房地產(chǎn)估價(jià)師（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理）模擬試卷65

房地產(chǎn)估價(jià)師(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理)模擬試卷651、一般而言，認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法所定價(jià)格()價(jià)值定價(jià)法所定價(jià)格。C、等于2、通常承租人入住寫(xiě)字樓前裝修中的某些標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用由()支付。A、承租人3、()指根據(jù)估計(jì)的總銷(xiāo)售收入和估計(jì)的銷(xiāo)售量來(lái)制定價(jià)格的一種方法。A、成本加成定價(jià)法知識(shí)點(diǎn)解析：目標(biāo)定價(jià)法，指根據(jù)估計(jì)的總銷(xiāo)售收入和估計(jì)的銷(xiāo)售量來(lái)制定價(jià)格的一種方法。目標(biāo)定價(jià)法要使用損益平衡圖這一概念。損益平衡圖描述了在不同的銷(xiāo)A、資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但長(zhǎng)期的盈利能力強(qiáng)B、資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但收益率也較低C、回收期長(zhǎng)，短期變現(xiàn)能力較差，風(fēng)險(xiǎn)較高，但長(zhǎng)期的盈利能力強(qiáng)D、資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)較高，但收益率也較低知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析5、下列風(fēng)險(xiǎn)中哪一個(gè)不是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。()D、或然損失風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析6、面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)資產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或是使用權(quán)為目的的投資是A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資B、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資C、房地產(chǎn)置業(yè)投資D、房地產(chǎn)管理投資知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析7、房地產(chǎn)投資按照()劃分，物業(yè)類(lèi)型主要包括居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、A、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類(lèi)型知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析8、下列關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A、是指?jìng)€(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，以所購(gòu)買(mǎi)住房作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的行為B、包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款兩種類(lèi)型C、屬于購(gòu)房者的消費(fèi)性貸款，通常與開(kāi)發(fā)商有直接的關(guān)系D、政策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金，購(gòu)買(mǎi)自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限制知識(shí)點(diǎn)解析：屬于購(gòu)房者的消費(fèi)性貸款，通常與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有直接的關(guān)系。9、已知某投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示，如果投資者目標(biāo)收益率為10%,此項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量(單位：萬(wàn)元)012345現(xiàn)金流出量知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析10、人文環(huán)境的變化是指由于社會(huì)老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得人們對(duì)住宅的認(rèn)識(shí)產(chǎn)生了巨大變化，老年人住宅，第二住宅和()住宅等概念應(yīng)運(yùn)知識(shí)點(diǎn)解析：人文環(huán)境的變化是指由于社會(huì)老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得人們對(duì)住宅的認(rèn)識(shí)產(chǎn)生了巨大變化，老年人住宅、第二住宅和季節(jié)性住A、房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)價(jià)格與其所處的地理位置關(guān)系極大B、由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品本身不能移動(dòng)，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定C、由于人口的不斷增長(zhǎng)、土地資源的不可再生性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)D、由于房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)較健全，房地產(chǎn)交易費(fèi)用，相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較低的知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過(guò)復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間比較長(zhǎng)，交易費(fèi)用通常也比較多，同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，相關(guān)法律法規(guī)也有待進(jìn)一12、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)有償出讓方式獲得一塊土地的使用權(quán)，土地面積為5000m2,擬投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目固定成本為6000萬(wàn)元，單位面積的可13、如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%,國(guó)家債券的收益率為10%,而房地15、某投資市場(chǎng)的平均收益率為15%,銀行貸款利率為5.6%,國(guó)債收益率為4.5%,房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.5。那么,當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)知識(shí)點(diǎn)解析：R=4.5%+0.5×(15%一4.5%)=9.75%,注意不能用銀行貸款利16、房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析B、承租人愿意承擔(dān)的費(fèi)用C、承租人的承受能力知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析A、兩個(gè)方面：租金和物業(yè)增值B、三個(gè)方面：租金、物業(yè)增值和股權(quán)增加C、四個(gè)方面：租金、物業(yè)增值、減少納稅和股權(quán)增加D、五個(gè)方面：租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權(quán)增加和銷(xiāo)售額加大知識(shí)點(diǎn)解析：對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增加效果則既可A、批量行業(yè)C、分塊行業(yè)知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析20、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%,首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個(gè)人住房抵押貸款，若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析C、權(quán)益投資比率知識(shí)點(diǎn)解析：對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)成本、有效面積系數(shù)和22、如果同一地區(qū)的某一類(lèi)型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)以較大幅度上漲，那么該類(lèi)型物業(yè)的A、減少知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析D、成本加成定階法知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析24、物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是A、零售商的財(cái)務(wù)能力B、零售商需要的服務(wù)知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析25、()是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類(lèi)提供入住空間、并改變?nèi)祟?lèi)生存的物質(zhì)B、房地產(chǎn)管理26、()是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品D、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資27、對(duì)于銷(xiāo)售對(duì)象或承租對(duì)象已明確的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)有可能提供占總開(kāi)發(fā)成本()28、實(shí)力強(qiáng)大的投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資也注重研究其地區(qū)分布、()以及項(xiàng)目類(lèi)型發(fā)布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。知識(shí)點(diǎn)解析：此題屬于掌握范疇。房地產(chǎn)投資具有保值、增值性，源于房地產(chǎn)本身30、由于房地產(chǎn)具有明顯的(),且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟A、不可移動(dòng)性和異質(zhì)性C、適應(yīng)性和異質(zhì)性知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析A、調(diào)控土地供應(yīng)計(jì)劃B、城市規(guī)劃指導(dǎo)知識(shí)點(diǎn)解析：因?yàn)檎畬?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要方式包括調(diào)控土地供應(yīng)計(jì)A、社會(huì)政治動(dòng)蕩D、總體經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)33、當(dāng)計(jì)息周期小于1年時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系是()。知識(shí)點(diǎn)解析：根據(jù)名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系式。A、權(quán)益投資比例B、收益投資比例C、資本金投資比例C、大于1D、大于等于1知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析38、在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有()。知識(shí)點(diǎn)解析：在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中各項(xiàng)費(fèi)用的估算，可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也知識(shí)點(diǎn)解析：房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和權(quán)益型REIT屬于權(quán)益融資。40、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱為(),即個(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析一種趨勢(shì)。D、E選項(xiàng)，由于商用物業(yè)投資的收益主要來(lái)自物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)收入和物知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析知識(shí)點(diǎn)解析：物業(yè)資產(chǎn)管理含義知識(shí)點(diǎn)解析：因?yàn)榻杩顑斶€期、流動(dòng)比率和資產(chǎn)負(fù)債率不屬于贏利能力指標(biāo)。知識(shí)點(diǎn)解析：潛在市場(chǎng)最大，滲透市場(chǎng)最小。潛在市場(chǎng)是對(duì)某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合。有效市場(chǎng)是對(duì)某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費(fèi)者的集合；合格的有效市場(chǎng)是政府或團(tuán)體有資格消費(fèi)某種商品的特定消費(fèi)者的集合。服務(wù)市場(chǎng)，也稱目標(biāo)市場(chǎng)，是開(kāi)發(fā)商決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)。(整個(gè)市場(chǎng)>)潛在市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)(>滲透市場(chǎng))。滲透市場(chǎng)是指已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了某種產(chǎn)品的消費(fèi)者的集合。47、投標(biāo)人資格審查的目的是在于了解投標(biāo)人的(),限制不符合條件的單位盲目參加投標(biāo)，以使招標(biāo)能獲得比較理想的結(jié)果。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析出讓市場(chǎng))、二級(jí)市場(chǎng)(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng))。()52、建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)，建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30%,建設(shè)工期超過(guò)一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%。A、正確知識(shí)點(diǎn)解析：建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)，建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%,建設(shè)工期超過(guò)一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30%。53、如果工程實(shí)際進(jìn)度落后于計(jì)劃進(jìn)度，不能在預(yù)定的竣工日期完工時(shí)，則承包人應(yīng)采取必要的措施，并有權(quán)要求增加為采取這些措施而支付的費(fèi)用。()A、正確54、用于物業(yè)大規(guī)模修理或更新改造的資本支出準(zhǔn)備金月存入額等于未來(lái)大修或更新改造所需的投資額除以維修周期月份數(shù)。()知識(shí)點(diǎn)解析：題目沒(méi)有考慮積累期間的通貨膨脹率和資金時(shí)間價(jià)值。55、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、風(fēng)險(xiǎn)高、回收期長(zhǎng)，故金融業(yè)一般不愿向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資。()56、邀請(qǐng)招標(biāo)也稱選擇性招標(biāo)，被邀請(qǐng)的投標(biāo)承包商通常為1～2人。知識(shí)點(diǎn)解析：邀請(qǐng)招標(biāo)也稱選擇性招標(biāo)，被邀請(qǐng)的投標(biāo)承包商通常為3～10個(gè)之A、正確知識(shí)點(diǎn)解析：稅后利潤(rùn)的分配順序，首先是彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損。A、正確知識(shí)點(diǎn)解析：對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，預(yù)售樓宇是有必要的。59、空置率、滅失量和平均建設(shè)周期等屬于供給指標(biāo)。()60、土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用B、錯(cuò)誤61、工程項(xiàng)目的規(guī)模較大，建設(shè)周期長(zhǎng)，技術(shù)復(fù)雜的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，應(yīng)采用62、選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)應(yīng)注意，不僅要考察經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的過(guò)往業(yè)績(jī)，還要看其代理每個(gè)項(xiàng)目的平均銷(xiāo)售周期。()63、競(jìng)爭(zhēng)者的目標(biāo)、戰(zhàn)略、優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)決定了他對(duì)降價(jià)、促銷(xiāo)、推出新產(chǎn)品等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的反應(yīng)。()知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析64、利率是指占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。()知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析四、計(jì)算題(本題共2題，每題1.0分，共2分。)某家庭擬購(gòu)買(mǎi)一套新房，并將原有住房出租。預(yù)計(jì)原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9.6%,假設(shè)租金和住房市場(chǎng)價(jià)值不隨時(shí)間發(fā)生變化。該家買(mǎi)新房的最低首付款為房?jī)r(jià)的30%,余款申請(qǐng)年利率為6%的住房抵押貸款，按月66、該家庭能夠購(gòu)買(mǎi)最高總價(jià)為多少萬(wàn)元的新房?(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)最高總價(jià)貸款總額=279161.54(元)購(gòu)房最高總價(jià)=P/7