房地產(chǎn)估價(jià)第3章 成本法

第三章 本錢法學(xué)習(xí)指導(dǎo) 重點(diǎn)掌握本錢法的根本概念、原那么以及應(yīng)用過(guò)程，本錢法在應(yīng)用時(shí)主要評(píng)估參數(shù)(如標(biāo)準(zhǔn)重置單價(jià)、折舊計(jì)算、本錢價(jià)值市場(chǎng)修正等)的本卷須知。根據(jù)本章理論內(nèi)容理解本錢法應(yīng)用的具體評(píng)估實(shí)例。3.1 本錢法概述當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)交易習(xí)慣需要通過(guò)替代本錢確定評(píng)估標(biāo)的物的價(jià)值時(shí)，應(yīng)該采用本錢法。本錢法又稱為本錢逼近法〔costapproach〕或者本錢替代法〔depreciatedreplacementcostapproach〕。采用本錢法評(píng)估的房地產(chǎn)一般以自用為主，例如別墅住宅。對(duì)這些房地產(chǎn)的消費(fèi)不是以收益為目的，而是為了滿足房地產(chǎn)所有者的自身需求，例如居住在自己漂亮的住宅里所帶來(lái)的心理和生理上的成功和舒適感。本錢法主要應(yīng)用于評(píng)估自己使用的別墅等類型房地產(chǎn)的事實(shí)，并不意味著本錢法只是用來(lái)評(píng)估自己使用的非收益性房地產(chǎn)。事實(shí)上，很多自用的商業(yè)和工業(yè)房地產(chǎn)、正在使用的用于管理的房地產(chǎn)以及政府部門所使用的建筑設(shè)施都采用本錢法來(lái)評(píng)估它們的價(jià)值。3.1 本錢法概述3.1 本錢法概述3.1.2 公共房地產(chǎn)以當(dāng)?shù)赝ǔ？梢詫?shí)現(xiàn)的收益為根底，采用收益法評(píng)估公共房地產(chǎn)可以比采用本錢法更加準(zhǔn)確地得到該房地產(chǎn)的真實(shí)和內(nèi)在價(jià)值。而且這不僅限于該房地產(chǎn)是公共性質(zhì)的或者是被政府部門所占有的，就是在該房地產(chǎn)繼續(xù)被公共部門所使用的情況下，使用收益法也是非常適宜的。評(píng)估公共房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)用本錢法，僅是為了得到待評(píng)估房地產(chǎn)的替代價(jià)值。公共部門因?yàn)槟撤N原因〔例如資產(chǎn)置換和盤活資產(chǎn)的需要〕必須在當(dāng)?shù)胤艞壴摲康禺a(chǎn)時(shí)，就需要根據(jù)評(píng)估所得到的替代價(jià)值異地重建該房地產(chǎn)。3.1 本錢法概述3.2 根本原那么3.2.1 概述圖3.2 根本原那么3.2.1 概述圖3.2 根本原那么(2)-(6)項(xiàng)又可統(tǒng)稱為總的土地開(kāi)發(fā)本錢3.2 根本原那么3.2.3 建筑物本錢價(jià)值建筑物本錢價(jià)值的內(nèi)涵建筑物的本錢價(jià)值是建筑物的建設(shè)過(guò)程中所投入的本錢形成的價(jià)值。

3.2 根本原那么3.2.3 建筑物本錢價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)建筑本錢單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)建筑本錢單價(jià)是本錢法的評(píng)估起點(diǎn)，是本錢法的根底。標(biāo)準(zhǔn)建筑本錢單價(jià)一般應(yīng)該由專業(yè)的本錢測(cè)算機(jī)構(gòu)進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算，建立針對(duì)不同建筑類型、建筑結(jié)構(gòu)和地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)建筑物本錢單價(jià)索引表，并配備相應(yīng)的換算參數(shù)。

標(biāo)準(zhǔn)重建單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)重置單價(jià)3.2 根本原那么3.2.3 建筑物本錢價(jià)值建筑物使用年限折舊通過(guò)查表計(jì)算得到建筑物的全新的重置本錢后，需要對(duì)建筑物因時(shí)間經(jīng)過(guò)而產(chǎn)生的價(jià)值減損作相應(yīng)的扣除，扣除的價(jià)值量在估價(jià)上稱為折舊。

物理折舊功能折舊經(jīng)濟(jì)折舊3.2 根本原那么3.2.3 建筑物本錢價(jià)值建筑缺陷和損壞引起的價(jià)值減損建筑缺陷和損壞所引起的價(jià)值減損屬于建筑物使用年限折舊里面的物理折舊局部。如果這個(gè)價(jià)值減損沒(méi)有通過(guò)建筑物年限折舊予以考慮，那么就必須單獨(dú)進(jìn)行測(cè)算和扣除。由于建筑缺陷和損壞引起的價(jià)值貶值可以通過(guò)如下方式予以考慮：(1)測(cè)算因減少造價(jià)所引起的建筑缺陷的價(jià)值減損；(2)測(cè)算剩余使用年限的減少所引起的價(jià)值減損；(3)測(cè)算因缺少或者減少建筑部件所引起的價(jià)值減損；(4)通過(guò)扣除消除損壞的費(fèi)用的方式測(cè)算價(jià)值減損。3.2 根本原那么3.2.3 建筑物本錢價(jià)值其他價(jià)值影響因素 對(duì)建筑物本錢價(jià)值有影響的其他因素可以通過(guò)加減數(shù)額或其他適當(dāng)?shù)姆绞浇o予考慮。例如，良好的建筑維護(hù)帶來(lái)的價(jià)值增值和建筑實(shí)際用途與規(guī)劃設(shè)計(jì)用途之間的偏差可能帶來(lái)的價(jià)值影響。3.2 根本原那么3.2.4 外部設(shè)施和特殊設(shè)備本錢價(jià)值外部設(shè)施是對(duì)主體建筑物的一種補(bǔ)充和完善，例如超級(jí)市場(chǎng)通常需要較大的停車場(chǎng)和放置購(gòu)物車的場(chǎng)地，這些設(shè)施的價(jià)值如果沒(méi)有被包含在建筑物的標(biāo)準(zhǔn)重置價(jià)格里面，就需要單獨(dú)予以估算。特殊設(shè)備是保證主體建筑物正常使用和運(yùn)轉(zhuǎn)的一些設(shè)備，其價(jià)值估算也類似上面的做法。外部設(shè)施和特殊設(shè)備的本錢價(jià)值估算一般需要估價(jià)師依據(jù)其估價(jià)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行，通常按照主體建筑物價(jià)值的一定比例進(jìn)行測(cè)算，具體比例因建筑物類型的不同而不同，沒(méi)有明確的規(guī)定。3.2 根本原那么3.2.5 其他設(shè)施本錢價(jià)值如果土地價(jià)值里不包括其他設(shè)施的價(jià)值，如自然園林綠化場(chǎng)地、人工栽種綠化場(chǎng)地和公園等的價(jià)值，那就只能單獨(dú)對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。如果有必要，其他設(shè)施的價(jià)值可以憑借經(jīng)驗(yàn)，從一般的本錢價(jià)值里評(píng)估出來(lái)，比方樹(shù)林的價(jià)值可以根據(jù)采伐林木的價(jià)格進(jìn)行倒算推導(dǎo)。3.2 根本原那么3.2.6 本錢價(jià)值上述幾局部本錢價(jià)值測(cè)算并加總后，就得到了全部建筑物和土地的本錢價(jià)值之和，即待評(píng)估房地產(chǎn)的本錢價(jià)值，也稱為積算價(jià)格，意思是經(jīng)過(guò)假設(shè)干局部本錢累計(jì)計(jì)算得到的。得到待評(píng)估房地產(chǎn)的本錢價(jià)值之后，離完成本錢法的評(píng)估工作僅有一步之遙。而從本錢價(jià)值到最終評(píng)估結(jié)果——市場(chǎng)價(jià)值還需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)，并應(yīng)該參考其他估價(jià)方法的結(jié)果。3.2 根本原那么3.2.7 市場(chǎng)價(jià)值從本錢法的理論依據(jù)和評(píng)估流程中不難發(fā)現(xiàn)，本錢法在有些情況下不能很好地顧及房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的表現(xiàn)和所處的獨(dú)特環(huán)境。從本錢價(jià)值到市場(chǎng)價(jià)值的推算需要借鑒其他評(píng)估方法的結(jié)果，同時(shí)也應(yīng)該考慮必要的市場(chǎng)調(diào)節(jié)。3.3 本錢法舉例【例3—1】為了遺產(chǎn)繼承的目的，需要評(píng)估一幢單家庭住房的房地產(chǎn)價(jià)值。該幢單家庭住房位于一個(gè)大城市的非常好的居民區(qū)。評(píng)估基準(zhǔn)日是2021年4月1日。該幢單家庭住房于2003年建設(shè)完工，擁有完全地下室、一層、二層和閣樓，總居住面積為196m2。地下室有雙車位車庫(kù)。特殊建筑局部是入口處的大面積遮蓋和屋頂陽(yáng)臺(tái)。整幢建筑物狀態(tài)完好，位置略圖3.3 本錢法舉例該建筑物位于規(guī)劃純粹的居住區(qū)，建筑容積率為0.6，土地面積為462m2；該地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)為2720元/m2，標(biāo)準(zhǔn)宗地的面積為600m2〔建筑容積率為0.4〕。查當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表得到，建筑容積率為0.4時(shí)的換算系數(shù)為0.66，建筑容積率為0.6時(shí)的換算系數(shù)為0.78。其他數(shù)據(jù)如下：建筑容積 976m3重置單價(jià) 2320元/m3特殊建筑局部造價(jià) 200000元采取直線折舊模型計(jì)算，假設(shè)建筑物的耐用壽命為70年市場(chǎng)調(diào)節(jié)率 -10%本錢法標(biāo)準(zhǔn)重置單價(jià)建筑物年限折舊建筑缺陷建筑損壞建筑物本錢價(jià)值市場(chǎng)調(diào)