房地產估價師（房地產開發(fā)經營與管理）模擬試卷65

房地產估價師(房地產開發(fā)經營與管理)模擬試卷651、一般而言，認知價值定價法所定價格()價值定價法所定價格。C、等于2、通常承租人入住寫字樓前裝修中的某些標準化裝修項目的費用由()支付。A、承租人3、()指根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的一種方法。A、成本加成定價法知識點解析：目標定價法，指根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的一種方法。目標定價法要使用損益平衡圖這一概念。損益平衡圖描述了在不同的銷A、資金周轉快，流動性好，風險相對較小，但長期的盈利能力強B、資金周轉快，流動性好，風險相對較小，但收益率也較低C、回收期長，短期變現能力較差，風險較高，但長期的盈利能力強D、資金周轉快，流動性好，風險較高，但收益率也較低知識點解析：暫無解析5、下列風險中哪一個不是房地產投資風險中的個別風險。()D、或然損失風險知識點解析：暫無解析6、面向現有運行中的房地產資產，以獲取物業(yè)所有權或是使用權為目的的投資是A、房地產開發(fā)投資B、房地產經營投資C、房地產置業(yè)投資D、房地產管理投資知識點解析：暫無解析7、房地產投資按照()劃分，物業(yè)類型主要包括居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、A、經濟活動類型知識點解析：暫無解析8、下列關于個人住房抵押貸款的說法，錯誤的是()。A、是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔保，向金融機構申請貸款的行為B、包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款兩種類型C、屬于購房者的消費性貸款，通常與開發(fā)商有直接的關系D、政策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金，購買自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限制知識點解析：屬于購房者的消費性貸款，通常與開發(fā)商沒有直接的關系。9、已知某投資的凈現金流量如下表所示，如果投資者目標收益率為10%,此項目凈現金流量(單位：萬元)012345現金流出量知識點解析：暫無解析10、人文環(huán)境的變化是指由于社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得人們對住宅的認識產生了巨大變化，老年人住宅，第二住宅和()住宅等概念應運知識點解析：人文環(huán)境的變化是指由于社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得人們對住宅的認識產生了巨大變化，老年人住宅、第二住宅和季節(jié)性住A、房地產商品的不可移動性，使房地產價格與其所處的地理位置關系極大B、由于房地產市場上的商品本身不能移動，交易是房地產產權的流轉及其再界定C、由于人口的不斷增長、土地資源的不可再生性和社會經濟的不斷發(fā)展，房地產D、由于房地產相關法律法規(guī)較健全，房地產交易費用，相對來說還是比較低的知識點解析：房地產交易通常需要經過復雜和嚴密的法律程序，耗費時間比較長，交易費用通常也比較多，同時，我國房地產市場起步晚，相關法律法規(guī)也有待進一12、某房地產開發(fā)商通過有償出讓方式獲得一塊土地的使用權，土地面積為5000m2,擬投資開發(fā)一房地產項目。該項目固定成本為6000萬元，單位面積的可13、如果整個投資市場的平均收益率為20%,國家債券的收益率為10%,而房地15、某投資市場的平均收益率為15%,銀行貸款利率為5.6%,國債收益率為4.5%,房地產投資市場的風險相關系數為0.5。那么,當前房地產投資的折現知識點解析：R=4.5%+0.5×(15%一4.5%)=9.75%,注意不能用銀行貸款利16、房地產項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項知識點解析：暫無解析B、承租人愿意承擔的費用C、承租人的承受能力知識點解析：暫無解析A、兩個方面：租金和物業(yè)增值B、三個方面：租金、物業(yè)增值和股權增加C、四個方面：租金、物業(yè)增值、減少納稅和股權增加D、五個方面：租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權增加和銷售額加大知識點解析：對置業(yè)投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現在租金、物業(yè)增值、股權增加等方面。租金通常表現為月租金收入，而增值和股權增加效果則既可A、批量行業(yè)C、分塊行業(yè)知識點解析：暫無解析20、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%,首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個人住房抵押貸款，若將此方案轉為按月等額支付，則月等額還知識點解析：暫無解析C、權益投資比率知識點解析：對于房地產置業(yè)投資項目，影響其投資經濟效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營成本、有效面積系數和22、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)以較大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的A、減少知識點解析：暫無解析D、成本加成定階法知識點解析：暫無解析24、物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是A、零售商的財務能力B、零售商需要的服務知識點解析：暫無解析25、()是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變人類生存的物質B、房地產管理26、()是指房地產開發(fā)項目建成時，按國家有關財務和會計制度，轉入房地產產品D、開發(fā)項目總投資27、對于銷售對象或承租對象已明確的項目，金融機構有可能提供占總開發(fā)成本()28、實力強大的投資者對房地產的投資也注重研究其地區(qū)分布、()以及項目類型發(fā)布的合理性，以期既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。知識點解析：此題屬于掌握范疇。房地產投資具有保值、增值性，源于房地產本身30、由于房地產具有明顯的(),且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的壟A、不可移動性和異質性C、適應性和異質性知識點解析：暫無解析A、調控土地供應計劃B、城市規(guī)劃指導知識點解析：因為政府對房地產市場進行宏觀調控的主要方式包括調控土地供應計A、社會政治動蕩D、總體經濟趨勢33、當計息周期小于1年時，名義利率r與實際利率i的關系是()。知識點解析：根據名義利率r與實際利率i的關系式。A、權益投資比例B、收益投資比例C、資本金投資比例C、大于1D、大于等于1知識點解析：暫無解析知識點解析：暫無解析知識點解析：暫無解析38、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有()。知識點解析：在可行性研究階段，房屋開發(fā)費中各項費用的估算，可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法、概預算定額法，也知識點解析：房地產企業(yè)上市融資和權益型REIT屬于權益融資。40、系統(tǒng)風險又稱為(),即個別投資風險中無法在投資組合內部被分散、抵消的那知識點解析：暫無解析一種趨勢。D、E選項，由于商用物業(yè)投資的收益主要來自物業(yè)出租經營收入和物知識點解析：暫無解析知識點解析：物業(yè)資產管理含義知識點解析：因為借款償還期、流動比率和資產負債率不屬于贏利能力指標。知識點解析：潛在市場最大，滲透市場最小。潛在市場是對某種特定商品有興趣的消費者的集合。有效市場是對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費者的集合；合格的有效市場是政府或團體有資格消費某種商品的特定消費者的集合。服務市場，也稱目標市場，是開發(fā)商決定追求的那部分合格的有效市場。(整個市場>)潛在市場>有效市場>合格的有效市場>服務市場(>滲透市場)。滲透市場是指已經購買了某種產品的消費者的集合。47、投標人資格審查的目的是在于了解投標人的(),限制不符合條件的單位盲目參加投標，以使招標能獲得比較理想的結果。知識點解析：暫無解析知識點解析：暫無解析出讓市場)、二級市場(土地轉讓、新建商品房租售市場)。()52、建設資金已經落實，建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30%,建設工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%。A、正確知識點解析：建設資金已經落實，建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%,建設工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30%。53、如果工程實際進度落后于計劃進度，不能在預定的竣工日期完工時，則承包人應采取必要的措施，并有權要求增加為采取這些措施而支付的費用。()A、正確54、用于物業(yè)大規(guī)模修理或更新改造的資本支出準備金月存入額等于未來大修或更新改造所需的投資額除以維修周期月份數。()知識點解析：題目沒有考慮積累期間的通貨膨脹率和資金時間價值。55、房地產開發(fā)投資規(guī)模大、風險高、回收期長，故金融業(yè)一般不愿向房地產開發(fā)融資。()56、邀請招標也稱選擇性招標，被邀請的投標承包商通常為1～2人。知識點解析：邀請招標也稱選擇性招標，被邀請的投標承包商通常為3～10個之A、正確知識點解析：稅后利潤的分配順序，首先是彌補企業(yè)以前年度的虧損。A、正確知識點解析：對于開發(fā)商來講，預售樓宇是有必要的。59、空置率、滅失量和平均建設周期等屬于供給指標。()60、土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用B、錯誤61、工程項目的規(guī)模較大，建設周期長，技術復雜的房地產開發(fā)項目建設，應采用62、選擇房地產經紀機構時應注意，不僅要考察經紀機構的過往業(yè)績，還要看其代理每個項目的平均銷售周期。()63、競爭者的目標、戰(zhàn)略、優(yōu)勢和劣勢決定了他對降價、促銷、推出新產品等市場競爭戰(zhàn)略的反應。()知識點解析：暫無解析64、利率是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權所得到的補償。()知識點解析：暫無解析知識點解析：暫無解析四、計算題(本題共2題，每題1.0分，共2分。)某家庭擬購買一套新房，并將原有住房出租。預計原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9.6%,假設租金和住房市場價值不隨時間發(fā)生變化。該家買新房的最低首付款為房價的30%,余款申請年利率為6%的住房抵押貸款，按月66、該家庭能夠購買最高總價為多少萬元的新房?(精確到小數點后2位)最高總價貸款總額=279161.54(元)購房最高總價=P/7