測(cè)繪房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目分析(重難點(diǎn))

測(cè)繪房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目分析（重難點(diǎn)）第第頁(yè)測(cè)繪房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目分析（重難點(diǎn)）Xx公司復(fù)建點(diǎn)、支路網(wǎng)、公建類等項(xiàng)目測(cè)繪業(yè)主核心業(yè)務(wù)一：規(guī)劃報(bào)建測(cè)量規(guī)劃報(bào)建測(cè)量:項(xiàng)目規(guī)劃定位測(cè)繪、規(guī)劃定位圖編制、日照分析測(cè)繪、規(guī)劃核實(shí)測(cè)量等；近年來(lái)，隨著瑤海區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，涉及大建設(shè)道路、安置點(diǎn)建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共服務(wù)事業(yè)等方面用地需求量逐年增加。而省自然資源廳在征收?qǐng)?bào)批的相關(guān)政策不斷出臺(tái)，對(duì)用地報(bào)件材料技術(shù)性、規(guī)范性要求越來(lái)越高。為規(guī)范投資項(xiàng)目征地報(bào)批程序的規(guī)劃報(bào)建測(cè)量，十分重要。做得好，可以起到四兩撥千斤之效。房地產(chǎn)報(bào)建總流程“多測(cè)合一”環(huán)境下的規(guī)劃報(bào)建方案為避免重復(fù)測(cè)繪，打破部門壁壘，進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，在工程建設(shè)竣工驗(yàn)收階段測(cè)繪事項(xiàng)實(shí)行“多測(cè)合一”的基礎(chǔ)上，將“多測(cè)合一”實(shí)施范圍擴(kuò)展到立項(xiàng)用地規(guī)劃許可、工程建設(shè)許可、施工許可等前三個(gè)建設(shè)階段，實(shí)現(xiàn)全流程“多測(cè)合一”。實(shí)施范圍主要涵蓋立項(xiàng)用地規(guī)劃許可、工程建設(shè)許可、施工許可等前三個(gè)建設(shè)階段的選址測(cè)繪、土地勘測(cè)定界、地籍調(diào)查、撥地測(cè)量、報(bào)建現(xiàn)狀地形圖測(cè)繪、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)復(fù)核、規(guī)劃放線、房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)算、規(guī)劃驗(yàn)線等測(cè)繪事項(xiàng)。立項(xiàng)用地規(guī)劃許可綜合測(cè)繪。在立項(xiàng)用地規(guī)劃許可階段，將原選址測(cè)繪、土地勘測(cè)定界、地籍調(diào)查、撥地測(cè)量四個(gè)測(cè)繪事項(xiàng)整合為立項(xiàng)用地規(guī)劃許可綜合測(cè)繪，作為建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書審批、建設(shè)用地規(guī)劃許可證審批、不動(dòng)產(chǎn)登記的依據(jù)。工程建設(shè)許可綜合測(cè)繪。在工程建設(shè)許可階段，將原報(bào)建現(xiàn)狀地形圖測(cè)繪、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)復(fù)核、規(guī)劃放線整合為工程建設(shè)許可綜合測(cè)繪，作為建設(shè)工程規(guī)劃許可審批的依據(jù)。施工許可綜合測(cè)繪。在施工許可階段，將原房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)算、規(guī)劃驗(yàn)線整合為施工許可綜合測(cè)繪,作為房屋預(yù)售許可審批、規(guī)劃監(jiān)管的依據(jù)。相關(guān)要求每個(gè)階段中涉及的測(cè)繪業(yè)務(wù)分別整合為一個(gè)綜合測(cè)繪事項(xiàng)，一個(gè)測(cè)繪事項(xiàng)原則上委托一家測(cè)繪單位承擔(dān)，后續(xù)各階段測(cè)繪要直接利用前階段成果，發(fā)生變化的進(jìn)行補(bǔ)充測(cè)繪。參照《關(guān)于安徽省工程建設(shè)項(xiàng)目“多測(cè)合一”改革的實(shí)施意見》中“誰(shuí)委托、誰(shuí)付費(fèi)”原則，由委托方承擔(dān)測(cè)繪經(jīng)費(fèi)。立項(xiàng)用地規(guī)劃許可綜合測(cè)繪所需測(cè)繪經(jīng)費(fèi)列入土地出讓成本。在現(xiàn)有“多測(cè)合一”信息平臺(tái)的基礎(chǔ)上，擴(kuò)充立項(xiàng)用地規(guī)劃許可綜合測(cè)繪、工程建設(shè)許可綜合測(cè)繪、施工許可綜合測(cè)繪工作流程及成果管理流程，建立與安徽省工程建設(shè)項(xiàng)目審批管理系統(tǒng)的測(cè)繪成果共享機(jī)制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目代碼“一碼”關(guān)聯(lián)，無(wú)需建設(shè)單位重復(fù)上傳。業(yè)主核心業(yè)務(wù)二：工程測(cè)量工程測(cè)量：場(chǎng)地平整土方量測(cè)繪、施工控制點(diǎn)測(cè)量、規(guī)劃用地測(cè)量、規(guī)劃放線、市政工程測(cè)量、現(xiàn)狀地下管線測(cè)量、排水管道檢測(cè)及其他零星測(cè)繪；城市中各種民用建筑、工業(yè)和市政工程建設(shè)都受城市規(guī)劃的指導(dǎo)，編制城市規(guī)劃需用各種比例尺的地形圖。如編制城市整體規(guī)劃需用比例尺為1:5000～1:25000的地形圖;編制分區(qū)規(guī)劃需用比例尺為1:1000～1:2000的地形圖；編制街坊、廣場(chǎng)的規(guī)劃以及為具體工程作設(shè)計(jì)則需用比例尺為1:500～1:1000的地形圖。這些地形圖有的是實(shí)測(cè)的，有的是編繪的。實(shí)測(cè)地形圖的比例尺在建筑物密集的大中城市中心區(qū)為1:500，在中小城市中心區(qū)、衛(wèi)星城鎮(zhèn)和新興工業(yè)區(qū)為1:1000,在市效區(qū)為1:2000～1:10000。隨著城市建設(shè)的發(fā)展,地物和地貌不斷改變。為使地形圖內(nèi)容能同實(shí)地狀況一致,必須及時(shí)進(jìn)行地形圖修測(cè)。修測(cè)以原實(shí)測(cè)地形圖為基礎(chǔ),根據(jù)變化了的地物、地貌局部修改圖上內(nèi)容。當(dāng)?shù)匚?、地貌變化范圍較大，或者原實(shí)測(cè)地形圖的比例尺太小而需用更大比例尺的地形圖時(shí)，要重新實(shí)測(cè)。測(cè)繪城市地形圖主要采取平板儀測(cè)圖法和測(cè)記法，也可采用航空攝影測(cè)量的方法。高層建筑物的施工測(cè)量一般包括：1）建筑物定位放線測(cè)量；2）軸線投點(diǎn)測(cè)量；3）樓層標(biāo)高定點(diǎn)測(cè)量；4）立面軸線投點(diǎn)測(cè)量；5）沉降觀測(cè)測(cè)量。此外還有一個(gè)放樣測(cè)量，但這件事有不少企業(yè)是分工給木工組長(zhǎng)或木工翻樣，泥工組長(zhǎng)或關(guān)砌做的。業(yè)主核心業(yè)務(wù)三：不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪：根據(jù)辦證需要實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作，測(cè)繪成果通過相關(guān)政府部門審核。房產(chǎn)測(cè)繪中應(yīng)重點(diǎn)注意的幾個(gè)常見問題：測(cè)繪的基本單元問題房地產(chǎn)測(cè)繪，直接為房屋登記工作服務(wù)；按房屋登記辦法，房屋登記的基本單元是指有固定界線、可以獨(dú)立使用的房屋或特定空間。所以測(cè)繪房屋時(shí)，應(yīng)注意國(guó)有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進(jìn)行登記，非成套住房，以房屋的幢、層、間、有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。集體土地范圍內(nèi)村民住房，以宅基地上獨(dú)立建筑為基本單元進(jìn)行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。確定基本單元時(shí)主要把握兩項(xiàng)原則，一是登記對(duì)像必須是特定的，特定是指登記對(duì)像是唯一的，能夠和其它不動(dòng)產(chǎn)明顯區(qū)別；二是必須具備獨(dú)立使用價(jià)值，如一般房屋技術(shù)層及一二層商鋪房，技術(shù)層及二層商鋪因不具備獨(dú)立使用價(jià)值，就不能作為獨(dú)立登記單元，而必須與底層房屋做為一個(gè)整體進(jìn)行登記測(cè)繪，涉及到公共出入的分?jǐn)偡课荩瑒t必須由相關(guān)權(quán)利人就共用部分的分?jǐn)偸褂眠_(dá)成協(xié)議后，才能依協(xié)議進(jìn)行測(cè)繪。房屋層數(shù)問題按房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，房屋層數(shù)按自然層數(shù)計(jì)算，地下層數(shù)用負(fù)數(shù)表示，房屋層高大于或者等于2.20米計(jì)算層數(shù)和建筑面積。檐口高度低于2.20米的技術(shù)層，不計(jì)算層數(shù)，但是高度超過2.20米的部分應(yīng)計(jì)算面積。（在系統(tǒng)上制圖時(shí)應(yīng)作為技術(shù)層下標(biāo)準(zhǔn)層的附屬提取面積線）。外業(yè)測(cè)繪問題無(wú)論何種測(cè)繪業(yè)務(wù)，都須以兩人為一個(gè)測(cè)繪小組，共同完成外業(yè)測(cè)繪，繪圖計(jì)算及校對(duì)工作。測(cè)繪草圖作為重要的原始資料，對(duì)于保障測(cè)繪成果質(zhì)量和過錯(cuò)追究都有著不可替代的作用，從2009年元月份起，所有外業(yè)測(cè)繪都必須在規(guī)定格式的草圖上作好詳細(xì)的數(shù)據(jù)記錄，（新建商品房如不繪制測(cè)繪草圖可在縮印的施工圖上作測(cè)繪數(shù)據(jù)記錄），并經(jīng)測(cè)繪人員和記錄人員及申請(qǐng)人簽字確認(rèn)。測(cè)繪草圖在測(cè)繪業(yè)務(wù)完成后，必須作為測(cè)繪資料的重要組成部分永久存檔。從2009年元月1號(hào)后，沒有測(cè)繪草圖或只有一人簽字的草圖，都不予審核通過。測(cè)繪圖紙中的地址問題房屋座落地址一般依據(jù)土地使用權(quán)證書、原房屋所有權(quán)證填寫，沒有上述兩證的，應(yīng)依據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證或其它證明文件填寫，但不得隨意地填寫，填寫格式為??鎮(zhèn)??路??街（巷）??????小區(qū)名稱，新建商品房住宅小區(qū)地址及樓號(hào)、房號(hào)一律按商品房預(yù)售網(wǎng)上備案系統(tǒng)上的樓號(hào)、房號(hào)填寫。測(cè)繪成果責(zé)任的問題房屋測(cè)繪成果，作為建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收房屋面積方面的依據(jù)、及房屋權(quán)屬證書的附圖，具有法律效力，作為認(rèn)定拆遷房屋面積享受免稅優(yōu)惠的證明等，重要性不言面喻。對(duì)此必須引起高度的重視。中華人民共和國(guó)《測(cè)繪法》第四十八條：違反本法規(guī)定，測(cè)繪成果質(zhì)量不合格的，責(zé)令測(cè)繪單位補(bǔ)測(cè)或者重測(cè)；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)直至吊銷測(cè)繪資質(zhì)證書；給用戶造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。業(yè)主核心業(yè)務(wù)四：房產(chǎn)測(cè)繪房產(chǎn)測(cè)繪：根據(jù)辦證需要實(shí)施房產(chǎn)測(cè)繪工作，測(cè)繪成果通過相關(guān)政府部門審核。地籍測(cè)量是土地管理工作的重要基礎(chǔ)，它是以地籍調(diào)查為依據(jù)，以測(cè)量技術(shù)為手段，從控制到碎部，精確測(cè)出各類土地的位置與大小、境界、權(quán)屬界址點(diǎn)的坐標(biāo)與宗地面積以及地籍圖，以滿足土地管理部門以及其它國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)部門的需要。房地產(chǎn)測(cè)繪是專業(yè)測(cè)繪中的一個(gè)很具有特點(diǎn)的分支。它測(cè)定的特定范圍是房屋以及與房屋相關(guān)的土地，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)測(cè)繪就是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段來(lái)測(cè)定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪。房地產(chǎn)測(cè)繪細(xì)分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪兩種。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測(cè)繪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙——房地產(chǎn)分幅平面圖。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪，是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營(yíng)管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過程中需要測(cè)繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊(cè)、簿、數(shù)據(jù)等開展的測(cè)繪活動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動(dòng)緊密相關(guān)，工作量大。其中它最大量、最具現(xiàn)實(shí)、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測(cè)繪。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪，對(duì)測(cè)繪人員素質(zhì)、儀器裝備、單位測(cè)繪資質(zhì)要求都比較高。必須是有較豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)隊(duì)伍才能勝任。相比較而言，從事房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪比較容易一些。根據(jù)目前我國(guó)的法律、法規(guī)規(guī)定，沒有取得房產(chǎn)測(cè)繪資格的隊(duì)伍不能從事房地產(chǎn)測(cè)繪。在世界上的一些國(guó)家只有官方機(jī)構(gòu)經(jīng)過審查和特別認(rèn)可，并取得測(cè)量工程師執(zhí)業(yè)資格的機(jī)構(gòu)和個(gè)人才能從事這一神圣而具有法律效力的工作。業(yè)主核心業(yè)務(wù)五：其他測(cè)繪項(xiàng)目建設(shè)過程中可能涉及的其他測(cè)繪工作。例如：地籍調(diào)查、境界測(cè)繪和地上附著物登記由縣或市級(jí)國(guó)土資源局會(huì)同被征收土地的所有權(quán)人、投標(biāo)人在業(yè)使用權(quán)人配合下，實(shí)地調(diào)查被征土地的四至邊界、土地用途、土地面積，地上附著物種類、數(shù)量、規(guī)格等，并由自然資源規(guī)劃局現(xiàn)場(chǎng)填制調(diào)查表一式三份，由自然資源規(guī)劃局工作人員和所有權(quán)人、使用權(quán)人共同確認(rèn)無(wú)誤后簽字。自然資源規(guī)劃局應(yīng)將所有權(quán)人、使用權(quán)人簽字的材料作為報(bào)批的必備材料歸檔上報(bào)。擬訂“一書四方案”組卷上報(bào)審批由自然資源規(guī)劃局根據(jù)征詢、聽證、調(diào)查、登記情況，按照審批機(jī)關(guān)對(duì)報(bào)批材料的要求擬訂“一書四方案”即：“建設(shè)用地說(shuō)明書，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，補(bǔ)充耕地方案，征收土地方案，供應(yīng)土地方案。最終獲得用地許可。構(gòu)筑物外立面測(cè)量應(yīng)用背景在建筑物外立面測(cè)量領(lǐng)域，想要得到建筑的外立面面積以及建筑CAD圖紙，需要很繁瑣的用測(cè)距儀和量尺等拉線進(jìn)行測(cè)量，耗費(fèi)精力時(shí)間以及預(yù)算。后來(lái)三維掃描技術(shù)被應(yīng)用到建筑外立面測(cè)量中，這項(xiàng)技術(shù)大大提高了測(cè)量的精度，人力成本和時(shí)間成本大大降低，突破了傳統(tǒng)測(cè)量的局限性，更加便捷。三維掃描技術(shù)相對(duì)于傳統(tǒng)技術(shù)的優(yōu)勢(shì)：更快捷：不需要量尺等繁瑣程序，只需要架好掃描儀，做好測(cè)站布設(shè)就可以直接進(jìn)行掃描非接觸性：掃描儀通過光的反射原理，不需要對(duì)建筑外墻有任何接觸；實(shí)時(shí)性、主動(dòng)性：掃描儀可以自動(dòng)對(duì)建筑進(jìn)行掃描，不需要更多人力操縱；采樣率高：通過調(diào)節(jié)，可以自主控住采樣率，控制精度的；快速性：掃描儀通過光的反射將掃描的物體數(shù)字化，更加快速；也同是解決了高層建筑頂層無(wú)法測(cè)量的問題；三維掃描技術(shù)是一項(xiàng)新興科技，它能快速獲取大空間三維空間數(shù)據(jù)，更加快速、便捷、高精度、連續(xù)、自動(dòng)獲取數(shù)據(jù)信息，形成三維點(diǎn)數(shù)據(jù)，即點(diǎn)云。三維激光掃描技術(shù)的組成高速精確的激光測(cè)距系統(tǒng)；引導(dǎo)激光反射并以均勻角速度掃描的發(fā)射棱鏡；水平方位偏轉(zhuǎn)控制器；高度角偏轉(zhuǎn)控制器；數(shù)據(jù)輸出處理器；內(nèi)置數(shù)碼相機(jī)。通過傳動(dòng)裝置的掃描運(yùn)動(dòng)，完成對(duì)物體的全方位掃描，通過一系列處理獲取目標(biāo)物表面的點(diǎn)云數(shù)據(jù)。四、三維掃描建筑外立面的工作流程五、數(shù)據(jù)處理流程外業(yè)數(shù)據(jù)采集點(diǎn)云數(shù)據(jù)處理通過點(diǎn)云用CAD制圖成果說(shuō)明：1:1的比例成圖，以毫米為單位。項(xiàng)目小結(jié)通過項(xiàng)目實(shí)踐，三維掃描技術(shù)對(duì)建筑外立面測(cè)量能很大的提高測(cè)量效率，通過點(diǎn)云坐標(biāo)提高外立面測(cè)量精度，尤其在建筑表面復(fù)雜和曲面上優(yōu)勢(shì)更為明顯。航天數(shù)維作為一家高新科技企業(yè)，為客戶提供三維掃描數(shù)字化服務(wù)，擁有專業(yè)的外業(yè)掃描團(tuán)隊(duì)和內(nèi)業(yè)建模團(tuán)隊(duì)，按您需求提供數(shù)據(jù)成果。公司擁有FARO三維掃描儀、Artec手持掃描儀、博爾科曼結(jié)構(gòu)光掃描儀、Rieg脈沖式掃描儀、無(wú)人機(jī)、傾斜攝影系統(tǒng)、istar全景相機(jī)等、及一系列三維軟件，是產(chǎn)品、技術(shù)及定制化解決方案的專業(yè)級(jí)提供商。公司長(zhǎng)期努力于無(wú)人機(jī)航測(cè)地形地貌考古等，為虛擬數(shù)字世界提供重要的生產(chǎn)資料。為用戶提供從軟硬件，到技術(shù)支持，再到項(xiàng)目合作等一整套的完善服務(wù)，成功的為眾多行業(yè)，提供了完整的三維空間技術(shù)解決方案。一張圖工程運(yùn)測(cè)區(qū)征供地一張圖編制與更新：征供地一張圖編制與更新、數(shù)據(jù)庫(kù)更新、業(yè)主合肥市蜀山區(qū)西部新城建設(shè)投資有限公司要求的相關(guān)數(shù)據(jù)分析、圖件編制打印、衛(wèi)片監(jiān)測(cè)圖斑的現(xiàn)場(chǎng)勘察及信息采集核查；地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估工程測(cè)區(qū)區(qū)范圍內(nèi)地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估專題報(bào)告：評(píng)估范圍為建設(shè)用地地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估。地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估應(yīng)符合原國(guó)土資源部、原省國(guó)土資源廳《地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估技術(shù)要求》和安徽省《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)地質(zhì)災(zāi)害防治工作的意見》的要求，評(píng)估資料齊全，確保成果資料完整、真實(shí)準(zhǔn)確、清晰有據(jù)，且需要通過省自然資源廳專家?guī)鞂＜覍彶?。房產(chǎn)測(cè)繪中的典型問題與對(duì)策房產(chǎn)測(cè)繪作為對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算的測(cè)繪技術(shù)手段之一，在當(dāng)前有著重要的意義。首先，它直接關(guān)系到購(gòu)房人的切身利益，房產(chǎn)測(cè)繪的全過程、面積計(jì)算及其測(cè)量精度都有嚴(yán)密的科學(xué)性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)，同時(shí)也為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)產(chǎn)生法律糾紛、審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測(cè)繪是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)繪按照國(guó)家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)表述房屋及其用地的有關(guān)信息和資料，通過對(duì)房屋自然狀況和權(quán)屬狀況的專業(yè)測(cè)量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用途等狀況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。最后，房產(chǎn)測(cè)繪也是檢驗(yàn)商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當(dāng)前由于商品房?jī)r(jià)格居高不下，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時(shí)常會(huì)打起面積的主意，推廣和進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序。房產(chǎn)測(cè)繪中的典型問題存在地區(qū)差異，做法不統(tǒng)一房產(chǎn)測(cè)繪離不開現(xiàn)場(chǎng)外業(yè)測(cè)量和數(shù)據(jù)計(jì)算、繪圖等內(nèi)業(yè)處理工作，然而對(duì)于這些工作，在不同地區(qū)、不同的測(cè)繪機(jī)構(gòu)或者不同的測(cè)繪人員，各自的做法都有差別。另外，在房產(chǎn)測(cè)繪的運(yùn)作模式、資料格式、數(shù)據(jù)處理、信息化程度等方面也存在地區(qū)差別，其技術(shù)成果質(zhì)量難以評(píng)定，不便于地區(qū)、單位之間的信息交流以及上級(jí)職能部門的考核監(jiān)督，也不利于房產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展。房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)發(fā)展不完善，行業(yè)監(jiān)管不到位盡管房產(chǎn)測(cè)繪作為一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)服務(wù)走向市場(chǎng)，實(shí)行政企分開、納入競(jìng)爭(zhēng)和監(jiān)督機(jī)制，但由于房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)發(fā)育不完善，存在一些不公平競(jìng)爭(zhēng)甚至違法亂紀(jì)行為，擾亂了市場(chǎng)秩序。目前，有關(guān)房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量保證體系和監(jiān)管體制以及相關(guān)法律法規(guī)還未完善，測(cè)繪行政管理部門對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)管力度不夠，缺少對(duì)測(cè)繪企業(yè)的資質(zhì)審查和技術(shù)指導(dǎo)，對(duì)測(cè)繪成果質(zhì)量監(jiān)管和檢驗(yàn)不到位，不利于保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。從業(yè)人員素質(zhì)有待提高房產(chǎn)測(cè)量人員應(yīng)為熟諳法律、建筑、測(cè)繪技術(shù)等多方面知識(shí)的高素質(zhì)專業(yè)測(cè)量人才。但目前在一些二線城市和很多縣一級(jí)房產(chǎn)測(cè)繪部門，從業(yè)人員基本素質(zhì)普遍偏低，專業(yè)技術(shù)人員非常缺乏，房產(chǎn)測(cè)繪工作水平較低。房屋測(cè)量中的存在測(cè)量問題一般情況下，進(jìn)行數(shù)據(jù)采集時(shí)，棱鏡的后背位置置于房屋角點(diǎn)時(shí)棱鏡是朝向儀器方向的，但也有很多時(shí)候情況不是這樣。這時(shí)，就不能把棱鏡看做一個(gè)點(diǎn)進(jìn)行觀測(cè)，因?yàn)樗哂幸欢ǖ捏w積，這時(shí)，瞄準(zhǔn)棱鏡中心測(cè)出的坐標(biāo)將不是房屋角點(diǎn)的坐標(biāo)，需要采用角度偏心觀測(cè)。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點(diǎn)相同水平距離的合適位置，測(cè)定到棱鏡的水平距離，然后用水平微動(dòng)螺旋照準(zhǔn)目標(biāo)，在儀器上進(jìn)行相應(yīng)的操作即可。解決房產(chǎn)測(cè)繪問題的有效對(duì)策加快房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化步伐，規(guī)范并形成競(jìng)爭(zhēng)有序的房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)首先，實(shí)行測(cè)管分離和測(cè)繪市場(chǎng)準(zhǔn)入制。加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管力度，防止和制止亂掛靠亂收費(fèi)現(xiàn)象，規(guī)范市場(chǎng)行為；加強(qiáng)測(cè)繪機(jī)構(gòu)和資質(zhì)管理，控制市場(chǎng)準(zhǔn)入，推進(jìn)開放房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)步入市場(chǎng)化、專業(yè)化、法制化的軌道。其次，加強(qiáng)行業(yè)自律，加快建立房產(chǎn)測(cè)繪誠(chéng)信體系。嚴(yán)格按照市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作，防止惡性競(jìng)爭(zhēng)，杜絕暗箱操作等破壞行業(yè)規(guī)矩的行為；房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)對(duì)其測(cè)繪成果承擔(dān)法律責(zé)任，對(duì)個(gè)別在測(cè)繪中不執(zhí)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范或故意弄虛作假的行為要給予嚴(yán)肅查處，追究相關(guān)責(zé)任。建立房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)平臺(tái)，統(tǒng)一管理，加強(qiáng)交流與合作測(cè)繪部門和房產(chǎn)管理部門應(yīng)通力合作，制定規(guī)范的房產(chǎn)測(cè)繪操作規(guī)程和統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則，建立房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)信息系統(tǒng)平臺(tái)，形成統(tǒng)一的運(yùn)作模式、操作流程和成果質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，達(dá)到收派件、勘測(cè)、繪圖、檢核、收費(fèi)、發(fā)證、歸檔全過程的自動(dòng)化處理。既方便信息技術(shù)統(tǒng)一管理、指導(dǎo)、交流與資源共享，又能推動(dòng)行業(yè)技術(shù)進(jìn)步；既規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪行為，又能確立房產(chǎn)測(cè)繪成果的權(quán)威性，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。另外，利用測(cè)繪行業(yè)協(xié)會(huì)和大專院校的測(cè)繪專家進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，促進(jìn)地區(qū)間交流與合作，互通有無(wú)，以達(dá)到房產(chǎn)測(cè)繪工作平衡發(fā)展。結(jié)合新工藝、新技術(shù)完善房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)繪應(yīng)結(jié)合新的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范和建筑施工新工藝、測(cè)繪新技術(shù)的要求，逐步完善房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，使其更具可操作性，以解決房產(chǎn)測(cè)繪中實(shí)際可能出現(xiàn)的新問題。如坡屋頂房屋，由于難以精確測(cè)量其層高而影響到建筑面積計(jì)算結(jié)果，筆者認(rèn)為，若采用凈高為標(biāo)準(zhǔn)，問題即迎刃而解。另外，若以中國(guó)成年男性的平均身高1.70m作為參考，單純從居住和使用的角度上看，房間凈空高度確定在1.75m以上是可行的，因此，具有良好通風(fēng)采光功能的斜面結(jié)構(gòu)居室或儲(chǔ)藏室，其凈高在1.75m～2.05m的部位可按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凈高大于2.05m的可按其水平投影全部計(jì)算建筑面積。這種做法無(wú)論從技術(shù)上還是經(jīng)濟(jì)上說(shuō)都應(yīng)該是合理的，更具人性化、直觀化，易于操作，也體現(xiàn)了坡屋頂房屋的利用價(jià)值。對(duì)于無(wú)頂蓋室外樓梯，筆者建議：因頂層無(wú)蓋不應(yīng)計(jì)算面積，下部各層都以上一層樓梯為頂蓋，若封閉則按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，若不封閉則應(yīng)按各層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高房產(chǎn)測(cè)繪上崗人員的專業(yè)素質(zhì)一名合格的房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員不但應(yīng)具備測(cè)量的專業(yè)知識(shí)和相關(guān)的房地產(chǎn)知識(shí)，還要具備高度的責(zé)任心，嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和有關(guān)法規(guī)開展房產(chǎn)測(cè)量工作。對(duì)于西部測(cè)繪人才欠缺的地區(qū)更需加大扶持力度，做好房產(chǎn)測(cè)量各項(xiàng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高上崗人員專業(yè)素質(zhì)；加強(qiáng)數(shù)字技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，提高房產(chǎn)測(cè)繪的科技含量。建議做好兩個(gè)“建立”，即建立房產(chǎn)測(cè)繪人員上崗考核制度及定期培訓(xùn)制度，盡快實(shí)施“注冊(cè)測(cè)量師”制度；建立測(cè)繪人才專家?guī)欤眯袠I(yè)專家力量，探索房產(chǎn)測(cè)量中的“高精尖技術(shù)”，為測(cè)繪企業(yè)和測(cè)繪行業(yè)技術(shù)革新、推廣提供必要的人才和技術(shù)保障。建立和完善房產(chǎn)面積測(cè)繪復(fù)議制度探索由房產(chǎn)登記管理部門牽頭成立房產(chǎn)測(cè)繪復(fù)議專家委員會(huì)，負(fù)責(zé)房產(chǎn)測(cè)繪糾紛協(xié)調(diào)復(fù)議。房屋產(chǎn)權(quán)人或開發(fā)單位對(duì)房屋面積測(cè)算結(jié)果有異議的，可以向房產(chǎn)