2016年商住小區(qū)項目建設可研報告

項目立項申請報告申請單位:*****房地產(chǎn)有限公司二零一二年三月十五日第一章：總論 2第二章：開發(fā)項目的要性和可行性 4第三章：市場分析及預測 5第四章：規(guī)劃設計方案及建設條件 7第五章設計總說明 第六章建筑設計說明 第七章結構設計說明 第八章給排水設計說明 第十章項目經(jīng)濟成本分析 第十一章：分析總結 2第一章：總論南側和西側均為***居民住宅，北側為***有限公司總建筑面積***平方米；該項目主要以住宅為主，地塊沿***為商業(yè)廣場，廣場相鄰為公寓（*F地塊內(nèi)側為*幢高檔住宅樓（*F）6、開發(fā)建設單位簡介“XX花園”（暫名）開發(fā)建設單位為***房地產(chǎn)有限公司。本公司成立于***年*月，由***投資組建的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊資金***萬元，注冊地址為*******，法人代表人為***先生?，F(xiàn)有各類經(jīng)營管理人員和專業(yè)年*月通過轉讓拍賣的形式獲得******地塊國有土地使用權,并于***年*月在完成***整體搬遷后最終形成開發(fā)條件,隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展,公司緊緊依托雄厚的資金優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，擬利用該地塊實施“XX花園”3本可行性研究報告主要研究范圍：針對項目背景及建設的必要性分析、項目市場分析與預測、項目建設條件及建設方案、項目組織機構、投資估算和資金籌措、項目經(jīng)濟評價等進行研究，在此基礎上對項目在技術上、經(jīng)濟上的可行性和合理性進行全面分析，供決策參考。8、主要技術經(jīng)濟指標***********************************輛********%*******%總建筑面積（m2）住宅（m2）其公寓（m2）中商業(yè)（m2）總停車位總建筑占地面積（m2）建筑密度容積率綠地率第二章：開發(fā)項目的必要性和可行性4***位于***，****，東距***，西離杭州148km，鎮(zhèn)域面積***平方公里，常住人口*****人，外來人口近*****人，鎮(zhèn)等榮譽。特別是近年來在改革開放大潮的進一步推動下，全方位對外開放的格局；走出了結構多元、市場帶動的經(jīng)濟之路；確立了經(jīng)濟發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、信用文明的“現(xiàn)代化工業(yè)強鎮(zhèn)”目標。伴隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展轄區(qū)的居民收入越來越高，盼望居住條件改善的要求越來越強烈。為適應**鎮(zhèn)社設施齊全、風格獨特、交通便捷。新型中高檔住宅，該地塊的建設將能適應和滿足對掌起居民的生活空間的舒適性和第三章：市場分析及預測一：房地產(chǎn)市場分析5市對房地產(chǎn)政策的不斷變動，本公司對市場的分析也進行了不斷的思路調(diào)整。分析。住宅的平均價格從2010前的4000元/㎡左右二、本項目特點1.本項目總建筑面積****平方米的商業(yè)和住宅及配套設施，銷售市場前景樂觀。2.本項目建成后，將成為**鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的一個環(huán)境幽雅、設施齊全、交通便捷，智能化的中高檔住宅小區(qū)，此63.本項目在規(guī)劃設計方面圍繞以人為本的設計理念，三、市場分析的結論者對生活環(huán)境的高追求和生活空間舒適性要求。因此本第四章：規(guī)劃設計方案及建設條件****地塊“XX花園”暫名，設計方案參考了****建筑設計有限公司的設計方案及掌起鎮(zhèn)規(guī)劃部門的地形圖及紅線要求，該住宅小區(qū)項目控制性規(guī)劃技術指標如下：總建筑面積為****㎡，其中：住宅面積****㎡二、市政建設條件及方案根據(jù)本項目涉及的初步估算，本項目市政配套需求量如水源：本工程水源為市政供水管網(wǎng)，供水壓力暫取為****Mpa。用水量：最高日**m3/d，最大時**m3/h。供水方式生活給水采用市政給水管網(wǎng)直接供水的方式。本地塊采8地范圍內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，保證生活和消防用水的需要。多層住宅及公寓均采用太陽能熱水系統(tǒng)，初步考慮采用集中集熱、分戶儲熱、間接換熱、機械循環(huán)的供水方式，分戶水箱配備全額輔助電加熱器，在保證用水安全的基礎上達到環(huán)保節(jié)能要求。根據(jù)自來水使用的功能、戶數(shù)，公寓、住宅、商業(yè)及物業(yè)等給水均一戶一表計量。冷水：室內(nèi)生活給水干管、立管采用鋼塑復合管，螺紋或溝槽式連接；支管采用PPR管，熱熔連接；管道、管件及閥門的公稱壓力1.0MPa。室外采用鋼塑復合管和鑄鐵管。水表井和閥門井均采用磚砌筑。室外露天的給水熱水：熱水供回水管均采用熱水型PPR管，熱熔連接，三、排水系統(tǒng)1.1室內(nèi)采取污廢合流、雨污分流；室外總體為雨污分流制。污水通過污水管道收集，經(jīng)污水井排至化糞池，經(jīng)處9理后排至市政污水管網(wǎng)。生活污水排水量按生活給水量90%1.2室內(nèi)排水管道采用UPVC螺旋消音排水管，粘接。室外排水管道采用承插式UPVC加筋管，橡膠圈接口。2.雨水排水2.1屋面雨水采用87型雨水斗重力流排水系統(tǒng)，有組接排入河網(wǎng)，生活排水量同給水量。室內(nèi)雨水管采用UPVC芯層發(fā)泡管，粘接。室外道路邊適當位置設置平箅式雨水口、收集道路、人行室外雨水管采用采用承插式UPVC加筋管，橡膠圈接口。供電：設計采用一路10KV高壓點源供電，接至小區(qū)變電光纜網(wǎng)主干線-每幢設分線箱。四、消防給水系統(tǒng)1.消防用水量室外消火栓用水量20L/s，室內(nèi)不設置消火栓系統(tǒng)。2.室外消火栓給水系統(tǒng)2.1室外消防水源采用城市自來水。2.2生活用水與消防用水單獨設置管道系統(tǒng)。建筑物內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)的消防水泵接合器設在本工程靠建筑周2.3室外為低壓制消防系統(tǒng)，火災時由城市消防車到現(xiàn)場從室外消火栓取水進行滅火。3.滅火器設置五、節(jié)能1.按《建筑給水排水設計規(guī)范》GB50015-2003(2009年版)2.采用合理的供水系統(tǒng)，充分利用市政供水壓力：根據(jù)用水設備、用水衛(wèi)生器具水嘴的供水最低工作壓力要求，確定直接利用市政供水的層數(shù)。3.采用內(nèi)壁光滑、阻力小的給水管材，適當放大管徑以減4.選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及配件4.1給水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好、能限制出流流率并經(jīng)國家有關質量檢測部門檢測合格的節(jié)水水嘴；4.2大、小便器采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器水箱容積不大4.3公共衛(wèi)生間宜采用紅外感應水嘴、感應式?jīng)_洗閥小便器、大便器等能消除長流水的水嘴和器具。5.各需要計量的用水部門均設置水表。6.水池、水箱溢流水位均設報警裝置，防止水管閥門故障時水池、水箱長時間溢流排水。7.設置太陽能熱水系統(tǒng)，供住宅和公寓使用。六、環(huán)保1.生活污水經(jīng)過化糞池處理后的排入周圍市政道路污水2.空調(diào)機凝結水排水和機房地漏排水設獨立排水系統(tǒng)，排至屋面或排水明溝，以防其它排水管道的有污染氣體串入室水管網(wǎng)之水倒流污染城市給水。七．供電設計本工程地上建筑面積為*****平方米，其中住宅面積為****平方米，公寓面積為****平方米。本工程應急照明為二級負荷，其余用電負荷為三級負電源由市高壓電網(wǎng)引來一路10KV高壓電源,低壓供電電源為380/220V，TN-C-S接地系統(tǒng)。本工程總計算負荷為***KW，計算容量為***KVA,用電負荷分為兩部分:1.多層住宅用電負荷****m2x80W/m2=313KW；2.公寓用電負荷****m2x80W/m2=238KW；3.商業(yè)用電負荷****m2x100W/m2=43.2KW；4.電梯及其他設備計算負荷**KW；5.室外照明計算負荷**KW；(4)變配電所:本工程設置一處10KV高壓環(huán)網(wǎng)站,一處變配電室。變電站設在小區(qū)南面中間的公共綠地，內(nèi)設2臺專變變壓器選用SG1O型，高壓采用環(huán)網(wǎng)柜，低壓開關柜居民用戶用電按一戶一表制計量,商業(yè)及公共部分用電小區(qū)內(nèi)建筑均按三類防雷建筑物設計,防直擊雷均采用網(wǎng)格，利用結構柱內(nèi)兩根主筋作為防雷引下線，引下線間距不大于25m，結構基礎鋼筋作為接地極,因采用共同接地方式，接地電阻不大于1歐。小區(qū)弱電設備間供電電源裝設SPD浪涌保護器,弱電系統(tǒng)裝設信號避雷器。（9）弱電設備間設置:在小區(qū)1#樓一層建筑內(nèi)各設一間電話電纜交接箱及有線弱電設備間內(nèi)設落地式交接箱1個，容量400對,住戶每戶按2個電話終端設計，商鋪及物管辦公適當考慮設置電（11）有線電視部分:弱電設備間電視信號接收及分配用，內(nèi)設電視接收前端箱，以及光纜傳輸、光纜轉接設備等。住戶每戶按2個電寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)形式、拓撲結構,網(wǎng)絡節(jié)點通信端口的物理接口標準及主、支線纜選擇應由網(wǎng)絡運營商結合建設單位要求確定,設計提供室內(nèi)外穿線管路（13）出入口管理及周界防越報警、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng):小區(qū)周邊圍墻上架設主動紅外線探測器及配備特低照度的專業(yè)攝像機,小區(qū)主道路等重要場所設置云臺攝像機,報警與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動并由管理中心設置的中央監(jiān)控電腦控制;小區(qū)內(nèi)各區(qū)域及重要部位安裝巡更站點,制定保安人員巡更線路,保安人員將巡更記錄信息傳送到管理中（14）對講與防盜門控各住戶單元入口處安裝防盜門及對講裝置,實現(xiàn)訪客與住戶對講或可視對講,住戶可遙控開啟防盜門。（15）物業(yè)管理計算機系統(tǒng)物業(yè)管理計算機系統(tǒng)主要對物業(yè)管理中的各類信息如房產(chǎn)管理,住戶管理,收費管理,設備管理及維護,車輛管理等信息資料進行數(shù)據(jù)采集、傳遞、加工、存儲、計算,反映物業(yè)管理的各種運行狀況.（16）小區(qū)智能化相關設備選擇應考慮其經(jīng)濟技術指標八、電氣節(jié)能1、供配電系統(tǒng)的節(jié)能（1）.專變選用SG10低損耗節(jié)能型干式變壓器。箱式（2）.選用的變壓器容量負載率在6575％之間，使變壓器實際負荷運行在最佳狀態(tài)，提高了變壓器的技術經(jīng)濟效益，減少變壓器能耗。（3）.0.38KV低壓配電系統(tǒng)采用并聯(lián)電容無功補償裝置。并串聯(lián)適當參數(shù)的電抗器，提高了用電負荷單位的自然2、電氣照明的節(jié)能（1）照明光源選擇高光效節(jié)能燈具，配電子鎮(zhèn)流器，功率因數(shù)不應小于0.9。（2）照明控制：樓梯間采用分散控制，走廊采用集中控制，景觀照明采用雙光源時，在深夜，采用單光源。70％，燈具的反射罩具有較高的反射比。（4）樓梯間等地方設置光控、時控、人體感應等功能3、建筑設備的電氣節(jié)能（1）空調(diào)設備采用節(jié)能型產(chǎn)品。（2）給排水系統(tǒng)采用智能控制方式。（3）電動機、水泵等按功能用途采用不同類型的節(jié)能設4、計量及可再生能源利用（1）.住宅用戶使用分時電價計量表商鋪按單位分別計量管理。住宅采用一戶一表。九、電氣環(huán)保1、本工程電氣設備、材料均采用無毒、無污染、低噪音1、燈具采用安全型產(chǎn)品，眩光符合國家規(guī)定范圍。避第五章設計總說明9、規(guī)劃用地塊區(qū)位圖及用地紅線圖10、其他國家相關的法律、法規(guī)及建筑設計規(guī)范2.總平面設計說明3.建筑設計說明4.結構設計說明5.給排水設計說明8.消防設計專篇9.節(jié)能設計專篇10.環(huán)保設計專篇三、設計理念1、如何使建筑方案體現(xiàn)地方特色與歷史文脈，同時又不失時代特征，并且能夠與周邊建筑群相協(xié)調(diào)、融合。性，創(chuàng)造更高的商業(yè)價值。的塑造上體現(xiàn)時代精神，與城市整體規(guī)劃保持一致，并具本方案將“以人為本”做為設計的基本要素，將設計的指導思想定位在建筑要體現(xiàn)使用者要求：包括商業(yè)的要求、居住的要求、城市的要求，充分尊重周邊環(huán)境和建筑文脈，創(chuàng)造一個功能合理、空間優(yōu)美、經(jīng)濟效益高、建筑品位高規(guī)劃設計具有超前意識，做到高起點、高標準、高水平，貫徹以人為本可持續(xù)發(fā)展的理念，以建設生態(tài)型居住空間為目標，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通組織有序、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一，力求創(chuàng)造一個優(yōu)雅環(huán)境、具有一定文化內(nèi)涵，且富于鮮明個性的生態(tài)住宅區(qū)；促使著我們?nèi)ふ乙环N更適合人們居住的建筑與環(huán)境。于是我們得到的和諧統(tǒng)一。倡導“人、建筑、環(huán)境、文化”于一體的居住理念，人盡橋梁，它的最高境界應該是實現(xiàn)人、建筑和自然的充分融合，這樣它就能平息現(xiàn)代人的躁動和焦慮的心靈，使空間得以凈化達到詩意化的生5、靈活性原則：市場的瞬息萬變要求規(guī)劃具有一定的靈活性，在第六章建筑設計說明為三層高檔低層住宅為主。這種結構布局，充分利用土地，更好地解庫，以及在地塊北側和公寓南側設置地上停車位滿足小區(qū)內(nèi)的停車要的使用要求。住宅盡量做到戶戶朝陽，戶戶享受陽光的溫暖。商業(yè)解決（3）和諧：小區(qū)的綠化，不僅僅是美學，而是要營造一種居住的境質量的生態(tài)作用，設置了開敞的自然空間、適宜的建筑間距，集中的源于我們對這片土地的透徹理解?；蚋呋虻停驅捇蛘?，都有它們存在能和月光清風一起解讀。用目光來解讀，它們是一排敦厚的建筑，用心創(chuàng)造出良好的視覺效果；強調(diào)了虛實對比，使建筑滲透出新穎、明快的是不一樣的。因此，優(yōu)秀的家居建筑，不僅僅區(qū)分空間，更重要的是組將室內(nèi)空間與住宅群體設計、住宅布置相結合，進行一體化設計，從而營造出良好的居家環(huán)境。同時，設計緊跟現(xiàn)代潮流，充分提高居室的超222222第七章結構設計說明砼結構耐久性設計規(guī)范GB/T504763、本工程位于抗震設防區(qū)，設防烈度七度，屋面不上人屋面0.5KN/m2上人屋面2.0KN/m2住宅、物業(yè)管理2.0KN/m2商鋪3、5KN/m2樓梯3.5KN/m2汽車庫4.0KN/m2其他未列項見國家現(xiàn)行標準，規(guī)范，規(guī)程多層住宅采用框架結構體系，樓屋面均采用現(xiàn)澆鋼本工程鋼筋混凝土采用C35～C25，鋼筋采用普通HPB235，第八章給排水設計說明2.本工程設計內(nèi)容包括：給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、消火栓生活給水采用市政給水管網(wǎng)直接供水的方式。分戶儲熱、間接換熱、機械循環(huán)的供水方式，分戶水箱配備全額輔助根據(jù)自來水使用的功能、戶數(shù)，公寓、住宅、商業(yè)及物業(yè)等給水均冷水：室內(nèi)生活給水干管、立管采用鋼塑復合管，螺紋或溝槽式連4.選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及配件4.2大、小便器采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器水箱容積不居民用戶用電按一戶一表制計量,商業(yè)及公共部分用電獨立計小區(qū)內(nèi)建筑均按三類防雷建筑物設計,防直擊雷均采用屋頂避雷柱內(nèi)兩根主筋作為防雷引下線，引下線間距不大于25m，結構基礎鋼筋作為接地極,因采用共同接地方式，接地電阻不大于1歐。小區(qū)弱弱電設備間內(nèi)設落地式交接箱1個，容量400對,住戶每戶按2弱電設備間電視信號接收及分配用，內(nèi)設電視接收前端箱，以及寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)形式、拓撲結構,網(wǎng)絡節(jié)點通信端口的物理接口標準及主、支線纜選擇應由網(wǎng)絡運營商結合建設單位要求確定,設計提供小區(qū)周邊圍墻上架設主動紅外線探測器及配備特低照度的專業(yè)攝像機,小區(qū)主道路等重要場所設置云臺攝像機,報警與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動并由管理中心設置的中央監(jiān)控電腦控制;小區(qū)內(nèi)各區(qū)域及重要部位安裝巡更站點,制定保安人員巡更線路,保安人員將巡更記錄各住戶單元入口處安裝防盜門及對講裝置,實現(xiàn)訪客與住戶對講物業(yè)管理計算機系統(tǒng)主要對物業(yè)管理中的各類信息如房產(chǎn)管理,住戶管理,收費管理,設備管理及維護,車輛管理等信息資料進行數(shù)據(jù)采集、傳遞、加工、存儲、計算,反映物業(yè)管理的各種運行狀況.（16）小區(qū)智能化相關設備選擇應考慮其經(jīng)濟技術指標及開放％，第十章項目經(jīng)濟成本分析項目名稱項目名稱土地面積征地面積建筑用地可建房面積三層排屋高層住宅商業(yè)（一層）其中：可售面積（㎡）************建筑面積************金額（萬元）******畝計算式二一******4總價（萬元）**************4總價（萬元）***************三層排屋高層住宅商業(yè)（一二層）四******容積率三***銷售額可用面積（㎡）**************單價（萬元）