房地產(chǎn)估價師（房地產(chǎn)估價案例與分析）模擬試卷49

房地產(chǎn)估價師(房地產(chǎn)估價案例與分析)模擬試卷49一、問答題(本題共3題，每題1.0分，共3分。)趙某于2012年6月預購了一幢別墅(總售價為120萬元),并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于2013年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設施，并重新進行了裝修，花費了40萬元。2013年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2013年9月10130萬元，趙某希望評估價值為2013年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用，即170萬元，現(xiàn)估價人員掌握的資料有：1.趙某與開發(fā)商于2012年6月簽訂的商品房買賣合同原件；2.趙某的購房發(fā)票；3.商品房預售許可證復印件；4.其他有關房地產(chǎn)市場資料。【問題】標準答案：上述資料用于抵押估價尚不齊全，比如缺趙某裝修花費成本的證明，拆知識點解析：暫無解析2、估價人員可否承諾按170萬元進行估價?標準答案：房地產(chǎn)估價人員不能承諾按170萬元進行估價，估價機構應按照獨立、客觀、公正的總原則進行估價，不能為了承攬業(yè)務而迎合估價委托人的要求，使估價結果畸高或畸低。這是房地產(chǎn)估價報告的客觀性原則和估價師職業(yè)道德要求所決知識點解析：暫無解析3、可否按2013年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確標準答案：不能按2013年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值。因為重新裝修會破壞原有裝修，并使原有裝修價值受損，所以重新裝修后的房地產(chǎn)價值并不等于簡單的成本相加，應按別墅裝修后的社會平均成知識點解析：暫無解析二、單選題(本題共4題，每題1.0分，共4分。)圖3—2是一塊矩形街角地，正街路線價(土地單價)為2000元/m2,旁街路線價(土地單價)為1000元/m2,臨正街深度為22.86m(即75英尺),臨旁街深度為15.24m(即50英尺)。根據(jù)表中的臨街深度價格修正率，另假設旁街影響加價率為20%,圖3—2矩形街角地臨街深度(英尺)四三二一法則(%)9876單獨深度價格修正率(%)9876累計深度價格修正率(%)平均深度價格修正率(%)4、該塊土地的單價應為()元/m2。地下機動車庫建筑面積9192平方米，毛地樓面價格1800元/平方米。根據(jù)北京市現(xiàn)行地價政策規(guī)定，地下有收益部分毛地單價按地上單價的1/3計取，本項目地下車庫部分毛地單價取地上綜合用途單價的1/3。知識點解析：暫無解析7、若征地拆遷及其他費用樓面單價取3100元/平方米，則熟地總價應為()萬元。知識點解析：暫無解析三、指錯題(本題共1題，每題1.0分，共1分。)21棟建筑物，其中6號、16號房屋已經(jīng)拆除。估價對象地處xx市城區(qū)七級地段；現(xiàn)用途為商業(yè)用途的倉庫。臨城市主干道——解放大道，交通便利，到長江二橋僅需幾分鐘。(四)估價目的：合資入股。(五)估價時點：1999年7月15日至1999年7月20日。(六)價值定義：本報告所確定的價值，是指估價對象在本次估價目的的特定條件下，在公開市場條件下，形成價值。(七)估價依據(jù)：1.房地產(chǎn)估價合同；2.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;3.房屋所有權證(x×房自01字第00321號);4.國有土地使用權證(xx房地籍字01608號);5.×x市房屋重置價格標準；6.估價人員現(xiàn)場勘察的結果。(八)估價原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。(九)估價方法：根據(jù)估價對象特點，本次估價采取房地產(chǎn)分估的方法，即對于估價對象土地選用市場法，房屋選用成本法確定價值，再將兩者加和得出估價結果。(十)估價結果：經(jīng)過詳細計算，估價對象房地產(chǎn)價值為1507.50萬元，大寫：壹仟伍佰零柒萬伍仟元整。(十一)估價人員：中國注冊房地年。xx省xx科技工業(yè)物資供銷公司房地產(chǎn)估價技術報告(一)實物狀況分析(二)區(qū)位狀況分析(三)市場背景分析(略)(四)最高最佳使用分析(略)(五)估價方法選用根據(jù)估價對象特點，本次估價采取房地產(chǎn)分估的方法，即對于估價對象土地選用市場法，房屋選用成本法確定價值，再將兩者相加得出估價結果。(六)估價測算過程1.房屋價值的確定。(1)1、2、3、4、5號房屋，磚混一等，七成新，建筑面屋為配電房和泵房，磚混一等，七成新，建筑面積為103.08m2。號房屋，磚混一等，七成新，建筑面積為2279.62m2。ZI(1)+(2)+…+(8)]=1956180(元)2.土地價值的確定。估價對象位于長湖地一村，屬城區(qū)七級地段。估價人員選擇與其地段相同、用途相同、性質相近的房地產(chǎn)作為可比實例，進行實物狀況調整。可比實例的交易價格為825元/m2,則修正后的估標準答案：①對于估價對象的產(chǎn)權情況以及土地取得方式要做詳細說明。②估價時點為具體的一天，不應為一段時間。③估價作業(yè)日期未做說明。④重置成本法中的各項因素調整要加以說明。⑤整個成本法的計算過程可采用表格形式進行。⑥市場法的計算過程應選擇三個可比案例。⑦各項因素修正應予以分別考慮并列出詳細的計算過程。⑧對于合資人股的估價目的，估價人員應對估價對象人股后的用途進行說明。⑨報告書的有效期應該具體說明為自估價時點起一年。四、改錯題(本題共4題，每題1.0分，共4分。)某企業(yè)擬將其某塊空地出租，在估價時點企業(yè)擁有其30年的出讓土地使用權，面積為500m2,容積率為5,用途為工業(yè)，處于該城市的二類地價區(qū)，根據(jù)該城市的基準地價評估報告，出讓金為800元/m2,容積率修正系數(shù)為1.50;基礎設施配套建設費為600元/m2,土地開發(fā)及其他費用為3000元/m2,修正系數(shù)為2.5,如果企業(yè)擬出租10年，土地資本化率設為5%,則10年租金的總現(xiàn)值可按如下步驟測9、修正后的出讓金修正后的出讓金=800元/m2×1.5×{1-[1/(1+5%)'°/[1-標準答案：修正后的出讓金計算錯誤，應為：800元/m2×1.5×[1-1/(1+5%)1°y1-標準答案：基礎設施配套建設費計算錯誤，應為：600元/m2×5×[1-1/(1+5%)1?γ[1-1/(1+5%)??=1268.91元11、土地開