房地產開發(fā)-探索第四代住宅：下一個住宅潮流：居住生活與綠色生態(tài)

房地產開發(fā)房地產開發(fā)/行業(yè)深度分析報告/2024.08.19投資評級投資評級:看好(維持)分析師歐陽之光2024-08-122024-08-062024-07-29從居民住宅的功能性角度切入，我國住宅大致可視為經歷了三輪升級迭代：自改革開放以來，我國居民居住質量大幅提升。從居民住宅的功能性角度切入，我國住宅大致可視為經歷了三輪升級迭代，第一代住宅旨在滿足人們的基本居住需求，第二代住宅提升了住房功能及質量，第三代住宅對住房綜合配套進行了完善。第四代住宅概念起源于深層生態(tài)學：第四代住宅起源最早可追溯至意大利設計師基于深層生態(tài)學理念設計的“米蘭垂直森林項目”，其初衷是希望能將建筑變成人與動植物共同的家園。都“七一城市森林花園”，項目最開始僅將“城市森林花園”作為賣點，雖去化較快，但并未引起廣泛關注。此后由于其與我國今年推行生態(tài)、環(huán)保的理念吻合，疊加庫存去化壓力較大、房地產市場供需結構轉變等多重因素，第四代住宅逐步得到政策支持，在2021年正式發(fā)布《城市森林花園住宅設計標準》，成為國內首個指導性設計標準，此后多地出臺細化政策，主要支持方向在于對容積率及產權面積的放松，第四代住宅開始在全國多個地區(qū)加速落地。精準定位改善型產品，有望成為下一個住宅設計潮流措施及效果配置差異，第四代住宅單方成本相較于非四代住宅更高，更適合應用在銷售單價更高的項目；同時其普遍位于城市核心區(qū)域，并配有景觀資源；戶型設計上多為140㎡以上的大戶型，并升級采用LDKBG一體化設計，更貼合改善型客戶群體需求。第四代住宅更契合居民對居住的精神需求，同時也是對碳中和、節(jié)能減排的積極響應，有望成為下一個住宅設計潮流。投資建議：第四代住宅定位改善型產品，更加契合當前市場需求結構。同時其符合碳中和、節(jié)能減排的發(fā)展方向，契合居民居住精神需求，存在產品競爭優(yōu)勢。目前越來越多的房企開始推出第四代住宅產品，但短期內考慮到庫存去化壓力，第四代住宅產品可能不會大面積落地，但未來有望成為住宅設計的新潮流。建議關注在第四代住宅產品方面有先發(fā)優(yōu)勢的企業(yè)，例如：建發(fā)股份、保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地等。風險提示：基本面不及預期，行業(yè)政策收緊，資金面收緊，個別企業(yè)出現(xiàn)信用風險等謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業(yè)評級標準2 5 6 8 9 5 5 5 6 7 7 7 8 8 8 9 9 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業(yè)評級標準3 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業(yè)評級標準4表6.部分已推出第四代住宅產品的房企...................................................................................................26謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業(yè)評級標準51前三代住宅升級了什么？謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業(yè)評級標準6作為第二次世界大戰(zhàn)的主戰(zhàn)場，蘇聯(lián)各地在戰(zhàn)爭中遭到嚴重破壞，戰(zhàn)爭結束后許樓”建筑。這種建筑設計簡單，均為五層建筑，幾乎無裝飾，采用鋼筋混凝土結構，利用工廠生產的預制零件（窗戶、墻壁、樓層板和內部隔板等）像搭建積木一樣進行拼接。由于都是標準規(guī)格拼接，施工幾乎無需圖紙，建設效率高，大約為解決人民居住需求，我國參考蘇聯(lián)的經驗，開始模謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業(yè)評級標準70搭建廚房，通常一層樓共用一個洗漱間。由于樓道狹長逼仄，通常采光差。這種單元房設施相對完備，一般設有私廚、私衛(wèi)，房間內臥室大而公共區(qū)域小。相較謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業(yè)評級標準8盡管單元房在私密性上已經有了提升，但其戶型較為單一，功能區(qū)塊劃分并不合裝修要一次到位、物業(yè)管理水平要高、住房產品要適銷對路，銷售方式要搞活。昆明金康園、深圳東海花園、廣東番禺麗江花園等通過了綜合驗收。以月牙湖花謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業(yè)評級標準9園小區(qū)為例，其衛(wèi)生間、廚房都采用了不串從戶型結構來看，這個階段的住宅在單元房的基礎上進一步強謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業(yè)評級標準10另外，第三代住宅在建筑形式上更加多樣化，比如高層住宅、花園洋房等，居民綜合來看，我們認為前三代住宅的迭代升級是一個對居民剛性住房需求的補足過2第四代住宅：滿足居民對高質量生活的追求同街巷、電梯房、垂直綠化、空中園林、空中停車等全部優(yōu)勢新出一種新的建筑形式，使人既能住上像四合院和別墅一樣的房子，家家戶戶都謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業(yè)評級標準11包括反人類中心主義世界觀，質疑經濟增長和高消費的重要性，以及對社會基本職能的質疑，強調自然環(huán)境的價值和保護不僅僅是出于人類利益，而是自然環(huán)境和所有生物內在價值的體現(xiàn)。這種哲學觀點認為，人與自然是一個生命整體，人此，深層生態(tài)學提倡一種與自然和諧相處、共生共榮的理念，強調保護自然不僅是出于人類的生存和發(fā)展需要，更是出于對自然界本身生命價值的尊重和維護?；谶@樣的理念，StefanoBoeri的設計初衷讓人類聚集區(qū)不再侵蝕自然，同時又通過立體的森林系統(tǒng)與整個地表生態(tài)系統(tǒng)連謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業(yè)評級標準12數(shù)據來源：中國新聞周刊，財通證券研究所信公眾號“城市森林花園”發(fā)表了《七一國際廣場項目奠基儀式圓滿成功，城北森林花園的設計理念。打破以往的建筑風格，通過創(chuàng)造性的平面布局和獨具匠心的外觀設計，把生態(tài)綠地搬上了空中，讓家家戶戶都擁有一片屬于自己的綠色花具匠心的外觀設計，把生態(tài)綠地搬到了空中。使住在高層的家家戶戶，都擁有一片屬于自己的綠色私家花園，使人們實現(xiàn)了對“有家有院”的企盼和回歸大自然謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業(yè)評級標準13數(shù)據來源：福建省建筑裝飾行業(yè)協(xié)會，財通證券研究所但文章中提到的“由清華大學建筑研究院設計”并非全部事實，中國專利審查信林花園建筑及第四代住宅相關的專利，發(fā)明人均為新都舉辦的“第四代住房西南地區(qū)高峰論壇”上，鄭大清在會上作了“談第四代住房的全球獨創(chuàng)性，以及它給政府、開發(fā)商和住戶三者所帶來的利益關系”的主題發(fā)言，第四代住房及其發(fā)明人才正式走入公眾視野。謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業(yè)評級標準14國建筑標準設計研究院有限公司、天地建筑創(chuàng)新技術成都有限公司等單位編制的《城市森林花園住宅設計標準》正式發(fā)布，成為國內首個指導性設計標準，其中一天地建筑創(chuàng)新技術成都有限公司，其大股東即是新疆天地集團有限公司。圖21.2021年《城市森林花園住宅設計標準》正式發(fā)布謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業(yè)評級標準15在指導性設計標準下，各地方政府陸續(xù)出臺細化政策，明細雖略有不同，但最主表1.多個地方政府出臺關于第四代住宅的政策細則柱、有圍護設施、覆土深度不小于0.5米且植樹的水平投影面積60%、陽臺面積不高于每戶在滿足建筑結構、消防、防風減災等安全要求的前提下，空中花園應3.不少于2個完整的開敞面(或開敞面不少于周長的50%)，且至少有1個完整的便于直接采光通風。位于建筑凹槽內的邊，不視為開敞面。相鄰套型、棟通過空中花園進行拼接的，拼接面不視為開敞面。空中花園不得嵌套4.每戶住宅套內陽臺(含生活陽臺)、空中花園水平投影面積之和不立體綠化住宅應為4層及以上的平層(非躍層)2個及以上住宅自然層，綠化平臺進深應不大于6米。4．四周應有不少于2個完整的開敞面(或開敞面不少于周長的50%)，且至少有一鼓勵住宅建筑設置空中綠化平臺。為貫徹綠色低碳理念，鼓勵住宅建筑設置空中綠化平臺。為貫徹綠色低碳理念，“濱城”，豐富城市風貌，鼓勵住宅建筑設置空中綠化平臺。1.適用范圍。適用于建筑面積（產權面積）不小于144平方米的改善類住宅。2.設計要求。戶內獨享《濱海新區(qū)住宅項目品質提升空中綠化平臺需從建筑主體外挑設置，出挑尺寸應大于2.4米，層高應不低于兩天津2024/6/26規(guī)劃管理指導意見（征求意見個自然層高，不得封閉且無圍護結構多戶共享空中綠化平臺應連接一定數(shù)量住戶鼓勵新建建筑采用空中共享平臺、生態(tài)陽臺、屋頂綠化、立體綠化，實現(xiàn)公園城市生態(tài)要素、綠色空間向上生長?？罩泄蚕砥脚_行容積率獎勵政策。生態(tài)陽臺不計入板戶比，不計入容積率，不計入該謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業(yè)評級標準16立體生態(tài)住宅是將綠色生態(tài)理念注入城市建筑，通過平投影面積的60%且綠化覆土深度不低于0.6米；套內空中花園完成面與套內標平投影面積的60%且綠化覆土深度不低于0.6米；公共綠化平臺完成面與室內走道標高高差不應大于0.15米；平臺不封閉、無圍護結開敞；平臺與住宅建筑公共空間直接相連。不滿足以上規(guī)定的按陽植物生長習性和分類，確定適宜種植植物品種參考清單和配置標準。由米，每戶擁有戶屬空中花園，原則上應臨湖、臨海、臨景建設《廈門市立體生態(tài)住宅項目規(guī)第三條（建筑控制）地塊內立體生劃管控要求》立體生態(tài)住宅建筑與地塊外建筑及與地塊內非立體生體生態(tài)住宅建筑退用地紅線、道路紅線、綠地等退距應按照公共休閑綠“城市森林花園住宅”（第四代住房）是指將綠化景觀引入戶內，增加鄰里共享空《“城市森林花園住宅”項目規(guī)間的新型住宅，“立體生態(tài)住宅”又稱“第四代建筑”“第四代住宅”，指在普通商品住宅基礎上，將《南平市“立體生態(tài)住宅”試點綠色生態(tài)理念注入城市建筑實踐，通過增設戶屬空中花試點項目以空中花園建筑形式為主，其他建筑形式暫不采用試點項目以空中花園建筑形式為主，其他建筑形式暫不采用關于印發(fā)《關于試點立體園林2．每套住宅設置有一處空中花園，空中花園通知大于1.2米且滿足相關規(guī)范要求；空中花園上影面積不超過該套住宅計容建筑面積的40%；空覆土厚度不小于0.5m且以灌木為主，綠植面積不小本細則所稱屋頂綠化是指以建（構）筑物的頂坪、地被植物的立體綠化形式。架空層綠化是指以建（體，以種植喬木、灌木、草坪、地被植物的立體綠化形式。墻（面）體根據各類墻（面）體、廊柱、圍欄等墻（面）體條件，選擇攀爬式、垂謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業(yè)評級標準17第七條“空中庭院住宅”，其“公共平臺”的設置須有兩個自然層通高，“公共平臺”（包括位于平臺的載人電梯、消防樓梯、上層通道等）不計入容積共平臺”的水平投影面積不得超過所屬兩層住宅計構，應設置在建筑主體結構之外，無墻且不封閉，形態(tài)宜采用弧形?！翱罩谢▓@”的面積不計入容積率計算，其外挑部分，最小處進深尺寸應6米，其水平投影面積不得大于該戶套內計容建筑面積的45%，并須計入總建筑“第四代住宅建筑”主要有四個方面的特征：第一，設置空中庭院，在每戶客廳外《關于推進“第四代住宅建筑”邊覆土種植各類花草樹木，形成立體綠化景觀效果。第三，設置空中建設的實施意見（試行）》筑面積。2.立體書庫、立體倉庫、立體停車庫，有圍圍水平投影計算建筑面積；無圍護結構、有圍護設施的，理解，空中戶屬庭院即是私家花園，而空中共享園林指的是兩棟或是多棟樓之間數(shù)據來源：青海省建設行業(yè)協(xié)會信息平臺，財通證券研在設計中，通常采用奇偶層錯位的設計方案，滿足露臺兩層通高的要求。謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業(yè)評級標準18數(shù)據來源：青海省建設行業(yè)協(xié)會信息平臺，財通證券研究所謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業(yè)評級標準19從項目的落地情況來看，在成都七一城市森林花園之后的一段時間里，第四代住宅產品歸于沉寂。首先是由于各地方政策在容積率等方面的限制，并不支持此類宅設計標準》正式發(fā)布后，各地再次開始快速跟進。謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業(yè)評級標準202、設置層高在兩個自然層高及以上的開敞式公共休閑綠化平臺應符合以下要求：2）平臺不封閉、無圍護結構、連接一定數(shù)量的住戶(公共4、設置外挑層高在兩個自然層高及以上的植樹平臺或奇偶層錯層設置的空中花5、頂層及次頂層的露天花園由活動平臺及植樹花池組成，露天花園與陽臺須有謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業(yè)評級標準21表2.福州建發(fā)縵云周邊項目成交情況榕發(fā)麓里云筑在建發(fā)縵云之后，國貿天琴灣、保利國貿天琴湖、國貿天琴樾、保利天珺、榕發(fā)譽湖、榕發(fā)麓里、建發(fā)灝云等第四代住宅產品陸續(xù)入市，截止目前福州已有云北向不再設置陽臺，更好的滿足綠化的陽光需求。再比如保利國貿天琴湖露臺側面使用磨砂玻璃，在保證采光的同時也可解決左右對視。謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業(yè)評級標準22套丨詳細解答丨》搜狐焦點酒泉站，財通證券以下的，封閉陽臺按其圍護結構外圍水平投影面積計算計容建筑面積，非封閉陽的部分，應按其結構底板水平投影面積計算計容建筑面積。凹陽臺和復合型陽臺超出部分按封閉陽臺的規(guī)則計算計容建筑面積。相當筑陽臺最大允許出挑距離由1.8米增加至2.4米。3思考：第四代住宅是否會成為未來趨勢謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業(yè)評級標準23表3.福州部分第四代住宅項目配套景觀資源倉山區(qū)建新路南側、金洲路西側，奧體中心西側福沁休閑公園、閩江（閩江公園）榕發(fā)譽湖榕發(fā)麓里加，第四代與非第四代住宅兩種產品之間存在價差，根據克而瑞數(shù)據，同項目的第四代與非第四代產品價差約15%-20%，同區(qū)域第四代與非第四代價差約6%-表4.第四代住宅主要成本增項 外立面設置外立面設置如采用玻璃欄板及系統(tǒng)則較一般住宅+50-140元/㎡謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業(yè)評級標準24 數(shù)據來源：克而瑞，財通證券研究所不論是項目地段優(yōu)勢、景觀配套，或是產品戶型設計，第四代住宅都更加契合居民對居住的精神需求，同時也是對碳中和、節(jié)能減排的積極響應。根據克而瑞數(shù)50數(shù)據來源：克而瑞，財通證券研究所謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業(yè)評級標準25/房價信息》搜狐焦點莆田站，財通證券研究所數(shù)據來源：搜狐