ZSS-25水炮最大同時開啟個數(shù)為4個，所以設(shè)計流量10、滅火器具配置-本資料來自wW--本資料來自-(3)火災(zāi)性質(zhì)(4)滅火器配置(三)電氣消防-本資料來自wW--本資料來自-2、消防照明4、火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)5、消防聯(lián)動控制-本資料來自wW--本資料來自--本資料來自wW--本資料來自--本資料來自wW--本資料來自-第十章節(jié)能設(shè)計(一)設(shè)計依據(jù)(二)建筑節(jié)能-本資料來自wW--本資料來自-(三)給水排水節(jié)水節(jié)能措施(3)各用水部位分裝水表。做到用水有量。避免浪費。(4)本工程充分利用自來水管網(wǎng)的壓力，二次加壓給水系統(tǒng)采用變(5)空調(diào)用冷卻水采用冷卻塔冷卻后，循環(huán)使用，冷卻塔采用節(jié)水(四)電氣節(jié)能(1)合理構(gòu)成供電系統(tǒng)，確定適當(dāng)?shù)淖儔浩魅萘考芭_數(shù)，變電所盡-本資料來自wW--本資料來自-(4)各變電所設(shè)置功率因數(shù)自動補償柜，功率因數(shù)達到0.94以上，客房照度：75-1001xLPD≤5-7W/m2(6)節(jié)能燈、熒光燈等均采用自帶無功補償?shù)漠a(chǎn)品，功率因數(shù)達到0.9以上。(7)本工程電氣設(shè)備及器件均采用新型節(jié)能產(chǎn)品。(五)暖通節(jié)能-本資料來自-(4)采用多種節(jié)能措施，優(yōu)化系統(tǒng)設(shè)計。-本資料來自--本資料來自-第十一章環(huán)境保護(一)設(shè)計依據(jù)(1)中華人民共和國國務(wù)院第253號《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條(二)環(huán)境保護-本資料來自--本資料來自wW-地下室排煙(兼排風(fēng))機選-本資料來自wW--本資料來自www.m448,com-第十二章進度計劃飾裝修工程、竣工驗收等階段。本項目建設(shè)期為24個月(2010年1月至2011年12月)。時間工作內(nèi)容2010年2011年23456892345689編制項目審批初步設(shè)計施工圖設(shè)計項目建設(shè)招投標場地平整建安工程給排水電氣工程空調(diào)通風(fēng)電梯工程竣工驗收-本資料來自--本資料來自www.m448,com-第十三章投資估算及資金籌措1、投資估算范圍投資估算范圍包括：工程費用(土建工程、電氣工程、管網(wǎng)工程、空調(diào)、總圖工程、裝修工程、電梯和景觀工程)、工程建設(shè)其(2)2000年《重慶市建筑工程綜合基價表》;(3)2008年《重慶市建設(shè)工程費用定額》;(4)2008年《重慶市安裝工程單位基價表》;(5)2008年《重慶市安裝工程費用定額》;(6)2009年10月《重慶市建筑工程造價信息》;(7)材料價格采用重慶市建設(shè)工程造價信息中心2009年-本資料來自--本資料來自www.m448,com-1、工程費用2、工程建設(shè)其他費用(1)土地成本：按實際發(fā)生額測算。(2)工程前期費用：包括報批報建費、勘察設(shè)計費、場地平城市建設(shè)配套費按建筑面積每平方米290元測算；環(huán)境影響評價費估算金額為30.00萬元；白蟻防治費按建筑面積每平方米0.8元測算；規(guī)劃綜合費按建筑面積每平方米2.59元測算；環(huán)保污水處理費按建筑面積每平方米1.00元測算；施工圖審查費按建筑面積每平方米1.36元測算；-本資料來自--本資料來自www.m448,com-異地人防費按建筑面積每平方米45.00元測算；(3)開發(fā)間接費：包括專業(yè)服務(wù)費和建設(shè)單位管理費。3、預(yù)備費4、估算結(jié)果本項目總投資54257.27萬元，其中工程費用34479.50萬元，工程建設(shè)其他費用14291.12萬元，預(yù)備費731.56萬元，建設(shè)期利息3555.09萬元，流動資金1200.00萬元。(詳見附表1投資估算表)-本資料來自www.m448,com-資金構(gòu)成圖圖6投資構(gòu)成圖2、資金使用計劃使用計劃為：2010年需投入建設(shè)資金32554.36萬元，2011年需投入建設(shè)資金21702.91萬元.(詳見附表2投資計劃與資金籌措表)。進圖7投資進度圖-本資料來自--本資料來自www.m448,com-第十四章財務(wù)評價3、假設(shè)條件假設(shè)工程建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模按預(yù)定方案實施，建設(shè)進度如期完4、計算方法-本資料來自--本資料來自www.m448,com-項目計算期為20年(2010年～2029年),其中，建設(shè)期2年(2010年1月～2011年12月),計24個月，運營期18年。KTV收入：KTV共34間，每天開房率按85%計算收入。經(jīng)營收表5經(jīng)營收入測算表數(shù)量(套)平均單價(元/套)開房率小計(萬元)備注2012-2013年合計合計合計-本資料來自--本資料來自www.m448,com-表6稅率表序號項目名稱稅率1營業(yè)稅2城市維護建設(shè)稅3教育費附加4資源稅5所得稅項目運行成本根據(jù)項目方案設(shè)計和類似項目成本統(tǒng)計資料采(1)外購原材料費(2)燃料及動力費-本資料來自--本資料來自www.m448,com-(3)工資及福利費項目正常運營年份，雇傭員工916人，月均工資及福利費按2500.00元/人估算。經(jīng)營第二年磨合期結(jié)束，工資總額減少5%。(4)修理費固定維修費用及儲備金40萬/年，每年5%遞增。(5)其他費用經(jīng)營成本估算見附表6總成本費用表。1、項目盈利能力分析收入與成本數(shù)據(jù)1總成本費用萬元2經(jīng)營收入萬元3經(jīng)營稅金及附加萬元4經(jīng)營成本萬元-本資料來自--本資料來自www.m448,com-5利潤總額萬元6所得稅萬元7稅后利潤萬元財務(wù)評價指標1全部投資稅后財務(wù)內(nèi)部收益率稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元年折現(xiàn)率10%稅后靜態(tài)投資回收期年稅前財務(wù)內(nèi)部收益率稅前財務(wù)凈現(xiàn)值萬元投資利潤率投資利稅率盈虧平衡點盈虧平衡點萬元2自有資金稅后財務(wù)內(nèi)部收益率稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元年折現(xiàn)率10%稅后靜態(tài)投資回收期年稅前財務(wù)內(nèi)部收益率稅前財務(wù)凈現(xiàn)值萬元投資利潤率投資利稅率計算結(jié)果表明，項目稅前、稅后全部投資內(nèi)部收益率均大于基準收益率10%和當(dāng)前銀行貸款利率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，均說明項目有較好的財務(wù)盈利能力，說明本項目在財務(wù)上是可以接受的。-本資料來自--本資料來自www.m448,com-附表5:經(jīng)營收入及稅金測算表附表6:總成本費用測算表附表8:項目投資現(xiàn)金流量表附表9:項目資本金現(xiàn)金流量表貸款總額為35000.00萬元，預(yù)計在項目2010年6月開始貸款，貸本金于2012年底開始償還。計算過程詳見：附表3貸款償還計劃償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保證-本資料來自--本資料來自www.m448,com-(3)利息備付率備付率平均為3.72,可用于償還利息的當(dāng)期收入足以支付當(dāng)期利收益率為：15.62%,稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=10%)為：23617.67萬-本資料來自-第十五章風(fēng)險分析1、盈虧平衡分析計算結(jié)果表明：經(jīng)營達到預(yù)測目標的33.40%,即收入達到109541.14萬元時，企業(yè)可以保本，項目盈虧平衡，超過此收入就2、敏感性分析-本資料來自www.m448,com-表7敏感性分析表號不確定性因素變化率項目內(nèi)部收益率項目稅后財務(wù)凈現(xiàn)值項目稅后靜態(tài)投資回收期基本方案8.31年1經(jīng)營收入8.05年8.60年2建設(shè)投資8.53年8.09年3經(jīng)營成本8.39年8.23年圖8敏感性分析圖(全部投資IRR)-本資料來自--本資料來自www.m448,com--本資料來自--本資料來自www.m448,com-第十六章結(jié)論與建議-本資料來自www.m448,com-標較好，項目總投資為54257.27萬元，所得稅后全部投資內(nèi)部收益率為15.62%,財務(wù)凈現(xiàn)值為23617.67萬元，銀行貸款償還期為8年，靜態(tài)投資回收期為8.31年，由此本項目市場預(yù)測主要是從重慶市酒店經(jīng)營項目的市場分析入-本資料來自www.m448,com--本資料來自-附件本資料來自企業(yè)管理資源網(wǎng)附表1:投資估算表附表2:投資計劃與資金籌措表附表2-1:建設(shè)期利息估算表附表3:貸款償還計劃表附表4:財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表附表5:經(jīng)營收入及稅金預(yù)測表附表6:總成本費用測算表-本資料來自W--本資料來自-附表9:項目資本金現(xiàn)金流量表附圖1:項目現(xiàn)金流量表(全部投資)附圖2:項目現(xiàn)金流量圖(自有資金)附表7:利潤測算表附表8:全部投資現(xiàn)金流-本資料來自W--本資料來自-海南金色陽光溫泉度假酒店營銷策劃方案-第2頁16頁 -------第37頁-本資料來自--本資料來自------------------------------------第3頁----------------------------------------第6頁-----------------------------第7頁 -----------------------------------第13頁-本資料來自--本資料來自-1.產(chǎn)權(quán)式酒店的定義產(chǎn)權(quán)酒店興起于上世紀70年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱(中文譯為"泰慕賽爾")即"時空共享",其共同特點是都建于景色優(yōu)美產(chǎn)，即可自用又可贈送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟發(fā)展到2.產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì)3.國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)與發(fā)展作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店；2002年完工的陜西漢中的"21世紀萬龍大酒店";倡導(dǎo)"e時代人性化商務(wù)空間"的廈門悅?cè)A酒店；10%投資回報+房屋產(chǎn)權(quán)由新加京的快樂無窮大--龍慶峽(假日)鄉(xiāng)村俱樂部，龍脈溫泉等。-本資料來自W--本資料來自-一銷售——委托專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)管(或成立專業(yè)的酒店經(jīng)營管理隊伍經(jīng)管)機制(即保證購買者利益實現(xiàn)的體制、機制)尤為重要。-本資料來自W--本資料來自-因為投資收益的可靠性和誘惑力，從目前各地產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售上看，滯銷二、產(chǎn)權(quán)式酒店呈現(xiàn)的產(chǎn)品形式1.時權(quán)酒店時權(quán)酒店是將酒店的每個單位分為一定的時間份(如：一年產(chǎn)值51周，共51個時間份),出售每一個時間份的使用權(quán)。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間(如一周)的居住權(quán)。2.純產(chǎn)權(quán)酒店理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報。純產(chǎn)權(quán)酒店是指投資人(往往是最終消費者),購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。在退休前4.高爾夫，登山，滑雪圣地的度假村5.時值度假型酒店指消費者購買一定數(shù)量的"分數(shù)",這些"分數(shù)"就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些"分數(shù)"在不同時間，地點，檔次的度假-本資料來自W--本資料來自-三、國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)與運營模式1.國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)主體2.國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般銷售模式產(chǎn)權(quán)式酒店下(不影響酒店整體經(jīng)營)購買者有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、租賃，自主權(quán)利極大，依(1)、聘請專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司負責(zé)經(jīng)營(2)、開發(fā)商履行日常經(jīng)營監(jiān)管義務(wù)(3)、在業(yè)主大會監(jiān)督下成立業(yè)主委員會或直接委托開發(fā)商進行財務(wù)監(jiān)管(4)、對營業(yè)收入一全部營業(yè)成本和營業(yè)費用后的純利進行分紅(5)、分紅周期以每個季度為最短期限，最長不超過一年(6)、每季財務(wù)報告受監(jiān)督者認可授權(quán)的會計師事務(wù)所嚴格審核(7)、開發(fā)商依據(jù)客房的價格或面積計算每個房間的收益比數(shù)(又叫分紅比數(shù)),-本資料來自W--本資料來自-分紅總額X該房間收益比數(shù)房間面積/營業(yè)總面積或房間總價款/全部房間總價款(8)、購買者只享受收益、不對虧損負責(zé)，營業(yè)虧損由開發(fā)商負責(zé)或由酒店經(jīng)營管理公司轉(zhuǎn)嫁(9)、酒店精裝修、開發(fā)商配全套家具、家電并負責(zé)酒店第一期經(jīng)營啟動所須的全部投入(10)、酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營不佳，業(yè)主大會有權(quán)通過業(yè)主委員會或開發(fā)商進行酒店經(jīng)營管理公司更換，此條款一般以盈利標準為要求明確寫進對酒店經(jīng)營管理公上述模式既為此類產(chǎn)權(quán)式酒店一般的運營模式。此類產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商一般用于投資收益或節(jié)省企業(yè)經(jīng)營(招待)成本，適合與不以酒店經(jīng)營管理為主而專注于返租式產(chǎn)權(quán)酒店其基本的開發(fā)模式與分紅式產(chǎn)權(quán)酒店基本相同，但是在收益方式上與之存在-本資料來自W--本資料來自-經(jīng)營沒有任何關(guān)系，其以每年固定的投資回報(一般為6—8%為/年)為主要的收益體房產(chǎn)總價X事先約定的年回報比例(一般為6—8%)度假式產(chǎn)權(quán)酒店(分時度假式產(chǎn)權(quán)酒店)旅游度假類的開發(fā)公司，以自然或人為塑造的旅休閑項目為依托，購買者-本資料來自W--本資料來自-發(fā)展起來。據(jù)資料顯示，全球產(chǎn)權(quán)酒店1986—1995年年平均增長15.8%;1980年，在全球500個旅游目的地有15.5萬個家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店；到1995年，全球81個國家4000個旅游目的地有35萬個家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店。80年代到90年代初，售收入已達40億美元，到2000年就飆升到300億美元。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店；在2002年完工的陜西漢中的“21世紀萬龍大酒店”;倡導(dǎo)“e時代人性化商務(wù)空間”的廈門悅?cè)A酒店；“10%投資回報+房屋產(chǎn)權(quán)”島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂無窮大--龍慶峽(假日)鄉(xiāng)村俱樂部、金色假日酒下了7天銷售420多套的紀錄，而龍泉海景大酒店則更是實現(xiàn)了項目開工之日即是投-本資料來自--本資料來自-五、經(jīng)典酒店項目案例分析案例一：海口索菲特前沿酒店(產(chǎn)權(quán)式)?？谒鞣铺厍把鼐频暧汕把乜毓杉瘓F投資開發(fā)的國內(nèi)首個全海景五星房產(chǎn)權(quán)式酒店。作為亞洲財富領(lǐng)袖俱樂部永久性會址及2004年唯一榮膺中國國際商業(yè)地產(chǎn)博覽會50強的產(chǎn)權(quán)式酒店，它的首次亮相引起業(yè)內(nèi)外人士的普遍關(guān)注。該酒店位于海均價：13000元/平方米入住時間：2005-12-30建筑面積：2.6895萬平方米主力戶型：70-80平方米總戶數(shù)：304戶其銷售訴求點是：70年產(chǎn)權(quán)、每年9%的回報率、5年回購計劃、業(yè)主坐享每年案例二太和溫泉休閑酒店太和溫泉休閑酒店是由海南鈞恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資1.4億元，按國際星級標準規(guī)劃設(shè)計、建造、裝修的第一家溫泉休閑酒店；也是目前海-本資料來自W--本資料來自-銷售訴求點是：休閑+贏利+資產(chǎn)增值。投資者用每年在其店21天的免費入《第二部分：項目定位》-----------------------------第17頁--------------------------第18頁分析------------------------------------------第22頁-本資料來自W--本資料來自-行政區(qū)劃：海南省省會，是海南省政治、文化、經(jīng)濟、交通中心，亦是海、陸、之口，故取名為?？?。總面積218平方公里，市區(qū)面積25平方公里。人口四十余萬。轄2鎮(zhèn)、6鄉(xiāng)。市區(qū)范圍內(nèi)設(shè)振東區(qū)、新華區(qū)和秀英區(qū)等3個區(qū)。?？谑形挥诤Ｄ蠉u平方千米，海域面積830平方千米。2004年底，常住人口171.03萬人；戶籍人口143.07萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口822506人。交通運輸：公路交通運輸有海榆東線、海榆中線、海榆西線公路和環(huán)島東線高流經(jīng)境內(nèi)的主要河流有：南渡江、美舍河、五源河、美涯水、那卜水和那甲水，總廠平均流量為227立方米/秒，年平均水位為1.3米。境內(nèi)海岸線長27.25公里，主要港灣為海口港，港內(nèi)有秀英港和?？谛赂?。秀英港為對外開放港口，有5000噸級泊-本資料來自--本資料來自-位2個，3000噸級以下泊位11個，航線8條。?？谛赂郜F(xiàn)有泊位12個，航線11條，100米，屬海景一線地。西海岸屬海口富人區(qū)，全長22公里的海岸線與金色、柔軟的沙灘相互交應(yīng)、海天一色；十大主題景區(qū)及高尚海景別墅、高爾夫球場(27洞)-本資料來自W--本資料來自-酒店公寓的東側(cè)便是占地538畝，投資8億余元的熱帶海洋世界公園，公園景色業(yè)主可盡收眼底；酒店公寓西側(cè)為計劃在2007年開工建設(shè)占地439畝，建筑面積22萬平方米的酒店、別墅區(qū)，小區(qū)內(nèi)擁有約10000平方米的大型購物中心，8個大型餐廳及娛樂設(shè)施。該區(qū)域的生活配套設(shè)施給金色陽光溫泉酒店公寓提供了更加周金色陽光溫泉酒店公寓的園林景觀約10000平方米，道路實行人車分流。綠地率庭院、雕塑和形色各異的近百種熱帶植物、花卉有機結(jié)合起來，創(chuàng)造了一個詩情畫意此外，海口市政府將要遷移至酒店公寓對面濱海大道南側(cè)。計劃2006年底開工生活服務(wù)設(shè)置將一應(yīng)俱全。酒店公寓距新市政府約有3公里，而且中間有濱海大道和區(qū)域優(yōu)勢——本案位于海南?？谖骱Ｑ聝?nèi)，屬于?？诟蝗藚^(qū)，第二個亞龍灣，高爾夫球場(27洞)、海上休閑運動中心、娛樂中心、五星級酒店坐擁其中。四大水系。一是標準溫泉游池(50×20M),并有設(shè)計優(yōu)雅的游池吧相配套，四季恒溫 (24℃—28℃)。二是在建筑的北側(cè)還建有寬度約200米酒店公寓專用的金沙灘海水戶型優(yōu)勢：從60平方米左右的一室一廳戶型(約占總套數(shù)的84%),到160平方-本資料來自wW--本資料來自-600多平方米，凈高達8米，并與半室內(nèi)的游池交相呼應(yīng)，盡顯富麗堂皇。由于大堂2.劣勢——W季節(jié)性較強—一在海南旅游旺季一般在10份——次年3月份；1、你會為溫泉買單嗎?——溫泉地產(chǎn)消費調(diào)查-本資料來自W--本資料來自-目標客戶群年齡分布：30—39歲為購房中堅力量調(diào)查結(jié)果表明，受訪者中30～34歲的青年人比例最大，為20.3%,其次是25～29歲和35～39歲的人群，分別為17.7%和16.5%。其余年齡段的被調(diào)查者比例相差不大，在4%到11%之間。而30～39歲的群體也正是購√溫泉樓盤：我會考慮會-本資料來自W--本資料來自-圖3你認為，有沒有溫泉的同等樓盤其價位差應(yīng)該是多少錢?在消費者的√溫泉樓盤：是一種生活享受溫泉樓盤仍然是一種奢侈品，在有意向購買溫泉樓盤的人中，有55.3%的人看中藥用功效一種生活享受地位的顯難環(huán)保就是覺得識泉好調(diào)查中，有57%的被訪者表示看好溫泉樓盤的發(fā)展，筆者認為許多的人信心應(yīng)該-本資料來自-由此可見，由此可見，有關(guān)部門統(tǒng)計，去年到海南省旅游的國外游客是30多萬人，今年前三季度已經(jīng)超過前11個月全省旅游收入比去年同期增長21.2%,接待旅游過夜人數(shù)比去年同期增長2項目定位-本資料來自W--本資料來自-(一)項目發(fā)展的宗旨、理念、目標、設(shè)想——項目發(fā)展的宗旨：——項目發(fā)展的理念——項目發(fā)展的目標——項目發(fā)展的設(shè)想(二)項目的綜合定位-本資料來自W--本資料來自-特征定位：健康之旅休閑之旅生態(tài)之旅-本資料來自W--本資料來自-本項目推向市場后，根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場的需求狀況分析，我司對目標客戶創(chuàng)富階層包括：中產(chǎn)階級和準貴族-本資料來自W--本資料來自-A、投資型買家(約占45%)-本資料來自W--本資料來自-B、自用型買家(約占34%)(1)主要人群構(gòu)成：(3)主要特點(4)其主要關(guān)注點：C、過渡型買家(約占15%)(2)主要目的：他們購買物業(yè)的目的是具有良好自-本資料來自W--本資料來自-(3)主要特點：D、炒作型買家(約占6%)(3)主要特點：(4)主要關(guān)注點：-本資料來自W--本資料來自-定了自己所購買的物業(yè)能否在預(yù)期內(nèi)出手，而不至于積壓資金；物業(yè)價格調(diào)整的幅度頻率，因為這會直接影響到物業(yè)升值的速度和升值空間的大小，決定投資所能獲得的回報率高低；以上分析的目標客戶四種類型，示意圖如下圖所示：一級目標市場：北京、上海、深圳二級目標市場：內(nèi)陸城市武漢、沈陽、大連、天津、《第三部分：營銷篇推廣篇》-本資料來自W--本資料來自-------------------------------第39頁-----------------------------第40頁 -------------------------------------第41頁-----------------第42頁-------------第44頁-第45頁-------第46頁八、造勢策略-本資料來自W--本資料來自---------第47頁----------第48頁 -------------------------------------------------第51頁-----------第56頁-----第59頁-本資料來自---------------------------------第62頁 64頁 頁目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場營銷手段也在不斷翻新，實踐證明，只有把市場分析透徹，才能有效的瞄準目標消費群體，占領(lǐng)更多的市場份額，取得良好的社會效益和經(jīng)濟效益；-本資料來自-同時，房地產(chǎn)市場上供大于求的因素，客戶可選擇的范圍十分廣，我司通過對房地產(chǎn)營銷的市場細分，通過對消費者的文化水平、經(jīng)濟收入等，以及對物業(yè)檔次、質(zhì)量、風(fēng)格、面積的不同需求的因素作全面的破釋。因此，本項目在推廣上應(yīng)努力挖掘項目的文化內(nèi)涵和賣點，促進銷售順利進行，以此提高項目在市場的知名度和美譽度。二、營銷推廣思路-本資料來自W--本資料來自-2)有效組合媒體的相應(yīng)特點和本項目自身的特質(zhì)，通過遞進式、立體3)利用廣告的持續(xù)發(fā)布，實現(xiàn)潛在客戶從欣賞到信任再到最終購買本4)通過實際操作中的滾動式的推廣和合理的資金投放，使推廣費用所5)要加強滲透式宣傳攻勢，強塑品牌，帶動市場人氣，以此形成品牌效6)通過多種媒體的立體式組合推廣，采取雙向溝通式的廣告宣傳，在市7)根據(jù)發(fā)展商和項目的需要，引入具有戰(zhàn)略性意義的品牌營銷戰(zhàn)略。實現(xiàn)三、推廣主題-本資料來自W--本資料來自-(一)入市應(yīng)遵循的條件：-本資料來自W--本資料來自--本資料來自-六、全國推廣銷售策略1)品牌營銷2)服務(wù)營銷3)保證銷售4)低開高走，分期銷售-本資料來自-量者，將按所規(guī)定的標準獎勵予領(lǐng)袖客戶(即：老客戶帶動新客戶活動),或給予根據(jù)本項目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項目的特點，我司采用針對性的宣傳策略，并使之按步就班，有的放矢，