住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性方案研究報(bào)告

xxxxxxxxxx住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(代項(xiàng)目建議書)金智工程二O一一年六月xxx注冊(cè)咨詢師XXX注冊(cè)咨詢師XXX高級(jí)工程師第一章總論1第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性6第三章市場(chǎng)分析13第四章建設(shè)容與建設(shè)規(guī)模52第五章區(qū)域位置與建設(shè)條件53第六章工程技術(shù)方案56第七章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能68第八章物業(yè)管理72第九章項(xiàng)目招投標(biāo)73第十章實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃74第十一章投資估算與資金籌措76一、投資估算76第十二章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)78一、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要依據(jù)78三、總成本費(fèi)用估算79五、不確定性分析81第十三章社會(huì)評(píng)價(jià)90一、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析90一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱2、項(xiàng)目建設(shè)單位3、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人4、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)5、項(xiàng)目擬建容與規(guī)模項(xiàng)目總用地面積58993.54平方米，57403.54m2,折合86.105畝，項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積135395.57平方米，其中地上建筑面積114481.15平方米[含低層住宅總建筑面積10288.82平方米；高層住宅總建筑面積99323,26平方米；公總建筑面積4869.07平方米(含幼兒園建筑面積1281,53平方米、網(wǎng)物業(yè)管理用房建筑面積建筑面積510.49平方米、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積1070.36平方米)]。地下車庫與人防總建筑面積20914.42平方米。共建停車位616個(gè)(地下室停車位443個(gè)，私家車庫停車位46個(gè)，地二、建設(shè)單位基本情況評(píng)，歷年來，所開發(fā)的項(xiàng)目合格率達(dá)100%,優(yōu)良率80%,創(chuàng)下了驕人1、申請(qǐng)依據(jù)(1)工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求(2)國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》(3)建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》(5)其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)2、研究圍四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)備注1項(xiàng)目總用地面積折合88.49畝項(xiàng)目凈用地面積折合86.105畝2項(xiàng)目總建筑面積計(jì)容積率建筑面積(地上)低層住宅建筑面積高層住宅建筑面積公共配套建筑面積幼兒園建筑面積網(wǎng)球中心建筑面積社區(qū)用房建筑面積物業(yè)管理用房建筑面積商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積地下建筑面積(不計(jì)容積率)地下車庫與人防建筑面積3停車位個(gè)46個(gè)，地面停車位127個(gè)4容積率5建筑密度%6綠地率%7建設(shè)期年28項(xiàng)目總投資萬元9利潤總額萬元所得稅萬元稅后利潤萬元項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)部收益率%稅前/稅后項(xiàng)目投資回收期年稅前/稅后借款償還期年3投資利潤率%投資利稅率%五、研究結(jié)論與建議務(wù)部收益率15.73%,所得稅后項(xiàng)目投資回收期為2.73年，在財(cái)務(wù)上(1)勘察設(shè)計(jì)是項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)工作，也是項(xiàng)目投資控制的關(guān)建筑方案的比選工作，從而為項(xiàng)目的建設(shè)與投資控制打下良好的基程中的成本與質(zhì)量控制工作，以確保其社會(huì)效益和財(cái)務(wù)第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性圖，計(jì)劃用15年左右的時(shí)間把建設(shè)成為繁榮、開放、文明、秀美的的基地之一。近年來，在省、市各級(jí)各部門的大力支持下，隆平高科技園高速發(fā)展，現(xiàn)有入園企業(yè)205家，技工貿(mào)總收入近100億元，成為芙蓉術(shù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。自2006年起，園區(qū)堅(jiān)定不移地走都(金丹科技創(chuàng)業(yè)大廈)、廣發(fā)隆平創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、省科研成果轉(zhuǎn)化中2、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的分析與研究，房地產(chǎn)因國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用增幅約1.5～2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)與幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相關(guān)聯(lián)，投資帶動(dòng)系數(shù)為1.95。所以，房均一室，力爭(zhēng)在2010年達(dá)到人均建筑面積35m2,主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。3、實(shí)現(xiàn)國家產(chǎn)業(yè)政策的需要自1998年初黨中央、國務(wù)院決定在全國圍停止實(shí)施住房實(shí)物分我國房地產(chǎn)業(yè)今后的發(fā)展方向?qū)⑹抢^續(xù)堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本持下調(diào)整住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系、推動(dòng)國家住房制度4、城市發(fā)展的需要萬人，全市土地總面積11819.5平方公里，其中市區(qū)常住人口220萬人，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積186平方公里。根據(jù)市長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展綱要和市總體規(guī)劃修編的容，到2020年市城市人口規(guī)模將達(dá)到350萬人，城市用地規(guī)模將達(dá)350平方公里，在全省率先基本來15年，其城市人口和用地規(guī)模較目前將增加近一倍，其發(fā)展方向供應(yīng)總量控制在2400萬平方米左右，并根據(jù)“十一五”社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀調(diào)控政策變動(dòng)，總量變動(dòng)幅度控制在±10%之間。其中，中低價(jià)位、中小套型普通商品住宅(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房占70%以上。城市居民住房條件持續(xù)改善，到2010年末，預(yù)計(jì)城市人均品住宅(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的建設(shè)用地占70%以上。要，對(duì)于美化城市環(huán)境、增加城市功能均具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。持投資總量的較快增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國GDP每增長1個(gè)百分點(diǎn)，全國可新提供80多萬個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%,大約可以拉動(dòng)GDP增長0.5個(gè)百分點(diǎn)，則可提供40多萬個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)第三章市場(chǎng)分析1、市社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀市位于省東部偏北，處于湘江下游和長瀏盆地西緣，東經(jīng)112度53分至113度6分，北緯28度2分至28度16分之間，五嶺南屏，洞庭北扼。全市國土面積11819km2,其中市區(qū)面積556km2,建成區(qū)面年平均氣溫17.1℃,最冷月(1月份)氣溫平均4.6℃,最熱月(7月份)平均氣溫29.5℃。年平均總降雨量為1400mm,4至6月雨水集中，月降雨量平均為185～245mm,全年降雨日約158天。冬春季多北風(fēng)，夏秋季多南風(fēng)，日照時(shí)數(shù)年平均為1726小時(shí)，無霜期年平均為279.3天。市地表水系發(fā)達(dá)，年逕流量達(dá)660億m3的湘江干流由南向北將流，河床坡度小，逕流量大，流速緩慢，高水位時(shí)間長，每年4～6寧鄉(xiāng)3縣與瀏陽市。2007年年末全市總?cè)丝?52.92萬人，總面積11819平方公里，其中戶籍總?cè)丝?37.36萬人，市區(qū)常住人口199萬人，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積189平方公里。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)歷史性突破：全市地區(qū)生產(chǎn)總值突破2000億元，2190.3億元，同比增長16%;人均GDP突破3萬元，達(dá)到33000元，同比增長14.2%;全部工業(yè)總產(chǎn)值突破2000億元，完成2184億元，同比增長30.3%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破1000億元，達(dá)到1037億元，同比增長19.8%;財(cái)政收入突破200億元，達(dá)到262.5億元，同比增長48.3%。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1445.2億元，同比增長32.8%。城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達(dá)到16153元和6339元，同比分別增長16%和16.6%。制經(jīng)濟(jì)總量占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)59%,同比提升4個(gè)百分點(diǎn)?；ɑ?5%;兩區(qū)八園共完成規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值990億元，占全市規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值的比重提高到60.8%;全市產(chǎn)值過100億元的企業(yè)達(dá)3家；規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤163億元，比上年增長85.7%;工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)253%,同比提高48.4個(gè)百分點(diǎn)；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長28%,占規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值的比重上升到40.5%;單位GDP能耗下降4%。商貿(mào)特率達(dá)82.5%,全市森林覆蓋率達(dá)53.6%。社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)深入推新建標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)家店381家，完成鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃35個(gè)、村級(jí)規(guī)劃200個(gè)，解決農(nóng)村12萬人飲水安全，新增通自然村10個(gè)，改擴(kuò)建干線公路和鄉(xiāng)村公路1110公里，新建沼氣池1.1萬個(gè)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村生活環(huán)境明顯改善。全年實(shí)際到位外資15億美元，增長25.1%。對(duì)外貿(mào)易大38.9%。其中出口總額26.1億美元，增長35%;進(jìn)口總額14.7億美率為3.5%;企業(yè)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保新增11.5萬人；新型農(nóng)村合作醫(yī)工作力度加大，新建經(jīng)濟(jì)適用房70.9萬平方米、城鎮(zhèn)廉租房2.5萬3、市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)的分析論證，市2006～2020年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要指標(biāo)預(yù)測(cè)情況見表根據(jù)發(fā)展預(yù)測(cè)，2006～2010年市經(jīng)濟(jì)總量增長的平均水平將保持在13.5～12.5%之間，2010年GDP將達(dá)到2900億元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將入年均增長率達(dá)到31.5%,比同期GDP年均增長率高出16.7個(gè)百分點(diǎn)，占GDP比重為9.17%。預(yù)計(jì)2010年市地方財(cái)政收入330億元，占GDP比重為10%左右；到2020年市地方財(cái)政收入達(dá)到1000億元，占GDP比重為13%左右。序號(hào)1地區(qū)生產(chǎn)總值億元2人均GDP元3地方財(cái)政收入億元一般預(yù)算收入億元4全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元5城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元6農(nóng)村居民人均可支配收入元7總?cè)丝?戶籍)萬人總?cè)丝?常住)萬人8城市人均公共綠地面積平方米8市常住總?cè)丝?006～2020年按平均每年增加10萬人，到2010年達(dá)到685萬人、2020年達(dá)到795萬人。其中市區(qū)常住人口按平均每年增加9萬人，2020年總數(shù)達(dá)385萬人，都市區(qū)常住人口2020年總數(shù)達(dá)405萬人。2005年市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為12434元，預(yù)計(jì)2010年達(dá)到18900元，2020年達(dá)到50000元。2005年市農(nóng)村居民人均可支配收入為4735元，預(yù)計(jì)2010年達(dá)到6750元，2020年達(dá)到15000元。2006～2020年，市的投資重點(diǎn)之一就是提升市城市品位，滿足二、市政規(guī)劃分析1、城市發(fā)展規(guī)劃批準(zhǔn)。根據(jù)該《規(guī)劃》,2020年市城市人口將達(dá)350萬，城市建設(shè)用地將達(dá)350平方公里。城市沿湘江、319國道兩條生長軸線，向周邊一主：指河?xùn)|城區(qū)集中聯(lián)片發(fā)展區(qū)域，2020年城市建設(shè)用地124平方公里，城市人口146萬。規(guī)劃將強(qiáng)化綜合服務(wù)功能，提高環(huán)境質(zhì)界，北至谷山，南至靳江河，2020年城市建設(shè)用地65平方公里，城星馬新城位于主城區(qū)東面，2020年城市建設(shè)用地64平方公里，城市人口53萬，規(guī)劃利用其特有的對(duì)外交通優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展新型工業(yè)、四組團(tuán)：暮云、撈霞、高星、含浦組團(tuán)。暮云組團(tuán)2020年城市建設(shè)用地22平方公里，城市人口18萬，布局面向長株潭的旅游、商貿(mào)等區(qū)域性公共設(shè)施。撈霞組團(tuán)2020年城市建設(shè)用地28平方公里，城市人口23萬，規(guī)劃為水運(yùn)、公路、鐵路的中轉(zhuǎn)聯(lián)運(yùn)中心、物流中心、大運(yùn)量工業(yè)基地。高星組團(tuán)2020年城市建設(shè)用地26平方公里，城市人口25萬，規(guī)劃為綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)與置換外遷工業(yè)基地。含浦組團(tuán)2020年城市建設(shè)用地21平方公里，城市人口20萬，為大學(xué)城的遠(yuǎn)2、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃根據(jù)《市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃》,市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間布局為1個(gè)市級(jí)三、房地產(chǎn)宏觀政策分析1、上半年政策新導(dǎo)向產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)出購房者和開發(fā)商觀望氣氛濃厚，投2008年，為了進(jìn)一步擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫，國家除了進(jìn)一法》,并于7月1日起正式施行，這一系列的政策的制定，政府以期2、上半年政策導(dǎo)讀建設(shè)部今年2月28日發(fā)布《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，制定住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)低收入家庭住房困難以與促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的相關(guān)政策文件為依據(jù)(2)嚴(yán)格控制土地開發(fā)的政策措施國有建設(shè)用地儲(chǔ)備辦法》,并于7月1日起正式施行。①土地閑置滿一年不滿兩年，征收20%閑置費(fèi)1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》,明確提出：土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)；②新合同文本規(guī)定：商住項(xiàng)目開發(fā)原則上3年完成3月27日，省地稅局下發(fā)文件，批準(zhǔn)建造銷售并且能夠單獨(dú)核算土地增值額的經(jīng)濟(jì)適用房(含用于拆遷安置的住房)不實(shí)行預(yù)征。局出新規(guī)：土地五一起全面網(wǎng)拍，與從2008年5月1日開始，凡擬④今年將建廉租房經(jīng)適房各100萬平方米，將逐漸實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”1月21日，省發(fā)改委主任叔紅在我省2007年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況與2008年計(jì)劃草案報(bào)告中透露相關(guān)容，我省預(yù)期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資4940億，新建(籌建)廉租住房100萬平方米、經(jīng)濟(jì)適用房100萬平方米，省財(cái)政廳廳長友志向會(huì)議報(bào)告全省2007年預(yù)算執(zhí)行情況與2008年預(yù)算草案時(shí)承諾說，從今年起，省財(cái)政安排3000萬元，多渠道籌措設(shè)立城市廉租房保障專項(xiàng)資金，推動(dòng)解決城住房建設(shè)。市委副書記、市長劍飛在1月16日主持召開了市第十三屆人民政府第2次常務(wù)會(huì)議。從會(huì)上獲悉，將設(shè)立廉租房建設(shè)產(chǎn)業(yè)基金，以會(huì)議聽取了市房產(chǎn)局關(guān)于市設(shè)立廉租房建設(shè)產(chǎn)業(yè)基金的情況匯報(bào)。據(jù)2007年9月最新統(tǒng)計(jì)，目前共有最低收入家庭(低保戶家庭)無房戶和住房困難戶12324戶，其中無房戶6163戶、住房困難戶(人平12平方米以下)6161戶，按戶均建筑面積50平方米計(jì)算，實(shí)物配租須提供62萬平方米的廉租住房。以每年建設(shè)10萬平方米廉租住房計(jì)算，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”需要6年多時(shí)間。會(huì)議原則同意設(shè)立廉⑤相關(guān)金融稅收政策高存款準(zhǔn)備金率，由去年年初的2.52%提高到今年的16%。⑥央行總部確定房貸方向限制外資投資房地產(chǎn)中國人民銀行XX總部上周發(fā)布《XX市信貸投向指引(2008年修⑦個(gè)人購買經(jīng)適房契稅減半2008年3月1日起執(zhí)行自2008年3月1日起，我國對(duì)個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。2月28日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局公布對(duì)個(gè)人出租住房收入降低至按10%的稅率，來征收個(gè)人所得稅。b、二手房交易網(wǎng)上簽約將全面展開⑨關(guān)于公積金方面政策5月29日上午，市住房公積金管理中心正式對(duì)外公布，市住房公積金管理中心將全面實(shí)施自購住房組合貸款政策、提高貸款金額、目前市的規(guī)定，市區(qū)公積金貸款額度為30萬元，長、望、瀏、寧四縣(市)為15萬元，今后辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)由原來規(guī)定的15個(gè)工作日辦結(jié)縮短為10個(gè)工作日辦結(jié)。尤其是在期房抵押的住房公⑩關(guān)于企業(yè)稅收政策4月16日，國家稅務(wù)總局公布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》(國稅函[2008]299號(hào)),對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題做出了明確規(guī)定，對(duì)省級(jí)地區(qū)的住宅(非經(jīng)濟(jì)適用房)的預(yù)20%;位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)與郊區(qū)的，不得低于15%;位全市棚屋面積約260萬平方米，需拆遷安置居民28萬余人。改改造方式：(一)拆除改造危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和三層以下房屋以與其它納入棚改規(guī)劃的房屋。(二)修復(fù)修繕具有湖湘文化特c、計(jì)劃安排據(jù)了解，近幾年努力健全城市住房保障體系，截至2007年底，全市經(jīng)濟(jì)適用住房累計(jì)竣工1239萬平方米，完成投資123.79億元，銷售149377套；建設(shè)廉租房9.59萬平方米、1906套，全市人均居住面積由2003年的23.2平方米提高到2007年的28.9平方米；拆除、改造、修繕各類棚屋560多萬平方米，使4.8萬戶、18萬多居民搬還有11138戶無房戶，人均12平方米以下的住房困難戶還有5206戶，經(jīng)濟(jì)適用住房積壓待購戶約3.15萬戶。棚戶區(qū)改造任務(wù)繁重，全市二環(huán)線棚戶區(qū)總面積899萬平方米。各類特殊群體住房矛盾突出，全市尚有235家企業(yè)54171名職工未享受房改政策，27724名職工家庭住房面積不足50平方米。舊城改造中還遺留約400棟、6000多戶、2萬多人的散戶居民。與此同時(shí)，全市近50萬外來務(wù)工人員今年5月28日至29日，省委常委、市委書記潤兒對(duì)實(shí)施安居工危舊房、筒子樓1000萬平方米，確保每戶居民有一套安全、宜居的納入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程圍的棚屋，由各工程項(xiàng)目主單位負(fù)責(zé)改3、宏觀調(diào)控政策點(diǎn)評(píng)建筑100萬平米經(jīng)濟(jì)適用房與100萬平米的廉租房來建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占4、上半年宏觀調(diào)控政策評(píng)價(jià)給的辦法使供求趨于平衡。2008年上半年國家出臺(tái)了一系列土地政了相應(yīng)的配套政策和措施。這些措施的制定和實(shí)施，對(duì)于執(zhí)行國家四、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1、商品房累計(jì)供應(yīng)和銷售總量分析2008年上半年，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售562萬平方米，同比增長57%;其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售393.82萬平方米，同比增長52%。去年同期相比分別減少23%、0.77%,從數(shù)據(jù)上看，上半年商品房批供銷比達(dá)到了1.62:1,市場(chǎng)供過于求現(xiàn)象明顯。2、新盤分析2008年1～6月共有69個(gè)樓盤開盤，建筑面積總和約為3490萬m2。其中別墅項(xiàng)目約8個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目約1個(gè)。其中，4、5、6月開盤項(xiàng)目較多，都在15個(gè)左右。在這69個(gè)項(xiàng)目中，36個(gè)加推項(xiàng)目，333、08年上半年施工竣工面積表3-2市2008年1-6月房屋施工面積(按區(qū)域分)單位：萬m2項(xiàng)目全市芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)面積面積商業(yè)營業(yè)用房面積面積2008年上半年全市商品房施工面積為3890.89萬平方米，同比萬平方米，同比增41.76%,其中經(jīng)濟(jì)適用房施工面積106.71萬平方米，占住宅施工面積的3.54%,同比增長1%;住宅施工面積占總施工面積的77.48%,而去年同期住宅施工面積占總施工面積的76.47%;辦公樓施工面積97.59萬平方米，占總施工面積的2.51%,同比增長31.91;商業(yè)營業(yè)用房施工面積277萬平方米，占總施工面積7.12%,同比增長13.56;其他用房施工面積501.63萬平方米，占總施工面積的12.89%。表3-3市2008年1-6月房屋竣工面積(按區(qū)域分)單位：萬m2項(xiàng)目全市芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)瀏陽市面積面積0000商業(yè)營業(yè)用房面積面積0因資金和銷售等方面的原因，部分項(xiàng)目放慢了施工進(jìn)度，上半年全市商品房竣工面積為302.6萬平方米，比上年同期減少14.81%,但根據(jù)前幾年的開工情況可以預(yù)計(jì)今年下半年將會(huì)有大批項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收。其中：住宅竣工面積245.94萬平方米，占總竣工面積的81.28%,同比減少9.57%其中經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積11.35萬平方米，占住宅竣工面積的4.61%,同比減少21.89%;辦公樓竣工面積4.01萬平方米，占總竣工面積的1.33%,同比減少43.36%;商業(yè)營業(yè)用房竣工面積29.18萬平方米，占總竣工面積的9.64%,同比減少10.4%;其他用房竣工面積23.47萬平方米，占總竣工面積的7.76%,同比減少46.17%。4、2007年元月-2008年上半年樓市各月價(jià)格走勢(shì)2008年上半年，全市商品房均價(jià)為4410元/m2,同比上漲34.53%;其中，商品住宅平均售價(jià)為3650元/m2,同比上漲19.52%。圖3-12007年元月-2008年上半年樓市各月價(jià)格走勢(shì)圖5、08年上半年住宅套型面積供需情況表3-42008年上半年住宅套型面積供需情況表項(xiàng)目戶型比例(%)比例差(%)比例(%)比例差(%)供一銷供銷比合計(jì)上升，國家繼續(xù)加強(qiáng)90/70政策的監(jiān)管，所以今年90平米以下戶型6、上半年全市銷售面積分區(qū)分析表3-5上半年全市銷售面積分區(qū)分析表項(xiàng)目商品房(萬m2)同比比例(萬m2)同比比例全市開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)從上表可以看出，全市商品房銷售總量為456.93萬平米，銷售量同比增長4.91%,從各區(qū)的成交情況來看，除了開福區(qū)和雨花區(qū)，其余各區(qū)的成交量較之去年都有所下降，開福區(qū)上半年成交量為95.45萬平米，占全市成交總量的20.89%,成交量較去年上升56.19%,雨花區(qū)上半年成交總量為143.51萬平米，占全市成交總量的31.41%,成交量較去年上半年上升9.13%,住宅方面全市08年上半年總成交面積為393.59萬平米，同比去年上半年上漲0.57%,各區(qū)住宅市場(chǎng)其中開福區(qū)住宅成交面積為84.57萬平米，占全市總成交量的21.49%,成交量同比上升52.46%,雨花區(qū)成交量為125.91萬平米，占全市總成交量的31.99%,成交量同比上升7.0%,2008年上半年，全市二手房交易成交面積75.99萬m2,成交金額為17.92億元，成交套數(shù)為6218套，與去年同期相比分別減少27.68%、24.10%和29.30%。其中住宅成交48.75萬m2,成交金額7.74和27.60%。二手房非住宅共成交27.24萬m2,成交套數(shù)為686套，與去年同期比分別減少30.05%和40.55%。二手房住宅成交面積、成交金額、成交套數(shù)分別占總量的64.15%、43.19%、88.97%。7、各類型房屋空置情況住宅空置面積為82.79萬平方米，同比增長31.66%,占總空置面積的34.64%,而上年同期住宅空置面積占總空置面積的33.5%;辦公樓空置面積為14.1萬平方米，同比增長52.43%,占總空置面積的5.9%,而上年同期辦公樓空置面積占總空置面積的4.93%;商業(yè)營業(yè)用房空置面積為72.62萬平方米，同比增長14.22%,占總空置面積的30.38%,上年同期商業(yè)營業(yè)用房空置面積占總空置面積的33.87%;,其他用房空置面積為69.49萬平方米，同比增長33.71%,占總空置面積的29.07%,而上年同期其他用房空置面積只占總空置面積的27.69%,其他用房主要為地下室、車庫。長沙市2008年6月底房屋現(xiàn)房存量(按用途分)長沙市2008年6月底房屋現(xiàn)房存量(按用途分)面積合計(jì)別墅、高檔公寓辦公樓口竣工面積□銷售面積口空置面積圖3-2市2008年6月底房底現(xiàn)房存量圖從商品房空置時(shí)間情況來看，我市至6月末商品房空置面積中，待銷房屋面積占69.99%,滯銷房屋面積占20.76%,積壓房屋面積只占9.25%。比較去年同期，待銷、滯銷、積壓比例結(jié)構(gòu)變化不大。住宅待銷面積占住宅空置面積的84.02%,住宅滯銷面積占住宅空置面積的10.63%,住宅積壓面積占住宅空置面積的5.35%。與去年辦公樓待銷面積占辦公樓空置面積的64.11%,辦公樓滯銷面積占辦公樓空置面積的20.57%,辦公樓積壓面積占辦公樓空置面積的商業(yè)營業(yè)用房待銷面積占商業(yè)營業(yè)用房空置面積的51.45%,商業(yè)營業(yè)用房滯銷面積占商業(yè)營業(yè)用房空置面積的35.22%,商業(yè)營業(yè)表3-6市2008年6月底房屋現(xiàn)房存量(按用途分)單位：萬m2類型面積住宅辦公用房檔公寓用房空置面積0其中：待銷房屋(一年以(含一年))0滯銷房屋(一年以上至三年)0積壓房屋(三年以上)0長沙市2008年6月底空置房屋構(gòu)成(按用途分)0面積合計(jì)別墅、高檔公寓辦公樓其他口其中：滯銷房屋(一年以內(nèi)(含一年))□滯銷房屋(一年以上至三年)口積壓房屋(三年以上)圖3-3市2008年6月底空置房屋構(gòu)成圖(2)住宅各種套型空置情況分析工而未全部銷售完畢的樓盤中，套型面積在120平方米以上的住宅待銷面積(竣工一年以)占全部住宅待銷面積的79.14%,待銷套數(shù)占全部住宅待銷套數(shù)的67.85%;套型面積在120平方米以上的住宅滯銷面積(竣工一年以上三年以)占全部住宅滯銷面積的79.49%,滯銷套數(shù)占全部住宅滯銷套數(shù)的62.18%;套型面積在120平方米以上的住宅積壓面積(竣工三年以上)占全部住宅積壓面積的77.15%,型面積在90平方米以上的住宅。比例(%)0比例(%)00000比例(%)0000比例(%)073比例(%)00009870比例(%)0000五、市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)1、高通脹，利率倒掛，股市持續(xù)下跌，開發(fā)商融資渠道受限，樓市走向風(fēng)雨飄搖2、國家貨幣政策進(jìn)一步從緊，雖有民間資本補(bǔ)充，但仍不能完全解決房地產(chǎn)開發(fā)的資金面壓力3、近年來新開工面積逐年增加，今年下半年或明年將形成史上供應(yīng)新高峰有望突破1000萬平方米，刷新2007年937.49萬平方米的紀(jì)錄，4、商品房價(jià)格漲幅趨緩，區(qū)域和品質(zhì)差異日顯競(jìng)爭(zhēng)力5、購房者的觀望與開發(fā)商的價(jià)格保衛(wèi)仍在角力，下半年或?qū)⒋蚱破胶鉂?jì)實(shí)力有限的需求者，其觀望情緒較濃。然而，在2007年并未出現(xiàn)開發(fā)商有所行動(dòng)。今年1-6月的銷售量與去年同比有所減少，月均不足60萬平方米的銷售面積與月均超過90萬平米的供應(yīng)量相比，6、兩型社會(huì)建設(shè)催生新的剛性需求，中、長期市場(chǎng)向好的態(tài)勢(shì)沒有改變7、在政府不出臺(tái)重要扶植政策的情況下，二手房市場(chǎng)前景將不甚明朗8、短期租賃市場(chǎng)將保持活躍，市場(chǎng)秩序?qū)⑦M(jìn)一步規(guī)六、項(xiàng)目市場(chǎng)分析1、房地產(chǎn)開發(fā)的園區(qū)化2、市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素3、市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)年代和90年代，分別占全市住房總量的31.28%和37.62%。早期住120-144m2區(qū)間戶型套數(shù)占29.78%;90m2以下的戶型銷售占比個(gè)樓盤(2001～2006年上半年開發(fā)的樓盤)按家庭調(diào)查統(tǒng)計(jì)的結(jié)果4、產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)分析標(biāo)見表3-8。中端高端25萬以下25-35萬35萬-50萬50-80萬80萬以上單價(jià)(元/m2)7000以上(1)低端市場(chǎng)：該類產(chǎn)品一般為低總價(jià)(25萬以),低單價(jià)，或收入：年收入大多在3.5萬以下年齡：主要集中在30周歲以下的未婚人士和其他年齡段的低收入者置業(yè)情況：大多為第一次置業(yè)，現(xiàn)在主要以租房為主受教育程度：他們大多受過較高的教育家庭結(jié)構(gòu)：2人與以下購買行為：注重產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，對(duì)品牌基本沒有要求。(2)中低端市場(chǎng)：該類產(chǎn)品總價(jià)主要集中在25～35萬；產(chǎn)品品質(zhì)收入情況：年收入3.5萬～8萬能力為標(biāo)準(zhǔn)，年齡主要集中在40周歲以下受教育程度：受教育程度普遍不高職業(yè)狀況：企事業(yè)單位的普通職工、公司員工家庭結(jié)構(gòu)：這部分人群大多已經(jīng)成家，家庭人口以3人為主，或3人以上置業(yè)情況：以第一次置業(yè)為主，二次置業(yè)為輔(3)中端市場(chǎng)：該類產(chǎn)品總價(jià)大多在35～50萬，產(chǎn)品品質(zhì)較好，年齡：30～40歲，這部分人群也屬于有效消費(fèi)的主力人群購房目的：改善居住環(huán)境，提高居住水平。置業(yè)情況：相當(dāng)大的一部分為二次置業(yè)家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家為主收入：他們的年收入在5萬～10萬之間，有一部分積蓄(4)中高端市場(chǎng)：該類市場(chǎng)總價(jià)在50～80萬，產(chǎn)品品質(zhì)較高，建用新型建筑材料或建筑技術(shù)，對(duì)開發(fā)商運(yùn)作水年齡：30～40歲，這部分人群也屬于有效消費(fèi)的主力人群置業(yè)情況：相當(dāng)大的一部分為二次置業(yè)家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家為主收入：年收入在10萬～20萬之間，有一部分積蓄購房行為：比較理智，注重產(chǎn)品的舒適性、(5)高端市場(chǎng)：該類市場(chǎng)總價(jià)大多在80萬以上，單價(jià)在7000元/m2以上，產(chǎn)品品質(zhì)高，設(shè)施設(shè)備檔次高，大量運(yùn)用高新技術(shù)產(chǎn)品，家庭結(jié)構(gòu)：3人或3人以上收入：高收入階層，年收入20萬以上，有相當(dāng)?shù)拇婵钅挲g：35～45歲之間置業(yè)情況：為二次置業(yè)或多次置業(yè)受教育程度：大多受過較高的教育5、價(jià)格現(xiàn)狀與預(yù)測(cè)“十五”期間，市的商品住宅價(jià)格先降后升，2002年以后，銷售價(jià)格保持逐年平穩(wěn)增長態(tài)勢(shì)。2001～2005年銷售價(jià)格依次為2392元/m2、2149元/m2、2222元/m2、2391元/m2、2539元/m2,在此期間，單位銷售價(jià)格僅增長147元/m2,上漲6.16%,年均漲幅為1.76%,2006年銷售價(jià)格為2691元/m2,2007年均價(jià)迅猛漲至3700元/m2左而河西、星沙的新開樓盤中，價(jià)格區(qū)間在3000～3500元/m2。告》顯示，2008年上半年，全市商品房均價(jià)為4410元/m2,其中，商品住宅平均售價(jià)為3978元/m2,商品房非住宅平均售價(jià)為6402元/6、本項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)與定價(jià)策略(2)郵培中心本身為園林式賓館與培訓(xùn)單位，周邊為近37畝水(3)項(xiàng)目定位為市中高收入人群生態(tài)居住小區(qū)，以高品質(zhì)的設(shè)住宅銷售價(jià)預(yù)設(shè)5135元/m2,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)銷售價(jià)預(yù)設(shè)5800元/m2,車庫按65000元/個(gè)。第四章建設(shè)容與建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)容天園假日住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)容主要為：由9棟1～5層與17棟10～17層建筑物與相關(guān)商住樓和項(xiàng)目配套的服務(wù)設(shè)施(如車庫、項(xiàng)目總用地面積58993.54平方米，折合88.49畝，項(xiàng)目規(guī)劃總低層住宅總建筑面積10288.82平方米；高層住宅總建筑面積99323,26平方米；公共配套總建筑面積4869.07平方米(含幼兒園建筑面積1281,53平方米、網(wǎng)球中心建房建筑面積506.69平方米、物業(yè)管理用房建筑面積建筑面積510.49平方米、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積1070.36平方米)]。地下車庫與人防建筑面積20914.42。共建停車位616個(gè)(地下室停車位443個(gè)，私家車庫停車位46個(gè)，地面停車位127個(gè))。項(xiàng)目容積率1.99,建筑密度25.19%,綠地率40.5%。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表4-1。表4-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)備注1項(xiàng)目總用地面積折合88.49畝項(xiàng)目凈用地面積折合86.105畝2項(xiàng)目總建筑面積計(jì)容積率建筑面積(地上)低層住宅建筑面積高層住宅建筑面積公共配套建筑面積幼兒園建筑面積網(wǎng)球中心建筑面積社區(qū)用房建筑面積物業(yè)管理用房建筑面積商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積地下車庫與人防建筑面積3停車位個(gè)地面停車位127個(gè)4容積率5建筑密度%6綠地率%第五章區(qū)域位置與建設(shè)條件訓(xùn)中心、省勞動(dòng)人事學(xué)校與省老干部修養(yǎng)所一起位于南側(cè)的白竹坡歷年極端最低氣溫-11.3℃小時(shí)最大降雨量82.5mm最大積雪深度基本雪壓最大凍土深度夏季平均風(fēng)速冬季平均風(fēng)速30年一遇最大風(fēng)速最多風(fēng)向與頻率NW·31%項(xiàng)目位于市芙蓉區(qū)，根據(jù)國家地震局、建設(shè)部2001年版《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》(GB18306-2001),市地震烈度為6度。市地域結(jié)構(gòu)屬于長衡丘陵盆地，以平崗為主，山丘兼而有之，呈弧型狀態(tài)、背東朝西分布。經(jīng)詳細(xì)的工程地質(zhì)勘探工作，擬建場(chǎng)地地質(zhì)情況良好，地質(zhì)非常穩(wěn)定，地下水幾乎為零，無古墓、涵洞、夾層等不良地質(zhì)情況，非常適宜建多高層住宅。1、物料供應(yīng)2、基礎(chǔ)設(shè)施3、場(chǎng)地條件第六章工程技術(shù)方案一、總平面布局1、指導(dǎo)思想(1)建筑朝向的因地制宜大部分的建筑(居住建筑)的排列形成南北朝向，使每戶居民都能更(1)交通系統(tǒng)①動(dòng)態(tài)交通—交通結(jié)構(gòu)②停車機(jī)動(dòng)車停車考慮地上與地下相結(jié)合，共設(shè)停車位616個(gè)。(2)綠化景觀系統(tǒng)①入口綠化帶一垂直綠化的形成②院落綠化—?dú)w屬感的形成與均好性的加強(qiáng)小區(qū)以貫穿東西的條狀庭院空間和保留的綠化植被帶作為景觀1、戶型設(shè)計(jì)2、建筑立面設(shè)計(jì)三、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、采用的規(guī)規(guī)程2、抗震設(shè)防根據(jù)《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》(GB18306-2001),該區(qū)域地震動(dòng)峰值加速度g=0.05,對(duì)照地震基本烈度為VI度。走廊、門廳、樓梯客房部分：2kN/m2廚房樓面活荷載：2kN/m25、結(jié)構(gòu)選型四、給排水工程1、研究依據(jù)2、給水系統(tǒng)(1)水源網(wǎng)。市政給水管道壓力≥0.30Mpa,并沿項(xiàng)目消防車道按小于120米(2)給水系統(tǒng)項(xiàng)目生活用水使用自來水，地下2層至地上3層由城市自來水水3、排水系統(tǒng)(1)污水系統(tǒng)項(xiàng)目污水(生活污水與洗浴廢水合流)經(jīng)化糞池處理后就近排入(2)雨水系統(tǒng)五、供配電工程1、研究依據(jù)2、電源與供電方案變電所操作電源采用220V直流電源。3、動(dòng)力配線工程4、照明工程5、防雷接地地電阻值不大于1歐姆。衛(wèi)辦公用房等處裝設(shè)火警專用分機(jī)。消防控制室裝設(shè)城市119專用火3、火災(zāi)事故廣播系統(tǒng)式。消防控制室設(shè)置火災(zāi)事故廣播與火災(zāi)報(bào)6、綜合布線系統(tǒng)(PDS)本項(xiàng)目弱電系統(tǒng)根據(jù)功能的不同采用綜合布線與單獨(dú)布線相結(jié)七、消防形成環(huán)形消防通道，寬度大于8米，與周圍建筑物保留一定的防火間第七章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能季分明，年平均氣溫17.2℃,其中1月份最低月平均4.7℃,7月份最高平均29.4℃。年日照明數(shù)1677小時(shí)，無霜期大于280天。年平均降雨量1393mm,其中4～6月份占40%以上。歷年風(fēng)向除7月份日?qǐng)?bào)優(yōu)良天數(shù)由原來的年均47%上升到70%,酸雨污染嚴(yán)重的趨勢(shì)得已達(dá)到56.26%,通過出臺(tái)機(jī)動(dòng)車禁鳴喇叭等規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)文化娛樂業(yè)噪聲和建筑噪聲執(zhí)法監(jiān)管，區(qū)域噪聲平均控制在52.7dB,二、環(huán)境保護(hù)1、設(shè)計(jì)依據(jù)與采用標(biāo)準(zhǔn)規(guī)(1)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》(98)國務(wù)院令第253號(hào)文(2)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》(87)國環(huán)字第002號(hào)文2、建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀3、施工中的環(huán)境保護(hù)4、主要污染源與污染物(2)噪聲源5、污染物排放與污染治理(1)污水(2)廢氣(3)固體廢棄物隨著項(xiàng)目的建成和投入使用，生活垃圾將是項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境質(zhì)量備，同時(shí)加強(qiáng)衛(wèi)生宣傳，防止住戶在公共區(qū)(4)綠化項(xiàng)目除道路、配套設(shè)施等占地外，其余空地全部進(jìn)行綠化，盡充分提高能源利用率是每個(gè)工程項(xiàng)目都應(yīng)遵循的準(zhǔn)則，在設(shè)計(jì)7、生活給水采用無負(fù)壓變頻設(shè)備，并充分利用市政管網(wǎng)的壓第八章物業(yè)管理二、機(jī)構(gòu)設(shè)置環(huán)衛(wèi)綠化部設(shè)施維修部治安保衛(wèi)部環(huán)衛(wèi)綠化部設(shè)施維修部治安保衛(wèi)部辦辦公室財(cái)務(wù)部第九章項(xiàng)目招投標(biāo)設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)的暫行規(guī)定》和同時(shí)，建設(shè)單位將委派專業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進(jìn)行質(zhì)第十章實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃全部工程計(jì)劃在2009年3月開工，2011年2月全面竣工，項(xiàng)目建設(shè)總工期24個(gè)月。設(shè)計(jì)、三通一平等。2、2009年9月完成所有基礎(chǔ)工程。3、2010年10月底所有主體工程完工。4、2010年12月底完成所有的建筑外裝飾、室裝飾與安裝工程。5、2011年2月底完成所有戶外工程、配套設(shè)施等，全部收尾交項(xiàng)目具體的進(jìn)度計(jì)劃安排見表10-1。序號(hào)工程項(xiàng)目4123411前期工作2三通一平345678第十一章投資估算與資金籌措一、投資估算1、投資概況項(xiàng)目總用地面積58993.54平方米，項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積水工程、總圖工程、綠化工程等的投資。項(xiàng)目工程建設(shè)總投資為萬元，其它費(fèi)用10425.2萬元，預(yù)備費(fèi)921.5萬元。2、編制依據(jù)二、資金籌措項(xiàng)目所需的建設(shè)總投資為29453.7萬元，建設(shè)資金主要由建設(shè)單位自籌資金解決(項(xiàng)目資金籌措情況見附表),擬定的資金來源構(gòu)2、開發(fā)回收款：9000萬元序號(hào)項(xiàng)目其它費(fèi)用工程費(fèi)用建筑工程電氣工程給排水工程弱電工程土石方工程道路工程景觀綠化工程其他費(fèi)用建設(shè)單位管理費(fèi)土地征購費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)報(bào)建費(fèi)招投標(biāo)費(fèi)預(yù)備費(fèi)總投資第十二章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要依據(jù)二、銷售收入與銷售稅金估算高層住宅銷售價(jià)2980元/m2,低層住宅銷售價(jià)5135元/m2,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)銷售價(jià)5800元/m2,車庫按65000元/個(gè)進(jìn)行效益測(cè)算。際銷售情況，本次經(jīng)濟(jì)分析可以對(duì)外銷售的商品住宅按100%銷售計(jì)2、銷售收入項(xiàng)目的建設(shè)期為2009年5月～2011年4月，共24個(gè)月，銷售周期為2010年5月～2012年4月，按上述價(jià)格和出售比例計(jì)算的銷售收入總計(jì)36925.5萬元，詳見附表12-1。3、銷售稅金與附加業(yè)稅，按營業(yè)稅的7%繳納城市維護(hù)建設(shè)稅，按營業(yè)稅的3%繳納教育項(xiàng)目開發(fā)完成后，向政府部門繳納的銷售稅金與附加總額為2030.9萬元。三、總成本費(fèi)用估算1、開發(fā)建設(shè)成本2、管理費(fèi)用3、銷售費(fèi)用為31669.2萬元，詳見附表12-2。1、利潤估算項(xiàng)目根據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)以與建設(shè)部2000年9月頒布的《房地項(xiàng)目應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定按利潤總額的25%項(xiàng)目逐年的銷售收入扣除總成本費(fèi)用與銷售稅金即得利潤總額，項(xiàng)目計(jì)算期利潤總額為3225.3萬元；扣除所得稅806.3萬元后的凈利潤為2419.0萬元。投資利稅率=利稅總額/總投資×1