房地產(chǎn)估價(jià)師（房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析）模擬試卷49

房地產(chǎn)估價(jià)師(房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析)模擬試卷49一、問(wèn)答題(本題共3題，每題1.0分，共3分。)趙某于2012年6月預(yù)購(gòu)了一幢別墅(總售價(jià)為120萬(wàn)元),并先后向開(kāi)發(fā)商支付了114萬(wàn)元。該別墅于2013年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購(gòu)房款，但對(duì)原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，并重新進(jìn)行了裝修，花費(fèi)了40萬(wàn)元。2013年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2013年9月10130萬(wàn)元，趙某希望評(píng)估價(jià)值為2013年9月同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即170萬(wàn)元，現(xiàn)估價(jià)人員掌握的資料有：1.趙某與開(kāi)發(fā)商于2012年6月簽訂的商品房買賣合同原件；2.趙某的購(gòu)房發(fā)票；3.商品房預(yù)售許可證復(fù)印件；4.其他有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料?！締?wèn)題】標(biāo)準(zhǔn)答案：上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全，比如缺趙某裝修花費(fèi)成本的證明，拆知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析2、估價(jià)人員可否承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)?標(biāo)準(zhǔn)答案：房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照獨(dú)立、客觀、公正的總原則進(jìn)行估價(jià)，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價(jià)委托人的要求，使估價(jià)結(jié)果畸高或畸低。這是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的客觀性原則和估價(jià)師職業(yè)道德要求所決知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析3、可否按2013年9月的同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確標(biāo)準(zhǔn)答案：不能按2013年9月的同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評(píng)估值。因?yàn)橹匦卵b修會(huì)破壞原有裝修，并使原有裝修價(jià)值受損，所以重新裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值并不等于簡(jiǎn)單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會(huì)平均成知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析二、單選題(本題共4題，每題1.0分，共4分。)圖3—2是一塊矩形街角地，正街路線價(jià)(土地單價(jià))為2000元/m2,旁街路線價(jià)(土地單價(jià))為1000元/m2,臨正街深度為22.86m(即75英尺),臨旁街深度為15.24m(即50英尺)。根據(jù)表中的臨街深度價(jià)格修正率，另假設(shè)旁街影響加價(jià)率為20%,圖3—2矩形街角地臨街深度(英尺)四三二一法則(%)9876單獨(dú)深度價(jià)格修正率(%)9876累計(jì)深度價(jià)格修正率(%)平均深度價(jià)格修正率(%)4、該塊土地的單價(jià)應(yīng)為()元/m2。地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)建筑面積9192平方米，毛地樓面價(jià)格1800元/平方米。根據(jù)北京市現(xiàn)行地價(jià)政策規(guī)定，地下有收益部分毛地單價(jià)按地上單價(jià)的1/3計(jì)取，本項(xiàng)目地下車庫(kù)部分毛地單價(jià)取地上綜合用途單價(jià)的1/3。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析7、若征地拆遷及其他費(fèi)用樓面單價(jià)取3100元/平方米，則熟地總價(jià)應(yīng)為()萬(wàn)元。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析三、指錯(cuò)題(本題共1題，每題1.0分，共1分。)21棟建筑物，其中6號(hào)、16號(hào)房屋已經(jīng)拆除。估價(jià)對(duì)象地處xx市城區(qū)七級(jí)地段；現(xiàn)用途為商業(yè)用途的倉(cāng)庫(kù)。臨城市主干道——解放大道，交通便利，到長(zhǎng)江二橋僅需幾分鐘。(四)估價(jià)目的：合資入股。(五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)：1999年7月15日至1999年7月20日。(六)價(jià)值定義：本報(bào)告所確定的價(jià)值，是指估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的的特定條件下，在公開(kāi)市場(chǎng)條件下，形成價(jià)值。(七)估價(jià)依據(jù)：1.房地產(chǎn)估價(jià)合同；2.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;3.房屋所有權(quán)證(x×房自01字第00321號(hào));4.國(guó)有土地使用權(quán)證(xx房地籍字01608號(hào));5.×x市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；6.估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果。(八)估價(jià)原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。(九)估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，本次估價(jià)采取房地產(chǎn)分估的方法，即對(duì)于估價(jià)對(duì)象土地選用市場(chǎng)法，房屋選用成本法確定價(jià)值，再將兩者加和得出估價(jià)結(jié)果。(十)估價(jià)結(jié)果：經(jīng)過(guò)詳細(xì)計(jì)算，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為1507.50萬(wàn)元，大寫(xiě)：壹仟伍佰零柒萬(wàn)伍仟元整。(十一)估價(jià)人員：中國(guó)注冊(cè)房地年。xx省xx科技工業(yè)物資供銷公司房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告(一)實(shí)物狀況分析(二)區(qū)位狀況分析(三)市場(chǎng)背景分析(略)(四)最高最佳使用分析(略)(五)估價(jià)方法選用根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，本次估價(jià)采取房地產(chǎn)分估的方法，即對(duì)于估價(jià)對(duì)象土地選用市場(chǎng)法，房屋選用成本法確定價(jià)值，再將兩者相加得出估價(jià)結(jié)果。(六)估價(jià)測(cè)算過(guò)程1.房屋價(jià)值的確定。(1)1、2、3、4、5號(hào)房屋，磚混一等，七成新，建筑面屋為配電房和泵房，磚混一等，七成新，建筑面積為103.08m2。號(hào)房屋，磚混一等，七成新，建筑面積為2279.62m2。ZI(1)+(2)+…+(8)]=1956180(元)2.土地價(jià)值的確定。估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)湖地一村，屬城區(qū)七級(jí)地段。估價(jià)人員選擇與其地段相同、用途相同、性質(zhì)相近的房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整?？杀葘?shí)例的交易價(jià)格為825元/m2,則修正后的估標(biāo)準(zhǔn)答案：①對(duì)于估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)情況以及土地取得方式要做詳細(xì)說(shuō)明。②估價(jià)時(shí)點(diǎn)為具體的一天，不應(yīng)為一段時(shí)間。③估價(jià)作業(yè)日期未做說(shuō)明。④重置成本法中的各項(xiàng)因素調(diào)整要加以說(shuō)明。⑤整個(gè)成本法的計(jì)算過(guò)程可采用表格形式進(jìn)行。⑥市場(chǎng)法的計(jì)算過(guò)程應(yīng)選擇三個(gè)可比案例。⑦各項(xiàng)因素修正應(yīng)予以分別考慮并列出詳細(xì)的計(jì)算過(guò)程。⑧對(duì)于合資人股的估價(jià)目的，估價(jià)人員應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象人股后的用途進(jìn)行說(shuō)明。⑨報(bào)告書(shū)的有效期應(yīng)該具體說(shuō)明為自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起一年。四、改錯(cuò)題(本題共4題，每題1.0分，共4分。)某企業(yè)擬將其某塊空地出租，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)企業(yè)擁有其30年的出讓土地使用權(quán)，面積為500m2,容積率為5,用途為工業(yè)，處于該城市的二類地價(jià)區(qū)，根據(jù)該城市的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告，出讓金為800元/m2,容積率修正系數(shù)為1.50;基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)為600元/m2,土地開(kāi)發(fā)及其他費(fèi)用為3000元/m2,修正系數(shù)為2.5,如果企業(yè)擬出租10年，土地資本化率設(shè)為5%,則10年租金的總現(xiàn)值可按如下步驟測(cè)9、修正后的出讓金修正后的出讓金=800元/m2×1.5×{1-[1/(1+5%)'°/[1-標(biāo)準(zhǔn)答案：修正后的出讓金計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)為：800元/m2×1.5×[1-1/(1+5%)1°y1-標(biāo)準(zhǔn)答案：基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)為：600元/m2×5×[1-1/(1+5%)1?γ[1-1/(1+5%)??=1268.91元11、土地開(kāi)