【宏觀角度的房地產系統(tǒng)性風險探析4000字（論文）】

宏觀角度的房地產系統(tǒng)性風險分析目錄TOC\o"1-2"\h\u13247宏觀角度的房地產系統(tǒng)性風險分析 1120481.1房地產系統(tǒng)性風險 1232601.2房地產行業(yè)泡沫對金融體系的負面沖擊 222171.3房地產成為系統(tǒng)性金融風險重要源頭 231691.1.1房地產與銀行信貸 2142851.1.2過度投機行為 3143351.4國家政策的實施 4321231.4.1“房住不炒”，遏制房地產金融化泡沫化 4129291.4.2“三道紅線”，預防融資危機 4153461.4.3房貸集中度政策 61.1房地產系統(tǒng)性風險關于系統(tǒng)性風險，至今有沒有一個特別明確的定義。從廣義上來說，系統(tǒng)性風險是在由一件經(jīng)濟事件而引發(fā)的多米諾骨牌效應而對經(jīng)濟體系產生一系列的負面影響的風險，這些負面影響在整個系統(tǒng)中作用，從而可能導致整個系統(tǒng)的崩潰。房地產系統(tǒng)性風險一般是指由于宏觀調控或者市場因素的影響使得房地產市場在供求方面出現(xiàn)激烈矛盾，造成房價出現(xiàn)嚴重下滑，最終導致個人、企業(yè)乃至整個社會都受到巨大影響。房地產系統(tǒng)性風險在發(fā)展的過程中主要分為以下三個階段：第一階段是房地產泡沫的形成以及風險的產生。具體表現(xiàn)為房地產供給由于存在長期滯后的問題，致使房地產市場供不應求，矛盾激烈。同時出現(xiàn)的一些過度投機行為刺激房地產市場，導致房價嚴重偏離正常的價格水平，居民收入的增長幅度與房價的上漲速度嚴重不匹配，房價的瘋狂上漲缺乏有力支撐，造成房地產泡沫化。第二階段是房地產泡沫出現(xiàn)不合理的膨脹并且后續(xù)風險發(fā)生轉移。具體表現(xiàn)為由于房地產的快速發(fā)展吸引了大量投資者和金融機構，他們采取各種方式進入房地產市場中想要“分一杯羹”，而在這個過程中房地產與銀行等金融機構的關系日益密切，所以房地產泡沫所形成的風險逐漸向金融機構轉移，導致金融機構的風險不斷累加。第三階段是房地產泡沫出現(xiàn)破裂同時風險開始發(fā)生擴散的局面。具體表現(xiàn)為在后續(xù)發(fā)展中房地產嚴重供給過剩，同時銷售情況不好，造成商品房有很高的空置率，因此許多房地產開發(fā)商、投資者以及金融機構在房地產泡沫破裂時都受到了不小的損失甚至出現(xiàn)破產的現(xiàn)象，并且風險還擴散到了其他相關行業(yè)，特別是金融體系可能會受到嚴重沖擊。1.2房地產行業(yè)泡沫對金融體系的負面沖擊近些年來，在經(jīng)濟增長速度減緩的條件背景下，一些傳統(tǒng)產能過剩行業(yè)的利潤率出現(xiàn)下滑的趨勢，資金周轉速度變慢，在這樣的情況下銀行中不良貸款的比重不斷上升，且債券市場的違約事件也時常發(fā)生，實體企業(yè)的違約風險也逐漸傳播到金融體系中，最終導致系統(tǒng)性金融風險的發(fā)生。其中房地產行業(yè)的天量貸款引發(fā)金融危機的可能性較大，尤其是近幾年房價的瘋狂上漲使得房地產逐漸形成價格高、庫存高、杠桿高、金融化程度高及關聯(lián)性程度高的風險特征。房地產市場的金融屬性增強，許多大型房地產企業(yè)都涉足金融行業(yè)，并且房地產企業(yè)融資過程中有很大一部分需求都是依靠影子銀行來滿足的。由于影子銀行與銀行關系密切，所以影子銀行體系自身累加的風險也會傳導至銀行機構，加大銀行體系的系統(tǒng)性金融風險。目前，在過高的房價和房地產泡沫不斷增長的背景下，金融機構的風險也在進一步加大，一旦泡沫破裂，金融機構不再給房地產市場提供資金支持，這將會導致房地產市場的崩盤，與房地產市場相關的其他產業(yè)也將進入衰退期。金融機構借給房地產市場貸款無法及時收回，資金的流動性變差，不僅增大了金融機構的違約風險，還可能破壞金融體系的穩(wěn)定性。1.3房地產成為系統(tǒng)性金融風險重要源頭1.1.1房地產與銀行信貸房地產作為資金密集型行業(yè)，在企業(yè)自身運營過程中對現(xiàn)金流的需求很大，對資金的依賴度極高。在房地產開發(fā)過程中，從投融資、項目開發(fā)、建筑施工到竣工后的銷售環(huán)節(jié)等，都需要大量的現(xiàn)金流的支持，其中大部分資金來自于銀行的貸款。通常銀行貸款比較傾向于不動產抵押，并且房地產資金回報率也比較高，所以房地產投資對銀行有一定吸引力。然而后期銀行給房地產的貸款過多，加速了房地產泡沫的生成，促使房價快速上漲，因此銀行對于抵押的房地產的估值也會提高，在這種情況下，銀行因為看中眼前的短期利潤，盲目加大貸款投放額度，往往會忽略抵押貸款所帶來的風險。大量資金投入到房地產市場，信貸資金將會促使房地產泡沫進一步擴大膨脹。另外，房地產融資途徑單一，高度依賴于銀行貸款，因此銀行承擔了大部分的風險，也就是說一旦房地產市場發(fā)生金融危機，房地產行業(yè)的金融風險主要是由銀行體系來承擔的，從而容易引起銀行體系的系統(tǒng)性風險1.1.2過度投機行為房地產作為一種不動產，具有保值和增值的特點，其在發(fā)展過程中逐漸被賦予金融屬性并得到強化，房產就變成了一種資本游戲：圖=1\*Arabic1“資本游戲”示意圖許多社會投機者和投資者都參與到這個游戲中，采用銀行的住房按揭貸款政策，來實現(xiàn)以小成本博取大收益的目的。在購房者有能力自購一套房子的前提下，他可以利用銀行貸款去購買更多的房子，只需要每個月按時償還貸款。老實說，房貸在一定程度上放大了購買者的購房能力，更是助長了房地產市場上的過度投機的行為風氣。從眾效應會吸引更多的人進入市場進行投資，另外，也有一些開發(fā)商以其他個人名義虛假購房的方式套取銀行貸款，來達到他們的目的。在這樣的影響下，促使房價進一步的上漲，對于沒有房子的人來說，房價的瘋狂上漲使得他們根本買不起房子，房地產泡沫進一步膨脹。當房地產泡沫破裂，房價急速下降，抵押的房產價值不夠就會出現(xiàn)房貸違約現(xiàn)象，不良貸款率直線上升，銀行方面將會形成壞賬損失，房子最終變成負資產[3]。同時市場需求下降，導致房地產開發(fā)商的銷售收入下降，因此開發(fā)貸款的違約風險增加，貸款銀行變現(xiàn)抵押房產又會使得房價的進一步下行，最終形成“泡沫破滅-債務違約”之間的惡性循環(huán)過程。1.4國家政策的實施1.4.1“房住不炒”，遏制房地產金融化泡沫化2016年年底的中央經(jīng)濟工作會議首次提出要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，并強調應綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基本制度和穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調控機制，既能抑制房地產泡沫，又防止地產行業(yè)出現(xiàn)大起大落的局面。2019年又重申“房住不炒”的定位，全面落實因城施策，減輕房地產企業(yè)經(jīng)營壓力，以促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。我國的房地產市場高度依賴政策的特征，決定了在“房住不炒”這一基調下，房地產企業(yè)的經(jīng)營行為也將隨之而發(fā)生改變：“降杠桿、促回款、慎投資”成為發(fā)展過程中的主要任務。在銷售增速連年下滑而監(jiān)管始終嚴格的情況下，房地產企業(yè)開始普遍落實“降杠桿、促回款、慎投資”的戰(zhàn)略措施，并取得初步成效，在2019年的房企年報中有所體現(xiàn)：凈負債率連續(xù)兩年下降，回款率較2018年有所回升。1.4.2“三道紅線”，預防融資危機2020年監(jiān)管部門出臺房地產融資新規(guī)，設置“三道紅線”約束房地產企業(yè)有息負債規(guī)模的增長。具體來看，一是剔除預收款后的資產負債率大于70%；二是凈負債率大于100%；三是現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，將房企分為了四個檔位：表=1\*Arabic1房地產企業(yè)分檔依據(jù)及負債增速閾值檔位分檔依據(jù)有息負債規(guī)模增速閾值（同2019年6月底相比）紅色檔“三線”均超出閾值不得增加橙色檔“二線”超出閾值增速不超過5%黃色檔“一線”超出閾值增速不超過10%綠色檔“三線”均未超出閾值增速不超過15%這是監(jiān)管部門首次明確了房企舉債的標準，融資政策收緊。以往收緊房企融資，都是模糊化的，企業(yè)有漏洞可以鉆；當這三道明確的紅線標準放出以后，漏洞幾乎被徹底堵上，不僅控制信用債，還要對信托、資管產品和海外融資，進行全方位的監(jiān)管。而房地產作為資金密集型行業(yè)，企業(yè)融資尤為重要，新規(guī)將會對對其市場格局產生較大影響。更多的房企發(fā)現(xiàn)難以通過舉債來擴大規(guī)模，一些債務的償還也必須依靠銷售回款，此舉直接影響到房地產企業(yè)的外部現(xiàn)金流和經(jīng)營決策，促使其加快現(xiàn)金回款，降低杠桿率，這對高負債率和依賴債券融資的房地產企業(yè)影響更大。此次資管新規(guī)“三道紅線”的目標：預防房企融資危機，控制金融系統(tǒng)風險現(xiàn)階段房地產行業(yè)在我國已經(jīng)發(fā)展到了空前的規(guī)模，盡管如此，房地產企業(yè)的資金危機依然不容小覷。近兩年來已經(jīng)有部分房企出現(xiàn)資金危機，甚至極個別出現(xiàn)了債務違約的情況。從管理層面來看，近年來房地產行業(yè)的金融屬性得到大幅度強化，當其生產經(jīng)營活動中出現(xiàn)問題時必然會影響到金融體系的安全性和穩(wěn)定性。一旦有一家大型房企倒下，可能會影響到部分銀行并形成壞賬，大概率會形成多米諾骨牌效應，殃及更多相關金融機構和其他行業(yè)。在“三道紅線”的政策實施下，各企業(yè)會陸續(xù)采取“降杠桿”策略，從而通過控制負債來降低風險發(fā)生的可能性。降低房企金融屬性據(jù)統(tǒng)計，我國家庭財富7成以上都集中在不動產上，賺錢買房也是一種投資行為，已經(jīng)成為絕大多數(shù)家庭最重要的沉淀財富的方式。房地產行業(yè)大頭實際上也都在玩資本游戲，產品和服務只是表象，各類資本紛紛投入到房地產領域。近年來，在各種貸款優(yōu)惠政策的背景下，一些經(jīng)營性貸款利用優(yōu)惠政策的漏洞以各種違規(guī)方式進入房地產市場，而此次資管新規(guī)針對房地產企業(yè)融資方面的強力監(jiān)管，對信貸等進行規(guī)范性約束，避免有違規(guī)性資金流入樓盤市場，目的在于降低房企過高的金融屬性，將房地產行業(yè)引向制造業(yè)和服務業(yè)領域發(fā)展。1.4.3房貸集中度政策2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，建立了銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度，并決定自2021年1月1日起實施。這一政策的出臺，對銀行貸款劃分了檔次，針對不同檔次的銀行貸款分別設置了上限，不得突破，有助于各銀行更加靈活的實施房貸政策。表2不同檔次貸款占比上限檔次銀行類型房地產貸款占比上限個人住