江門永華房地產(chǎn)公司開發(fā)成本控制研究

目錄1前言 [10]國內(nèi)相關(guān)人士對于房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的研究角度普遍立足在于控制過程中的具體問題及具體解決方法。國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展時(shí)間不久，各方面都不完善同時(shí)房地產(chǎn)公司自身環(huán)節(jié)也存在各種不足，各研究都將重點(diǎn)放在解決公司流程環(huán)節(jié)的問題上。對此，國內(nèi)研究文獻(xiàn)中的發(fā)現(xiàn)與結(jié)論可以作為國內(nèi)房地產(chǎn)公司解決和改善目前自身開發(fā)成本控制過程中問題的具體措施的參考。1.3研究內(nèi)容與方法本文研究的主要內(nèi)容是調(diào)查江門永華房地產(chǎn)公司開發(fā)成本控制現(xiàn)狀與問題；分析江門永華房地產(chǎn)公司開發(fā)成本控制不合理的原因；探討解決江門永華房地產(chǎn)公司開發(fā)成本控制不合理的對策。本文研究的主要方法是，采取文獻(xiàn)綜述法、調(diào)查分析法、比較研究法。2江門永華房地產(chǎn)公司開發(fā)成本控制現(xiàn)狀與問題2.1江門永華房地產(chǎn)公司概況江門永華房地產(chǎn)公司是廣東江門地區(qū)的一家小型房地產(chǎn)開發(fā)公司，成立于2008年9月，注冊資本為500萬，公司從成立之初的12人發(fā)展至現(xiàn)在技術(shù)及管理人員60人，公司下設(shè)四個部門，銷售部、財(cái)務(wù)部、行政部、項(xiàng)目部。公司自成立至今，先后完成了“華茵堡”、“華茵桂語”等一系列住宅小區(qū)的建設(shè)，適逢國內(nèi)當(dāng)時(shí)興旺房地產(chǎn)市場，成交量也非常高，在江門地區(qū)建立了不錯的口碑。目前市場競爭也越發(fā)激烈，一是近年新增了不少本地房地產(chǎn)開發(fā)商，二是不少大型的房地產(chǎn)開發(fā)商如保利、美的、碧桂園等也紛紛將業(yè)務(wù)拓展到了江門地區(qū)。政府不斷出臺房地產(chǎn)市場政策完善房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程，房地產(chǎn)市場由原來的賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，如果要在現(xiàn)在激烈的行業(yè)競爭中站穩(wěn)腳跟，就必須要重視開發(fā)成本控制，解決公司目前開發(fā)成本控制上的問題。2.2江門永華房地產(chǎn)公司開發(fā)成本及控制現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)成本是指開發(fā)過程中的全部費(fèi)用，包括土地成本、工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和行政事業(yè)性收費(fèi)等。江門永華房地產(chǎn)公司的發(fā)展經(jīng)歷了國內(nèi)房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的時(shí)機(jī)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展前期機(jī)會多，投資回報(bào)好，利潤率高，因此江門永華房地產(chǎn)公司此前一直不是特別重視成本控制的工作，實(shí)際上的成本控制更多的是一種粗放式的管理。由于公司規(guī)模較小，公司內(nèi)部只有最基本的部門組成：財(cái)務(wù)部、銷售部、項(xiàng)目部、行政部，沒有細(xì)分的責(zé)任部門。一直以來項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本控制主要由財(cái)務(wù)部人員與項(xiàng)目部人員負(fù)責(zé)，沒有專門負(fù)責(zé)成本管理的部門，而且管理方法也偏傳統(tǒng)化、手工化，整體的成本管理水平仍然落后，沒有建立起目標(biāo)成本、作業(yè)成本、動態(tài)成本等先進(jìn)的成本管理機(jī)制。2.3江門永華房地產(chǎn)公司開發(fā)成本控制存在的問題2.3.1人工成本偏高一直以來，施工進(jìn)度控制沒有得到江門永華房地產(chǎn)公司的足夠重視。在開發(fā)過程中，公司往往只追求完成建設(shè)工作，而忽略了對建設(shè)時(shí)間的控制，所以會有延遲竣工的情況出現(xiàn)。實(shí)際的建設(shè)周期比預(yù)計(jì)的久，有時(shí)會拖上個半年甚至更長的時(shí)間，施工期一延長就要額外投入更加多的人力物力，導(dǎo)致增加了人工成本和其他成本，最終實(shí)際成本超出了計(jì)劃成本，人工成本從而增加。以“華茵桂語”項(xiàng)目為例，磚工、木工、水泥工、抹灰工的實(shí)際工期都至少比計(jì)劃工期超出了5天，最多的超出了10天，也導(dǎo)致各工種的實(shí)際成本比計(jì)劃成本增加了，其中磚工成本增加了104000元、木工成本增加了74080元、水泥工成本增加了63400元、抹灰工增加了4200元，如表2-1所示，而“華茵桂語”項(xiàng)目的總開發(fā)成本就從原本的6億元變成最終竣工后的7億元。表2-1“華茵桂語”項(xiàng)目部分工種工期變動及實(shí)際成本增加對比表工種計(jì)劃工期/天實(shí)際工期/天計(jì)劃成本/元實(shí)際成本/元成本增加量/元磚工3035288000392000104000木工354327830035238074080水泥工607065000071340063400抹灰工455227300031500042000以磚工為例，磚工的日工資為市場價(jià)的320元，單位人工成本不變，但天數(shù)人數(shù)的雙重增加最終導(dǎo)致磚工費(fèi)用上升。2.3.2人工成本分?jǐn)偛缓侠砉灸壳安捎玫氖且怨r(shí)作為基準(zhǔn)的分?jǐn)偡椒ǎ@就造成在非單位基準(zhǔn)的費(fèi)用上分?jǐn)偛粶?zhǔn)，統(tǒng)計(jì)出來的項(xiàng)目耗用工時(shí)也低于實(shí)際，造成成本扭曲?！叭A茵桂語”項(xiàng)目是由兩部分組成的，但在加工、質(zhì)檢等一些共同類人工成本的分?jǐn)偵蠀s存在不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奶幚怼＠纾篈、B部分的鋼筋建安工程一同進(jìn)行的，但是在工人工時(shí)的分配上卻只是簡單地按照基準(zhǔn)工時(shí)來分?jǐn)?，并不是按照單位基?zhǔn)來分?jǐn)?，所以賬面上顯示A部分的鋼筋建安成本是1029200元，而通過項(xiàng)目事后核算倒推出來顯示A部分實(shí)際的鋼筋建安成本是1032535元，這種因?yàn)楣餐惾斯こ杀镜臍w集而引起的誤差也會影響甚至誤導(dǎo)開發(fā)過程中的成本控制。2.3.3材料浪費(fèi)嚴(yán)重江門永華房地產(chǎn)公司的建安成本比重相對較高，經(jīng)過觀察分析后，發(fā)現(xiàn)主要是在施工過程中工程物資嚴(yán)重浪費(fèi)，材料成本的增加，同時(shí)材料成本分配也存在不合理的地方。以下就江門永華房地產(chǎn)公司的工程材料浪費(fèi)情況與本地三家情況類似的房地產(chǎn)公司進(jìn)行橫向比較。收集了近五年的江門永華房地產(chǎn)公司近五年的工程材料浪費(fèi)率如圖2.1所示。江門永華房地產(chǎn)公司BAC江門永華房地產(chǎn)公司BAC圖2.1江門永華房地產(chǎn)公司近五年的工程材料浪費(fèi)率圖根據(jù)本地的三家類似的房地產(chǎn)公司的工程材料浪費(fèi)情況根據(jù)公式：根據(jù)公式，可以計(jì)算得出江門永華房地產(chǎn)公司與三家公司的材料浪費(fèi)對比表。由最終計(jì)算的結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在2014年至2018年期間江門永華房地產(chǎn)公司的材料浪費(fèi)率較高，2014年的浪費(fèi)率是15.46%，2015年的浪費(fèi)率是13.74%，2016年的浪費(fèi)率是17.76%，2017年的浪費(fèi)率是16.42%，2018年的浪費(fèi)率是17.97%，并且每一年都比行業(yè)平均高出至少1.5%，2016年更是比行業(yè)平均高出4.15%，如表2-2所示。表2-2江門永華房地產(chǎn)公司材料浪費(fèi)對比表年份三家房地產(chǎn)公司平均材料浪費(fèi)率永華房地產(chǎn)公司材料浪費(fèi)率201413.55%15.46%201512.15%13.74%201613.61%17.76%201714.53%16.42%201814.69%17.97%平均值13.71%16.27%針對江門永華房地產(chǎn)公司的工程材料具體使用情況作進(jìn)一步分析，根據(jù)公式：材料成本增加值=實(shí)際成本-目標(biāo)成本編制江門永華房地產(chǎn)公司“華茵桂語”項(xiàng)目部分材料成本變動表如表2-3所示。表2-3“華茵桂語”項(xiàng)目部分材料成本變動表單位：百萬元項(xiàng)目目標(biāo)成本實(shí)際成本增加量變動率砂子249.042280.50831.46612.63%空心磚1520.4961720.83200.33413.18%水泥622.842793.228170.38627.36%碎石175.624190.84215.2188.66%鋼材1506.971800.43333.4622.13%其他材料55.66460.4824.8188.66%合計(jì)4130.6384846.32715.68217.33%由表2-3可見，江門永華房地產(chǎn)公司在“華茵桂語”項(xiàng)目中沙子水泥等主要工程材料都與原本的預(yù)算目標(biāo)偏離較多，很多工程材料呈現(xiàn)超支的狀態(tài)，其中變動率最低的碎石跟其他材料變動率都有8.66%，變動率最高的水泥變動率達(dá)到了27.3%。由此可見，江門永華房地產(chǎn)公司的工程材料浪費(fèi)情況比較嚴(yán)重。3江門永華房地產(chǎn)公司開發(fā)成本控制存在問題的原因分析3.1工人的工作效率偏低人工成本的增加主要是因?yàn)槭┕ぶ芷谝约笆┕と藬?shù)的增加，根據(jù)分析調(diào)查，主要是工人們的施工效率普遍低于公司的計(jì)劃。就如前面提到的磚工，出于趕工的需要，公司聘請了一批資格相對沒那么專業(yè)的磚工，正常來說一個合格的磚工一天能夠砌1500塊磚，后期統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示這批磚工一天完成的工作量大概是1200塊，而且為了趕工聘請人數(shù)也從原來的30人變增成了35人，雖然最后還是完成了工作，但工期卻多花了5天，實(shí)際成本超出了目標(biāo)成本36.1%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了預(yù)期的目標(biāo)成本。3.2人工成本分?jǐn)傂畔⒉粶?zhǔn)確在人工成本分配方面，目前公司采用傳統(tǒng)的成本計(jì)算方法，以各部分工人工時(shí)為分配的基準(zhǔn)，而統(tǒng)計(jì)的工時(shí)卻只是基本加工時(shí)間，對于建安工作的成本可以起到合理的分?jǐn)?，但這種分配方法不能對加工、質(zhì)檢等共同環(huán)節(jié)的時(shí)間進(jìn)行合理的分?jǐn)偂Ｔ诜康禺a(chǎn)開發(fā)過程中存在大量共同的成本，這樣的成本計(jì)算方法導(dǎo)致單位和部門制造費(fèi)用分?jǐn)偮什粶?zhǔn)確，造成統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品的耗用工時(shí)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際值，后期成本歸集中，在賬面上體現(xiàn)主要部分利潤很好，但實(shí)際中該部分造成的利潤并沒有這么高，而實(shí)際耗費(fèi)成本也遠(yuǎn)遠(yuǎn)比賬面上的高。共同人工成本分配依據(jù)不切合實(shí)際也不利于開發(fā)過程中對成本的動態(tài)控制，容易抓錯重點(diǎn)，造成資源浪費(fèi)、重復(fù)作業(yè)，變相增加不必要成本，壓縮了項(xiàng)目的利潤空間。所以一旦產(chǎn)生人工超支，也很難追查是哪個部分的哪個環(huán)節(jié)所造成的。3.3材料成本管控方法不當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長、材料類別多，并且項(xiàng)目中的各類建筑物都是同時(shí)建設(shè)，在開發(fā)過程中會產(chǎn)生非常頻繁的材料采購跟材料發(fā)出工作。有效的材料管理收發(fā)工作就至關(guān)重要。在材料的管理方面，沒有準(zhǔn)確的材料限額，材料收發(fā)也很難有效控制。材料的發(fā)出也沒有實(shí)際建設(shè)數(shù)量的依據(jù)，工程人員出于建設(shè)需要就報(bào)個數(shù)領(lǐng)取了，而工程人員往往沒有節(jié)省用料的意識，最終導(dǎo)致領(lǐng)取數(shù)比實(shí)際需求量高出不少，用后也沒有重視余料回收，造成成本的非增值型增加。4解決江門永華房地產(chǎn)公司開發(fā)成本控制問題的對策4.1江門永華房地產(chǎn)公司開發(fā)成本控制問題的基本解決思路針對上述問題，本文探討運(yùn)用目標(biāo)成本法與作業(yè)成本法結(jié)合的方法來解決，其基本思路是，根據(jù)預(yù)算利潤得出目標(biāo)成本，圍繞開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)得出各環(huán)節(jié)相應(yīng)的成本額度，對超出額度的部分進(jìn)行分析并減少支出，將不易分?jǐn)偟某杀痉峙涞礁鳝h(huán)節(jié)，得出各環(huán)節(jié)更準(zhǔn)確的成本，考核目標(biāo)成本法跟作業(yè)成本法對項(xiàng)目成本跟利潤的控制效果。4.2目標(biāo)成本法和作業(yè)成本法相結(jié)合的步驟4.2.1目標(biāo)成本法控制流程（1）預(yù)測目標(biāo)成本。根據(jù)將要開發(fā)的項(xiàng)目根據(jù)市場行情預(yù)估一個可接受的成本范圍，判斷項(xiàng)目完成后的利潤范圍是否符合預(yù)期目標(biāo)。目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)買方市場，這就要求開發(fā)商的樓盤要以市場為導(dǎo)向，迎合市場需求，這就要求開發(fā)商要先做好成本的內(nèi)控，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)利潤，即由“產(chǎn)品價(jià)格=產(chǎn)品成本+目標(biāo)利潤”轉(zhuǎn)變成“目標(biāo)成本=市場售價(jià)-目標(biāo)利潤”（2）制定目標(biāo)成本。目標(biāo)成本包括設(shè)計(jì)目標(biāo)成本、生產(chǎn)目標(biāo)成本、營銷目標(biāo)成本和使用目標(biāo)成本。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長，變動因素多，目標(biāo)成本不是一次就可以達(dá)到要求的，需要不斷在目標(biāo)成本、目標(biāo)收入和目標(biāo)成本之間進(jìn)行調(diào)整。樓盤的價(jià)格主要由市場決定而不是房地產(chǎn)公司，在售價(jià)不會太大變動的情況下，成本跟利潤的關(guān)系就至關(guān)重要了，利潤過高成本就會過低甚至不可能實(shí)現(xiàn)或者需要犧牲質(zhì)量為代價(jià)，這樣的成本控制是沒有意義的。但是太高的成本會造成利潤太低，這樣的做法也是不可取的。所以，成本的制定要在開發(fā)過程中反復(fù)測算，制定出合理又可行的目標(biāo)成本。（3）分解目標(biāo)成本。將目標(biāo)成本縱向分解細(xì)分到各個環(huán)節(jié)，得出各個環(huán)節(jié)相應(yīng)的目標(biāo)成本，可以按照過往的經(jīng)驗(yàn)或者在開發(fā)前參考類似的項(xiàng)目再結(jié)合自身的狀況作出調(diào)整。在執(zhí)行的過程中，嚴(yán)格按照目標(biāo)成本進(jìn)行控制。在開發(fā)過程中再根據(jù)目標(biāo)成本與實(shí)際成本的差異進(jìn)行分析控制。（4）落實(shí)目標(biāo)成本。將分解后的各個細(xì)分項(xiàng)目分配到各個責(zé)任部門跟個人上，如圖4.1所示形成一個基本的成本管理體系。開發(fā)過程中不斷對各責(zé)任人的控制情況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)管，檢查成本控制的效果。再通過橫向分解來落實(shí)責(zé)任，如有超支，要調(diào)查清楚原因是什么并采取相應(yīng)的解決措施嚴(yán)控目標(biāo)成本。目標(biāo)成本公司目標(biāo)成本目標(biāo)成本公司目標(biāo)成本個人目標(biāo)成本部門目標(biāo)成本圖4.1目標(biāo)成本分級體系圖4.2.2作業(yè)成本法的實(shí)施步驟（1）確定作業(yè)以及作業(yè)中心。通過目標(biāo)成本的分解落實(shí)多個責(zé)任中心，確立修理費(fèi)、折舊費(fèi)等對項(xiàng)目影響較大的間接費(fèi)用。我們依據(jù)成本動因進(jìn)行成本分配，這樣子一來可以反映出主要問題二來可以降低作業(yè)成本法操作的復(fù)雜度降低實(shí)施成本。（2）計(jì)算作業(yè)成本。以作業(yè)中心為基本單位，將所發(fā)生的資源費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生的作業(yè)的動因分配算入作業(yè)成本，將各作業(yè)中心的作業(yè)成本與目標(biāo)作業(yè)生產(chǎn)成本進(jìn)行比較，找出差異，找出原因，及時(shí)控制。關(guān)于作業(yè)成本的計(jì)算公式如下：作業(yè)成本庫分配率=作業(yè)價(jià)值合計(jì)/作業(yè)動因總量分?jǐn)偝杀?作業(yè)成本庫分配率/開發(fā)產(chǎn)品成本消耗（3）控制作業(yè)成本。在發(fā)現(xiàn)差異之后，檢查各項(xiàng)指標(biāo)的制定是否合理，在確定計(jì)劃合理的情況下，如果單位作業(yè)成本偏高，就要盡可能地降低；如果是作業(yè)量增多所導(dǎo)致的差異，就要檢查增加的產(chǎn)量是否造成資源的浪費(fèi)。通常從降低成本、提高質(zhì)量和縮短開發(fā)周期這三方面去控制，但也要謹(jǐn)慎衡量三方的關(guān)系，不能一味地在單一因素上下功夫。（4）考核和分析作業(yè)成本。此環(huán)節(jié)主要是將目標(biāo)成本與實(shí)際成本進(jìn)行比較，分析實(shí)際成本與產(chǎn)品目標(biāo)成本的偏差，計(jì)算節(jié)超率和節(jié)約率，找出差異化的原因，消除不利偏差。我們可以通過結(jié)合實(shí)物金額和實(shí)物量比較方法來分析成本的差異，先找出對成本影響最大的因素，進(jìn)一步找出造成偏差的原因，最后根據(jù)各種因素制定解決方案。（5）反饋成本信息。通過作業(yè)成本法來分解目標(biāo)成本還是為了可以達(dá)到合理控制成本，提高效率的目的。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長，目標(biāo)成本也應(yīng)該時(shí)刻根據(jù)市場的大環(huán)境進(jìn)行調(diào)整，從而達(dá)到預(yù)期要求的指標(biāo)。同時(shí)，通過作業(yè)成本法區(qū)分增值作業(yè)與非增值作業(yè)、一般作業(yè)與重要作業(yè)，從而改善作業(yè)，提高作業(yè)的資源轉(zhuǎn)化率，盡可能消除非增值作業(yè)，降低成本。項(xiàng)目完結(jié)后，開發(fā)過程中的成本計(jì)劃、動因發(fā)掘、作業(yè)改進(jìn)都可以作為以后新項(xiàng)目開發(fā)成本控制的參考。4.3江門永華房地產(chǎn)公司目標(biāo)成本法和作業(yè)成本法結(jié)合控制研究“華茵桂語”住宅項(xiàng)目是江門永華房地產(chǎn)公司投資開發(fā)的項(xiàng)目，目前已經(jīng)全部售完并且竣工交付使用?，F(xiàn)引入目標(biāo)成本法和作業(yè)成本法對該項(xiàng)目進(jìn)行成本控制。該小區(qū)位于江門市蓬江區(qū)，占地100371平方米，建筑面積為265947平方米，目標(biāo)客戶為中高收入群體。（1）目標(biāo)成本法在以磚工費(fèi)用為例的人工費(fèi)用控制中的運(yùn)用：①預(yù)算目標(biāo)成本：目標(biāo)成本的確定是建立在分析項(xiàng)目周邊的交通、環(huán)境、地段等因素，結(jié)合研究市場情況、價(jià)格水平和周邊地塊的開發(fā)情況的基礎(chǔ)上，綜合既有的資料，確定項(xiàng)目的定位。根據(jù)市場調(diào)查，本項(xiàng)目的開發(fā)總目標(biāo)成本約為6億元。②制定目標(biāo)成本：同類型項(xiàng)目的人工費(fèi)用占比約是30%，按照6億的成本，總的目標(biāo)人工費(fèi)用就是1.8億左右。③分解目標(biāo)成本：根據(jù)調(diào)查，總?cè)斯こ杀局写u工費(fèi)用的占比約為0.16%，即磚工費(fèi)用的目標(biāo)成本是288000元。④落實(shí)目標(biāo)成本。根據(jù)前面提到在實(shí)際建設(shè)過程中由于砌磚工人效率較低導(dǎo)致工期延長導(dǎo)致最終磚工費(fèi)用上升。如果是去聘請非常專業(yè)的磚工，雖然日工資要350元，但日工作量可達(dá)1800個，同樣的總工作量聘請一樣動用了30個人，而完成時(shí)間卻可以從原計(jì)劃的30天縮減為25天，雖然單位人工的上漲率為9.375%，但工程時(shí)間縮短了16.67%，根據(jù)“總?cè)斯べM(fèi)=單位人工費(fèi)×?xí)r間”，時(shí)間的縮短幅度大于單位人工費(fèi)的上漲幅度，所以總?cè)斯べM(fèi)用會降低。根據(jù)計(jì)算，采取更專業(yè)磚工的總成本是262500元，較目標(biāo)成本的288000元，減少了元，降幅為8.85%。由原來的上升了36.1%變成了降低了8.85%，不僅有效地控制成本、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本，還節(jié)省了人工成本，變相增加了公司的項(xiàng)目利潤。以磚工費(fèi)用為例，采用目標(biāo)成本法一方面，可以計(jì)算出項(xiàng)目在特定日工作量下所需要的工作天數(shù)或者固定的工作天數(shù)下所需要的工作效率；另一方面可以以此為依據(jù)考核工人的工作效率，通過更換更高效率的工人、淘汰低效率工人的做法可以有效控制施工周期并且降低人工成本。針對其他工種，運(yùn)用目標(biāo)成本法后，都有效地在一定程度上對人工成本進(jìn)行了控制，磚工工期從計(jì)劃的30天變成了28天，縮短了2天，實(shí)際成本減少了25500元：木工工期從計(jì)劃的35天變成了33天，縮短了2天，實(shí)際成本減少了23200元：水泥工工期從計(jì)劃的60天變成了63天，由原來增加10天變成僅增加3天，成本增加了8000元：抹灰工工期從計(jì)劃的45天變成了41天，縮短了4天，成本減少了42000元，如表4-1所示。表4-1部分人工成本控制表工種計(jì)劃工期/天實(shí)際工期/天控制后工期/天計(jì)劃成本/元實(shí)際成本/元控制后成本/元成本增加量/元磚工303528288000392000262500-25500木工354333278300352380255100-23200水泥工6070636500007134006580008000抹灰工455241273000315000231000-42000由此可見，針對永華房地產(chǎn)公司的人工成本及控制問題，采用目標(biāo)成本法，可以得到有效解決。（2）根據(jù)成本動因?qū)餐斯こ杀具M(jìn)行分?jǐn)偄俅_定作業(yè)以及作業(yè)中心：但是樓盤內(nèi)部由于方位、朝向等原因被細(xì)分成兩個部分，兩個部分的售價(jià)、成本不是完全一樣，因此開發(fā)過程中的間接費(fèi)用，以傳統(tǒng)的成本計(jì)算方法對期間費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)?，會造成成本信息扭曲。于是我們可以嘗試在施工的過程中實(shí)行作業(yè)成本法，使成本信息盡可能貼合實(shí)際。首先我們以A、B區(qū)分開兩個部分的施工作業(yè)。②計(jì)算作業(yè)成本：“華茵桂語”項(xiàng)目鋼筋施工環(huán)節(jié)的成本動因、作業(yè)數(shù)據(jù)、流程成本統(tǒng)計(jì)如表4-2所示：表4-2各流程成本統(tǒng)計(jì)表流程動因鋼筋施工A鋼筋施工B總計(jì)單位成本（元）A的流程成本（元）B的流程成本（元）鋼筋搬運(yùn)搬運(yùn)次數(shù)538154077004620鋼筋綁扎人工工時(shí)910886341774190819720777060鋼筋返工人工工時(shí)3216489028801440鋼筋檢查313324597353245管理費(fèi)用作業(yè)數(shù)量1427500192500192500合計(jì)1032535978865③考核和分析作業(yè)成本并反饋成本信息：從上表4-2可以看出各部分的合計(jì)數(shù)與總計(jì)并不相同，兩部分的流程成本與直接成本并不是一致，按照傳統(tǒng)的成本分配方法會造成成本信息扭曲。按傳統(tǒng)的成本計(jì)算方法將間接費(fèi)用按照直接費(fèi)用的比例分?jǐn)偨o各個流程，A部分會分?jǐn)偟?029200元，B部分會分?jǐn)偟?78865元，而實(shí)際上A部分作業(yè)所產(chǎn)生的間接費(fèi)用是1032535元，按照傳統(tǒng)的分配方法，A部分少分?jǐn)?335元，導(dǎo)致成本信息并不是實(shí)際的成本情況，A部分的利潤會被高估。通過分?jǐn)偝杀镜阶鳂I(yè)，我們發(fā)現(xiàn)了不少非增值作業(yè)，例如鋼筋的搬運(yùn)，在建設(shè)過程中應(yīng)當(dāng)避免或減少鋼筋、設(shè)備和其他材料的二次搬運(yùn)。雖然檢測作業(yè)也是非增值作業(yè)，但是檢測程序是保證施工質(zhì)量的必要程序，針對檢測作業(yè)我們可以加強(qiáng)施工管理，避免檢測不合格導(dǎo)致返工而造成的二次檢測，增加檢測的次數(shù)與成本。4.3完善材料管理針對材料管控環(huán)節(jié)中的浪費(fèi)問題，為了減少材料浪費(fèi)的現(xiàn)象，堵塞材料管理的漏洞，從以下三個方面進(jìn)行材料成本控制：（1）完善材料領(lǐng)用流程①材料計(jì)劃員根據(jù)各項(xiàng)目環(huán)節(jié)需要設(shè)立總領(lǐng)料定額。②領(lǐng)用時(shí)根據(jù)實(shí)際工程所需的數(shù)量領(lǐng)取，一般不得超過總定額，經(jīng)材料管理單位主管簽字以及部門領(lǐng)導(dǎo)審核才可領(lǐng)用。③材料領(lǐng)用時(shí)要采用一式三聯(lián)材料領(lǐng)用單，由財(cái)務(wù)部門、使用部門、管理部門分別保管。④使用剩余的材料要及時(shí)退回倉庫（2）規(guī)范用料在材料的實(shí)際使用過程中要物盡其用，監(jiān)工要監(jiān)察好施工過程中工人用料情況，是否存在浪費(fèi)、不充分利用材料等情況，例如木板開料，一塊木板可以開四塊所需用料就盡量這樣開料，不能一塊木板只開兩三塊用料，提高材料的利用率。同時(shí)對于領(lǐng)取后的用料要做好保管工作，減少對材料的損壞，如木材，玻璃、電線等，減少因損壞而造成材料的非必要支出。（3）回收余料余料是指建設(shè)過程完成后剩余尚有可用價(jià)值的材料。建設(shè)過程完成，由相關(guān)專業(yè)人員對材料進(jìn)行定性，分為廢料以及余料?；厥蘸蟮挠嗔峡勺鳛檗D(zhuǎn)場處理或者經(jīng)管理層同意后進(jìn)行變賣處理，變賣收入按規(guī)定入賬。從領(lǐng)用環(huán)節(jié)上控制好額度，明確材料用途及數(shù)量，減少以往多領(lǐng)浪費(fèi)的情況，可以得出各環(huán)節(jié)的材料使用及耗用情況：加強(qiáng)使用環(huán)節(jié)上的監(jiān)控，減少以往不充分使用材料導(dǎo)致增加材料采購的情況：注重余料的回收，可以充分發(fā)揮材料的余下價(jià)值，不再發(fā)生以往余料價(jià)值白白浪費(fèi)的情況，轉(zhuǎn)場使用可以減少材料成本的支出，變賣還可以增加收入。5結(jié)論本文通過對江門永華房地產(chǎn)公司成本控制的研究，探討采用目標(biāo)成本法解決工人效率、作業(yè)成本法解決共同人工成本分?jǐn)?，同時(shí)做好材料的收發(fā)管理工作，減少材料的浪費(fèi)。在全面決策、合理安排的基礎(chǔ)上，運(yùn)用目標(biāo)成本法跟作業(yè)成本法，對開發(fā)過程中的工人效率動態(tài)管控，對開發(fā)過程中的共同人工成本進(jìn)行合理的分?jǐn)?，將預(yù)算與考核貫穿于整個開發(fā)的全過程，以此達(dá)到完善成本控制并提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的目的。針對材料浪費(fèi)的問題，著重做好材料的領(lǐng)取流程、規(guī)范材料的使用和回收余料減少浪費(fèi)三方面的工作，減少材料的浪費(fèi)還可以充分發(fā)揮材料的價(jià)值。研究表明，目標(biāo)成本法跟作業(yè)成本法的采用能有效控制開發(fā)成本，將房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，也對中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司的可持續(xù)發(fā)展具有重大意義。由于個人知識上的限制還有成本控制的變動要素較多，關(guān)于江門永華房地產(chǎn)公司成本控制整個問題在實(shí)際開展中還有待進(jìn)一步研究。參考文獻(xiàn)：SQUIRESG,HEURKENSE.Methodsandmodelsforinternationalcomprartiveapproachestorealestatedevelopment[J].LandUsePolicy,2016,(50):573-581.YEHIC,LIENCH.EvaluatingrealestatedevelopmentprojectwithMonteCarlobasedbinomialoptionspricingmodel[J].AppiledEconomicsLetters,2019,(38):56-73.唐永忠.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].北京：北京交通大學(xué)出版社，2016:126-130.張琪.我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制問題及措施研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2016,37(14):115-116.李會芳.對加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的探討[J].中國國際財(cái)經(jīng)(中英文),2017(16):51.簡涵.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制分析[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐,2017(19):60.張麗敏.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制研究[J].財(cái)會學(xué)習(xí),2018(17):88-89.馬夢源.我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制策略[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2018(05):108-109.李向陽.義烏玫瑰園項(xiàng)目開發(fā)階段成本控制研究[D].杭州：浙江工業(yè)大學(xué)建筑工程學(xué)院,2018.張艷玲.肇慶市XY房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)成本控制研究[D].西安：西安科技大學(xué)管理學(xué)院,2019

致謝本論文是在導(dǎo)師文蘭講師的悉心指導(dǎo)下完成的。從論文選題到搜集資料，從寫稿到反復(fù)修改，感謝文蘭老師在這期間中對我悉心指導(dǎo)，指點(diǎn)迷津，引導(dǎo)我開拓研究思路；同時(shí)感謝所有授我以業(yè)的老師，讓我可以運(yùn)用課上學(xué)習(xí)到的知識去完成這篇論文；感謝對我論文提出寶貴意見的各位老師和同學(xué)。如果沒有各位的幫助和啟發(fā)，我將很難完成本篇論文的寫作。文蘭導(dǎo)師的指導(dǎo)是我掌握了基本的研究方法，明白了課題研究的方法與技巧。本論文的順利完成，離不開文蘭老師的關(guān)心和幫助，從選題到完成，每一步都是在導(dǎo)師的指導(dǎo)下完成的，傾注了導(dǎo)師大量的心血。在此，謹(jǐn)向文蘭導(dǎo)師表示崇高的敬意和衷心的感謝！

畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）開題報(bào)告怎么寫開題報(bào)告是畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）選題后進(jìn)行文獻(xiàn)資料檢索、歸納與利用、可行性評估、方案制定、進(jìn)度安排等工作的一個階段性考核，是中期篩選工作的重要內(nèi)容之一，是對畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）質(zhì)量進(jìn)行管理和監(jiān)控的重要環(huán)節(jié)，是監(jiān)督和保證學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）質(zhì)量的重要措施。下面我們就為大家介紹一下開題報(bào)告怎么寫？1、畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）開題報(bào)告目的與作用開題報(bào)告是畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）選題確定后，學(xué)生在調(diào)查研究基礎(chǔ)上撰寫的報(bào)請指導(dǎo)教師批準(zhǔn)的任務(wù)實(shí)施計(jì)劃。開題報(bào)告的作用是學(xué)生向指導(dǎo)教師匯報(bào)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）課題的先期準(zhǔn)備情況，指導(dǎo)教師對開題報(bào)告中所陳述的研究內(nèi)容、思路、方案等給予評價(jià)；在文獻(xiàn)和研究方法等方面。給予指導(dǎo)和幫助；在實(shí)施過程、實(shí)施細(xì)節(jié)等提出建議，從而達(dá)到進(jìn)一步明確研究目標(biāo)，理清研究思路。2、畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）開題報(bào)告內(nèi)容與要求開題報(bào)告根據(jù)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）選題，簡明扼要地說明該選題的目的、目前相關(guān)課題研究的現(xiàn)狀、課題的研究背景、研究方法、必要的數(shù)據(jù)等。由于開題報(bào)告是用文字體現(xiàn)的課題總構(gòu)想，因而篇幅不宜過長，但需把課題研究的主要內(nèi)容、研究方法、研究思路等主要問題說清楚。開題報(bào)告的撰寫提綱主要包含內(nèi)容與要求、前言、方案比較與評價(jià)、開展預(yù)期效果及指標(biāo)、實(shí)施進(jìn)度安排、參考文獻(xiàn)等六個方面。（1）開題報(bào)告內(nèi)容與要求根據(jù)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）任務(wù)書的具體要求，學(xué)生在指導(dǎo)教師的引導(dǎo)下查閱資料，進(jìn)行材料收集、歸納、總結(jié)、提煉和運(yùn)用，完成課題開題報(bào)告。①明確內(nèi)容及要求開題報(bào)告中要簡要介紹畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）研究的主要內(nèi)容，包括主要研究對象、主要方法和最終實(shí)現(xiàn)形式等，突出研究的核心或重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)研究的新意或亮點(diǎn)。開題報(bào)告中要提出畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）研究的具體要求，包括課題整體要求、技術(shù)參數(shù)要求、評價(jià)指標(biāo)要求、課題研究成果形式要求、撰寫格式要求、學(xué)生知識能力與素質(zhì)提升要求等，突出畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）工作的科學(xué)性、正確性、規(guī)范性與全面性特點(diǎn)。②提出研究方案根據(jù)任務(wù)書要求，靈活運(yùn)用檢索的文獻(xiàn)資料，根據(jù)選題研究現(xiàn)狀及階段性成果，充分利用現(xiàn)有實(shí)驗(yàn)實(shí)訓(xùn)設(shè)備及條件，提出初步方案，通過分析、對比和論證，確定課題的研究方案。③確定實(shí)施步驟根據(jù)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的要求及內(nèi)容，確定課題開展的關(guān)鍵步驟，如電氣自動化技術(shù)專業(yè)的畢業(yè)設(shè)計(jì)課題，一般按照總體方案設(shè)計(jì)、硬件系統(tǒng)設(shè)計(jì)及實(shí)現(xiàn)、軟件系統(tǒng)設(shè)計(jì)及實(shí)現(xiàn)、系統(tǒng)綜合調(diào)試四個步驟來完成課題的主體工作。④制定進(jìn)度安排根據(jù)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）課題難易程度，以選題、調(diào)研、收集資料為第一階段，論證、開題為第二階段，設(shè)計(jì)、實(shí)施與畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）撰寫為第三階段，畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）修改、定稿、提交紙質(zhì)文本、答辯為第四階段，制定合理的進(jìn)度時(shí)間安排。⑤說明預(yù)期成果針對不同專業(yè)特點(diǎn)，不同選題要求，在開題報(bào)告中需給出課題完成后的預(yù)期效果，女調(diào)研報(bào)告、電子產(chǎn)品、系統(tǒng)樣機(jī)、仿真系統(tǒng)等，并應(yīng)附有相關(guān)的評價(jià)指標(biāo)參數(shù)。⑥完成開題報(bào)告。學(xué)生根據(jù)上述內(nèi)容，參考檢索的文獻(xiàn)資料，完成畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）開題報(bào)告的撰寫并提交。指導(dǎo)教師對學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的開題報(bào)告進(jìn)行審核，從研究內(nèi)容的正確性、研究方法的合理性、研究方案的可行性、實(shí)施步驟的連貫性等綜合評價(jià)，如符合要求則同意開題，否則要求學(xué)生對開題報(bào)告進(jìn)行修改，整改后需重新審核，直到合格。（2）開題報(bào)告前言主要包括課題研究的目的、意義、背景現(xiàn)