產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)方案

-1-產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案業(yè)公司簡介思路約服務(wù)管理-2-第一章物業(yè)公司簡介理事單位、鄭州市物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位，河南省房地產(chǎn)行業(yè)物業(yè)服務(wù)標(biāo)桿第二章產(chǎn)業(yè)園概況及管理特點分析及其作業(yè)指導(dǎo)書為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照作業(yè)程敘文件進(jìn)行管理，對秩序人員采用“培-3-根據(jù)各項記錄及時調(diào)整人員和管理范圍，做到防范區(qū)域無盲點。公司還針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特點，在秩序員定崗方面，按照內(nèi)外相分離的基本原則，因地設(shè)崗，因區(qū)第三章物業(yè)管理服務(wù)思路與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ)值升值，不僅僅包括要延長裝飾裝修材料使用壽命，還要通過精心養(yǎng)護(hù)保障各種材質(zhì)的光潔如新，且在此基礎(chǔ)上盡量節(jié)能降耗，針對產(chǎn)業(yè)園各項建造指標(biāo)，結(jié)合物業(yè)成熟的質(zhì)量運(yùn)行控制體系，我們提出了“節(jié)能降耗清潔與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ)”的清“節(jié)能降耗”是產(chǎn)業(yè)園清潔服務(wù)的基礎(chǔ)目的，而“清潔與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ)”則是達(dá)“節(jié)能降耗清潔與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ)”是針對產(chǎn)業(yè)園特點所提出的服務(wù)思路，有效解控制的問題，更將清潔突破至新的層面，不僅僅要做到整潔如新，還要有效考核與培訓(xùn)并重-4-此，針對該園區(qū)的特點，我們提出了“細(xì)化服務(wù)考核與培訓(xùn)并重”的物業(yè)管理“細(xì)化服務(wù)”是指細(xì)化物業(yè)管理服務(wù)的各項工作程序，特別是公共秩序維護(hù)和保潔服務(wù)，不僅僅要量化工作程序，還要從服務(wù)禮儀上逐步細(xì)化。一方面，嚴(yán)進(jìn)行操作，另一方面，還要結(jié)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作特點，積極與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)溝通，細(xì)化“考核與培訓(xùn)并重”是細(xì)化服務(wù)的重要保障，一方面，要針對各項考核標(biāo)準(zhǔn)觀摩學(xué)習(xí)、互動交流等方式逐步提升服務(wù)意識，進(jìn)而細(xì)化服務(wù)，全面提升設(shè)施設(shè)物業(yè)管理方-5--6-第四章工程設(shè)備管理在現(xiàn)代物業(yè)管理中，設(shè)備管理水平是物業(yè)管理綜合水平評判的專業(yè)依據(jù)之設(shè)備科技技術(shù)含量高，系統(tǒng)設(shè)備停運(yùn)對園區(qū)業(yè)主、單位影響巨大。針對園區(qū)的設(shè)一、完善工程部架構(gòu)，確保工程部技術(shù)力量，在工程部架構(gòu)設(shè)置中，應(yīng)保證有機(jī)電工程師、電子電氣工程師、暖通工程師等高級專業(yè)技術(shù)人材，在人材、技術(shù)資源的有力保證下，熟悉設(shè)備性能、有可靠的運(yùn)行維護(hù)和檢修能力，保證設(shè)備的正常運(yùn)行，有能力及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備運(yùn)行過程中的隱患和故障，保證將設(shè)備二、建立完善的設(shè)備檔案，健全設(shè)備卡片和運(yùn)行維修記錄，隨時掌握設(shè)備三、健全設(shè)備管理崗位職責(zé)，制定設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)、檢修制度，制定。2、工程部經(jīng)理組織設(shè)備運(yùn)行管理和設(shè)備檢修技術(shù)人員提前到場，學(xué)習(xí)該次方案，監(jiān)控演習(xí)程序，在演習(xí)過程中鍛煉運(yùn)行管理人員在緊急討論、總結(jié)演習(xí)的成敗得失，積累-7-5、工程部經(jīng)理組織講評，形成演習(xí)報告和測評報告，向項目部經(jīng)理和管委五、建立重要設(shè)備停運(yùn)審批管理程序，避免因重要設(shè)備停運(yùn)給園區(qū)業(yè)主和相針對園區(qū)工業(yè)區(qū)等相關(guān)方的專用設(shè)備，我們可以根據(jù)相關(guān)方的需求，向相關(guān)方提供專業(yè)的設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理服務(wù)，為住場單位、業(yè)主解除設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理的后-8-項目項目序號1234控廣播行巡視檢查，包括機(jī)房、轎3、每周、每月、每季度由外3、每月全面檢查路線接頭及4、每半年由委外維保單位維3、每月檢查播音設(shè)備和系統(tǒng)路線，保證設(shè)備完好，路線1、每天巡視機(jī)房次數(shù)不低于3次，并適時監(jiān)控信號源質(zhì)2、每周全面檢查一次路線信號放大器，發(fā)現(xiàn)問題一小時3、每年信號接入單位系統(tǒng)維梯運(yùn)行狀況，并檢查維機(jī)房不少于3次，并做1、工程主管、保安隊長定期檢查監(jiān)控中心圖象及運(yùn)行記錄，并每周安排保安員進(jìn)行紅外線障2、工程主管每月組織全3、委外維護(hù)結(jié)果需由主管現(xiàn)場檢查及工程部經(jīng)3、主管每天巡視公共區(qū)4、每天巡視檢查機(jī)房一5、審查月度系統(tǒng)維保情次，每周檢驗信號質(zhì)量電工每天監(jiān)測信號質(zhì)量一織檢查一甲方要求時間開啟，保證運(yùn)行良好，維保達(dá)到國家規(guī)定要求，無電梯事杜絕因維保不及時造成設(shè)備損壞和2、監(jiān)控設(shè)備圖象清晰，硬盤錄相可1、運(yùn)行效果良好，無噪音，播放節(jié)2、音控設(shè)備擺放整齊，設(shè)備房干凈整潔，音帶、碟片使用保管得當(dāng)；3、維保及時準(zhǔn)確，相關(guān)運(yùn)行、維保-9-2、每月檢查緊固系統(tǒng)接線端統(tǒng)4、雷雨季節(jié)來臨前檢查系統(tǒng)、每年度系統(tǒng)安全檢查并維端水壓測試，每三個月進(jìn)行一次自消末端水試水，檢查2、每半年清洗一次感煙、感，每年抽查10％系統(tǒng)探頭感煙感溫報警情況；系統(tǒng)委外日常運(yùn)行維護(hù)管理，消防系統(tǒng)聯(lián)動設(shè)備由外委單位承擔(dān)，消防系統(tǒng)安全年檢由委外承鐘內(nèi)發(fā)機(jī)電供電，保證電梯、消防、通知業(yè)主和使用單位，商鋪、辦公場通知用戶。1、系統(tǒng)完好，報警點位準(zhǔn)確，無誤2、按消防相關(guān)法律法規(guī)要求運(yùn)行和4、預(yù)警時值班人員5負(fù)責(zé)內(nèi)到達(dá)第電室不少于2次，并抽查系統(tǒng)維護(hù)情況，并審查運(yùn)行維護(hù)記錄及能耗2、領(lǐng)班隨時檢查配電室值班情況及運(yùn)行記錄填寫情況，并參預(yù)發(fā)機(jī)電3、主管每年組織進(jìn)行一次緊急停電事故演習(xí)。1、系統(tǒng)日常運(yùn)行由保安2、系統(tǒng)維護(hù)、檢測、調(diào)試由工程主管負(fù)責(zé)組織3、保安隊長每年組織兩4、委外年度安全檢查結(jié)果需報公司經(jīng)理審核并-10-第五章公共秩序維護(hù)產(chǎn)業(yè)園的園區(qū)公共秩序管理方面，我們將針對園區(qū)的不同業(yè)態(tài)情況，建立安一、針對公寓區(qū)域?qū)嵤┓忾]管理，采用先進(jìn)的周界和主入口監(jiān)控設(shè)備和周界設(shè)置安防設(shè)備駁接接口，以先進(jìn)的安全監(jiān)控裝置確保園區(qū)住戶安全。同時，我們在住宅區(qū)入口、大堂安排值班人員，嚴(yán)格對進(jìn)入住宅區(qū)的外來人員進(jìn)行盤查，并通過可視對講設(shè)備與住戶聯(lián)系識別訪客身份，未被識別的訪客將嚴(yán)禁進(jìn)入住宅二、針對辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)商家需求，對相關(guān)區(qū)域?qū)嵤┌敕忾]管理，在確保辦公、經(jīng)營環(huán)境的前提下，為訪客、辦事人員、消費(fèi)者通過安全、舒適、文明的環(huán)安排便衣安全員，巡邏與相關(guān)區(qū)域，在確保公共秩序環(huán)境的基礎(chǔ)上，避免給相關(guān)五、在園區(qū)的安全管理工作中，我們每月組織實施一次安全演習(xí)，演習(xí)項目包括發(fā)現(xiàn)刑事案件的處理辦法、公共秩序糾紛的處理辦法、盜竊處理程序、火災(zāi)處理程序、強(qiáng)行越入園區(qū)的處理程序等，并在園區(qū)成立以保安部隊長為隊長的應(yīng)-11-標(biāo)準(zhǔn)1、保安隊長崗位職責(zé)(含副隊長、分隊長職責(zé))負(fù)責(zé)組織全體保安人員認(rèn)真履行職責(zé)，圓滿完成項目部交給的各項保衛(wèi)任協(xié)助綜合管理部完成保安人員的招聘、面試，負(fù)責(zé)安排新隊員的上崗前培訓(xùn)及保負(fù)責(zé)擬制保安人員職責(zé)、基本要求、獎勵與處罰細(xì)則，并指導(dǎo)保安人員貫徹關(guān)心所轄區(qū)域班子建設(shè)，做到選好苗、使用好、管理好、培訓(xùn)好。時常指導(dǎo)隨時掌握員工思想動態(tài)，加強(qiáng)與員工的溝通和交流，熟悉各防區(qū)的公共秩序在責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生公共秩序、刑事案件時，應(yīng)即將組織人員保護(hù)好現(xiàn)場，并控-12-載、聽反映隊員生配合隊長做好隊員的思想工作，根據(jù)上級要求，合理組織、監(jiān)督隊員按時上下班根據(jù)公司工作需要，在指定的崗位執(zhí)勤，按規(guī)定的時間、地點、任務(wù)完成上對出入大門的人、貨物進(jìn)行證件檢查，其中貨物出門需出門條，防止未經(jīng)允熟悉、掌握所在業(yè)態(tài)區(qū)域業(yè)態(tài)(住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域)、住戶的大門崗負(fù)責(zé)檢查進(jìn)出車輛有無攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤查可疑人員-13-隨時掌握出入大門的車輛及人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)及時查詢或者報告，小商小販、無成人帶領(lǐng)的小孩、精神不正常的人以及在大門處逗遛、頑耍的人，應(yīng)遇有上級領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主出入(包括步行及乘車)，要敬舉手禮；發(fā)生糾紛和普通性公共秩序問題時，應(yīng)依法及時處理并報告主管，同時及時保證報警電話(對講機(jī))不被無故占用；勸離夜間無故滯留在巡邏區(qū)內(nèi)的人員，及時控制巡邏發(fā)現(xiàn)的可疑人員，并視在上下班高峰期，切實做好對業(yè)態(tài)(住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域)的安全保衛(wèi)，防止竊案發(fā)生，勸離混入業(yè)態(tài)區(qū)域銷售商品的人員，以免影響正常的生活秩-14-子細(xì)巡查易發(fā)生問題的地方，及時制止和勸阻不符合安全的情況，避免發(fā)生意外在巡邏中如發(fā)現(xiàn)漏水漏電，或者聞到異味，或者聽到可疑聲響，或者發(fā)現(xiàn)可疑人員物防”相結(jié)合的方針，全員參預(yù)安全管理，群防群治，與轄區(qū)派出所和園區(qū)公共秩序聯(lián)防一道齊抓共管，為園區(qū)營造安定、團(tuán)結(jié)、溫馨、和睦的社區(qū)環(huán)境，杜絕第六章消防管理在園區(qū)，我們將在重點的路口路段和場所設(shè)置消防宣傳欄，張貼消防標(biāo)語、普及消防知識，進(jìn)行廣泛的消防宣傳教育。同時，我們將根據(jù)實際需求，在園區(qū)的相關(guān)部位配置消防設(shè)施與消防器材，并定期對消防設(shè)施和器材進(jìn)行檢查、調(diào)試、確在對商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在裝修方案審查時，我們將嚴(yán)格要求消防主管在內(nèi)部管理方面，我們將建立消防管理三級組織，成立以公司總經(jīng)理為組長-15-導(dǎo)小組組長：服務(wù)中心經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)小組副組長：服務(wù)中心秩序主管領(lǐng)導(dǎo)小組成員：保安部隊長、工程部設(shè)備主管、綜合管理部主管、保安部副：秩序主管對常務(wù)副隊長：秩序隊長義務(wù)消防隊副隊長：保安部副隊長、分隊長、工程部設(shè)備主管、客服主管義務(wù)消防隊員：全體保安員、工程部全體技術(shù)員制定安全防火制度，明確相關(guān)單位的防火責(zé)任人，明確責(zé)任人的職責(zé)，把防火責(zé)隱患，在園區(qū)內(nèi)，定期組織消防演練，培訓(xùn)緊急情況下的消防應(yīng)對方案、緊急疏散程序。通過演習(xí)訓(xùn)練，掌握火災(zāi)時的撲滅技能、疏散程序、物品轉(zhuǎn)移程序、重要域安裝相應(yīng)的消防疏散標(biāo)示，制定滅火方案和重點部位保衛(wèi)方案。以完善的管理構(gòu)思和預(yù)案演練，通過培訓(xùn)、宣傳、教育、檢查整改、動員齊抓共管的總體思路，走預(yù)防為主、將隱患泯滅在萌第七章園林綠化養(yǎng)護(hù)在園林綠化管理方面，我們對園區(qū)的園林規(guī)劃經(jīng)過綜合分析，認(rèn)為該園區(qū)園-16-林的建設(shè)規(guī)劃主要由大面積的常綠草坪、大規(guī)模的灌木植被、適量的常綠喬木和落葉喬木、部份珍惜植物、少量盆景、大面積的租擺盆栽植物組成，因此，我們認(rèn)為，要搞好園區(qū)的園林養(yǎng)護(hù)，必須在園區(qū)組建一支由專業(yè)園藝師帶領(lǐng)技術(shù)型園在園林的維修養(yǎng)護(hù)上，我們嚴(yán)格按照像關(guān)規(guī)范，制定修剪、施肥、除草、澆水、排澇、殺蟲計劃，以無枯死、無黃葉、無病蟲害為指導(dǎo)思想，確保園林的觀一、室內(nèi)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及目標(biāo):證苗木不缺水;及時消除雜草，雜物及枯枝爛葉，時刻保持盆內(nèi)無明顯雜草，雜3、修剪整形:根據(jù)生長情況不定期修剪，整形，使苗木保持青綠，美觀慷慨;4、施肥:根據(jù)苗木各類及生長情況進(jìn)行施肥，每次松土后需施肥一次;，秋季蟲病多發(fā)期前必須進(jìn)行綜合防治，不能有大規(guī)模的病蟲害發(fā)生，冬季要做好越冬蟲害的清理滅除及防病工作;良，欣賞效果不佳的花木，管理處應(yīng)及時通知更換.二、室外養(yǎng)護(hù):土壤改良:對綠化地帶未經(jīng)改良的土壤每年進(jìn)行一次性全面深耕改良，徹底改變花木因土壤貧瘠板結(jié)而造成的生長慢，枯黃，老化，部份枯死的狀況，確保花草的正常生長狀態(tài)，深翻土壤后，施基肥和使用化學(xué)除草劑，消除雜草.-17-修剪兩次.生長旺盛期應(yīng)根據(jù)生長情況不定期及時修剪，草皮修剪春，夏季每兩要濕時刻保持綠地，花壇整潔，清除雜草采用人工拔除或者選用化學(xué)除草劑，每次清完草后，應(yīng)噴施三次葉面肥及控草肥;次大雨必須松土一次，每次松土后同時根據(jù)苗木的具體需要施肥一次;干涂液防蟲，防病等保護(hù)工作;，以免藥液擴(kuò)散;-18-防措施，避免不應(yīng)有的損失;的雜草.每次修剪后對草皮施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合磷，鉀肥和有機(jī)肥，施施肥;花球造型優(yōu)美，增加其藝術(shù)含補(bǔ)種好;妨礙人們觀瞻和活觀.觀第八章保潔服務(wù)伍，能對不同材質(zhì)的屋頂、外墻、地面進(jìn)行專業(yè)清潔，為業(yè)主提供高質(zhì)量、高水-19-保潔部配備有榨水車、噴霧器、多功能清潔車等多套保潔機(jī)具，大大提高工第九章客戶需求及特約服務(wù)管理在產(chǎn)業(yè)園的客戶需求管理、客戶投訴處理和客戶特約服務(wù)方面，我們以園區(qū)通過廣泛的客戶調(diào)研，了解掌握業(yè)主的服務(wù)需求，根據(jù)調(diào)研結(jié)果，有針對性求時，將嚴(yán)格執(zhí)行首問管理制度，首問責(zé)任人將負(fù)責(zé)業(yè)主需求的全過程跟蹤，受理業(yè)主需求時，按要求做好需求記錄(了解服務(wù)內(nèi)容、預(yù)約服務(wù)時間)，并填發(fā)投訴處理是物業(yè)管理環(huán)節(jié)中一項嚴(yán)謹(jǐn)而極富技巧性的工作，迅速、及時、合理有效地進(jìn)行投訴處理，能使相關(guān)方給物業(yè)管理企業(yè)帶來高度的信賴，反之，將-20-嚴(yán)重傷害開辟商及物業(yè)公司企業(yè)形象和聲譽(yù)，因此對客戶投訴處理，我們嚴(yán)格執(zhí)客戶投訴普通包括來電、來函、來訪和網(wǎng)上發(fā)布等形式