《信息系統(tǒng)分析與設(shè)計(jì)》課件1第11章

11.1概述11.2系統(tǒng)需求分析11.3系統(tǒng)設(shè)計(jì)11.4系統(tǒng)實(shí)施及維護(hù)第11章案例：房地產(chǎn)產(chǎn)籍與產(chǎn)權(quán)交易管理信息系統(tǒng)

11.1概述

房地產(chǎn)管理部門是房屋管理的政府職能部門，其業(yè)務(wù)涉及國家、集體、個(gè)人各個(gè)方面的利益。在傳統(tǒng)的手工管理方式下，數(shù)據(jù)量大、數(shù)據(jù)繁雜，特別是房屋產(chǎn)籍產(chǎn)權(quán)的多次轉(zhuǎn)移變更導(dǎo)致歷史記錄復(fù)雜，處理工作量大，查詢困難。本案例所介紹的房地產(chǎn)產(chǎn)籍與產(chǎn)權(quán)交易管理信息系統(tǒng)是一個(gè)在局域網(wǎng)環(huán)境下的計(jì)算機(jī)管理信息系統(tǒng)，其功能主要包括房屋權(quán)屬管理、房屋交易業(yè)務(wù)辦理、代收房屋交易登記的各項(xiàng)稅費(fèi)、發(fā)放代表房屋權(quán)屬的產(chǎn)權(quán)證、其他項(xiàng)權(quán)證等業(yè)務(wù)過程。本章具體介紹了該房產(chǎn)產(chǎn)籍與產(chǎn)權(quán)交易管理信息系統(tǒng)的系統(tǒng)分析、設(shè)計(jì)過程以及設(shè)計(jì)中的一些具體考慮。該系統(tǒng)已經(jīng)在十余個(gè)地(市、縣)的房地產(chǎn)管理部門得到具體應(yīng)用。通過開發(fā)應(yīng)用本系統(tǒng)，產(chǎn)生了明顯的效果：

(1)打印出的權(quán)證(產(chǎn)權(quán)證、共有產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證)統(tǒng)一、規(guī)范。

(2)有利于房屋檔案的管理，方便公眾查閱。

(3)有利于房屋信息的統(tǒng)計(jì)、分析。

(4)有利于房屋交易中的各種稅費(fèi)的征收。

(5)提高了辦事效率。

11.2系統(tǒng)需求分析

11.2.1房地產(chǎn)管理部門的主要職能和業(yè)務(wù)流程

房地產(chǎn)管理部門有如下幾個(gè)主要職能：

(1)受理房屋交易、轉(zhuǎn)讓、抵押，并進(jìn)行核實(shí)、勘測(cè)，最后出證(產(chǎn)權(quán)證、其他項(xiàng)權(quán)證)。

(2)代理國家管理公房租賃、房屋拆遷、在建工程抵押、預(yù)售商品房管理。

(3)提供房屋檔案的查詢、修正、統(tǒng)計(jì)、分析、注銷等的管理。

(4)房屋價(jià)值的評(píng)估。

(5)代理國家計(jì)算并收取稅費(fèi)。通過對(duì)其業(yè)務(wù)的分析歸納，可以將其業(yè)務(wù)分為兩大部分：交易業(yè)務(wù)的辦理、房屋檔案的管理及特殊的業(yè)務(wù)受理。主要辦的業(yè)務(wù)有：商品房購銷登記、辦理房屋產(chǎn)權(quán)(交易、轉(zhuǎn)讓或新辦證)登記、辦理房屋抵押登記、公房信息的管理、調(diào)查核實(shí)檔案資料、房屋價(jià)值的評(píng)估、房屋圖紙的繪制、出證(產(chǎn)權(quán)證、其他項(xiàng)權(quán)證、租賃證)、發(fā)證檔案整理歸檔、房屋交易情況的統(tǒng)計(jì)、檔案查閱、檔案管理、產(chǎn)權(quán)(查封、凍結(jié)、掛失管理)等。房屋交易業(yè)務(wù)主要是辦理產(chǎn)權(quán)證和辦理抵押其他項(xiàng)權(quán)證，這是房地產(chǎn)部門的首要任務(wù)。辦理產(chǎn)權(quán)證就是對(duì)新建房屋(包括商品房登記)和房屋轉(zhuǎn)讓買賣進(jìn)行登記，并進(jìn)行審查核實(shí)、繪制房屋圖紙、評(píng)估房屋價(jià)值、計(jì)算稅費(fèi)、收費(fèi)等工作，再打印產(chǎn)權(quán)證和共有權(quán)證，最后發(fā)證歸檔，完成交易。辦理抵押就是登記抵押信息，進(jìn)行審查核實(shí)、評(píng)估房屋價(jià)值、計(jì)算稅費(fèi)、收費(fèi)等工作，再打印其他項(xiàng)權(quán)證，最后發(fā)證歸檔，完成交易。辦理產(chǎn)權(quán)證和辦理抵押的業(yè)務(wù)過程請(qǐng)參見圖11-1所示的流程圖。房屋檔案的管理業(yè)務(wù)包括提供檔案的查閱，交易量、件數(shù)的統(tǒng)計(jì)，檔案的修正，交易情況的分析，查封凍結(jié)的管理等。

特殊的業(yè)務(wù)受理是指如公房檔案租金管理、房屋拆遷管理、商品房預(yù)售登記、合同備案管理、電話咨詢、信息查詢發(fā)布等。

房地產(chǎn)管理部門通常劃分為產(chǎn)權(quán)、監(jiān)理、公房辦、拆遷辦、檔案室、評(píng)估所、測(cè)量處等下屬部門。根據(jù)房地產(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，并綜合傳統(tǒng)部門劃分方式，整個(gè)業(yè)務(wù)的受理可以采用流水線辦理交易和按部門分片管理相結(jié)合的思想，采取讓數(shù)據(jù)信息集中化管理、應(yīng)用程序按功能模塊化和操作人員定崗定責(zé)各負(fù)其責(zé)的原則進(jìn)行業(yè)務(wù)的辦理。因此，整個(gè)系統(tǒng)劃分為兩大組成部分：交易業(yè)務(wù)的辦理，采用流水線形式；房屋檔案的管理及特殊的業(yè)務(wù)，采用獨(dú)立的模塊化形式。11.2.2房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)流程詳細(xì)分析

房屋交易業(yè)務(wù)流程圖如圖11-1所示。下面對(duì)每個(gè)業(yè)務(wù)流程的功能進(jìn)行詳細(xì)分析。

1．收件登記

凡屬于交易與辦證登記的，登記處統(tǒng)一收件，用戶提交資料進(jìn)行辦理。

(1)首先查詢產(chǎn)權(quán)合法性，看是否被封存、掛失、吊銷或正在受理之中，如果屬于這些情形，收件窗口予以退件。產(chǎn)權(quán)的合法性查詢還包括共有權(quán)人信息的顯示，若有共有權(quán)人，收件時(shí)必須收取共有權(quán)人的相關(guān)資料后方可進(jìn)入轉(zhuǎn)讓或抵押。

(2)根據(jù)登記性質(zhì)，清點(diǎn)收取證件并登記要件基本信息(受讓方、房屋坐落、產(chǎn)權(quán)所有人、產(chǎn)權(quán)所有單位等)，并自動(dòng)生成受理號(hào)。

(3)經(jīng)計(jì)算機(jī)核實(shí)所收證件是否齊備，打印處收件收據(jù)或應(yīng)補(bǔ)證件內(nèi)容、名稱清單(收件收據(jù)號(hào)與受理號(hào)一致)，或者退件。

(4)對(duì)收件情況進(jìn)行記錄、分類、統(tǒng)計(jì)。

(5)資料提交交易審查部門，簽收記錄。

初審錄入完成后，經(jīng)辦人簽字并提交復(fù)審。圖11-1房屋交易業(yè)務(wù)流程圖

2．資料審核錄入

(1)若需到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，派員到現(xiàn)場(chǎng)勘查。

(2)詳細(xì)審核各項(xiàng)資料。

(3)錄入權(quán)證資料。

(4)形成調(diào)查報(bào)告、調(diào)查結(jié)論及備注說明。

在調(diào)查審核的過程中，可能需要繪制房屋平面圖及對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。房屋平面圖根據(jù)測(cè)繪圖進(jìn)行繪制，要求打印在產(chǎn)權(quán)證上；房屋評(píng)估只需錄入評(píng)估涉及的相關(guān)參數(shù)，系統(tǒng)自動(dòng)生成評(píng)估報(bào)告(按建設(shè)部規(guī)范)或簡易評(píng)估函。

3．復(fù)審

(1)復(fù)審人從計(jì)算機(jī)上審閱提交的全部權(quán)證資料、要件、調(diào)查報(bào)告、評(píng)估結(jié)果、評(píng)估技術(shù)報(bào)告等。

(2)審閱稅費(fèi)與稅額明細(xì)。

(3)如果異議，錄入或注明其原因，退回上一個(gè)環(huán)節(jié)(調(diào)查審核)。如果調(diào)查通過，則在計(jì)算機(jī)與資料上簽字同意通過。

(4)資料提交到產(chǎn)權(quán)終審。

4．終審

(1)查詢受理各交易業(yè)務(wù)的資料情況以及所在的受理環(huán)節(jié)；統(tǒng)計(jì)收件數(shù)量、分類情況。

(2)有異議的交易鎖定(鎖定后，各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的處理將中斷，并有提示)，待解鎖后方可繼續(xù)處理。

(3)對(duì)申請(qǐng)稅費(fèi)減免的交易辦證，可直接錄入減免數(shù)據(jù)并進(jìn)行簽字記錄。

(4)審定提交的所有權(quán)證資料，若無異議可簽字。終審?fù)ㄟ^的資料提交收費(fèi)處。

5．計(jì)費(fèi)

(1)終審簽字后，本宗交易應(yīng)收取的稅費(fèi)應(yīng)在交易收費(fèi)處生成(由房屋評(píng)估價(jià)與交易性質(zhì)確定)。

(2)收費(fèi)處打印交費(fèi)明細(xì)清單。

6．收費(fèi)

(1)辦證人根據(jù)交費(fèi)清單的金額交款，交款后打印收費(fèi)收據(jù)交申辦人。

(2)若涉及稅費(fèi)減免的情況，辦證人可持主管領(lǐng)導(dǎo)的減免簽字到收費(fèi)處，收費(fèi)處按實(shí)收金額進(jìn)行收費(fèi)，或根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可的減免金額輸出交費(fèi)清單，收費(fèi)并進(jìn)行相關(guān)記錄。

(3)收費(fèi)后將計(jì)算機(jī)檔案提交到繕證室。

7．繕證

(1)繕證室根據(jù)資料的受理號(hào)調(diào)出并核對(duì)繕證的證件內(nèi)容。如果內(nèi)容有誤，則將資料退回復(fù)審部門進(jìn)行修正后再提交回來；如果核對(duì)無誤，根據(jù)登記性質(zhì)打印相應(yīng)的權(quán)證證件。

(2)權(quán)證證件制作完畢后自動(dòng)記錄與統(tǒng)計(jì)，并將已制權(quán)證證件加蓋公章后連同資料一道交發(fā)證窗口工作人員。

(3)特殊情況的繕證(如換證、急件等)則通過特殊繕證方式繕證室直接錄入權(quán)證資料，然后打印權(quán)證證件，完成繕證。

8．發(fā)證

(1)領(lǐng)證人憑交款收據(jù)、收件收據(jù)、有效身份證到發(fā)證窗口領(lǐng)取證件。

(2)領(lǐng)證人簽收，在計(jì)算機(jī)中登記完畢后，資料提交到檔案室。

9．歸檔

(1)檔案室對(duì)資料進(jìn)行立卷歸檔。

(2)定義并錄入檔案保管號(hào)。

(3)對(duì)計(jì)算機(jī)檔案進(jìn)行歸檔并打印歸檔清單，交易完畢。

10．檔案的查閱

查閱檔案的所有信息，包括基本信息、辦證過程信息、抵押查封信息以及關(guān)聯(lián)檔案(原產(chǎn)權(quán)信息、下手產(chǎn)權(quán))信息等。

查詢采用模糊查詢，可以按產(chǎn)權(quán)證號(hào)、產(chǎn)權(quán)人及房屋地址、辦證時(shí)間查閱。

11．檔案的統(tǒng)計(jì)

按登記類別、產(chǎn)別、行業(yè)、房屋結(jié)構(gòu)、用途等進(jìn)行指定時(shí)間范圍內(nèi)的檔案統(tǒng)計(jì)。

12．檔案的修正

房屋交易完成，形成檔案信息后，若此時(shí)發(fā)現(xiàn)檔案有誤：一種情況是產(chǎn)權(quán)證存在錯(cuò)誤，則重新發(fā)證；另一種情況是錯(cuò)誤信息在產(chǎn)權(quán)證上看不出來，此時(shí)就只有直接修改計(jì)算機(jī)檔案。計(jì)算機(jī)檔案修改后，應(yīng)保留修改的過程(時(shí)間、修改人)及修改前的內(nèi)容以備查。

13．歷史檔案的建立

使用本系統(tǒng)之前，手工方式填制的產(chǎn)權(quán)證房屋信息必須錄入計(jì)算機(jī)。因?yàn)檫@部分檔案不再出證，所以不能使用前面的流水線方式進(jìn)入系統(tǒng)，而必須直接錄入檔案。

14．房屋信息分析

(1)市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)計(jì)/分析，按平均房價(jià)、地段、面積、套型等，加上時(shí)間參數(shù)可得到與時(shí)間相關(guān)的價(jià)格變化指數(shù)或曲線。

(2)房屋分布情況統(tǒng)計(jì)分析，包括已售房屋的總面積(平方米)與分布、房屋的比例情況(套型、結(jié)構(gòu)、用途等)等。

(3)其他分析與統(tǒng)計(jì)，即對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行深層次的分析，如價(jià)格控制圖、頻數(shù)分布圖、房指數(shù)等。

15．報(bào)警管理

對(duì)法院查封、銀行請(qǐng)求凍結(jié)、產(chǎn)權(quán)人申請(qǐng)掛失等產(chǎn)權(quán)異常的處理，可以根據(jù)需要設(shè)置對(duì)抵押交易等的限制；也可以根據(jù)法院、產(chǎn)權(quán)人的申請(qǐng)解除限制。

16．檔案管理

(1)提供對(duì)已形成產(chǎn)籍檔案的保管號(hào)進(jìn)行修改及檔案位置(柜號(hào)、盒號(hào))的輸入功能。

(2)提供對(duì)產(chǎn)籍檔案的借閱進(jìn)行管理的功能，包括借閱登記、歸還借出及借閱情況的查閱。

17．公房租賃管理

公房租賃管理包括公房的建檔、租售登記、租金管理及動(dòng)態(tài)情況變化管理、查詢及統(tǒng)計(jì)報(bào)表等管理。

18．商品房預(yù)售管理

商品房預(yù)售管理包括開發(fā)商申請(qǐng)預(yù)售許可證的收件等級(jí)、審核、交費(fèi)與發(fā)證，開發(fā)商預(yù)售許可證發(fā)放情況的查詢與統(tǒng)計(jì)。

19．合同管理

合同管理即按建設(shè)部的要求進(jìn)行商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)合同備案登記、查詢、統(tǒng)計(jì)及辦證后注銷。同時(shí)，供辦證時(shí)進(jìn)行查詢檢驗(yàn)。

20．房屋拆遷管理

(1)對(duì)拆遷單位進(jìn)行資格管理，審批、辦理《房屋拆遷資格證書》。

(2)針對(duì)每個(gè)具體拆遷項(xiàng)目，依法審批、核發(fā)《房屋拆遷許可證》或《房屋代辦拆遷許可證》。

(3)統(tǒng)一到收費(fèi)窗口收費(fèi)。

(4)通過調(diào)查核實(shí)，確定項(xiàng)目中被拆遷物的所有權(quán)人，對(duì)該類對(duì)象進(jìn)行封戶處理。

(5)對(duì)沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋及其附屬物進(jìn)行核實(shí)錄入。

(6)針對(duì)所有權(quán)人的補(bǔ)償具體情況；針對(duì)使用權(quán)人的各自安置具體情況。

(7)上述各種工作結(jié)果的查詢、統(tǒng)計(jì)。

21．電話咨詢

電話查閱辦證的速度，例如當(dāng)天是否能領(lǐng)證、政策法規(guī)、辦證稅費(fèi)情況的查詢。

22．信息查詢發(fā)布

輸入房源信息(買房、賣房、出租、求租)，即可通過顯示大屏幕、電視或顯示器將具體信息發(fā)布出來。11.2.3房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)功能模塊分配及主要數(shù)據(jù)流圖

各個(gè)部門功能模塊的分配及使用情況如表11-1所示。

通過對(duì)問題的分析得到系統(tǒng)的主要數(shù)據(jù)流簡圖，如圖11-2所示。圖11-2主要數(shù)據(jù)流簡圖其基本過程為：

(1)接受申辦人提供的申辦資料并檢查資料是否完備。

(2)若資料完備，則從系統(tǒng)檔案庫審核該申請(qǐng)是否合法，如為被抵押、查封、凍結(jié)房屋，則不能再辦理任何交易。只有條件具備的時(shí)候才能辦理并打印收件清單；若存在問題，則退回拒絕處理。

(3)根據(jù)所辦理的相應(yīng)權(quán)證，錄入檔案信息。

(4)所有信息輸入完畢并審核無誤后，將資料交計(jì)費(fèi)/收費(fèi)處，自動(dòng)計(jì)收有關(guān)費(fèi)用。

(5)系統(tǒng)登記后提交到繕證/發(fā)證處由繕證人員打印權(quán)證并交申辦人。

(6)隨后將檔案資料歸類整理并進(jìn)行歸檔操作，整個(gè)交易完成。

11.3系統(tǒng)設(shè)計(jì)

11.3.1系統(tǒng)設(shè)計(jì)策略

1．采用客戶機(jī)/服務(wù)器技術(shù)

系統(tǒng)采用客戶機(jī)/服務(wù)器中心數(shù)據(jù)庫管理方式，將交易過程、產(chǎn)籍檔案、查封凍結(jié)等信息都存放在服務(wù)器端，客戶機(jī)端采用功能模塊化結(jié)構(gòu)，按辦理流程和任務(wù)將系統(tǒng)分割為若干個(gè)獨(dú)立的功能模塊程序，每個(gè)功能模塊完成一個(gè)獨(dú)立的事物，如收件驗(yàn)證客戶端就只受理客戶的收件操作。

2．充分利用SQL的功能和性能

MicrosoftSQLServer具有客戶機(jī)/服務(wù)器體系結(jié)構(gòu)，能夠滿足大規(guī)模分布式計(jì)算環(huán)境的需要。利用SQLEnterpriseManager企業(yè)級(jí)管理器可以有效地完成系統(tǒng)的配置工作。SQLServer還具有隱含的并發(fā)控制能力、豐富的編程接口工具、多線程體系結(jié)構(gòu)、高性能的套件集成功能等特點(diǎn)。利用SQLServer的這些特點(diǎn)，可以為數(shù)據(jù)庫建立合適的索引，制訂嚴(yán)格的數(shù)據(jù)完整性設(shè)計(jì)規(guī)則，為系統(tǒng)的安全管理制訂完善的備份策略等。

3．采用面向?qū)ο蟮拈_發(fā)方法

在設(shè)計(jì)中，如何正確分析房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)實(shí)體對(duì)象成為開發(fā)設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。在面向?qū)ο蟮姆治龇椒ê驮O(shè)計(jì)方法的基礎(chǔ)上，還要選擇適當(dāng)?shù)那芭_(tái)開發(fā)工具，并注重界面風(fēng)格的一致性和可操作性的設(shè)計(jì)。

4．面向交易流程的功能模塊開發(fā)方法

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處理過程化的特點(diǎn)，同時(shí)結(jié)合不同房管部門對(duì)標(biāo)準(zhǔn)流程處理的共同需求，采取面向交易流程的功能模塊開發(fā)方法。這樣給不同規(guī)模、不同需求的房管部門在系統(tǒng)的安裝過程中提供了極大的靈活性，大大地提高了系統(tǒng)的自適應(yīng)性；同時(shí)還減少了后期維護(hù)的工作量。11.3.2數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)和數(shù)據(jù)字典

本系統(tǒng)涉及的核心數(shù)據(jù)為交易流程中的登記申辦產(chǎn)權(quán)和抵押的數(shù)據(jù)，歸檔后形成產(chǎn)籍檔案的產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)、抵押數(shù)據(jù)以及查封檔案信息數(shù)據(jù)。通過對(duì)系統(tǒng)流程及系統(tǒng)操作流程的分析可得到其數(shù)據(jù)關(guān)系。

1．系統(tǒng)數(shù)據(jù)關(guān)系

從數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)和相互關(guān)系的角度來看，有如圖11-3所示的系統(tǒng)數(shù)據(jù)關(guān)系。圖11-3系統(tǒng)數(shù)據(jù)關(guān)系

2．?dāng)?shù)據(jù)字典

根據(jù)圖11-3所示的系統(tǒng)數(shù)據(jù)關(guān)系，可以得到系統(tǒng)的主要數(shù)據(jù)信息表，如表11-2所示。

限于篇幅，下面僅僅給出關(guān)鍵數(shù)據(jù)表的定義，以方便讀者了解系統(tǒng)的構(gòu)成關(guān)系。

1)交易信息總表

交易業(yè)務(wù)的處理是本系統(tǒng)的核心處理業(yè)務(wù)之一。交易信息總表(如表11-3所示)保存了產(chǎn)權(quán)交易業(yè)務(wù)的基本信息及業(yè)務(wù)控制信息。

2)交易房屋狀況表

交易房屋狀況表(如表11-4所示)保存每一產(chǎn)權(quán)檔案的詳細(xì)房屋狀況。其與交易信息總表為一對(duì)多的關(guān)系。如，同地址的多套房屋申辦一個(gè)產(chǎn)權(quán)證，這樣，房屋狀況中就存在多條信息。

3)交易共有人表

交易共有人表(如表11-5所示)存放該產(chǎn)權(quán)檔案的共有人信息。

4)交易關(guān)聯(lián)表

交易關(guān)聯(lián)表(如表11-6所示)保存檔案的上、下手檔案的關(guān)聯(lián)關(guān)系，即對(duì)某房屋由誰初始登記、賣給誰、從誰那兒買賣等信息進(jìn)行記錄。

5)交易抵押狀況表

交易抵押狀況表(如表11-7所示)存放的是抵押的房屋信息，它通過產(chǎn)權(quán)證號(hào)與產(chǎn)籍檔案關(guān)聯(lián)。

6)交易抵押關(guān)聯(lián)表

交易抵押關(guān)聯(lián)表(如表11-8所示)存放抵押的產(chǎn)權(quán)證關(guān)聯(lián)信息。

7)產(chǎn)籍檔案的產(chǎn)權(quán)信息和抵押信息數(shù)據(jù)表

其與交易的數(shù)據(jù)庫的定義及表大致相同，區(qū)別只在于為方便檔案管理而增加的字段信息，在這里就不再一一列出了。

8)報(bào)警表

報(bào)警表(如表11-9所示)用于對(duì)非正常檔案的信息的存儲(chǔ)，如對(duì)法院查封、銀行請(qǐng)求凍結(jié)、產(chǎn)權(quán)人申請(qǐng)掛失等產(chǎn)權(quán)異常的處理等。11.3.3主要功能模塊詳細(xì)設(shè)計(jì)

通過需求分析可以知道，本系統(tǒng)的核心為一局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，所有的業(yè)務(wù)按照流程劃為若干個(gè)功能模塊，整個(gè)系統(tǒng)由若干子系統(tǒng)組成。下面重點(diǎn)討論主要功能模塊的實(shí)現(xiàn)流程。

1．收件登記

所有辦證業(yè)務(wù)，無論是新建、轉(zhuǎn)讓、買賣、繼承，還是抵押、典當(dāng)，都統(tǒng)一在本模塊進(jìn)行收件登記。收件登記的第一關(guān)就是驗(yàn)證，檢查涉及房屋及產(chǎn)權(quán)證的合法性，如是否被抵押、被查封、被買賣或是否正在辦理過程中等，保證辦證的合法性。對(duì)不合法的辦證業(yè)務(wù)應(yīng)不予受理。其二是查驗(yàn)所收證件是否齊全，辦理資料是否完整。驗(yàn)證過程實(shí)際上就是提供服務(wù)器中心數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)，查證是否合法的過程。由于每一項(xiàng)業(yè)務(wù)最終都形成了計(jì)算機(jī)檔案，如抵押、查封、開始辦理、產(chǎn)權(quán)證有效性等，因此計(jì)算機(jī)一查便知，而且準(zhǔn)確快速，同時(shí)減少了人為的失誤。對(duì)于查驗(yàn)證件，事先可以將各項(xiàng)登記所需證件信息輸入到計(jì)算機(jī)中，收件時(shí)在計(jì)算機(jī)中進(jìn)行核實(shí)。只有所有證件齊備，才能繼續(xù)辦理。查驗(yàn)過程的同時(shí)，還記錄了驗(yàn)收的證件，方便日后的查閱。

收件登記辦理的流程如圖11-4所示。圖11-4收件登記流程圖說明：

(1)驗(yàn)證時(shí)，可輸入產(chǎn)權(quán)人名稱或地址進(jìn)行驗(yàn)證，也可輸入產(chǎn)權(quán)證號(hào)進(jìn)行驗(yàn)證。但為了提高辦理證件的準(zhǔn)確性，規(guī)定有產(chǎn)權(quán)證的房屋，最后必須以產(chǎn)權(quán)證驗(yàn)證，以便系統(tǒng)自動(dòng)建立檔案之間的關(guān)聯(lián)。

(2)要登記的基本信息有登記類別、產(chǎn)權(quán)人名稱、房屋坐落信息等。

(3)驗(yàn)收的資料根據(jù)登記類別進(jìn)行分別提示。

(4)打印的收件收據(jù)一式兩份，一份交辦證人，一份貼檔案袋。

2．調(diào)查審核、評(píng)估、繪制圖紙

調(diào)查審核、評(píng)估、繪制圖紙是辦理交易業(yè)務(wù)中最為復(fù)雜的部分。人工介入環(huán)節(jié)較多。首先調(diào)查資料，確定是否進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)。若需要現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)，則相關(guān)人員先進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)，獲取房屋的所有必要信息，包括房屋基本信息、房屋圖紙、房屋評(píng)估的信息等；若不需要現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)，則直接審查房屋信息是否齊備，如房屋基本信息、房屋圖紙、房屋評(píng)估的信息等。然后通過房屋圖紙系統(tǒng)繪制平面圖，通過評(píng)估系統(tǒng)報(bào)告及房屋評(píng)估；再輸入權(quán)證的其他資料；最后將檔案提交到復(fù)審。

1)調(diào)查審核

調(diào)查審核辦理流程如圖11-5所示。

說明：

(1)調(diào)查審核是通過檔案袋上收件登記產(chǎn)生的受理號(hào)來析取該業(yè)務(wù)信息并進(jìn)行繼續(xù)處理的。

(2)首先應(yīng)繪制房屋圖紙和進(jìn)行房屋評(píng)估，再錄入檔案信息。這里要求輸入檔案的所有信息。

(3)辦理產(chǎn)權(quán)與辦理抵押(他項(xiàng)權(quán)證)的輸入信息不同，應(yīng)采用不同的界面。

圖11-5調(diào)查審核流程圖

2)評(píng)估

評(píng)估系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)流程如圖11-6所示。

(1)評(píng)估系統(tǒng)的評(píng)估方法設(shè)置了常用的方法，如成本法、市場(chǎng)比較法等。

(2)評(píng)估報(bào)告自動(dòng)生成。

(3)評(píng)估系統(tǒng)的結(jié)果包含評(píng)估報(bào)告和評(píng)估價(jià)值。評(píng)估報(bào)告入檔案袋，評(píng)估價(jià)值登記到系統(tǒng)中。圖11-6評(píng)估系統(tǒng)流程圖

3)房屋圖紙繪制

房屋圖紙由勘測(cè)處的勘測(cè)人員進(jìn)行繪制。房屋圖紙繪制流程如圖11-7所示。

說明：房屋圖紙的繪制比較復(fù)雜，為簡化操作，系統(tǒng)提供了相似房屋的圖紙共享功能。圖11-7房屋圖紙繪制流程圖

3．復(fù)審

復(fù)審是指分管辦證的領(lǐng)導(dǎo)從計(jì)算機(jī)上審閱全部的權(quán)證資料證件、調(diào)查報(bào)告、房屋圖紙、評(píng)估結(jié)果及評(píng)估技術(shù)報(bào)告。若審查通過(無異議)，則在計(jì)算機(jī)上簽字同意通過，并將檔案提交到終審；若有異議，則退回上一環(huán)節(jié)(調(diào)查審核)。

復(fù)審操作流程如圖11-8所示。

說明：

(1)簽字是指在計(jì)算機(jī)中輸入同意或不同意的意見以及簽字密碼，有利于保證檔案的正確有效性。

(2)復(fù)審只能查閱檔案是否正確，不能修改；若要修改，需退回到調(diào)查審核環(huán)節(jié)進(jìn)行。圖11-8復(fù)審流程圖

4．終審

終審是指主管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)辦證進(jìn)行審核的操作，其基本操作與復(fù)審相同。與復(fù)審的區(qū)別在于終審可以鎖定任何正在進(jìn)行的交易，而不準(zhǔn)再進(jìn)行任何操作。另外，終審時(shí)還可以進(jìn)行減免辦證稅費(fèi)的處理。

終審操作流程如圖11-9所示。圖11-9終審流程圖說明：

(1)檔案的鎖定是指主管領(lǐng)導(dǎo)可以限制任何一件交易業(yè)務(wù)的辦理，不管它現(xiàn)在到哪一步流程。具體是通過一獨(dú)立的模塊程序(局監(jiān)控系統(tǒng)程序)來實(shí)現(xiàn)的。

(2)關(guān)于稅費(fèi)的減免，主管領(lǐng)導(dǎo)可以直接在計(jì)算機(jī)中修改，也可以出證明由計(jì)費(fèi)處修改。

(3)終審與復(fù)審可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況省去其中之一。

5．計(jì)費(fèi)

終審簽字后，本宗交易應(yīng)收取的稅費(fèi)可以通過房屋評(píng)估價(jià)與交易性質(zhì)確定，計(jì)費(fèi)處自動(dòng)計(jì)算，并顯示出交易稅費(fèi)的明細(xì)。若需要修改交易實(shí)收稅費(fèi)，則直接修改稅費(fèi)，然后打印出繳費(fèi)清單；若不需要修改交易稅費(fèi)，則直接打印出繳費(fèi)清單，將其交給申辦人。

計(jì)費(fèi)操作流程如圖11-10所示。

說明：

(1)計(jì)費(fèi)處修改稅費(fèi)必須有主管領(lǐng)導(dǎo)的批文。

(2)計(jì)費(fèi)處發(fā)現(xiàn)檔案有誤，有可能是稅費(fèi)計(jì)算機(jī)錯(cuò)誤，也有可能是其他信息錯(cuò)誤。不管是什么類型的錯(cuò)誤，都可以退件。圖11-10計(jì)費(fèi)流程圖

6．收費(fèi)

收費(fèi)處根據(jù)計(jì)費(fèi)處打印出的繳費(fèi)清單，收取現(xiàn)金并打印完稅清單；然后將檔案提交到繕證室。

收費(fèi)操作流程如圖11-11所示。

說明：收費(fèi)欄有應(yīng)收欄和實(shí)收欄兩欄，因?yàn)榇嬖谔厥獾臏p免情況，應(yīng)收和實(shí)收可能不同，收費(fèi)應(yīng)按實(shí)收欄收取。圖11-11收費(fèi)流程圖

7．繕證

繕證處根據(jù)資料的受理號(hào)調(diào)出并核對(duì)檔案的信息，如果檔案內(nèi)容有誤，則將該檔案資料退回復(fù)審部門進(jìn)行核對(duì)后再提交回來；如果核對(duì)無誤，根據(jù)登記性質(zhì)打印出權(quán)證(產(chǎn)權(quán)證或其他項(xiàng)權(quán)證)。

繕證操作流程如圖11-12所示。圖11-12繕證流程圖說明：

(1)權(quán)證打印采用套打方式，即將權(quán)證資料直接打印在國家頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)證書上。

(2)辦證因以一份申報(bào)書出一個(gè)權(quán)證，故不能按受理號(hào)來選擇檔案，而應(yīng)以受理號(hào)和申報(bào)書同時(shí)確定一個(gè)權(quán)證。

(3)對(duì)于某些特殊情況，如換證、分所已經(jīng)審核的資料等，不必從收件登記開始辦理，可以通過一個(gè)特殊的入口直接輸入檔案資料，然后立即出證。這種方式比較特殊，系統(tǒng)中設(shè)置了一個(gè)專門模塊來實(shí)現(xiàn)這種情況下資料的錄入和繕證。

8．發(fā)證

發(fā)證即辦證人憑交款收據(jù)、收件收據(jù)、有效的身份證到發(fā)證窗口領(lǐng)證。發(fā)證人打印證件存根，辦證人簽字，發(fā)證人在確認(rèn)辦證人領(lǐng)證后單擊確認(rèn)，最后完成發(fā)證。

發(fā)證操作流程如圖11-13所示。

說明：發(fā)證時(shí)可以同時(shí)選擇多個(gè)權(quán)證檔案；可以同時(shí)提交多個(gè)檔案。圖11-13發(fā)證流程圖

9．歸檔

歸檔是指發(fā)證完畢，將辦證資料交檔案室。檔案室首先立卷歸檔，檢查資料是否齊備，打印信息是否正確，若有誤，則可以退回繕證室進(jìn)行處理；若無誤，則進(jìn)行歸檔。

歸檔操作流程如圖11-14所示。

說明：

(1)辦證檔案一旦歸檔，將不能再退件。

(2)歸檔操作將數(shù)據(jù)從交易辦證表寫到產(chǎn)籍檔案表。圖11-14歸檔流程圖

10．檔案查閱

產(chǎn)籍查閱提供了產(chǎn)籍檔案信息(包括抵押信息)的查閱功能，除可以查閱該檔案的基本信息之外，還可以查閱檔案辦理時(shí)的相關(guān)信息(如辦理人、日期等)、關(guān)聯(lián)產(chǎn)權(quán)的信息(變更情況)以及檔案的當(dāng)前狀態(tài)信息(是否被注銷、抵押、查封等)。

11．檔案管理

檔案管理包含產(chǎn)籍檔案的日常管理工作，包括檔案的入庫登記、檔案的借閱管理、檔案的統(tǒng)計(jì)報(bào)表、檔案的修正。檔案的入庫登記用于檔案入庫的管理，具體功能是檔案保管號(hào)的修改，檔案物理位置(柜號(hào)、盒號(hào))的設(shè)置。檔案的借閱管理主要是對(duì)借閱檔案的過程使用計(jì)算機(jī)來管理，操作流程如下：

(1)借閱過程：借閱人提供借閱檔案的產(chǎn)權(quán)證號(hào)(或其他信息)，檔案管理人員輸入檔案產(chǎn)權(quán)證號(hào)，系統(tǒng)調(diào)出檔案信息，檔案管理人員輸入借閱信息(借閱人、借閱時(shí)間、借閱情況說明等)，打印借閱單，存盤確認(rèn)。

(2)歸還過程：檔案管理人員輸入檔案產(chǎn)權(quán)證號(hào)，系統(tǒng)調(diào)出檔案及借閱信息，單擊“歸還”。

檔案的修正提供了對(duì)形成產(chǎn)籍檔案的資料的修改功能。

檔案的統(tǒng)計(jì)報(bào)表中提供了建設(shè)部要求的各種統(tǒng)計(jì)報(bào)表、交易信息的分類統(tǒng)計(jì)功能，還有檔案清單的查詢打印功能。

12．建立檔案

對(duì)于未使用本系統(tǒng)前手工出證的檔案，要登記到計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，此時(shí)使用本模塊進(jìn)行登記。

建立檔案，錄入的房屋信息并不寫入交易辦證表，而是直接寫入產(chǎn)籍檔案表。操作與特殊繕證基本相同。

13．報(bào)警管理(產(chǎn)權(quán)管理)

對(duì)法院查封、銀行請(qǐng)求凍結(jié)、產(chǎn)權(quán)人申請(qǐng)掛失等產(chǎn)權(quán)異常的處理，可以根據(jù)需要設(shè)置抵押交易的限制等，還可以根據(jù)法院、產(chǎn)權(quán)人的申請(qǐng)解除限制。報(bào)警管理操作流程如圖11-15所示。圖11-15報(bào)警管理流程圖

14．電話咨詢

電話咨詢是房地產(chǎn)管理部門向廣大人民群眾提供的一種便民服務(wù)業(yè)務(wù)。任何人都可以通過電話咨詢房產(chǎn)方面的政策法規(guī)，可以通過電話查詢辦證流程以及辦證的進(jìn)度、領(lǐng)證的時(shí)間等。11.3.4網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)

本系統(tǒng)作為局域網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)軟件模塊系統(tǒng)，在實(shí)施過程中，流程的定義、模塊的選取與使用單位的具體情況緊密相關(guān)。

圖11-16給出了一般情況下使用單位的網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)圖。圖11-16網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)圖

11.4系統(tǒng)實(shí)施及維護(hù)

11.4.1實(shí)施策略

本系統(tǒng)針對(duì)各地產(chǎn)管理部門或房地產(chǎn)交易中心實(shí)施，但由于各地的情況差異相當(dāng)大，因此在實(shí)施前，首先應(yīng)確認(rèn)其業(yè)務(wù)流程、部門設(shè)置、人員配置，然后確定系統(tǒng)模塊的組成，最后按步驟進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)置、安裝調(diào)試及培訓(xùn)。

1．明確業(yè)務(wù)流程

雖然我國對(duì)房地產(chǎn)交易及權(quán)屬登記有明確的規(guī)定，但實(shí)際操作過程可以有一定的變化。如先繕證還是先收費(fèi)、權(quán)證號(hào)的定義、部門的業(yè)務(wù)分工等，不同的單位可能存在差異。所以，首先應(yīng)確定業(yè)務(wù)流程。

2．確定部門設(shè)置、人員配置及設(shè)計(jì)方案

部門設(shè)置的差別、部門分工的不同以及人員的不同配置都將影響系統(tǒng)整體流程及系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)的設(shè)置，因此必須明確相關(guān)問題，合理分配業(yè)務(wù)量及網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)和安裝方法。

3．安裝系統(tǒng)模塊并初始化系統(tǒng)

應(yīng)根據(jù)網(wǎng)絡(luò)及業(yè)務(wù)的分配安裝相應(yīng)的子系統(tǒng)，并做系統(tǒng)使用前的初始化操作。該軟件系統(tǒng)針對(duì)性比較強(qiáng)，必須進(jìn)行初始參數(shù)的設(shè)置才能使用。11.4.2實(shí)施特色

對(duì)系統(tǒng)設(shè)計(jì)與實(shí)施過程中所遇到的一些關(guān)鍵問題及其解決方法做下述說明。

1．辦證環(huán)節(jié)的權(quán)限說明

整個(gè)流水作業(yè)體系中，除授權(quán)的法定查詢外，每個(gè)環(huán)節(jié)只能訪問到由前面環(huán)節(jié)提交的數(shù)據(jù)信息資料，并且在給定的權(quán)限內(nèi)修改其內(nèi)容，處理完畢之后要么提交到后面一個(gè)環(huán)節(jié)，要么退回到前面的環(huán)節(jié)(存在問題的交易或辦理)。

2．多手交易問題

多手交易是指在一次交易過程中完成多個(gè)單項(xiàng)交易的處理過程。如某人將剛繼承的房屋立即賣出，新購房屋登記辦理產(chǎn)權(quán)證后立即抵押等。當(dāng)然，允許將一項(xiàng)多手交易轉(zhuǎn)換成若干個(gè)單向交易來完成，但這樣增加了各工作崗位的工作量。多手交易中的一個(gè)主要問題是要記錄各個(gè)交易環(huán)節(jié)和計(jì)算所有應(yīng)收稅費(fèi)。一種有效的方法是設(shè)置中間檔案。具體實(shí)現(xiàn)方法是首先進(jìn)行收件受理，在對(duì)該業(yè)務(wù)登記處理過程中，首先進(jìn)行第一種登記的辦理，因?yàn)樵摯无k理并非最后結(jié)果，所以將其設(shè)置為中間檔案；接下來以中間檔案為基礎(chǔ)，進(jìn)行第二種登記的辦理，若仍非最終結(jié)果，再將其設(shè)置為中間檔案；重復(fù)上面操作直到最終處理完畢。這種處理方式從形式上來看僅僅是一個(gè)業(yè)務(wù)，但實(shí)際上包含若干業(yè)務(wù)的處理。這種處理方式既減少了工作量，又達(dá)到了完整地記錄歷史變動(dòng)的目的。

3．多產(chǎn)權(quán)的抵押

在抵押情形下，能有效地一次性處理多個(gè)產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)處理集中向一家銀行貸款的登記、受理情況。在特殊情形下，也可以處理一個(gè)產(chǎn)權(quán)證分別向多家銀行貸款的情形。

4．計(jì)算機(jī)簽字

計(jì)算機(jī)上的簽字可以采用漢王筆手寫方式，也可以采用輸入簽字密碼的方式。

5．自動(dòng)計(jì)費(fèi)

由于登記類別、用途、產(chǎn)別等的不同，稅費(fèi)種類及計(jì)算方法也存在差異。具體實(shí)現(xiàn)時(shí)，稅費(fèi)的計(jì)算借助于檔案登記并結(jié)合稅費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處理。根據(jù)稅費(fèi)本身特點(diǎn)和計(jì)算特點(diǎn)，將登記類別按稅費(fèi)特點(diǎn)劃分成三級(jí)，即登記類別、詳細(xì)登記類別和詳細(xì)登記類別補(bǔ)充。

建設(shè)部對(duì)房地產(chǎn)的總登記類別和詳細(xì)登記類別的分類有一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)。總登記類別共劃分為6種，每一種又包含若干種詳細(xì)類別。由于詳細(xì)類別中不同地區(qū)、不同項(xiàng)目的稅費(fèi)計(jì)算方法又各不相同，因此在詳細(xì)登記類別下再增加一級(jí)登記類別——詳細(xì)登記類別補(bǔ)充。詳細(xì)類別中若存在不同收費(fèi)情況，就將其劃分為若干子項(xiàng)，納入到詳細(xì)登記類別補(bǔ)充級(jí)次中。三級(jí)樹形結(jié)構(gòu)中的每個(gè)結(jié)點(diǎn)具體包含下述項(xiàng)目：

(1)稅費(fèi)值率：該項(xiàng)稅費(fèi)的金額或稅率。

(2)計(jì)費(fèi)方法：該項(xiàng)稅費(fèi)是以金額表示還是以稅率表示。

(3)計(jì)費(fèi)方向：該項(xiàng)稅費(fèi)該向誰收取。

(4)房屋用途：該項(xiàng)稅費(fèi)計(jì)的是何種房屋(住宅/非住宅)類型。

(5)計(jì)費(fèi)基數(shù)：以何種價(jià)作為計(jì)費(fèi)基數(shù)。

(6)房屋產(chǎn)別：何種產(chǎn)別(公產(chǎn)/私產(chǎn))的稅費(fèi)。

6．計(jì)算機(jī)出證

產(chǎn)權(quán)證是房屋的有效憑證。準(zhǔn)確、規(guī)范、統(tǒng)一是產(chǎn)權(quán)證的最基本要求。傳統(tǒng)的人為填寫方法既不規(guī)范，也不統(tǒng)一，還容易被修改，使權(quán)證管理產(chǎn)生了不少問題。

通過交易流程模塊處理，所有房屋權(quán)屬信息都逐一進(jìn)入了計(jì)算機(jī)。在這里，可按照權(quán)證格式采用套打方式出證，既規(guī)范、統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)，又不易修改。

計(jì)算機(jī)出證解決了許多人為無法避免的問題。

7．房屋檔案存儲(chǔ)的設(shè)計(jì)

原始檔案經(jīng)過交易流程，相關(guān)的數(shù)據(jù)都進(jìn)入計(jì)算機(jī)。在經(jīng)過多個(gè)環(huán)節(jié)的校對(duì)后，計(jì)算機(jī)中的信息與原始檔案保持了一致。再通過對(duì)原始檔案入庫的整理登記，達(dá)到了計(jì)算機(jī)檔案與原始檔案的一一對(duì)應(yīng)。通過系統(tǒng)分析，