(精)商業(yè)地產規(guī)劃報告解析

商業(yè)地產規(guī)劃報告

2024/8/171報告目錄商業(yè)地產的規(guī)劃布局1商業(yè)地產的業(yè)態(tài)規(guī)劃與設計2商業(yè)地產的動線設計3商業(yè)地產的人流動線規(guī)劃42024/8/1721商業(yè)地產規(guī)劃布局1.1

商業(yè)地產的規(guī)劃要點獨特性：項目定位要與城市整體商業(yè)網(wǎng)點形成特色錯位，與商圈內業(yè)態(tài)組合形成互補互動；要通過環(huán)境的塑造形成自身聚客的引力，其整體環(huán)境和動線要有建筑美學與商業(yè)功能的有機結合。長遠性特征：項目規(guī)劃要堅持社會需求變化的眼光。Mall或大型商業(yè)設施是城市的稀缺資源，集合了最多商業(yè)資源和國際品位的象征性場所，不僅有感知的物質外殼，也表現(xiàn)出強烈的符號象征功能。規(guī)劃需要滿足未來二十年的城市商業(yè)價值訴求。環(huán)境決定性特征：不以“大”而以“準”取勝，立足社區(qū)商圈，兼顧城市商圈聚集功能，要為社區(qū)商圈和城市主流消費群的未來生活方式預留升級空間。2024/8/1731.1

商業(yè)地產規(guī)劃設計的要點功能合理性不僅要從物業(yè)內部考慮人流動線，更要從物業(yè)環(huán)境、交通組織、城市規(guī)劃考慮室內室外人流、車流、商流的動線設計。高度統(tǒng)一性特征：適應統(tǒng)一管理的需要，產權要求統(tǒng)一，不可分割，不可分散出售，即使有少量出售商鋪，必須實施持續(xù)資本運營手段和統(tǒng)一經營權手段，保障業(yè)主統(tǒng)一管理權益；在正常管理秩序下，租金只升不降。2024/8/1741.1

商業(yè)地產規(guī)劃設計的要點顧客主動性特征：大型商業(yè)設施為消費者而存在。以顧客的需求為重點對項目進行定位規(guī)劃，密切關注社會公眾的根本利益，擁有足夠數(shù)量的停車場和交通優(yōu)勢，并投資足夠比例的共享空間和室外動線，要有更新地區(qū)和創(chuàng)造新商圈的獨到眼光。系統(tǒng)性特征：商業(yè)的規(guī)劃設計要考慮到政府、社區(qū)、相鄰者的關系，也包括投資者、使用者以及維護者的各方利益。2024/8/1751.2

社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局和業(yè)態(tài)組合必須準確把握消費群體的出行方式、出行路線以及生活需求之后才能進行有針對性的規(guī)劃設計。以人為本，從滿足消費群體的需求出發(fā)，這是統(tǒng)領商業(yè)布局和業(yè)態(tài)組合設計最基本的原則。2024/8/1761.2

社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局規(guī)劃布局的步驟明確各業(yè)態(tài)的意義和作用差別根據(jù)各業(yè)態(tài)在社區(qū)商業(yè)體系中的重要程度及作用分別確定適宜位置，其中主力店的設置極為關鍵，應結合社區(qū)的整體規(guī)劃設計最先確定，利用聚合效應有意識的引導。充分考慮不同業(yè)態(tài)之間的匹配程度，以最大限度地發(fā)揮協(xié)同作用。2024/8/177

1.3

商業(yè)街的商業(yè)規(guī)劃重視非建筑元素尺度近人空間的限定風格色彩的多元化面材的軟化與精化商業(yè)街的商業(yè)規(guī)劃2024/8/1781.3.1尺度近人■建筑的尺度設計是影響人對建筑空間感受的關鍵要素之一。商業(yè)街的理想氣氛應該是使人覺得親切、放松“平易近人”，使人有愉悅的消費心情，而不是“以勢壓人”?！鼋ㄖ庥^造型設計分為三個層次：建筑的宏觀造型醒目；建筑外觀的中觀元素；與建筑直接接觸的微觀層面。2024/8/1791.3.2空間的限定

人在商業(yè)街內的活動和感知是三維的。所以設計師對街道的長度方向、寬度方向和高度方向都有針對性的設計?！錾虡I(yè)街的長度：隨商業(yè)的規(guī)模而定，沒有一定之規(guī)。商業(yè)街的兩端需要某種形式的空間標志物和限定物，標志商業(yè)的起和終?！錾虡I(yè)街的寬度:從人的行為模式看，一般步行商業(yè)街的寬度宜在10～20米之間，超過20米寬的街道難有近人的尺度。從建筑高度與街道比例來看，街寬宜在樓高的1/3～1/4。2024/8/17101.3.2空間的限定■商業(yè)街的高度：應遵循以行人為模數(shù)的原則，并考慮二次空間的利用。2024/8/17111.3.3

風格色彩的多元化商業(yè)街的魅力在于繁雜多樣立面形態(tài)的共生，這也是商業(yè)街與大型百貨商廈的區(qū)別。2024/8/17121.3.4

面材的軟化與精化■商業(yè)街建筑與其他建筑外觀的重要不同是店家要根據(jù)自身商業(yè)的性質特點，二次裝修店鋪外觀?！龀墒斓纳啼佂庥^設計應考慮改造外觀的可能，預留店名、招商、廣告和其他飾物的位置?！霰仨氁匝b修的精度來做商業(yè)街立面設計。2024/8/17131.3.5

重視非建筑元素■從景觀、園林角度深化商業(yè)街的設計■從裝修裝飾與景觀設計的深度來要求商業(yè)街外觀的設計成果。2024/8/17141.4

商場平面規(guī)劃原則1.4.1人流動線原則

注重內外溝通，脈絡清晰注重立體人流的自然順暢，平均分配關系避免盲區(qū)和死角問題合理設置寬度2024/8/17151.4.2商場電梯布局的規(guī)劃原則扶梯布局原則

商場電梯部數(shù)，布局位置，要以有效疏散運載人流作為出發(fā)點。避免電梯口的人流阻塞，電梯與過道銜接處的空間寬于過道，或有交叉過道。引導顧客向上購物2024/8/17161.4.2商場電梯布局的規(guī)劃原則垂直電梯布置原則貨人分流：商場垂直電梯，貨梯與載人梯分開設置，實行有效的貨流與人流的分流。專用通道設置:結合商場功能定位，避免行業(yè)經營沖突。2024/8/17171.4.3鋪位布局規(guī)劃原則實用、利潤、形象的統(tǒng)一：商場鋪位布局必須考慮到經營商家的實用性與合理性，同時更要兼顧到獨立鋪位與整體商場的協(xié)調性與互動性。尊重消費者行為：人性化設計使消費者的消費過程顯得更加自然順暢和輕松愉悅，購物方便且不易疲勞。2024/8/17181.5購物中心規(guī)劃布局的形式

購物中心的典型空間布局可分為線形、環(huán)形和枝形三種，由這三種基本形可以衍生出多種建筑平面,例如線形包含雙線形、弧線形、L型,環(huán)形包含矩形、圓環(huán)形、復式環(huán)形,枝形包括風車形、十字形、Y形、T形等等。

環(huán)形：環(huán)形布局適用于較寬松的基地,步行街形成環(huán)路,店鋪可以獲得更為均等的被瀏覽幾率,優(yōu)點是回游性好,可以提高銷售機會,便于利用平面中明確的向心性來組織中庭空間,缺點是較大的進深尺寸對防火疏散有較高的要求。線形：線形布局適用于狹長的基地,在線形步行街兩側布置店鋪,其優(yōu)點是布局緊湊、通過效率高、店鋪瀏覽率高、方向性強,缺點是回游性略差、單方向性造成一定的枯燥感,通?？梢酝ㄟ^將步行街設計成弧形來增加趣味性,在線上布置大型的節(jié)點來緩解消費者的枯燥感。

2024/8/17191.5購物中心規(guī)劃布局的形式枝形：枝形布局的實用性很強,不同長度和形態(tài)的“枝”可以靈活地適應基地的不同形態(tài),優(yōu)點是基地利用率高,缺點是回游性差,如果每條“枝”的長度過大,消費者很容易放棄逛枝的其它部分,當然,可能通過謹慎地設計“枝”的長度、方向、交點、“枝”之間的次級通路來改善這種情況。2024/8/17202

商業(yè)地產的業(yè)態(tài)規(guī)劃與設計2.1業(yè)態(tài)規(guī)劃是商業(yè)地產規(guī)劃設計的核心業(yè)態(tài)組合的構成包括主力店、衛(wèi)星店(主要營業(yè)面積使用者)、休閑及服務提供者、其他業(yè)態(tài)的小店。它是設計規(guī)劃的依據(jù)基礎。成功的商業(yè)規(guī)劃，業(yè)態(tài)組合的設定是關鍵，業(yè)態(tài)組合的成功取決于主力店的選擇。必須根據(jù)商圈可觸及的顧客人口進行消費者研究調查。2024/8/17212.2

業(yè)態(tài)組合

所謂業(yè)態(tài)組合就是商業(yè)地產項目根據(jù)自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類,每種業(yè)態(tài)在其中的分布狀況以及各成分組合配比的過程。具體來說,業(yè)態(tài)組合涉及以下三個層面:業(yè)態(tài)的選擇：一個綜合體或是購物中心究竟應該承載哪些功能、涵蓋那些業(yè)態(tài)配比的問題：各業(yè)態(tài)在綜合體或購物中心的占比及每一業(yè)態(tài)中具體每個業(yè)種數(shù)量的多少，以及相互的比例關系落位與分布的問題：各業(yè)態(tài)在城市綜合體或購物中心的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互關系2024/8/17222.3

業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則定位三原則：區(qū)域環(huán)境定位、目標客戶群的選擇和規(guī)模選擇功能性選擇是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎業(yè)態(tài)的相關性是確?？土鲃泳€流暢、提升總體銷售收益的重要途徑長期租金回報能力評估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提空間資源的約束是我們在業(yè)態(tài)規(guī)劃中必須面對的課題業(yè)態(tài)組合永遠是個動態(tài)過程2024/8/17232.4

商業(yè)地產業(yè)態(tài)設計的層次明確項目的開發(fā)屬性：明確開發(fā)屬性的目的，是要保證項目的業(yè)態(tài)設計最終符合開發(fā)商的財務設計要求，確認投資回報率、成本利潤率和現(xiàn)金流的基本要求。明確項目的規(guī)劃布局：根據(jù)開發(fā)商的財務需求，結合項目的規(guī)劃指標，以及設計師的設計理念，對項目整體的規(guī)劃布局，明確各個功能分區(qū)的建筑形態(tài)。深化項目業(yè)態(tài)設計：由于不同項目的開發(fā)屬性不同，業(yè)態(tài)設計的結果要做到：對于項目整體，給出明確業(yè)態(tài)定位；對于出租部分，給出明確業(yè)態(tài)組合；對于出售部分，由于經營權與所用權已經分離，可以給出明確的業(yè)態(tài)引導。2024/8/17242.5

影響城市綜合體業(yè)態(tài)組合的因素各業(yè)態(tài)自身特點及相互關系城市經濟發(fā)展水平休閑娛樂氛圍開發(fā)商實力差異化經營2024/8/17253

商業(yè)地產的動線設計3.1商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃

商業(yè)建筑的外部環(huán)境一般不參與直接經營，也不直接產生經濟效益，但其對吸引人流及聚集人流具有重要的意義。便利的交通交通的易達性和外部人流的結合是商業(yè)項目成功的關鍵。停車體系

對于大型商場而言，停車場地的設計及合理安排關系到消費者的易達性，并很大程度上影響到消費者的購物決定。廣場許多大型的商業(yè)項目都有設置廣場，廣場可作為停車場或顧客暫時休息的場所，也可為消費者提供一個游玩及觀賞夜景的平臺，能夠起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室內商業(yè)空間的有益延伸。形象設計形象鮮明、設計突出的商業(yè)項目通常能夠給人以深刻印象，滿足顧客的視覺享受，吸引它們前往，同時也是本項目區(qū)別于其它項目的顯著標致之一。

2024/8/17263.2商業(yè)建筑的內部人流系統(tǒng)規(guī)劃

室內的人流系統(tǒng)的規(guī)劃必須要滿足以下幾方面因素：物理因素、建筑設計因素、業(yè)態(tài)分布規(guī)律及顧客生理、心理因素。

2024/8/17273.2.1

物理因素

人流系統(tǒng)要符合商業(yè)建筑本身結構，如滿足商業(yè)項目樓層垂直系統(tǒng)設計、立柱間距、中庭、大堂設計、應急出口設計等基礎上規(guī)劃設計。此類要求最好能夠在前期設計階段就明確下來，特別是大型商業(yè)項目，其主力店的建筑規(guī)劃要求應當盡早明確，以免在后期建設過程中造成不必要的浪費。

2024/8/17283.2.2

建筑設計因素人流動線設計以直線為主，根據(jù)經驗，在人流視野范圍內的商鋪，具有高租金的價值。但在直線的人流動線中，可以規(guī)劃幾個類似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商鋪的租金。為了有效拉動次級通道商鋪的人流量，可將收銀臺、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級通道上，以拉升次級通道的人流量，同時也可降低將其設立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。如果商場面積過大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯(lián)系外，還應該在商鋪前后都設立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達率。

2024/8/17293.2.2

建筑設計因素人流通道盡量采用圍繞中廳的雙環(huán)回型結構，這種結構可以增加商場的通透感，最大化的增加顧客視線內的商鋪數(shù)量，提高顧客的商鋪到達率。在樓層之間設立的臺階式手扶電梯上下部分應分開設計或設計成剪刀式，以增加人流上下樓時光顧店鋪的數(shù)量。

2024/8/17303.2.3

業(yè)態(tài)分布規(guī)律合理分布主力店位置，如果將其設在入口附近，將損失后邊的人流到達率，但如果將主力店放置在商場的中后端，在人流的影響下會極大的拉動前邊商鋪的價值。在多層建筑結構的商場，最理想的人流拉動策略是，將主力店設在較高層。按照消費者的購物目的進行業(yè)態(tài)分布，對于經營誘導性商品、季節(jié)性商品、時尚類商品的業(yè)態(tài)類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達到吸引消費者購買的目的，而對于經營目的性較強的業(yè)態(tài)類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂等適宜分布在較高樓層上。按照商品屬性進行業(yè)態(tài)分布，一般而言購買頻率、占用空間較小的日常生活用品一般分布在較低樓層處，而不常購買、占用空間較大的耐用商品適宜分布在較高樓層，如家居用品等就是典型。

進行業(yè)態(tài)分區(qū)設置，把經營相同類型商品的商家統(tǒng)一設置，既能發(fā)揮業(yè)態(tài)的聚集效應，又能方便消費者選購不同檔次、不同式樣的產品，從而達到“1+1>2”的效果。

2024/8/17313.2.4

顧客生理、心理因素每層樓的人流過道數(shù)量，一般1主2輔便可。簡單易梳理的人流動線，可以使消費者更加輕松的行進，而不會產生暈頭轉向，不知身在何處的感覺，喪失了再次光顧的情緒。商鋪采用玻璃墻體，以增加商場的通透感，使顧客不產生壓抑感和不適，可以在一定程度上增加人流光顧店鋪的數(shù)量。在中庭小廣場設立休息區(qū)域，對不同的顧客進行分流，同樣，顧客短暫的休息可以提升人流的店鋪光顧數(shù)量。應該在人流通道頭尾端等地方給予顯著的區(qū)域和功能標識，方便顧客辨認，避免了消費者認為商場象迷宮難逛，而產生下次不會再來的想法2024/8/17323.3商業(yè)建筑內部動線形狀直線曲線環(huán)形8字形2024/8/17333.4商業(yè)建筑內部動線布局特征主動線次動線橄欖型啞鈴型2024/8/17343.5商業(yè)建筑內部動線與節(jié)點水平動線垂直動線節(jié)點2024/8/1735小結

人流動線與商場的經營關系緊密，人流動線不易設計成直線型，雖然那樣可以給顧客最大的視野，但是很容易讓顧客感覺到疲勞。調研得出，如果在視野很好的購物環(huán)境中購物，男士的疲勞時間為三十分鐘，女士的疲勞時間為45